1、 推廣策略弘策 中國(guó)2010年6月 項(xiàng)目理解及定位營(yíng)銷策略總綱及階段鋪排現(xiàn)階段工作鋪排目 錄第壹部分 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目關(guān)鍵因素剖析項(xiàng)目相關(guān)因素商圈（地段）地塊產(chǎn)品商業(yè)模式（定位）項(xiàng)目正處于泉城路商業(yè)中心，擁有百年商業(yè)歷史，商貿(mào)氛圍濃厚，濟(jì)南市唯一規(guī)劃中的省市級(jí)商圈，濟(jì)南最高檔的商圈，目前正處在商圈升級(jí)的前奏階段。地塊南鄰泉城路、西靠省府前街，東臨芙蓉街，北面為規(guī)劃中的商業(yè)地塊，臨街面較為理想，是理想的商業(yè)規(guī)劃用地?？偨?萬(wàn)余平米，商業(yè)體量適中；中式新古典主義風(fēng)格建筑，識(shí)別性強(qiáng)，有望成為商業(yè)地標(biāo)性建筑；下沉式廣場(chǎng)兼具聚集人流和提升負(fù)一層商業(yè)價(jià)值的雙城效果；復(fù)古單體與主體商業(yè)間創(chuàng)造出豐富的

2、交通體系。時(shí)尚休閑廣場(chǎng)模式，無(wú)論從商業(yè)業(yè)態(tài)及定位人群都具有填補(bǔ)了商圈空白，商圈突破性業(yè)態(tài)。項(xiàng)目理解 項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)提煉商圈價(jià)值：成熟的城市級(jí)核心商圈，周邊擁有豐富的旅游資源，唯一的省市級(jí)商圈。升值潛力：回報(bào)周期短，升值潛力大。獨(dú)特商業(yè)業(yè)態(tài)：時(shí)尚休閑購(gòu)物中心，突破泉城路現(xiàn)有業(yè)態(tài)，領(lǐng)先的經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)理念；創(chuàng)新商業(yè)產(chǎn)品：中式新古典風(fēng)格建筑，下沉式廣場(chǎng)，立體交通組織，泉城路上新地標(biāo)性建筑，人流吸納性強(qiáng)。未定價(jià)值點(diǎn)：新品牌的引入（星巴克、哈根達(dá)斯、ZARA、大食代）,銷售、經(jīng)營(yíng)政策（固定回報(bào)、包租）。項(xiàng)目理解 項(xiàng)目?jī)?nèi)外關(guān)系分析業(yè)態(tài)劃分合理，混業(yè)經(jīng)營(yíng)理念灌注；建筑設(shè)計(jì)獨(dú)樹(shù)一幟，符合商業(yè)業(yè)態(tài)定位；著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)

3、營(yíng)的操作思路；整體商圈的升級(jí)換代帶來(lái)市場(chǎng)關(guān)注；政府規(guī)劃不會(huì)更改，據(jù)守商業(yè)規(guī)劃的核心地段；內(nèi)部關(guān)系外部關(guān)系正因素負(fù)因素新理念導(dǎo)入的困難。招商與業(yè)態(tài)規(guī)劃間的博弈；銷售速度與利潤(rùn)間的博弈；營(yíng)銷穩(wěn)定性的考驗(yàn)；招商與整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的博弈；商圈內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)推出，招商、銷售競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度加大；品牌推廣將引發(fā)市場(chǎng)亂流，增加干擾項(xiàng)；可控性強(qiáng)可控性弱項(xiàng)目理解 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目較好的先天條件為我們提供了追求更高項(xiàng)目理想的基礎(chǔ)，它承載泉城路商業(yè)升級(jí)、增添旅游資源的社會(huì)重任，也承載著投資商建立開(kāi)發(fā)品牌、收回投資并獲取充足利潤(rùn)的企業(yè)理想。 我們也應(yīng)意識(shí)到，商業(yè)操作的復(fù)雜性要求我們不能盲目樂(lè)觀，泉城路商圈升級(jí)后的前景未定，新的商業(yè)

