1、資產(chǎn)評(píng)估基本方法介紹本章基本要求：掌握資產(chǎn)評(píng)估三種基本方法的基本原理、內(nèi)容和各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的確定方法，熟悉資產(chǎn)評(píng)估方法選擇的基本依據(jù)，了解各種評(píng)估方法間的關(guān)系。能夠運(yùn)用三種基本方法對(duì)常見的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。本章重點(diǎn)：對(duì)資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評(píng)估方法中各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的基本含義和取得方法是掌握資產(chǎn)評(píng)估方法的關(guān)鍵。 對(duì)收益法評(píng)估基本原理的理解以及收益額、折現(xiàn)率和收益期三個(gè)基本指標(biāo)在實(shí)踐中的取得方法和途徑。資產(chǎn)評(píng)估方法資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系。評(píng)估值量的規(guī)定 資產(chǎn)評(píng)估過程

2、結(jié)構(gòu)圖評(píng)估環(huán)境社會(huì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)法律形成問題評(píng)價(jià)指標(biāo)綜 合分 析選 擇實(shí) 施意 見1 2 3 4 5 6 7目的與動(dòng)機(jī) 1資料收集 2 鑒定與評(píng)價(jià) 3假設(shè)前提 4定量估算 5結(jié)果分析 6提出結(jié)論 7活動(dòng)過程思維過程資產(chǎn)評(píng)估基本途徑和方法市場(chǎng)途徑成本途徑收益途徑評(píng)估基準(zhǔn)日過去未來成本法市場(chǎng)法收益法市場(chǎng)法成本法收益法直接法類比法重置成本成新率重置核算法物價(jià)指數(shù)法 功能重置成本法 統(tǒng)計(jì)分析法 觀察法 使用年限法 直接價(jià)值法 收益額折現(xiàn)率收益期資產(chǎn)評(píng)估方法體系 第一節(jié) 市場(chǎng)法一、基本思路 市場(chǎng)法是指通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)

3、估思路。 市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具說服力的評(píng)估途徑之一 二、基本原理：資產(chǎn)的替代原理三、基本前提： 1、需要有充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng) 2、參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的技術(shù)參數(shù)指標(biāo)等資料是可以收集到的。 四、操作程序確定被評(píng)估資產(chǎn)選擇參照物 比較差異因素調(diào)整差異指標(biāo)綜合分析得出結(jié)果1.參照物的可比性：功能、市場(chǎng)條件、資產(chǎn)實(shí)體特征和質(zhì)量、成交時(shí)間等。2.參照物數(shù)量：三個(gè)以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響較大的因素。2.指標(biāo)對(duì)比、量化差異。以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，將各項(xiàng)差異指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，得出初評(píng)結(jié)果。對(duì)初評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析，用統(tǒng)計(jì)分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性。 五、常見

4、的評(píng)估方法直接法是指能夠在市場(chǎng)上找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物，或被評(píng)估資產(chǎn)的取得時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日非常接近且市場(chǎng)價(jià)格基本穩(wěn)定的情況下，直接以參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格或購置價(jià)格作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值的評(píng)估方法。 1、直接法 1、如果與被評(píng)估資產(chǎn)相同的參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日同時(shí)存在多種交易價(jià)格時(shí)，應(yīng)當(dāng)選用價(jià)格最低的一種。2、如果參照物價(jià)格變動(dòng)幅度過大，可在分析參照物價(jià)格合理性的基礎(chǔ)上，加以適當(dāng)調(diào)整。 直接法應(yīng)當(dāng)注意以下問題： 類比法，又叫市場(chǎng)成交價(jià)格比較法，是在公開市場(chǎng)上無法找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物時(shí)，可以選擇若干個(gè)類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過分析比較評(píng)估對(duì)象與各個(gè)參照物成交案例的因素差異

5、，并對(duì)參照物的價(jià)格進(jìn)行差異調(diào)整，來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。 2、類比法類比法的基本計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值參照物價(jià)格調(diào)整系數(shù)被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值參照物價(jià)格（1調(diào)整率）1.時(shí)間因素。時(shí)間因素是指參照物交易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間上的不一致所導(dǎo)致的差異。 如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有時(shí)間因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：評(píng)估值參照物價(jià)格交易時(shí)間差異修正系數(shù) 參照物的主要差異因素有：2.區(qū)域因素。區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。地域因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評(píng)估值參照物價(jià)格

