1、PAGE PAGE 8 商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書的法律效力樓市中購(gòu)房定金糾紛一直高居眾多投訴之榜首，而該糾紛產(chǎn)生的最主要原因就是在簽約購(gòu)房合同之前要簽一份認(rèn)購(gòu)書并交納數(shù)額不菲的定金，如買受人不能在出售人限制的期限內(nèi)與其簽約購(gòu)房合同，則出售人有權(quán)沒收定金。筆者就該認(rèn)購(gòu)書的法律效力及其存在意義在此作一番探討。第一，筆者以為認(rèn)購(gòu)書是一種雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上簽約的預(yù)約合同，具有法律效力，其存在也符合我國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)定。按照民法理理論，合同可可分為本約和和預(yù)約。預(yù)約約是指當(dāng)事人人雙方約定將將來(lái)訂立一定定合同的合同同，將來(lái)應(yīng)當(dāng)當(dāng)訂立的合同同稱為本約約，而約定定訂立本約的的合同，稱為為預(yù)約。在在預(yù)約中，本本合同在預(yù)

2、約約成立時(shí)尚未未成立，預(yù)約約合同的成立立和生效，僅僅僅只是使當(dāng)當(dāng)事人負(fù)有將將來(lái)要訂立本本合同的義務(wù)務(wù)。兩者之間間具有不同的的性質(zhì)和法律律效力，不能能混淆。預(yù)約約合同當(dāng)事人人的義務(wù)是訂訂立本合同，所所以，當(dāng)事人人一方只能請(qǐng)請(qǐng)求對(duì)方訂立立合同，而不不能依預(yù)約的的本合同內(nèi)容容請(qǐng)求對(duì)方履履行。認(rèn)購(gòu)書的成成立與生效只只是對(duì)當(dāng)事人人在可預(yù)見的的期限內(nèi)有簽簽約購(gòu)房合同同的義務(wù)，其其本認(rèn)購(gòu)書書簽約之日起起十日內(nèi)正式式簽約，只只是預(yù)售人向向買受人發(fā)出出了在十天內(nèi)內(nèi)其有簽訂購(gòu)購(gòu)房合同的義義務(wù)，而不是是向買受人發(fā)發(fā)出簽訂購(gòu)房房合同的要約約。約定在一一定時(shí)期內(nèi)有有簽約購(gòu)房合合同的義務(wù)，只只是對(duì)一個(gè)后后啟簽約行為為來(lái)時(shí)

3、要有簽簽約意圖的約約束，而不是是對(duì)將來(lái)要簽簽約的內(nèi)容進(jìn)進(jìn)行先期肯定定。因此，筆筆者認(rèn)為，認(rèn)認(rèn)購(gòu)書其實(shí)是是一份預(yù)售人人向買受人發(fā)發(fā)出的訂立本本合同的預(yù)約約，屬于債權(quán)權(quán)合同，適用用一般合同法法的規(guī)則。簡(jiǎn)簡(jiǎn)單地說(shuō)，某某人簽約了認(rèn)認(rèn)購(gòu)書，只要要其在規(guī)定的的期限內(nèi)根據(jù)據(jù)認(rèn)購(gòu)書的條條款去和預(yù)售售人洽談購(gòu)買買的具體事宜宜，即可認(rèn)為為買受人已經(jīng)經(jīng)履行了義務(wù)務(wù)，至于是否否洽談成功并并簽訂合同則則是另一新的的合同事宜了了。另有觀點(diǎn)認(rèn)認(rèn)為，預(yù)約是是一種附期限限的民事法律律行為。所謂謂附期限的民民事法律行為為，是指當(dāng)事事人在法律行行為中規(guī)定一一定的期限，把把期限的到來(lái)來(lái)作為法律行行為生效和失失效的根據(jù)。從從表面上看，

4、本認(rèn)購(gòu)書簽簽約之日起十十日內(nèi)正式簽簽約，這似似乎約定了一一段合同正式式生效的時(shí)間間。但實(shí)際上上并不以然。因因?yàn)樵诟狡谙尴藓贤校虾贤呀?jīng)成立立，只是因?yàn)闉楫?dāng)事人在合合同里約定了了在一定時(shí)期期，在該期限限到來(lái)后合同同才生效。但但在認(rèn)購(gòu)書簽簽約之時(shí)，當(dāng)當(dāng)事人之間根根本沒有成立立正式的購(gòu)房房合同關(guān)系，故故也就無(wú)所謂謂附期限的合合同了。其實(shí)，在現(xiàn)現(xiàn)實(shí)生活中，類類似認(rèn)購(gòu)書的的預(yù)約合同是是經(jīng)?；模缛绾炗啅V告合合同時(shí)需要預(yù)預(yù)約廣告版面面、想投資證證券業(yè)務(wù)的則則需要預(yù)約開開戶、讀者預(yù)預(yù)約借閱熱門門圖書、預(yù)約約專家看病、商商人在洽談投投資之前的預(yù)預(yù)約面談等等等，其法律性性質(zhì)其實(shí)與認(rèn)認(rèn)購(gòu)書是一樣樣的，都是為

