1、泓域/大學生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項目工程項目策劃分析大學生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項目工程項目策劃分析xx有限責任公司目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc113104908 一、 互斥方案比選方法 PAGEREF _Toc113104908 h 3 HYPERLINK l _Toc113104909 二、 投資方案類型 PAGEREF _Toc113104909 h 6 HYPERLINK l _Toc113104910 三、 盈虧平衡分析 PAGEREF _Toc113104910 h 7 HYPERLINK l _Toc113104911 四、 風險分析 PAGEREF _Toc11

2、3104911 h 10 HYPERLINK l _Toc113104912 五、 工程項目環(huán)境影響評價和社會評價 PAGEREF _Toc113104912 h 11 HYPERLINK l _Toc113104913 六、 工程項目經(jīng)濟評價 PAGEREF _Toc113104913 h 18 HYPERLINK l _Toc113104914 七、 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃 PAGEREF _Toc113104914 h 30 HYPERLINK l _Toc113104915 八、 工程項目構思策劃與實施策劃 PAGEREF _Toc113104915 h 45 HYPERLINK l

3、_Toc113104916 九、 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 PAGEREF _Toc113104916 h 51 HYPERLINK l _Toc113104917 十、 實施服務增效計劃 PAGEREF _Toc113104917 h 52 HYPERLINK l _Toc113104918 十一、 必要性分析 PAGEREF _Toc113104918 h 53 HYPERLINK l _Toc113104919 十二、 公司基本情況 PAGEREF _Toc113104919 h 54 HYPERLINK l _Toc113104920 十三、 項目投資分析 PAGEREF _Toc11310492

4、0 h 55 HYPERLINK l _Toc113104921 建設投資估算表 PAGEREF _Toc113104921 h 57 HYPERLINK l _Toc113104922 建設期利息估算表 PAGEREF _Toc113104922 h 58 HYPERLINK l _Toc113104923 流動資金估算表 PAGEREF _Toc113104923 h 59 HYPERLINK l _Toc113104924 總投資及構成一覽表 PAGEREF _Toc113104924 h 61 HYPERLINK l _Toc113104925 項目投資計劃與資金籌措一覽表 PAGER

5、EF _Toc113104925 h 62 HYPERLINK l _Toc113104926 十四、 項目經(jīng)濟效益評價 PAGEREF _Toc113104926 h 62 HYPERLINK l _Toc113104927 營業(yè)收入、稅金及附加和增值稅估算表 PAGEREF _Toc113104927 h 63 HYPERLINK l _Toc113104928 綜合總成本費用估算表 PAGEREF _Toc113104928 h 64 HYPERLINK l _Toc113104929 利潤及利潤分配表 PAGEREF _Toc113104929 h 66 HYPERLINK l _To

6、c113104930 項目投資現(xiàn)金流量表 PAGEREF _Toc113104930 h 68 HYPERLINK l _Toc113104931 借款還本付息計劃表 PAGEREF _Toc113104931 h 70 HYPERLINK l _Toc113104932 十五、 建設進度分析 PAGEREF _Toc113104932 h 71 HYPERLINK l _Toc113104933 項目實施進度計劃一覽表 PAGEREF _Toc113104933 h 72互斥方案比選方法互斥方案比選往往是指同一投資項目中不同實施方案的比選。根據(jù)投資方案壽命期，互斥方案比選可分為兩種，一種是壽

7、命期相等的互斥方案比選，另一種是壽命期不等的互斥方案比選。在進行經(jīng)濟效果評價時，應針對不同類別選擇適宜的比選方法。（一）壽命期相等的互斥方案比選當互斥方案壽命期相等時，進行方案比選可采用兩種思路直接比較各方案的凈現(xiàn)值或凈年值，選擇凈現(xiàn)值或凈年值最大的方案。針對增量投資的現(xiàn)金流量，計算增量凈現(xiàn)值或增量內部收益率。這里主要介紹凈現(xiàn)值法、增量投資內部收益率法和增量凈現(xiàn)值法。1、凈現(xiàn)值（NPV）法采用凈現(xiàn)值法進行壽命期相同的互斥方案比選時，應首先使用基準收益率計算各方案的凈現(xiàn)值（NPV）剔除NPVCO的方案，再從NPV20的方案中選取NPV最大者即為最優(yōu)方案。當互斥方案的效益相同或基本相同時，可以僅考

8、慮各方案的投資和運行費用。在這種情況下，凈現(xiàn)值法可轉化為費用現(xiàn)值法，費用現(xiàn)值法是將不同方案的投資現(xiàn)值與年運行成本現(xiàn)值相加，比較其現(xiàn)值之和的大小，費用現(xiàn)值之和最小的方案即為最佳方案。2、增量內部收益率（AIRR）法增量內部收益率法也稱差額內部收益率法，它通過計算增量內部收益率（AIRR）來選擇最優(yōu)方案，即用投資額大的方案凈現(xiàn)金流量減去投資額小的方案凈現(xiàn)金流量計算差額內部收益率AIRR。若AIRRi，說明兩個方案之間的增量投資所帶來的收益能夠滿足基準收益率要求，故應選擇投資大的方案為最優(yōu)方案。（二）壽命期不等的互斥方案比選當備選的互斥方案壽命期不等時，如果直接進行比較，不能保證得出正確結論。此時，

9、必須通過某些假設和處理，才能使投資方案在相同的時間內進行比較。常用的方法有最小公倍數(shù)法、凈年值法和研究期法。對于只涉及費用比較的壽命期不等的互斥方案組，則可采用費用年值法。1、最小公倍數(shù)法最小公倍數(shù)法是在假設方案可以重復若干次的前提下，將備選方案壽命期的最小公倍數(shù)作為計算期，每個備選方案重復算至最小公倍數(shù)年數(shù)，然后再用凈現(xiàn)值、增量內部收益率或增量凈現(xiàn)值等方法進行方案比選的一種比選方法。如兩個互斥方案A和B的壽命期分別為4年和6年，則將12年作為計算期（4和6的最小公倍數(shù)）分別對重復3次的方案A和重復2次的方案B的凈現(xiàn)金流量計算凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值大者即為最優(yōu)方案。最小公倍數(shù)法的缺點是：當備選方案壽命

10、期的最小公倍數(shù)很大時，計算期會變得很長，計算起來很煩瑣；由于技術進步，投資方案往往不可能重復實施，投資方案可以重復的假設比較脫離實際。2、凈年值法當互斥方案壽命期不等時，可計算各個方案的凈年值NAV，選取NAV最大者為最優(yōu)方案。當互斥方案的效益相同或基本相同時，可以僅考慮各方案的投資和運行費用。這時，可將凈年值法轉化為費用年值法。費用年值法是將不同設計方案的投資與年運行成本折算成與其等值的各年年末等額成本，將費用年值最低的方案定為最優(yōu)方案的一種比選方法。不管方案壽命期是否相同，都可以使用這種方法。3、研究期法如果備選方案的計算期不能隨意向后延續(xù)，在對壽命期不等的互斥方案進行比選時，可以人為選取

