1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)淺論直管公產(chǎn)房屋修繕工程的特點摘要：直管公房是城市存量房屋的重要組成部分，雖然在城市建設(shè)發(fā)展過程中，相當一部分房屋因拆除而滅失，但是在一些大城市，直管公房存量面積還是非常大的。本文主要探討直管公產(chǎn)住宅的修繕管理，分析其不同于一般房屋建造項目的規(guī)律和特點。關(guān)鍵詞：直管公產(chǎn)房屋；修繕工程；特點Abstract: public housing stock is straight city is an important part of, even though in the

2、process of the development of the urban construction, a considerable number of homes for demolition loss, but in some big cities, public housing stock area or very straight. This paper mainly discusses the management of public property house straight repair, different from the general analysis of th

3、e building project rules and characteristics.Keywords: straight off public houses; Repair engineering; characteristics一、直管公產(chǎn)房屋的概念和現(xiàn)狀直管公產(chǎn)房屋是指由各級房地產(chǎn)管理部門直接經(jīng)營管理的國有房產(chǎn)。房屋所有權(quán)歸各市政府，由各級房地產(chǎn)管理部門或其下屬機構(gòu)代表政府行使各項權(quán)利，并具體承擔(dān)日常經(jīng)營管理修繕責(zé)任。根據(jù)房屋用途，可以將直管公產(chǎn)房屋分為辦公用房、商業(yè)用房和住宅三大類。本文主要探討直管公產(chǎn)住宅（以下簡稱直管公房）的修繕管理，分析其不同于一般房屋建造項目的規(guī)律和特點。直

4、管公房是城市存量房屋的重要組成部分，雖然在城市建設(shè)發(fā)展過程中，相當一部分房屋因拆除而滅失，但是在一些大城市，直管公房存量面積還是非常大的。天津市目前僅市內(nèi)六區(qū)有直管公房1700余萬平方米，居住家庭近38萬戶；蘇州市截至2010年6月，城區(qū)有直管公房226.19萬平方米，涉及承租戶37852戶，其中住宅193.59萬平方米，占85.59%；廈門市截至2004年擁有直管公房近28334戶，面積為161.89萬平方米，其中住宅用房約26298戶、面積達135.85萬平方米；廣州市截至2011年全市直管房總數(shù)為27169棟，共套，總面積491.63萬平方米，其中住宅套，面積351.77萬平方米，占直管

5、房總面積的71.4【1】。二、直管公房修繕工程的目標上世紀90年代住房制度改革實施之前，直管公房是解決城市居民住房問題的重要途徑，其租金標準由物價部門審批確定，一般遠低于市場租金，相當一部分由當?shù)毓鹿牙先思爸械褪杖肴后w租住，已經(jīng)具有保障性住房的性質(zhì)。自2008年以來，隨著國家對住房保障工作的重視，部分城市將直管公房與保障性住房并軌管理，使其成為住房保障體系的重要組成部分。因此,直管公房修繕管理工作不僅是工程項目管理的問題，而且是關(guān)系到改善群眾住房條件和居住環(huán)境的民生問題，要同時兼顧經(jīng)濟效益和社會效益，概括起來就是要實現(xiàn)三個目標：1.延長房屋的耐用年限，使國有資產(chǎn)保值增值；2.改善承租居民的住房

6、條件和居住環(huán)境；3.合理使用修繕資金，降低維修成本，保證維修質(zhì)量。為了實現(xiàn)這三個目標，就需要充分認識到公房修繕工程不同于一般房屋建造工程的特點，科學(xué)組織，合理安排，借鑒工程項目管理的方法，達到改善居民住房條件與控制修繕成本之間的平衡。三、直管公房修繕工程的特點1.房屋狀況總體較差，每年的修繕費用相對較大直管公房大部分建成年代較早，房屋狀況復(fù)雜，完好房占比較小，需要修繕的房屋占比較大。廣州市的11萬套公房中，建于1949年前的直管房有4.6萬多套，占比41，距今已有60多年樓齡。僅六成直管房屬于完好房或基本完好房（共6.8萬多套），四成房屋為損壞房或危險房（共4.6萬多套），其中嚴重損壞或危房有

