1、16/16美聯(lián)深圳xx物業(yè)分析地產(chǎn)投資的廣義概念包括自住與投資。本報告旨在為那些有投資意向卻尚未入市的地產(chǎn)投資者提供決策參考。 一美聯(lián)深圳xx物業(yè)樣本介紹 （一）選取意義 目前，我國觀看一個都市的樓價走勢，差不多上差不多上通過對不同時期一手樓盤的平均價格進行比較。而各都市平均樓價的統(tǒng)計方法一般差不多上以當月（季或年）一手樓盤成交總銷售額除以總銷售面積而得。然而這就牽涉到兩個問題：其一，每個時期的一手樓盤是不同的，假如想比較今年和去年的平均樓價，就仿佛用今年的梨價跟去年的蘋果價相比較一樣，比較的基礎(chǔ)本身就缺少一致性；其二，每個時期一手樓盤的檔次結(jié)構(gòu)和區(qū)域結(jié)構(gòu)也是不同的，假如不對這種結(jié)構(gòu)差異進行修

2、正，得出的樓價將會有一定的誤導性。而且近些年來，房地產(chǎn)產(chǎn)品的升級換代專門快，中高檔樓盤比例差不多遠遠高于前幾年，依照常用的計算方法，全市均價走高也是正常只是的。因此常用的均價計算方式，往往會得出簡單的結(jié)論。 在香港，各房地產(chǎn)機構(gòu)對樓價指數(shù)的計算差不多上差不多上采取基于二手樓盤成交的方法。比如，美聯(lián)物業(yè)（1200）樓價指數(shù)確實是在整個香港地區(qū)選取一定數(shù)量的具有代表意義的xx屋苑，然后統(tǒng)計這些樓盤的每月二手房成交記錄，再適當修正計算出一個當月平均樓價： 從那個公式來看，香港關(guān)于房地產(chǎn)平均價格的計算與國內(nèi)專門相近，但需要指出的是： 首先，香港房地產(chǎn)價格的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是直接來源于商品房的成交價格；其次，房

3、地產(chǎn)市場的縱向比較的時候，由因此采納某個具體小區(qū)的二手房進行的價格分析，可特不直觀地了解某個區(qū)域甚至某個小區(qū)商品房價格波動的情況。 目前，我國一些房地產(chǎn)市場較發(fā)達的大都市二手房交易日趨活躍，二手房交易所占比重越來越大。從純學術(shù)的角度，我們設(shè)想，能否在香港樓價統(tǒng)計方法的基礎(chǔ)上，在每個屋苑內(nèi)查找或設(shè)置一個“基準”單位，來代表該樓盤在某一時期最一般情況下的價格，使該單位的價格能夠?qū)ｉT好的代表該樓盤總體的價格變動趨勢，任何該樓盤的成交都應該以該基準單位為基礎(chǔ)進行修正和折合。如此能夠消除因每月成交樣本本身的區(qū)位、質(zhì)量、價格等方面的差異而造成的該樓盤整體樓價狀況的偏差，將因個不因素造成的樓價指數(shù)的波動幅度

4、降至最低。 （二）選取標準 美聯(lián)市場研究部在深圳范圍內(nèi)，依據(jù)樓盤區(qū)域、類型、客戶構(gòu)成、交易頻率（包括租售）等指標對二手樓盤精心篩選，選取典型物業(yè)，選入美聯(lián)xx物業(yè)數(shù)據(jù)庫。它們的盈利能力往往代表了市場上同質(zhì)樓盤的水平。 （三）樣本分布 依照本報告的寫作目的，選取了深圳成熟片區(qū)里的成熟物業(yè)，即美聯(lián)深圳xx物業(yè)數(shù)據(jù)庫中的部分物業(yè)。樣本選取的時刻段：2005年1月-2006年3月，共15個月。 二xx物業(yè)成交單價與租金分析 （一）xx物業(yè)成交單價分析 1、區(qū)域成交單價分析 (1)羅湖區(qū)增值水平有限，樣本價格普遍出現(xiàn)微跌 整體來看，羅湖區(qū)的住宅價格走勢相對穩(wěn)定。緣故有二：首先，由于羅湖區(qū)存在大量的外銷樓

5、盤，在香港置業(yè)者的阻礙下，其價格的絕對值歷年來一直處于相對較高的位置，平均成交價格一直在8000元/平方米左右徘徊。其次，由于近年來羅湖區(qū)新盤推出量較小，該區(qū)樓盤的價格與折舊相當。但這種情況會隨著新盤推出而改變，以“百仕達花園”為例，其成交均價在2006年1月之后“百仕達四期”入市之后出現(xiàn)了大幅上漲，一度達到了10055.1元/平方米的高價。 注：圖中的虛線是趨勢線，下同。 (2)2005年下半年福田、南山兩區(qū)樓盤價格上漲明顯 美聯(lián)xx物業(yè)統(tǒng)計顯示，關(guān)內(nèi)的福田、南山兩區(qū)的物業(yè)價格上漲幅度較為明顯。這兩區(qū)也是深圳一手房價上漲較快的區(qū)域。一手價格的快速上漲，刺激了二手樓市的購買需求，進而促使二手樓

