1、謹(jǐn)呈：香港怡安（集團(tuán)）有限公司威聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司渭塘國際珠寶交易中心服務(wù)建議書PART2 我們的網(wǎng)絡(luò)和商戶資源-10【公司介紹、合作品牌、公司案例】PART3 本案的招商服務(wù)內(nèi)容-29【服務(wù)框架、服務(wù)期、各階段服務(wù)內(nèi)容】PART4 合作方式-40【取費(fèi)方式】2PART1 項(xiàng)目初步理解-3【基本情況、項(xiàng)目理解、問題總結(jié)、破局方向】3本案基本情況 項(xiàng)目基本信息 渭塘珍珠營銷區(qū)域項(xiàng)目位置本項(xiàng)目地理位置有較明顯主題、但人流不能支持項(xiàng)目體量。威聯(lián)觀點(diǎn) 總建近10萬平米地上建筑面積體量較大、但營銷對象較為單一，建議利用當(dāng)?shù)乜驮凑{(diào)整定位。威聯(lián)觀點(diǎn)鎮(zhèn)區(qū)、商業(yè)街、珍珠城、娛樂配套項(xiàng)目配套本案人氣在區(qū)域內(nèi)尚佳

2、，但同本案定位客源尚有一定距離。威聯(lián)觀點(diǎn)711、83、84路公交車 交通配套停車及交通尚佳，周邊有人氣基礎(chǔ)、但引入大市客戶尚有難度。威聯(lián)觀點(diǎn)本案項(xiàng)目理解4優(yōu)化產(chǎn)品定位，深化商業(yè)投資價值，嫁接品牌資源，并著力嫁接區(qū)域營銷渠道，是本案營銷力的重點(diǎn)?，F(xiàn)房、基礎(chǔ)配套完備及清晰的產(chǎn)權(quán)規(guī)劃，發(fā)展中的特色產(chǎn)業(yè)資源成為本案投資力達(dá)成的一大重要支撐條件。本案體量較大、對應(yīng)客戶群體較少,區(qū)域仍處于初級發(fā)展階段。但地理環(huán)境及人氣儲備尚有潛力，當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)形成商業(yè)氛圍。項(xiàng)目主題定位客戶較單一、并且尚不能形成規(guī)模，也沒有能在大區(qū)域范圍內(nèi)有效推廣，致使項(xiàng)目無法發(fā)揮主題。本案問題總結(jié)？53、如何嫁接原商圈定位的基礎(chǔ)上，滿足

3、本案的營銷需求？1、本項(xiàng)目如何吸引區(qū)域消費(fèi)者？2、項(xiàng)目規(guī)模較大，如何合理規(guī)劃業(yè)態(tài)，達(dá)成營銷平衡？本案問題總結(jié)？61、本項(xiàng)目如何吸引區(qū)域消費(fèi)者？優(yōu)化項(xiàng)目定位，在當(dāng)?shù)刂閷毟拍罨A(chǔ)上，增加消費(fèi)趨同性品牌。 加強(qiáng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)對當(dāng)?shù)厝藲獾挠吓c提升。增強(qiáng)項(xiàng)目的概念包裝及推廣，適當(dāng)結(jié)合當(dāng)?shù)貐^(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展。在商家引進(jìn)中不斷擴(kuò)大中端品牌的招商范圍，差異化當(dāng)?shù)厣虡I(yè)品牌形象，以專業(yè)的業(yè)態(tài)組合和定價策略吸引商家入駐，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。本案問題總結(jié)？7？ 項(xiàng)目規(guī)模較大，如何合理規(guī)劃業(yè)態(tài)，達(dá)成營銷平衡？建議考慮引入主力店品牌。有號召力的主力商家會對后期的招商和運(yùn)營帶來重要的作用。 建議招商和銷售并行的策略，以增強(qiáng)引入商