4、模式與本土的嫁接需要精心呵護(hù) ，商圈后續(xù)項(xiàng)目層出，體量巨大，也必然帶來(lái)區(qū)域內(nèi)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇。充分挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，樹(shù)立項(xiàng)目獨(dú)特的品牌，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。綜上，我們追求的目標(biāo)應(yīng)該是追求品牌效益和經(jīng)濟(jì)效益的最大化。項(xiàng)目理解 項(xiàng)目目標(biāo)分解品牌價(jià)值最大化具有區(qū)隔性的市場(chǎng)形象、項(xiàng)目?jī)r(jià)值觀深入人心；項(xiàng)目消費(fèi)理念、經(jīng)營(yíng)理念清晰；市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)具有信心，前景描繪清晰；經(jīng)濟(jì)效益最大化銷售目標(biāo)：5.5億招商目標(biāo)：開(kāi)業(yè)前完成90%招商平均租金：使用面積層平均租金8.2元/平方米/天項(xiàng)目理解 項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位:濟(jì)南商業(yè)升級(jí)力作，泉城路體驗(yàn)式時(shí)尚休閑購(gòu)物中心風(fēng)格化商業(yè)地標(biāo)，具有城市名片功能；區(qū)別于商圈現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)，混業(yè)式經(jīng)

5、營(yíng)模式，商街購(gòu)物體驗(yàn)；時(shí)尚品牌入駐，品牌體驗(yàn)升級(jí)；休閑式消費(fèi)理念，可逛性更強(qiáng)；定位支撐：項(xiàng)目理解 項(xiàng)目定位形象定位:商語(yǔ)繁華，泉城時(shí)尚領(lǐng)地SLOGAN: 百年商脈，財(cái)富引擎項(xiàng)目理解 項(xiàng)目客群定位主力消費(fèi)客群定位年輕人+年輕家庭 素描：年齡20-35歲，中等教育程度以上，人生上升期，對(duì)新事物接受能力強(qiáng)，追求時(shí)尚生活，品牌忠誠(chéng)度高，具有群體消費(fèi)特征。主力購(gòu)買客群定位藏富階層+品牌商家經(jīng)營(yíng)者 藏富階層素描：年齡35-55歲，閱歷豐富，多數(shù)具有住宅、商鋪投資經(jīng)驗(yàn)，或擁有自己的生意，談判難度高，認(rèn)可泉城路商圈，投資眼光較為長(zhǎng)遠(yuǎn)。品牌商家經(jīng)營(yíng)者：對(duì)泉城路地段認(rèn)可，熟悉濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng)，看重，關(guān)心后期運(yùn)營(yíng)，需求

6、面積較大，談判難度最高。第貳部分 策略總綱及階段劃分 策略總綱 我們的推廣姿態(tài)先入為主，引導(dǎo)潮流產(chǎn)品有不可重復(fù)性商圈代言領(lǐng)導(dǎo)者追隨者補(bǔ)缺者挑戰(zhàn)者搭便車，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值項(xiàng)目的絕版地段及獨(dú)特的業(yè)態(tài)、建筑風(fēng)格，為項(xiàng)目提供了擔(dān)當(dāng)區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，項(xiàng)目運(yùn)作及推廣的先機(jī)，提供了樹(shù)立先入為主領(lǐng)導(dǎo)力品牌的機(jī)遇。策略總綱 SWOT分析導(dǎo)出推廣戰(zhàn)略方向優(yōu)勢(shì)（S）：泉城路商圈繁華現(xiàn)狀；特色建筑，下沉廣場(chǎng)，立體交通組織；混業(yè)經(jīng)營(yíng)，店中店模式；專業(yè)營(yíng)銷策劃團(tuán)隊(duì)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；劣勢(shì)（W）：體量較小，規(guī)模

7、優(yōu)勢(shì)欠缺；投資商首次商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，品牌影響力及商業(yè)資源較少；新生事物，認(rèn)知初期難度大；機(jī)會(huì)（O）：政府規(guī)劃中唯一的省市商圈，兼具旅游休閑功能； 商圈升級(jí)換代階段，整體檔次提升；泉城路搶先入市時(shí)機(jī)；威脅（T）：貴和二期、恒隆廣場(chǎng)等后期項(xiàng)目相續(xù)入市，競(jìng)爭(zhēng)加劇；首個(gè)混業(yè)經(jīng)營(yíng)休閑業(yè)態(tài)，需經(jīng)受市場(chǎng)考驗(yàn)；發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅高品牌占位+品質(zhì)活動(dòng)營(yíng)銷，獲取市場(chǎng)關(guān)注度；利用混業(yè)經(jīng)營(yíng)案例加強(qiáng)展示條件，引發(fā)期待；利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)強(qiáng)化商圈和商業(yè)模式，形成鮮明的USP，弱化規(guī)模小客觀現(xiàn)狀；通過(guò)招商工作的節(jié)點(diǎn)創(chuàng)意宣傳，稀釋市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商以往經(jīng)驗(yàn)的注意；發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)建立項(xiàng)目獨(dú)特品牌價(jià)值識(shí)別體系，創(chuàng)造先入為主效應(yīng)；挖掘

