1、房地產(chǎn)融資流行的六種方式目前我國(guó)房地產(chǎn)融資的途徑比較單一，最傳統(tǒng)的方法是自有資金+銀行貸款，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例約45，%除銀行貸款外，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式還包括賣方信貸、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、階段性股權(quán)融資、發(fā)行信托產(chǎn)品、夾層融資及上市等。各種融資方式交錯(cuò)融合，例如在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的運(yùn)作中就包括階段性股權(quán)融資和夾層融資的方式，信托產(chǎn)品也可以運(yùn)用夾層融資的概念進(jìn)行發(fā)行和推廣。另外目前已經(jīng)發(fā)行的天津北信集合資金信托計(jì)劃和聯(lián)華寶利“聯(lián)信寶利”信托計(jì)劃也具備房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的部分性質(zhì)。一、銀行貸款銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的傳統(tǒng)融資渠道，但近年來，這一渠道有所變窄。因?yàn)檠胄?1號(hào)文件要求

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備“四證一金”和35的%自有資金方可獲貸款。二、賣方信貸（一）簡(jiǎn)介“開發(fā)商貼息委托貸款”是指，由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”。開發(fā)商出資貼息貸款給購(gòu)房者買房，對(duì)承辦的金融機(jī)構(gòu)而言，能夠有效地規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，換而言之，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者由銀行變成了開發(fā)商。該融資模式的前提是開發(fā)商稍有一定的實(shí)力，即投入一定的預(yù)定資金做委托貸款，便可獲得可觀的幾乎沒有成本的銷售融資。（二）基本運(yùn)作方式由于開發(fā)商委托貸款提供房款80的%按揭比例，銷售后回籠資金中增加了買房人20的%首付款，如果開發(fā)商首筆投入1億元委托

3、貸款，即通過委托貸款開發(fā)商首次回籠銷售資金億元。按照貨幣乘數(shù)原理開發(fā)商第二次投入委托貸款億元，根據(jù)上述公式：我們得到億元；第三次投入后，億元。（三）案例：北京今典集團(tuán)“蘋果社區(qū)”項(xiàng)目“貼息委托貸款”200年38月，北京今典集團(tuán)張寶全針對(duì)“蘋果社區(qū)”項(xiàng)目推出“貼息委托貸款”，具體做法是：自己出資兩億元，以“貼息委托貸款”的方式委托給北京市商業(yè)銀行，在樓盤封頂之前向購(gòu)房者進(jìn)行按揭利率比正常銀行貸款利率低一個(gè)百分點(diǎn)；待樓盤封頂之后，該按揭轉(zhuǎn)為正常利率的銀行住房貸款。開發(fā)商委托貸款提供房款的80的%按揭比例，銷售回籠資金中增加了買房人20的%首付款，若開發(fā)商首筆投入1億元委托貸款，則可回籠1.2億5元

4、銷售資金。200年41月6日，蘋果社區(qū)的開發(fā)商今典集團(tuán)舉行了“今典集團(tuán)、北京國(guó)投蘋果社區(qū)消費(fèi)信托、蘋果社區(qū)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)信托戰(zhàn)略合作簽字儀式”。雖然從表面上看，與200年3推出2億元貼息委托貸款簽約儀式不同的，僅僅是此次曾作為貼息委托貸款計(jì)劃合作伙伴的商行已經(jīng)淡出，取而代之的是北京國(guó)際信托投資有限公司。但實(shí)際上，這一次的變局等于已經(jīng)正式向外界宣布原來由發(fā)展商出資的2億元貼息委托貸款現(xiàn)在由信托籌資提供。三、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金（一）簡(jiǎn)介房地產(chǎn)投資基金，實(shí)際上是一種投資于房地產(chǎn)業(yè)的集合投資制度，作為集合投資制度，其表現(xiàn)形式可以是投資公司、信托或合伙企業(yè)。由于其本身就可能是獨(dú)立的法人或經(jīng)營(yíng)者，所以不僅可以

