1、目 錄目錄.1綿陽芙蓉漢城研究背景.2可行性研究報告概述.3項目背景.8市場定位及可行性分析.20規(guī)劃設計方案及可行性分析.24工程建設方案及可行性分析.27成本操縱方案及可行性分析.29營銷組織方案及可行性分析34財務投資方案及可行性分析.40開發(fā)機構方案及可行性分析.45項目開發(fā)效益51項目風險識不及規(guī)避措施.53可行性研究結論57附件：綿陽市商品房地產市場需求調研簡明報告綿陽市商品房地產市場研究報告綿陽市人民政府關于“綿陽芙蓉漢城”項目規(guī)劃座談備忘綿陽市經合辦關于“綿陽芙蓉漢城”等項目有關問題的請示綿陽市“三國蜀漢城”地塊規(guī)劃設計條件項目周邊關系圖綿陽市政府都市建設規(guī)劃圖（1997年20

2、10年）綿陽市城區(qū)圖（綿陽旅游指南版）研究背景為了實現(xiàn)置信實業(yè)戰(zhàn)略擴展，置信實業(yè)多次對走向二級都市開發(fā)進行了探究，先后考察過眉山、廣安、資陽、綿陽等省內二級都市，幾經反復接觸，逐步把第一個擴展目標鎖定在“綿陽芙蓉漢城”項目上，通過與當?shù)卣亩啻谓佑|、談判和近十次全面系統(tǒng)的調查研究，我們與綿陽市政府這一合作伙伴達成了一定的共識，并在綿陽市“三國蜀漢城”地塊規(guī)劃設計條件的基礎上作了初步的規(guī)劃設計，至此本項目運作思路差不多清晰。在正式的決策前我們在前期調研和規(guī)劃設計的基礎上對綿陽芙蓉漢城的可行性進行了全面系統(tǒng)的研究分析，內容包括、市場定位及可行性分析，、規(guī)劃設計方案及可行性分析，、工程建設方案及可

3、行性分析，、成本操縱方案及可行性分析，、營銷組織方案及可行性分析，、財務投資方案及可行性分析，、開發(fā)機構方案及可行性分析，、項目開發(fā)效益分析，、項目風險識不及規(guī)避措施等。 本報告中涉及到的各類方案和運作思路，分不由宏信公司相關部門撰寫，策劃部統(tǒng)稿，合力完成了本研究報告綿陽芙蓉漢城可行性研究報告。報告概述項目背景總占地面積317.5畝，其中凈地面積267.3畝，代征地50.2畝，有100余畝差不多拆遷完畢；政府承諾2003年3月底完成全部剩余拆遷。土地凈地價（含出讓金、報建規(guī)費及所有稅費）操縱在36萬元/畝；代征地爭取免費，可能目前該地塊的市場價大概在6080萬元/畝之間。周邊景觀有芙蓉溪、富樂

4、山公園、李杜祠、綿陽市博物館。緊鄰一環(huán)路東段，向西南可通過東方紅大橋和涪江三橋直接進入市區(qū)。本項目由黃學玖市長親自負責。依照地塊規(guī)劃設計條件規(guī)定，用地性質為商貿居住用地，以商貿為主；建筑高度以多層、低層為主，臨道7層，其余34層；容積率1.82.5；綠地率40%以上；建筑形式、色彩、雕塑小品以漢文化為要緊內涵進行設計。土地、報建、稅費等方面的政策，政府同意給予優(yōu)惠。二、綿陽商品房地產簡況2001年商品房總的上市量: 面積83萬平方米；總銷售面積：68萬平方米，其中中高檔商品房占23.5%；外來購房比例約占30%左右。綿陽2002年1-5月房屋成交面積與其年同期相比增長134%。2002年銷售價

5、格表：物業(yè)類型多層高層營業(yè)辦公用房平均售價（元/）1219.181921.595561.81商業(yè)地產開發(fā)圍繞都市傳統(tǒng)商業(yè)中心開發(fā)，由于綿陽大型中高檔住宅小區(qū)尚未形成規(guī)模，社區(qū)型商業(yè)形態(tài)還沒有成型。綿陽都市轄區(qū)內有15萬戶（56萬人），以后兩年內綿陽市商品房市場需求情況有7%的家庭（10500戶）以后2年內有購房打算，加外來購房群體需求有14580套；其中有13%的消費者（1365戶）預備購買中高檔商品房（單價1800元/平米以上，總價20萬元以上），加外來購房群體需求有1950套。三、項目定位住宅：面向綿陽市及周邊市縣，具有高收入，具有追求高尚生活生活品質意識和具有購買固定資產用于保值的中老年

6、群體。以居住功能為主，47層公寓，總建筑面積16.5萬平米。商業(yè)：面向綿陽及周邊市縣有投資旅游文化產業(yè)和特色餐飲、娛樂休閑，自有資產相對雄厚的中小私有企業(yè)主或具有房產投資意識且有一定投資實力的群體。商業(yè)用房以旅游文化商業(yè)形態(tài)為主，社區(qū)商業(yè)形態(tài)為輔，水景商業(yè)街、23層商業(yè)綜合經營樓和臨街商鋪相結合，總建筑面積5.5萬平米。四、市場狀況市場容量調查顯示，在1950戶2年內購買中高檔商品房購房者中，要購買漢城項目的購房者戶數(shù)為710戶。芙蓉漢城與目標消費群體需求重合分析芙蓉漢城項目所提供的產品至少在心理單價、總價、檔次、建筑風格、商業(yè)街形式、環(huán)境、物業(yè)治理、品位需求等8個方面與消費者需求能較好的重合

7、。五、運作思路規(guī)劃設計從芙蓉溪建壩引水進入小區(qū)形成自然水系景觀，依靠小區(qū)內部河流將私家住宅與商業(yè)用房、公眾廣場自然分隔開，相對獨立，本小區(qū)分為4個住宅區(qū)、3個商業(yè)區(qū)、3個廣場；住宅類似現(xiàn)代川西民居風格，商業(yè)房類似芙蓉古城。要緊經濟技術指標：總建筑面積： 241000m2，其中：住宅165000m2；商業(yè)用房55000m2；會所6000m2；地下車庫15000m2；總戶數(shù)： 1050戶；容積率：1.22；綠化及道路、水渠覆蓋系數(shù)63%；停車位970個；建筑結構住宅為47層磚混結構，主力戶型120160平方米。開發(fā)工期 開發(fā)時刻：2003年1月2005年12月，共三年，分四期開發(fā)，首期可能開發(fā)50