8、政府規(guī)劃的利益點(diǎn)，炒作商圈美好前景，數(shù)據(jù)化說(shuō)明；減小劣勢(shì)，避免威脅強(qiáng)調(diào)泉城路、省府前街的商圈核心位置；強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目客群定位與泉城路現(xiàn)有人群的高度符合；策略總綱 推廣戰(zhàn)略總綱招商線：招商先行，銷售跟上，主力置前，階段推進(jìn)；銷售線：惜售、價(jià)格高開(kāi)高走，做足銷售利潤(rùn)；推廣線：高舉高打，樹(shù)立項(xiàng)目高價(jià)值、高品牌的核心品牌價(jià)值；總綱分解 招商策略1.如開(kāi)業(yè)招商良好，租金前期較為可觀，鑒于商家磨合成熟后，后期租金難以提高；2.采用扣點(diǎn)方式可能前期保底收益較低，且管理投入略有增加，但運(yùn)營(yíng)23年后收入可以穩(wěn)步上升，同時(shí)應(yīng)付賬款的資金流轉(zhuǎn)量可觀；1.各樓層有主力商家作為招商及銷售的基本保證，同時(shí)主力商家對(duì)項(xiàng)目的管理要

9、求較高，需要有統(tǒng)一營(yíng)運(yùn)策略，至少是主體部分（C區(qū)）的14層是項(xiàng)目的核心。2.主力商家首次入駐多為低租金或以低扣點(diǎn)的形式合作，且洽談期間較長(zhǎng)，建議銷售時(shí)每層主要位置保留；3.主力商家租賃合作期限較長(zhǎng)1015年（品牌餐飲及零售主力店），次要商家一般3年（一般零售及美食廣場(chǎng)），此類鋪位需要與銷售方案結(jié)合；1.為了項(xiàng)目的最終成功開(kāi)業(yè)，需要有一定的商家征詢、訪談階段，對(duì)項(xiàng)目的租金和商務(wù)條件做修正，建議每個(gè)商鋪需要有23個(gè)備選，時(shí)間約為1.52個(gè)月的時(shí)間，最終修正至合適的租賃方案。商家征詢：主力商家策略：硬租金和扣點(diǎn)相結(jié)合：總綱分解 招商階段劃分STEP 1第一階段2010年4月/6月中旬預(yù)招商1、業(yè)態(tài)劃

10、分確定2、泉城路商業(yè)調(diào)研 3、主力品牌拜訪建檔4、招商物料準(zhǔn)備STEP 2第二階段2010年7月/9月正式招商開(kāi)始，完成主力招商1、整體招商進(jìn)度30%2、完成主力品牌招商STEP 3第三階段2010年10月/2010年2月完成招商1、09年招商進(jìn)度達(dá)到70%2、10年2月底完成90%招商STEP 4第四階段2011年3月/5月裝修、開(kāi)業(yè)階段1、商家裝修、產(chǎn)品上架2、管理制度、流程修訂3、5月1日開(kāi)業(yè)售樓處進(jìn)駐，工程動(dòng)工商業(yè)主體封頂商場(chǎng)外立面完成完成地面、吊頂、硬件裝修4月10日前，商家裝修完畢4月17日-18日，試營(yíng)業(yè)5月1日，正式營(yíng)業(yè)總綱分解 銷售策略銷售貨量盤點(diǎn)B區(qū)c 區(qū)A區(qū)A區(qū)A區(qū)一至三

