1、北京廣播電視大學(xué)行政管理開放?？飘?業(yè) 論 文題目：關(guān)于雙橋北內(nèi)社區(qū)治理中現(xiàn)存問題的思考學(xué)校：朝陽分校年級：2010秋學(xué)號(hào)：1011001453231姓名：張珺指導(dǎo)教師：張京華目錄中文摘要與關(guān)鍵詞1社區(qū)治理的現(xiàn)存問題及思考1業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)之間的矛盾沖突1業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的委托代理問題2業(yè)主與居委會(huì)之間3業(yè)主與政府各行政部門之間4解決社區(qū)治理現(xiàn)存問題的對策4建立業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司三者之間良性的溝通制度及平臺(tái)4宏觀微觀上制約開發(fā)商，并構(gòu)建業(yè)主與開發(fā)商溝通的制度與平臺(tái)4完善對物業(yè)公司的聘任制度、監(jiān)督制度4完善業(yè)主委員會(huì)的組織形式5居委會(huì)職能定位要清晰，機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員素質(zhì)要與時(shí)俱進(jìn)5政府職

2、能部門培育相關(guān)的中介組織、服務(wù)組織，并進(jìn)行監(jiān)管與考核6結(jié)語6參考文獻(xiàn)7【摘要 】：隨著城市化進(jìn)程加快，城市社區(qū)的治理問題越來越突出。本文以北京市朝陽區(qū)雙橋北內(nèi)社區(qū)為例，從社區(qū)治理中的現(xiàn)存問題分析及思考、解決社區(qū)治理現(xiàn)存問題的對策兩方面來探討當(dāng)今社區(qū)的治理問題，以為當(dāng)今社區(qū)治理提供經(jīng)驗(yàn)?！娟P(guān)鍵詞 】：問題及思考；業(yè)主；開發(fā)商；居委會(huì)；行政職能部門關(guān)于雙橋北內(nèi)社區(qū)治理中現(xiàn)存問題的思考隨著建設(shè)和諧社會(huì)的進(jìn)展，城市社區(qū)的治理越來越受到人們的關(guān)注。一方面城市社區(qū)是城市業(yè)主的基層組織形式，是城市業(yè)主日常生活的小社會(huì)。另一方面城市社區(qū)自20世紀(jì)90年代住宅改革實(shí)行商品房化，城市業(yè)主基層社會(huì)的組織形式由封閉性

3、、業(yè)主嚴(yán)重附屬的“單位制”到行政部門開始放權(quán)的“街居制”，到現(xiàn)在由業(yè)主自發(fā)需求的“社區(qū)制”。與之相對應(yīng)，城市業(yè)主社會(huì)的治理由傳統(tǒng)行政型社區(qū)治理到合作型社區(qū)治理，再到當(dāng)前自治型社區(qū)治理，在這個(gè)發(fā)展歷程中社區(qū)治理各主體不斷地進(jìn)行利益博弈，問題也不斷涌現(xiàn)。這是經(jīng)濟(jì)體制改革和社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期社區(qū)治理在不斷改革與發(fā)展的必然表現(xiàn)。本文將以北京市朝陽區(qū)雙橋北內(nèi)社區(qū)為例，從對社區(qū)治理現(xiàn)存問題的分析及思考、社區(qū)治理中現(xiàn)存問題的對策兩方面來探討當(dāng)今社區(qū)的治理問題，以為當(dāng)今社區(qū)治理提供經(jīng)驗(yàn)。一、社區(qū)治理的現(xiàn)存問題及思考 本文以北京市朝陽區(qū)雙橋北內(nèi)社區(qū)為個(gè)案研究，朝陽區(qū)雙橋北內(nèi)社區(qū)位于北京朝陽雙柳巷，京通快速路雙橋路口東