8、畝，開發(fā)面積：住宅：約40000m2；商業(yè)用房： 15000m2；廣場： 6000m2。成本操縱磚混住宅單位成本為：1544元/ m2；商業(yè)用房成本為：3483元/ m2?？偼顿Y成本為：4.986億元，其中可銷售房產成本4.463億元，非銷售房產成本0.523億元。營銷策劃品牌策略充分利用置信宏信房產的企業(yè)品牌效應和芙蓉古城的品牌優(yōu)勢，塑造綿陽房地產界第一品牌，與芙蓉古城形成姊妹品牌。大營銷策略走大旅游產業(yè)營銷，借助政府的力量，聯(lián)袂政府、文化局、富樂山公園進行大營銷，借助推廣旅游文化產業(yè)推動商業(yè)地產開發(fā)。實現(xiàn)“體驗式營銷”，提早修建芙蓉橋蓄水壩和兩個市政廣場，為體驗式營銷提供硬件設施，借鑒芙蓉

9、古城意境區(qū)推廣方式，開展豐富多采的文化娛樂活動。價格策略住宅售價按照成本價平推，依靠商業(yè)用房賺取利潤；整個項目價格采取低開高走手法，第一期作為市場測試，住宅均價定在1800元/平米左右，商鋪均價定在5500元/平米左右（一樓均價：8000元/平米，二樓均價3000元/平米）；第二期和第三期逐步攀升；總體來看住宅均價定在2000元/平米左右，商鋪均價定在6000元/平米左右；資金運營、啟動資金籌劃：2002年8月2002年12月 第一部分：由公司向成都的主辦銀行中國銀行武候支行申請流淌資金貸款3000萬元，期限一年，從2002年8月-2003年8月（一期開盤） 第二部分：2002年12月取得第一

10、塊國土使用證75畝，能夠此做為抵押，向中行綿陽支行申請流淌資金貸款2000萬元。第三部分(預備)：金沙一、二期的銷售回款，在2002年底可能可沉淀約3000萬元（4.5億元 * 6.7%）、開盤前的資金籌劃：2003年1月2003年8月可能在2003年6月前支付完全部的土地款267畝*36萬元=9612萬元。在2003年1-8月期間要支付約4000萬元的土地款和2000萬元的前期項目啟動資金。、資金回籠打算2003年預售收入1.12億元；2004年預售收入2.06億元2005年預售收入1.385億元；2006年預售收入1.1億元開發(fā)機構不在綿陽當?shù)刈皂椖抗净蚍种C構，成立“芙蓉漢城項目部”

11、負責此項目的全程開發(fā)與營銷執(zhí)行工作，隸屬宏信公司股東會、董事會、總經理領導和治理項目部設總負責人一名，由何亞川先生擔任，下設七個職能部門：技術部、工程預算部、工程治理部、銷售部、策劃部、財務部、企業(yè)治理部；各職能部門的日常治理工作由項目部總負責人負責，同時同意宏信公司對口職能部門的指導、監(jiān)督與檢查，工作向宏信公司對口職能部門報備。項目初期，所有項目職能部門主管、財務會計、出納、行政助理等崗位由宏信公司從成都總部指派人員擔任，其余崗位在當?shù)卣衅腹陀谩Ａ?、項目SWOT分析品牌優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、地段優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、旅游優(yōu)勢、資源整合優(yōu)勢、經營整合優(yōu)勢。社會關系網(wǎng)不健全，目前的人力資源隊伍沒有

12、實戰(zhàn)的治理經驗，銷售價格偏低，相對而言地理位置有點偏遠。綿陽市科技城建設進展專門快，而綿陽目前沒有能滿足高層次住房消費需求的房產項目，游仙區(qū)商品房的成功開發(fā)，差不多改變了區(qū)位弱勢。中高檔住宅市場需求總量偏低，“宅基地”政策對中高端客戶存在分流。七、風險測試（一）風險評估本公司的現(xiàn)行方案，特不是住宅方案是否被當?shù)厥姓奥毮懿块T完全同意，能否一如繼往地贏得政府的支持，這是本項目首要風險。市場需求容量有限，市場需求量偏小，這是本項目第二大風險。商業(yè)用房的規(guī)模操縱及業(yè)態(tài)形式的引導是否成功，是本項目第三大風險。成本操縱是否成功、合理是本項目第四大風險。人力資源水平不甚理想是本項目第五大風險。（二）、價

13、格風險測試售價的靈敏度是最高的，因此提高利潤的關鍵仍然是提高售價。磚混結構住宅銷售均價每提高1%，可增加利潤17.9%。而框架的定價不符合此經濟原則，定價要達到盈虧平衡點的話，應達到1733元/平方米。鋪面的單價敏感度分析：鋪面的靈敏度顯然低于鋪面和總的水平。但鋪面利潤對總的利潤的貢獻率達到了94.3%。八、項目開發(fā)效應（一）、社會效益促進綿陽市商品房地產開發(fā)水平提高同時帶動綿陽博物館富樂山芙蓉漢城旅游產業(yè)帶的進展。本項目成功開發(fā)將會為置信實業(yè)異地開發(fā)和大型商業(yè)地產開發(fā)積存經驗，促進置信實業(yè)和芙蓉古城的品牌的提升，為“成都置信”走向“四川置信”乃至走向“中國置信”作出貢獻。本項目成功開發(fā)將會加

14、快宏信房產獨立成長的步伐。（二）、經濟效益可銷售房產收益： 5.955億元可銷售房產成本： 4.463億元可銷售房產利潤： 1.492億元可銷售房產利潤率：1.4925.955=25%固定資產成本：0.523億元項目總現(xiàn)金利潤：0.969億元項目總利潤率：0.9695.955=16.2%九、結論在滿足了我公司提出的差不多條件的基礎上，本項目運作是可行的。住宅開發(fā)總體上比較樂觀，開發(fā)節(jié)奏上要慎重商業(yè)用房首先要操縱開發(fā)總量，開發(fā)節(jié)奏要有效調控。聯(lián)合政府、媒體進行引導開發(fā)特色餐飲、旅游類商業(yè)形態(tài)。項目背景項目開發(fā)微觀環(huán)境歷史沿革風格確定毗鄰東漢的“漢平陽府君闕”和綿陽博物館，故提出了開發(fā)“漢城街”的

15、開發(fā)設想。并成立了專門的“越王樓、芙蓉漢城開發(fā)建設辦公室”，制訂了綿陽市“三國蜀漢城”地塊規(guī)劃設計條件。早在前任書記馮崇泰就提出了開發(fā)思路，現(xiàn)任市長親自負責，先后與10多家企業(yè)商談，但方案都不甚理想。介入時機2002年5月成都西博會期間，游仙區(qū)副書記鄒若力參觀我芙蓉古城意境區(qū)后，認為我們與他們的思路不謀而合，隨通過綿陽市“經合辦”邀請我公司應標。政府態(tài)度2002年6月28日、7月9日及8月1日綿陽市政府相關辦公會議上，黃學玖市長及市人大、市政協(xié)等四大班子領導及其他相關職能部門領導對我公司表示了極大的信任，希望我公司進入綿陽市場。項目獵取土地獵取本項目全部用地直接從市政府（市國土局）獲得使用權出