6、區(qū)域因素修正系數(shù) 3.功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過剩和不足對(duì)價(jià)格的影響。 當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有功能因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評(píng)估值參照物價(jià)格功能差異修正系數(shù) 4交易情況。交易情況主要包括交易的市場(chǎng)條件和交易條件。市場(chǎng)條件主要是指參照物成交時(shí)的市場(chǎng)條件與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件是屬于公開市場(chǎng)或非公開市場(chǎng)以及市場(chǎng)供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動(dòng)機(jī)、時(shí)間等。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有交易情況的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評(píng)估值參照物價(jià)格交易情況修正系數(shù) 5個(gè)別因素。個(gè)別因素主要包括資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號(hào)等

7、。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有個(gè)別因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評(píng)估值參照物價(jià)格個(gè)別因素修正系數(shù) 如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間存在上述各種差異時(shí)，評(píng)估值計(jì)算公式可用下式表示為：評(píng)估值參照物價(jià)格交易時(shí)間差異修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)功能差異修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù) 優(yōu)點(diǎn)：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；（2）評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。六、市場(chǎng)途徑的優(yōu)缺點(diǎn)缺點(diǎn)：（1）需要有公開活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用；（2）不適用于專用機(jī)器設(shè)

8、備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評(píng)估。案例1：某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年2月1日。評(píng)估人員收集的信息：（1）從市場(chǎng)上收集到一個(gè)該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場(chǎng)成交價(jià)格為160萬元。（2）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行對(duì)比并尋找差異。（3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評(píng)估基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。分析：由于待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過調(diào)整功能差異來估算該資產(chǎn)的

9、價(jià)值。評(píng)估值=160150/210=114.29(萬元)案例2：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時(shí)間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾發(fā)生過房屋交易活動(dòng)，交易價(jià)格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評(píng)估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時(shí)間、交易的市場(chǎng)條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。 分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時(shí)間這一指標(biāo)上，所以只對(duì)時(shí)間差異進(jìn)行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房?jī)r(jià)格與2001年相比上升了9.3%，則

10、：資產(chǎn)評(píng)估值=58000(1+9.3)=63394(元)案例3：某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣。評(píng)估人員從市場(chǎng)上搜集到正常交易情況下的一個(gè)交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號(hào)、性能、新舊程度基本相同，成交時(shí)間為2002年6月，成交價(jià)格為365.2萬元。評(píng)估基準(zhǔn)日為2002年8月。分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場(chǎng)交易條件這一指標(biāo)上，可通過調(diào)整交易條件來估算該套待估設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)評(píng)估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價(jià)格將低于正常售價(jià)的30%，則待估資產(chǎn)的評(píng)估值為：資產(chǎn)評(píng)估值=365.2(130)=255.64（萬元）案例4：待估資產(chǎn)為某機(jī)器設(shè)備，其生產(chǎn)時(shí)間為1

11、990年，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年1月。搜集到一交易案例，該機(jī)器設(shè)備和待估設(shè)備型號(hào)相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時(shí)間為2002年12月，交易價(jià)格為124000元，該機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)時(shí)間為1995年。分析：資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標(biāo)上，可通過對(duì)成新率指標(biāo)的調(diào)整來估算待估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)調(diào)查了解，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年，則待估資產(chǎn)的成新率為：待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限/（待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限）100%=13(7.5+13) =63%參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，則參照資產(chǎn)的成

12、新率參照資產(chǎn)的成新率=15(8+15) 100%=65%則待估資產(chǎn)的評(píng)估值可通過下式計(jì)算：資產(chǎn)評(píng)估值=參照物成交價(jià)格（評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率）該待估設(shè)備的評(píng)估值為：評(píng)估值=124000(63%65%)=120184.62(元) 待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地,面積為600平方米,地形為長(zhǎng)方形。要求：評(píng)估該地塊2008年3月15日的公平市場(chǎng)交易價(jià)格。其與各交易案例比較情況如下表：市價(jià)法舉例: A B C D估價(jià)對(duì)象 所處地區(qū) 臨近類似類似類似一般市區(qū)用地性質(zhì)住宅住宅住宅住宅 住宅 土地類型空地空地空地空地 空地 交易日期07.407.307.1007.12 08.3 交易價(jià)格19