6、市價格上漲。從南山的華僑城以及南山中心區(qū)等片區(qū)所選取的物業(yè)價格走勢上看，在過去的1年內(nèi)均出現(xiàn)了20以上的漲幅，其中漲幅較為明顯的時刻段在05年9月之后。以“鈺龍園”為例，從其二手成交價格起伏能夠看出其強勁的漲勢，平均每月上漲幅度在150元/平方米以上。 (3)關(guān)外樓市漲幅平緩，近期價格上漲明顯 以“國展苑”為例，其成交價格從05年1月至06年3月，平均每月漲幅差不多維持在30元/平方米以內(nèi)，漲幅比較平緩。隨著05年片區(qū)內(nèi)的一些新盤如“可園”以及“桂芳園7期”紛紛入市，直接帶動了二手價格的上漲。 2、物業(yè)類型價格分析 (1)高檔住宅漲幅明顯 從“東?；▓@”的成交價格走勢能夠看到，05年1月至今價

7、格呈現(xiàn)較大起伏，從長期走勢上看則可看到強勁的走勢，平均每月上漲額度均在550元/平方米左右，平均漲幅達到12.7，特不是在05年11月份之后，其價格開始出現(xiàn)明顯的波動，一度達到19696.9元/平方米。進入2006年以來，其價格變化較為平穩(wěn)，但漲幅依舊明顯。 (2)一般住宅漲幅相對平緩 在市場前景較好的情況下，一般住宅成交價格穩(wěn)定上漲，較高檔住宅平穩(wěn)，并可不能因為市場的因素出現(xiàn)大幅的波動，要緊是由于一般住宅價格基數(shù)相對較低。以海濱廣場為例，平均每月的漲幅在7左右。 （二）xx物業(yè)租金分析 為便于分析和比較，本研究部將所有的租金數(shù)據(jù)均調(diào)整為每月單位面積上的租金，稱之為單位租金（下同）。便于考察某

8、個物業(yè)整體租金狀況，還能夠?qū)ν晃飿I(yè)不同時期的租金及同一時期不同物業(yè)的租金進行比較分析。通過對篩選出來的xx物業(yè)的單位租金分析，發(fā)覺如下特點： 1、單位租金區(qū)域分析 (1)南山、龍崗的xx物業(yè)單位租金呈現(xiàn)明顯的漲勢 以南山的僑洲花園為例，單位租金從2005年月份的17元，漲到了今年月份的35.2元，漲幅超過了100%（所講的單位租金漲跌幅均指對應樣本所選取的整個時刻段的漲跌幅，而非單位租金的月均漲跌幅）。對此明顯的漲勢，本研究部認為：首先，南山和龍崗兩區(qū)工廠較多，擁有大量的暫住人口，同時可憑借低租金吸引部分羅湖和福田的租客；其次，南山和龍崗的租金波動范圍小、基數(shù)低。南山的單位租金的波動范圍在2

9、0-40元之間，而龍崗的單位租金范圍就更小更窄，在10-20元之間，使得這兩個區(qū)域的樓盤單位租金有了上漲的可能。 (2)羅湖和福田的xx物業(yè)的單位租金走勢就顯得參差不齊 位于羅湖和福田的高檔物業(yè)的單位租金差不多上都呈跌勢，比如：福田的萬科金域藍灣，其跌幅就高達30%。而這些區(qū)域的一般xx物業(yè)卻呈現(xiàn)出漲勢，比如羅湖的新港鴻花園，其漲幅也達到30以上，福田的海濱廣場的漲幅也將近30。對此，美聯(lián)物業(yè)研究部認為：羅湖和福田的區(qū)域附加值增加，房價走高，買賣成交增加，抑制了高端租賃需求。而一般住宅有廣泛的客戶群，租賃需求增加，推高了租金。 (3)寶安區(qū)商品房出租成交相對較少 緣故有二：(1)有出租案例樓盤

10、的單位租金與南山相當，這無法吸引關(guān)內(nèi)租客；(2)寶安暫住人口較多，要緊集中在職工宿舍和農(nóng)民房里。 2、單位租金的物業(yè)類型分析 (1)高檔樓盤的單位租金整體呈跌勢 比如上文提到的萬科金域藍灣、東?；▓@期、百仕達一、二期這三個高檔物業(yè)的平均單位租金跌幅就達30左右。這要緊是因為高檔物業(yè)在深圳同質(zhì)產(chǎn)品趨多，客戶可購買的選擇較多；另外高檔物業(yè)租賃需求的增長遠遠比不上供應增長的速度，對深圳房地產(chǎn)開發(fā)來講，這是一個警示信號。比如東海花園期，其最低的單位租金就在60元以上，而在2005年4月的出租案例，其單位租金更是高達110元；還有萬科金域藍灣和百仕達的單位租金也都在40元以上。 (2)一般樓盤的單位租金

