1、元海集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告草案 2014年10月10日重要說(shuō)明固本培元 海納百川2第頁(yè)本文件專(zhuān)為元海集團(tuán)進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃，任何復(fù)制、節(jié)選或給第三方使用，應(yīng)事先得撰到本撰文作者的許可和支持。3.集團(tuán)總體戰(zhàn)略規(guī)劃問(wèn)題回顧固本培元 海納百川3第頁(yè)企業(yè)文化元海集團(tuán)對(duì)下屬投資企業(yè)的監(jiān)督系統(tǒng)如何建立？企業(yè)內(nèi)部如何管理？權(quán)責(zé)分配？集團(tuán)公司戰(zhàn)略企業(yè)愿景母子公司監(jiān)管體系組織結(jié)構(gòu)流程人力資源未來(lái)元海集團(tuán)是個(gè)什么樣的公司？元海集團(tuán)未來(lái)的業(yè)務(wù)選擇應(yīng)是什么？如何進(jìn)行選擇？元海集團(tuán)運(yùn)營(yíng)模式是什么？管理體系和組織結(jié)構(gòu)如何設(shè)計(jì)？如何改善流程以提高工作效率？如何改善薪酬制度和業(yè)旅游人機(jī)制？財(cái)務(wù)管理如何改善資金控制與運(yùn)業(yè)旅游？如何培育優(yōu)秀

2、的企業(yè)文化？4.第一部分 目錄 集團(tuán)現(xiàn)狀分析固本培元 海納百川4第頁(yè)戰(zhàn)略分析宏觀環(huán)境分析行業(yè)發(fā)展分析內(nèi)部資源能力分析現(xiàn)狀分析簡(jiǎn)要回顧5戰(zhàn)略分析6母子公司控制體系分析7組織機(jī)構(gòu)分析業(yè)務(wù)流程分析人力資源分析企業(yè)文化分析戰(zhàn)略制定使命愿景業(yè)務(wù)組合經(jīng)營(yíng)目標(biāo)戰(zhàn)略實(shí)施職能戰(zhàn)略管理整合企業(yè)現(xiàn)狀分析戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略制定5.集團(tuán)發(fā)展簡(jiǎn)要回顧：經(jīng)過(guò)了5年時(shí)間的發(fā)展，取得較好進(jìn)步，目前正處于二次發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期固本培元 海納百川5第頁(yè) 元海主力子公司成立以來(lái)，子公司主營(yíng)業(yè)務(wù)逐年提升，集團(tuán)成立后，更多項(xiàng)目和業(yè)務(wù)待于開(kāi)展: 1、子公司業(yè)績(jī)：2006年，元海集團(tuán)子公司欽州中海地產(chǎn)成立，公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，并以欽州為戰(zhàn)略發(fā)展，實(shí)

3、施第一個(gè)五年計(jì)劃，先后完成 “中海麗灣明珠”、“中海水東國(guó)際大廈”等兩個(gè)中端樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，此外， “中海東盟印象”城中村就成改造項(xiàng)目即將動(dòng)工。為企業(yè)打造集團(tuán)公司、拓展各方面業(yè)務(wù)發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2、2010年末，在董事長(zhǎng)的戰(zhàn)略指導(dǎo)下成立了元海集團(tuán)，并轉(zhuǎn)向集團(tuán)化管理模式：由最初的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)升級(jí)到多元化的投資型集團(tuán)控股經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)模式即：一二級(jí)階梯式投資型企業(yè)集團(tuán)管理模式集團(tuán)架構(gòu)及設(shè)立二級(jí)公司均是以資金投資控股為主業(yè)，其經(jīng)營(yíng)涉及：項(xiàng)目投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、國(guó)貿(mào)、建筑施工、農(nóng)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)（實(shí)業(yè)）、國(guó)內(nèi)汽車(chē)與建材貿(mào)易、旅游開(kāi)發(fā)及服務(wù)配套、游艇休閑業(yè)等為一體的多元化產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營(yíng)，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。3、集團(tuán)經(jīng)過(guò)5年的發(fā)展

