1、傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理與現(xiàn)代物業(yè)管理之間的區(qū)別傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)從某種程度上的自我管理模式，基本上管理不規(guī)范，不合理等等.而物業(yè)管理企業(yè)是專門從事相關(guān)管理工作的企業(yè)，具有專業(yè)化、合理化、經(jīng)濟(jì)化以及社會(huì)效益化的特征，物業(yè)管理的定義就是業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)管理合同的約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域及其配套的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的公共環(huán)境、衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?？梢?，是集專業(yè)性和作為企業(yè)的盈利性相結(jié)合的新型行業(yè)！并非傳統(tǒng)上的房屋集中管理！物業(yè)管理是是城市現(xiàn)現(xiàn)代化的的重要手手段，是是調(diào)整管管理體制制的重要要變革，是21世紀(jì)發(fā)展?jié)摿ψ畲?，影響力最廣

2、泛的幾大產(chǎn)業(yè)之一。物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理相比，有著本質(zhì)的區(qū)別。 （一）管管理體制制的區(qū)別別 傳統(tǒng)房房地產(chǎn)管管理是計(jì)計(jì)劃體制制下的產(chǎn)產(chǎn)物，行行政化、福福利型，分分散式、多多頭管理理是其主主要特征征，主要要表現(xiàn)在在“兩多兩兩少”：一是是管理部部門多，政政出多門門，一個(gè)個(gè)物業(yè)多多家管理理，中間間環(huán)節(jié)多多，誰(shuí)都都負(fù)責(zé)，誰(shuí)誰(shuí)都不負(fù)負(fù)責(zé)，難難協(xié)調(diào)，矛矛盾多；二是約約束機(jī)制制多，管管理單位位的意見見帶有行行政性指指令，一一時(shí)管理理單位說說了算，住住戶處于于被動(dòng)和和被管理理的位置置，約束束住戶的的多，監(jiān)監(jiān)督管理理機(jī)制少少；兩不不是：服服務(wù)少，經(jīng)經(jīng)費(fèi)渠道道少。這這樣一來來，造成成政府負(fù)負(fù)擔(dān)越來來越重，房房管單

3、位位的包袱袱越背越越重，管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)不健全全，管理理經(jīng)費(fèi)沒沒，管理理服務(wù)跟跟不上，住住戶要求求難滿足足這樣一一種被動(dòng)動(dòng)局面。 而物業(yè)業(yè)管理是是市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)產(chǎn)物，具具有法人人資格的的物業(yè)企企業(yè)與物物業(yè)所有有者或使使用人簽簽訂契約約合同，用用經(jīng)濟(jì)手手段進(jìn)行行社會(huì)化化管理與與專業(yè)化化服務(wù)，是是有償行行業(yè)，其其本質(zhì)區(qū)區(qū)別：前前者是計(jì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)濟(jì)體制下下的行政政行為，是是無償?shù)牡?；后者者是市?chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體體制下的的企業(yè)行行為，是是有償?shù)牡摹?（二）管管理內(nèi)容容的區(qū)別別 物業(yè)管管理主要要包括兩兩個(gè)內(nèi)容容：一是是對(duì)物業(yè)業(yè)的管理理；二是是對(duì)人的的服務(wù)。對(duì)對(duì)物業(yè)的的管理就就是對(duì)房房產(chǎn)及其其配套設(shè)設(shè)施，居居住環(huán)境境進(jìn)

4、行綜綜合管理理（對(duì)人人的服務(wù)務(wù)，就是是向產(chǎn)權(quán)權(quán)人和使使用人提提供多方方位的服服務(wù)，這這種服務(wù)務(wù)不僅是是物質(zhì)的的，還包包括精神神方面的的。比如如簽訂文文明公約約，樹立立良好的的情操和和風(fēng)范。物物業(yè)公司司既管“物”又管“人”，通過過對(duì)“物”的管理理和對(duì)“人”提供良良好的服服務(wù)，寓寓管理于于服務(wù)之之中，實(shí)實(shí)行全面面管理。兩兩者最大大的差別別是“服務(wù)”，前者者只注意意“物”，后者者是“物”，“人”都管，更更重要的的是對(duì)人人的服務(wù)務(wù)。 （三）產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)的區(qū)別別 物業(yè)管管理的實(shí)實(shí)質(zhì)是所所有權(quán)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)、管管理權(quán)分分離。物物業(yè)管理理公司所所管的房房屋有公公產(chǎn)、私私產(chǎn)、單單位產(chǎn)權(quán)權(quán)等多種種產(chǎn)權(quán)形形式。傳傳統(tǒng)

