1、房地產(chǎn)投資決策方法分析比擬房地產(chǎn)投資決策方法分析比擬房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的風(fēng)險(xiǎn)投資行業(yè)，因?yàn)槠涓唢L(fēng)險(xiǎn)、高收益的特性,就決定了房地產(chǎn)投資決策必須占有與工程相關(guān)的較為完備的信息，采用科學(xué)合理的投資決策方法，以到達(dá)躲避風(fēng)險(xiǎn)，獲取效益的目的1。本文通過對傳統(tǒng)凈現(xiàn)值方法與實(shí)物期權(quán)分析方法進(jìn)展比照分析得出兩者的優(yōu)越性與缺陷，使得其在房地產(chǎn)工程投資決策上更為合理。1凈現(xiàn)值方法的根本理論傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法評估房地產(chǎn)投資時(shí)，假定：(1)對于一個(gè)投資工程，決策者只有兩種選擇，一種是立即投資，一種是回絕投資并且永遠(yuǎn)回絕投資。投資者只是采用剛性的投資策略，而不考慮延期投資策略對工程預(yù)期收益的影響。(2)一旦

2、投資后，工程在可預(yù)期的壽命中將一直經(jīng)營下去，投資外部環(huán)境不會發(fā)生預(yù)期外的改變，忽略將可能出現(xiàn)的各種情況的可能性。(3)投資本錢是可撤回的。在市場不利的情況下，可以收回投資。(4)將來的收益可以預(yù)測，可以確定。投資者可以準(zhǔn)確的估計(jì)出工程壽命周期內(nèi)各年所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量，并且可以確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值和風(fēng)險(xiǎn)之后的收益率。凈現(xiàn)值是利用工程方案所期望的基準(zhǔn)收益率，將各年的凈現(xiàn)金量折算到建立初期即現(xiàn)值，從而得到歷年現(xiàn)值的代數(shù)和。其表達(dá)式為(1)其中，為第年的現(xiàn)金流入量；為第年的現(xiàn)金流出量；為第年的凈現(xiàn)金流量；為工程的壽命期；為工程的基準(zhǔn)收益率。當(dāng)時(shí)，表示該工程在經(jīng)濟(jì)上是可行的；當(dāng)時(shí)，表示該投資工程不可行。2實(shí)物

3、期權(quán)方法的根本理論實(shí)物期權(quán)2是金融期權(quán)理論對實(shí)物非金融資產(chǎn)期權(quán)的延伸，標(biāo)的資產(chǎn)為非金融資產(chǎn)的期權(quán)被稱為實(shí)物期權(quán)。一個(gè)房地產(chǎn)工程的價(jià)值可以被視為其用傳統(tǒng)方法計(jì)算的凈現(xiàn)值與一些期權(quán)的價(jià)值之和，即工程價(jià)值=凈現(xiàn)值npv+期權(quán)價(jià)值。實(shí)物期權(quán)方法主要采取blak-shles期權(quán)模型，該模型可簡單表述為：(2)(3)(4)式中：為期權(quán)價(jià)格；s為標(biāo)的股票現(xiàn)行價(jià)格；x為執(zhí)行價(jià)格；t為到期時(shí)間；r為無風(fēng)險(xiǎn)收益率；2為標(biāo)的股票價(jià)格的波動(dòng)性；n(d)為標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布函數(shù)n(x)當(dāng)x=d的值。實(shí)物期權(quán)的輸入變量與金融期權(quán)輸入變量的對應(yīng)關(guān)系如表1所示。3比照分析從理論上分析，凈現(xiàn)值法和實(shí)物期權(quán)法兩者的主要區(qū)別有以下三點(diǎn)：

4、(1)不確定性與投資價(jià)值之間的關(guān)系。當(dāng)房地產(chǎn)投資者面臨將來市場條件的不確定性時(shí)，法那么仍然是先算出新投資將產(chǎn)生的預(yù)期利潤流的現(xiàn)值；再算出新投資所需的支出流的現(xiàn)值；最后算出兩者之間的差是否大于零。假設(shè)大于零，那么認(rèn)為可以進(jìn)展投資。法那么有一個(gè)假定：可以預(yù)測到將來以現(xiàn)金流度量的收益，即將來收益是確定的。假如出現(xiàn)不確定性，那么會降低這項(xiàng)投資的價(jià)值。因此，不確定性越大，投資的價(jià)值越校(2)投資的可逆性與靈敏性、新信息的價(jià)值。規(guī)那么的另一個(gè)假設(shè)是：假如認(rèn)為投資是可逆的，即無論何種原因，假如市場結(jié)果比預(yù)期條件差，就可撤消投資且收回支出；假如認(rèn)為投資是不可延遲的，它是一種勿失良機(jī)的建議，即假如企業(yè)如今不進(jìn)展

5、投資，將來也不會投資。顯然，法對投資既可逆又不可延遲的假設(shè)否認(rèn)了靈敏性的價(jià)值。而且，按照規(guī)那么，無論是如今就投資還是永遠(yuǎn)不投資的決策，都是一種當(dāng)期的決策，而與決策后可能出現(xiàn)的新信息無關(guān)。實(shí)物期權(quán)法認(rèn)為，盡管一些決策符合這些條件，但大多數(shù)房地產(chǎn)投資并不符合。實(shí)物期權(quán)法假設(shè)大多數(shù)投資是不可逆轉(zhuǎn)的。一旦投資，便會有部分投資轉(zhuǎn)化為漂浮本錢；但是，一旦承受某些投資工程后，這些工程也不一定非要固定下來。投資人員可以經(jīng)常做出一些改變來影響后面的現(xiàn)金流量和工程壽命。原因在于擁有投資時(shí)機(jī)的投資者持有一種類似于金融看漲期權(quán)的選擇權(quán)。當(dāng)投資者做出不可逆投資支出時(shí)，它就執(zhí)行或者消滅了投資的期權(quán)，放棄了等待以獲得可能會影響到支出意愿或時(shí)機(jī)的新信息的可能。一旦市場條件逆轉(zhuǎn)，它不能停頓投資。失去的期權(quán)價(jià)值是一種時(shí)機(jī)本錢，它必須包括在投資本錢中。(3)折現(xiàn)率的主觀性與客觀性。法那么一直假定一個(gè)資本預(yù)算工程的現(xiàn)金流量在某種可以預(yù)見的范圍內(nèi)發(fā)生，然后被貼現(xiàn)成它們的價(jià)值。問題是，如何確定合理的貼現(xiàn)率。法那么用加權(quán)平均資本本錢或由資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，而且會隨著不確定性增加而調(diào)整貼現(xiàn)程度