4、500米雙橋小區(qū)追求人性化設(shè)計(jì)，無論戶型大小，均設(shè)計(jì)了玄關(guān)功能，保證了私密性和功能的完備性，特別針對一居室有更合理的設(shè)計(jì)要求，即要有獨(dú)立的起居室和臥室，同時(shí)還要充分保證居住者的舒適程度。外立面風(fēng)格；品質(zhì)、現(xiàn)代的外立面整體風(fēng)格，飄窗、落地陽臺(tái)設(shè)計(jì)，保證室內(nèi)足夠采光，新城市主義的設(shè)計(jì)風(fēng)格體現(xiàn)了項(xiàng)目超高的性價(jià)比。雙橋北內(nèi)社區(qū)生活環(huán)境比較舒適，交通及商業(yè)配套設(shè)施比較齊全。這種環(huán)境有利于社會(huì)、市場參與單純由政府控制的社區(qū)治理，有利于培育社區(qū)治理的市場主體和社會(huì)主體，有利于社區(qū)治理的良性運(yùn)行。但盡管如此社區(qū)治理在實(shí)踐過程中仍存在許多問題。其中最焦點(diǎn)的問題是,社區(qū)治理的各方主體，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)商、物

5、業(yè)公司、政府部門各方主體之間存在的利益矛盾沖突。（一）業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)之間的矛盾沖突業(yè)主入住社區(qū)后，往往對社區(qū)的生活方便度、舒適度最關(guān)心。但開發(fā)商由于資本的逐利性在開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)往往以利益為本，而不顧業(yè)主們的利益。如2009年，入住北內(nèi)的業(yè)主，管莊西里社區(qū)接到北內(nèi)小區(qū)居民反映，說某日凌晨4點(diǎn)家中暖氣冰涼，屋內(nèi)沒有熱氣，找了鍋爐房，工作人員說欠費(fèi)就停燒鍋爐，不給供氣。北內(nèi)小區(qū)現(xiàn)場有30位居民在鍋爐房聚集，表示不能停燒暖氣。2007年沿著小區(qū)這片每個(gè)胡同的路燈都沒有亮光，天黑了，雙橋社區(qū)回家路上小區(qū)往里面走真的是 1 黑呀呀的一片什么也看不見，出行真的是很不方便；一是這里住的老年人比較多，二是上

6、學(xué)的孩子在晚上放學(xué)回家的路上很黑，希望早一天解決這里的民生問題。另外開發(fā)商和物業(yè)面對棘手問題，如業(yè)主維權(quán)行動(dòng)或是經(jīng)營困難等，常常會(huì)一下子撤走，作為最后的殺手锏。通過以上一些材料，可以看出：第一，北內(nèi)社區(qū)業(yè)主遇到問題，就面臨著與開發(fā)商、物業(yè)直接對峙的境地，沒有一個(gè)好的溝通平臺(tái)與機(jī)制，也談不上良性的解決渠道。開發(fā)商的資本逐利性，使他們在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)盡量縮減成本，通過各種渠道增加利潤，而置業(yè)主的利益于不顧。物業(yè)公司一般由開發(fā)商引進(jìn)或由居委會(huì)指派，他們與開發(fā)商之間有密切的利益聯(lián)系。當(dāng)業(yè)主與開發(fā)商對峙時(shí)，他們往往站在開發(fā)商的立場。此外物業(yè)公司作為獨(dú)立的盈利性組織，在管理過程中，存在管理服務(wù)不到位的現(xiàn)象：如

7、停車管理混亂，以致業(yè)主不愿將車開進(jìn)小區(qū)停車場；而業(yè)主往往不到萬不得已很難聯(lián)合起來維護(hù)自己的權(quán)利，就算聯(lián)合起來維護(hù)自己的利益，往往還要擔(dān)心被報(bào)復(fù)，這不僅嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主合法維權(quán)的權(quán)利，更打擊了業(yè)主參與自治的積極性。而業(yè)主的這種松散狀態(tài)，使業(yè)主在與開發(fā)商、物業(yè)對峙時(shí)處于不利地位。第二，雙橋北內(nèi)社區(qū)內(nèi)業(yè)主參與社區(qū)自治的意識(shí)較高，在現(xiàn)實(shí)維權(quán)中業(yè)委會(huì)、物業(yè)的無作為，使得業(yè)主孤軍奮戰(zhàn)、步履維艱。這一方面可以看到網(wǎng)絡(luò)信息給業(yè)主維權(quán)打開了一道窗口，但另一方面現(xiàn)實(shí)維權(quán)制度支持和平臺(tái)、渠道的缺失，仍將使業(yè)主在社區(qū)治理中處于被動(dòng)地位。（二）業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的委托代理問題業(yè)主委員會(huì)在名義上是一個(gè)代表業(yè)主利益的共同體

