1、房地產(chǎn)咨詢估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：朝陽區(qū)慧忠里218號樓部分、219、220號樓房地產(chǎn)市場價(jià)值咨詢評估估價(jià)作業(yè)日期：二00年四月十三日至四月十五日估價(jià)報(bào)告編號：首評房（2009）字第1353-1號TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark0一、致估價(jià)委托人函1 HYPERLINK l bookmark2二、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明3 HYPERLINK l bookmark4三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件4-5四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告6-18（一）委托方（二）估價(jià)方（三）估價(jià)對象（四）估價(jià)目的（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（六）價(jià)值定義（七）估價(jià)依據(jù)（八）估價(jià)原則（九）估價(jià)方法（十）估價(jià)結(jié)果（十一

2、）估價(jià)人員（十二）估價(jià)作業(yè)日期（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期五、附件19 、致估價(jià)委托人函承蒙委托，我公司對位于朝陽區(qū)慧忠里218號樓部分、219、220號樓房地產(chǎn)【住宅用途，房屋總建筑面積為3655.44平方米，國有出讓土地使用權(quán)面積為1703.53平方米】在現(xiàn)狀利用條件下的市場價(jià)值進(jìn)行了評估，為貴公司了解估價(jià)對象房地產(chǎn)市場價(jià)值提供咨詢意見。評估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評估工作程序，運(yùn)用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)因素，確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二OO年四月十三日的估價(jià)結(jié)果為：（幣種：人民幣）房地產(chǎn)總價(jià)：9411萬元大

3、寫金額：玖仟肆佰壹拾壹萬圓整綜合樓面單價(jià)：25745元/平方米各樓號估價(jià)結(jié)果具體情況詳見估價(jià)結(jié)果一覽表:估價(jià)結(jié)果一覽表房屋所有權(quán)證證號1樓號II部位及房號!111建筑面積:1（平方米）1單價(jià)（萬元）總價(jià)（萬元）1IIIIII10111222.85III24060|1|536【京房權(quán)證朝其104字第00539|號】1218躍層223.5124060538201209.73iii24060ii505躍層|56.35|I24060I1135小計(jì)-1i-i,1卜i11,1101r1|712.44|I-1225.05Ij,Iii2615211714r5891!102I1233.13i*1261521卜|

4、610【京房權(quán)證朝其102字第00339|號】1219201225.9126152591i202i11i233.80i11i26152i11611301|270.61|26152|1708302I-1：283.00：I-d：26152：1一-!740-H小計(jì)卜-|1!b11471.50I-1!-|384911I1111層101229.33ii1261521|600【朝其字第111112層201220.322615257600512號】|3層301210.82261525514層301上|111111r1|61.01|r-ii26152ir1160小計(jì)220721.48111111111887i

5、1層102I236.7126152i619【朝其字第i11112層202227.451261521|59500513號】3層302218.5226152571-i4層302上|!67.34!26152!1176小計(jì)1合計(jì)I卜_i11卜11111111111111111r1i750.02iI-13655.44i-j111iiiiii11111961r9411二OO年四月十五日 二、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價(jià)報(bào)告中的估

6、價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)(GB/T50291-1999)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。估價(jià)人員已于2010年4月13日對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并在可能條件下對其內(nèi)部進(jìn)行了查勘，然而未使用專業(yè)檢測儀器對其結(jié)構(gòu)及設(shè)備進(jìn)行檢測。其建筑物及相關(guān)設(shè)備的質(zhì)量情況最終應(yīng)以有相關(guān)資質(zhì)機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)果為準(zhǔn)。沒有人對本報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。本評估報(bào)告由北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司負(fù)責(zé)解釋。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意,本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方

7、、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。估價(jià)師證號簽名 三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件估價(jià)對象的房屋所有權(quán)及國有出讓土地使用權(quán)均為合法取得，估價(jià)對象能夠正常上市交易。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。任何有關(guān)估價(jià)對象的運(yùn)作方式、程序均符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。本次估價(jià)結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價(jià)結(jié)論的影響。本次評估設(shè)定委托方提供的資料屬實(shí)，并且提供了與本次評估有關(guān)的所有資料，沒有保留、隱瞞。估價(jià)對象的土地使用權(quán)人、坐落、地類（用途）、使用權(quán)類型、終止日期、土地使用權(quán)面積等情況均以國有土地使用證【