11、層所有商鋪。B區(qū)B區(qū)一至四層所有商鋪。C區(qū)C區(qū)負(fù)一層局部（四周外圍商鋪）C區(qū)地上一層沿內(nèi)街的獨(dú)立商鋪，以及獨(dú)立商鋪東側(cè)緊鄰的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)小商鋪。C區(qū)地上二層沿內(nèi)街的獨(dú)立商鋪，以及獨(dú)立商鋪東側(cè)相鄰的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)小商鋪。C區(qū)地上三層沿內(nèi)街的獨(dú)立商鋪，以及獨(dú)立商鋪東側(cè)相鄰的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)小商鋪。分區(qū)樓 層B 1 F1 F2 F3 F4 F小 計(jì)合計(jì)（平米）A區(qū)A 1833.43685.86421.211940.54193.58A 21015.94686.13551.012253.08B區(qū)B 11040.34781.51725.342547.195562.03B 2840.82752.36710.83710.833

12、014.84C區(qū)B 1F2390.42390.43841.65C 1273.06208.1208.1689.26C 2304.85228.57228.57761.99小 計(jì)2390.44308.443342.532845.06710.8313597.2613597.26銷售貨量盤點(diǎn)備注：以上面積統(tǒng)計(jì)以使用面積為準(zhǔn)。銷售分期時(shí)間階段主要工作內(nèi)容銷售準(zhǔn)備期2010年3月5月下旬正式銷售工作之前的培訓(xùn)、道具準(zhǔn)備、售樓處搭建等各項(xiàng)準(zhǔn)備工作市場(chǎng)蓄勢(shì)期6 月 份項(xiàng)目形象和各銷售信息強(qiáng)勢(shì)推出，進(jìn)行首批客戶的積累第一期VIP卡發(fā)售6月下旬7月下旬第一批房源的VIP卡發(fā)售，客戶鎖定、價(jià)格摸底、開(kāi)盤前準(zhǔn)備工作開(kāi)盤

13、強(qiáng)銷期7月下旬8月底快速消化第一批房源，并塑造項(xiàng)目火爆熱銷的市場(chǎng)形象第二期VIP卡發(fā)售整個(gè)9月份利用首期房源的熱銷勢(shì)頭，加推第二期房源，并發(fā)售第二批VIP卡第二期開(kāi)盤強(qiáng)銷期10月初11月下旬第二期房源開(kāi)盤銷售銷售持續(xù)期2010年12月2011年2月底消化前兩期剩余房源；為第三期房源的推出做客戶積累第三期VIP卡發(fā)售整個(gè)3月份針對(duì)最后一批房源發(fā)售VIP貴賓卡，做好充分的客戶積累；交房第三期開(kāi)盤強(qiáng)銷期4月5月底利用商場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)前后的重大利好快速消化剩余房源并將售價(jià)推向最高清盤期6月份強(qiáng)勢(shì)掃尾，具體工作內(nèi)容視實(shí)際銷售情況而定銷售階段劃分銷 售 分 期時(shí) 間 節(jié) 點(diǎn)推案量（平方米）面 積 比 重第一期

14、VIP卡發(fā)售2010年6月上旬5,438平方米40第一期開(kāi)盤7月下旬第二期VIP卡發(fā)售9月上旬5,438平方米40第二期開(kāi)盤9月底或10月初第三期VIP卡發(fā)售2011年3月份2, 039平方米15第三期開(kāi)盤強(qiáng)銷掃尾期4月5月底合 計(jì)：約12,900平米95各階段推量作為第一期的商鋪主要起到“價(jià)格試水”，以及培育“市場(chǎng)人氣”的作用，因此推案量不宜“太大”，價(jià)格不宜“太高”；第一期開(kāi)盤不宜將位置最好，價(jià)格最貴的商鋪推向市場(chǎng)。但為了避免對(duì)商鋪位置有較高期望值的客戶的流失，應(yīng)選擇“位置次好的商鋪”，爭(zhēng)取在第一次開(kāi)盤強(qiáng)銷期內(nèi)就將第一批房源基本消化完畢，為第二批房源的推出做好充分的市場(chǎng)預(yù)熱和客戶積累工作，

15、并為下一階段的價(jià)格提升打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第二期房源的推出應(yīng)充分考慮到以下幾點(diǎn)因素：在經(jīng)過(guò)第一期房源的熱銷之后，必將引領(lǐng)濟(jì)南商業(yè)用房投資市場(chǎng)的新一輪高潮，本案的市場(chǎng)認(rèn)知度和美譽(yù)度將得到極大的提升；二期房源推出的時(shí)間正值素有“金九銀十”之稱的房地產(chǎn)市場(chǎng)一年中最好的銷售黃金期；泰府廣場(chǎng)引進(jìn)的主力品牌商家已經(jīng)基本確認(rèn)，在大力宣傳這些在國(guó)內(nèi)具有極大品牌號(hào)召力的商家入駐的好消息之后，必將大幅度提升本案的商業(yè)價(jià)值，從而推動(dòng)新一輪的價(jià)格上調(diào)；經(jīng)過(guò)4個(gè)月左右的市場(chǎng)推廣，新、老意向客戶的積累已經(jīng)達(dá)到一定的數(shù)量級(jí)，對(duì)于消化大量的二期房源十分有力；綜上，二期房源的商鋪位置應(yīng)該是“比較全面”的“高、中、低搭配”，推案量也