13、.6萬31.2萬27.4萬37.8萬 面積 225m2380m2320m2450m2600m2 形狀長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形 地勢(shì)平坦平坦平坦平坦平坦 基礎(chǔ)設(shè)施較好完備較好很好很好 交通狀況很好較好較好較好很好 容積率 6 5 6 6 6剩余 年限 35年 30年35年 30年 30年評(píng)估過程:(1)選擇評(píng)估方法。該種類型的土地有較多的交易實(shí)例,故采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。(2)搜集有關(guān)的評(píng)估資料。 搜集待估土地資料。(略)搜集交易案例資料。本次評(píng)估選擇了4個(gè)市場(chǎng)交易案例作為參照物，具體情況見表 (3)進(jìn)行交易情況修正。經(jīng)分析,交易實(shí)例A、D為正常買賣,無需進(jìn)行交易情況修正；交易實(shí)例B較正常買

14、賣價(jià)格偏低2%；交易實(shí)例C較正常買賣價(jià)格偏低3%。則各交易實(shí)例的交易情況修正率為:交易實(shí)例A:0%；交易實(shí)例B:2%；交易實(shí)例C:3%；交易實(shí)例D:O%。(4)進(jìn)行交易日期修正。根據(jù)調(diào)查，1996年10月以來土地價(jià)格平均每月上漲1%,則各參照物交易實(shí)例的交易日期修正率為:交易實(shí)例A：6；交易實(shí)例B:7%；交易實(shí)例C：12；交易實(shí)例D：10。(5)進(jìn)行區(qū)域因素修正。交易實(shí)例A與待估土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正。交易案例B、C、D的區(qū)域因素修正情況可參照下表判斷。 項(xiàng)目 B C D 自然條件 社會(huì)環(huán)境 街道條件 交通便捷度 離車站距離 離市中心距離 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 公共設(shè)施完備狀況 環(huán)境污染

15、狀況 周圍環(huán)境及景觀 規(guī)劃限制 相同 稍差 相同 稍差 稍遠(yuǎn) 相同 稍差 相同 相同 相同 相同 相同 相同 相同 稍好 稍近 稍近 相同 稍差 相同 相同 相同 相同 相同 相同 相同 相同 相同 稍好 相同 相同 相同 相同 綜合打分 88 108 100本次評(píng)估設(shè)定待估地塊的區(qū)域因素值為100，則根據(jù)表22各種區(qū)域因素的對(duì)比分析,經(jīng)綜合判定打分,交易實(shí)例B所屬地區(qū)為88,交易實(shí)例C所屬地區(qū)為108,交易實(shí)例D所屬地區(qū)100。(6)進(jìn)行個(gè)別因素修正。經(jīng)比較分析,待估土地的面積較大,有利于充分利用,另外環(huán)境條件也比較好,故判定比各交易實(shí)例土地價(jià)格高2%。土地使用年限因素的修正。交易實(shí)例B、D

16、與待估土地的剩余使用年限相同無需修正。交易實(shí)例A、C均需作使用年限因素的調(diào)整,其調(diào)整系數(shù)測(cè)算如下(假定折現(xiàn)率為8%):年限修正系數(shù)=1一1(1+8%)30 1-1(1+8%)35=0.90060.9324 =0.9659(7)計(jì)算待估土地的初步價(jià)格。 交易案例A修正后的單價(jià)為: 參照物A成交價(jià)格被評(píng)估對(duì)象交易情況指數(shù)/參照物交易情況指數(shù)被評(píng)估對(duì)象交易時(shí)間指數(shù)/參照物交易時(shí)間指數(shù)被評(píng)估對(duì)象區(qū)域情況指數(shù)/參照物區(qū)域情況指數(shù)被評(píng)估對(duì)象個(gè)別因素指數(shù)/參照物個(gè)別因素指數(shù)被評(píng)估對(duì)象使用年限指數(shù)/參照物使用年限指數(shù)：870100/100106/100100/100102/1000.9659909（元/平方米