5、的房房地產(chǎn)管管理一般般是誰(shuí)建建房誰(shuí)管管，產(chǎn)權(quán)權(quán)歸單位位，個(gè)人人是使用用者而不不是產(chǎn)權(quán)權(quán)人。由由于使用用者不是是產(chǎn)權(quán)人人，連租租金管理理費(fèi)也很很難收齊齊，更不不要說收收取維修修基金等等必須費(fèi)費(fèi)用。 （四）管管理機(jī)制制的區(qū)別別 物業(yè)管管理委托托人和受受托人都都是只有有法律下下等關(guān)系系的機(jī)構(gòu)構(gòu)，雙方方自由選選擇，簽簽訂合同同，不受受外界干干預(yù)，各各自承擔(dān)擔(dān)合同項(xiàng)項(xiàng)下的權(quán)權(quán)利和義義務(wù)。產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和和使用人人可以參參與管理理，有一一定主動(dòng)動(dòng)權(quán)，并并可以監(jiān)監(jiān)督物業(yè)業(yè)管理公公司的管管理活動(dòng)動(dòng)。傳統(tǒng)統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)管理的的管理者者與使用用人不能能很好協(xié)協(xié)調(diào)，使使用人不不能選擇擇管理者者，在管管理中也也沒有參參與的權(quán)權(quán)

6、力，雙雙方很難難溝通，容容易形成成矛盾。10、物業(yè)業(yè)管理與與傳統(tǒng)房房地產(chǎn)管管理有什什么區(qū)別別？物業(yè)管理理作為城城市管理理體制的的重大改改革，與與傳統(tǒng)的的房地產(chǎn)產(chǎn)管理相相比，從從觀念上上、管理理模式上上以及在在管理的的內(nèi)容、廣廣度和深深度上都都有著本本質(zhì)的區(qū)區(qū)別，主主要體現(xiàn)現(xiàn)在以下下4個(gè)方面面。 （1）管理理體制不不同 傳統(tǒng)的的房地產(chǎn)產(chǎn)管理是是在計(jì)劃劃經(jīng)濟(jì)體體制下由由政府或或各部門門、企事事業(yè)單位位采用行行政手段段直接進(jìn)進(jìn)行福利利型的封封閉式管管理，管管理單位位是終身身制。物物業(yè)管理理則是專專業(yè)化的的企業(yè)通通過市場(chǎng)場(chǎng)由產(chǎn)權(quán)權(quán)人選擇擇，并且且通過合合同的方方式實(shí)行行在規(guī)定定期限內(nèi)內(nèi)的聘用用制，用用

7、經(jīng)濟(jì)手手段進(jìn)行行社會(huì)化化管理有有有償服服務(wù)。即即傳統(tǒng)的的房地產(chǎn)產(chǎn)管理是是計(jì)劃體體制下的的政府行行政行為為，是福福利型的的、無償償?shù)?；物物業(yè)管理理是市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體體制下的的企業(yè)行行為，是是經(jīng)營(yíng)型型的、有有償?shù)摹?（2）管理內(nèi)容不同 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理多年來一直以單一的收租養(yǎng)房為主要內(nèi)容，管理內(nèi)容單一。實(shí)際上由于是福型的低租金，收民租也養(yǎng)不了房，需要政府的大量財(cái)政補(bǔ)貼，蓋的房越多，包袱就越重，形成了惡性循環(huán)。物業(yè)管理則是對(duì)房屋設(shè)備設(shè)施等實(shí)行多功能、全方位、綜合性經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)，既管物業(yè)以服務(wù)于人，以對(duì)物業(yè)有形的“物質(zhì)”（房屋主體、設(shè)備設(shè)施等）的管理為基礎(chǔ)，以該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和房屋使用人為核心展開與此相關(guān)