11、一個相同的時段作為研究期，計算研究期內各投資方案的凈現(xiàn)值，選取NPV較大者為最優(yōu)方案，這種方法被稱為研究期法。一般可將互斥備選方案中的最短壽命期作為研究期但在必要時也要考慮研究期后各方案凈現(xiàn)金流量的影響。投資方案類型為了正確地進行多方案比選，首先應清楚投資方案之間的相互關系。依據(jù)投資方案之間的關系，投資方案可分為以下三種類型。（一）獨立方案獨立方案是指方案間互不干擾，即一個方案的執(zhí)行不影響其他方案的執(zhí)行，在選擇方案時可任意組合，直到資源得到充分運用為止。嚴格地講，獨立方案是指相互之間加法法則成立的方案。例如，有A、B兩個投資方案（假設投資期為1年）僅向A方案投資，投資額為2000元收益為260

12、0元；僅向B方案投資，投資額為3000元，收益為3750元；同時向A，B兩個方案投資時，若有投資額為5000（200043000）元，收益為6350（2600+3750）元的關系成立，說明A、B兩個方案間加法法則成立，即A，B兩個投資方案是相互獨立的。（二）互斥方案互斥方案是指在若干方案中，選擇其中住一方案，其他方案必然會被排斥的一組方案。夜如，某房地產(chǎn)公司欲在同一地點投資建造住宅、商店或賓館等，由于只能選擇其中一種投資方案，因此，這些方案就是互斥方案。進行方案比選時，有時還會遇到兩個方案互相影響（既不是完全獨立，又不是互相排斥的情況。例如，某公司欲制定A、B兩種產(chǎn)品投資方案，但發(fā)現(xiàn)兩種產(chǎn)品的

13、銷售存在關聯(lián)性，如果其中一種產(chǎn)品暢銷，則另一種產(chǎn)品將會滯銷，由此可形成“A產(chǎn)品投資方案”“B產(chǎn)品投資方案”“A、B兩種產(chǎn)品投資方案”三個互斥方案。（三）混合方案如果在若干互相獨立的投資方案中，每個獨立方案又存在著若干個互斥方案，稱之為混合方案。例如，某集團公司對其下屬生產(chǎn)相互獨立產(chǎn)品的三個工廠分別進行新建、擴建和更新改造，由此形成互不影響的三個獨立方案，而每個獨立方案又存在著若干互斥的具體方案，則該集團公司所面臨的就是混合方案的選擇問題在實際應用時，明確所面臨的方案是互斥方案還是獨立方案，對于投資方案比選十分重要。以下僅介紹互斥方案和獨立方案的比選方法，而且主要以動態(tài)分析指標比選投資方案為主。

14、盈虧平衡分析通過計算項目的盈虧平衡點（break-evenpOint，BEP）分析項目成本與收入的平衡關系，判斷項目對產(chǎn)出品數(shù)量、銷售價格、成本等變化的適應能力和抗風險能力，為投資決策提供科學依據(jù)，這樣的分析方式被稱為盈虧平衡分析。（一）基本損益關系根據(jù)成本總額對產(chǎn)出品數(shù)量的依存關系，成本可分為固定成本和變動成本。銷售收入由銷售價格和產(chǎn)出品數(shù)量決定。利潤為零，則表示盈虧平衡。盈虧平衡分析可分為線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。這里僅討論線性盈虧平衡分析。（二）線性盈虧平衡分析在線性盈虧平衡分析中，假設產(chǎn)出品數(shù)量等于銷售量，且銷售收入與總成本均是銷量的線性函數(shù)。（三）敏感性分析的一般程序（1

15、）確定分析指標。分析指標是指投資方案經(jīng)濟效果指標，如凈現(xiàn)值、凈年值、內部收益率、投資回收期等，可根據(jù)情況選擇一種或兩種指標作為分析指標。（2）選擇不確定因素，設定其變化幅度。影響投資方案經(jīng)濟效果的不確定因素包括投資額、建設工期、產(chǎn)品價格、生產(chǎn)成本、貸款利率、銷售量等。應結合實際情況來設定不確定因素變化幅度，如5%、10%，15%等。（3）計算影響程度。分別按照一定變化幅度改變各不確定性因素的數(shù)值，然后計算這種變化對經(jīng)濟評價指標（如NPV，IRR等）的影響數(shù)值，并將其與相應原始值進行比較，進而得出該指標變化率。（4）尋找敏感因素。敏感因素是指其數(shù)值變動能顯著影響分析指標的因素。判別敏感因素的方法

16、有以下兩種。1）相對測定法。假設各不確定因素有一個相同變動幅度，比較在同一變動幅度下各不確定因素的變動對分析指標的影響程度，影響程度大者為敏感因素。2）絕對測定法。假設各不確定因素均向對投資方案不利的方向變動，并取其可能出現(xiàn)的最不利數(shù)值，據(jù)此計算投資方案經(jīng)濟效果指標，如果某一不確定因素可能出現(xiàn)的最不利數(shù)值使投資方案變得不可接受，則表明該不確定因素為投資方案的敏感因素。（5）綜合評價，優(yōu)選方案。根據(jù)敏感性分析的結果，綜合評價方案，并選擇最優(yōu)方案。（四）單因素敏感性分析單因素敏感性分析是指每次只考慮一個因素變動進行敏感性分析，將不確定因素變化率。綜上所述，敏感性分析可在一定程度上定量描述不確定因素

17、的變動對項目投資效果的影響，有助于理清項目對不確定因素的不利變動所能容許的風險程度，有助于鑒別敏感因素，將進一步深入調查研究的重點集中在那些敏感因素上，或者針對敏感因素制定出應對策略，以達到盡量減少風險、增加決策可靠性的目的。但敏感性分析也有其局限性，它不能說明不確定因素發(fā)生變動的可能性大小，也就是沒有考慮不確定因素在未來發(fā)生變動的概率，而這種概率是與項目風險大小密切相關的。風險分析（一）風險因素影響項目實現(xiàn)預期經(jīng)濟目標的風險來源于法律、法規(guī)及政策，市場供需，資源開發(fā)與利用，技術可靠性，工程方案，融資方案，組織管理，環(huán)境與社會，外部配套條件等多個方面。而影響項目效益的風險因素可歸納為以下六個方