4、家對項(xiàng)目的期待。主力店的比例及樓層需要對整個項(xiàng)目進(jìn)行功能調(diào)整，控制，同時在整個項(xiàng)目中進(jìn)行回報測算達(dá)到合理的平衡。項(xiàng)目在選擇確定引入主力店招商或團(tuán)隊(duì)招商的模式后，必須有相對應(yīng)的主題定位。本案問題總結(jié)？83、如何嫁接原商圈定位的基礎(chǔ)上，滿足本案的營銷需求？主力商家定位須明確，以市場特色主題打造項(xiàng)目亮點(diǎn)與在項(xiàng)目附近建成的大體量專業(yè)市場、傳統(tǒng)街區(qū)，形成差異化格局、共享型客源。本項(xiàng)目定位是主題商業(yè)Shopping Mall，因此要在商戶選擇上精確定位，以特色商戶、區(qū)分業(yè)態(tài)來吸引消費(fèi)者。已有商業(yè)集中，體量大，已形成固定消費(fèi)群，需要新興商家和品牌才能刺激消費(fèi)者的轉(zhuǎn)移?？紤]到區(qū)域的成長需要，可以考慮導(dǎo)入能吸引

5、固定客流的主力商家依托建筑和地理的優(yōu)勢，具備市場號召力的品牌將存在較大的生存空間。本案市場形象定位結(jié)合本案交通區(qū)位、周邊配套、市場現(xiàn)狀、未來規(guī)劃以及本身?xiàng)l件，我們大膽提出項(xiàng)目的定位著力點(diǎn)為：主力店模式：中高端品牌折扣店 團(tuán)隊(duì)招商模式：品牌購物+區(qū)域服務(wù)9以特色產(chǎn)業(yè)資源嫁接品牌資源，引發(fā)區(qū)域規(guī)劃的聯(lián)動增值，在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、運(yùn)營時間的利用以及投資價值的增長上形成良性循環(huán)。同時跟周邊的項(xiàng)目形成差異化競爭，利用當(dāng)?shù)厝藲庠鰪?qiáng)區(qū)域服務(wù)能力和特色品牌經(jīng)營。10PART2 我們的網(wǎng)絡(luò)和資源 我們是一家商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)商，為開發(fā)商全程提拱全案策劃、整合營銷、招商運(yùn)營一系列服務(wù)。公司介紹：我們的核心優(yōu)勢？公司介紹：浙

6、江銷售直營公司： 江蘇銷售直營公司：杭州第一分公司 蘇州分公司杭州第二分公司 溫州分公司 紹興分公司諸暨分公司浦江分公司義烏分公司永康分公司 招商策劃運(yùn)營公司：上海公司 公司介紹：系統(tǒng)的營銷服務(wù)體系營銷培訓(xùn)系統(tǒng)流程標(biāo)準(zhǔn)化體系執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化體系營銷策劃系統(tǒng)階段性市場調(diào)研價格策略入市時機(jī)、姿態(tài)調(diào)整廣告策略（主題創(chuàng)意效果監(jiān)控）媒體投放策略推廣費(fèi)用控制銷售策略營銷執(zhí)行系統(tǒng)案場掌控（坐銷）各地銷售公司聯(lián)動（行銷）V客會客戶數(shù)據(jù)開發(fā)我們的營銷系統(tǒng)公司介紹：良好的品牌效應(yīng) 與國內(nèi)外一線知名品牌建立了良好的合作關(guān)系，如：世界500強(qiáng)，全球第二大的酒店品牌豪生國際酒店、亞洲第一大的購物中心菲律賓SM集團(tuán)、FOXTO