8、京朝國用（1999出）字第00042號、京朝國用（2005出）第0138號】為準(zhǔn)。如上述情況發(fā)生變化，估價(jià)結(jié)果需做相應(yīng)調(diào)整。估價(jià)對象的房屋所有權(quán)人（者）、房屋坐落、幢號、部位及房號、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、房屋用途、建筑面積等情況均以房屋所有權(quán)證【朝其字第00512、00513號、京房權(quán)證朝其02字第00339號、京房權(quán)證朝其04字第00539號】為準(zhǔn)，219號樓分層建筑面積以房屋土地測繪技術(shù)報(bào)告書為依據(jù)。如上述情況發(fā)生變化，估價(jià)結(jié)果需做相應(yīng)調(diào)整。根據(jù)委托方提供的資料和介紹，估價(jià)對象不存在抵押、租賃和擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。在此提請報(bào)告使用者注意。本次評估未考慮除上述因素外可能與估價(jià)對象有關(guān)的債權(quán)債務(wù)對估價(jià)結(jié)果的

9、影響，如上述情況發(fā)生變化，估價(jià)結(jié)果需做相應(yīng)調(diào)整。本報(bào)告評估目的是為委托方了解估價(jià)對象房地產(chǎn)在現(xiàn)狀利用條件下的市場價(jià)值水平提供參考依據(jù)，不作其它評估目的之用，如果評估條件或目的發(fā)生變化，估價(jià)報(bào)告需做相應(yīng)調(diào)整。本估價(jià)結(jié)果是指在目前房地產(chǎn)市場狀況下，估價(jià)對象在現(xiàn)狀利用條件下的房地產(chǎn)價(jià)值，包括國有出讓土地使用權(quán)價(jià)值和與房屋有關(guān)的結(jié)構(gòu)、安裝、裝修工程價(jià)值等，不包括室內(nèi)可移動的辦公及機(jī)器設(shè)備、家具、電器等物品價(jià)值。房地產(chǎn)交易需要買賣雙方在了解足夠的市場信息，擁有足夠的談判時(shí)間，經(jīng)過謹(jǐn)慎的考慮和對房地產(chǎn)市場進(jìn)行合理預(yù)期，并具體考慮買賣雙方的偏好等條件下方能實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)市場的波動及快速變現(xiàn)可能導(dǎo)致房地產(chǎn)成交價(jià)

10、格有較大幅度的變化，本報(bào)告未考慮這種變化對估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響。 四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）估價(jià)對象估價(jià)對象是位于朝陽區(qū)慧忠里218號樓部分、219、220號樓房地產(chǎn)，房屋總建筑面積為3655.44平方米，國有出讓土地使用權(quán)面積為1703.53平方米，房地產(chǎn)用途為住宅。參照北京市基準(zhǔn)地價(jià)（二OO二年）可知，估價(jià)對象位于北京市居住用途三級地價(jià)區(qū)內(nèi)。個別因素（1）位置狀況估價(jià)對象用地四至為：東至臥龍小區(qū)綠化用地，南至慧忠北路，西、北至小區(qū)道路。（2）權(quán)益狀況根據(jù)國有土地使用證【京朝國用（1999出）字第00042號、京朝國用（2005出）第0138號】，北京中企天經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)有限公司以出讓方式取得

11、了估價(jià)對象的國有土地使用權(quán)，土地用途為住宅，土地使用權(quán)總面積為1703.53平方米，具體情土地證證號11證載坐落1【京朝國用（2005出）第0138號】I朝陽區(qū)慧忠里218、219號樓【京朝國用|（1999出）字第00042號】|朝陽區(qū)慧忠里220號樓合計(jì)|i圖號I1汀一1一4一、!10II-1-4-15況詳見下表：:使用權(quán)面積：剩余使用地類（用途）（平方米）|終止日期|年限i住宅|1255.20i2069年8月29日!59.4年住宅448.332069年7月22日59.3年|1703.53|根據(jù)房屋所有權(quán)證【朝其字第00512、00513號、京房權(quán)證朝其02字第00339號、京房權(quán)證朝其04