17、）同理，可得到交易案例B修正后的單價(jià)為:820100/98107/100100/88102/1001038（元/平方米）交易案例C修正后的單價(jià)為:855100/97112/100100/108102/1000.9659901（元/平方米）交易案例D修正后的單價(jià)為:840100/100110/100100/100102/100942（元/平方米） (8)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求取評(píng)估結(jié)果.土地評(píng)估單價(jià)為:(909+1038+901+942)4=948(元/平方米)土地評(píng)估總價(jià)為:600948=568800(元)資產(chǎn)資產(chǎn)收益率收益第二節(jié) 收益法收益資產(chǎn)資產(chǎn)資產(chǎn)收益率收益通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并

18、折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估思路。收益法是基于“現(xiàn)值”規(guī)律，即任何資產(chǎn)的價(jià)值等于其預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和一、基本思路一個(gè)理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會(huì)高于他所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給他帶來的回報(bào)。二、基本原理三、理論依據(jù)效用價(jià)值論：收益決定資產(chǎn)的價(jià)值 收益越高，資產(chǎn)的價(jià)值越大。資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時(shí)期內(nèi)的收益流，而收益有時(shí)間價(jià)值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，需要把未來一定時(shí)期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評(píng)估值。四、基本方法評(píng)估值Ri/(1+r)i預(yù)期收益額折現(xiàn)率收益年期評(píng)估值Ri / (1+r)i1、未來各年收益額不相等各年收益

19、額現(xiàn)值系數(shù)評(píng)估值A(chǔ) 11/(1+r)n / r2、未來各年收益額相等且有限期 年 金(各年相等的收益額)年金現(xiàn)值系數(shù)評(píng)估值A(chǔ)/r3、未來各年收益額相等且無限期 年 金（各年相等的收益額）本金化率評(píng)估值Rt/(1+r)t + A/r(1+r)n4、未來收益額在若干年后保持不變 -無限期前期收益額(各年不等)后期收益額(各年相等無限年期)評(píng)估值Rt/(1+r)t+ A/r(1+r)n1-1/(1+r)N-n 5、未來收益額在若干年后保持不變 -有限期前期收益額(各年不等)后期收益額(各年相等有限年期)五、基本前提（1）被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益可預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量。（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)

20、的風(fēng)險(xiǎn)也可預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量。（3）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。六、操作程序計(jì)算和對(duì)比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢(shì)收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況信息資料預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來預(yù)期收益、折現(xiàn)率、收益期計(jì)算資產(chǎn)的收益現(xiàn)值，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值七、參數(shù)確定1、預(yù)期收益額2、折現(xiàn)率3、收益期（1）基本含義是指由被評(píng)估資產(chǎn)在使用過程中產(chǎn)生的超出其自身價(jià)值的溢余額。（2）主要特點(diǎn)收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不 是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資 產(chǎn)的實(shí)際收益；收益額是資產(chǎn)超出自身價(jià)值的溢余額。 1、預(yù)期收益額（3）有關(guān)收益額內(nèi)容的主要觀點(diǎn) 稅后凈利潤(rùn) 現(xiàn)金凈流量 利潤(rùn)總額綜合調(diào)整法：預(yù)期

21、年收益額=當(dāng)前正常年收益額預(yù)期 有利因素增加的收益額 預(yù)期不利素減少的收益額（4）收益額預(yù)測(cè)方法產(chǎn)品壽命周期法：成長(zhǎng)期成熟期萎縮期產(chǎn)品的壽命周期增長(zhǎng)量模型法 幾何平均法簡(jiǎn)單平均法加權(quán)平均法移動(dòng)平均法指數(shù)平滑法灰色預(yù)測(cè)法因果分析法：一元線性回歸多元線性回歸 曲線模型預(yù)測(cè)方法（1）折現(xiàn)率的基本含義從本質(zhì)上講，是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。2、折現(xiàn)率（2）折現(xiàn)率的形式折現(xiàn)率：未來有限期收益折算成現(xiàn)值 的比例本金化率：未來無限期收益折算成現(xiàn) 值的比例基本方法： 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率同期國庫券利率綜合考慮各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行判斷（3）折現(xiàn)率的估算方法行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、