16、讓，不與游仙區(qū)政府發(fā)生直接關系。凈地價格（含出讓金、報建規(guī)費及所有稅費）操縱在36萬元/畝；盡管要求在7月1日后實行公開招投標政策，但政府表示對本項目實行特事特辦。市場價格我公司差不多提出全部代征地免費的要求，政府目前還沒有明確表態(tài)。據(jù)可能目前該地塊的假想土地市場拍賣價格大概在6080萬元/畝。項目開發(fā)條件（一）、土地狀況項目位置宗地位于游仙區(qū)開元片區(qū)（開元村），一環(huán)路東段外側，芙蓉溪西側。地塊形狀宗地形狀呈狹長的大刀形狀，沿溪一側，地面為低洼地，高差在4米左右。宗地臨芙蓉溪的邊長約為1000米左右。土地面積宗地總占地面積317.5畝，其中凈地面積267.3畝，代征地50.2畝拆遷情況目前地塊

17、西南部分100余畝差不多拆遷完畢；政府承諾在簽約付款順利的情況下，會在2003年3月底完成全部拆遷。（二）、周邊景觀（詳見項目周邊關系圖）芙蓉溪宗地東側的芙蓉溪歷史文化悠久，在唐代名為“東津”，溪上多漁船，杜甫曾留下多篇文章；宋代兩岸種木芙蓉，溪內種水芙蓉，固名芙蓉溪。仙人橋目前宗地東北角的芙蓉溪上有一仙人橋，橋名歷史悠久，橋下有一水壩，水位較高，有輕微污染，然而每天沿河依舊有人垂釣，他日會進一步改善。富樂山公園宗地向東與富樂山風景區(qū)相望，該景區(qū)分為富樂堂、富樂山公園兩部分，占地面積1079畝，以三國文化為主題；此外在富樂山還有一座宋哲元墓。李杜祠在宗地東南角外有一座芙蓉橋，橋的東頭有“李杜祠

18、”，祭祀李白和杜甫，占地7.6畝，為清代建筑。市博物館宗地北方緊鄰綿陽市博物館，館區(qū)內包括“漢平陽府君闕”，該博物館要緊收藏文物精品多為東漢、西漢文物?，F(xiàn)差不多停工，政府可能2003年6月竣工。宗地東北角外有綿陽市文化局，為兩層四合院。宗地西面沿街為多層建筑，參差不齊，建筑物背后有三個小山脊，山脊多綠化植被。（三）、市政配套設施（詳見項目周邊關系圖）道路交通宗地緊鄰一環(huán)路東段，向西南可通過東方紅大橋和涪江三橋直接進入市區(qū)；向西北可通過科學城大橋進入綿陽市區(qū)城北和科學城內，私家車交通便捷；向東北接綿梓路，直達仙海風景區(qū)和七曲山風景區(qū)。在宗地沿街有14條公交車線路，連接城區(qū)各個區(qū)域，58分鐘既可進

19、入市區(qū)。生活配套在富樂山山上還有一座四星級賓館，在宗地西面有開元酒店，規(guī)劃中的越王樓（一、二層設大型超市），通過東方紅大橋直接進入市區(qū)，享受市區(qū)繁華生活配套。教育配套富樂實驗小學、劍南路小學、富樂實驗中學、科學城一中和萬博公學（安徽）；在富樂山西南角有一個青青年活動中心，實際上是一個動物園。醫(yī)療配套劍南路東段有市三醫(yī)院、富樂山有一座療養(yǎng)院（市七醫(yī)院）市政配套宗地西側的一環(huán)路東段差不多埋設了10KV仙城線高壓分支線；地塊東側的芙蓉溪河濱路內側差不多埋設排污管道；政府承諾將（給）水、電、氣、網(wǎng)絡等管道鋪設到小區(qū)圍墻。（四）、項目地塊開發(fā)價值研究推斷總的看來，綿陽芙蓉漢城處于一個得天獨厚的地段，自然

20、環(huán)境和人文氣息具有獨一無二的特點，同時該地塊周邊社區(qū)差不多成熟，各類差不多配套設施齊全，商品住宅開發(fā)的條件差不多完全具備。該地塊位于綿陽市重要的旅游線連接點，地段知名度高，應該講該地塊具有獨特的地段優(yōu)勢，土地升值潛力巨大，開發(fā)的社會效應和經濟效應都將專門大。項目開發(fā)其它外在微觀環(huán)境（一）、政治環(huán)境由于本項目是黃學玖市長親自負責的項目，相信本項目運作的軟環(huán)境上將可不能受到太多的刁難。從媒體暴光率來看，黃市長應該是屬于政壇活躍人物，市委書記相對比較低凋，然而我們還會與楊海清市委書記、游仙區(qū)委書記保持直接接觸。經合辦張主任應該講工作態(tài)度值得敬佩，相信能為我公司起到良好的作用。綿陽市要緊相關領導差不多

21、對置信公司的信譽和業(yè)績以及對本項目初步規(guī)劃表示了極大的認可和信任，并承諾本公司該項目開發(fā)有優(yōu)先權。（二）、政策環(huán)境規(guī)劃設計條件依照綿陽市“三國蜀漢城”地塊規(guī)劃設計條件規(guī)定，用地性質為商貿居住用地，以商貿為主；建筑高度以多層、低層為主，臨道7層，其余34層；容積率1.82.5；綠地率40%以上；建筑形式、色彩、雕塑、小品以漢文化為要緊內涵進行設計。政府支持力度綿陽市政府差不多將本項目列為綿陽市2002年都市建設一號工程，成立由綿陽市經合辦牽頭的專門班子。政策優(yōu)惠土地、報建、稅費等方面的政策，政府同意給予優(yōu)惠，至于優(yōu)惠程度正在協(xié)商。政府差不多同意本項目在芙蓉溪橋頭修建水壩，并將溪水直接引入小區(qū)綿陽

22、市政府差不多同意本項目關于一環(huán)路東段西側考慮對景的規(guī)劃操縱建議。由于目前綿陽市開發(fā)區(qū)眾多，游仙經濟實驗區(qū)招商進展緩慢，事實上房地產業(yè)和旅游業(yè)正在逐步成為游仙區(qū)的支柱產業(yè)之一。（二）、金融環(huán)境前期貸款爭取中行成都武侯支行為宏信房產提供3000萬元的開發(fā)貸款。流淌資金貸款本項目差不多獲得中行綿陽分行的大力支持，隨著開發(fā)進展，將為本項目提供30005000萬元的流淌資金貸款，按揭授信中行綿陽分行將為綿陽芙蓉漢城項目住宅消費者提供8成30年按揭購房信貸，為商業(yè)用房消費者提供6成10年的按揭購房信貸。（三）、競爭環(huán)境目前綿陽市本土房地產公司中最為有阻礙力的六家公司分不是富臨房產、長興房產、花園投資、漢龍