12、字第00539號】，北京中企天經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)有限公司擁有估價(jià)對象的房屋所有權(quán)，結(jié)構(gòu)為混合，證載用途為住宅，房屋總建筑面積為3655.44平方米，具體情況詳見下表：建筑面積（平方米）證號房屋坐落|樓號|部位及房號.房屋總層數(shù).房屋所在層數(shù). 【朝其字第00512號】1朝陽區(qū)慧忠里220號|樓|i220：!1層101!14i1ii229.3312層201!111220.3213層301|1111|210.8214層301上.11161.01小計(jì)|ri1ri721.481層102I1|111L_|i236.71【朝其字第i1朝陽區(qū)慧忠里220號|iii220i112層20214|1rdii111122

13、7.4500513號】ii樓i3層302iiiiiiiiLJ218.5214層302上.ri11r67.34小計(jì)!111111111750.02合計(jì)113655.44【京房權(quán)證朝其04字第00539號】IIi朝陽區(qū)慧忠里218號iI樓I20層一躍一.小計(jì).【京房權(quán)證朝其02字第00339號】|朝陽區(qū)慧忠里219號|i樓i91202202302II1一222.85一2223.5143_209.73.jj_56.35_二一.7丄2.44.j1_i_2_25.05_1.233.13.2225.914!i_2_33.80_3、4.270.61.i3、4j28-3.-0-0一1471.50根據(jù)委托方提供

14、的資料和介紹，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象不存在抵押、租賃和擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。（3）實(shí)物狀況估價(jià)對象所在項(xiàng)目地處北京市朝陽區(qū)慧忠里臥龍小區(qū)，估價(jià)對象為該項(xiàng)目218號樓東側(cè)半棟房屋及219、220號樓，建成于1997年，混合結(jié)構(gòu)，地上4層一層大堂凈高2.8米，標(biāo)準(zhǔn)層層高2.5米。根據(jù)房屋所有權(quán)證【朝其字第0051200513號、京房權(quán)證朝其02字第00339號、京房權(quán)證朝其04字第00539號】和估價(jià)人員的現(xiàn)場勘查，估價(jià)對象總建筑面積為3655.44平方米?，F(xiàn)均作為辦公用房使用，其中218號樓經(jīng)過改造內(nèi)部結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀較適宜作為辦公使用，與另一公司共用整棟建筑物，其獨(dú)立使用性受到一定限制，219、220號樓可作

15、為獨(dú)棟別墅使用。各幢建筑物的現(xiàn)狀用途、室內(nèi)外裝修及設(shè)備設(shè)施安裝情況詳見下表： 幢號丨現(xiàn)狀用途丨結(jié)構(gòu)IIi疊拼別墅i218（現(xiàn)狀作為混合辦公使用）|丨獨(dú)棟別墅丨219丨（現(xiàn)狀作為丨混合辦公使用）|獨(dú)棟別墅|220!（現(xiàn)狀作為混合i辦公使用）i估價(jià)對象建筑物概況一覽表I層數(shù)丨室內(nèi)外裝修及設(shè)備設(shè)施安裝情況II外立面底部貼蘑菇石，上部貼瓷磚，鋁合金窗。I丨室內(nèi)辦公室地面鋪地磚，墻面和頂棚刷涂料；衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼墻磚，頂棚為鋁扣板吊頂；I4層丨公共走廊地面鋪地磚，墻面和頂棚刷涂料；i4層會議室地面鋪地毯，墻面和頂棚刷涂料；總裁辦公室地面鋪地毯，部分鋪地磚，墻面貼壁紙，木護(hù)墻，頂棚刷涂料；董事長辦

16、公室地面鋪地毯，墻面貼壁紙，頂棚為吸音板吊頂；設(shè)備一設(shè)施:全樓安裝暖氣，并安裝有分體空調(diào)。外立面底部貼蘑菇石，上部貼瓷磚，鋁合金窗。ii一層大廳、第四會議室、行政管理部地面鋪地磚，墻面刷涂料，頂棚石膏板吊頂；室內(nèi)靠北邊辦公室地面鋪地磚，墻面刷涂料，頂棚為吸音板吊頂；室內(nèi)靠南邊辦公室地面鋪地磚，墻面刷涂料，頂棚為石膏板吊頂；二層辦公區(qū)地面鋪地磚，墻面刷涂料，頂棚部分為石膏板吊頂，部分為吸音板吊頂；領(lǐng)導(dǎo)辦公室地面鋪木地板，墻面部分軟包，部分涂料，頂棚為石膏板吊頂；|4層|三層南邊辦公區(qū)地面鋪木地板，墻面木護(hù)墻，頂棚為石膏板吊頂；北邊辦公區(qū)地面鋪地磚，墻面刷涂料，頂棚為吸音板吊頂；四層房屋地面鋪木地

