1、萬達商管運作模式：組織結(jié)構(gòu)|薪酬核查|管理職責萬達企業(yè)將所有業(yè)務領(lǐng)域一致劃分為項當先期、中期、后期三個階段，分別由相應專業(yè)部門進行管理。一、萬達企業(yè)整體架構(gòu)萬達采用高度集權(quán)化的管控模式，除部分工程管理和銷售推行放在地域企業(yè)，其他大部分職能由企業(yè)總部牢牢把控。萬達企業(yè)的組織架構(gòu)依照業(yè)務的發(fā)展流程，將所有部門劃分入項目前、中、后期三個部分。一個總裁負責先期的拿地、規(guī)劃設計、招商；一個總裁只管施工，達到快速一致的工廠化速度；一個總裁負責商業(yè)管理、院線、百貨的管理。二、萬達商管組織架構(gòu)三、萬達招商營運中心架構(gòu)四、萬達商管項目經(jīng)營管理萬達商管之項目經(jīng)營管理，包括項目經(jīng)營解析（現(xiàn)金流解析）、項目經(jīng)營決策文

2、件、項目經(jīng)營管理責任書、項目獎金核查、項目年度核查、獎金分配方案6大方面，其中細化內(nèi)容包括每一事項的時間要求、責任部門、上報內(nèi)容、流程要求與履行提示等。1、時間要求新項目：項目摘牌后30天內(nèi)老項目：每季度首月10日前進行校正，每半年會審一次責任部門股份企業(yè)計劃部牽頭組織、營銷部、財務部、成本控制部配合；項目企業(yè)財務部負責部門、其他部門配合。上報內(nèi)容：項目現(xiàn)金流解析表、開發(fā)計劃表（包括重點節(jié)點、面積指標、成本收益）、銷售計劃及回款分解表、工程成本明細表。流程要求計劃部（發(fā)出指令）項目企業(yè)（編制計劃表依照計劃表形成銷售計劃表、工程成本明細表、現(xiàn)金流表）項目企業(yè)財務部匯總計劃部計劃部組織營銷部、財務

3、部、成本控制部聯(lián)合會審反響建議并項目企業(yè)對口部門更正更正并匯總至項目企業(yè)財務部最后定稿OA上報股份企業(yè)計劃部組織財務部、營銷部、成本控制部匯總形成各項目開盤前及經(jīng)營期內(nèi)資本平衡解析表報告2、項目經(jīng)營決策文件項目經(jīng)營期時間要求：簽訂決策文件20天前審察部門：項目簪理中心計劃部上報內(nèi)容：項目整體經(jīng)營期（用于財務稅費測算）和項目分期經(jīng)營期（用于項目獎金測算）項目整體經(jīng)營期：計劃開始時間：原則上為動工前6個月，如摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓達成至動工的時間不到半年，則以摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓達成時間為準，如摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓達成至動工的時間高出6個月，則以動工前6個月為經(jīng)營期開始時間。計劃結(jié)束時間：本期最后一個單體竣工查收后六

4、個月之內(nèi)。（如項目企業(yè)經(jīng)研究銷售或結(jié)算等事宜可能影響計劃結(jié)束時點，經(jīng)計劃部贊同并請示股份企業(yè)領(lǐng)導后，則結(jié)束時點可進行調(diào)整）。流程要求：項目企業(yè)財務部牽頭編制項目企業(yè)領(lǐng)導班子會簽計劃部審察項目管理中心總經(jīng)理主管項目副總裁計劃部轉(zhuǎn)發(fā)達務部項目基本獎金測算時間要求：簽訂決策文件前10天前置條件：項目經(jīng)營期已確認；項目目標成本已確認并已形成投資計劃表；項目企業(yè)成本控制部按經(jīng)營性物業(yè)和銷售性物業(yè)（分期）分拆投資計劃表（項目最后結(jié)算時分攤原則應與分拆計劃表的分攤依照一致）；責任部門：項目管理中心計劃部。流程要求：目標成本確認并形成投資計劃表（成本控制部）項目企業(yè)成本部分拆投資計劃表股份企業(yè)成本控制部確認計