23、實業(yè)、樊華集團、綿陽中房；其中富臨房產優(yōu)勢為“品牌”；長興房產優(yōu)勢為“產品創(chuàng)新”；花園房產優(yōu)勢為“物業(yè)治理”；漢龍、樊華集團差不多在競爭中開始下滑。而外來企業(yè)運作都不是專門成功，略微好一點的是棠湖物業(yè)綿陽分公司開發(fā)的海棠花園，而錦官城房產開發(fā)的山江花園則是失敗的典型。開發(fā)企業(yè)（宏信房產）內部環(huán)境依照置信實業(yè)董事會戰(zhàn)略部署，開拓更為寬敞的市場，宏信房產將代表置信實業(yè)走出成都進行開發(fā)，鞏固置信實業(yè)在四川商品房地產市場中的領導地位。宏信房產開發(fā)的置信逸都金沙園盡管還未正式開盤，然而整個運作差不多上路，能夠抽出適度的精力開發(fā)其它項目。宏信房產代表置信進入二級市場，就必須走品牌經營之路，走高端市場，做當

24、地的精品住宅。項目開發(fā)宏觀環(huán)境綿陽市都市經濟及都市建設進展方向依照綿陽市科技城進展綱要，綿陽市以進展高科技產業(yè)為重點，以“工業(yè)強市”為戰(zhàn)略，加快各園區(qū)建設，在四個園區(qū)（高新區(qū)、科教創(chuàng)業(yè)園區(qū)、經開區(qū)、農科示范區(qū)）中，目前市政府進展重點園區(qū)是科教創(chuàng)業(yè)園區(qū)，而游仙經濟實驗區(qū)并沒有成為市政府重點，旅游產業(yè)也沒有列入支柱產業(yè)。從綿陽市都市建設進展來看，也是實行全面開花策略，幾大園區(qū)齊頭并進，而科教創(chuàng)業(yè)園區(qū)將是重中之重。相對而言，游仙區(qū)都市建設近年進展迅速，要緊依舊集中在沈家壩和開元地區(qū)的商品房地產開發(fā)建設。近年來綿陽市政府加大了市政基礎設施和都市主干道建設力度。二、綿陽市房地產進展狀況及市場狀況（一）、

25、綿陽市房地產進展狀況及走勢1、商品地產目前綿陽市地產業(yè)最大的問題是能夠隨意購買、開發(fā)私家“宅基地”，成為一大怪胎。由于開發(fā)區(qū)之間在招商引資上相互競爭，地產出讓競爭同樣激烈，倍特、富臨、漢龍等大型企業(yè)紛紛通過修建市政配套設施獵取物美價廉的商業(yè)住宅開發(fā)用地。其中富臨房產還采納“騰籠換鳥”的手法積極參與了當?shù)嘏f廠搬遷工作。2、商品住宅開發(fā)理念：來自成都的房地產開發(fā)企業(yè)進入綿陽市場后，為當?shù)刈⑷肓艘恍┬缕娴拈_發(fā)理念，如注重環(huán)境投資、先修環(huán)境樣板區(qū)、修建會所、夾層設計、空中花園等。產品概念：目前高檔住宅市場流行“河居概念”三新技術運用：綿陽只有一家樓盤怡馨園提出領先執(zhí)行國家綠色生態(tài)住宅標準，號稱運用16

26、種新技術、新材料，被推舉為“國家級示范工程”小區(qū)公建配套：有少量小區(qū)依舊引進游泳池、網(wǎng)球場、會所及智能設施；花園小區(qū)占地300畝，配有自己的會所、幼兒園等。物業(yè)治理：花園小區(qū)獲得國家級物業(yè)治理優(yōu)秀小區(qū)稱號，也注重開展社區(qū)文化；然而其它樓盤對物業(yè)治理投入都不夠。收費偏低，大多數(shù)在0.4元/平米月左右營銷代理：當?shù)貭I銷代理差不多上差不多上由開發(fā)企業(yè)自行操作；而廣告代理大多數(shù)中小樓盤差不多上托付平面媒體房產版專業(yè)廣告公司。營銷組織：營銷宣傳資料簡單；銷售賣場布置水平一般，然而幾個大型公司往往有著幾個賣場，分布在項目地址、公司辦公點、公司商業(yè)場所、房產交易中心周圍。3、商業(yè)房產目前綿陽市商業(yè)地產相當于

27、成都5年前的水平，商業(yè)地產開發(fā)圍繞都市傳統(tǒng)商業(yè)中心開發(fā)，由于綿陽大型中高檔住宅小區(qū)尚未形成規(guī)模，社區(qū)型商業(yè)形態(tài)還沒有成型，目前只有沈家壩區(qū)域有一在建大型超市，距本項目不足500米。綿陽市大型商業(yè)房產項目差不多上由當?shù)胤康禺a開發(fā)公司修建、經營。4、旅游房地產 目前綿陽市政府沒有資金投入開發(fā)旅游產業(yè)，開發(fā)旅游產業(yè)一般實行對外招商引資，目前的仙海風景區(qū)和南湖公園都在面向市場招商開發(fā)。富樂山風景區(qū)還屬于政府經營。（二）、綿陽市房地產市場總體狀況1、2001年市場供給： 2001年商品房總的上市量: 面積83萬平方米；套數(shù)7744套；202棟，（分段如下：1000元/平方以下占50棟，1000-1300

28、元/平方占107棟，1300-1600元/平方占41棟，1600元/平方以上占4棟）。其中中高檔房（均價在1600元/平米以上）供應量2323套，面積27.20萬平方米。2、2001年市場銷售：2001年商品房總銷售面積：68萬平方米；總銷售額6.5億元：其中中高檔房（均價在1600元/平米以上）銷售量1393套，面積16.32萬平方米。商品房存量總面積76.42萬。商業(yè)房產銷售面積大約在6.5萬平方米商品房銷售價格指數(shù)2001年比2000年上漲4.6%,營業(yè)房銷售價格指數(shù)2001年比2000年下降3.2%。3、2002年15月商品房市場狀況 綿陽2002年1-5月房屋成交面積30.89萬平方

29、米，與去年同期（13.2萬平方米）相比，增長134%；成交金額5.094億元，與去年同期（1.79億）相比，增長184%。物業(yè)類型多層高層營業(yè)辦公用房平均售價（元/）1219.181921.595561.81（三）、以后兩年內綿陽市商品房市場需求情況1、市場需求總量公眾群體意向群體目標群體都市轄區(qū)總戶數(shù)購房戶數(shù)/都市轄區(qū)總戶數(shù)中高檔商品房目標戶數(shù)/購房總戶數(shù)調查數(shù)據(jù)調整數(shù)據(jù)13%15萬戶（56萬人）5%7%外來購房者比例都市轄區(qū)購房套數(shù)都市轄區(qū)目標群體套數(shù)調查數(shù)據(jù)調整數(shù)據(jù)調查數(shù)據(jù)調整數(shù)據(jù)總銷售量的28%750010500套9751365套中高檔商品房外來消費比例最后購房戶數(shù)最后目標群體戶數(shù)調查