18、面。（1）項目收益風險：產(chǎn)出品的數(shù)量（服務量）與預測（財務與經(jīng)濟）價格。（2）建設風險：建筑安裝工程量，設備選型與數(shù)量，土地征用和拆遷安置費，人工、材料價格，機械使用費及取費標準等。（3）融資風險：資金來源、供應量與供應時間等。（4）建設工期風險：工期延長。（5）運營成本費用風險：投入的各種原料、材料、燃料、動力的需求量與預測價格，勞動力工資，各種管理費取費標準等。（6）政策風險：稅率、利率、匯率及通貨膨脹率等。（二）風險管理過程（1）風險識別和估計。1）風險識別。應對項目進行全面考察和綜合分析，找出潛在的各種風險因素，并對各種風險進行分類，確定各因素間的相關性，構建風險清單。敏感性分析是初步

19、識別風險因素的重要手段。2）風險估計。應判斷風險因素發(fā)生的可能性，采用主觀概率和客觀概率的統(tǒng)計方法，確定風險因素的概率分布；還要分析風險事件發(fā)生后對項目的影響程度，運用數(shù)理統(tǒng)計分析方法，計算項目評價指標相應的期望值、標準差。（2）風險評價。應根據(jù)風險識別和估計結果，依據(jù)項目風險判別標準，找出影響項目成敗的關鍵風險因素。項目風險大小的評價標準應根據(jù)風險因素發(fā)生的可能性以及風險造成的損失來確定，一般采用評價指標的概率分布或累計概率、期望值、標準差作為判別標準，也可以采用綜合風險等級作為判別標準。具體操作應符合下列要求。1）以評價指標作判別標準。財務（經(jīng)濟）內部收益率大于等于基準收益率的累計概率值越

20、大，風險越??；標準差越小，風險越小。財務（經(jīng)濟）凈現(xiàn)值大于等于零的累計概率值越大，風險越??；標準差越小，風險越小。工程項目環(huán)境影響評價和社會評價（一）環(huán)境影響評價根據(jù)中華人民共和國環(huán)境影響評價法，環(huán)境影響評價是指對規(guī)劃和建設項目實施后可能造成的環(huán)境影響進行分析、預測和評估，提出預防或減輕不良環(huán)境影響的對策和措施，進行跟蹤監(jiān)測的方法與制度。國家鼓勵有關單位、專家和公眾以適當方式參與環(huán)境影響評價。1、環(huán)境影響評價的分類管理中華人民共和國環(huán)境影響評價法規(guī)定，國家根據(jù)建設項目對環(huán)境的影響程度，對建設項目的環(huán)境影響評價實行分類管理。（1）對于可能造成重大環(huán)境影響的項目，應當編制環(huán)境影響報告書，對產(chǎn)生的環(huán)

21、境影響進行全面評價。（2）對于可能造成輕度環(huán)境影響的項目，應當編制環(huán)境影響報告表，對產(chǎn)生的環(huán)境影響進行分析或者專項評價。（3）對于環(huán)境影響很小、不需要進行環(huán)境影響評價的項目，應當填報環(huán)境影響登記表。2、環(huán)境影響報告書的內容建設項目環(huán)境影響報告書應當包括下列內容：建設項目概況；建設項目周圍環(huán)境現(xiàn)狀；建設項目對環(huán)境可能造成影響的分析、預測和評估；建設項目環(huán)境保護措施及其技術.經(jīng)濟論證；建設項目對環(huán)境影響的經(jīng)濟損益分析；對建設項目實施環(huán)境監(jiān)測的建議；環(huán)境影響評價結論。3、環(huán)境影響評價的相關要求環(huán)境影響評價文件中的環(huán)境影響報告書或者環(huán)境影響報告表，應當由具有相應環(huán)境影響評價資質的機構編制。除國家規(guī)定需

22、要保密的情形外，對環(huán)境可能造成重大影響、應當編制環(huán)境影響報告書的建設項目，建設單位應當在報批建設項目環(huán)境影響報告書前，舉行論證會、聽證會，或者采取其他形式，征求有關單位、專家和公眾意見。建設單位報批的環(huán)境影響報告書應當附有有關單位、專家和公眾的意見采納或者不采納的說明。建設項目環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表經(jīng)過批準后，建設項目的性質、規(guī)模、地點，采用的生產(chǎn)工藝或者防治污染、防止生態(tài)破壞的措施發(fā)生重大變動的，建設單位應當重新報批建設項目環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表。建設項目環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表自批準之日起已滿5年，建設項目方開工建設的，其環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表應當報原審批部門

23、重新審核。4、房地產(chǎn)投資項目的環(huán)境影響評價房地產(chǎn)開發(fā)、賓館、酒店、辦公用房、標準廠房等房地產(chǎn)項目，涉及環(huán)境敏感區(qū)及需自建配套污水處理設施的，應當編制環(huán)境影響報告表。環(huán)境敏感區(qū)是指依法設立的各級各類保護區(qū)域和對建設項目產(chǎn)生的環(huán)境影響特別敏感的區(qū)域。環(huán)境敏感區(qū)主要包括自然保護區(qū)、風景名勝區(qū)、世界文化和自然遺產(chǎn)地、海洋特別保護區(qū)、飲用水水源保護區(qū)?；巨r(nóng)田保護區(qū)、基本草原、森林公園、地質公園、重要濕地、天然林區(qū)、野生動物重要棲息地、重點保護野生植物生長繁殖地。文物保護單位。針對標準廠房類房地產(chǎn)項目，環(huán)境敏感區(qū)還包括以居住、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、科研、行政辦公等為主要功能的區(qū)域。對于其他房地產(chǎn)投資項目，

24、應當編制環(huán)境影響登記表。（二）社會評價社會評價旨在分析擬建項目對當?shù)厣鐣挠绊懞彤數(shù)厣鐣l件對項目的適應性和可接受程度，評價項目的社會可行性。進行工程項目社會評價，有利于國民經(jīng)濟發(fā)展目標與社會發(fā)展目標協(xié)調一致，有利于項目與所在地區(qū)利益協(xié)調一致。1、社會評價適用范圍社會評價適用于社會因素較為復雜、社會影響較為久遠、社會效益較為顯著、社會矛盾較為突出、社會風險較大的投資項目。主要包括需要大量移民搬遷或者占用農(nóng)田較多的水利權紐項目、交通運輸項目、礦產(chǎn)和油氣田開發(fā)項目，扶貧項目、農(nóng)村區(qū)域開發(fā)項目，以及文化教育、衛(wèi)生等公益性項目。2、社會評價主要內容（1）社會影響分析。社會影響分析旨在分析預測項目可能產(chǎn)