8、組織，應(yīng)該為業(yè)主利益著想，對業(yè)主負(fù)責(zé)。但在實(shí)踐中業(yè)委會(huì)卻名存實(shí)亡。如在北內(nèi)供暖事件中，業(yè)委會(huì)在業(yè)主們與物業(yè)溝通、當(dāng)業(yè)主打業(yè)委會(huì)留下的公開電話，想請他們代表業(yè)主出面反映情況，該電話竟然是物業(yè)公司的辦公電話。并且他們拒絕提供業(yè)委會(huì)具體成員的電話。出現(xiàn)這種問題無不讓人深思：第一，業(yè)委會(huì)該如何產(chǎn)生？雙橋北內(nèi)的業(yè)委會(huì)經(jīng)過籌備會(huì)選舉，但籌備會(huì)成員卻主要是物業(yè)公司的工作人員。由物業(yè)公司操縱代表業(yè)主利益的業(yè)委會(huì)選舉，必然導(dǎo)致業(yè)委會(huì)在業(yè)主們?yōu)樽陨砝嫫D難維權(quán)的時(shí)候袖手旁觀不作為，甚至站在物業(yè)公司的立場。另外也有一些社區(qū)的業(yè)委會(huì)是由居委會(huì)召集居民選舉產(chǎn)生，但大多數(shù)也只是形式。出現(xiàn)這種選舉怪狀，其一很大程度上是因?yàn)?/p>

9、社區(qū)業(yè)主參與社區(qū)治理的意識(shí)不夠，積極性不高。很多業(yè)主忙于工作，而大多數(shù)業(yè)主由于在自我階層中形成的封閉階層意識(shí)，對不熟悉的人和環(huán)境的排斥，以及對利益取向等考量，在現(xiàn)實(shí)中往往極少關(guān)注社區(qū)的治理問題。他們對召開業(yè)主大會(huì)不熱心，而對于自己對業(yè)委會(huì)的選舉權(quán)也不珍惜，更別談自己去參與業(yè)委會(huì)來維權(quán)。其二，業(yè)主們的不熱心，召開業(yè)主大會(huì)難，一些社區(qū)的居委會(huì)就不重視業(yè)委會(huì)的運(yùn)作，而只是根據(jù)上級指示建立形式上的業(yè)委會(huì)，或者干脆將業(yè)委會(huì)的籌備轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司。其三，許多物業(yè)公司為了避免民主選舉出來的積極分子，給自己的工作帶來麻煩 2 所以積極控制業(yè)委會(huì)的選舉與運(yùn)作。因此依合法程序召開業(yè)主大會(huì)并選舉業(yè)委會(huì)，成為業(yè)委會(huì)代表

10、業(yè)主利益合法性的重要前提。第二，業(yè)委會(huì)產(chǎn)生后，行使權(quán)利的過程中如何得到制約？業(yè)委會(huì)產(chǎn)生之后，要代表業(yè)主們的共同利益，并且對業(yè)主們負(fù)責(zé)。如何保證業(yè)委會(huì)忠于業(yè)主們，而不被開發(fā)商、物業(yè)公司操縱，這必須得到充分考慮。北內(nèi)的業(yè)委會(huì)雖說被物業(yè)公司控制產(chǎn)生，但業(yè)主們也有參與投票的，但其在行駛權(quán)利時(shí)，作為與不作為完全沒受到限制，這在完善業(yè)委會(huì)參與社區(qū)治理時(shí)必須要考慮完善。（三）業(yè)主與居委會(huì)之間居委會(huì)按文件中規(guī)定的性質(zhì)是社區(qū)治理過程中的基層自治組織。但一方面，居委會(huì)由于一貫的基層行政性質(zhì)，一直以來主要以街道辦事處下達(dá)的任務(wù)為重，很少關(guān)注業(yè)主的民主自治。而且居委會(huì)的行政考核指標(biāo)往往來自于上級行政部門，決定了居委會(huì)