30、數(shù)據(jù)調整數(shù)據(jù)調查數(shù)據(jù)調整數(shù)據(jù)總銷售量的30%1042014580套14001950套備注：考慮到中高檔住宅消費群體隱蔽性較大，本次調查中國家干部、企事業(yè)單位領導訪問成功比例專門低，明顯與這類群體實際購房量比例不同，依照經驗，我們對調查獵取的中高檔住宅需求總量進行了適度的技術處理，將購房戶數(shù)在都市轄區(qū)總戶數(shù)的比例由5%上調為7%，隨之而來的其它數(shù)據(jù)作了相應的上浮。2、綿陽中高檔住宅市場機會點與市場障礙點1）、機會點綿陽中高檔住宅的基礎支撐群體存在的綿陽市對中高品質住宅的需求是存在的，然而現(xiàn)有的開發(fā)商不能提供有效供給。中高檔房地產市場在當?shù)夭怀蓺夂颍史稚⑿愿偁幐窬?，異地開發(fā)商進入的門檻特不低。職

31、業(yè)收入差異和社會貧富差距的拉大，使住房消費階層化日益明顯，為中高收入購房階層提供了市場條件；社會新生代住房觀念的成熟和品位的提高，綿陽普遍較高的目標群體文化修養(yǎng)，使其情愿為心中理想住宅和生活方式付出超越一般市場價格；目標群體尚未購房的要緊緣故之一是“沒有找到理想的住房”，本項目的推出正好能夠滿足這一部分購房群體的需求。2）、障礙點綿陽中高檔住宅的消費群體依托不夠強大現(xiàn)有樓盤存在綠化少、戶型不行、房價過高、房屋質量不行、物管不行、外觀設計差和周邊配套不齊全等諸多緣故，他們是綿陽中高檔房存在的要緊問題。資金不到位和沒有找到理想住房是誠意群體至今沒有購房的要緊緣故；目標群體中分不有37.5%和20%

32、的被訪者由于資金不到位和沒有找到理想的住房而至今沒有購房；居民戶有15%的群體是單身，尚未結婚而在觀望高品質追求者和中高收入階層總體偏小，造成特定目標群體不夠強大；全面滿足高品質追求者和中高收入階層個性化差異需求的可能性?。蛔≌a品需求彈性較大，購買行為受其個人經濟變動阻礙和社會整體經濟阻礙較大；目標群體至今未購房的要緊緣故之一是“資金尚未到位”，限制了這部分群體對本項目的購買力；可能存在著一定程度上的價格障礙。3）、結論： 在綿陽中高檔住宅的需求群體是存在的；但那個群體不夠大，整個需求偏小偏弱。加上往常的庫存量（2001年中高檔住宅庫存總量930套）和其他同質樓盤競爭市場的分流，限制了中高檔

33、住宅項目的開發(fā)規(guī)模。3、中高檔住宅消費主流群體及消費傾向1）、2001年綿陽市中高檔住宅消費狀況分析、自然特征： 綿陽中高檔商品房有30%的被外地人買走，要緊群體來自西藏、新疆、甘肅、青海及綿陽周邊，要緊是退休回老家，支邊回老家和商人。、暢銷樓盤特征： 市中區(qū)位置好賣，高層電梯不行賣，1400元/平方左右好賣。2）、以后兩年內綿陽市中高檔住宅消費狀況分析：自然特征：30-39歲，38.46%；20-29歲，38.46%；40-49歲，21.15%個體/私營企業(yè)主；51.92%；私營公司/企業(yè)中高層治理人員：13.46%：專業(yè)技術人員、公司/企業(yè)一般職員各占9.62%；政府機關/事業(yè)單位公務員數(shù)

34、據(jù)只有3.85%，缺乏真實。、住房消費行為特征：決定購房因素：分列前三位的第一因素依次是：交通、地段、周邊環(huán)境配套。付款方式：40%的人選擇銀行或公積金按揭，60%的人選擇一次性付款或分期付款。品牌消費特征：有61.54%綿陽市民不明白置信公司；關于置信公司開發(fā)的項目，有35%的對象不情愿多出鈔票；50%的人情愿多出100元/平米以內。、消費需求內容：區(qū)域：40.38%的訪問對象選擇市中心區(qū)域；30.77%的訪問對象選擇沿江（河）兩岸。套型：63.46 %的訪問對象選擇三室兩廳雙衛(wèi)；15.38%的訪問對象選擇四室兩廳雙衛(wèi)。戶型結構：59.62 %的訪問對象選擇錯層結構；32.69%的訪問對象選

35、擇全躍層結構。面積：38.46%的訪問對象選擇126-150平米；21.15 %的訪問對象選擇106-125平米；19.23 %的訪問對象選擇151-180平米。價格（界定為1800元/平米以上）：48.08 %的訪問對象選擇1800-1999元；38.46 %的訪問對象選擇2000-2199元。4、以后兩年內綿陽中高檔商品房市場份額分配與市場競爭綿陽市現(xiàn)在要緊中偏高檔住宅項目是分布在沿江內側的高層電梯公寓，如富臨外灘花園、嘉來華庭、勇拓洋樓和立即開發(fā)的世家豪苑、漢龍小島花園等；潛在高檔住宅項目有位于高新區(qū)背后科教創(chuàng)業(yè)園內由富臨開發(fā)的占地500畝的“白楊溝不墅”和位于高新區(qū)由樊華開發(fā)的占地30

36、0畝的“普明山風景區(qū)楓葉不墅區(qū)和普明湖不墅區(qū)”。三、綿陽房地產相關輔助支持系統(tǒng)公共媒體綿陽三大本地報紙都有自己的房地產專版，這些專版完全交與專業(yè)廣告公司或廣告部承包經營，競爭激烈；35*48整版彩色廣告價格在2萬元左右。遂寧日報也有房地產專版。成都的華西都市報和成都商報在當?shù)亓闶凼袌鲆灿袑ｉT大的阻礙力。綿陽有線臺第3套節(jié)目有房地產專業(yè)欄目，質量專門差。第三節(jié) 項目SWOT動態(tài)分析有利因素外在機會內在優(yōu)勢綿陽市科技城進展建設工作進展順利，隨著“軍轉民”工作順利推進，經濟活力增強綿陽市目前高價位樓盤要緊是電梯公寓，而電梯公寓并不受歡迎，現(xiàn)有的購買者要緊是因為其地段好，樓盤形象氣派，戶型有創(chuàng)新，高價

37、位能帶來的尊榮感。綿陽人口總體素養(yǎng)偏高，固定人口比例高；隨著都市化水平提高，綿陽通過教育產業(yè)吸引了大量的外來人口置業(yè)。游仙區(qū)沈家壩和開元片區(qū)成功開發(fā)，差不多改變了當?shù)厥忻癫磺樵缸叱鑫迓芬粯蛑脴I(yè)的適應。隨著生活水平的提高，居民對住宅消費需求層次提高，而綿陽目前沒有能滿足高層次住房消費需求的房產項目。綿陽市民對住房消費差不多具備了“品牌消費”的意識和觀念，而在現(xiàn)有的幾個品牌房地產企業(yè)中，他們差不多上在某一個方面具有優(yōu)勢，但在綜合素養(yǎng)上依舊專門差，在細節(jié)上缺乏足夠的底蘊。富臨與樊華的不墅項目目前未能啟動。品牌優(yōu)勢置信公司在當?shù)鼐哂休^強的品牌美譽度。地段優(yōu)勢位于一環(huán)路外側和108國道，臨近綿陽大型新興