16、應(yīng)超過(guò)50。 第三期房源的推出應(yīng)充分考慮到以下幾點(diǎn)因素：第三期推案時(shí)工程已全部完工，項(xiàng)目的整體形象已經(jīng)完全展現(xiàn)；已經(jīng)有主力商家開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)裝修，商場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入正式開(kāi)業(yè)前的試營(yíng)業(yè)階段，商業(yè)氛圍已初步形成；本案的品牌形象已完全樹(shù)立，商業(yè)價(jià)值已經(jīng)得到充分的展現(xiàn)，因此商鋪的銷售價(jià)格也將達(dá)到最高點(diǎn)；鑒于上述幾點(diǎn)因素第三期房源的推案量不宜太大，剩余的可銷售商鋪的面積應(yīng)不高于25。推案原則解析總綱分解 推廣策略營(yíng)銷推廣總綱分解展示攻略售樓處、圍擋折頁(yè)、單張、媒體廣告通過(guò)售樓處及銷售物料的全面展示給目標(biāo)客戶留下印象，促進(jìn)成交。沙盤、宣傳片特色營(yíng)造活動(dòng)攻略大活動(dòng)造勢(shì)階段開(kāi)盤，持續(xù)爆破，利好不斷配合重要營(yíng)銷（招商、銷售

17、、工程）節(jié)點(diǎn)組織相關(guān)活動(dòng)，形成階段銷售熱點(diǎn)客戶及節(jié)慶性活動(dòng)瞬時(shí)造勢(shì)、持續(xù)曝光報(bào)廣+路旗+廣播+電視框架+短信派單+雜志等輔助傳遞大眾媒體樹(shù)立項(xiàng)目形象和企業(yè)形象并傳遞項(xiàng)目重大節(jié)點(diǎn)信息，小眾媒體精確覆蓋。項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系宣傳推廣攻略項(xiàng)目品牌建設(shè)五步曲炒商圈立足泉城路商圈，展示商圈價(jià)值，為項(xiàng)目形象提升奠定基礎(chǔ)；主要炒作方向在商圈規(guī)劃、現(xiàn)實(shí)人流量、成交量等；報(bào)紙、雜志等抓住泉城路的商脈，主要炒作點(diǎn)是項(xiàng)目的升值，進(jìn)行縱橫比較說(shuō)明。縱，是改造前后對(duì)比；橫為與其他商圈對(duì)比。報(bào)紙、短信、廣播炒差異化報(bào)紙、廣播、雜志炒招商品牌項(xiàng)目USP訴求，包括獨(dú)特的店中店經(jīng)營(yíng)模式，獨(dú)特的休閑理念，獨(dú)特的項(xiàng)目定位和建筑特色。報(bào)紙、

18、短信、活動(dòng)炒銷售策略：包租、固定回報(bào)、優(yōu)惠政策短信、直郵結(jié)合階段性招商成果，進(jìn)行招商成果的展示，特別是第一次進(jìn)駐濟(jì)南的品牌。利用品牌商家的品牌凝聚力為項(xiàng)目品牌服務(wù)。炒地段炒產(chǎn)品推廣節(jié)奏 項(xiàng)目品牌建設(shè)五大渠道推廣節(jié)奏 項(xiàng)目推廣預(yù)算招商推廣費(fèi)用預(yù)算 按照項(xiàng)目開(kāi)業(yè)招商面積80%計(jì)算，需完成招商面積約為4萬(wàn)平米，開(kāi)業(yè)租金預(yù)計(jì)為4.3元/平米*天，開(kāi)業(yè)年預(yù)計(jì)租金收益約為：62,780,000元，按照招商推廣費(fèi)用占8%的比例預(yù)計(jì)，約為500萬(wàn)。銷售推廣費(fèi)用預(yù)算按照總銷售額5.5億銷售推廣占比約為1.5%計(jì)算，總推廣費(fèi)用為825萬(wàn)；推廣階段劃分及預(yù)算占比四步走STEP 1第一階段2010年6月/7月形象建立

