1、世茂悅海招商方案第1頁以傳統(tǒng)式商業(yè)為主，缺乏主題式商業(yè)體驗；零售業(yè)態(tài)（服裝為主）已嚴重飽和；缺乏對未來旅游人口具吸引力商業(yè)形態(tài)；膠南利群商廈天方購物廣場維客膠南購物中心業(yè)態(tài)一樓：主要經(jīng)營化裝品、珠寶首飾、鐘表、工藝品二樓：主要經(jīng)營男女皮鞋、箱包，并設(shè)有運動休閑專廳三樓：主要經(jīng)營男女休閑裝、內(nèi)衣、針織品、床上用具四樓：主要經(jīng)營男士西裝、茄克、襯衣、領(lǐng)帶五樓：主要經(jīng)營女裝、羊毛、羊絨服裝、超市、商鋪、手機賣場一樓經(jīng)營家電、珠寶、化裝品、鞋帽、箱包二樓是食品百貨超市三樓以服裝為主商業(yè)屬性城市型城市型小區(qū)型膠南當前商業(yè)現(xiàn)實狀況第2頁膠南東部已初步形成了青島西海岸新城區(qū)輪廓，圍繞行政辦公中心，由陽光大廈

2、、金石大廈、電力大廈，以及正在建設(shè)心連心大廈等寫字樓組成行政商務(wù)區(qū)圍繞這一區(qū)域，逐步又形成了三個生活居住區(qū)：以德泰利群為中心，包含書香蔓城、中海熙岸、貝多芬公館在內(nèi)一個區(qū)域；以紅星美凱龍為中心，包含海悅?cè)A庭、帝邦帝海、歐美花園等在內(nèi)一個區(qū)域；以及以城市陽臺為中心，包含那魯灣、達令港、歡樂海灣、世茂等在內(nèi)一個區(qū)域。紅星美凱龍德泰利群城市陽臺新區(qū)政府本案膠南新城區(qū)現(xiàn)實狀況第3頁項目周圍商業(yè)情況 周圍三公里范圍內(nèi)大型商業(yè)4處 編號1234 項目名稱青島歡樂海灣東方至尊青島紅樹林度假世界宏程廣場 距離（公里）0.20.40.81.6租金2-2.5元/月 1.5元/月 周圍十五公里范圍內(nèi)大型商業(yè)3處 編

3、號123 項目名稱萬達茂新城吾悅海上嘉年華 距離（公里）6.611.412.9第4頁序號 距離 小區(qū) 戶數(shù) 人口 體量 10.5東方至尊 1268380419000020.9海韻麗都 30090010000031卓越西海岸 15045026701941九方海悅?cè)A庭 716214817600051.2歐美世紀花園 1244373211130461.4濱海新村 1590477019080071.6宏程家天下2670801050000081.6帝邦帝海 80024006389791.9貝多芬公館 636190885000101.9陽光經(jīng)典 534160290680112.1慧海園 360108050

4、660122.1中海熙岸 20386114245800132,1 碧?；ㄔ?8182454163897142.2書香蔓城 1212363611152.4隆和怡海國際 25476246200162.7保利海上羅蘭 420012600691583172.7海怡嘉園 11863558105164182.8山海苑 1388416420192.8香榭麗景 7602280100000累計 22124663723510004項目周圍人口區(qū)域內(nèi)500米范圍內(nèi)人口靠近10萬人，未來5年內(nèi)，伴隨中央關(guān)鍵區(qū)建設(shè)，人口將突破15萬人。第5頁世茂悅海項目介紹世茂悅海項目坐落于黃島中央活力區(qū)，西海岸國家4A級景區(qū)城市陽臺

5、內(nèi)，項目比鄰西海岸新區(qū)CBD，南臨濱海大道，距黃島區(qū)政府僅約800米距離，約400米親海，不但能觀賞到闊大磅礴海面，更能一覽“靈山浮翠”海上綠洲勝景，景區(qū)內(nèi)夏季日均接待量近10萬人，項目共分為兩期，其中，首先交付商業(yè)部分，頂級獨立商街近15000，靈動劃分70-450多元面積區(qū)間，可自由組合切割，戶戶面海，更經(jīng)過超大濱海休閑廣場接駁沙灘海岸。當前商鋪共76套，截止當前已銷售38套，共銷售面積5335.13。第6頁SWOT分析國家4A城市陽臺景區(qū),一線海景資源；夏季客流流量大；沿街商鋪無顯著死角；歡樂海灣營業(yè)，帶動商圈人氣；主樓未起，缺乏項目整體形象帶動；商業(yè)為現(xiàn)鋪，現(xiàn)場缺乏包裝，商業(yè)氣氛感太弱