11、唯上級行政部門是從。如有的社區(qū)迫于維權(quán)，自己選舉業(yè)委會(huì)，但居委會(huì)卻在物業(yè)公司的指導(dǎo)下選舉新的業(yè)委會(huì)并在物業(yè)公司備案，而業(yè)主們自己選舉的業(yè)委會(huì)的合法性卻沒有得到承認(rèn)。另一方面由于近年來市場化改革，社區(qū)制的治理體制逐漸引進(jìn)了市場和社會(huì)組織的力量，居委會(huì)忙于街道下達(dá)的行政性任務(wù)，對社區(qū)的其他事務(wù)管理逐漸減少。此外由于城市化進(jìn)程加快，社區(qū)入住人員不斷增長，而政府對居委會(huì)機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員編制均是按原有人口設(shè)置，并未增加。如按正常標(biāo)準(zhǔn)，1000戶到3000戶業(yè)主就應(yīng)設(shè)立一個(gè)居委會(huì)，但雙橋社區(qū)有的居委會(huì)管轄規(guī)模最大的約有115600平方米。并且工作人員隊(duì)伍的素質(zhì)也未與時(shí)俱進(jìn)，而管理幅度偏大帶來的壓力，使居委會(huì)

12、工作人員的工作態(tài)度有待提高。如有的居民向居委會(huì)咨詢辦居住證問題，但該工作人員讓業(yè)主自己上網(wǎng)查。這是居委會(huì)的工作內(nèi)容之一，但是他們卻不告知，態(tài)度有待提高。居委會(huì)的這種工作現(xiàn)狀，反映出以下幾個(gè)問題：第一，居委會(huì)的職能定位到底是什么？居委會(huì)作為社區(qū)業(yè)主基層自治組織，本應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主自治，為社區(qū)居民營造良好的生活氛圍。但實(shí)際上卻唯上是從，城市業(yè)主自治權(quán)的行使該何去何從。業(yè)主在社區(qū)自治中主要為了維護(hù)自己的合法權(quán)益不被損害，而居委會(huì)往往承擔(dān)著公權(quán)名義，并且居委會(huì)由于有一定的行政權(quán)力，有時(shí)甚至與物業(yè)公司捆綁在一起。當(dāng)業(yè)主在與居委會(huì)有利益沖突，往往業(yè)主處于弱勢地位。所以居委會(huì)的職能定位問題，是今后居委會(huì)有效工作的

13、前提。第二，居委會(huì)到底該接受誰的考核？因?yàn)榫游瘯?huì)的經(jīng)費(fèi)來源于上級行政部門的劃撥，且業(yè)績考核也主要是來自于街道辦事處，所以居委會(huì)唯上是從。但是居委會(huì)作為社區(qū)業(yè)主基層自治組織，在政府由管理型轉(zhuǎn)為服務(wù)型的過程中，居委會(huì)應(yīng)該以服務(wù)為主，接受所在社區(qū)業(yè)主的監(jiān)督與考核。第三，目前居委會(huì)的機(jī)構(gòu)設(shè)置已難以滿足逐漸加快的城市化進(jìn)程。所以如何適時(shí)、靈活地調(diào)整居委會(huì)機(jī)構(gòu)設(shè)置，并與所在社區(qū)的規(guī)模相適應(yīng)，這也是亟待解決的問題。第四，居委會(huì)工作隊(duì)伍素質(zhì)參差不齊，工作態(tài)度有待提高。 3業(yè)主與政府各行政部門之間自商品房住宅改革以來，政府的行政權(quán)力逐步退出社區(qū)治理，而期望引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行自治。但一方面我國的社區(qū)業(yè)主自治是一種外發(fā)型