8、聯(lián)的各項(xiàng)服務(wù)與管理工作，以人為核心提供精神和物質(zhì)兩方面的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)通過自身的經(jīng)營(yíng)渠道，形成正常的造血功能，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，政府不難補(bǔ)貼，實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)。 （3）秘管房屋 產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理，不論是政府還是單位管理的房屋絕大多數(shù)是國(guó)家或單位所有，是公產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)關(guān)系單一，房屋使用人僅是承租都而不是產(chǎn)權(quán)人。隨著住房制度改革的深入和房屋商品化的進(jìn)程，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本變化，國(guó)家或單位所占的比重越來越少，已形成國(guó)家、單位、個(gè)人，包括港、澳、臺(tái)及外國(guó)人擁有產(chǎn)權(quán)的多元化格局。 （4）管理機(jī)制不同 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理是管理者按自身的意志去管理用戶，與用戶是管理與被管理的關(guān)系。用戶無法選擇管理者

9、，很少有監(jiān)督權(quán)，而談不上決策權(quán)，處于被動(dòng)地位。物業(yè)管理則是產(chǎn)權(quán)人和房屋使用人有權(quán)通過市場(chǎng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)也有權(quán)接受或不接受選聘，雙方在完全平等的原則下，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)雙向選擇。簽訂物業(yè)管理委托合同，明確各自的權(quán)利、義務(wù)，產(chǎn)權(quán)人和房屋使用人參與重大事項(xiàng)的決策。物業(yè)管理企業(yè)懷產(chǎn)權(quán)人和房屋使用人是委托與被委托、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。傳統(tǒng)房產(chǎn)管管理是計(jì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)濟(jì)管理模模式下的的行政型型福利性性的管理理。實(shí)施施管理的的實(shí)體是是政府的的一個(gè)職職能部門門，即房房管部門門。由于于房屋是是國(guó)家財(cái)財(cái)產(chǎn)（產(chǎn)產(chǎn)權(quán)單一一化），房房管部門門代表國(guó)國(guó)家行使使行政手手段管理理房產(chǎn)，房房管部門門處于一一種主導(dǎo)導(dǎo)地位，

10、住住戶則處處于被管管理的地地位，房房管部門門與住戶戶之間是是管理與與被管理理的關(guān)系系。在管管理內(nèi)容容上，房房管部門門主要是是對(duì)房屋屋及設(shè)備備進(jìn)行維維修和養(yǎng)養(yǎng)護(hù)，管管理內(nèi)容容單一。房房管部門門提供的的勞務(wù)是是無償?shù)牡?，?zhí)行行的是“以租養(yǎng)養(yǎng)房”的方針針。由于于實(shí)行的的是低租租金制度度，因此此只能靠靠大量的的財(cái)政補(bǔ)補(bǔ)貼來填填補(bǔ)管理理經(jīng)費(fèi)的的短缺。結(jié)結(jié)果，政政府建設(shè)設(shè)的房屋屋越多，國(guó)國(guó)家財(cái)政政負(fù)擔(dān)越越重。物物業(yè)管理理是市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管管理模式式下的經(jīng)經(jīng)營(yíng)型服服務(wù)性的的管理。實(shí)實(shí)施管理理的實(shí)體體是具有有法人資資格的專專業(yè)企業(yè)業(yè)。由于于房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬個(gè)個(gè)人所有有（產(chǎn)權(quán)權(quán)多元化化），物物業(yè)管理理企業(yè)通通過合同同或