22、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、其他風(fēng)險(xiǎn)3、收益期（1）基本含義 是資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間。（2）收益期估測(cè)方法以法律、法規(guī)的規(guī)定時(shí)間為基礎(chǔ)進(jìn)行估測(cè)以合同規(guī)定的時(shí)間為基礎(chǔ)估測(cè)根據(jù)產(chǎn)品壽命周期進(jìn)行估測(cè)例1： 假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請(qǐng)?jiān)u估師估算其價(jià)值。經(jīng)預(yù)測(cè)，該企業(yè)每年的預(yù)期收益為1200萬元，折現(xiàn)率為4%。請(qǐng)估算該企業(yè)的價(jià)值。評(píng)估值=1200/4%=30000（萬元）收益法應(yīng)用案例：例2： 某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營6年，營業(yè)終止后用于抵沖債務(wù)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測(cè)得出6年預(yù)期收益軍為900萬元，折現(xiàn)率為8%，請(qǐng)估算該企業(yè)的評(píng)估值。P=（900/8%）1-1/（1+8%）6 =9004.6229=4

23、160.59（萬元）收益法應(yīng)用案例：例3：某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%。分別確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營條件下和經(jīng)營50年條件下的評(píng)估值。收益法應(yīng)用案例： （1）永續(xù)經(jīng)營條件下的評(píng)估過程：首先，確定未來五年收益額的現(xiàn)值。計(jì)算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得。其次，將第六年以后的收益進(jìn)行本金化處理，即：14/（10%）=140（萬元）最后，確定該企業(yè)評(píng)估值：企業(yè)評(píng)估價(jià)值=49244.2+1400.6209 =136.17（萬元）（2）經(jīng)營50年條件下的評(píng)估過程： 第

24、三節(jié)、成本法 以被評(píng)估資產(chǎn)的重置價(jià)值，扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評(píng)估基準(zhǔn)日這段時(shí)間內(nèi)的損耗得到資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行的分析和判斷。 一、基本思路二、基本方法 資產(chǎn)評(píng)估值被評(píng)估資產(chǎn)重置成本被評(píng)估資產(chǎn)重置成本資產(chǎn)實(shí)體 性貶值資產(chǎn)功能 性貶值資產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 性貶值成新率或三、基本原理即在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過購建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。 資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本四、理論依據(jù)1. 資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。 資產(chǎn)的取得成本越高，相應(yīng)的資產(chǎn) 的價(jià)值越大。 2.資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量。 資產(chǎn)的價(jià)

25、值隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他 因素的變化而相應(yīng)變化。 1、被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài) 2、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史成本資料 3、形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的五、基本前提搜集歷史資料，確定成本構(gòu)成六、操作程序確定各種貶值因素，判斷成新率綜合分析，確定評(píng)估值確定評(píng)估對(duì)象確定被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本 重置成本評(píng)估方法七、常見的評(píng)估方法重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能價(jià)值法統(tǒng)計(jì)分析法功能成本線性函數(shù)法功能成本指數(shù)法各種貶值評(píng)估方法實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值觀察法使用年限法修復(fù)費(fèi)用法 復(fù)原重置成本 更新重置成本 （一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含義復(fù)原重置成本是指運(yùn)用與原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及

26、技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需要的費(fèi)用。 更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)的功能也是相同的，不同之處在于所用材料、技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)等方面的差異。 隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設(shè)計(jì)總會(huì)被社會(huì)所普遍接受，新型設(shè)計(jì)、工藝制造的資產(chǎn)無論從其使用性能，還是成本耗用方面都會(huì)優(yōu)于舊的資產(chǎn)，因此，復(fù)原重置成本往往會(huì)高于更新重置成本。 （1）重置核算法是利用成本核算的基本原理，將重新取得