25、生的正面影響（通常稱為社會效益）和負面影響。包括項目對所在地區(qū)居民收入、生活水平和生活質量、就業(yè)等產(chǎn)生的影響，項目對所在地區(qū)不同利益群體的影響，項目對所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生等方面的影響，項目對當?shù)鼗A設施、社會服務容量和城鎮(zhèn)化進程等的影響，項目對所在地區(qū)少數(shù)民族風俗習慣和宗教的影響等。（2）互適性分析?；ミm性分析主要是分析預測項目能否為當?shù)氐纳鐣h(huán)境、人文條件所接納，以及當?shù)卣?、居民支持項目存在與發(fā)展的程度，考察項目與當?shù)厣鐣h(huán)境的相互適應關系。具體包括分析預測不同利益攸關群體、項目所在地區(qū)各類組織對項目建設和運營的態(tài)度及參與程度，分析預測項目所在地區(qū)現(xiàn)有技術、文化狀況能否適應項目建設和發(fā)

26、展。（3）社會風險分析。項目的社會風險分析是對可能影響項目的各種社會因素進行識別和排序，選擇影響面大、持續(xù)時間長，并容易導致較大矛盾的社會因素進行預測，分析可能出現(xiàn)這種風險的社會環(huán)境和條件?？赡軙T發(fā)民族矛盾、宗教矛盾的項目應特別注重這方面的分析。3、社會評價方法項目涉及的社會因素、社會影響和社會風險不可能用統(tǒng)一的指標、量綱和判據(jù)進行評價，因此，社會評價應根據(jù)項目的具體情況采用靈活的評價方法。在項目前期準備階段，采用的社會評價方法主要有快速社會評價法和詳細社會評價法。快速社會評價法主要是分析現(xiàn)有資料和現(xiàn)有狀況，著眼于負面社會因素的分析判斷，一般以定性描述為主。它是在項目前期階段進行社會評價常用

27、的一種簡捷方法，通過這一方法可大致了解擬建項目所在地區(qū)社會環(huán)境的基本狀況，識別主要社會影響因素，粗略地預測可能出現(xiàn)的情況及其對項目的影響程度。詳細社會評價法是在可行性研究階段廣泛應用的一種評價方法，是指在快速社會評價的基礎上，進一步研究與項目相關的社會因素和社會影響，進行詳細論證，并預測風險度，結合項目備選的技術方案、工程方案等，從社會分析角度進行優(yōu)化。詳細社會評價法采用定量與定性分析相結合的方法，進行過程分析。4、社會穩(wěn)定風險分析重大項目在可行性研究階段應當進行社會穩(wěn)定風險分析。社會穩(wěn)定風險分析應當作為項目可行性研究報告、項目申請報告的重要內容并設獨立篇章。項目單位在組織開展重大項目前期工作

28、時，應當對社會穩(wěn)定風險進行調查分析，征詢相關群眾意見，查找并列出風險點、風險發(fā)生的可能性及影響程度，提出防范和化解風險的方案措施，以及采取相關措施后的社會穩(wěn)定風險等級建議。（1）社會穩(wěn)定風險等級劃分。重大項目社會穩(wěn)定風險等級分為三級。1）高風險。大部分群眾對項目有意見、反應特別強烈，可能引發(fā)大規(guī)模群體性事件。2）中風險。部分群眾對項目有意見、反應強烈，可能引發(fā)矛盾沖突。3）低風險。多數(shù)群眾理解、支持，少數(shù)群眾對項目有意見，但通過有效工作可防范和化解矛盾。（2）社會穩(wěn)定風險分析相關要求。社會穩(wěn)定風險分析由項目所在地人民政府或其有關部門指定的評估主體組織開展評估論證，根據(jù)實際情況可以采取公示、問卷

29、調查、實地走訪和召開座談會、聽證會等多種方式聽取各方面意見，分析判斷并確定風險等級，提出社會穩(wěn)定風險評估報告。評估報告的主要內容包括項目建設實施的合法性、合理性、可行性、可控性，可能引發(fā)的社會穩(wěn)定風險，各方面意見及其采納情況，風險評估結論和對策建議，風險防范和化解措施及應急處置預案等。對于由國家發(fā)展改革委審批、核準或者核報國務院審批、核準的在我國境內實施的固定資產(chǎn)投資項目，國務院有關部門、省級發(fā)展改革部門、中央管理企業(yè)向國家發(fā)展改革委報送項目可行性研究報告、項目申請報告的申報文件中，應當包含對該項目社會穩(wěn)定風險評估報告的意見，并附具社會穩(wěn)定風險評估報告。評估主體作出的社會穩(wěn)定風險評估報告是項目

30、審批、核準機關審批、核準項目的重要依據(jù)。評估報告認為項目存在高風險或者中風險的，應不予審批、核準和核報；存在低風險但有可靠防控措施的，可以審批、核準或者核報，并應在批復文件中對有關方面提出切實落實防范.化解風險措施的要求。工程項目經(jīng)濟評價工程項目經(jīng)濟評價是指在完成項目方案的基礎上，采用科學的分析方法，對擬建項目的財務可行性和經(jīng)濟合理性進行科學的分析論證，作出全面、正確的經(jīng)濟評價結論，為投資者提供科學的決策依據(jù)。經(jīng)濟評價是可行性研究的重要內容和有機組成部分，包括財務評價（也稱財務分析）和國民經(jīng)濟評價（也稱經(jīng)濟分析）。（一）財務評價財務評價是指在國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系下，從項目角度出發(fā)，計算項

31、目范圍內的財務效益和費用，分析項目的盈利能力、清償能力和財務生存能力，對項目財務可行性進行的評價。（1）財務評價的主要工作內容如下選取財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)。其包括主要投入品和產(chǎn)品財務價格、稅率、利率、匯率、計算期、固定資產(chǎn)折舊率、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)攤銷年限、生產(chǎn)負荷及基準收益率等基礎數(shù)據(jù)和參數(shù)。（2）估算項目財務效益和費用。其包括估算項目的銷售（營業(yè)）收入、項目總投資、經(jīng)營成本、總成本費用、稅費等。1）銷售（營業(yè)）收入。銷售（營業(yè)）收入包括銷售產(chǎn)品或提供服務所獲得的收入，估算基礎數(shù)據(jù)包括產(chǎn)品或服務的數(shù)量和價格。銷售（營業(yè)）收入估算，應分析、確認產(chǎn)品或服務的市場預測分析數(shù)據(jù)，特別要注重對目標市

32、場有效需求的分析；說明項目建設規(guī)模、產(chǎn)品或服務方案；分析產(chǎn)品或服務的價格，采用的價格基點、價格體系、價格預測方法；論述采用價格的合理性。2）項目總投資。項目總投資包括建設投資、建設期利息和流動資金。建設投資由工程費用（建筑安裝工程費、設備工器具購置費）、工程建設其他費和預備費（基本預備費和漲價預備費）組成。工程項目經(jīng)濟評價中，應按有關規(guī)定將建設投資中的各分項分別形成固定資產(chǎn)原值、無形資產(chǎn)原值和其他資產(chǎn)原值。形成的固定資產(chǎn)原值可用于計算折舊費，形成的無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)原值可用于計算攤銷費。建設期利息是指籌措債務資金時在建設期內發(fā)生并按規(guī)定允許在投產(chǎn)后計入固定資產(chǎn)原值的利息，即資本化利息。建設期利