7、WN品牌折扣店等。 我公司在蘇州成立了蘇州威聯(lián)豪森酒店管理公司，借勢國際豪生酒店品牌系統(tǒng)，對代理的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目進(jìn)行國際酒店管理和運(yùn)營，對酒店式公寓推出保姆式的管家服務(wù)理念，提升物業(yè)品質(zhì)和增值價值。 公司介紹： V客會俱樂部 威聯(lián)V客會，是會員房產(chǎn)投資的平臺，是經(jīng)過多年的，多項(xiàng)目的房產(chǎn)投資建立的忠實(shí)客戶，認(rèn)可了威聯(lián)所代理的項(xiàng)目價值。是威聯(lián)重要的客戶資源。其中，會員客戶20000余人，VIP客戶8000余人，鉆石客戶3000余人。公司介紹：我們服務(wù)過的客戶公司介紹： 公司成立了威聯(lián)豪森酒店管理公司，借勢國際豪生酒店 品牌系統(tǒng)，對代理的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目進(jìn)行國際酒店管理和 運(yùn)營，對酒店式公寓推出保姆式

8、的管家服務(wù)理念，提升物 業(yè)品質(zhì)和增值價值。公司介紹：H&M百思買 C&A 俏江南 主力店對項(xiàng)目的整體招商起著至關(guān)重要的影響，以下為我們招商成功的主力店。第六空間 ZARA 麻辣誘惑 翠華餐廳 玩具反斗城 我們的網(wǎng)絡(luò)和商戶資源百貨超市Lifestyle我司與各行業(yè)知名品牌經(jīng)營商保持著良好的合作伙伴關(guān)系，在華東地區(qū)向其推薦各類優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。我們的網(wǎng)絡(luò)和商戶資源餐飲健與美寓教于樂我司與各行業(yè)知名品牌經(jīng)營商保持著良好的合作伙伴關(guān)系，在華東地區(qū)向其推薦各類優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。我們的網(wǎng)絡(luò)和商戶資源國際品牌次主力店我司與各行業(yè)知名品牌經(jīng)營商保持著良好的合作伙伴關(guān)系，在華東地區(qū)向其推薦各類優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。我們的網(wǎng)絡(luò)和

9、商戶資源休閑娛樂電子產(chǎn)品服務(wù)我司與各行業(yè)知名品牌經(jīng)營商保持著良好的合作伙伴關(guān)系，在華東地區(qū)向其推薦各類優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。我們的網(wǎng)絡(luò)和商戶資源主要客戶：上海南站地下商業(yè)空間地理位置： 上海南站發(fā)展商： 上海市市政府商業(yè)面積： 總面積13萬平方米 商業(yè)6.6萬平方米項(xiàng)目定位： 第四代SHOPPINGMALL 服務(wù)類型： 市場顧問、項(xiàng)目策劃、設(shè)計咨詢、招商代理主要服務(wù)成果項(xiàng)目定位： 導(dǎo)入人文特色、增強(qiáng)概念性產(chǎn)品參與商業(yè)總體格局、業(yè)態(tài)分布、環(huán)境布置建議、經(jīng)營模式和盈利模式、管理模式的建立、招商方案、項(xiàng)目包裝、推廣方案。上海成功項(xiàng)目案例主要客戶：蓮花國際商務(wù)廣場 地理位置： 上海閔行發(fā)展商： 上海碧恒實(shí)業(yè)有

10、限公司 商業(yè)面積： 總面積9.5萬平方米項(xiàng)目定位： 區(qū)域內(nèi)首屈一指的高檔商業(yè)、辦公、休閑于一 體的大型綜合項(xiàng)目。 服務(wù)類型： 市場顧問、項(xiàng)目策劃、設(shè)計咨詢、招商代理主要服務(wù)成果 商業(yè)業(yè)態(tài)定位，主力店招商引進(jìn) 上海成功項(xiàng)目案例上海2010世博會世博軸商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目定位： “世博軸”是2010年上海世博園區(qū)服務(wù)功能的總樞 紐，長1公里，寬88米， 銜接了上海軌道交通7 號線、8號線、13號線和磁懸浮，是“世界門中 國窗”。主要服務(wù)成果參與世博軸會后商業(yè)開發(fā)的定位和整體策劃上海成功項(xiàng)目案例主要客戶：華鉅金海廣場 地理位置： 泰州人民政府旁核心區(qū)域發(fā)展商： 上海華鉅集團(tuán) 商業(yè)面積： 總面積4.5萬平方米