5、管理自己的資產(chǎn)，而且可以管理別人的資產(chǎn)，相應(yīng)地可由公司法、信托法和合伙企業(yè)法調(diào)整。國(guó)內(nèi)主要房地產(chǎn)投資基金如下表：序號(hào)基金名稱發(fā)起人精瑞基金全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)、萬盟等偉業(yè)資產(chǎn)管理公司偉業(yè)顧問北京世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理有限公司中國(guó)五礦、北京首鋼集團(tuán)房地產(chǎn)、北京城建集團(tuán)房地產(chǎn)等中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)基金首創(chuàng)集團(tuán)與荷蘭國(guó)際集團(tuán)（）（二）基本運(yùn)作方式房地產(chǎn)投資基金基本運(yùn)作方式有如下特點(diǎn)：1、基金形式：采用投資公司形式。2、資金來源：主要定向私募，在初期未得到投資者認(rèn)同情況下，一般為熟人或指定資金用途以使投資者能進(jìn)一步判斷風(fēng)險(xiǎn)。投資者可以資產(chǎn)入資，也可資金入資，資金和資產(chǎn)在滿足公司法要求的情況下可以分開，股權(quán)盡可能

6、分散。3、內(nèi)部運(yùn)作：所有權(quán)與管理權(quán)分離，委托專業(yè)的管理公司運(yùn)作，一般收取管理資產(chǎn)總額的52固定管理費(fèi)，加20利潤(rùn)提成。4、主要退出方式：股權(quán)投資再溢價(jià)回購(gòu)，給投資者一定回報(bào)。（四）案例：國(guó)恒基業(yè)大廈項(xiàng)目國(guó)恒基業(yè)大廈是一個(gè)停滯了三年的項(xiàng)目，原先的開發(fā)商給土地方交了200萬0的資金后資金鏈斷裂。偉業(yè)資產(chǎn)管理公司接手后，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目重新進(jìn)行了市場(chǎng)定位和大的調(diào)整，包括前期的市場(chǎng)定位、資金的支持、后期資金鏈的接上。偉業(yè)公司除了給開發(fā)商融了250萬0，還另外找了一家上市公司（投資商），一年以后收回投資。四、階段性股權(quán)融資（一）簡(jiǎn)介階段性股權(quán)投資即階段性資金拆借，是在項(xiàng)目確定以后進(jìn)入成熟期之前為房地產(chǎn)開發(fā)商提

7、供資金支持的方式。在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展到一定程度，銷售回款和項(xiàng)目貸款又沒有落實(shí)的情況下，發(fā)展商愿意承擔(dān)較高的借款利息，這時(shí)發(fā)展商的資金缺口一般在6個(gè)月左右，繼而項(xiàng)目融資可以到位或銷售回款能夠?qū)崿F(xiàn)。階段性股權(quán)融資的好處是不增加負(fù)債率，因?yàn)樨?fù)債率過高，財(cái)務(wù)報(bào)表不好，后期貸款難以獲得。（二）基本運(yùn)作方式以偉業(yè)資產(chǎn)管理公司為例，該公司設(shè)立了階段性股權(quán)質(zhì)押和物業(yè)面積抵押相結(jié)合的資金安全保障，在此基礎(chǔ)上大規(guī)模開展階段性股權(quán)投資業(yè)務(wù)，即使到期開發(fā)商不能償還資金，偉業(yè)也可以以低于成本的價(jià)格取得物業(yè)面積得到補(bǔ)償。退出方式為階段性投資再溢價(jià)回購(gòu)，股權(quán)價(jià)值大于投資人的實(shí)際出資數(shù)。（三）階段性股權(quán)融資問題及解決方案主要問題