5、劃部編制基本獎金方案轉(zhuǎn)股份企業(yè)成本控制部經(jīng)營決策文件時間要求：項目首期開盤前1個月前置條件：項目經(jīng)營期確認、項目面積指標確認、項目目標成本確認、項目銷售收入確認、項目基本獎金方案責任部門：股份企業(yè)成本控制部履行提示：由項目管理中心計劃部負責確認本期經(jīng)營期及相關(guān)內(nèi)容并抄送股份企業(yè)財務部、本控制部，便于復核花銷與稅金及草擬決策文件；成項目管理中心營銷部負責把贊同的銷售價格抄送股份企業(yè)財務部和成本控制部，本控制部負責將復核達成的目標成本抄送股份企業(yè)財務部；成股份企業(yè)財務部負責將復核達成的花銷及稅金抄送股份企業(yè)成本控制部；項目企業(yè)分別與規(guī)劃院、營銷部、成本控制部和財務部溝通確認經(jīng)濟技術(shù)指標、銷售價格、

6、目標成本、花銷及稅金后，將所有經(jīng)營決策文件的相關(guān)附件及風險提示上報股份企業(yè)成本控制部；在“項目經(jīng)營決策文件”贊同后2個工作日內(nèi)，股份企業(yè)成本控制部需將相關(guān)資料抄送計劃部并進行交底，計劃部將依照贊同的決策文件負責審察項目經(jīng)營管理責任書。流程要求：項目企業(yè)總經(jīng)理股份企業(yè)成本控制部組織規(guī)劃院、計劃部、營銷部、財務部、審計部會審一項目管理中心總經(jīng)理分管項目、財務、成本副總裁總裁董事長五、萬達商管各部管理職責1、萬達商管企業(yè)管理職能1）負責向企業(yè)供給投資興建萬達廣場的支持信息；2）參加萬達廣場主力店、非主力店、公共地域房產(chǎn)技術(shù)條件中與后期經(jīng)營、管理相關(guān)的部分的設計，并負責向規(guī)劃研究院供給萬達廣場中步行街

7、部分、物業(yè)管理用房部分、配套的停車場、廣告位的設計界線條件；3）負責系統(tǒng)內(nèi)所屬企業(yè)的的工商登記管理和檔案的成立于平常管理工作；4）負責萬達廣場的先期創(chuàng)立花銷、招商推行花銷、平常營運成本（含物業(yè)管理費）的測算和報審；5）負責步行街商鋪租金市場調(diào)研；6）負責組建各在建萬達廣場的商管企業(yè)；7）負責在建萬達廣場的非主力店招商的組織管理；8）負責入駐商家的物業(yè)管理合同的談判和簽訂（主力店和非主力店）；9）負責組織萬達廣場的營運接收；10）負責指導和督促各地萬達廣場設施設施移交；11）負責萬達廣場開業(yè)的策劃和組織推行；12）負責指導、核查各地商管企業(yè)平常招商、營運、物業(yè)管理工作；（13）負責各地萬達廣場各

8、項收入收繳工作督查核查；14）負責看守和核查各地萬達廣場的安全工作；15）負責企業(yè)商業(yè)管理品牌的的建設和保護；16）負責商業(yè)管理系統(tǒng)的財務核算、資本管理；17）負責商業(yè)管理系統(tǒng)的企業(yè)文化建設；18）負責商業(yè)管理系統(tǒng)的團隊建設和制度建設；19）配合款待企業(yè)安排的的投資人的參觀款待工作。2、萬達商管企業(yè)招商中心職責1）負責擬定企業(yè)商管企業(yè)招商、市場檢查、商業(yè)規(guī)劃等相關(guān)管理制度及規(guī)范，指導各地商管企業(yè)成立招商管理規(guī)范并督查履行；2）負責草擬和提報新建萬達廣場步行街的定位、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金收益報告；3）依照企業(yè)贊同的的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及租金指標，組織擬定新項目招商方案、招商計劃及時間進度計劃，

9、對整個招商籌備工作過程進行督查管理，并保障整體招商工作準時、按質(zhì)達成；4）依照各相關(guān)部門供給的步行街商戶經(jīng)營數(shù)據(jù)及建議，對商戶經(jīng)營情況進行解析，為萬達廣場的商戶調(diào)整供給依照；5）負責指導各地商管企業(yè)萬達廣場步行街商鋪調(diào)整計劃；審察招商指標并核查達成情況；審察商鋪租借合同并檢查履行情況；6）負責各萬達廣場廣告位的招商及招招標管理工作；7）責對各地商管企業(yè)招商人員進行專業(yè)培訓和績效核查；8）負責協(xié)助人力資源部對各地商管企業(yè)主管以上招商人員的招聘、轉(zhuǎn)正、晉升、降級等提出建議；（9）負責成立商戶信息數(shù)據(jù)庫，并進行平常補充、完滿、更新；10）負責次主力店和連鎖品牌商戶的戰(zhàn)略合作商務洽談并簽訂締盟協(xié)議，為