11、項(xiàng)目定位： 集美食、休閑、娛樂、購物為一體的中高檔大 型都市型休閑廣場。 服務(wù)類型： 市場顧問、項(xiàng)目策劃、設(shè)計咨詢、招商代理主要服務(wù)成果進(jìn)行整體及區(qū)塊調(diào)查，進(jìn)行前期定位分析，形成完整的策劃方案江蘇成功項(xiàng)目案例主要客戶：上海奧特萊斯品牌直銷廣場地理位置： 青浦發(fā)展商： 上海百聯(lián)集團(tuán)、九龍倉集團(tuán) 商業(yè)面積： 總面積11萬平方米項(xiàng)目定位： 以銷售國際國內(nèi)著名品牌折扣商品為主，集休 閑，餐飲和娛樂為一體的大型購物城。 服務(wù)類型： 市場顧問、項(xiàng)目策劃、設(shè)計咨詢、招商代理主要服務(wù)成果參與主題商廈及C區(qū)的餐飲休閑板塊招商（約3萬平方米）的代理招商上海成功項(xiàng)目案例29PART3 本案的服務(wù)內(nèi)容 我們提供全面的

12、商業(yè)服務(wù)30商業(yè)管理招商銷售/代理服務(wù)可行性研究商業(yè)概念市場定位設(shè)計優(yōu)化主力商戶顧問31威聯(lián)上海公司非常榮幸應(yīng)邀為渭塘商業(yè)項(xiàng)目提供全程顧問服務(wù)建議書，我司將運(yùn)用我司在上海市操作項(xiàng)目所積累的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、整合全球商戶資源以及扎實(shí)的本地商業(yè)市場研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合貴司的開發(fā)目標(biāo)，為該項(xiàng)目整體開發(fā)取得最大化之收益，提供全面專業(yè)的商業(yè)服務(wù)。經(jīng)過與貴司的初步溝通，確定雙方合作意向，我司可為貴司提供以下三個階段的服務(wù)內(nèi)容：第一階段：商業(yè)策劃顧問 該部分服務(wù)的總體目標(biāo)是通過對現(xiàn)有城市發(fā)展概況和規(guī)劃、本地商業(yè)市場分析、消費(fèi)者、商家及投資客群的調(diào)研和訪談，深入解析項(xiàng)目所處的社會、商業(yè)環(huán)境，尋找項(xiàng)目價值最大化的商業(yè)發(fā)展

13、空間。評估項(xiàng)目定位與商業(yè)主題，得出有關(guān)該項(xiàng)目的總體商業(yè)經(jīng)營模式、整體市場定位等初步建議，提供具有市場可行性的產(chǎn)品定位、目標(biāo)消費(fèi)群、租戶組合及租金售價預(yù)測等建議。并結(jié)合項(xiàng)目自身的特點(diǎn)協(xié)助業(yè)主形成建筑設(shè)計要點(diǎn)說明書為設(shè)計公司提供市場指導(dǎo)，從財務(wù)角度對租售回報進(jìn)行測算，以期為貴司在項(xiàng)目開發(fā)中的相關(guān)決策提供數(shù)據(jù)參考，最大化項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)價值，將項(xiàng)目開發(fā)成為具有品牌號召力的商業(yè)項(xiàng)目。同時通過第一階段的顧問報告作為項(xiàng)目推廣宣傳營銷的手段之一，達(dá)成商鋪價值提升的目的。我們提供的服務(wù)32一、市場調(diào)查分析政策面、財經(jīng)面分析及對策消費(fèi)品及商業(yè)產(chǎn)品銷售動態(tài)分析競品樓盤調(diào)查分析目標(biāo)客戶需求調(diào)查分析城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)