27、資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行計(jì)算并累加來估算重置成本的一種方法。 基本原理：2、重置成本的估算方法 計(jì)算公式重置成本直接成本間接成本 建造成本構(gòu)成： 材料成本 人工成本 制造費(fèi)用 資金成本 合理利潤(rùn)取得成本構(gòu)成： 購買價(jià)格安裝調(diào)試費(fèi) 運(yùn)雜費(fèi) 人工費(fèi)間接成本構(gòu)成：取得和建造資產(chǎn)的管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)制圖等費(fèi)用例1：待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，評(píng)估師擬運(yùn)用成本法評(píng)估。評(píng)估人員收集的成本資料有：該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)180000元，運(yùn)雜費(fèi)5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費(fèi)用1000元，安裝期限較短。評(píng)估人員分析認(rèn)為，被評(píng)估資產(chǎn)為外購需安裝機(jī)器設(shè)備，其重置成

28、本應(yīng)包括買價(jià)（含增值稅）、運(yùn)雜費(fèi)、安裝成本、其他費(fèi)用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機(jī)器設(shè)備的重置成本為：重置成本=購買價(jià)格+運(yùn)費(fèi)+安裝成本 =180000+5000+20000=205000（元）例2：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)2年前購置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機(jī)器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價(jià)為8萬元，運(yùn)雜費(fèi)1.6萬元，安裝費(fèi)中直接成本0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對(duì)同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價(jià)格比2年前上漲20%，運(yùn)雜費(fèi)上漲80%，安裝費(fèi)中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。該設(shè)備的重置成本是多少？（1）計(jì)算

29、直接成本購買價(jià)=8（1+20%）=9.6（萬元）運(yùn)雜費(fèi)=1.6（1+80%）=2.88（萬元）安裝費(fèi)中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（萬元）直接成本購買價(jià)運(yùn)雜費(fèi)安裝費(fèi)中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）（2）計(jì)算間接成本間接成本占直接成本的百分率 0.2（81.60.4）2%間接成本13.042%0.26（萬元）（3）計(jì)算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬元）是在資產(chǎn)歷史成本的基礎(chǔ)上，通過價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將其調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的重置成本。（2）物價(jià)指數(shù)法基本原理資產(chǎn)重置成本資產(chǎn)賬面原值物價(jià)變動(dòng)指數(shù)計(jì)算公式分類物價(jià)指數(shù)個(gè)別

30、物價(jià)指數(shù)綜合物價(jià)指數(shù) 物價(jià)指數(shù) 物價(jià)指數(shù)是反映兩個(gè)時(shí)期商品、勞務(wù)價(jià)格變動(dòng)情況動(dòng)態(tài)的指標(biāo)，有個(gè)別物價(jià)指數(shù)和一般物價(jià)指數(shù)兩種。反映個(gè)別物價(jià)變動(dòng)狀態(tài)的指數(shù)為個(gè)別物價(jià)指數(shù)；反映社會(huì)全部商品、勞務(wù)價(jià)格變動(dòng)狀態(tài)的指數(shù)為一般物價(jià)指數(shù)。在實(shí)際計(jì)算時(shí)，要選擇銷售量大、價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)具有代表性的商品、勞務(wù)作為計(jì)算依據(jù)， 要根據(jù)各類商品、勞務(wù)的銷售量確定其在社會(huì)銷售總量中的比重，并將這樣的比重作為計(jì)算公式中的權(quán)數(shù)，從而計(jì)算出由于各類商品的物價(jià)變動(dòng)而形成的一般物價(jià)指數(shù)。一般物價(jià)指數(shù)的計(jì)算公式為： sum(報(bào)告期代表商品單價(jià)權(quán)數(shù))物價(jià)指數(shù)= sum(基期代表商品單價(jià)權(quán)數(shù)) 物價(jià)變動(dòng)指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日物價(jià)指數(shù)資

31、產(chǎn)購建時(shí)物價(jià)指數(shù)（1a1）（1a2） （1a3）（1an）（其中an表示第n年環(huán)比價(jià)格指數(shù)）某機(jī)床于1994年購置安裝，賬面原值為16萬元。1996年進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為4萬元；1998年又進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為2萬元。若定基價(jià)格指數(shù)1994年為1.05，1996年為1.28，1998年為1.35，1999年為1.60。要求：計(jì)算該機(jī)床1999年的重置成本。 例題重置成本計(jì)算表時(shí)間投資費(fèi)用萬元)物價(jià)指數(shù)%物價(jià)變動(dòng)指數(shù)（%） 重置 成本（萬元）1994161.051.60/1.05=1.52161.52=24.321996 41.281.60/1.28=1.2541.25=5199821.