10、項目招商供給商戶資源保障；11）跟進相關(guān)行業(yè)發(fā)展變化，如期提交行業(yè)發(fā)展報告，為企業(yè)及企業(yè)商管企業(yè)決策供給信息和建議；組織和推動企業(yè)商管企業(yè)與招商相關(guān)的合同、協(xié)議的標準化工作。3、萬達商管企業(yè)營運中心職責1）負責擬定和完滿萬達廣場營運管理的相關(guān)管理制度和標準；2）保證各地商管企業(yè)成立營運管理規(guī)范并對履行情況進行督查；3）營運決策信息系統(tǒng)的成立與管理，負責匯總、解析營運數(shù)據(jù)，依照經(jīng)營情況提出招商調(diào)整、營銷策劃活動、經(jīng)營環(huán)境改進和提升計劃；4）睜開市場檢查與研究，解析和認識市場的發(fā)展和廣場的競爭環(huán)境；5）依照內(nèi)部營運數(shù)據(jù)的解析和外面環(huán)境的調(diào)研，明確萬達廣場的定位，擬定業(yè)態(tài)規(guī)劃與品牌組合方案，并推行商

11、鋪和租金調(diào)整；6）營銷策劃管理，參加擬定年度營銷策劃方案和計劃，組織和推行營銷策劃活動，進行營銷企劃活動的追蹤與評估；7）經(jīng)營規(guī)范的管理，一致廣場的經(jīng)營規(guī)范，提升廣場的經(jīng)營形象；8）經(jīng)營環(huán)境管理，保證廣場內(nèi)外環(huán)境的酣暢度，提升廣場的凝聚力；9）客戶關(guān)系管理，包括商戶關(guān)系和業(yè)主關(guān)系，成立優(yōu)異友善的經(jīng)營氛圍；10）顧客服務管理，成立顧客服務系統(tǒng)并督查履行；11）公共關(guān)系管理，包括政府、媒體、社區(qū)和周圍社團的關(guān)系，成立優(yōu)異的外面經(jīng)營環(huán)境；12）人員管理，負責營運人員和營業(yè)員的平常管理，負責營運人員相關(guān)專業(yè)知識、技術(shù)和能力的培訓和發(fā)展；13）多種經(jīng)營的管理，負責多種經(jīng)營的規(guī)劃、估量、招商、平常營運稽核

12、與多種經(jīng)營商戶信息的保護和管理；14）廣告位的經(jīng)營與管理，負責廣告位的規(guī)劃、估量與平常經(jīng)營，保證廣告經(jīng)營的整體形象和安全；15）負責企業(yè)相關(guān)政策的落實，保證各地商管企業(yè)返租租金、扶場金政策正確合理使用；16）負責新場開業(yè)先期營運相關(guān)準備，保證新開發(fā)廣場正常、順利開業(yè)；17）共同物管、工程、行政等部門進行財富管理，保證廣場的安全、牢固，實現(xiàn)廣場的保值與增值；18）負責萬達廣場房屋租金、停車場收入、廣告位租金、物業(yè)代理費、代收代繳能源費、（19）多種經(jīng)營收入等收費管理制度、工作流程、業(yè)務標準的擬定；20）負責各地萬達廣場房屋租金、各項花銷標準的核查、履行標準的核查，以及統(tǒng)計匯總工作，如期供給數(shù)據(jù)報