33、息包括銀行借款和其他債務資金利息及其他融資費用。建設期發(fā)生的借款，在借款當年按半年計息，其余年份按全年計息。建設期利息應計入固定資產(chǎn)原值。流動資金是指項目運營期內長期占用并周轉使用的營運資金。流動資金等于流動資產(chǎn)與流動負債的差額，流動資產(chǎn)的構成要素一般包括應收賬款、存貨、現(xiàn)金、預付賬款，流動負債的構成要素一般只考慮應付賬款和預收賬款。3）經(jīng)營成本。經(jīng)營成本作為項目運營期的主要現(xiàn)金流出。4）總成本費用。總成本費用是指在項目運營期內為生產(chǎn)產(chǎn)品或提供服務所發(fā)生的全部費用，等于經(jīng)營成本與折舊費、攤銷費和利息支出之和?？偝杀举M用可分解為固定成本和可變成本。固定成本一般包括折舊費、攤銷費、修理費工資及福利

34、費（計件工資除外）和其他費用，通常把運營期發(fā)生的全部利息也作為固定成本?？勺兂杀局饕ㄍ赓徳牧?、燃料及動力費和計件工資等。5）稅費。項目評價涉及的稅費主要包括關稅、增值稅、消費稅、所得稅、資源稅、城市維護建設稅和教育費附加等，有些行業(yè)還包括土地增值稅。估算項目財務效益和費用，需要編制建設投資估算表，建設期利息估算表，流動資金估算表，項目總投資使用計劃與資金籌措表，營業(yè)收入、增值稅估算表，總成本費用估算表等。（3）編制財務分析基本報表。主要有項目投資現(xiàn)金流量表、項目資本金現(xiàn)金流量表、投資各方現(xiàn)金流量表、利潤與利潤分配表、財務計劃現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負債表、借款還本付息計劃表等。（4）根據(jù)以下財務

35、分析基本報表，計算財務評價指標，進行項目的盈利能力分析、償債能力分析、財務生存能力分析。1）項目投資現(xiàn)金流量表。其用于計算項目投資內部收益率及凈現(xiàn)值等財務分析指標。2）項目資本金現(xiàn)金流量表。其用于計算項目資本金財務內部收益率。3）投資各方現(xiàn)金流量表。其用于計算投資各方內部收益率。4）利潤與利潤分配表。其用來反映計算期內各年銷售（營業(yè)）收入、總成本費用、利潤總額等情況，以及所得稅后利潤分配，用于計算總投資收益率、項目資本金凈利潤率等指標。5）財務計劃現(xiàn)金流量表。其用來反映計算期內各年的投資、融資及經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入和流出，用于計算累計盈余資金，分析項目財務生存能力。6）資產(chǎn)負債表。其用來綜合反映

36、項目計算期內各年年末資產(chǎn)、負債和所有者權益的增減變化及對應關系，計算資產(chǎn)負債率。7）借款還本付息計劃表。其用來反映計算期內各年借款本金償還和利息支付情況，用于計算償債備付率和利息備付率指標。（5）不確定性分析。其包括敏感性分析和盈虧平衡分析。（二）國民經(jīng)濟評價國民經(jīng)濟評價是指在合理配置社會資源的前提下，從國家經(jīng)濟整體利益角度出發(fā)，計算項目對國民經(jīng)濟的貢獻，分析項目的經(jīng)濟效益、效果和對社會的影響，對項目在宏觀經(jīng)濟上的合理性進行的評價。1、國民經(jīng)濟評價中的基本概念（1）影子價格。影子價格并非現(xiàn)行的市場價格和計劃價格，而是反映投入物與產(chǎn)出物真實經(jīng)濟價值的價格，是反映市場供求狀況和資源稀缺程度，使資源

37、得到合理配置的價格，用來從全社會角度衡量商品或生產(chǎn)要素投入或產(chǎn)出的成本與效益。進行項目國民經(jīng)濟評價時，要以政府發(fā)展政策確定的社會目標為依據(jù)確定影子價格。（2）影子工資。影子工資是指項目使用勞動力、耗費勞動力資源而使社會付出的代價。工程項目國民經(jīng)濟評價中，以影子工資計算勞動力費用。勞動力機會成本是指勞動力在本項目中被使用，不能在其他項目中使用而被放棄的勞動收益。新增資源消耗是指勞動力在本項目新就業(yè)或由其他就業(yè)崗位轉移至本項目而發(fā)生的社會資源消耗，這些資源消耗并未提高勞動力的生活水平。（3）社會折現(xiàn)率。在費用效益分析中使用經(jīng)濟內部收益率指標時，需要用一個事先確定的基準收益率作對比，以判定項目經(jīng)濟效

38、益是否達到標準。通常將經(jīng)濟凈現(xiàn)值計算中的折現(xiàn)率和經(jīng)濟內部收益率判據(jù)的基準收益率統(tǒng)一起來，規(guī)定為社會折現(xiàn)率。社會折現(xiàn)率在工程項目國民經(jīng)濟評價中既可作為項目費用效益的折算率，也可作為項目經(jīng)濟效益要求的最低經(jīng)濟收益率。在項目評價實踐中，國家制定發(fā)布統(tǒng)一的社會折現(xiàn)率，以利于統(tǒng)一評價標準，避免參數(shù)選擇的隨意性。（4）影子匯率。影子匯率是指單位外匯的經(jīng)濟價值，區(qū)別于外匯的財務價格和市場價格。在項目國民經(jīng)濟評價中使用影子匯率，是為了正確計算外匯的真實經(jīng)濟價值。影子匯率代表，外匯的影子價格，由國家統(tǒng)一測定發(fā)布，并定期進行調整。影子匯率的發(fā)布有兩種形式：一種是直接發(fā)布影子匯率；另一種是將影子匯率與國家外匯牌價掛

39、鉤，發(fā)布影子匯率換算系數(shù)。實踐中大多計算采用以外匯牌價乘以影子匯率換算系數(shù)得到影子匯率的方法。影子匯率換算系數(shù)是影子匯率與國家外匯牌價的比值，可以直觀反映外匯影子價格相對于官方匯率的溢價比例，反映國家外匯牌價對于外匯經(jīng)濟價值的低估比率。影子匯率的取值對于項目決策有著重要影響。（5）轉移支付。項目的某些財務效益和支出，從國民經(jīng)濟角度來看，并沒有造成資源的實際增加或減少，而是國民經(jīng)濟內部的轉移支付，在國民經(jīng)濟評價中不計為項目的國民經(jīng)濟效益和費用。轉移支付的主要內容有：稅收；國內銀行借款利息；國家和地方政府給予項目的補貼。2、費用效益分析國民經(jīng)濟評價采用費用效益分析法或費用效果分析法。對于效益和費用