7、3900多套，存在消防安全問題的直管房共6.6萬多套，占比57?！?】天津市2008年直管民用、公用公房年修繕投資18938.3萬元，修繕457.7萬平方米。其中：直管民用公房修繕投資15424.3萬元，修繕393萬平方米（市內(nèi)六區(qū)修繕投資14287萬元，修繕370萬平方米；環(huán)城四區(qū)修繕投資541萬元，修繕14.4萬平方米；塘沽、漢沽、寧河、薊縣修繕投資596.3萬元，修繕8.6萬平方米）【3】；廣州市越秀區(qū)2007年1-11月完成直管房修繕49萬余平米，費用累計1256萬元【4】。如何將大量的修繕工程投資落到實處，發(fā)揮出最大的效用，是公房修繕管理工作必須研究的問題。2.房屋集中分布在老城區(qū)，

8、修繕施工限制多直管公房大多分布在老城區(qū)，不少房屋還處于歷史建筑風(fēng)貌保護區(qū)，修繕管理首先還要征得文物保護部門的同意。例如，蘇州的直管公房主要集中在平江、滄浪、金閶三個城區(qū)，其中平江區(qū)最多，在城區(qū)226.19萬平方米總面積中，平江區(qū)共有122.49萬平方米，占54.2%，在城區(qū)的直管公房中有62.16%的直管公房為解放前建造，有控制保護建筑173處約17.71萬平方米，文保單位38處，約4萬平方米?！?】除了連片分布的房屋外，由于上世紀90年代公房出售政策的實施，導(dǎo)致目前直管公房與私有住宅交錯分布、異產(chǎn)毗鄰較多，致使直管公房修繕容易受到周邊私產(chǎn)房屋的影響。而沿街和位于規(guī)劃控制區(qū)的房屋修繕還必須符合

9、城市規(guī)劃管理部門的要求。3.前期準備工作量小，機械化施工水平低，人工使用量大直管公房大部分位于城市建成區(qū)，水電路等基礎(chǔ)設(shè)施完備，施工現(xiàn)場較小，很大一部分為室內(nèi)設(shè)施維修和屋面工程，因而單棟房屋的工程量小，除了部分大修和翻建工程，一般無需封閉施工，不需要建造宿舍、食堂、廁所、辦公室倉庫等大型臨時設(shè)施，也不需要辦理施工許可等相關(guān)手續(xù)以及委托編制相關(guān)圖紙設(shè)計文件，因而前期準備工作較少。另一方面，由于施工項目較多,涉及面廣,但零星分散，單項工程量較小;施工對象固定,施工作業(yè)流動,施工地點分散、工程地點狹小,加上受周邊居民和既有建筑的影響和限制較多，所以，施工機械利用率低，大多依靠人力施工。4.計劃維修與

10、急修搶修要同時兼顧每年的冬春季節(jié)，房管部門或其下屬單位都要對房屋狀況進行摸底調(diào)查，結(jié)合使用人的報修，編制修繕計劃，作為下達投資預(yù)算和修繕施工的依據(jù)。除了計劃維修外，公房修繕還需要應(yīng)對隨時可能出現(xiàn)的需要搶修的情況，像冬季水管爆裂、夏季屋面嚴重滲漏、下水管道堵塞等由于會嚴重影響使用人的生活，勢必要采取急修措施，特別是雨季中還涉及房屋安全度汛的問題，對于修繕管理工作人力、財力、物料的準備都提出了更高的要求。這與房屋建造工程是不同的。5.工程內(nèi)容變化大，分項工程調(diào)整多房屋修繕工程可變因素多,不可預(yù)見的因素也多。施工條件和環(huán)境的多變,尤其是結(jié)構(gòu)上的隱蔽工程,如地基是否能達到承載力;基礎(chǔ)是否能利用;木屋架、檁條、椽子的腐爛情況以及工程實施時是否影響到相鄰建筑結(jié)構(gòu)等等,都是難以預(yù)測的。在具體施工中，既定的修繕項目實施時，可能就會使原來存在而未發(fā)現(xiàn)的問題暴露出來，不可避免的要對修繕計劃做相應(yīng)調(diào)整，與房屋建造工程相比分項工程變更較多。參考資料：【1】. 房屋面積均源于當?shù)厝請笮侣剤蟮馈?】. 11萬套直管房僅六