5、為后一個(gè)正式式合同的預(yù)先先約定。只不不過(guò)一般的預(yù)預(yù)約由于涉及及標(biāo)的數(shù)額小小，雙方權(quán)利利義務(wù)簡(jiǎn)單明明了，沒有認(rèn)認(rèn)購(gòu)書這么引引人矚目而已已。第二，認(rèn)購(gòu)購(gòu)書成立且有有效的法律條條件。當(dāng)前，絕大大多數(shù)意見認(rèn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書書只有包括以以下條款才能能算是有效的的：第一，約約定特定商品品房不得再向向第三人出售售;第二，按按照認(rèn)購(gòu)書約約定的主要條條款簽約購(gòu)房房合同;第三三，在約定的的期限內(nèi)洽談?wù)動(dòng)喠①I賣合合同;第四，在在雙方不能就就此主要條款款達(dá)成一致時(shí)時(shí)，按照雙方方約定或法律律規(guī)定或交易易慣例或公平平原則解決簽簽約糾紛。誠(chéng)誠(chéng)然，合同成成立的核心條條件是當(dāng)事人人的意思表示示一致，但這這并不表明認(rèn)認(rèn)購(gòu)書必須內(nèi)內(nèi)容

6、清晰、明明確且對(duì)將來(lái)來(lái)要簽約的購(gòu)購(gòu)房合同的主主要內(nèi)容要有有約定才算成成立。根據(jù)我國(guó)合合同法規(guī)定：承諾通知到到達(dá)要約人時(shí)時(shí)生效，承諾諾生效時(shí)合同同成立。依法法成立的合同同，自成立時(shí)時(shí)生效。法律律、行政法規(guī)規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦辦理批準(zhǔn)、登登記等手續(xù)生生效的，依照照其規(guī)定。一一項(xiàng)要約要有有法律效力則則其須有確定定的和完整的的內(nèi)容，也即即具備足以使使合同成立的的主要條件。但但究竟怎樣才才算是具備了了使合同成立立的基本條件件，法律對(duì)此此并無(wú)強(qiáng)制性性要求。聯(lián)聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨貨物銷售合同同公約第114條中規(guī)定定：向一個(gè)個(gè)或一個(gè)以上上特定人提出出訂立合同的的建議，如果果十分確定并并且表明發(fā)價(jià)價(jià)人在得到接接受時(shí)承受約約束的

7、意旨，即即構(gòu)成發(fā)價(jià)。一一個(gè)建議如果果寫明貨物并并且明示或暗暗示地規(guī)定數(shù)數(shù)量或規(guī)定如如何確定數(shù)量量和價(jià)格，即即為十分確定定。根據(jù)此此條之意，很很顯然，要求求貨物是明確確的，數(shù)量和和價(jià)格只要能能夠確定即算算是滿足了要要約的條件。而而美國(guó)統(tǒng)一商商法典的規(guī)定定更是簡(jiǎn)單：一個(gè)貨物買買賣合同只要要有標(biāo)的和數(shù)數(shù)量就是一個(gè)個(gè)成立生效的的合同，價(jià)格格、履行地點(diǎn)點(diǎn)、時(shí)間及違違約責(zé)任都可可以事后確定定。買受人根據(jù)據(jù)預(yù)售人公開開發(fā)出的要約約邀請(qǐng)前來(lái)考考察其所出售售的標(biāo)的(即即預(yù)售的商品品房)，這時(shí)時(shí)候買受人向向其提供事先先早就擬好的的認(rèn)購(gòu)書，這這行為顯然是是預(yù)售人向買買受人發(fā)出了了要約，因?yàn)闉槠湎ＭI受受人能根據(jù)其其