11、契約約，接受受業(yè)主委委托（雇雇用），代代表業(yè)主主并運(yùn)用用經(jīng)濟(jì)手手段經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理物物業(yè)。業(yè)業(yè)主處于于主導(dǎo)地地位，而而物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)則扮演演了“大管家”的角色色，物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)與業(yè)業(yè)主之間間是服務(wù)務(wù)與被服服務(wù)的關(guān)關(guān)系，其其管理行行為屬企企業(yè)行為為。在管管理內(nèi)容容上，物物業(yè)管理理企業(yè)除除對(duì)物業(yè)業(yè)進(jìn)行維維修養(yǎng)戶戶外，還還提供專專項(xiàng)服務(wù)務(wù)和特約約服務(wù)，即即多功能能全方位位統(tǒng)一管管理。物物業(yè)管理理企業(yè)提提供的服服務(wù)是有有償?shù)?，?zhí)執(zhí)行的是是“以業(yè)養(yǎng)養(yǎng)房”的方針針，其管管理經(jīng)費(fèi)費(fèi)來自于于從業(yè)主主收取的的管理費(fèi)費(fèi)、服務(wù)務(wù)費(fèi)。所所以，物物業(yè)管理理能在市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)條件下下生存與與發(fā)展。綜上所述，物業(yè)管理和傳統(tǒng)房產(chǎn)

12、管理雖然都是對(duì)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)實(shí)施管理，但它們之間無論是在管理模式、管理手段、管理觀念和管理關(guān)系，還是在管理的深度和廣度上均有著很大的區(qū)別。 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E7%89%A9%E4%B8%9A%E7%AE%A1%E7%90%86&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink物業(yè)管理與與我國(guó)傳傳統(tǒng)的房房屋管理理相比較較，主要要有5點(diǎn)區(qū)別別： 一是政政府所起起的作用用：在傳傳統(tǒng)的房房屋 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E7%AE%A1%E7%90%86%E4%BD%93%E5%88%B6&ch=w.searc

13、h.yjjlink&cid=w.search.yjjlink管理理體制下下，政府府(包括街街道、房房管所、機(jī)機(jī)關(guān)和企企事業(yè)單單位)都是直直接參與與房屋管管理；物物業(yè)管理理則是實(shí)實(shí)行企業(yè)業(yè)化的管管理，政政府各個(gè)個(gè)部門不不直接參參與物業(yè)業(yè) 的具體體經(jīng)營(yíng)和和管理，而而是通過過制定 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E8%A1%8C%E6%94%BF%E7%AE%A1%E7%90%86&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink行行政管理理法規(guī)、規(guī)規(guī)章來規(guī)規(guī)范物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng)并指指導(dǎo)、監(jiān)監(jiān)督物業(yè)業(yè)管理的的運(yùn)作。 二是管管理形式式：過去去是多個(gè)個(gè)

14、產(chǎn)權(quán)單單位、多多個(gè)管理理部門的的分散、多多頭管理理，小區(qū)區(qū)居民要要和各個(gè)個(gè)部門打打交道，包包括街道道、 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%B1%85%E5%A7%94%E4%BC%9A&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink居委委會(huì)、派派出所、環(huán)環(huán)衛(wèi)、綠綠化、消消防以及及水、電電、 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E7%85%A4%E6%B0%94&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink煤氣氣等眾多多部門；物業(yè)管管理則是是統(tǒng)一的的綜合性性管理，居居民只要要面對(duì)一一

15、家 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E7%89%A9%E4%B8%9A%E7%AE%A1%E7%90%86%E4%BC%81%E4%B8%9A&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)即可可解決上上述生活活中的問問題，克克服了在在管理中中經(jīng)常出出現(xiàn)的各各自為政政、 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E6%89%AF%E7%9A%AE&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink扯皮皮 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E6%8E%A8%E8%

16、AF%BF&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink推諉的弊弊端。 三是管管理內(nèi)容容：過去去的管理理內(nèi)容單單一，一一般只局局限于單單純的房房屋維修修，管理理效果不不好，物物業(yè)壽命命短，造造成社會(huì)會(huì)財(cái)富浪浪費(fèi)。物物業(yè)管理理則是對(duì)對(duì)管轄范范圍內(nèi)的的房屋及及 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E9%85%8D%E5%A5%97%E8%AE%BE%E6%96%BD&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink配套設(shè)設(shè)施的 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E4%B8%93%E4%B8%9