19、期1、售樓處進(jìn)駐2、形象亮相 3、渠道布局成型4、新聞軟宣商圈攻勢(shì)誰(shuí)是濟(jì)南時(shí)尚/繁華/財(cái)富之巔STEP 2第二階段2010年8月/10月價(jià)值展示期、銷售導(dǎo)入1、業(yè)態(tài)規(guī)劃、消費(fèi)理念2、品牌形象借力3、升值潛力發(fā)掘4、SP&PR活動(dòng)信息STEP 3第三階段2010年11月/2011年2月賣點(diǎn)推進(jìn)、持續(xù)銷售1、銷售政策細(xì)分2、客群情感與消費(fèi)方式強(qiáng)化3、軟性銷售節(jié)點(diǎn)攻勢(shì)開(kāi)創(chuàng)泉城休閑購(gòu)物新時(shí)代誰(shuí)說(shuō)一鋪養(yǎng)三代前所未有的購(gòu)物體驗(yàn)STEP 4第四階段2011年3月/5月節(jié)點(diǎn)公布、銷售沖刺1、工程形象強(qiáng)化2、營(yíng)業(yè)節(jié)點(diǎn)公布3、最后促銷信息發(fā)布租約銷售（爭(zhēng)作世界500強(qiáng)房東）固定回報(bào)泉城金街最后X套商鋪推出費(fèi)用占比

20、30%費(fèi)用占比30%費(fèi)用占比25%費(fèi)用占比15%活動(dòng)類別目標(biāo)常見(jiàn)營(yíng)銷活動(dòng)項(xiàng)目造勢(shì)活動(dòng)提高項(xiàng)目社會(huì)知名度與市場(chǎng)影響力，奠定樓盤氣勢(shì)開(kāi)工典禮、開(kāi)盤典禮、封頂儀式等城市發(fā)展、生活論壇；開(kāi)業(yè)放。信息傳遞活動(dòng)傳達(dá)項(xiàng)目信息與區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、產(chǎn)品鑒賞會(huì)；開(kāi)盤前的算價(jià)活動(dòng)?？焖倨放乒こ潭虝r(shí)期內(nèi)迅速建立項(xiàng)目識(shí)別體系，形成紅動(dòng)效應(yīng)暴力推廣名人代言積聚人氣活動(dòng)針對(duì)特定人群、特定單元、特別日期加大銷售力項(xiàng)目認(rèn)籌、解籌；優(yōu)惠折扣活動(dòng)；重要節(jié)點(diǎn)，如房交會(huì)、5.1、10.1；抽獎(jiǎng)。人脈維護(hù)活動(dòng)主要針對(duì)誠(chéng)意客戶、成交業(yè)主和客戶會(huì)成員，維系、發(fā)掘老業(yè)主潛在的購(gòu)買力和拉動(dòng)力客戶答謝酒會(huì)；攝影、繪畫比賽、發(fā)明比賽；節(jié)日活動(dòng)；節(jié)

21、點(diǎn)活動(dòng)，主要是對(duì)項(xiàng)目形象的強(qiáng)化，時(shí)效性較長(zhǎng)，頻率較低。以提升品牌附加值，吸引目標(biāo)客群為主，主要是客戶維護(hù)和口碑傳播，時(shí)效性較短，頻率較高。PR&SP策略迅速建立品牌工程暴力推廣 全方位、立體性的媒體轟炸，推廣費(fèi)用超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；以自我造勢(shì)為主，依靠項(xiàng)目個(gè)體力量影響市場(chǎng)認(rèn)知；推廣效果取決于媒體投放量、賣點(diǎn)規(guī)劃，性價(jià)比低，效果難以保證；名人代言借勢(shì)名人效用，知名度可短期提升；名人活動(dòng)引發(fā)媒體追蹤，項(xiàng)目從中受益，節(jié)省推廣費(fèi)用；名人活動(dòng)易引發(fā)社會(huì)關(guān)注，活動(dòng)延展性 強(qiáng)，可保持長(zhǎng)久的轟動(dòng)效應(yīng)。 我項(xiàng)目6月中旬開(kāi)始推廣，7月份開(kāi)盤銷售，要達(dá)到價(jià)格高舉高走的優(yōu)勢(shì)，蓄客期太短，面臨迅速建立項(xiàng)目品牌的任務(wù)。要搶占“