8、提供的認(rèn)購(gòu)購(gòu)書的內(nèi)容與與其簽約即承承諾。而一旦旦買受人表示示愿意與其簽簽約則表明其其發(fā)出了承諾諾即接受了認(rèn)認(rèn)購(gòu)書對(duì)其的的法律約束力力。這時(shí)候預(yù)預(yù)約即宣告成成立且有效，而而無(wú)論是否書書面簽約或口口頭承諾，也也無(wú)論是否認(rèn)認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容是是否完整，只只要其具備了了特定的商品品房即可。至至于數(shù)量多少少，筆者以為為也可以省略略。首先，購(gòu)購(gòu)買商品房不不同于動(dòng)產(chǎn)貨貨物，每個(gè)都都可以相同且且相等，所以以如果沒有約約定數(shù)量，從從一個(gè)到一千千個(gè)，其對(duì)出出賣人產(chǎn)生的的利潤(rùn)及費(fèi)用用相差會(huì)很懸懸殊的。但商商品房屬于不不動(dòng)產(chǎn)，其在在預(yù)售時(shí)通過(guò)過(guò)效果圖很明明確地向買受受人表明其能能夠提供的所所有商品房，同同時(shí)通過(guò)空間間坐標(biāo)表明

9、了了某個(gè)特定的的商品房座落落在哪個(gè)層次次、哪個(gè)位置置、哪個(gè)朝向向，即每個(gè)商商品房都存在在于某個(gè)特定定的空間，我我們也可以理理解為不存在在完全相同的的商品房。其其次，由于商商品房的售價(jià)價(jià)巨大，現(xiàn)實(shí)實(shí)中很少有買買受人會(huì)同時(shí)時(shí)購(gòu)買2個(gè)商商品房以上的的數(shù)量。退一一步說(shuō)，此時(shí)時(shí)，由于商品品房的質(zhì)量、價(jià)價(jià)格、面積、交交付期限等最最主要的條款款都沒有涉及及或者說(shuō)大概概涉及，因此此細(xì)談商品房房購(gòu)買數(shù)量也也是毫無(wú)意義義的。第三點(diǎn)是如如何界定認(rèn)購(gòu)購(gòu)書的違約責(zé)責(zé)任。對(duì)于購(gòu)房過(guò)過(guò)程中不履行行認(rèn)購(gòu)書義務(wù)務(wù)的違約責(zé)任任，一種觀點(diǎn)點(diǎn)是：在雙方方不能訂立購(gòu)購(gòu)房合同時(shí)，一一方可以將認(rèn)認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容容視為買賣合合同的內(nèi)容，可可以請(qǐng)

10、求對(duì)方方履行，或訴訴請(qǐng)裁判機(jī)關(guān)關(guān)裁決并以裁裁決書作為買買賣的依據(jù)。如如果違約方不不能履行，則則違約方要賠賠償守約方的的損失，損失失包括守約方方的期待利益益損失。筆者認(rèn)為，認(rèn)認(rèn)購(gòu)書只是一一份預(yù)售人向向買受人發(fā)出出的訂立本合合同的預(yù)約，其其法律效力僅僅僅只是使當(dāng)當(dāng)事人負(fù)有將將來(lái)要訂立本本合同的義務(wù)務(wù)。購(gòu)房者只只要在一定期期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)認(rèn)購(gòu)書約定的的條款和日期期有來(lái)和預(yù)售售人簽約購(gòu)房房合同的意圖圖且真實(shí)地履履行了其意圖圖，則其行為為實(shí)際上是履履行了認(rèn)購(gòu)書書予其約定的的義務(wù)。至于于購(gòu)房合同雙雙方有分歧無(wú)無(wú)法達(dá)成協(xié)議議，則屬于另另一法律行為為，和認(rèn)購(gòu)書書無(wú)必然的關(guān)關(guān)系。認(rèn)購(gòu)書書約定的定金金，如果屬于于購(gòu)房

11、者無(wú)意意前來(lái)和預(yù)售售人根據(jù)認(rèn)購(gòu)購(gòu)書約定的主主要條款洽談?wù)勝?gòu)房合同簽簽約，則預(yù)售售人有權(quán)不予予以返還。除除此之外，預(yù)預(yù)售人沒有扣扣押定金的法法律依據(jù)。此此時(shí)的定金性性質(zhì)應(yīng)屬于解解約定金，本本質(zhì)上也就是是違約方向守守約方賠償?shù)牡男刨嚴(yán)鎿p損失。這種定定金最大的特特點(diǎn)就在于通通過(guò)定金的放放棄和加倍返返還而給予了了當(dāng)事人解除除合同的權(quán)利利和機(jī)會(huì)。我們顯然不不能認(rèn)為因認(rèn)認(rèn)購(gòu)書中對(duì)將將來(lái)簽約的本本合同主要條條款包括價(jià)款款、付款方式式、房屋面積積、結(jié)構(gòu)等都都有明確約定定而視為將來(lái)來(lái)簽訂購(gòu)房合合同是對(duì)其的的細(xì)化、補(bǔ)充充或變更。如如果真是具有有這種功能，則則認(rèn)購(gòu)書就成成了合同的一一個(gè)重要組成成部分，將來(lái)來(lái)要簽約