17、板，墻面刷涂料，頂棚為石膏板吊頂；室外露臺地面鋪地磚。ii公共走廊地面鋪地磚，墻面和頂棚刷涂料；衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼墻磚，鋁扣板吊頂；設(shè)備設(shè)施：全樓安裝暖氣，南邊房屋安裝中央空調(diào)，北邊房屋安裝分體空調(diào)，大門入口安裝松下電控.門2個.，防盜門丄個，室內(nèi)部分房屋配有自動電控遮陽篷。外立面貼瓷磚，鋁合金窗。ii一層大廳地面鋪地磚，墻面刷涂料，頂棚石膏板吊頂；大會議室地面鋪地毯，墻面部分貼大理石，部分軟包、木墻裙；小會議室地面鋪地磚，墻面刷涂料，吸音板吊頂；員工餐廳地面鋪地磚，墻面刷涂料，石膏板吊頂；機(jī)房地面鋪防靜電架空地板，墻面刷涂料，頂棚為防靜電鋁扣板；辦公區(qū)地面鋪地磚，墻面刷涂料，吸音板吊頂

18、。二層辦公區(qū)地面鋪地磚，墻面刷涂料，有木墻裙，頂棚為吸音板吊頂，其中財(cái)務(wù)安裝有防盜門；i4層三層人力資源部地面鋪地磚，墻面刷涂料，有木墻裙，頂棚為石膏板吊頂；總經(jīng)理室地面鋪地磚，墻面和頂棚刷涂料；四層房屋地面鋪地磚，墻面刷涂料，頂棚為石膏板吊頂；室外露臺加建房屋地面鋪地磚，墻面刷涂料，頂棚為吸音板吊頂。公共走廊地面鋪地磚，墻面和頂棚刷涂料；|衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼墻磚，鋁扣板吊頂；設(shè)備設(shè)施：全樓安裝暖氣，安裝分體空調(diào)，大門入口安裝松下電控門1個，防盜門2個。經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場勘查，估價(jià)對象所在項(xiàng)目建筑物地基未發(fā)現(xiàn)不均勻沉降；承重構(gòu)件和維護(hù)墻完好，地面平整；門窗啟閉靈活，涂料光澤度較好，墻面無脫落

19、現(xiàn)象；管道通暢，水衛(wèi)、電照設(shè)備齊全完好；建筑物建成于1997年，后于2002、2003、2004年進(jìn)行裝修，估價(jià)對象建筑物房屋日常維護(hù)保養(yǎng)狀況正常，成新率正常。（4）基礎(chǔ)設(shè)施狀況估價(jià)對象宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施狀況達(dá)到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖及供氣）。通路：南至慧忠北路；供電：接市政供電管網(wǎng)供水：接市政供水管網(wǎng)；排水：雨污分流排水，接地下市政管網(wǎng)；通訊：宗地內(nèi)有直撥電話等相應(yīng)的通訊設(shè)備；供暖：中央空調(diào)供暖；供氣：接市政天然氣管網(wǎng)。區(qū)域因素估價(jià)對象所在項(xiàng)目南側(cè)緊臨慧忠北路，南距北四環(huán)中路約1公里，附近有358、380、387、406、408、415、417、518、538、849

20、路等多條公交車通過，南距地鐵5號線惠新西街北口站約1.8公里，交通出行較為便捷。估價(jià)對象小區(qū)內(nèi)有停車場地，停車便捷度較好。估價(jià)對象周邊有亞運(yùn)新新家園、倚林佳園別墅、紫玉山莊、御苑花園別墅、觀唐別墅等別墅項(xiàng)目；有慧忠里小區(qū)、安慧北里小區(qū)、華悅國際公寓等住宅項(xiàng)目；有盤古大觀、洛克時(shí)代中心、馬哥孛羅大廈、遠(yuǎn)大中心、匯新大廈等寫字樓項(xiàng)目；區(qū)域內(nèi)居住及辦公聚集度較高，人文環(huán)境較為優(yōu)越，小區(qū)內(nèi)綠化較好，北距奧林匹克公園僅600米，自然環(huán)境及景觀較好。估價(jià)對象周邊有北京中奧馬哥孛羅大酒店、凱富全套房酒店、名人國際大酒店、長沙賓館、第5大道精品休閑購物廣場、北京全聚德亞運(yùn)村店、花匯華辰超市、飄亮購物中心等商業(yè)

