1、第七章 地價(jià)評(píng)估目 錄一、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估二、宗地地價(jià)評(píng)估三、高層建筑地價(jià)分?jǐn)?一、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 1.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估概述1）基準(zhǔn)地價(jià)的概念和特點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)是指在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi),對(duì)平均開(kāi)發(fā)利用條件下，不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地,按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估，并由政府確定的某一估價(jià)期日法定最高年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)具有以下特點(diǎn)： （1）平均性；（2）區(qū)域性；（3）時(shí)效性；（4）全域性；（5）標(biāo)準(zhǔn)性；（6）公示性；（7）控制性2)基準(zhǔn)地價(jià)的作用(1)基準(zhǔn)地價(jià)是評(píng)估宗地價(jià)格的基礎(chǔ)(2)基準(zhǔn)地價(jià)是合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)杠桿(3)基準(zhǔn)地價(jià)是政府參與土地有償

2、使用收益分配的依據(jù)之一(4)基準(zhǔn)地價(jià)是國(guó)家計(jì)征土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅費(fèi)的依據(jù)(5)基準(zhǔn)地價(jià)能為投資者提供價(jià)格信息 3）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原則在評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí),要遵循以下原則：(1)土地用途以現(xiàn)狀為主的原則(2)根據(jù)實(shí)際情況因地制宜選擇技術(shù)路線的原則(3)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平相協(xié)調(diào)的原則(4)靜態(tài)與動(dòng)態(tài)相結(jié)合的原則2 .基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原理1)土地收益是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)。2)地租、地價(jià)理論和區(qū)位理論是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的理論依據(jù)。 3)各行業(yè)對(duì)土地質(zhì)量的不同要求是形成不同類別基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)。 4)城鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)在一定時(shí)期內(nèi)的相對(duì)穩(wěn)定性和長(zhǎng)期趨勢(shì)上的變化性是基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定和不斷變化的前提。 3.價(jià)格影

3、響分類城鎮(zhèn)土地價(jià)格的影響因素有：1)一般因素 一般因素指影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和行政因素等，包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃分、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過(guò)程、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。2）區(qū)域因素 區(qū)域因素指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。3）個(gè)別因素個(gè)別因素指宗地自身的地價(jià)影響因素，包括宗地自身的自然條件、開(kāi)發(fā)程度、形狀、長(zhǎng)度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。4.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制(1)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)

4、修正系數(shù)表的編制(2)均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制(3)土地級(jí)別和均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制(4)土地定級(jí)總分值的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)的確定 二、宗地地價(jià)評(píng)估1.宗地地價(jià)評(píng)估的概念宗地地價(jià)是指具體宗地在某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格。宗地地價(jià)評(píng)估是指根據(jù)評(píng)估目的、待估宗地的特點(diǎn)和當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的狀況,選擇適宜的估價(jià)方法對(duì)待估宗地的權(quán)益進(jìn)行分析,評(píng)估出待估宗地在某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格。2.宗地地價(jià)評(píng)估的特點(diǎn)(1)特殊性；(2)目的多樣性 ；(3)公正性；(4)時(shí)效性。3、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的含義基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果,按照替代原

5、則,將待估宗地的區(qū)域條件、個(gè)別條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較,并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基本計(jì)算公式為：待估宗地地價(jià)=(基準(zhǔn)地價(jià)開(kāi)發(fā)程度修正)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)年期修正系數(shù)期日修正系數(shù)容積率修正系數(shù)2)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是替代原理3）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的適用范圍 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，適用于具備基準(zhǔn)地價(jià)和相應(yīng)修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價(jià)。4）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)的程序與方法（1）收集、整理當(dāng)?shù)氐耐恋囟?jí)估價(jià)成果資料。 （2）確定待估宗地所處的土地級(jí)別、對(duì)應(yīng)

6、的基準(zhǔn)地價(jià)，相應(yīng)的修正系數(shù)表和該級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的地價(jià)內(nèi)涵和土地開(kāi)發(fā)程度等。（3）調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)條件。 （4）土地開(kāi)發(fā)程度修正。 （5）確定宗地地價(jià)評(píng)估的修正系數(shù)。 （6）確定待估宗地使用年期修正系數(shù)。 （7）確定期日修正系數(shù)。（8）確定容積率修正系數(shù)。 （9）確定待估宗地地價(jià)。 4.路線價(jià)法1）路線價(jià)估價(jià)法的含義路線價(jià)法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段,設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度,選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均價(jià)格,然后利用價(jià)格修正率對(duì)該平均價(jià)格進(jìn)行調(diào)整來(lái)求取街道兩側(cè)的土地價(jià)值的方法。2)路線價(jià)法的理論依據(jù)路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)法,其理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。3)路線價(jià)估價(jià)法的基本原理其基本原理是替代原理和區(qū)位論的具體運(yùn)用。4)路線價(jià)法適用的估價(jià)對(duì)象和前提條件路線價(jià)法主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)。運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是街道較規(guī)整,街道兩側(cè)的土地排列較整齊。5)路線價(jià)估價(jià)法的基本公式宗地單價(jià)=路線價(jià)深度百分率宗地總價(jià)=路線價(jià)深度百分率宗地面積運(yùn)用路線價(jià)估價(jià)法時(shí),如果街道兩邊的土地另有特殊條件存在,如屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形地等,則除了依上列的普通計(jì)算公式計(jì)算地價(jià)外,還要進(jìn)一步做加價(jià)或減價(jià)修正,這種情況下的計(jì)算公式如下：宗地單價(jià)=路線價(jià)深度百分率其