14、，即政府依據(jù)業(yè)主維權(quán)的發(fā)展趨勢下放權(quán)力，引導(dǎo)業(yè)主自治。所以我國在實(shí)踐過程中，依然存在各個(gè)行政部門與開發(fā)商利益捆綁而踐踏業(yè)主權(quán)利的問題。如上文中物業(yè)公司中業(yè)委會(huì)選舉事件。而另一方面也容易出現(xiàn)政府在社區(qū)治理過程中的無作為、難作為現(xiàn)象。社區(qū)內(nèi)的小廣告也一直管理不徹底，極易造成社區(qū)隱患。且政府的行政主導(dǎo)滋生的問題以及在公共服務(wù)中未能及時(shí)徹底管理的現(xiàn)狀，究其所以：第一，相關(guān)政府部門的職能定位不清晰。可以看出在以上材料中政府在改革中雖然有下放權(quán)力的趨勢，但相關(guān)的職能部門在利益面前很難主動(dòng)退出，甚至不惜為了部門利益而踐踏業(yè)主利益。第二，相關(guān)政府部門仍沒有改變執(zhí)政理念。雖然政治體制改革提出政府要由管理型向服務(wù)

15、性轉(zhuǎn)變，但政府相關(guān)部門在行政過程中，存在后知后覺的問題：極少積極主動(dòng)地解決人民群眾的問題，而是被動(dòng)等待。即使有時(shí)社區(qū)業(yè)主反映了問題，也很難得到及時(shí)解決。二、解決社區(qū)治理現(xiàn)存問題的對策 （一）建立業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司三者之間良性的溝通制度及平臺(tái)1、宏觀微觀上制約開發(fā)商，并構(gòu)建業(yè)主與開發(fā)商溝通的制度與平臺(tái)業(yè)主與開發(fā)商之間存在的最主要矛盾有兩點(diǎn)：一是房屋質(zhì)量及生活設(shè)施質(zhì)量方面的問題；二是公共用地使用權(quán)問題。宏觀上政府制定更為詳細(xì)的開發(fā)商運(yùn)作、物業(yè)公司管理的法律法規(guī)。微觀上，開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目作為產(chǎn)品要進(jìn)入市場，應(yīng)該像一般產(chǎn)品一樣有產(chǎn)檢制度。但現(xiàn)實(shí)中往往有些房產(chǎn)項(xiàng)目正在建設(shè)中就已開盤，業(yè)主只能在入住發(fā)

16、現(xiàn)問題后，再跟開發(fā)商交涉。這是一個(gè)制度漏洞，也是現(xiàn)實(shí)房產(chǎn)存在問題，一時(shí)難以改變。但房產(chǎn)項(xiàng)目作為特殊的商品，業(yè)主購得后具有長期使用的特性，而且與業(yè)主的生活品質(zhì)密切相關(guān)，因此具有公共性。所以政府應(yīng)該切實(shí)發(fā)揮政府的監(jiān)管作用，設(shè)置專門的居住房屋質(zhì)量鑒定制度：在業(yè)主入住前，對房屋質(zhì)量、飲用水質(zhì)量等密切關(guān)系業(yè)主健康的因素進(jìn)行檢查驗(yàn)收，合格之后才正式鑒定入住合同，否則業(yè)主可以反悔。另外一旦業(yè)主與開發(fā)商產(chǎn)生矛盾糾紛，政府部門應(yīng)該有專門的解決類似問題的中立仲裁機(jī)構(gòu)，仲裁機(jī)構(gòu)根據(jù)詳細(xì)的規(guī)章制度進(jìn)行調(diào)查、調(diào)解。萬一打起官司，仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)該以中立身份提供證據(jù)支持，從而使業(yè)主在仲裁機(jī)構(gòu)中獲得制度資源，避免業(yè)主孤軍奮戰(zhàn)的不