22、先入為主”的品牌優(yōu)勢(shì)，也要求在短時(shí)期內(nèi)形成知名度，并長(zhǎng)時(shí)間維持較高的市場(chǎng)關(guān)注度。名人選擇潘曉婷生 日：1982.2.25籍 貫：山東綽 號(hào)：九球天后出生地：山東兗州成長(zhǎng)地：山東濟(jì)寧現(xiàn)居住地：上海 現(xiàn)世界排名：第三主要成績(jī)：2000年 六次獲得全國(guó)比賽冠軍2003年 印尼第12屆亞洲杯冠軍2004年 奧地利女子世界杯第三名2007年3月 WPBA大湖經(jīng)典賽冠軍2007年4月 安麗杯女子花式撞球世錦賽冠軍2008年6月 美國(guó)女子職業(yè)九球BCA公開(kāi)賽冠軍2008年11月 日本大阪九球公開(kāi)賽冠軍丁俊暉籍貫：江蘇宜興 生日：1987.4.1 最好世界排名：第四2005年溫布利大師賽8強(qiáng)，中國(guó)公開(kāi)賽冠軍。

23、 2005年12月，奪得英國(guó)斯諾克錦標(biāo)賽冠軍，決賽擊敗戴維斯。2006年8月，奪得北愛(ài)爾蘭杯賽冠軍，決賽擊敗奧沙利文； 2006年12月，多哈亞運(yùn)會(huì)斯諾克團(tuán)體、雙人賽(與田鵬飛)、個(gè)人賽冠軍。 2007年 ，全國(guó)斯諾克錦標(biāo)賽冠軍選擇理由：Fans符合項(xiàng)目消費(fèi)客群，易引發(fā)目標(biāo)受眾關(guān)注；所從事運(yùn)動(dòng)符合我項(xiàng)目休閑、時(shí)尚風(fēng)格。商業(yè)代言較少，代言費(fèi)用較低；個(gè)人職業(yè)上升期，職業(yè)生命周期長(zhǎng)；運(yùn)動(dòng)明星易于全運(yùn) 結(jié)合，引發(fā)媒體追蹤；本土情節(jié)，容易形成好感；四步走STEP 1第一階段2010年6月/7月形象建立期1、售樓處進(jìn)駐2、形象亮相 3、渠道布局成型4、新聞軟宣商圈攻勢(shì)6月20日 招商新聞發(fā)布會(huì)STEP 2

24、第二階段2009年8月/10月價(jià)值展示期、銷售導(dǎo)入1、業(yè)態(tài)規(guī)劃、消費(fèi)理念2、品牌形象借力3、升值潛力發(fā)掘4、SP&PR活動(dòng)信息1、銷售政策細(xì)分2、客群情感與消費(fèi)方式強(qiáng)化3、軟性銷售節(jié)點(diǎn)攻勢(shì)7月24日開(kāi)盤9月19日 天使之夜品牌斗秀會(huì)1、工程形象強(qiáng)化2、營(yíng)業(yè)節(jié)點(diǎn)公布3、最后促銷信息發(fā)布12月25日 圣誕嘉年華-天皇天后對(duì)抗SP&PR活動(dòng)鋪排7月14日售卡8月8日 招商簽約儀式、代言人新聞發(fā)布9月25日 二批推售開(kāi)盤10月1日-10月18日 時(shí)尚古建筑攝影大賽11月24日 天皇天后挑戰(zhàn)賽決賽2月6日 春聯(lián)派送活動(dòng)STEP 3第三階段2011年11月/2月賣點(diǎn)推進(jìn)、持續(xù)銷售STEP 4第四階段201