14、市場分析 商業(yè)項(xiàng)目SWOT分析投資合作咨詢 二、產(chǎn)品規(guī)劃顧問總體規(guī)劃設(shè)計建議消費(fèi)力市場分析 商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略定位案例專題研究 商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)策略研究 規(guī)劃方案的市場評價 租售策略 商業(yè)項(xiàng)目財務(wù)評估 規(guī)劃設(shè)計建議 商業(yè)項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與策略 銷售策略 招商策略、主次力店建議 后期運(yùn)營模式建議 Service Content項(xiàng)目策劃服務(wù)內(nèi)容33 第二階段：代理及營銷顧問階段 通過市場定位結(jié)論配合最優(yōu)化設(shè)計結(jié)論，分階段分期將項(xiàng)目推向市場。制定不同階段相應(yīng)代理營銷策略，為項(xiàng)目的投入市場做好準(zhǔn)備，同期為項(xiàng)目商戶招商做市場推廣，為項(xiàng)目未來的銷售做好市場鋪墊。同時運(yùn)用我司多年的房地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)

15、為業(yè)主提供專業(yè)的顧問服務(wù)，輔助業(yè)主完成租售控制、案場指導(dǎo)、廣告設(shè)計及企劃方面輔助工作，為項(xiàng)目整體入市做好充分準(zhǔn)備。 第三階段：主力店代理階段 主力店租售代理：通過了解零售商的需求，并結(jié)合本項(xiàng)目的定位及自身特點(diǎn)，確定項(xiàng)目四層之主力商戶并在之后的階段保持不斷的接觸與更為深入的了解；通過我司強(qiáng)大的零售商網(wǎng)絡(luò)平臺針對性地、點(diǎn)對點(diǎn)地與目標(biāo)主力商戶接洽，商談技術(shù)及商務(wù)租賃條件，促使主力商戶成功入駐本項(xiàng)目。我們提供的服務(wù)34三、營銷策劃 營銷策略制定 商家定位優(yōu)化及調(diào)整 招商策略及條件制定 招商實(shí)施及推廣方案 協(xié)調(diào)并監(jiān)控合作單位工作 招商組織框架及管理制度建議 招商人員測評 項(xiàng)目市場定位優(yōu)化及調(diào)整 營銷執(zhí)行

16、策略制定 營銷實(shí)施及推廣方案 項(xiàng)目入市營銷執(zhí)行方案 項(xiàng)目價格策略及價格方案四、活動策劃 總體活動策略 活動策劃 代言人活動計劃 主題活動策劃 開盤儀式策劃 房展會及定點(diǎn)展會計劃 SP促銷活動計劃 PR新聞公共關(guān)系計劃 D.D.T直接行銷建議 EV事件活動行銷建議 活動推廣費(fèi)用估算 Service Content商業(yè)招商服務(wù)內(nèi)容35五、商業(yè)招商策劃 商業(yè)營銷模式制定 商業(yè)招商策略制定 商業(yè)招商價格策略 招商優(yōu)惠政策制定 商業(yè)推廣策略 招商相關(guān)文本制定 招商運(yùn)營規(guī)劃 招商活動規(guī)劃 開業(yè)籌備策劃六、招商執(zhí)行 招商人員培訓(xùn) 主力店招商執(zhí)行 招商品牌篩選 招商活動執(zhí)行 招商政策調(diào)整 招商客戶動態(tài)管理 品