17、對稱地位。2、完善對物業(yè)公司的聘任制度、監(jiān)督制度物業(yè)公司為社區(qū)業(yè)主服務(wù)，保障管理社區(qū)內(nèi)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，對水管、路燈、體育設(shè)施等等進(jìn)行維修和管理，并保障社區(qū)的業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全，這些都密切關(guān)系到業(yè)主的切身利益。但目前物業(yè)公司的選聘卻不掌握在業(yè)主們的手中，由開發(fā)商引進(jìn)或居委會(huì)指派，而物業(yè)公司的收入來源卻是由業(yè)主支付。這不符合一般自主選擇服務(wù)對象的市場規(guī)律。當(dāng)然在現(xiàn)實(shí)中，剛開始社區(qū)入住時(shí)，業(yè)主不一定很多，將他們組織起來選聘物業(yè)也不現(xiàn)實(shí)。所以在前期可由開發(fā)商引進(jìn)或居委會(huì)指派物業(yè)公司。但是當(dāng)社區(qū) 4入住戶數(shù)達(dá)到社區(qū)一半以上入住率時(shí)，開發(fā)商或居委會(huì)應(yīng)該主動(dòng)將物業(yè)公司的選 物業(yè)也不現(xiàn)實(shí)。所以在前期可由開發(fā)商

18、引進(jìn)或居委會(huì)指派物業(yè)公司。但是當(dāng)社區(qū)入住戶數(shù)達(dá)到社區(qū)一半以上入住率時(shí)，開發(fā)商或居委會(huì)應(yīng)該主動(dòng)將物業(yè)公司的選聘權(quán)移交給組織起來的業(yè)委會(huì)。如果業(yè)委會(huì)對現(xiàn)有的物業(yè)公司滿意，也不會(huì)要求更換物業(yè)公司；而如果不滿意，則可以啟動(dòng)業(yè)委會(huì)重新選聘物業(yè)公司。選聘的物業(yè)公司對業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)，而業(yè)委會(huì)可以對物業(yè)公司的服務(wù)和管理進(jìn)行監(jiān)督，或?qū)ξ飿I(yè)管理不善造成的損失要求賠償。而居委會(huì)也有義務(wù)對物業(yè)公司依據(jù)各項(xiàng)有利于業(yè)主生活的指標(biāo)進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量考核，并對優(yōu)秀的物業(yè)公司進(jìn)行物質(zhì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)。（二）完善業(yè)主委員會(huì)的組織形式業(yè)主委員會(huì)按照規(guī)定必須由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。鑒于現(xiàn)實(shí)中業(yè)主大會(huì)召集難的問題，政府必須投入一定的費(fèi)用培育業(yè)委會(huì)，而居委

19、會(huì)必須充分發(fā)揮社區(qū)基層自治組織的作用。居委會(huì)通過講座、廣播或組織社區(qū)志愿者發(fā)傳單，或是在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上進(jìn)行宣傳，尤其要發(fā)揮一些社區(qū)維權(quán)積極分子的骨干帶頭作用，號(hào)召業(yè)主組織起來召開業(yè)主大會(huì)。通過前期的宣傳，使業(yè)主們在業(yè)主大會(huì)上以匿名形式，民主選舉出籌備會(huì)。然后，籌備會(huì)經(jīng)過考察在內(nèi)部選舉出有較高素質(zhì)、有協(xié)調(diào)能力、有奉獻(xiàn)精神的業(yè)主進(jìn)入業(yè)委會(huì)，并將業(yè)委會(huì)委員信息公開，以方便業(yè)主聯(lián)系。業(yè)委會(huì)的日常運(yùn)作有兩點(diǎn)最重要，一是運(yùn)作資金來源；二是業(yè)委會(huì)的監(jiān)督。第一點(diǎn)業(yè)委會(huì)的資金來源，這個(gè)問題目前還沒有很好的解決辦法。因?yàn)闃I(yè)主們一般很少愿意持續(xù)性地提供運(yùn)轉(zhuǎn)資金，僅在維權(quán)的關(guān)鍵時(shí)刻需要業(yè)委會(huì)出面時(shí)才愿意。而業(yè)委會(huì)利益共同

