1、-. z.*新亞房地產(chǎn)開發(fā)*公司財務流程和內(nèi)部控制*新亞房地產(chǎn)開發(fā)*的財務嚴格遵循集團公司財務部統(tǒng)一領導、統(tǒng)一核算、統(tǒng)一財務流程，以提高公司整體財務管理水平。一、財務流程圖：(一)、業(yè)務付款流程圖流程責任人申請人填寫付款申請單，包括*、部門、申請內(nèi)容、金額及付款單位、*申請人部門負責人審核內(nèi)容并簽署所屬部門部門負責人主管領導審閱內(nèi)容，批準申請主管領導集團財務部審核相關內(nèi)容及財務付款手續(xù)，簽字批準。集團財務部公司領導審閱內(nèi)容，簽字批準申請公司領導出納開具支票，并在支票上填寫日期、付款單位、*及金額或限額出納財務會計簽字，支票生效財務會計申請人領取支票并在財務登記簽字申請人財務部會計收回發(fā)票，根據(jù)

2、支票申請單做財務處理財務會計二、日常報銷流程圖：流程責任人填制報銷憑單經(jīng)手人或報帳人部門負責人簽批所屬部門負責人主管領導簽批審批相關費用主管會計核準按相關規(guī)定審核原始憑證的合規(guī)性集團財務部審核審核并監(jiān)視款項是否屬報銷之列公司領導審批簽字審批各種費用出納付款，匯總報銷單盤點備用金三、借款流程圖：流程責任人借款人憑已經(jīng)批準的購物申請單、借款單，應酬費費用預借單請寫明借款事由、金額、使用日期等內(nèi)容借款人所屬部門負責人簽字批準所屬部門負責人主管領導審批、簽字主管領導集團財務部領導簽字財務部部長公司領導審批、簽字公司領導財務會計簽字，出納支付款項財務會計出納支付款項出納借款人簽收借款人二、稅收籌劃方面：

3、稅收籌劃為了到達減輕稅收風險和降低稅負率，在稅法所允許的*圍內(nèi)，對企業(yè)的經(jīng)營、投資、管理等各項活動做好各環(huán)節(jié)籌劃安排。一、選擇投資方式進展稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)具有出租以獲得租金或入股聯(lián)營以分得利潤兩種投資方式。假設選擇將開發(fā)的房產(chǎn)對外出租以收取租金的方式，則應按規(guī)定繳納增值稅、房產(chǎn)稅、附加稅費及企業(yè)所得稅等；假設選擇將房產(chǎn)投資入股，參與、承受投資方的利潤分配且共擔投資風險的方式，則不征收增值稅及附加稅費。又由于被投資方于稅后分配投資利潤，所以按稅法規(guī)定，居民投資企業(yè)收到的投資收益不再繳納企業(yè)所得稅，即將房屋出租轉化為投資業(yè)務可降低企業(yè)的稅負。二、土地增值稅進展稅收籌劃土地增值稅是房

4、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要本錢之一。按稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除工程金額的20%，免于征收土地增值稅；增值額超過扣除工程金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。應將普通住宅做納稅籌劃，把增值額控制在20%之內(nèi)。新亞房產(chǎn)110住宅小區(qū)可在這方面做稅收籌劃。三、分散收入進展稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)必須繳納增值稅、城建稅及附加、企業(yè)所得稅和土地增值稅等，如何合理、合法地分散收入是能否降低稅負的關鍵。分散收入的方法包括將能夠單獨處理的局部從整個房地產(chǎn)中別離出來，以及在不考慮印花稅和企業(yè)所得稅的情況下分屢次簽訂售房合同。列如：假設采用將該房屋的出售分為兩個合同的稅收籌劃方