12、的本本合同其實(shí)只只是對(duì)認(rèn)購(gòu)書書的條款更詳詳細(xì)的修改和和協(xié)商而已。如如真是這樣，則則豈不是將簽簽約購(gòu)房合同同時(shí)間提前了了么?預(yù)售人人在提供購(gòu)房房合同同時(shí)標(biāo)標(biāo)明購(gòu)房合同同簽訂后認(rèn)購(gòu)購(gòu)書即失效的的條款又如何何解釋?比如說(shuō)，某某買受人與預(yù)預(yù)售人約定了了在10日后后要向預(yù)售人人購(gòu)買5個(gè)商商品房，價(jià)格格每平方米33000元。110日買受人人如期前往與與預(yù)售人洽談?wù)?，雙方對(duì)數(shù)數(shù)量和價(jià)格都都沒異議，但但對(duì)違約責(zé)任任卻無(wú)法達(dá)成成協(xié)議。此種種情況下，預(yù)預(yù)售人如因此此以買受人違違約而沒收定定金，則顯然然是缺乏法律律支持的。簽約購(gòu)房合合同本身是一一個(gè)獨(dú)立的法法律行為，當(dāng)當(dāng)事人在合同同的條款上當(dāng)當(dāng)然可以反復(fù)復(fù)磋商。如果

13、果由于合同的的條款意見不不一致，可視視作無(wú)法達(dá)成成一致而無(wú)法法簽約，約定定的定金就應(yīng)應(yīng)該退回，這這并不影響購(gòu)購(gòu)房書的法律律效力。因?yàn)闉楫?dāng)事人已經(jīng)經(jīng)履行了認(rèn)購(gòu)購(gòu)書約定的簽簽約義務(wù)，只只是因?yàn)殡p方方就有關(guān)條款款存在爭(zhēng)議而而無(wú)法達(dá)成一一致協(xié)議，根根據(jù)當(dāng)事人意意思表示一致致是合同成立立的核心條件件，當(dāng)事人當(dāng)當(dāng)然有權(quán)放棄棄簽約的權(quán)利利。基于上述認(rèn)認(rèn)識(shí)，筆者以以為在認(rèn)購(gòu)書書中規(guī)定因因認(rèn)購(gòu)人過(guò)錯(cuò)錯(cuò)不訂立買賣賣合同時(shí)，定定金由預(yù)售人人沒收，以以及因預(yù)售售人過(guò)錯(cuò)不訂訂立買賣合同同時(shí)雙倍返還還定金的定定金條款并非非一定有效。因因?yàn)榇祟惣s定定含糊不清,且太過(guò)于概概括性,實(shí)質(zhì)質(zhì)上是抹殺了了違約的種類類、程度，根根本無(wú)

14、法起到到督促當(dāng)事人人簽約合同義義務(wù)的特定目目的，反而會(huì)會(huì)給不法者有有乘機(jī)預(yù)設(shè)定定金陷阱之機(jī)機(jī)會(huì)。之所以以說(shuō)并非一定定有效，是因因?yàn)檫@樣籠統(tǒng)統(tǒng)的約定，有有可能把認(rèn)購(gòu)購(gòu)人無(wú)正當(dāng)理理由不與預(yù)售售人簽約購(gòu)房房合同的行為為也包括其過(guò)過(guò)錯(cuò)在內(nèi)。如如果確實(shí)存在在這樣的過(guò)錯(cuò)錯(cuò)行為，則守守約方當(dāng)然有有沒收定金的的權(quán)利，這點(diǎn)點(diǎn)前面已經(jīng)分分析過(guò)了。第四點(diǎn)，內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書的的法律效力分分析。預(yù)售人在樓樓盤項(xiàng)目未取取得商品房預(yù)預(yù)售許可證前前就開始進(jìn)行行認(rèn)購(gòu)，并與與客戶簽訂認(rèn)認(rèn)購(gòu)書，這種種做法被稱為為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。在在這種情況下下訂立的認(rèn)購(gòu)購(gòu)書是不具有有法律效力的的，是無(wú)效的的合同。根據(jù)城市市房地產(chǎn)管理理法第四十十條規(guī)定，預(yù)預(yù)