13、表；21）負責各地萬達廣場房屋租金、各項花銷繳收計劃的擬定，及時向企業(yè)財務部編報租金到賬計劃，向企業(yè)投資部編報未來年度租金收入展望；22）協(xié)助已轉(zhuǎn)讓項目的租金收繳工作，負責與業(yè)主及其代理人的溝通協(xié)調(diào)，督導、協(xié)調(diào)各地商管企業(yè)配合受租工作；23）負責各地萬達廣場房屋租金、停車場收入、物業(yè)管理費指標的擬定與核查工作；組織相關(guān)收費減免政策的審察工作；24）負責督導、核查各地商管企業(yè)多種經(jīng)營、廣告位經(jīng)營的收費管理、合同履行、指標核查工作；25）負責各地萬達廣場房屋租金、各項收費的信息收集、整理和綜合解析，評定商家履約情況，如期進行信譽評估，形成解析報告；26）負責評定各地商管企業(yè)收租收費工作。4、萬達商

14、管企業(yè)質(zhì)量管理部職責1）協(xié)助各地商管企業(yè)漸漸完滿目前現(xiàn)行三標一體化制度的可行性，督查、檢查各地商管企業(yè)對企業(yè)企業(yè)制度的落實情況；2）負責對各地商管企業(yè)開業(yè)后的整體管理工作進行如期督查檢查，對各地商管企業(yè)提出的和檢查中發(fā)現(xiàn)的管理過程中影響質(zhì)量的問題記錄并遞交相關(guān)部門跟進；3）負責以保障安全和項目質(zhì)量為出發(fā)點，如期對歷次發(fā)現(xiàn)的問題追蹤解決結(jié)果，核實落實情況，提交企業(yè)領(lǐng)導后抄送相關(guān)部門進行整改并如期復查。對檢查的問題重點跟進，配合各地商管企業(yè)商議整改方案，對重點問題進行復查；4）負責審批，指導各地商管企業(yè)質(zhì)量管理工作報告、計劃，督查各地商管企業(yè)質(zhì)量管理工作落實。督促各地項目企業(yè)的自查和不合格問題的改

15、進，協(xié)助各地企業(yè)提升資深檢查力度和水平；5）負責總結(jié)各地商管企業(yè)質(zhì)量管理工作經(jīng)驗，有利于提升各地商管企業(yè)的經(jīng)驗經(jīng)過企業(yè)商管企業(yè)進行推行；6）負責質(zhì)量管理主要培訓工作的推行，收集供給相關(guān)質(zhì)量管理提升的培訓案例或培訓資料供給給各地商管企業(yè)；整理檢查工作中發(fā)現(xiàn)的共性問題隨和的經(jīng)驗做法，編制培訓資料督促各地商管企業(yè)學習；7）負責依照每個月檢查問題匯總，列出下階段工作重點和重點跟進的項目，協(xié)召企業(yè)商管企業(yè)相關(guān)部門進行集中檢查；協(xié)助各地商管企業(yè)進行如期評估影響質(zhì)量管理因素，指導編制整改方案；8）負責對提升各地商管企業(yè)管理質(zhì)量有利的方案或計劃協(xié)召企業(yè)商管企業(yè)各部門配合工作。5、萬達商管企業(yè)物業(yè)管理部職責1）

16、督查、指導、檢查各地商管企業(yè)保潔、消殺防疫和綠化等工作睜開，成立規(guī)范有效的環(huán)境管理模式，努力創(chuàng)建干凈、結(jié)尾、雅觀、酣暢的居住、辦公及購物娛樂環(huán)境；2）督查、指導、檢查各地商管企業(yè)成立和推行有效的消防管理制度，保證消防管理組織網(wǎng)絡敏感、靈便、嚴實；保證消防責任、重點防火部位清楚；保證消防設施設施配置規(guī)范、分布情況明細；保證消防設施及器材性能優(yōu)異，運行可靠；保證各地萬達廣場處于消防安全運行狀態(tài)；3）督查、指導、檢查各地商管企業(yè)成立并推行有效的安保服務方案，合理設置保安值守崗位，及時除掉各項安全隱患；成立突發(fā)事件方案管理模式，保證發(fā)生突發(fā)事件時能及時、有效對付；4）督查、指導、檢查所管轄住處、寫字樓物業(yè)供給標準化物業(yè)管理服務，創(chuàng)建優(yōu)異的居住和工作環(huán)境，做好萬達品牌保護和物業(yè)的保值、增值工作；5）指導、審察各地商管企業(yè)與業(yè)主擬定和簽訂的住處、寫字樓等銷售物業(yè)及商戶的物業(yè)管理服務合約；負責主力店物業(yè)服務合同的談判及簽約；參加審察主力店租借合同；對各地商管企業(yè)如期睜開合同及法律相關(guān)知識