6、；商鋪夜間亮化過暗，與歡樂海灣相比差距較大；客流季節(jié)性太強；項目二期開啟有利推進招商；生活娛樂商業(yè)圈初現(xiàn)雛形；潛在居住人口眾多，客流量確保；在開發(fā)項目及競品項目會造成周圍市場擠壓；商業(yè)氣氛培育需要較長時間；WTOS第7頁青島市商業(yè)取樣青島市商業(yè)底商共計取樣124家；50以下底商取樣27家；50以下底商經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：餐飲、廣告、營業(yè)廳、醫(yī)療保健、小區(qū)超市、煙酒茶行、美容美發(fā)、面包甜點、銀行金融、家俱家電、房產(chǎn)中介、蔬菜水果店。50以下底商經(jīng)營業(yè)態(tài)占比較高：餐飲類、美容美發(fā)、蔬菜水果店第8頁青島市商業(yè)取樣青島市商業(yè)底商共計取樣124家；50-80底商取樣33家；50-80底商經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：餐飲、營

7、業(yè)廳、藥房診所、醫(yī)療保健、教育機構(gòu)、小區(qū)超市、煙酒茶行、律師事務(wù)所、房產(chǎn)中介、福利彩票、蔬菜水果店。50-80底商經(jīng)營業(yè)態(tài)占比較高：餐飲類、小區(qū)便利超市、房產(chǎn)中介。第9頁青島市商業(yè)取樣青島市商業(yè)底商共計取樣124家；80-100底商取樣12家；80-100底商經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：餐飲、藥房診所、醫(yī)療保健、教育機構(gòu)、小區(qū)超市、面包甜點、房產(chǎn)中介。80-100底商經(jīng)營業(yè)態(tài)占比較高：教育機構(gòu)、餐飲、小區(qū)超市。第10頁青島市商業(yè)取樣青島市商業(yè)底商共計取樣124家；100-130底商取樣16家；100-130底商經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：餐飲、藥房診所、醫(yī)療保健、教育機構(gòu)、小區(qū)超市、煙酒茶行、面包甜點、房產(chǎn)中介。100-

8、130底商經(jīng)營業(yè)態(tài)占比較高：小區(qū)超市、藥房診所、醫(yī)療保健。第11頁青島市商業(yè)取樣青島市商業(yè)底商共計取樣124家；130-200底商取樣11家；130-200底商經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：醫(yī)療保健、教育機構(gòu)、小區(qū)超市、煙酒茶行、美容美發(fā)、面包甜點、咖啡休閑、寵物醫(yī)院130-200底商經(jīng)營業(yè)態(tài)占比較高：醫(yī)療保健、美容美發(fā)第12頁青島市商業(yè)取樣青島市商業(yè)底商共計取樣124家；200-300底商取樣13家；200-300底商經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：餐飲、醫(yī)療保健、教育機構(gòu)、煙酒茶行、美容美發(fā)、銀行金融、家電家俱、企業(yè)駐地200-300底商經(jīng)營業(yè)態(tài)占比較高：企業(yè)駐地、餐飲第13頁青島市商業(yè)取樣青島市商業(yè)底商共計取樣124家；

9、300-500底商取樣9家；300-500底商經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：餐飲、藥房診所、煙酒茶行、物流倉儲、品牌連鎖、咖啡休閑300-500底商經(jīng)營業(yè)態(tài)占比較高：餐飲、品牌連鎖、藥房診所第14頁青島市商業(yè)取樣青島市商業(yè)底商共計取樣124家；500以上底商取樣5家；500以上底商經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：餐飲、銀行金融、醫(yī)療保健500以上底商經(jīng)營業(yè)態(tài)占比較高：銀行金融第15頁世茂悅海現(xiàn)有業(yè)態(tài)分析世茂悅海已租商鋪序號房號經(jīng)營業(yè)態(tài)1A-112兒童娛樂2A113簡餐3A115玉石銷售4A116西餐5A210中餐6A213飲品7A214簡餐8B108中介9B114精品店10B115火鍋11B207日料12B210日料13B21