32、351.60/1.35=1.1921.19=2.3819991.601.60/1.60=1合計(jì)31.7物價(jià)指數(shù)法的特點(diǎn)物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本 ；物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某一類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上 ；對(duì)于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本往往會(huì)偏高 。（3）功能價(jià)值法 參照物功能價(jià)值被評(píng)資產(chǎn)重置成本（單位生產(chǎn)能力） 選擇與被評(píng)估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本之間的內(nèi)在關(guān)系，由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法。 資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能， 功能相同，購建成本也應(yīng)相同 。理論假設(shè)計(jì)

33、算方法A 功能成本線性函數(shù)法 P=abF能力F價(jià)格P例：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)經(jīng)改進(jìn)的鍛壓設(shè)備。該設(shè)備由50噸壓力機(jī)改裝而成，生產(chǎn)能力為70噸。經(jīng)調(diào)查，市場(chǎng)上有系列壓力機(jī)出售，其能力與價(jià)格如表所示：能力F噸3510305080100150價(jià)格萬元3335406085115130175用最小二乘法求得：a =31.67 b =0.98則直線方程為：P=31.67+0.98F被評(píng)估設(shè)備能力為F=70噸，可得：重置成本P=31.67+0.9870 =100.27（萬元）B 功能成本指數(shù)法 重置成本參照資產(chǎn)重置成本被評(píng)資產(chǎn)的生產(chǎn)能力參照資產(chǎn)的生產(chǎn)能力x4、統(tǒng)計(jì)分析法基本原理某類抽樣資產(chǎn) 的重置成本被評(píng)估資產(chǎn)

34、的重置成本計(jì)算公式某類資產(chǎn)的 歷史成本被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本某類抽樣資產(chǎn)的重置成本 某類抽樣資產(chǎn)的重置成本例題：被評(píng)估資產(chǎn)為某類通用設(shè)備。經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查了解，該批通用設(shè)備為同年購入，并同時(shí)投入生產(chǎn)，使用狀況基本相同，該類通用設(shè)備的賬面歷史成本之和為1200萬元。評(píng)估人員從中抽樣選取了5臺(tái)具有代表性的通用設(shè)備，其賬面歷史成本為50萬元，經(jīng)估算其重置成本之和為80萬元。該類通用設(shè)備的重置成本為： 該類通用設(shè)備的重置成本=120080/50 =1920（萬元）（二）各種貶值及其估算方法1、實(shí)體性貶值及其估算方法2、功能性貶值及其估算方法3、經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算方法1、實(shí)體性貶值及其估算方法決定實(shí)體性貶值

35、的因素有：使用時(shí)間使用率，也叫利用率資產(chǎn)本身的質(zhì)量維修保養(yǎng)程度是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值（1）觀察法計(jì)算公式為：資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本（1成新率）通過觀察確定新舊程度主要觀察被評(píng)估資產(chǎn)的外表：光潔度腐蝕程度形體物理變化程度形體物理變化程度機(jī)器設(shè)備評(píng)估主要包括：機(jī)器的長(zhǎng)度、厚度、水平度、垂直度、強(qiáng)度硬度、軟度等是否發(fā)生變化，有無裂痕等。房屋建筑物評(píng)估主要包括：墻體表面的剝落程度、裂縫的長(zhǎng)度和寬度、裂縫的性質(zhì)、建筑物是否發(fā)生垂直或水平方向位移等用觀察法估測(cè)機(jī)電設(shè)備實(shí)體性貶值參考表（2）公式法（使用年限法）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（重置成本預(yù)計(jì)殘值） 實(shí)際已使用年限總使用年限 （實(shí)際已使用年限

36、+尚可使用年限） 名義已使用年限資產(chǎn)利用率 截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間100例1：被評(píng)估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺(tái)設(shè)備，評(píng)估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備1997年1月購進(jìn)，2002年1月評(píng)估；該設(shè)備的重置成本為500000元，其殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該設(shè)備實(shí)際每天工作5小時(shí)。該設(shè)備的實(shí)體性貶值為：資產(chǎn)利用率=53605/53608=62.5%實(shí)際已使用年限=562.5%=3.125（年）總使用年限=3.125+5=8.125（年）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（5000002000）3.125/8.125=1915