21、設(shè)施；有北京大學(xué)口腔醫(yī)院第二門診部、慧忠醫(yī)院、安苑中醫(yī)醫(yī)院、亞運(yùn)村醫(yī)院等醫(yī)療服務(wù)設(shè)施；有大屯中心小學(xué)、慧忠里小學(xué)、慧忠北里第二小學(xué)、安慧北里中學(xué)、朝陽外國語學(xué)校等文化教育機(jī)構(gòu)；有中國農(nóng)業(yè)銀行、中國民生銀行、深圳發(fā)展銀行、北京銀行、中國工商銀行、招商銀行、渣打銀行等金融設(shè)施，公共配套設(shè)施較齊備。估價(jià)對象紅線外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖及供氣）。市場背景描述與分析（1）朝陽區(qū)概況區(qū)域概況朝陽區(qū)位于首都東部和東北部，東經(jīng)11638，北緯40附近區(qū)域，東鄰?fù)ㄖ輩^(qū)，西銜東城、西城、崇文、海淀四區(qū)，南接豐臺區(qū)和大興區(qū)、北連順義、昌平兩區(qū)，區(qū)域輪廓呈南北略長、東西稍窄的多邊形

22、，南北長28公里，東西寬17公里，土地總面積470.8平方公里，其中建成區(qū)面積177.2平方公里，是北京面積最大，人口最多的城區(qū)。目前，全區(qū)共有街道辦事處22個，地區(qū)辦事處20個。上年末全區(qū)常住人口為300.1萬人。按照北京城市發(fā)展規(guī)劃，到2010年朝陽區(qū)全境都將成為城區(qū)，占北京市規(guī)劃城區(qū)總面積的46.7%。交通情況朝陽區(qū)環(huán)抱北京市區(qū)東部，是京城東部門戶，干線道路密度是北京市平均密度的2倍以上，與地鐵、城市輕軌和首都國際機(jī)場等，共同構(gòu)成了現(xiàn)代化的立體交通體系。區(qū)內(nèi)公路四通八達(dá)，除三環(huán)路、四環(huán)路等十幾條市內(nèi)干路外，還有101、102、103國道和京津塘高速公路、首都機(jī)場高速公路、京通快速路、京承

23、公路、京沈公路、京張公路、京密公路、京山公路等十幾條干路聯(lián)系京郊及外省。近年來，朝陽區(qū)道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，通惠河北路等一批主次干路建成通車使道路通行能力進(jìn)一步提高，區(qū)內(nèi)已形成完善的公交網(wǎng)絡(luò)，地面公交線路眾多，并有地鐵5號線、10號線、13號線縱貫?zāi)媳保罔F1號線連接?xùn)|西?，F(xiàn)代化的國際機(jī)場首都國際機(jī)場也坐落在朝陽區(qū)，新建的海關(guān)朝陽口岸已正式啟用，縮短了朝陽與世界交往的距離?；A(chǔ)設(shè)施條件朝陽區(qū)能源充足，區(qū)內(nèi)有北京熱電總廠及10個高壓變電站，東郊電廠正在興建之中。區(qū)內(nèi)供氣設(shè)備完善，煤氣熱力公司、焦化廠、亞運(yùn)村供熱廠、酒仙橋動力廠和橫穿全區(qū)的華北油田天然氣長輸管線，在動力和能源上為朝陽提供著有效

24、的保障。水源五廠、六廠、八廠、九廠的建立，能夠滿足全區(qū)工業(yè)和生活用水的需要。朝陽區(qū)東部水資源豐富，地下蘊(yùn)藏量大，水質(zhì)好。朝陽區(qū)通訊設(shè)施現(xiàn)代化，區(qū)內(nèi)的國際郵電局、北京國際電信大廈是我國目前具有世界水平的電訊中心。北京國際電信大樓是我國目前規(guī)模最大的國際自動電話、國際用戶電報(bào)通信樞紐，終期裝機(jī)容量為國際電話2000路，國際用戶電報(bào)12000線。朝陽區(qū)是北京市教育、科技、文化的密集區(qū)?，F(xiàn)有中央、市屬科研院所159家，民營科技企業(yè)1037家；有大學(xué)28所，占北京市高?？倲?shù)的22.8%；成人學(xué)校260多所，另有特殊學(xué)校7所。區(qū)內(nèi)有人民日報(bào)社、北京廣播電臺等新聞出版單位17個，中央電視臺、北京電視臺也將遷