10、1簡餐14B212-213海鮮當前悅海已租商鋪或已售商鋪營業(yè)業(yè)態(tài)共營業(yè)14家，其中9家經(jīng)營餐飲類行業(yè)，2家以咖啡，飲品等為主；第16頁業(yè)態(tài)適應(yīng)性分析一線品牌餐飲精品衣飾店特色餐飲兒童娛樂休閑健身一線品牌落位對當?shù)厥袌鲇锌土骷跋M要求，現(xiàn)黃島西區(qū)經(jīng)濟情況暫時達不到開店標準，如海底撈、外婆家等品牌因為項目本事商業(yè)氣氛不夠強，歡樂海灣綜合體面積7.3萬平米，本身面積較小，不占優(yōu)勢，故此業(yè)態(tài)不適合作為目標性消費場所，優(yōu)質(zhì)、有特色餐飲依然含有市場發(fā)展空間，同時結(jié)合旅游資源優(yōu)勢，有相當意向性符合項目發(fā)展方向。屬于經(jīng)典目標性消費，從消費者反饋來看，具備一定市場發(fā)展空間。便利超市屬于經(jīng)典剛性需求消費，從消費者

11、反饋來看，具備一定市場發(fā)展空間。第17頁業(yè)態(tài)提議1.目標客戶區(qū)域定位將主要針對黃島西區(qū);2.歡樂海灣項目10.1試營業(yè)，本項目所處地理位置商業(yè)氣氛還不成熟，客流導(dǎo)入性不好，故此，只有帶有專業(yè)性和目標性業(yè)態(tài)較為適當；3.當?shù)貙儆诨A(chǔ)性消費階段，特色及中高端商業(yè)占比較少，外來旅游人口消費勁強，特色商業(yè)需求大，符合本項目商業(yè)突破潛在需求點；總而言之，項目市場定位為：主題特色餐飲、兒童娛樂、休閑健身含有代表特色餐飲：日料、韓料、湘菜、川菜兒童娛樂、便利超市，休閑健身第18頁商鋪戶型圖項當前期定位于特色餐飲一條街，當前剩下38套品牌特色餐飲工藝品店便利店美容店異國風(fēng)情餐廳兒童娛樂主題餐飲一層規(guī)劃第19頁

12、商鋪戶型圖項當前期定位于特色餐飲一條街，當前剩下38套二層規(guī)劃咖啡廳休閑娛樂特色餐飲兒童教育商務(wù)快餐主題餐飲第20頁商鋪戶型圖項當前期定位于特色餐飲一條街，當前剩下38套三層規(guī)劃特色餐廳休閑健身第21頁招商運行鑒于對周圍市場租金單價調(diào)研，提議平均租金單價為1.5元；24個月免租政策，便于快速形成一定商業(yè)氣氛。租金按照2.5元/元/收取，簽署5年協(xié)議，免租兩年共24個月，按照第一年免租9個月，第二年免租8個月，第三年免租7個月進行，實際租金為1.5元/天/；客戶租賃期間繳納3個月租金+2萬元押金，月租金按照2.5元/天/*30天進行收?。婚T頭以及內(nèi)部裝修需經(jīng)過開發(fā)商以及物業(yè)審核經(jīng)過方可運行；5年

13、物業(yè)費按照5元、5元、7元、10元、10元標準進行收取實際租金核實：建筑面積租金月租金年租金3年實際租金季度租金租賃含押金款項實際租金2002.51500018000054000045000650001.5第22頁1、針對招商代理企業(yè)：傭金按與合作客戶簽署租賃協(xié)議協(xié)議期內(nèi)平均月租金（或月平均使用費收入）2倍為標準，進行支付；傭金計算方式：傭金以減掉免租期后折算為準，比如面積100，租金2.5元/天/，減掉免租期平均租金實際1.5元/天/，結(jié)算傭金為1.5*30*100*2為9000元；2、全民營銷：新客戶及老業(yè)主推薦成功且全款到位后，按照一個月平均月租金扣除稅費后進行獎勵，相關(guān)費用經(jīng)過招商代理企業(yè)進行支付；傭金計算方式：比如面積100，租金2.5元/天/，減掉免租期平均租金實際1.5元/天/，結(jié)算傭金為1.5*30*100*為4500元（實際費用需扣除對應(yīng)發(fā)票費用）3、針對青島歡樂海灣鑒于悅海項目與青島歡樂海灣項目緊