15、售商品房應(yīng)應(yīng)當(dāng)符合的條條件中包括取取得商品房預(yù)預(yù)售許可證明明的形式條件件與其他實(shí)質(zhì)質(zhì)條件，即取取得商品房預(yù)預(yù)售許可證明明是預(yù)售商品品房的強(qiáng)制性性規(guī)定。根據(jù)據(jù)合同法第第五十二條規(guī)規(guī)定，違反法法律法規(guī)的強(qiáng)強(qiáng)制性規(guī)定的的合同無(wú)效。因因此，未取得得預(yù)售許可證證明前所訂立立的認(rèn)購(gòu)書屬屬于違反法律律強(qiáng)制性規(guī)定定的無(wú)效合同同，自然無(wú)法法律拘束力。認(rèn)購(gòu)無(wú)效時(shí)時(shí)，預(yù)售人應(yīng)應(yīng)當(dāng)向認(rèn)購(gòu)人人返還定金，同同時(shí)預(yù)售人還還應(yīng)承擔(dān)締約約過(guò)失責(zé)任。此此時(shí)購(gòu)房人是是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)責(zé)任要再分析析。如果預(yù)售售人事先隱瞞瞞未取得商品品房預(yù)售許可可證這事實(shí)卻卻依然以優(yōu)優(yōu)惠政策誘誘惑購(gòu)房者簽簽約認(rèn)購(gòu)書，則則顯然有欺詐詐之嫌疑。此此時(shí)認(rèn)購(gòu)人并并

16、無(wú)過(guò)錯(cuò)，其其所受到的損損失(如利息息損失、購(gòu)買買機(jī)會(huì)損失等等)，預(yù)售人人應(yīng)負(fù)全部責(zé)責(zé)任。如果認(rèn)購(gòu)人人事先知道或或者預(yù)售人已已明確告之，則則認(rèn)購(gòu)人也有有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)負(fù)負(fù)一定的責(zé)任任。但筆者以以為由雙方各各自對(duì)半承擔(dān)擔(dān)或分擔(dān)責(zé)任任，有失公平平合理原則。因因?yàn)?，認(rèn)購(gòu)書書是由預(yù)售人人一手制定且且強(qiáng)制實(shí)施的的，且其在出出售其房屋之之前有義務(wù)把把法律法規(guī)規(guī)規(guī)定的法定程程序都履行完完畢以保證其其出售的房屋屋沒有法律上上的權(quán)利暇疵疵。這也是合合同法規(guī)定出出賣人應(yīng)承擔(dān)擔(dān)的義務(wù)，且且他也應(yīng)知道道簽約違背法法律強(qiáng)制性的的合同是沒有有法律效力的的。在這種情情況下，他依依然與購(gòu)房人人簽約一個(gè)無(wú)無(wú)效的認(rèn)購(gòu)書書，這首先就就違背

17、了誠(chéng)實(shí)實(shí)信用原則。因因此，認(rèn)購(gòu)人人只能承擔(dān)次次要責(zé)任，而而主要責(zé)任應(yīng)應(yīng)由預(yù)售人承承擔(dān)。此外，根根據(jù)商品房房銷售管理辦辦法第三十十八條及四十十二條規(guī)定，預(yù)預(yù)售人還要承承擔(dān)行政責(zé)任任。第五點(diǎn)，簽簽約認(rèn)購(gòu)書并并非是法定程程序，而是基基于雙方平等等自愿之上的的諾成合同。預(yù)售人要求求簽訂認(rèn)購(gòu)書書這一程序，沒沒有任何法律律依據(jù)。有人人以為城市市商品房預(yù)售售管理辦法第第二條和第十十條之規(guī)定即即是，但實(shí)際際上以上規(guī)定定是對(duì)商品房房預(yù)售合同簽簽約之規(guī)定，且且只針對(duì)期房房而言。相反反，根據(jù)商商品房銷售管管理辦法第第十六條規(guī)定定：商品房房銷售時(shí)，房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)和受買人人應(yīng)當(dāng)訂立書書面商品房買買賣合同。該條文并沒沒有規(guī)定簽訂訂認(rèn)購(gòu)書是商商品房買賣的的必要程序。合合同法和其其它的行政法法規(guī)對(duì)此也沒沒有強(qiáng)制性規(guī)規(guī)定。因此，從法法律上看，并并沒有必需要要簽約認(rèn)購(gòu)書書之手續(xù)。購(gòu)購(gòu)房者完全可可以不簽訂認(rèn)認(rèn)購(gòu)書，只要要認(rèn)準(zhǔn)了商品品房，可以直直接與預(yù)售人人簽訂正式合合同。不簽訂訂購(gòu)書的不足足之處是當(dāng)當(dāng)當(dāng)樓市處于賣賣方市場(chǎng)時(shí)候候，當(dāng)購(gòu)房者者確實(shí)看中某某套房屋時(shí)有有可能