40、可貨幣化的項目，應采用費用效益分析法；對于效益難以貨幣化的項目，應采用費用效果分析法；對于效益和費用均難以量化的項目，應進行費用效益定性分析。（1）適用范圍。進行費用效益分析的項目包括：具有壟斷特征的項目；產(chǎn)出具有公共產(chǎn)品特征的項目；外部效果顯著的項目；資源開發(fā)項目；涉及國家經(jīng)濟安全的項目；受過度行政干預的項目。（2）經(jīng)濟效益和費用的識別。經(jīng)濟效益和費用可直接識別，也可通過調整財務效益和財務費用得到。經(jīng)濟效益和費用均應采用影子價格計算。項目經(jīng)濟效益和費用的識別應符合下列要求遵循有無對比的原則。對項目所涉及的所有成員及群體的費用和效益進行全面分析。正確識別正面和負面外部效果，防止誤算、漏算或重復

41、計算。合理確定效益和費用的空間范圍和時間跨度。3、正確識別和調整轉移支付，根據(jù)不同情況區(qū)別對待。（1）費用效益分析指標的計算。費用效益分析可在直接識別經(jīng)濟費用和經(jīng)濟效益的基礎上，利用表格計算相關指標；也可在財務分析的基礎上將財務現(xiàn)金流量轉換為經(jīng)濟效益與費用流量，利用表格計算相關指標。在費用效益識別和計算的基礎上，選擇社會折現(xiàn)率作為重要參數(shù)，編制經(jīng)濟費用效益流量表，計算經(jīng)濟凈現(xiàn)值、經(jīng)濟內部收益率和經(jīng)濟效益費用比等經(jīng)濟費用效益分析指標，分析項目投資的經(jīng)濟效率。項目計算期內的經(jīng)濟凈現(xiàn)值1或經(jīng)濟內部收益率社會折現(xiàn)率，或經(jīng)濟效益費用比1時，表明項目資源配置的經(jīng)濟效率達到可被接受的水平。4、費用效果分析費

42、用效果分析是指通過比較項目預期的效果與所支付的費用，判斷項目的費用有效性或經(jīng)濟合理性。（1）費用效果分析應遵循多方案比選的原則。所分析的項目應滿足下列條件備選方案不少于兩個，且為互斥方案或可轉化為互斥型的方案。備選方案應具有共同的目標。備選方案的費用應能貨幣化，且資金用量不應突破資金限制。效果應采用同一非貨幣計量單位衡量。備選方案應具有可比的壽命期。（2）費用效果分析的基本方法。費用效果分析可采用最小費用法、最大效果法、增量分析法，以效果費用比為基本指標進行相關分析。采用最小費用法時，在效果相同的條件下，應選取費用最小的備選方案；采用最大效果法時，在費用相同的條件下，應選取效果最大的備選方案；

43、采用增量分析法時，當效果與費用均不固定，且分別具有較大幅度的差別時，應比較兩個備選方案之間的費用差額和效果差額，分析獲得增量效果所付出的增量費用是否值得。5、區(qū)域經(jīng)濟與宏觀經(jīng)濟影響分析（1）適用范圍。對于投資巨大、工期超長（跨5年計劃或10年計劃）、實施前后對所在區(qū)或或國家的經(jīng)濟、社會、生態(tài)及環(huán)境等產(chǎn)生較大影響的特大型建設項目，應進行區(qū)域經(jīng)濟或宏觀經(jīng)濟影響分析。其中，直接影響范圍限于局部區(qū)域的項目應進行區(qū)域經(jīng)濟影響分析，直接影響國家經(jīng)濟全局的項目應進行宏觀經(jīng)濟影響分析。（2）分析方法。區(qū)域經(jīng)濟與宏觀經(jīng)濟影響分析應遵循系統(tǒng)性、綜合性、定性分析與定量分析相結合的原則，將項目的總產(chǎn)出、總投入、資源、

44、勞動力、進出口總額等作為區(qū)域經(jīng)濟或宏觀經(jīng)濟的增量，通過建立經(jīng)濟數(shù)學模型，分別計算“有項目”與“無項目”時的經(jīng)濟總量指標、經(jīng)濟結構指標、社會與環(huán)境指標及國力適應性指標，并根據(jù)有無對比原則進行分析。其中，經(jīng)濟總量指標反映項目對國民經(jīng)濟總量的貢獻，包括增加值、凈產(chǎn)值、純收入、財政收入等經(jīng)濟指標；經(jīng)濟結構指標反映項目對經(jīng)濟結構的影響，主要包括三次產(chǎn)業(yè)結構、就業(yè)結構、影響力系數(shù)等指標；社會與環(huán)境指標主要包括就業(yè)效果指標、收益分配效果指標、資源合理利用指標和環(huán)境影響效果指標等。為了分析項目對貧困地區(qū)經(jīng)濟的貢獻，可設置貧困地區(qū)收益分配比重指標。常用的經(jīng)濟數(shù)學模型包括經(jīng)濟計量模型、經(jīng)濟遞推優(yōu)化模型、全國或地區(qū)

45、投入產(chǎn)出模型.系統(tǒng)動力學模型和動態(tài)系統(tǒng)計量模型等。（三）財務評價與國民經(jīng)濟評價的關系1、財務評價與國民經(jīng)濟評價的聯(lián)系國民經(jīng)濟評價是從國家整體角度來考察項目效益和費用，采用的是影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等，計算項目給國民經(jīng)濟帶來的凈效益，評價項目在經(jīng)濟上的合理性。國民經(jīng)濟評價可以在財務評價的基礎上進行，也可以直接進行。在財務評價基礎上進行國民經(jīng)濟評價時，首先剔除在財務評價中已計算為效益或費用的轉移支付，增加財務評價中未反映的間接效益和間接費用，并以此為基礎計算項目的國民經(jīng)濟評價指標。直接進行國民經(jīng)濟評價的項目，首先應識別和計算項目的直接效益、間接效益、直接費用和間接費用，并在此基礎

46、上計算項目的國民經(jīng)濟評價指標。2、財務評價與國民經(jīng)濟評價的區(qū)別（1）評價角度不同。財務評價是從財務角度考察貨幣收支、盈利狀況及借款償還能力，以確定投資行為的財務可行性；國民經(jīng)濟評價是從國家整體角度考察項目需要付出的代價和對國家的貢獻，即國民經(jīng)濟效益，用以確定投資行為的宏觀可行性。因此，國民經(jīng)濟評價又被稱為“宏觀評價”。（2）效益和費用含義及劃分范圍不同。財務評價是根據(jù)項目的實際收支確定項目的效益和費用，稅金、利息等均計為費用；國民經(jīng)濟評價著眼于項目對社會提供的有用產(chǎn)品、服務及項目所耗費的全社會有用資源來考察項目的效益和費用，稅金、國內貸款利息和補貼等不計為項目的效益和費用。財務評價只計算項目直