17、A%E5%8C%96%E7%AE%A1%E7%90%86&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink專業(yè)化化管理和和養(yǎng)護(hù)及及對(duì)住戶戶的全方方位多層層次的服服務(wù)，有有利于發(fā)發(fā)揮住宅宅小區(qū)和和各類房房屋的整整體功能能和綜合合利益，有有利于開開展好 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E7%A4%BE%E5%8C%BA%E6%9C%8D%E5%8A%A1&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink社社區(qū)服務(wù)務(wù)。 四是經(jīng)經(jīng)費(fèi)來源源：過去去的管理理是以 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E8

18、%A1%8C%E6%94%BF%E6%89%8B%E6%AE%B5&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink行行政手段段為主，經(jīng)經(jīng)費(fèi)來源源于低租租金和國(guó)國(guó)家的財(cái)財(cái)政補(bǔ)貼貼，管理理服務(wù)是是無償提提供的，是是福利型型的管理理體制：物業(yè)管管理則是是一種有有償服務(wù)務(wù)，實(shí)行行社會(huì)化化、專業(yè)業(yè)化、企企業(yè)化、經(jīng)經(jīng)營(yíng)型的的管理，走走上了以以業(yè)養(yǎng)業(yè)業(yè)、自我我發(fā)展的的道路。小小區(qū)的管管理有了了 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E9%80%A0%E8%A1%80%E5%8A%9F%E8%83%BD&ch=w.search.yjjlink&cid=w.se

19、arch.yjjlink造血功功能，既既減輕了了政府的的壓力和和負(fù)擔(dān)，又又使管理理經(jīng)費(fèi)有有了穩(wěn)定定來源。 五是住住戶的作作用：過過去的管管理是由由政府的的 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E8%81%8C%E8%83%BD%E9%83%A8%E9%97%A8&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink職能部部門以行行政手段段對(duì)房屋屋進(jìn)行管管理，由由于是無無償管理理，住戶戶只能被被動(dòng)接受受，別無無選擇；物業(yè)管管理則是是實(shí)行業(yè)業(yè)主自治治管理與與物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)專業(yè)化化管理相相結(jié)合的的一種 HYPERLINK /z/Search.e?sp=

20、S%E7%AE%A1%E7%90%86%E6%A8%A1%E5%BC%8F&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink管管理模式式，從管管理單位位的終身身制到業(yè)業(yè)主自由由選擇實(shí)實(shí)行 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E8%81%98%E7%94%A8%E5%88%B6&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink聘用用制，擺擺正了業(yè)業(yè)主與 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E7%89%A9%E4%B8%9A%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8D%95%E4%BD%8D&c

21、h=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink物物業(yè)管理理單位的的關(guān)系。 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E4%B8%9A%E4%B8%BB%E5%A7%94%E5%91%98%E4%BC%9A&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主的利益，可以選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，并有權(quán)審議、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%B9%B4%E5%BA%A6%E8%AE%A1%E5%88%92&ch=w.search.yjjlink&cid=w.s

22、earch.yjjlink年度計(jì)劃和 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E8%B4%A2%E5%8A%A1&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink財(cái)務(wù)收支情況，能夠真正行使業(yè)主的權(quán)利和作用。 傳統(tǒng)的房屋管理和 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E7%8E%B0%E4%BB%A3%E7%89%A9%E4%B8%9A%E7%AE%A1%E7%90%86&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink現(xiàn)代物業(yè)管理的區(qū)別是 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E8%AE

23、%A1%E5%88%92%E7%BB%8F%E6%B5%8E&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink計(jì)劃經(jīng)濟(jì)與 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%B8%82%E5%9C%BA%E7%BB%8F%E6%B5%8E&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)兩種體制差別的具體表現(xiàn)。傳統(tǒng)的房屋管理是福利型住房制度的一種自然延伸，是回避房屋的商品特性的產(chǎn)物。而物業(yè)管理是建立在把管理、服務(wù)視為一種可 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E7%AD%89%E4%BB%B7%E