25、入朝陽區(qū)。此外，區(qū)內(nèi)還有專業(yè)文化團(tuán)體和藝術(shù)院校15個，廣播電視用地2處，圖書館1座，博物館3座，影劇院16座，文化站或社區(qū)文化中心47個，社會文化娛樂場所603家。亞運(yùn)會、奧運(yùn)會主場館都在朝陽區(qū)內(nèi)，除奧運(yùn)公園的14個場館外，還有2個改擴(kuò)建場館，占北京市奧運(yùn)場館近一半。環(huán)境條件朝陽區(qū)平均海拔34米，屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)型大陸性氣候，四季分明，降水集中，風(fēng)向有明顯的季節(jié)變化。春季氣溫回升快，晝夜溫差較大；夏季炎熱多雨，水熱同季，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供了良好的條件；秋季晴朗少雨，冷暖適宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多風(fēng)少雪，近年平均氣溫約11.6C。朝陽區(qū)境內(nèi)無山，屬于永定河沖擊扇中下部平原，區(qū)內(nèi)有溫榆河、通惠

26、河、清河、壩河、亮馬河、蕭太后河、涼水河、北沙河等八條主要河流，各河流之間有羊坊、沈家墳、東南郊等九條飲水渠。區(qū)內(nèi)擁有北京市最大的人工種植林，共同構(gòu)成東郊的綠化隔離帶。全區(qū)上年新增綠化面積230公頃，改造綠化面積215公頃，城市綠化覆蓋率達(dá)到44%，比上年提高0.5個百分點(diǎn)；人均公共綠地面積15.5平方米。朝陽區(qū)人文社會環(huán)境優(yōu)越。全區(qū)接受大學(xué)（大專以上）教育及接受高中（含中專，職高等）教育的人口比例均明顯高于其它區(qū)縣，與海淀區(qū)同為北京人口素質(zhì)最高的區(qū)域。城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)市場狀況受全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，朝陽區(qū)城鎮(zhèn)居民生活水平增長放緩，2009年1-11月，朝陽區(qū)人均可支配收入累計(jì)達(dá)到25

27、392元，同比增長8.3%，人均消費(fèi)性支出累計(jì)18590元，同比增長10.0%；其次，工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)下降，2009年1-11月，朝陽區(qū)規(guī)模以上現(xiàn)價(jià)工業(yè)總產(chǎn)值累計(jì)716.1億元，同比下降2.7%，其中高技術(shù)制造業(yè)現(xiàn)價(jià)工業(yè)總產(chǎn)值累計(jì)157.2億元，同比下降19.2%，這是受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響以及朝陽區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整的影響；社會消費(fèi)品零售額2009年1-11月累計(jì)1336.8億元，同比增長16%，其中，吃增長明顯，有12%，穿和用增幅仍然較大，分別達(dá)到了27.7%、25.3%，有所下降，降幅為7.8%。朝陽區(qū)固定資產(chǎn)投資受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響較大，2009年1-11月，全區(qū)全社會固定資產(chǎn)投資累計(jì)998.7億元，同比增長

28、15%，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資累計(jì)250.6億元，下降26.8%，房地產(chǎn)開發(fā)投資729.4億元，增長達(dá)40.8%，房屋施工面積累計(jì)3579.0萬平方米，同比下降16.1%，房屋竣工面積570.0萬平方米，下降36.8%。全區(qū)商品房累計(jì)施工面積3063.8萬平方米，同比下降12.4%，其中新開工面積累計(jì)464.0萬平方米，同比下降36.3%，商品房竣工面積累計(jì)551.8萬平方米，同比下降11.5%，而商品房銷售面積及銷售額回暖，2009年1-11月份分別達(dá)到653.2萬平方米和198.5億元，同比增長92.6%和103.9%。2009年1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金主要來源發(fā)生明顯轉(zhuǎn)向，由200

