1、第4章 房地產開發(fā)項目的區(qū)位條件分析區(qū)位與房地產價值房地產開發(fā)項目的區(qū)位分析區(qū)位選擇要注意的問題4.1區(qū)位與房地產價值411區(qū)位的含義 1區(qū)位的重要性 區(qū)位是指特定地塊所處的空間位置及其相鄰地塊間的相互關系。區(qū)位，從大的方面來說，指項目所在區(qū)域；從小的方面來說，指的是項目開發(fā)場地。4.1區(qū)位與房地產價值 2對位置的兩種理解 狹義的位置指的是某一具體投資項目的場地在城市中的地理位置。 對位置的廣義理解，除了其地理位置外，往往還包括該位置所處的社會、經濟、自然環(huán)境或背景。 對位置的廣義理解，還應包括在該位置進行房地產開發(fā)投資所需支付的成本高低和所面臨的競爭關系。 3對位置的把握應有動態(tài)的發(fā)展的眼光

2、4.1區(qū)位與房地產價值412區(qū)位與城市功能分區(qū) 現(xiàn)代城市土地利用在過去自發(fā)利用的基礎上，通過土地利用規(guī)劃自覺地進行區(qū)位選擇，形成了明顯的功能分區(qū)，一般分為商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、工業(yè)區(qū)等若干功能區(qū)。 1商業(yè)區(qū) 商業(yè)區(qū)按其功能從高到低可分為中央商業(yè)區(qū)、城區(qū)商業(yè)區(qū)和街區(qū)商業(yè)區(qū)。4.1區(qū)位與房地產價值 2工業(yè)區(qū) 根據各種工業(yè)的特點（如污染狀況、占地面積等），可以將工業(yè)分成內圈工業(yè)區(qū)、外圈工業(yè)區(qū)和遠郊工業(yè)區(qū)。 3居住區(qū) 居住區(qū)是人們生活、休息的場所。一般位于中央商業(yè)區(qū)與內圈工業(yè)區(qū)之間，或內圈工業(yè)區(qū)與外圈工業(yè)區(qū)之間。4.1區(qū)位與房地產價值 413區(qū)位與房地產投資價值的關系 房地產的區(qū)位優(yōu)勢可以給投資者帶來區(qū)位利

3、潤。區(qū)位利潤越高，房地產投資價值越大。 要想讓區(qū)位帶來較高的房地產投資價值，在選擇時區(qū)位時應該重視以下問題： 1注意區(qū)位升值潛力的分析。 2選擇區(qū)位要有超前意識，特別注意交通、服務網點等公共設施的深層次分析。 4.2房地產開發(fā)項目的區(qū)位分析421影響房地產開發(fā)項目區(qū)位選擇的因素分析 1地域因素的分析與選擇 地域因素的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區(qū)的政治、法律、經濟、文化教育、自然條件等因素。4.2房地產開發(fā)項目的區(qū)位分析 2具體地點的分析與選擇 它是對房地產項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎設施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點的臨街狀況、建設用地

4、的大小、利用現(xiàn)狀、交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質、水文、噪聲、空氣污染等因素。 4.2房地產開發(fā)項目的區(qū)位分析 3開發(fā)潛力分析 房地產開發(fā)應追求最高最佳利用，也就是說在技術可行、規(guī)劃許可且財力允許的前提下達到最有效利用。 4土地使用權獲取方式分析 從目前國內獲取土地使用權的途徑和方式來看，有通過政府土地出讓和從當前土地使用者手中轉讓等兩種途徑。4.2房地產開發(fā)項目的區(qū)位分析5具體的影響因素 1）城市規(guī)劃方面的因素 2）自然特性 3）市政基礎設施條件 4）交通通達程度 5）停車條件4.2房地產開發(fā)項目的區(qū)位分析6）環(huán)境條件7）公共配套服務設施完備情況8）當前

5、土地使用者的態(tài)度9）土地價格10）供求關系4.2房地產開發(fā)項目的區(qū)位分析422不同類型的房地產項目對區(qū)位的要求 1居住項目 居住用地的區(qū)位選擇，一般應考慮以下主要因素： 1）市政公用和公建配套設施完備的程度。 2）公共交通便捷程度。 3）環(huán)境因素。 4）居民人口與收入。4.2房地產開發(fā)項目的區(qū)位分析 2寫字樓項目 影響寫字樓項目位置選擇的特殊因素包括： 1）與其他商業(yè)設施的接近程度。 2）周圍土地利用情況和環(huán)境。 3）易接近性。4.2房地產開發(fā)項目的區(qū)位分析3零售商業(yè)項目 商業(yè)項目的區(qū)位選擇，應該有利于實現(xiàn)它的最大利潤。所以它的選擇原則有以下幾條： 1）最短時間原則 2）區(qū)位易達性原則 3）接

6、近購買力原則 4）滿足消費心理原則 5）接近CBD原則4.2房地產開發(fā)項目的區(qū)位分析 4工業(yè)項目 工業(yè)項目場地的選擇須考慮的特殊因素包括：當地提供主要原材料的可能性，交通運輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應基地和產品銷售市場，技術人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。4.3區(qū)位選擇要注意的問題1過分強調區(qū)位或地段的作用會產生對開發(fā)投資者的誤導2來自規(guī)劃、法律方面的約束可能在增加3鄰區(qū)影響可能會面臨改變4對于項目的選擇要和區(qū)位的性質相配套4.3區(qū)位選擇要注意的問題 圖4-1應該是對上述分析的一個總結。它說明了區(qū)位價值的轉移過程：區(qū) 位區(qū)位上的物業(yè)適合市場投

7、資價值圖4-1 區(qū)位價值的轉移過程 因此，不是區(qū)位本身，而是區(qū)位上的物業(yè)適合了市場的話，才能帶來價值。樹立質量法制觀念、提高全員質量意識。8月-228月-22Tuesday, August 30, 2022人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。11:01:2811:01:2811:018/30/2022 11:01:28 AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。8月-2211:01:2811:01Aug-2230-Aug-22加強交通建設管理，確保工程建設質量。11:01:2811:01:2811:01Tuesday, August 30, 2022安全在于心細，事故出在麻痹。8月-22

8、8月-2211:01:2811:01:28August 30, 2022踏實肯干，努力奮斗。2022年8月30日11:01 上午8月-228月-22追求至善憑技術開拓市場，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務樹立形象。30 八月 202211:01:28 上午11:01:288月-22嚴格把控質量關，讓生產更加有保障。八月 2211:01 上午8月-2211:01August 30, 2022作業(yè)標準記得牢，駕輕就熟除煩惱。2022/8/30 11:01:2811:01:2830 August 2022好的事情馬上就會到來，一切都是最好的安排。11:01:28 上午11:01 上午11:01:288月-22專注今天，好好努力，剩下的交給時間。8月-228月-2211:0