24、4%BA%A4%E6%8D%A2&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink等價(jià)交換的商品，這種商品性、市場(chǎng)性是物業(yè)管理的根本性質(zhì)和最主要特征。第二節(jié) 傳統(tǒng)的的房屋管管理與市市場(chǎng)化的的物業(yè)管管理的區(qū)區(qū)別 為了更更好地了了解市場(chǎng)場(chǎng)化的物物業(yè)管理理的特點(diǎn)點(diǎn)，有必必要同過過去傳統(tǒng)統(tǒng)的房屋屋行政管管理進(jìn)行行對(duì)照 與比較較。 一一、傳統(tǒng)統(tǒng)的房屋屋管理 通常是是以行政政手段管管理，其其管理單單位是政政府的一一個(gè)職能能部門，如如市、區(qū)區(qū)房管局局和基層層單 位房管所所。傳統(tǒng)統(tǒng)房屋管管理單位位屬于事事業(yè)性質(zhì)質(zhì)。由于于房管部部門管理理的房屋屋是國(guó)有有財(cái)產(chǎn)(產(chǎn) 權(quán)單一)，而房房

25、管部門門又是政政府的一一個(gè)職能能部門，所所以產(chǎn)權(quán)權(quán)和管理理權(quán)是合合一的。一一般是對(duì)對(duì)房 屋及其其附屬設(shè)設(shè)備進(jìn)行行維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)，工工作比較較單一，管管理水平平也不需需要很高高，通常常房管所所只要配配“一員三三工”便可以以負(fù)責(zé)一一個(gè)片的的房屋維維修管理理?！耙粏T”為房管管員，每每月定期期收房租租， 如果住住戶有問問題，只只負(fù)責(zé)傳傳遞信息息，而且且只圍繞繞房屋的的維修方方面；“三工”即瓦工工、木工工和壯工工，也就就是維修修的基本本隊(duì)伍，幾幾個(gè)房管管員才配配上一個(gè)個(gè)水電工工。其維維修經(jīng)費(fèi)費(fèi)來源有有兩種：一 是收取取的低租租金(由于國(guó)國(guó)家采取取的方針針是福利利型的住住房制度度，故靠靠收房租租是非常常少的

26、)；二是是大量的的靠國(guó)家家財(cái)政補(bǔ)補(bǔ)貼。所所以國(guó)家家房屋建建得越多多，包袱袱背得越越重。國(guó)國(guó)家想管管好房屋屋但沒有有財(cái) 力保證證。 二二、市場(chǎng)場(chǎng)化的物物業(yè)管理理 市場(chǎng)化化的物業(yè)業(yè)管理采采取的是是以經(jīng)濟(jì)濟(jì)手段進(jìn)進(jìn)行管理理，其管管理單位位物業(yè)管管理公司司屬于企企業(yè)性質(zhì)質(zhì)。物業(yè)業(yè)管理公公司的基基層管理理單位是是管理處處。一般般來說，物物業(yè)管理理公司只只有經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理權(quán)權(quán) 而無產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。物物業(yè)管理理公司管管理的內(nèi)內(nèi)容非常常廣泛，通通常分為為三類：第一類類是公共共服務(wù)，就就是為全全體住戶戶提供經(jīng)經(jīng)常性的的有償或或無償服服務(wù)，例例如清掃掃保潔、治治安保衛(wèi)衛(wèi)、庭園園綠化等等；第二二類是 專項(xiàng)服服務(wù)，為為小區(qū)內(nèi)內(nèi)的