8、是房地產(chǎn)商的接受程度，股權(quán)融資涉及控制權(quán)和管理權(quán)的變化，不同的房地產(chǎn)商對(duì)股權(quán)融資的敏感程度不一樣，主要是該房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的個(gè)人經(jīng)歷決定。如果領(lǐng)導(dǎo)層有過相關(guān)不成功的合作經(jīng)歷，往往對(duì)該融資方式持謹(jǐn)慎態(tài)度。（四）案例：偉業(yè)公司“左岸工社”融資項(xiàng)目“左岸工社”是在前期只有三證，也就是土地證沒有拿到的時(shí)候，進(jìn)行的融資，采取的是階段性股權(quán)融資的方式。融資計(jì)劃一直延續(xù)到后面銀行項(xiàng)目貸款和銷售回款。五、信托（一）抵押貸款類信托1、基本運(yùn)作模式抵押貸款類信托產(chǎn)品是指信托公司通過質(zhì)押資金使用方的公司財(cái)產(chǎn)或股權(quán)為基本貸款擔(dān)保方式發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品后，將募集的資金提供房地產(chǎn)公司使用。抵押貸款類的房地產(chǎn)信托，募集金額

9、占全部房地產(chǎn)信托金額的76.，2以%財(cái)產(chǎn)或股權(quán)擔(dān)保方式的房地產(chǎn)信托是200年資金募集的主要模式，這種模式之所以總量大，且容易成功，因?yàn)樨?cái)產(chǎn)抵押完全仿照銀行貸款的模式設(shè)計(jì)的，成熟信托業(yè)務(wù)的各當(dāng)事方均較容易認(rèn)可。2、案例：天津?yàn)I江金耀廣場(chǎng)項(xiàng)目”信托計(jì)劃北方國(guó)際信托投資股份有限公司20年036月30日推出“天津?yàn)I江金耀廣場(chǎng)項(xiàng)目”信托計(jì)劃，為天津?yàn)I江金耀廣場(chǎng)有限公司提供規(guī)模為600萬0元貸款，期限為3年，預(yù)計(jì)年收益率為4.3，%投資方向?yàn)槌笮途C合商業(yè)項(xiàng)目，用于支付工程款；借款人股東天津金耀集團(tuán)有限公司和天津?yàn)I江集團(tuán)有限公司提供保證擔(dān)保，招商行代理。（二）股權(quán)投資類信托1、基本運(yùn)作模式該類信托是指信托

10、投資公司通過將信托資金以股權(quán)投資的方式加以運(yùn)用，成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有者，直接經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目，并根據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的股權(quán)比例或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有權(quán)情況，獲得經(jīng)營(yíng)所得，作為信托投資收益來源。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，促使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到銀行融資的條件。這種融資方式比較接近于國(guó)際上流行的房地產(chǎn)投資信托（）T2、案例：天津信托泰達(dá)園商務(wù)綜合樓租金收益權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目200年55月2年天津信托投資有限責(zé)任公司推出泰達(dá)園商務(wù)綜合樓租金收益權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃，信托期限為2年，預(yù)計(jì)稅前年收益率為4.，7資%金運(yùn)用方式：向天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)買泰達(dá)園商務(wù)

11、綜合樓所享有的租金收益權(quán)，并通過對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的管理、運(yùn)用和處分，獲取信托收益。信托收益來源:天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司以銷售收入承諾回購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制，天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)有限公司提供保證擔(dān)保。（三）房地產(chǎn)投資信托基金（）1基本運(yùn)作模式房地產(chǎn)投資信托基金（簡(jiǎn)稱）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。相比于新加坡或香港本土I內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)要面臨：一是息口升高，二是人民幣升值，三是內(nèi)地物業(yè)海外發(fā)行售價(jià)的巨大折扣。比如，越秀旗下的物業(yè)總估值達(dá)到億港元，但赴港發(fā)行售價(jià)只能賣到億港元。不過越秀通過分拆上市能拿回

12、來28億港元現(xiàn)金。但是越秀可以利用45的%銀行貸款杠桿，手上就有40億的現(xiàn)金流，再到國(guó)內(nèi)做億的投資，又賣回中去，從而做大規(guī)模和流量。2案例：越秀年月日國(guó)內(nèi)首只房地產(chǎn)投資信托基金（）越秀房產(chǎn)信托基金（）在香港掛牌，上市首日收盤于港元，較招股價(jià)每股港元。越秀基金公開發(fā)售部分超額認(rèn)購(gòu)約50倍0，凍結(jié)資金約92億2港元；國(guó)際配售部分獲超額認(rèn)購(gòu)12倍0，籌集資金28億元。越秀基金的資產(chǎn)主要為4項(xiàng)廣州物業(yè)，包括白馬商貿(mào)大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈及維多利廣場(chǎng)單位，總建筑樓面面積約為16萬平方米，物業(yè)出租率93，估值總額達(dá)億港元。（四）混合型信托1基本運(yùn)作模式混合信托型是指信托公司采取權(quán)益信托和債務(wù)信托結(jié)合的方

