1、大學行政辦公樓教學實驗樓物業(yè)服務細則- 制度大全大學行政辦公樓教學實驗樓物業(yè)服務細則之相關制度和職責， 大學行政辦公樓、 教學 （實 TOC o 1-5 h z 驗）樓物業(yè)服務細則（一）物業(yè)管理服務內(nèi)容1.房屋共用部位、共用設備的使用管理和維修;2.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設備設施的使用管理和維修;3.電梯、供水、排水、強電.大學行政辦公樓、教學（實驗）樓物業(yè)服務細則（一 ）物業(yè)管理服務內(nèi)容. 房屋共用部位、共用設備的使用管理和維修;.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設備設施的使用管理和維修;. 電梯、供水、排水、強電、弱電等設備設施的運行服務;.大樓及周邊環(huán)境的保潔、保安服務及綠化管理;.物業(yè)維修費用的帳務管理;.物業(yè)

2、檔案資料的建立與保管;.經(jīng)雙方協(xié)商的其他服務項目。（二 ）物業(yè)管理服務的質(zhì)量標準. 綜合管理服務大樓設置物管辦,制定并落實物業(yè)管理規(guī)章制度 ; TOC o 1-5 h z 物業(yè)管理辦公場所整潔有序,配置辦公家具、電話等辦公設施及辦公用品;管理人員統(tǒng)一著裝,掛牌上崗,儀表整潔規(guī)范;物管辦每日工作時間有管理員接待業(yè)務,并提供服務;日常管理與服務:24 小時值班受理使用人報修。急修半小時內(nèi)到現(xiàn)場處理,一般修理一天內(nèi)完成（預約除外）;設置大樓管理信箱及投訴電話,接受服務質(zhì)量、服務態(tài)度等問題的投訴。對使用人的投訴在 24 小時內(nèi)答復處理;制定房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度 ,建立房屋裝修檔

3、案,對不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時制止或報告;建立健全的財務管理制度 ,對物業(yè)服務費和其它費用的收支進行財務管理,做到運作規(guī)范,賬目清晰 ;建立檔案管理制度,建立齊全的物業(yè)管理檔案（包括物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、使用人資料檔案、維修檔案、日常管理檔案等）;制定物業(yè)管理與物業(yè)服務工作計劃,并組織實施;制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度 , 可采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與使用人進行溝通;每年對使用人進行一次滿意情況測評,對測評結(jié)果進行分析并及時整改服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準;綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準;對違反校園管理規(guī)定或政府有關規(guī)定的行為進行

4、勸阻、制止或報有關部門處理;有條件的 , 可運用計算機進行管理 （含業(yè)主檔案、收費管理、設備管理等）。.清潔衛(wèi)生服務樓內(nèi)公共區(qū)域地面和墻面:每日清掃一次,其中門廳每日清掃二次,地面每日拖洗一次以上;大堂、門廳花崗石、大理石每二個月保養(yǎng)一次,保持材質(zhì)原貌,干凈、無灰塵。樓梯扶手、欄桿、窗臺 : 隔日擦抹一次,保持干凈、無灰塵。消防栓、指示牌等公共設施 :每周擦抹二次,目視無灰塵、無污漬。天花板、公共燈具 : 每月除塵一次, 目視干凈,無蜘蛛網(wǎng)。門、窗等玻璃:每半月擦拭一次,其中門廳玻璃每周一次,目視潔凈、光亮、無灰塵。天臺、屋頂:保持清潔、無垃圾。垃圾收集 : 按樓層設置垃圾收集點 , 每日清理

5、二次,收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。電梯轎廂 : 每日擦拭、清掃一次以上; 每月對電梯門壁打蠟上光一次,表面光亮,無污跡。樓外公共區(qū)域道路地面、綠地、明溝:道路、地面、綠地每日清掃二次,廣場磚地面每半月沖洗一次目視地面干凈,地面垃圾滯留時間不能超過二小時; 明溝每日清掃一次, 明溝無雜物、無積水。公共燈具、 宣傳欄、 小品等 : 每周擦抹一次,目視無灰塵、 明亮清潔 （2 米以上部位每半月擦抹、除塵一次） 。水景 : 每周二次打撈漂浮雜物 ,保持水體清潔,水面無漂浮物;定期對水體投放藥劑或進行其他處理,保持水體無異味。垃圾廂房 : 有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放, 垃圾廂（房