5、式，第一個不包含裝修費用的房屋出售合同中，房屋售價中，允許扣除的本錢，屬于房地產(chǎn)銷售合同，需繳納增值稅、城建稅及附加和土地增值稅；第二個合同為房屋裝修合同，裝修費用允許扣除的本錢，屬于提供裝修效勞合同，需繳納增值稅和城建稅及附加，不需繳納土地增值稅。新亞房產(chǎn)的商業(yè)酒店可采取這種模式。我們對137工程可分割進展籌劃。例如：分割出一局部作為股息紅利，居民企業(yè)投資居民企業(yè)的股息紅利超過12個月免征企業(yè)所得稅。2、作為毛坯房略高于本錢價出售一局部，可減少增值額，對土地增值稅和企業(yè)所得稅進展籌劃，把利潤放在裝修合同里，通過裝修代建合同來實現(xiàn)收益。四、多渠道銷售來到達稅收籌劃和快速回款的目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

6、可以采取以下幾種銷售方式：1、采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品，以收到受托方清單之日確認收入，此方法可延遲納稅；2、采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品，由開發(fā)公司、銷售公司和購置方共同簽訂銷售合同，此方法銷售有動力，可把銷售代理費從收入里摳出來，減少土地增值稅的增值空間。3、采取基價和超基價雙方分成的方式委托代銷開發(fā)產(chǎn)品，此方法沒有納稅籌劃的空間，但銷售有動力，回款快。4、采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品，在包銷期內(nèi)可通過合同內(nèi)容來約定代理公司。三、內(nèi)部控制：一、內(nèi)部控制有利于企業(yè)規(guī)*經(jīng)營方式房地產(chǎn)工程具有投資規(guī)模大、資金量需求高、開發(fā)周期長等特點，所以其投資風險相對于其他行業(yè)來說也較大，采用適宜

7、且有效的內(nèi)部控制程序能夠?qū)ζ髽I(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的全過程進展全面監(jiān)視，及時發(fā)現(xiàn)業(yè)務開展過程中存在的問題，并采取行之有效的措施予以解決，在保證企業(yè)經(jīng)濟效益最大化的前提下，節(jié)約運營本錢。(二)、內(nèi)部控制能夠保障企業(yè)資源平安企業(yè)日常經(jīng)營管理和會計信息之間有著嚴密的聯(lián)系，有效的內(nèi)部控制能夠升會計信息質(zhì)量，保障會計信息的真實性和可靠性，使房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程能夠獲得高質(zhì)量的會計信息作為管理的支撐。特別重要的是，實施內(nèi)部控制可以監(jiān)視企業(yè)所有財產(chǎn)物資采購、驗收使用、保管、處置的全過程，從而保護企業(yè)財產(chǎn)物資的平安，防止企業(yè)資產(chǎn)非合理的流失。內(nèi)部控制有利于企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定開展內(nèi)部控制實施過程中，簽訂合同重中之重，正確選擇

8、合同主體，確認工程合同承包方式及價款，對不同稅率的效勞內(nèi)容應分項核算，約定提供發(fā)票的種類、要領，躲避四流不一致的風險，合理籌劃納稅義務發(fā)生時間，合理處理跨期合同，應當約定合同標的的發(fā)生變更時發(fā)票的開具與處理。內(nèi)部控制可以對企業(yè)各部門的監(jiān)視，及時的將企業(yè)運營實際情況反映出來，良好的內(nèi)控環(huán)境有利于各部門間的協(xié)作配合，全面彰顯企業(yè)的整體性，提高整體經(jīng)營效率，實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標。四、內(nèi)部控制的具體細節(jié)描述：控制要點，控制什么，怎么控制，誰來控制；1、立項環(huán)節(jié)的本錢控制根據(jù)工程開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別，合理提高容積率，降低土地本錢，為公司爭取最大利益。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，

9、根本原則是在國家規(guī)定*圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。2、規(guī)劃環(huán)節(jié)本錢控制要點：規(guī)劃環(huán)節(jié)的本錢控制所占權重最大，具有一錘定音的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進展本錢控制是實現(xiàn)事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的本錢。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當復雜，根本原則是，周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批。設計部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承當主要的職能。3、招投標環(huán)節(jié)本錢控制要點：招投標環(huán)節(jié)的本錢控制涉及到工程、設計、審計、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環(huán)節(jié)本錢控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。4、施工環(huán)節(jié)本錢控制要點：施工