29、8年下半年的自籌資金為主轉(zhuǎn)以金融貸款、定金及預(yù)收款為主。一方面說明了我國適度寬松的貨幣政策和積極的房地產(chǎn)政策有效緩解了開發(fā)企業(yè)的資金壓力；另一方面政策刺激，適時(shí)的促銷手段，促進(jìn)房地產(chǎn)市場觀望態(tài)度有所緩解，加速了開發(fā)商資金回籠。（2）2009年北京市別墅房地產(chǎn)市場分析本次評估估價(jià)對象用途為別墅，故在此對北京市別墅房地產(chǎn)市場進(jìn)行簡要分析。2009年，北京別墅市場表現(xiàn)不俗。在擺脫了2008年底的“行業(yè)寒冬”后，別墅市場跟隨大市快速回暖，走出了一波快速上揚(yáng)的格局。自2009年3月“小陽春”的良好開局后，二三季度持續(xù)發(fā)力，不斷沖擊高位。第四季度北京市大龍偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司以50.5億元競得順義天

30、竺開發(fā)區(qū)22號地，折合樓面地價(jià)近3萬元，更是為火爆的北京別墅市場添上了一把火?？v觀全年，別墅市場的優(yōu)異表現(xiàn)主要是由需求進(jìn)一步旺盛和供給嚴(yán)重不足所導(dǎo)致。2008年積累的改善型需求在2009年得到釋放，同時(shí)，受通脹預(yù)期的影響和資產(chǎn)保值增值的壓力，購買房產(chǎn)成為主要的投資渠道，供應(yīng)日益稀缺的別墅，也因此受到不少投資者青睞。另一方面，受“限地令”的影響，別墅的供應(yīng)日漸稀少，而地段、環(huán)境、人文價(jià)值、物業(yè)管理俱佳的項(xiàng)目更是少之又少。另外，宏觀經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)，北京房地產(chǎn)市場也火爆異常，這些都促使北京別墅市場在2009年呈現(xiàn)出上漲的行情。到了2010年，隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，流動性過剩逐步減緩，資產(chǎn)價(jià)格的快速上揚(yáng)將

31、可能得到有效抑制。同時(shí)，2009年房地產(chǎn)市場的火爆異常也積累了觀望情緒，特別是受國務(wù)院“國四條”的影響，以及二手房稅收優(yōu)惠政策的調(diào)整，北京房地產(chǎn)市場面臨調(diào)整的預(yù)期漸濃。而另一方面，別墅市場嚴(yán)重不平衡的供需結(jié)構(gòu)仍將持續(xù)，供求關(guān)系的扭曲將對市場有所推動。從2009年整體數(shù)據(jù)來看，別墅供應(yīng)量萎縮，成交量放大，供求比達(dá)到1：1.55,別墅存量得到部分消化。2010年別墅市場新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)會進(jìn)一步下降，特別是高端純別墅社區(qū)及獨(dú)棟別墅產(chǎn)品供應(yīng)將更加稀缺，別墅市場供求關(guān)系將逐漸趨緊。如果明后年別墅銷售進(jìn)度不出現(xiàn)太大變化，兩年內(nèi)北京別墅存量將會被完全消化。雖然09年末樓市政策頻出，但別墅客戶對政策影響敏感度相

32、對較低，且由于財(cái)富增值而有改善型別墅居住需求的人數(shù)仍會持續(xù)上升。09年11月天竺22號地的天價(jià)拍出，對北京別墅市場的未來走向具有標(biāo)志性意義，直接導(dǎo)致年底很多別墅項(xiàng)目紛紛跳漲，并預(yù)計(jì)會導(dǎo)致未來一段時(shí)間新開盤別墅價(jià)格大幅上調(diào)。09年11月北京別墅均價(jià)已經(jīng)超過07年最高點(diǎn)。預(yù)計(jì)2010年別墅價(jià)格繼續(xù)上漲的可能性較大，并且幅度會較往年增大。但是，在需求相對穩(wěn)定的情況下，別墅市場的交易量主要還取決于開發(fā)商的定價(jià)。預(yù)計(jì)2010年北京各大別墅區(qū)中，中央、奧北、西山三大傳統(tǒng)別墅區(qū)仍將領(lǐng)跑，潮白河、城南等第二梯隊(duì)也將發(fā)力，有追趕甚至超越第一梯隊(duì)的可能。而隨著五環(huán)內(nèi)混合型別墅社區(qū)的持續(xù)放量，城市別墅（以混合社區(qū)為