47、接發(fā)生的效益和費用；國民經(jīng)濟評價對項目引起的間接效益和費用，即外部效果，也要進行計算和分析。（3）評價采用的價格不同。財務評價對投入物和產(chǎn)出物采用現(xiàn)行價格，國民經(jīng)濟評價采用根據(jù)機會成本和供求關系確定的影子價格。（4）主要參數(shù)不同。財務評價采用的是官方匯率，并以因行業(yè)而異的基準收益率作為折現(xiàn)率；國民經(jīng)濟評價采用的是由國家統(tǒng)一測定的影子匯率和社會折現(xiàn)率。總體來看，財務評價和國民經(jīng)濟評價是從兩個不同角度對項目投資效益進行分析評價，二者相輔相成、缺一不可。一般應以國民經(jīng)濟評價結論作為項目或方案取舍的主要依據(jù)。對于財務評價結論和國民經(jīng)濟評價結論都可行的項目，可予以通過。對于國民經(jīng)濟評價結論不可行的項目，

48、一般應予以否定。對于關系公共利益、國家安全和市場不能有效配置資源的經(jīng)濟和社會發(fā)展項目，國民經(jīng)濟評價結論可行，但財務評價結論不可行的，應重新考慮方案，必要時可提出經(jīng)濟優(yōu)惠措施建議，使項目具有財務生存能力。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃是指在獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目用地后，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)項目的預期目標，通過全面分析市場前景和項目開發(fā)影響因素，將項目開發(fā)建設意圖轉化為目標具體、功能明確、定位準確、策略恰當?shù)膶嵤┓桨傅南到y(tǒng)過程。房地產(chǎn)項目前期策劃以明晰的項目預期目標為基本約束條件，通過準確的客戶定位、項目定位和產(chǎn)品定位，對項目進行整體策劃，為項目實際運行提供依據(jù)。（一）前期策劃的主要任務和基本

49、原則1、主要任務房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的主要任務是解決開發(fā)項目“為誰建”“建什么”“能否建?“怎么建”等關鍵問題。（1）“為誰建”是解決項目客戶定位問題。即通過市場分析，選擇目標市場和目標客戶準確的客戶定位是實現(xiàn)預期目標的基礎。只有明確了目標客戶群體，才能根據(jù)客戶需求和行為特征進行規(guī)劃設計和營銷策劃。（2）“建什么”是解決項目定位和產(chǎn)品定位問題。即根據(jù)目標客戶的需求特征和項目自身特點，確定項目主題、產(chǎn)品基調、物業(yè)類型、規(guī)劃設計要求、戶型配比結構、設備規(guī)格等級、材料品種檔次等。解決“建什么”的問題，是前期策劃的關鍵任務，也是項目差異化的實現(xiàn)途徑。項目定位和產(chǎn)品定位準確與否，會直接影響到目標客戶對

50、項目的認可度和接受度。（3）“能否建”是對項目可行性的評價。即從企業(yè)角度對項目的技術可行性、經(jīng)濟合理性和市場風險性進行分析評價，從而判斷自身是否有能力承擔與客戶定位、項目定位和產(chǎn)品定位相吻合的項目，項目運行能否達到預期目標。（4）“怎么建”是解決項目總體運行問題。即對項目建設周期、建設階段、項目節(jié)點、工程進度、現(xiàn)金流量、經(jīng)營方式、營銷策略等進行總體設計。2、基本原則房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃應遵循下列四項原則（1）約束性原則。房地產(chǎn)開發(fā)必須以項目用地規(guī)劃指標和相關法律準則、社會道德規(guī)范及企業(yè)自身限制為約束條件，尤其是項目定位和產(chǎn)品定位應在規(guī)劃指標允許范圍內進行。（2）差異性原則。差異性是項目市場競

51、爭力的關鍵，需要在競爭激烈且同質化較為普遍的房地產(chǎn)市場，策劃出滿足特定消費者需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，塑造出有價值的產(chǎn)品差異性。這些差異性主要體現(xiàn)在區(qū)位價值、項目組合、產(chǎn)品功能、經(jīng)營方式及物業(yè)服務等方面。（3）系統(tǒng)性原則。每一個房地產(chǎn)開發(fā)項目都不是孤立的，必須納入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體層面、區(qū)域市場層面來考慮，保持特定開發(fā)項目與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體目標、發(fā)展階段、產(chǎn)品線豐富度協(xié)調一致。同時，特定項目與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在該區(qū)域內的其他開發(fā)項目共同形成市場供給并存在一定競爭關系，必須考慮特定項目與其他項目之間的關系，形成互補或促進關系。（4）預測性原則。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設周期和經(jīng)營周期比較長，因此，必須對經(jīng)營期內

52、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢進行預測，依照預測結果進行前期策劃。預測的準確度越高，前期策劃效果就會越好。（二）前期策劃的主要工作內容房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的主要內容可概括為環(huán)境分析、市場定位、運行建議和經(jīng)濟評價四部分（1）環(huán)境分析。環(huán)境分析是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的基石。進行環(huán)境分析時，要從不同層面、不同角度分析影響房地產(chǎn)開發(fā)項目建設和運營的各種因素、現(xiàn)狀及變化趨勢，并對運營期變動情況進行預測。（2）市場定位。市場定位是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位是在分析和預測區(qū)域內房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢和市場狀況動態(tài)變化的基礎上，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場價值取向進行系統(tǒng)分析和設計的過程，包括客戶定

53、位、項目定位和產(chǎn)品定位。（3）運行建議。運行建議是指項目前期策劃的操作設計。房地產(chǎn)開發(fā)項目的運行是一個多部門、多環(huán)節(jié)的復雜過程，對項目運行過程中主要環(huán)節(jié)和關鍵節(jié)點的把握至關重要，運行建議要針對這些主要環(huán)節(jié)和關鍵節(jié)點提出操作方案。4）經(jīng)濟評價。經(jīng)濟評價是指項目前期策劃中的財務分析，包括測算評價項目的盈利能力和清償能力是否能達到目標要求；分析項目的不確定性以評價企業(yè)對項目風險的承受能力等。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境分析與市場研判內外部環(huán)境分析是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的前提和基礎，只有在對政策、技術、用地、市場、開發(fā)企業(yè)等方面進行分析的基礎上，才能對房地產(chǎn)市場未來發(fā)展走勢作出判斷。1、政策分析首先，應