25、1年3月/5月節(jié)點(diǎn)公布、銷售沖刺2月27日 商場(chǎng)招商慶功會(huì)暨開(kāi)業(yè)節(jié)點(diǎn)發(fā)布會(huì)5月1日 開(kāi)業(yè)慶典3月13日 三批推售開(kāi)盤9月5日 二批售卡10月24日 天皇天后挑戰(zhàn)賽1月9日“財(cái)富翹楚”業(yè)主聯(lián)誼推廣調(diào)性 高調(diào)的亮相，與眾不同的時(shí)尚以舍我其誰(shuí)的姿態(tài)占領(lǐng)市場(chǎng)， 以個(gè)性化的風(fēng)格深入人心.報(bào)紙廣告風(fēng)格 創(chuàng)意闡釋：本套設(shè)計(jì)注重從創(chuàng)意角度詮釋項(xiàng)目，力圖通過(guò)個(gè)性化、風(fēng)格化的表現(xiàn)手法，從眾多報(bào)紙廣告中脫穎而出，塑造項(xiàng)目獨(dú)特的形象識(shí)別，達(dá)到一炮而紅的效果。表現(xiàn)上采用借喻手法，將通過(guò)埃菲爾鐵塔、自由女神等世界知名建筑的演繹來(lái)表現(xiàn)我項(xiàng)目時(shí)尚、繁華、財(cái)富的高度，同時(shí)將時(shí)尚商業(yè)業(yè)態(tài)寓于其中，表現(xiàn)手法十分巧妙。報(bào)紙廣告風(fēng)格

26、創(chuàng)意闡釋：本案有傳統(tǒng)與現(xiàn)代的建筑元素存在，畫面創(chuàng)意以兩種建筑形態(tài)的對(duì)比，再加上商業(yè)氣氛的渲染，突出泰府廣場(chǎng)獨(dú)一無(wú)二建筑形態(tài)。利用水墨畫的底圖，突出項(xiàng)目的中式元素，泰府廣場(chǎng)的南立面則體現(xiàn)了項(xiàng)目現(xiàn)代時(shí)尚的感覺(jué)，這樣給人以耳目一新的感覺(jué)，借以凸顯項(xiàng)目的定位報(bào)紙廣告風(fēng)格 創(chuàng)意闡釋：主色系以喜慶而濃烈的暖調(diào)，來(lái)突出商業(yè)項(xiàng)目火爆的市場(chǎng)人氣，多元豐富的業(yè)態(tài)，成功吸引客戶眼球。以獎(jiǎng)杯、水晶、鉆石為系列秀稿主畫面創(chuàng)意元素，訴求：“財(cái)富獎(jiǎng)賞”、“豐富繽紛”、“時(shí)尚尊貴”等項(xiàng)目?jī)r(jià)值。同時(shí)結(jié)合產(chǎn)品效果圖，廣告訴求一目了然。構(gòu)圖極富張力，視覺(jué)沖擊強(qiáng)烈 其他風(fēng)格第叁部分 現(xiàn)階段工作鋪排 售樓平面布局及軟裝修建議售樓中心門

27、頭建議方案一方案二售樓處籌備及物料準(zhǔn)備排期物料設(shè)計(jì)展示 CD封套物料設(shè)計(jì)展示 檔案袋物料設(shè)計(jì)展示 信封物料設(shè)計(jì)展示 手提袋物料設(shè)計(jì)展示 紙杯第一階段廣告推廣鋪排備注：以上報(bào)價(jià)為刊例價(jià)，簽訂合作合同后費(fèi)用另計(jì)；以上報(bào)價(jià)不含售樓處的制作費(fèi)用和配合的物料制作費(fèi)用，此類費(fèi)用會(huì)另外單獨(dú)報(bào)價(jià)：以上鋪排計(jì)劃在執(zhí)行中可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。謝閱！Thanks for viewing9、靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。9月-229月-22Saturday, September 10, 202210、雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。08:28:0008:28:0008:289/10/2022 8:28:00 AM11、以我獨(dú)沈久

28、，愧君相見(jiàn)頻。9月-2208:28:0008:28Sep-2210-Sep-2212、故人江海別，幾度隔山川。08:28:0008:28:0008:28Saturday, September 10, 202213、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。9月-229月-2208:28:0008:28:00September 10, 202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。10 九月 20228:28:00 上午08:28:009月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。九月 228:28 上午9月-2208:28September 10, 202216、行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。2022/9/10 8:28:

29、0008:28:0010 September 202217、做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。8:28:00 上午8:28 上午08:28:009月-229、沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。9月-229月-22Saturday, September 10, 202210、很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。08:28:0008:28:0008:289/10/2022 8:28:00 AM11、成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。9月-2208:28:0008:28Sep-2210-Sep-2212、世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。08:28:0008:28:0008:28Saturday, September 10, 202213、不知香積寺，數(shù)里入云峰。9月-229月