13、式介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。信托公司與委托人在信托合同中對(duì)信托資金的使用方式加以明確的規(guī)定，受托人按照合同約定的比例，以股權(quán)投資和貸款融資的不同方式加以組合運(yùn)用，具有較強(qiáng)的靈活性。2案例金信信托曾推出了70貸%款+30股%權(quán)的房地產(chǎn)組合投資信托產(chǎn)品，具體情況不詳。六、夾層融資（一）簡(jiǎn)介“夾層融資”的概念源自華爾街，是指風(fēng)險(xiǎn)和收益介于股權(quán)與優(yōu)先債權(quán)之間的投資形式，期限一般較長(zhǎng)。從資金費(fèi)用角度來分析，夾層融資低于股權(quán)融資，如可以采取債權(quán)的固定利率方式，對(duì)股權(quán)人體現(xiàn)出債權(quán)的優(yōu)點(diǎn)；從權(quán)益角度來分析，其低于優(yōu)先債權(quán)，所以對(duì)于優(yōu)先債權(quán)人來講，可以體現(xiàn)出股權(quán)的優(yōu)點(diǎn)；從風(fēng)險(xiǎn)與收益角度來看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式。

14、夾層融資的對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來說有非常大的優(yōu)勢(shì)：第一、資金回報(bào)的要求比較適中；第二、融資手續(xù)要求比較低，不要求四證齊全；第三、資金的使用效率比較高，股權(quán)進(jìn)去后還可以向銀行申請(qǐng)貸款；第四、對(duì)控制權(quán)的要求會(huì)相對(duì)股權(quán)投資低。夾層投資對(duì)公司的控制權(quán)要求比債權(quán)要高，個(gè)人投資者是很難參與的，所以說機(jī)構(gòu)投資者是夾層投資的主體。（二）案例：聯(lián)華寶利“聯(lián)信寶利”信托計(jì)劃國(guó)內(nèi)的福建聯(lián)華國(guó)際信托投資有限公司則是房地產(chǎn)“夾層融資”的先行者，從聯(lián)華信托的案例來看，有以下幾個(gè)特色：第一，已發(fā)行的聯(lián)華寶利信托計(jì)劃隱含“夾層融資”的理念。聯(lián)華寶利信托是不指定用途系列發(fā)行的房地產(chǎn)信托計(jì)劃，投資方式比較靈活，當(dāng)中包含貸款、股權(quán)融資、

15、購(gòu)買物業(yè)等多樣形式，為“夾層融資”留下了充分的空間。第二、該公司信托計(jì)劃的另一個(gè)重要特點(diǎn)是所設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制比較完善。從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目洽談到項(xiàng)目評(píng)審、再到項(xiàng)目報(bào)批，內(nèi)部共設(shè)有六套審核程序，在較高的項(xiàng)目淘汰比率下，重點(diǎn)保證所選項(xiàng)目的質(zhì)量；此外在信托計(jì)劃的外部監(jiān)督方面引進(jìn)第三方機(jī)構(gòu)，比如聘請(qǐng)中國(guó)建設(shè)銀行作為信托計(jì)劃的托管銀行；聘請(qǐng)戴德梁行對(duì)選定項(xiàng)目做評(píng)審報(bào)告等。第三，啟用標(biāo)準(zhǔn)化信托計(jì)劃文本，使得融資過程被極大地縮短。換言之，開發(fā)商從跟信托公司接觸到拿到錢的時(shí)間被大大縮短。第四，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目所在地和發(fā)行地分離。聯(lián)華信托計(jì)劃雖然在福建發(fā)行，但項(xiàng)目可以放到全國(guó)任何地方。聯(lián)華信托200年512月初發(fā)行的準(zhǔn)房