54、分析相關政策對房地產(chǎn)項目開發(fā)的影響，如對別墅項目用地的限制政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)稅收政策等；其次，應分析項目所在地經(jīng)濟發(fā)展、城市規(guī)劃、城市形象等相關政策或戰(zhàn)略。這些政策因素對房地產(chǎn)市場前景、需求量、需求類型、項目定位、產(chǎn)品定位、企業(yè)盈利等都會產(chǎn)生較大影響。2、技術分析主要分析有關建筑材料、設施設備、施工技術等方面因素對房地產(chǎn)開發(fā)項目方案的實現(xiàn)程度、成本等方面的影響。3、用地分析（1）城市層面上的宏觀用地分析。其主要分析項目所在區(qū)域在整個城市結構中所承擔的功能。要研究區(qū)域功能特征，如是否是產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、高教區(qū)、中心商務區(qū)（CBD）、政府行政區(qū)等；區(qū)域認可度，即在消費者印象中的區(qū)域形象和特征；

55、區(qū)域發(fā)展趨勢，如棚戶區(qū)改造后成為中高檔住宅的潛在區(qū)域，廢舊工業(yè)區(qū)轉變?yōu)樾滦臀幕囆g區(qū)等。（2）區(qū)域層面上的中觀用地分析。其主要分析區(qū)域交通條件、周邊環(huán)境條件和配套條件。區(qū)域交通條件主要以可達性、交通工具、時間和空間距離等為評價要素。周邊環(huán)境條件主要是指周邊地塊功能、附近重要公共建筑、周邊景觀環(huán)境等。配套條件包括教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套設施。（3）地塊層面上的微觀用地分析。其主要分析地塊規(guī)劃條件、地塊現(xiàn)狀條件、地塊開發(fā)條件和地塊交通等方面。地塊規(guī)劃條件主要包括用地性質、占地面積、規(guī)劃建筑面積、容積率、紅線位置、綠化率等條件，地塊規(guī)劃條件是項目開發(fā)不可逾越的硬約束。地塊現(xiàn)狀條件是指項目用地上現(xiàn)有建筑

56、物狀況及景觀條件，現(xiàn)有建筑物狀況包括保留建筑、構筑、保留物等。地塊開發(fā)條件包括土地四至、高差、邊界、地質土層等。地塊交通包括項目所在地內外部交通外部交通可從出入口位置等方面進行考察，內部交通是對項目用地范圍內交通網(wǎng)絡條件的分析和初步設想。4、市場分析（1）市場分析是房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境分析中至關重要的內容，對客戶定位、項目定位和產(chǎn)品定位是否恰當有著重大影響宏觀層次的市場分析。首先是宏觀經(jīng)濟指標分析，包括GDP、人均GDP、人均可支配收入、固定資產(chǎn)投資、消費性支出、儲蓄存款、國家或地區(qū)產(chǎn)業(yè)布局等，分析這些因素變化對房地產(chǎn)市場的影響。其次聚焦到房地產(chǎn)市場，考察國家或地區(qū)房地產(chǎn)投資額、供應量、銷售面積

57、銷售周期、存貨量、土地開發(fā)面積、項目所屬類別、房地產(chǎn)均價等指標現(xiàn)狀，以及在開發(fā)經(jīng)營期內的變動趨勢等。（2）中觀層次的市場分析。中觀層次的市場分析即區(qū)域市場分析，這種區(qū)域是指從消費者角度認知的、與待策劃地塊處于同一市場范圍的地理區(qū)域。這種區(qū)域市場的劃分可與行政區(qū)劃重疊，也可跨越行政區(qū)域界限。大型、特大型和超大型城市可能被劃分為多個區(qū)域市場些城市邊緣區(qū)域可能與周邊其他城市區(qū)域相互融合。區(qū)域市場分析包括該區(qū)域房地產(chǎn)商品的供求分析、競爭分析和客戶分析等。（3）微觀層次的市場分析。微觀層次的市場分析是指本項目與競爭項目的對比分析。要找出與本項目構成直接或間接競爭關系的項目，通過對比分析，發(fā)現(xiàn)競爭空白點，

58、同時對本項目的優(yōu)劣勢有清醒的認識，在此基礎上尋求項目差異點，揚長避短。5、開發(fā)企業(yè)分析前期策劃需要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主客觀條件進行分析。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主觀條件包括項目開發(fā)目標（利潤額、利潤率、投資回報期等）、公司運作目標（戰(zhàn)略實現(xiàn)、業(yè)務平衡、市.場開拓等）及企業(yè)領導人的意圖，客觀條件包括企業(yè)籌資能力、研發(fā)能力、營銷能力、專業(yè)程度等。在全面分析房地產(chǎn)開發(fā)項目內外部環(huán)境的基礎上，要對開發(fā)期內房地產(chǎn)市場發(fā)展進行研判，主要包括：一是房地產(chǎn)市場走勢研判，即對建設經(jīng)營期內區(qū)域房地產(chǎn)市場總體發(fā)展趨勢、市場環(huán)境、市場特征等進行研判；二是房地產(chǎn)市場需求研判，重點是對潛在的有效需求進行分析和預測；三是房地產(chǎn)市場

59、供給研判，預測項目建設經(jīng)營期內區(qū)域房地產(chǎn)市場所能提供的房地產(chǎn)商品最大量，同類競爭產(chǎn)品的數(shù)量、成本、競爭力等；四是房地產(chǎn)市場價格研判，重點在于項目所在區(qū)域競爭產(chǎn)品租售價格的變動趨勢。（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位1、客戶定位房地產(chǎn)開發(fā)項目客戶定位是指通過市場細分，對房地產(chǎn)商品各消費群體的階層、環(huán)境、文化背景、喜好偏向和生活方式等進行比較分析，結合房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標和特點，最終確定房地產(chǎn)開發(fā)項目目標客戶群體的過程。（1）市場細分。房地產(chǎn)市場細分就是以房地產(chǎn)需求者消費需求的某些特征或變量為依據(jù)，對具有不同需求的房地產(chǎn)消費群體進行區(qū)分的過程。細分后所形成的具有相同需求特征的消費群體被稱為細分市場。住宅

60、市場細分的依據(jù)主要有地理因素、人口因素、心理因素和行為因素等。在細分非住宅市場時，地理、收入、購買動機、效用追求等因素同樣可作為細分標準。除此之外，非住宅市場細分的主要依據(jù)還包括最終消費者和消費者規(guī)模等因素。（2）目標市場選擇。房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標市場是指房地產(chǎn)開發(fā)項目所要服務的市場，即房地產(chǎn)開發(fā)項目的服務對象。開發(fā)項目選定的目標市場必須滿足以下條件。1）目標市場應有足夠的需求量?！白銐颉笔侵冈擁椖克M入的目標市場需求量能夠滿足企業(yè)或開發(fā)項目預期目標尤其是盈利性目標要求；“需求量”既指現(xiàn)實有效需求，也包括開發(fā)期內潛在有效需求。2）目標市場必須是企業(yè)有能力進入的。在房地產(chǎn)市場中，有足夠需求量的細