38、居住片區(qū)開元、沈家壩。環(huán)境優(yōu)勢項目臨近芙蓉溪和富樂山公園，周邊自然景觀更豐富文化優(yōu)勢項目地段和周邊傳統(tǒng)文化遺址相當豐富，文化底蘊更深厚、更真實。旅游優(yōu)勢位于九寨溝旅游環(huán)線和三國旅游環(huán)線上，本項目建成后將與博物館、李杜祠、富樂山、宋哲元墓整合起來，成為該旅游線上的一顆燦爛的明珠。項目資源整合優(yōu)勢能同時具備上述資源，這在房地產項目中可謂“絕品”，加上置信實業(yè)的品牌和操作手法，具有獨一無二的優(yōu)勢。經營整合優(yōu)勢置信宏信房產在開發(fā)經營理念、治理、開發(fā)經驗、細節(jié)處理上有優(yōu)勢。同時置信公司成功開發(fā)的芙蓉古城，能給本項目的規(guī)劃設計細節(jié)處理和營銷上帶來寶貴的經驗。政策優(yōu)勢我公司在爭取銀行降低按揭門檻方面具有優(yōu)勢

39、；能獲得當?shù)馗邔诱叻龀謨?yōu)勢不利因素政府人員變動，社會關系沒有得到有效建立經濟形勢和經濟政策發(fā)生不利變動中高檔住宅市場需求總量偏低?！罢亍闭邔χ懈叨丝蛻舸嬖诜至?。企業(yè)資本運作緊張、人力資源緊張外圍市政工程（富樂橋）進度緩慢優(yōu)惠政策風險，前期的若干承諾的優(yōu)惠政策不能兌現(xiàn)。政府職能部門及所謂的專家委員會干擾本項目的方案設計。項目工程進度緩慢開發(fā)速度和開發(fā)節(jié)奏過快11）、市場競爭激烈，銷售緩慢社會關系網(wǎng)不健全，特不是職能部門基層關系尚未建立。目前的人力資源隊伍沒有實戰(zhàn)的治理經驗，還需要在以后工作中逐步鍛煉和磨合。在銷售價格偏低的情況下，存在成本操縱壓力。相對而言地理位置有點偏遠。外在威脅內在劣

40、勢備注：箭頭代表潛在的轉化趨勢黑體字表示易變因素，宋體字表示相對穩(wěn)定因素市場定位及可行性分析一、市場定位（一）、市場定位住宅市場：面向綿陽市及周邊市縣，具有高收入，具有追求高尚生活生活品質意識和具有購買固定資產用于保值的中老年群體。商業(yè)市場：面向綿陽及周邊市縣有投資旅游文化產業(yè)和特色餐飲、娛樂休閑，自有資產相對雄厚的中小私有企業(yè)主或具有房產投資意識且有一定投資實力的群體（二）、目標群體描述1、區(qū)域特征65%的面向綿陽市區(qū)；35%的面向周邊市縣2、收入特征臨河大戶型：家庭固定年收入在30萬元以上或者家庭存款額在100萬元以上。一般公寓：家庭固定年收入在10萬元左右或者家庭存款額在50萬元左右。商

41、鋪：年營業(yè)額在100萬元以上或家庭存款額在100萬元以上。3、職業(yè)特征臨河大戶型：國家政府機關及大中型國有企事業(yè)單位要緊領導；大型私有企業(yè)主一般公寓：高收入國家職能部門公務員；大中型企業(yè)高層治理人員；專門專業(yè)技術人員；中小型私有企業(yè)主。商鋪：國家政府機關及大中型國有企事業(yè)單位要緊領導中有投資意識者；大中型餐飲娛樂休閑行業(yè)業(yè)主。二、項目定位（一）、功能定位本項目屬于一個復合地產，以住宅地產為主，商業(yè)地產為輔。商業(yè)地產以旅游文化商業(yè)形態(tài)為主，社區(qū)商業(yè)形態(tài)為輔。（二）、物業(yè)類型定位住宅： 47層公寓商業(yè)用房：23層商業(yè)綜合經營樓、2層商業(yè)廣場、臨街商鋪（三）、檔次定位住宅：中偏高檔次商業(yè)用房：中偏高

42、檔次，特色行業(yè)可適當放寬（四）、規(guī)模定位住宅：16.5萬平米商業(yè)用房：5.5萬平米（五）、差異化定位住宅綿陽綜合品質最高的，由置信開發(fā)的，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，具有港式物業(yè)治理水平、具有傳統(tǒng)人文韻味的新型精神文明社區(qū)商業(yè)房產以漢代川西文化為要緊特色的，集綿陽當?shù)貍鹘y(tǒng)特色餐飲娛樂休閑、綿陽漢代文化旅游、社區(qū)配套投資為一體的大型復合型商業(yè)地產。市場定位可行性分析（一）、綿陽芙蓉漢都市場需求總量意向群體目標群體誠意群體購房戶數(shù)/都市轄區(qū)總戶數(shù)中高檔商品房目標戶數(shù)/購房總戶數(shù)誠意群體戶數(shù)/目標群體戶數(shù)7%13%36.4%都市轄區(qū)購房套數(shù)都市轄區(qū)目標群體套數(shù)都市轄區(qū)誠意購房群體套數(shù)10500套1365套497套

43、最后購房戶數(shù)（加28%外來購房者）最后目標群體戶數(shù)（加30%外來購房者）最后誠意購房群體戶數(shù)（加30%外來購房者）14580套1950套710套有可能購買漢城項目住房在目標群體中所占比例為36.4%,即在1950戶2年內購買中高檔商品房購房者中，要購買漢城項目的購房者戶數(shù)為710戶。（二）、綿陽芙蓉漢城誠意消費群體消費需求漢城項目的誠意群體消費特征這類群體只是中高檔商品房目標消費群體的一個細分市場，這部分群體在消費者背景上與目標群體相同，只是在購房的某些需求上有非誠意群體有差異，他們與非誠意群體相比：更注重生活質量和品位、并不看重市中心區(qū)域，他們更多追求房屋的面積更大一些，戶型要緊追求躍層和錯