6、）每日清理、沖洗二次以上垃圾廂（房 ）整體清潔、無異味,滅害措施完善。果皮箱、垃圾桶:合理設置。每日清理二次,擦拭一次,箱 （ 桶 ）無滿溢、無異味、無污跡。消毒滅害 :每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次,每半年滅鼠一次。大樓內(nèi)外 除四害要達到南昌市愛衛(wèi)會的要求。3.秩序維持服務人員要求專職保安人員 （40 歲以下 ）,身體健康,工作認真負責。能處理和應對轄區(qū)公共秩序維護工作, 能正確使用各類消防、技防器械和設備。上崗時佩帶統(tǒng)一標志 , 穿戴統(tǒng)一制服,儀容儀表規(guī)范整齊。配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)器械。門崗主出入口 24 小時值班看守,邊門定時開放。外來人員進入轄區(qū),通過對講系統(tǒng)聯(lián)系轄區(qū)

7、人員 ,決定是否放行。對進出轄區(qū)的車輛進行管理和疏導,保持出入口環(huán)境整潔、有序、 道路暢通;對大型物件搬出實行記錄。巡邏崗白天每二小時巡邏一次,夜間每三小時巡邏一次,重點部位有明確的巡邏要求,并有巡邏記錄。在遇到異常情況、突發(fā)事件時,采取相應的應對措施,并及時報告相關管理部門。技防設施和救助（監(jiān)控崗）轄區(qū)應具備錄像監(jiān)控、樓宇對講、周界報警等三項以上技防設施 ,24 小時開通,并有人駐守,注視各設備所傳達的信息。監(jiān)控中心收到報警信號后,保安人員應按規(guī)定及時趕到現(xiàn)場進行處理,同時應接受用戶救助的要求,解答用戶的詢問。車輛管理地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌,車輛基本停放在規(guī)定的范圍內(nèi)。及時處

8、理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。收費管理的車庫應24 小時有專人管理,車輛停放有序,車庫內(nèi)地面、墻面有簡易的車輛行駛指示牌和地標,備有必需的消防器材,車庫場地每日清潔一次,有照明,無滲漏,無積水,通風良好,無易燃、易爆及危險物品存放。4.共用部位、共用設備設施日常運行、保養(yǎng)、維修服務共用部位房屋結(jié)構: 每年二次以上對房屋結(jié)構進行檢查, 涉及使用安全的部位每季檢查一次,并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理并告知相關使用人。門窗 : 每天巡視樓內(nèi)公共部位門窗 ,保持玻璃、門窗配件完好, 門、窗開閉靈活并無異常聲響。樓內(nèi)墻面、頂面、地面: 墻面、頂面粉刷層無剝落, 面磚、地磚平整不起殼、無缺損。管道、排水溝、

9、屋頂: 每月一次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進行清掃、 疏通,保障排水暢通,每半年檢查一次屋頂,發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、 碎裂,隔熱板有斷裂、缺損的 ,應及時報修。圍墻 : 每周一次巡查圍墻,發(fā)現(xiàn)損壞立即修復,鐵柵欄圍墻表面無銹蝕,保持圍墻完好。道路、場地等 :每周一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等,發(fā)現(xiàn)損壞及時修復,保持路面平整、無破損、無積水,側(cè)石平直無缺損。休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品 : 每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查,發(fā)現(xiàn)損壞立即修復,保持原有面貌,保證其安全使用。安全標志等 :對危險隱患部位設置安全防范警示標志,并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施,每月檢查一次,保

10、證標志清晰完整,設施運行正常。供水系統(tǒng)每年定期二次清洗水箱、蓄水池,保證供水水質(zhì)符合國家生活用水標準。高層房屋每年二次對減壓閥進行測壓并做好記錄。水箱、 蓄水池蓋板應保持完好并加鎖,溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好,每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)。排水系統(tǒng)每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵, 確保無故障運行。每年二次對污水處理系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)?？刂乒耠姎庑阅芡旰?, 運作正常。照明電燈 : 及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等,保持燈具完好,小區(qū)內(nèi)樓道燈、路燈亮燈率在 99%以上。景觀燈、節(jié)日彩燈、大堂吊燈等:保持燈具完好,亮燈率在99%以上。公共電氣柜:每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜,每月