37、38.46例2：被評(píng)估設(shè)備購建于1992年，原始價(jià)值30000元，1997年和2000年進(jìn)行兩次更新改造，主要是添置一些自動(dòng)化控制裝置，投資分別為3000元和2000元。2002年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從1992年至2002年每年的價(jià)格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢測(cè)和鑒定為6年，估算該設(shè)備的實(shí)體性貶值率如下。估算過程： 估算設(shè)備復(fù)原重置成本投資日期 原始投資額 價(jià)格變動(dòng)系數(shù) 復(fù)原重置成本1992年 30000 2.60 (1+10)10 780001997年 3000 1.61 (1+10)5 48302000年 2000 1.21 (1+10)2 2420合計(jì) 85250 計(jì)算（

38、復(fù)原重置成本投資年數(shù)）投資日期 復(fù)原重置成本 投資年限 復(fù)原重置成本 投資年數(shù) 1992年 78000 10 780000 1997年 4830 5 24150 2000年 2420 2 4840 合計(jì) 85250 808990計(jì)算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限=80899085250 =9.5（年）計(jì)算實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值率=9.5（9.5+6）100% =61%2、功能性貶值及其估算方法資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損耗。功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式:（1）超額投資成本（2）超額運(yùn)營成本（1）超額投資成本：由于新技術(shù)、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得相同功能的設(shè)

39、備的建造成本比過去降低，原有設(shè)備中就有一部分超額投資得不到補(bǔ)償。它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本。超額投資成本復(fù)原重置成本更新重置成本注意：如使用復(fù)原重置成本則應(yīng)考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如使用的是更新重置成本，這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內(nèi)了，無需考慮；如使用現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為重置成本，也不需再考慮超額投資成本。（2）超額運(yùn)營成本：由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，致使原有設(shè)備的功能落后于新設(shè)備，新設(shè)備在運(yùn)營費(fèi)用上低于原有設(shè)備。超額運(yùn)營成本各年凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)系數(shù)分析設(shè)備的 超額運(yùn)營成本，應(yīng)考慮下列因素：生產(chǎn)效率是否提高維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是

40、否降低操作工人數(shù)量是否降低例：某被評(píng)估對(duì)象是一生產(chǎn)控制裝置，其正常運(yùn)行需6名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為3名。假定被評(píng)估控制裝置與參照物在運(yùn)營成本的其他項(xiàng)目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費(fèi)約為6000元，被評(píng)估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為33%，適用的折現(xiàn)率為l0%。根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料，估算被評(píng)估控制裝置的功能性貶值。 （1）計(jì)算被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置的年超額運(yùn)營成本：(6-3)6000=18000(元)（2）估算被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置的年超額運(yùn)營成本凈額：18000(1-33%)=12060(元)（3）將被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的每年超額運(yùn)營成本凈額折現(xiàn)累

41、加，估算其功能性貶值額: 12060(P/A，10%，3) =120602.4869=29992（元）3、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值的損失。產(chǎn)生的原因有：（1）竟?fàn)幖觿。鐣?huì)總需求減少，導(dǎo)致開工不足；（2）材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致開工不足；（3）材料成本增加，導(dǎo)致企業(yè)費(fèi)用直線上升；（4）通貨膨脹的情況下，國家實(shí)行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營成本加大； （5）產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)，縮短使用壽命； 一般情況下，當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時(shí)，不計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。 估算方法：A 經(jīng)濟(jì)性貶值資產(chǎn)在尚可使用年限內(nèi)可預(yù)見 的經(jīng)濟(jì)收益損失額現(xiàn)值系數(shù) B 經(jīng)濟(jì)性貶值率=1（實(shí)際使用生產(chǎn)能力 /額定生產(chǎn)能力）X100% 經(jīng)濟(jì)性貶值=（重置成本-實(shí)體性貶值功能性 貶值）經(jīng)濟(jì)性貶值率例1：某電視機(jī)生產(chǎn)廠家，其電視機(jī)生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為10萬臺(tái)，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，