44、層，房屋類型要緊選擇小高層、多層和連排不墅。綿陽芙蓉漢城誠意消費群體消費需求內容戶型結構:誠意群體比較看好錯層和全躍層住宅面積需求：有43.4%的誠意群體選擇的面積在125-150平米之間套型結構：誠意群體中有60.4%購房者選擇三室兩廳雙衛(wèi)房屋單價：誠意群體所能承受的平均單價為每平方米1903元房屋總價：誠意群體所能承受的每套房屋平均總價為30.9萬元商業(yè)形態(tài)：63.46%的訪問對象希望修建類似于麗江古城的，傳統(tǒng)風味小型餐飲、小吃、酒吧景觀一條街；15.38 %的訪問對象希望修建集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、居住為一體的中等規(guī)模商業(yè)步行街。（三）、芙蓉漢城與消費者需求重合分析消費者需求本項

45、目提供或宣傳項目區(qū)域的商品房檔次：小康舒適型（66.5%）以綿陽中高檔住宅為主項目區(qū)域的商品房風格：蘇州園林和中國古典庭院仿古建筑、園林綠化購房者希望住在人文環(huán)境好的社區(qū)規(guī)劃設計以人為本，業(yè)主尊貴地位占目標群體1/3群體的人未購房緣故：沒有找到理想的住房漢城能提供理想的住房綿陽中高檔商品房存在綠化少、戶型不行等緣故購房者對物管的需求較全面、較高港式物管購房者對綠化的需求格調、品位較高園林式綠化 漢城項目所提供的產品至少在以上8個方面與消費者需求能較好的重合。然而漢城項目提供的產品有兩個重要的地點與消費者需求不相符合，值得探討。其一是商業(yè)樣式：消費者有56%的認同該區(qū)域適合修建水景商業(yè)街，而且這

46、部分群體是中高檔餐飲的主流消費群體，而消費者對本項目概念中提到的“臨街門面，二樓商鋪”興趣認同度最低，只有6.2%。其二是誠意群體中有27%的購房者打算購買漢城小高層電梯住宅，有10%的購房者打算購買漢城高層住宅項目，另有19%的購房者認為只要位置價格合適、多層和電梯無所謂，而本項目卻沒有提供小高層電梯和高層電梯公寓。（四）、結論綿陽芙蓉漢城項目差不多的市場支撐現(xiàn)實存在，但那個群體不夠龐大，按照漢城項目1100戶的開發(fā)規(guī)模計算，供求系數(shù)為64.5%（710戶1100戶），供需比偏小，限制了漢城項目的開發(fā)規(guī)模和開發(fā)節(jié)奏。目標群體對漢城項目最為感興趣的前三項內容依次是：第一是“仿古建筑形式、漢代文

47、化韻味”；第二是“環(huán)境優(yōu)美、園林綠化”；第三是“港式物業(yè)治理服務”，而這些因素恰好是本項目及本公司的優(yōu)勢所在，同時在當?shù)鼐哂薪^對的競爭優(yōu)勢，因此從量上和內容上本項目的市場定位是可行的。本次調查中沒有對本項目的商業(yè)房產展開專項的商圈調研和市場容量調研，我們依照周邊商業(yè)輻射的半徑的人口及消費勁來看，本項目的商業(yè)房產只能滿足本小區(qū)居民的附屬消費，市場容量相當有限，只能定位于社區(qū)型商業(yè)形態(tài)。要想達到政府的要求和贏利的目的，本項目的商業(yè)用房在定位上必須另辟蹊徑，創(chuàng)建一個市場，定位于旅游商業(yè)和特色餐飲休閑商業(yè)。規(guī)劃設計方案及可行性分析規(guī)劃設計總體構思基于綿陽地區(qū)悠久的漢代文化和該地域近期發(fā)掘漢代歷史的熱點

48、，本案規(guī)劃設計總體構思為：汲取我國漢代的思想概念、以及建筑與都市文化及藝術理念，結合本區(qū)域以后人們生活模式的需要，有機地加以整合，并依照所處地域及自然環(huán)境特點，進行基因組合，以新的設計手法加以呈現(xiàn)。規(guī)劃方案構成一個中心都市形象，中軸線上四個門闕位于劍南南街，軸線后一廣場上設計一組塑像群反映當時的歷史面貌，縱深方向架空廊院沿襲漢代建筑概念作重樓，為了使其具有永久的生命力，功能上考慮為文化及表演娛樂場所，繼之再向后延伸作一更大的后院可為體育運動場所、文博場所，最后為一廊橋，并將軸線延至富樂山后。場地鋪裝將采納生態(tài)型石材，建筑材料用石、磚、木瓦及一部分鋼筋砼結構，作有山、石、樹木及水池、沙洲等，既具

49、有漢代建筑及都市整體藝術感，同時又能滿足當今及后人的生活需求。橫軸線上南端設置餐飲及商業(yè)街市，可集中古代及四川各地餐飲特色菜肴，沿著一條曲折的路及一個輾轉曲折的庭院，將漢代各項建筑藝術造型融合其中，配以人文服飾呈現(xiàn)故化風采。在芙蓉橋頭上設一渦旋狀廣場，與中心廣場首尾相應，一條蛇形水道及街道通向中心廣場，設有小店，住宅區(qū)。橫軸線北端為旅店，旅店為穿斗房，作庭院綠化。在南、北軸線外臨芙蓉河一側開一小河道將芙蓉城主景區(qū)與住宅開發(fā)區(qū)分隔，河道兩側一邊為市，一邊為宅，將他們有機地結合成不同性格的河岸，但又有統(tǒng)一的建筑風格，小橋流水自上而下，分成幾個支流再匯入芙蓉溪內，形成若干小瀑布，在濱河道傍傾注而下。

50、住宅區(qū)要緊采納五七層建筑，局部有塔樓穿插，形成豐富多姿的輪廓線，建筑形式采取形神兼顧的原則，同時考慮便于工程技術及住戶使用要求，以舒適為原則，盡量體現(xiàn)古朝風范。住宅區(qū)及商貿區(qū)的停車問題分不用地面停車、地下停車兩種方式解決，仍然按照人車分流、方便交通、方便生活、安全、簡捷的原則具體處理。建筑及規(guī)劃特點由于社會的進展與變遷，結合地域環(huán)境特點，在飲食方面，古今之間差異不大，但生活內容及生活設施有專門大不同；在居住方面，關于遮風避雨都有同一需要，但后者有先進的技術與設備，而且社會意識和生活形式都有所轉變，不可能完全復古；在文化生活及購物方面后者有新內容，增加并不排斥古代文化及購物的內容；休閑方面也有古

51、今并用，古為今用的多元組合；文化及藝術方面，我國古代及當代建筑文化及藝術都互相滲透，我國古代建筑場景，能夠部分搬用或用其“基因”培育進展創(chuàng)新。由于地處芙蓉溪，有天然河道能夠利用，因此引入一條小河曲折分割場地不同功能段，為芙蓉城增添無窮的生活情趣及生命力，河道貫穿賓館、餐館、購物廳、居住區(qū)組團，流向自然、不具特色。主軸區(qū)仍按古典原則：方整對稱并將對岸景區(qū)植物及山體融匯一體，居住區(qū)、商區(qū)則因地制宜，構成若干步移景遷的優(yōu)秀民族傳統(tǒng)建筑文化場景，形成一組非凡的建筑陣勢。生活區(qū)利用方位朝向及沿河、對岸景色形成開放、圍合、滲透、交錯組合，對景、借景、規(guī)律、變化，猶如天合，相得益彰。建筑風格利用重檐、緩坡屋