20、體利益的特殊性、獨(dú)立性，要求業(yè)委會(huì)必須脫離政府及其他單位的資金支持。因此剛開始啟動(dòng)時(shí)由需要幫助的業(yè)主自己募集維權(quán)需要的資金。而一兩年后，業(yè)委會(huì)日益成熟并給業(yè)主帶來了維權(quán)收益，就可以鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)成員每年交納很少的費(fèi)用，當(dāng)作公共費(fèi)用。而業(yè)委會(huì)也應(yīng)該在成熟之后更好地為業(yè)主們提供更主動(dòng)、更專業(yè)的服務(wù)。第二點(diǎn)業(yè)委會(huì)的監(jiān)督問題，必須引起足夠重視。因?yàn)闃I(yè)主授權(quán)給業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)接受委托行使權(quán)利。但要防止業(yè)委會(huì)對業(yè)主們的委托不忠，就應(yīng)該在業(yè)主大會(huì)上另外選出平行于業(yè)委會(huì)的民主監(jiān)事會(huì)。讓民主監(jiān)事會(huì)對業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生的決議、工作內(nèi)容、以及對成員的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督。（三）居委會(huì)職能定位要清晰，機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員素質(zhì)要與時(shí)俱進(jìn) 居委

21、會(huì)作為社區(qū)基層自治組織，但以街道辦事處下達(dá)的任務(wù)為主，不顧社區(qū)業(yè)主自治，有時(shí)甚至扮演相反的角色，阻礙業(yè)主自治，這是一種角色錯(cuò)位。在現(xiàn)階段市場經(jīng)濟(jì)逐步完善，政治體制改革也逐漸深入的背景下，居委會(huì)要適時(shí)轉(zhuǎn)換角色，切實(shí)發(fā)揮引導(dǎo)、組織基層業(yè)主社區(qū)自治的作用。在社區(qū)中既不能什么事都管，也不能什么事都不管，必須以引導(dǎo)加強(qiáng)社區(qū)自治為核心。但是要做到這種職能定位，上級行政部門必須主動(dòng)將一些行政性事務(wù)縮減到本部門，而不要事事交待給居委會(huì)，要給居委會(huì)減負(fù)，且交給居委會(huì)的事要伴隨做事的費(fèi)用，讓他們可以讓事情隨著費(fèi)用轉(zhuǎn)。另外居委會(huì)的機(jī)構(gòu)設(shè)置規(guī)模，要根據(jù)所在社區(qū)的入住規(guī)模適時(shí)調(diào)整、變化。并且最重要的是，要對居委會(huì)人員進(jìn)

22、行培訓(xùn)?，F(xiàn)在社區(qū)的居委會(huì)事務(wù)比以前要復(fù) 5雜得多，要懂得的東西也更多。而且要求居委會(huì)工作人員能夠更有效率地工作，就必須具備基本的計(jì)算機(jī)能力、法律知識(shí)、心理學(xué)基礎(chǔ)等等。只有如此居委會(huì)工作人員在做具體的調(diào)查工作時(shí)，才會(huì)更懂得運(yùn)用方法。在調(diào)解糾紛時(shí)也能夠更中立，更合情合理合法，從而更有效。在給業(yè)主提供一些如勞務(wù)中介、家政、房產(chǎn)中介等社區(qū)服務(wù)信息，可以通過網(wǎng)絡(luò)化手段。甚至在宣傳和組織社區(qū)活動(dòng)，增進(jìn)社區(qū)人們之間的交流時(shí)也可以通過網(wǎng)絡(luò)。這會(huì)極大地促進(jìn)社區(qū)文化的形成，增進(jìn)人們對社區(qū)共同體的認(rèn)同，增強(qiáng)大家對社區(qū)的歸屬感。（四）政府職能部門培育相關(guān)的中介組織、服務(wù)組織，并進(jìn)行監(jiān)管與考核 政府職能部門一方面要做到政社分開，政府職能部門只負(fù)責(zé)公共事業(yè)，提供相關(guān)的公共設(shè)施，在宏觀上不斷完善制度和渠道。要做