16、地產(chǎn)信托基金“聯(lián)信寶利”7號(hào)，“聯(lián)信寶利”7號(hào)信托資金將投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司的股權(quán)，項(xiàng)目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團(tuán)各出資500萬0元，分別持有項(xiàng)目公司20的%股份，1.億5元信托資金入股占項(xiàng)目公司股份60。%而在1.億5元的信托資金中，“聯(lián)信寶利”7號(hào)的信托受益人設(shè)置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。信托計(jì)劃終止時(shí)，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級(jí)參與信托利益分配?！奥?lián)信寶利”7號(hào)既有外來資金的投資，又有自有資金的進(jìn)入，這就構(gòu)成了一個(gè)經(jīng)典的“夾層融資”。七、上市（一）直接上市（略）（二）收購(gòu)上市公司或擬上市公司1房地產(chǎn)公司買殼上市歷史北京房地產(chǎn)公司“買殼上市”在我國(guó)證券

17、市場(chǎng)上很有特點(diǎn)，199年79月，北京陽(yáng)光房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司受讓廣西北流市國(guó)資局所持廣西虎威178萬0股國(guó)有股，成為廣西虎威的第一大股東。后廣西虎威更名為陽(yáng)光股份。繼陽(yáng)光股份之后，北京的房地產(chǎn)公司比較突出的“買殼上市”案例還有：光彩建設(shè)投資集團(tuán)收購(gòu)南油物業(yè)、北京萬發(fā)房地產(chǎn)收購(gòu)瓊珠江、北京金融街建設(shè)集團(tuán)收購(gòu)重慶華亞等等。2、案例：北京科技園置業(yè)入主萬里電池200年17月1日，萬里電池（600原8第4一7大）股東北京新富投資有限公司與北京科技園置業(yè)簽署協(xié)議，將所持有的萬里電池260萬0股法人股（占萬里電池總股本的29.3。3轉(zhuǎn)%讓）后，北京科技置業(yè)成為萬里電池的第一大股東。北京科技園置業(yè)股份公司成立

18、于199年912月15日，注冊(cè)資本2億元。注冊(cè)地為北京市海淀區(qū)，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、技術(shù)開發(fā)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、投資管理等。該公司仍然以房地產(chǎn)為主業(yè)，該項(xiàng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)占據(jù)了公司總利潤(rùn)的一半以上，從事的最大項(xiàng)目是中關(guān)村西區(qū)的開發(fā)。3、“買殼上市”對(duì)房地產(chǎn)商的好處和主要風(fēng)險(xiǎn)（1）借殼上市對(duì)房地產(chǎn)商的好處借殼上市有助于地產(chǎn)公司突破資金瓶頸，募集了資金，有助于地產(chǎn)公司做大，但是做大僅僅是一個(gè)方面，更重要的上市給地產(chǎn)公司提供了一個(gè)接觸外部市場(chǎng)、提高公司管理水平的窗口。另外地產(chǎn)公司通過在資本市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)作，也會(huì)使其重視企業(yè)信譽(yù)、增強(qiáng)企業(yè)透明度、提高地產(chǎn)公司的知名度、樹立上市公司品牌。即使不能夠上市，借殼上市前后的一系列傳媒報(bào)道、包裝宣傳也可以提高企業(yè)品牌和增加企業(yè)的無形資產(chǎn)。（2）風(fēng)險(xiǎn)“買殼上市”需要大量現(xiàn)金；其次，籌集資金，主要是通過增發(fā)、配股，從而獲取資金，但此前提是企業(yè)必須有很好的項(xiàng)目和資產(chǎn)投入，才可以置換。（三）海外上市1、海外上市主要問題（1房）地產(chǎn)的地區(qū)性和中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)透明度問題房地產(chǎn)行業(yè)的地域性、產(chǎn)品的異質(zhì)化很強(qiáng)，比較和評(píng)估起來難度本來就更大。城市的開發(fā)規(guī)劃往往缺乏整體感和透明度；國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的集中度差、門檻低。（2開）發(fā)模式造成中國(guó)房地