11、一次保養(yǎng)室內(nèi)、 室外公共電氣柜,每年一次電氣安全檢查,保證電氣設備運行安全正常。消防系統(tǒng)消防栓每月巡查一次, 消防栓箱內(nèi)各種配件完好。每周檢查火警功能、報警功能是否正常。每年試驗一次探測器 ,并對全部控制裝置進行一次試驗,火災探測器投入運行二年后,應每隔三年全部清洗一次,不合格的應當調(diào)換。每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。每月檢查一次滅火器 , 臨近失效立即報請更新或充壓。避雷裝置每年二次檢查避雷裝置 ,保證其性能符合國家相關標準。弱電系統(tǒng)住戶報警:不定期進行調(diào)試與保養(yǎng), 保證其 24 小時運行正常,中心報警控制主機應能準確顯示報警或故障發(fā)生的信息 ,并同時發(fā)出聲光報警

12、信號。周界報警 :24 小時設防并正常運行,不定期進行調(diào)試與保養(yǎng),保證該系統(tǒng)的警戒線封閉、無盲區(qū)和死角,保證中心控制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地圖準確地識別報警區(qū)域,收到警情時,能同時發(fā)出聲光報警信號。監(jiān)視系統(tǒng):不定期進行調(diào)試與保養(yǎng),保證各項監(jiān)控設備 24 小時正常運行,能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號,錄像功能正常。電子巡更:根據(jù)需要設定巡更路線、時間,不定期地進行調(diào)試與保養(yǎng),保證其正常運行,保持巡更時間、地點、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常,巡更違規(guī)記錄提示功能正常。電梯保證電梯 24 小時運行,轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好,轎廂整潔。委托專業(yè)維修保養(yǎng)

13、單位進行定期保養(yǎng) , 每年進行安全檢測并持有有效的安全使用許可證,物業(yè)管理應有專人對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督,并對電梯運行進行管理。電梯發(fā)生一般故障時,通知專業(yè)維修人員二小時內(nèi)到達現(xiàn)場修理;發(fā)生電梯困人或其它重大事件時,物業(yè)管理人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場應急處理,專業(yè)技術人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。水景每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設施 ,損壞部位及時修復,保證其正常運行。重大節(jié)日前應對景觀設施進行安全、功能檢查,保證節(jié)日期間各項設施運行正常。【窗、教學及辦公設備、水電設施發(fā)現(xiàn)損壞，要及時維修或報修維修保養(yǎng)費用 :保修期內(nèi)的設備維修,由物業(yè)管理單位及時通知維修報轉(zhuǎn),確保正常的工作秩序。保修期以

14、外的維修費用 : 除水電等公共設備設施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的結(jié)構和外墻面損壞的維修費用由學校承擔外,其它維修工作及其費用均由物業(yè)管理單位負責;屬管理不當造成的,物業(yè)管理單位承擔相關費用。水電零星維修及時率 98%以上（響應時間在1 小時之內(nèi) ,修理完成時間在12 小時之內(nèi) ）。水電急修及時率100%（響應時間在30 分鐘之內(nèi) ,修理完成時間在 2 小時之內(nèi) ）;雨水管、污水管、墻面完好率100%。消防報警系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)完好率 100%。（三 ）雙方的責任與義務. 甲方 （樓棟使用單位）責任與義務負責牽頭與學校有關部門對教學辦公樓進行交接, 并會同乙方辦理交接手續(xù),進行

15、資產(chǎn)登記; TOC o 1-5 h z 檢查乙方擬定的物業(yè)管理制度和辦法;督查乙方管理工作措施以及各項規(guī)章制度的執(zhí)行情況;審查乙方提出的物業(yè)管理年度和季度計劃 ;教學辦公樓內(nèi)向乙方提供一間值班室和一間物業(yè)管理辦公室 ;（1負責轉(zhuǎn)報水電設施、電梯、電視等教學、辦公設備設施自然老化后的更新改造及房屋外墻面和結(jié)構性維修;協(xié)調(diào)乙方與其他部門的關系,接受學校有關部門的監(jiān)督、檢查和考核。.乙方（物業(yè)管理單位）責任與義務根據(jù)有關法規(guī)和物業(yè)管理服務內(nèi)容, 制定物業(yè)管理制度和計劃,并經(jīng)甲方核準后實施;對學校出資新建的設施、 新購的設備,從驗收合格交付使用后,在保修期內(nèi)負責與廠家聯(lián)系解決有關保修服務問題,與甲方共同做好保修工作;（1負責向甲方提出共用部位、共用設施設備的更新改造及結(jié)構性維修計劃；建立健全物業(yè)管理的檔案資料,合