17、牌店裝修監(jiān)督 品牌進(jìn)駐督導(dǎo) 開業(yè)活動執(zhí)行 市場商業(yè)情報收集 客戶管理歸檔Service Content商業(yè)招商服務(wù)內(nèi)容 商業(yè)項(xiàng)目階段服務(wù)招商方案確定項(xiàng)目開業(yè)期2010年11月底合同簽署2011年2月底2012年3月2011年8月2011年3月項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程前期策劃顧問2012年6月 年后為期三個月代理及營銷顧問為期六個月獨(dú)家租賃代理（如有）為期十二個月商鋪正式租賃開始主力商戶招租為期九個月全程服務(wù)的不同階段正式開業(yè)入場裝修PS：本案采用團(tuán)隊(duì)招商或主力店招商所需時間基本相同本案前期服務(wù)時間我們提供的服務(wù)37主力店租售代理階段通過了解零售商的需求，并結(jié)合本項(xiàng)目的定位及自身特點(diǎn)，確定目標(biāo)主題零售商，并

18、在之后的階段保持不斷的接觸與更為深入的了解；通過本司當(dāng)?shù)亍鴥?nèi)強(qiáng)大的零售商網(wǎng)絡(luò)平臺，針對性地、點(diǎn)對點(diǎn)地與目標(biāo)零售商接洽，商談技術(shù)及商務(wù)租賃條件，促使零售商成功入駐本項(xiàng)目。明確零售商名單擬定符合定位要求的招商策略與階段性計劃擬定租金方案并負(fù)責(zé)就市場趨勢及其對租金水平的影響，以及適用于該物業(yè)之租約條款等提供最新資料及建議制定整體租賃策略及租賃調(diào)控策略協(xié)助貴司完成招商文件和招商說明資料的制作在與貴司充分商議后確定招商的時序安排在與貴司充分商議后確定招商各個環(huán)節(jié)的具體流程，及與招商相關(guān)的入戶、報建、裝修、開業(yè)等相關(guān)流程結(jié)合市場情況和有關(guān)法律法規(guī)，協(xié)助貴司或貴司指定正式的法律文件負(fù)責(zé)帶看商鋪及說明，并在

19、貴司授權(quán)范圍內(nèi)代表貴司商討租金并努力提高租金負(fù)責(zé)開展及跟進(jìn)租戶，協(xié)調(diào)并落實(shí)租賃條件，協(xié)助簽訂租賃合同就租戶組合、配套設(shè)施等方面提供咨詢服務(wù)擬定品牌招商，市場策略及進(jìn)度，協(xié)助籌備相關(guān)活動就專業(yè)公司提出的內(nèi)部裝修方案及公共區(qū)域的裝修計劃等提出建議協(xié)助發(fā)展商及其管理公司審定租戶提交的各類裝修圖紙及效果圖，從與商場整體環(huán)境的協(xié)調(diào)及統(tǒng)一，兼顧租戶個性特色的角度提供合理建議，并與租戶協(xié)調(diào)解決38PART4 本案的合作方式 我們提供的服務(wù)39鑒于本項(xiàng)目的特殊性以及我司對本項(xiàng)目全程參與的意愿，我司建議將第一與第二階段的工作打包進(jìn)行第一階段商業(yè)前期策劃顧問及第二階段代理營銷顧問（預(yù)計工作時間為6-9個月)）每月顧問費(fèi)用為人民幣5萬元整，收取方式如下：以每月人民幣5萬元整為顧問費(fèi)用，自本階段服務(wù)開始之日起，每個月收取一次，于每個月開始之七（7）天內(nèi)支付。貴司亦可選擇僅提供第一階段服務(wù)（預(yù)計工作時間為3個月），我司取費(fèi)建議為人民幣18萬元整。如最終我司與貴司達(dá)成項(xiàng)目整體獨(dú)家租售代理合作協(xié)議，則此項(xiàng)費(fèi)用可在最終代理費(fèi)用中抵扣，具體抵扣方式雙方另行約定我們提供的服務(wù)40第三階段商業(yè)主力店招商代理服務(wù)（預(yù)計工作時間為6-9個月）代理傭金：1.5個月的月租金或人民幣150元每平方米建筑面積（兩者取