52、頂、柱廊、連廊、吊腳樓、高臺基、收分基座等一系列漢代史料，以及我國南方和四川民居建筑特色、形式，形成大方自如的外觀造型。內外空間滲透，線條縱橫穿插，出檐挑長及檐口以下，屋脊上的各種特色造型形成生態(tài)性極強的、建筑與環(huán)境合拍的、天人合一的新漢代民居。并結合先進的建筑技術、工藝和材料，力求制造出一個滿足當代人們居家、休閑需要的理想社區(qū)。要緊技術指標要緊指標：總用地面積（267.3畝） 178198m2總建筑面積： 241000m2其中： A 多層住宅（含花園）： 165000m2（調整后：167000m2） B 商業(yè)用房： 55000m2（調整后：48000m2） C 會所等公共建筑： 6000m2

53、（調整后：2000m2） D 地下車庫： 15000m2總戶數(shù)： 1050戶容積率： 1.22建筑密度： 26%綠化及道路、水渠覆蓋系數(shù)： 63%中央廣場： 11%停車位： 970個 其中住宅區(qū)740個，（地下停車600個，地上停車140個），商貿區(qū)230個建筑結構： 住宅：47層磚混結構；商業(yè)用房：異型框架戶型比例：（以大進深住宅為主） 7080 平方米10%120140平方米35%140160平方米35%160180平方米20%建筑層數(shù)： 公建要緊為三層。住宅以6層和6+1層（單元式）為主，約占75%，五層（復式聯(lián)排）約占10%，小高層（電梯公寓）約占15%.項目設計單位招標打算：本項目建

54、筑物部分至少要邀請45家設計單位參與設計，其中西安設計院、成都各找12家，另外邀請清華大學沈三陵教授參加。本項目園林設計單位邀請境外（日本、韓國）專業(yè)機構參與。工程建設方案及可行性分析一、總工期 開發(fā)時刻：2003年1月2005年12月，共三年二、分期開發(fā)打算（一）、A區(qū)位置：西南部分（現(xiàn)差不多拆遷完畢）占地面積：50畝左右建筑及開發(fā)面積：住宅：約40000m2；商業(yè)用房： 15000m2；廣場： 6000m2；工期安排：以取得施工許可證之日起，13個月可交付客戶使用。（二）、B區(qū)位置：富樂廣場與A區(qū)之間占地面積：80畝左右建筑及開發(fā)面積：住宅：約50000m2；商業(yè)用房：20000m2； 廣

55、場： 20000m2；工期安排：以取得施工許可證之日起，14個月可交付客戶使用。 （三）、C區(qū)位置：地塊西北角占地面積：60畝左右建筑及開發(fā)面積：住宅：約35000m2；商業(yè)用房： 15000m2； 廣場： 1000m2工期安排：以取得施工許可證之日起，13個月可交付客戶使用。（四）、D區(qū)位置：地塊東北交，富樂廣場以北占地面積：70畝左右建筑及開發(fā)面積：住宅：40000m2；商業(yè)用房：5000m2工期安排：以取得施工許可證之日起，13個月可交付客戶使用。三、項目施工單位招標打算擬招標施工單位：以綿陽市當?shù)厥┕挝粸橹鲾M招標園林設計施工單位：以綿陽市當?shù)厥┕挝粸橹魉?、各施工相關職能部門協(xié)調在工

56、程建設施工過程中，工程部加強與質檢、地勘、監(jiān)理、消防、煤氣、電力等施工承建單位緊密合作。成本操縱方案及可行性分析一、住宅及商鋪單位（m2）成本操縱概算明細表(一)、磚混結構成本類不多層住宅商業(yè)用房地下汽車庫會所建筑面積（M2）16500055000150006000建安工程土建工程538106215001933裝飾工程水電安裝617914884弱電382536設備240764.5純凈水配電箱10191013.5建安小計647118518982831基礎設施管道工程9999強電工程10101010弱電工程5555變壓設備22222222市政工程18181818綠化工程45.45 45.45 水閘

57、77廣場17.62 17.62 基礎設施小計134.07 134.07 6464前期工程報建80808080設計20202020三通一平6666其他8888前期工程小計114114114114土地成本2501000廣告費(8%)144440治理費用(3.8%)68.42099999財務費用31.82 31.82 稅金(5.8%)104.4319不可預見費50505050單方造價合計(元)1544348322253158金額(億元)2.547091.915590.333750.18948總投資(億元)4.986（二）、框架結構成本類不多層住宅商業(yè)用房地下汽車庫會所建筑面積（M2）16500055

58、000150006000建安工程土建工程710106215001933裝飾工程水電安裝617914884弱電382536設備240764.5純凈水配電箱10191013.5建安小計819118518982831基礎設施管道工程9999強電工程10101010弱電工程5555變壓設備22222222市政工程18181818綠化工程45.4545.45水閘77廣場17.62 17.62 基礎設施小計134.07 134.07 6464前期工程報建80808080設計20202020三通一平6666其他8888前期工程小計114114114114土地成本2501000廣告費(8%)144440治理費

59、用(3.8%)68.42099999財務費用(2.8%)31.8231.82稅金(5.8%)104.4319不可預見費50505050單方造價合計(元)1716348322253158金額(億元)2.83088551.91558850.333750.18948總投資(億元)5.270二、投資概算的講明（一）、編制依據(jù)1、采納綿陽市當?shù)夭牧蟽r格 綿陽的鋼材比成都價格約高100元/噸，大廠水泥比成都價格約低20元/噸，砂石約廉價1-2元/m3；水電材料價格與成都相差不大。2、采納當?shù)厝斯蝺r 綿陽的人工單價比成都市約低7%3、采納當?shù)氐目拐鹪O防等級 綿陽市是6度抗震設防，比成都低一級（成都市是7度

60、抗震設防）房屋設計戶型及交付標準 綿陽芙蓉古城商鋪參照溫江芙蓉古城編制，住宅參照逸都花園天樂苑及云影苑的成本進行編制；給水管采納PP-R管，按上海白蝶考慮；排水管按川路考慮；每戶負荷按8KW、回路6回、插座25個左右考慮，開關選用天津梅蘭DPN系列。電線選用三電塔牌。弱電部份：考慮電視（每戶2個點）、電話（每戶2個號）、網(wǎng)絡、非可視對講、家庭報警系統(tǒng)、電視監(jiān)控、紅外防盜、背景音樂系統(tǒng)綿陽芙蓉古城總用地按凈地267.3畝，按每畝36萬元/畝考慮，報建費按當?shù)匾?guī)定80元/ m2計入，政府承諾可部份或全免，未考慮在內；按照宏信技術部關于綿陽芙蓉古城的初步構思，總建筑面積為24.1萬平方米,其中地下車