11、呈現(xiàn)明顯的升勢 僑洲花園、海濱廣場、新港鴻花園、鈺龍園等中檔物業(yè)的單位租金均呈漲勢，尤其是僑洲花園的單位租金漲幅高達100，還有龍崗的國展苑和龍珠花園也一樣表現(xiàn)出明顯的漲勢，漲幅為40。一方面講明深圳住宅的需求比較強勁；另一方面也暗示，由于房價高企，許多消費者以租代買。 三xx物業(yè)預期投資回報率分析 本報告中所指的投資回報率，指的是預期投資回報率，即物業(yè)的某一時刻節(jié)點的單位年租金與單位價格的比值。關(guān)于尚未入市的投資者，這種計算方法也許更具指導意義。 （一）投資回報率區(qū)域分析 依照各區(qū)域xx物業(yè)的投資回報率分析，有以下特點： 1、羅湖區(qū)回報率差不多持平，有下降的趨勢 以百仕達花園的平均投資回報率

12、為例，從2005年2月至今其回報率盡管有一定起伏，但處于一種差不多持平的態(tài)勢。自05年12月百仕達東郡入市后，其價格出現(xiàn)了較大的漲幅，而其租金面對這種刺激有一定的滯后反應，造成了目前短期的投資回報率的下降，依照目前的情況，這種下降的趨勢可能會持續(xù)到2006年5月份之后。 2、福田區(qū)預期投資回報率全面下跌，租金漲幅不如價格 福田區(qū)所選取的xx物業(yè)的投資回報率分析顯示，本區(qū)樓盤的租金上漲幅度相對價格較小，投資回報率出現(xiàn)了全面下跌。而關(guān)于一些品牌物業(yè)如東海花園則出現(xiàn)了租金下跌、價格上漲的局面，此消彼長更是造成了其投資回報率的下跌。美聯(lián)xx物業(yè)的分析警示，福田區(qū)的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定的泡沫，但目前泡沫

13、程度較小。本研究部提醒投資者慎重入福田樓市。 3、南山及關(guān)外投資回報率穩(wěn)定上揚 以位于華僑城片區(qū)的僑城豪苑為例，該樓盤的投資回報率處于平穩(wěn)上漲的狀態(tài)。從目前的情況上看，南山及關(guān)外樓盤的投資回報率尚有進展的空間。 （二）投資回報率的物業(yè)類型分析 1、高檔物業(yè)的預期投資回報率呈現(xiàn)明顯的下跌行情 這要緊是因為其價格呈漲勢和單位租金走勢呈跌勢，導致其投資回報率呈現(xiàn)看跌走勢。比如東?；▓@的預期投資回報率就明顯走低，由高點的12%跌到目前的4.7%，下降7個百分點。類似高檔物業(yè)出現(xiàn)相同征兆，提示高檔物業(yè)也許存在一定的泡沬。由于這類物業(yè)本身的價值比較大，需要的投資資金多，美聯(lián)研究部建議在預期投資回報率看跌的

14、時候，不適合做長線，應適時出手。在單位租金和預期投資回報率看跌的雙重壓力下，高檔物業(yè)的價格在今年下半年可能會見頂。 2、一般物業(yè)因區(qū)域不同，其預期投資回報率走勢漲跌互現(xiàn) 羅湖和福田的一般物業(yè)呈現(xiàn)微弱跌勢。由于隨著去深圳樓價的快速上漲而過快上漲，盡管租金亦有所上漲，但無法跟上價格的漲勢，從而拉低其預期投資回報率，使其呈現(xiàn)下跌走勢。比如海濱廣場，在去年月到今年月之間，其價格除了今年月有所下調(diào)外，其它月份一起都在漲，而單位租金從去年月到今年月，一直在24-27元之間徘徊，走勢甚是平穩(wěn)。經(jīng)這一比較，其預期投資回報率從去年月6.5的高點跌到目前的4.9%就不足為怪了。 而南山及關(guān)外龍崗的中低檔物業(yè)的預期投資回報率卻展現(xiàn)出喜人的升勢。而且這些中低檔物業(yè)有一個共同的特點，確實是價格和單位租金均呈現(xiàn)升勢。這一情形表明南山及關(guān)外的市場還比較健康，因此最適合投資者胃口。 四總結(jié)與結(jié)論 通過對美聯(lián)深圳xx物業(yè)的價格走勢、單位租金走勢及其預期投資回報率的分析，得出如下結(jié)論： 1、羅湖物