10、環(huán)節(jié)的本錢控制主要應注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可防止由于各種情況而要對施工方案和內(nèi)容進展改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的?，F(xiàn)場簽證確實認應嚴格按照合同中約定的條款執(zhí)行，現(xiàn)場簽證應認真核對工程量的準確性，尤其是對隱蔽工程的驗收，應嚴格把關。對簽證的內(nèi)容、原因、工程量應清楚準確、無涂改、編號準確、全面，并且有監(jiān)理工程師的簽字確認，簽證應堅持當時發(fā)生當時簽證的原則。這一階段進展本錢控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。5、材料及設備采購環(huán)節(jié)本錢控制要點：材料及設備采購要與工程進度相配合，與工序安排相聯(lián)系

11、。能招標則招標，不能招標，也要采用三家以上廠家報價選擇。并且對付款限額、付款進度控制，保修期一般不低于合同總價的5%。材料及設備采購環(huán)節(jié)本錢控制的核心要素是方案和信息，通過明確而科學的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，到達本錢控制的目的。6、銷售環(huán)節(jié)本錢控制要點：銷售環(huán)節(jié)的本錢一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格控制。如對銷售人數(shù)、銷售工作進度、獎勵方法的控制，營銷廣告管理費用的控制，額度內(nèi)調(diào)劑的限制等。由于銷售涉及的部門比擬多，所以各部門都需要分工負責這局部的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的

12、本錢控制也必須有長線考慮。7、工程預決算環(huán)節(jié)本錢控制要點：工程預決算環(huán)節(jié)的本錢控制難點在于有關監(jiān)控信息的及時和準確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不管哪種方式都應該注意嚴格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)*或不負責的實際操作。8、期間費用的本錢控制要點：期間費用主要有財務費、管理費、銷售費三塊費用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的方案控制。財務部在這一環(huán)節(jié)除了承當主要的控制任務外，還有義務指導監(jiān)視其他部門的有關費用支出情況。9、物業(yè)管理本錢控制要點：地產(chǎn)公司需要在物業(yè)管理方面支出的費用主要是委托管理、委托經(jīng)營和虧損補貼三個方面。客戶效勞中心擔負著

13、這一環(huán)節(jié)的主要控制工作，控制原則是以明文的法律合同形式界定地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的權責關系，防止因權責不清帶來的額外本錢。四、對工程工程的本錢控制：參與工程的可行性研究，根據(jù)公司的戰(zhàn)略目標、利潤方案、銷售預測、本錢預測等資料確定目標收入、目標利潤、目標本錢，作為工程規(guī)劃、設計的根據(jù)。嚴格審核各項工程支出，按照預算及合同辦理業(yè)務，對于不符合預算及合同的事項不予支付，并需查明原因，及時向上報告，妥善處理。預算內(nèi)各項工程用款需經(jīng)財務人員初審，集團財務部復審，層層把關，未經(jīng)審批的不予支付。預算外工程用款，應嚴格履行審批程序，由負責部門提出書面申請，經(jīng)主管財務的副總經(jīng)理和公司總經(jīng)理雙方簽字前方可支付，對不符

14、合審批程序的支出工程財務部門不予支付。預付工程款不得高于工程合同總價的30%，必須提供同等金額發(fā)票，否則不予繼續(xù)支付工程款。工程質(zhì)保金不得低于工程合同總價的5%,必須等工程整體竣工驗收之后滿1年支付，要符合工程質(zhì)量保證條款。未辦理竣工決算或分包工程完工結算前不得支付工程尾款。定期分析工程支出情況，合同完成情況，提供工程實際本錢信息。對本錢支出進展明細分類核算，及時掌握各本錢工程的發(fā)生額及余額狀況，進展本錢工程分析，按本錢核算的對象建立輔助賬，以方便準確核算各項產(chǎn)品本錢。財務部負責同其他部門合作完成竣工本錢核算，正確核算各項完工產(chǎn)品本錢。嚴格按照采購管理制度進展采購，對設備和大宗材料的采購進展招投標。由采購部門編制采購方案和預算，經(jīng)規(guī)定程序報批預算合同審定，交由財務部門備案，以監(jiān)視合同的執(zhí)行。財務部有權參與重要合同的審核，對價格、交貨方式、付款條件、付款方式、付款時間等提出建議，與有關部門主管人員配合，以利于日后監(jiān)視。所購置的材