27、住戶戶提供專專門服務(wù)務(wù)，如修修理與管管理各種種車輛，為為用戶提提供室內(nèi)內(nèi)裝修服服務(wù)，開開辦商店店、飯店店、美發(fā)發(fā)店等；第三類類是特約約服務(wù)，即即根據(jù)住住戶的特特殊需要要進(jìn)行服服務(wù)，如如 代購(gòu)車車船票，為為住戶代代購(gòu)糧食食、蔬菜菜，代送送兒童上上學(xué)等。其其經(jīng)費(fèi)來來源主要要是物業(yè)業(yè)管理公公司自己己籌集，通通過收繳繳管理費(fèi)費(fèi)和多種種經(jīng)營(yíng)來來解決，為為居民提提供有償償服務(wù)。 三三、兩種種管理方方式的比比較從傳傳統(tǒng)的房房屋管理理方式向向社會(huì)主主義市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條條件下的的市場(chǎng)化化物業(yè)管管理方式式轉(zhuǎn)變，從從表面上上看，兩兩者區(qū)別別不大，都都是對(duì)物物業(yè)進(jìn)行行管理。然然而，如如果我們們認(rèn)真地地對(duì)物業(yè)業(yè)、物業(yè)業(yè)管理

28、的的概 念與傳傳統(tǒng)的房房屋管理理相比較較，不難難發(fā)現(xiàn)，它它們之間間有諸多多原則上上的區(qū)別別，詳見見下表 11.從管理理體制上上看兩者者的差別別傳統(tǒng)的房屋屋管理是是計(jì)劃經(jīng)經(jīng)濟(jì)下政政府部門門和企事事業(yè)單位位按產(chǎn)權(quán)權(quán)、按部部門采用用行政手手段，直直 接進(jìn)行行行政福福利型的的封閉式式管理。通通常是長(zhǎng)長(zhǎng)官意志志、行政政命令的的辦法，是是計(jì)劃包包辦的維維修管理理辦法。前前幾年，全全國(guó)許多多地方實(shí)實(shí)行了所所有權(quán)與與經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)“兩權(quán)分分離”，組建建了一批批房屋管管理 公司，在在管理體體制上做做了些變變革。但但這些單單位大都都為事業(yè)業(yè)單位，行行政干預(yù)預(yù)、政企企不分的的色彩較較為濃厚厚。物業(yè)業(yè)管理公公司是專專業(yè)化的

29、的企業(yè)。它它的服務(wù)務(wù)是通過過市場(chǎng)、采采用經(jīng)濟(jì)濟(jì)手段進(jìn)進(jìn)行社會(huì)會(huì)化 管理的的有償服服務(wù)，是是按“獨(dú)立核核算、自自負(fù)盈虧虧、自我我運(yùn)行、自自我完善善、自我我發(fā)展”的管理理體制開開展工作作的。概概括地說說，前者者是計(jì)劃劃經(jīng)濟(jì)下下的政府府、部門門行為，是 福利型的；后者是是市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)下下的企業(yè)業(yè)行為，是是有償型型的。 22.從管理理內(nèi)容上上看兩者者的區(qū)別別 傳傳統(tǒng)的房房屋管理理多年來來一直以以單一的的“收租養(yǎng)養(yǎng)房”為主要要內(nèi)容。而而國(guó)家實(shí)實(shí)行的又又是福利利型低租租金政策策，即使使收了租租也養(yǎng)不不了房，仍仍需要政政府給大大量的財(cái)財(cái)政補(bǔ)貼貼進(jìn)行房房屋維修修，因此此 形成了了房屋蓋蓋得越多多，政府府補(bǔ)貼得得越多，包包袱背得得越重的的惡性循循環(huán)。物物業(yè)管理理是對(duì)房房屋、設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施、市市政、環(huán)環(huán)境等實(shí)實(shí)行全方方位、多多功能的的經(jīng)營(yíng)、管管理、服服務(wù)；它它既要管管好房，又又要以 人為核核心提供供物質(zhì)和和精神兩兩個(gè)方面面的服務(wù)務(wù)。企業(yè)業(yè)通過開開展一業(yè)業(yè)為主、多多種經(jīng)營(yíng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)方針，實(shí)實(shí)現(xiàn)造血血功能，政政府不給給補(bǔ)貼，逐逐步走向向良性循循環(huán)。 33.從管理理對(duì)象的的產(chǎn)權(quán)關(guān)關(guān)系看兩兩者的區(qū)區(qū)別 傳傳統(tǒng)的房房屋管理理，不論論是政府府或部門門管理，都都是國(guó)家家的，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)單一一。隨著