33、主）也將成為一股不可忽視的力量。隨著北京別墅市場步入高地價(jià)、高容積率、高售價(jià)的“三高”時(shí)代，別墅項(xiàng)目的競爭焦點(diǎn)將更集中于產(chǎn)品力的提升。園林的打造、地下室和閣樓的附加價(jià)值挖掘、精裝修的品質(zhì)，都將成為各項(xiàng)目比拼的要點(diǎn)。別墅市場的基本面在短期內(nèi)仍然難以背離國內(nèi)經(jīng)濟(jì)走勢和預(yù)期以及房地產(chǎn)大勢。在整個房地產(chǎn)市場價(jià)格高速上漲的情況下，市場新一輪的觀望情緒逐漸積累。隨著09歲末樓市調(diào)控政策密集出臺，并預(yù)測還有陸續(xù)后續(xù)政策出臺，2010年樓市調(diào)整預(yù)期走強(qiáng)。如果新一輪調(diào)整到來，勢必會對高端置業(yè)者的消費(fèi)心理產(chǎn)生影響，2010年別墅市場的最終走勢，還要看調(diào)控政策和購買心理的博弈結(jié)果。（3）估價(jià)對象所在區(qū)域同類房地產(chǎn)市

34、場狀況根據(jù)估價(jià)人員的市場調(diào)查和我公司所掌握的資料，該區(qū)域內(nèi)高檔別墅項(xiàng)目的售價(jià)水平在25000-40000元/平方米之間，部分項(xiàng)目售價(jià)較高可達(dá)50000-60000元/平方米左右。如臥龍小區(qū)獨(dú)棟別墅價(jià)格在26000元/平方米左右，富成花園獨(dú)棟別墅價(jià)格在32000元/平方米左右,亞運(yùn)新新家園獨(dú)棟別墅價(jià)格在35000-45000元/平方米左右，紫玉山莊獨(dú)棟別墅價(jià)格在50000-60000元/平方米左右。估價(jià)對象所在的亞奧生活圈屬于北京市高檔住宅區(qū)，周邊自然及人文環(huán)境均較好,地理位置優(yōu)越，由于該區(qū)域土地的稀缺性和有限性，隨著估價(jià)對象周邊區(qū)域可開發(fā)利用土地的減少，新建項(xiàng)目較少，存量房轉(zhuǎn)讓及租賃市場較為活

35、躍，估價(jià)對象房地產(chǎn)存在著一定的升值空間。（二）估價(jià)目的為委托方了解估價(jià)對象房地產(chǎn)市場價(jià)值提供咨詢意見。（三）估價(jià)時(shí)點(diǎn)二OO年四月十三日（實(shí)地查勘日期）（四）價(jià)值定義根據(jù)房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，本次評估采用的是公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)結(jié)果中的房地產(chǎn)價(jià)值是指估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010年3月25日的房屋所有權(quán)及國有出讓土地使用權(quán)在現(xiàn)狀利用條件下的公開市場價(jià)值。其中國有出讓土地使用權(quán)價(jià)值是指估價(jià)對象土地用途為住宅，土地剩余使用年限分別為59.3年和59.4年，實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖及供氣）及紅線內(nèi)場地平整條件下的土地使用權(quán)價(jià)值。房產(chǎn)價(jià)值是指估

36、價(jià)對象房屋建筑物在現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)、安裝和裝修條件下的重置成新價(jià)。（五）估價(jià)依據(jù)有關(guān)政策法規(guī)和文件：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國土地管理法中華人民共和國擔(dān)保法中華人民共和國物權(quán)法國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）北京市基準(zhǔn)地價(jià)（二OO二年）委托方提供的資料：國有土地使用證【京朝國用（1999出）字第00042號、京朝國用（2005出）第0138號】房屋所有權(quán)證【朝其字第00512、00513號、京房權(quán)證朝其02字第00339號、京房權(quán)證朝其04字第00539號】房屋土地測繪技術(shù)報(bào)告書委托方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照有關(guān)評估的其它資料估價(jià)方掌握的有關(guān)資料以及估價(jià)人員實(shí)地勘查所獲取的資料（六）估價(jià)原則我們在本次估價(jià)時(shí)遵循了以下原則：合法原則遵循合法原則，即在估價(jià)時(shí)以估價(jià)對象的合法使用、合法交易、合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。（1）估價(jià)對象具有合法的國有出讓土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)。（2）運(yùn)用市場比較法、收益還原法估價(jià)時(shí)，估價(jià)對象的用途是合法的，符合城市規(guī)劃限制的要求。最高最佳使用原則最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對象最高最佳使用下的價(jià)值。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可行、