4、，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面積累了較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，公司一如既往地本著“固本培元、海納百川”的發(fā)展指導(dǎo)思想，努力把企業(yè)做強(qiáng)做大，朝著縱向、橫向、多元化、集團(tuán)化的目標(biāo)發(fā)展，打造企業(yè)品牌，力爭(zhēng)把公司成為上市公司發(fā)展目標(biāo)。【總結(jié)】總的來(lái)說(shuō)，集團(tuán)主要還是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，其次以項(xiàng)目投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、國(guó)貿(mào)、建筑施工、貿(mào)易及休閑配套服務(wù)等多元化發(fā)展的集團(tuán)，責(zé)任和任務(wù)，規(guī)劃和發(fā)展道路任重而道遠(yuǎn)。6.管理回顧分析：目前的集團(tuán)更像是一家行政機(jī)構(gòu)，這與日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要求不太相符固本培元 海納百川6第頁(yè)行政型“企業(yè)”的管理行政等級(jí)制度的劃分人際關(guān)系（文化建設(shè)）大鍋飯（無(wú)體現(xiàn)多勞多得層面）趨穩(wěn)而不是趨利市場(chǎng)反應(yīng)情況待開(kāi)發(fā)領(lǐng)域

5、市場(chǎng)各個(gè)領(lǐng)域市場(chǎng)其他領(lǐng)域市場(chǎng)枯竭激烈殘酷市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體是真正的企業(yè)戰(zhàn)略嚴(yán)重不符需要對(duì)比改進(jìn)組織任命的規(guī)劃7.母子公司自身培育控制體系分析：5年發(fā)展歷程，集團(tuán)除依賴(lài)資源開(kāi)發(fā)土地外，自身競(jìng)爭(zhēng)能力的也要內(nèi)部培養(yǎng)固本培元 海納百川7第頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的獲取外部支持股東給予集團(tuán)足夠的政策支持、資金支持、人員支持、物資支持等內(nèi)部培養(yǎng)培養(yǎng)、提高集團(tuán)內(nèi)部的管理水平、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力市場(chǎng)份額擴(kuò)大、上市、利潤(rùn)增長(zhǎng)不確定性是外部支持最難以突破的障礙較少缺乏科學(xué)的管理方式，核心競(jìng)爭(zhēng)力，要體現(xiàn)多勞多得。外部的支持在短期或一段時(shí)期內(nèi)給予集團(tuán)強(qiáng)力支持，但將公司前途完全依托于外部支持具有叫大的風(fēng)險(xiǎn)性；因此提高內(nèi)部管理能力，提升自身人才

6、素質(zhì)培養(yǎng)及綜合能力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)才是集團(tuán)公司發(fā)展的長(zhǎng)久之計(jì)。集團(tuán)目標(biāo)8.集團(tuán)內(nèi)部組織管理的界定分析及建議：內(nèi)部因素較多，內(nèi)部應(yīng)正確對(duì)待及時(shí)解決各種問(wèn)題固本培元 海納百川8第頁(yè)企業(yè)文化公司戰(zhàn)略企業(yè)愿景母子公司監(jiān)管體系組織結(jié)構(gòu)流程人力資源財(cái)務(wù)管理企業(yè)愿景較明朗，但如果流程（會(huì)簽）就會(huì)影響效率，集團(tuán)內(nèi)部基本達(dá)成“固本培元，海納百川”統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，日常工作中應(yīng)起到及時(shí)指導(dǎo)和糾正錯(cuò)誤自我更新的工作的目的。母公司和子公司中都存在著大量的職責(zé)缺失現(xiàn)象，員工執(zhí)行力失去保證存在對(duì)子公司監(jiān)控不利的情況流程（會(huì)簽）繁多，耽誤時(shí)間，執(zhí)行不清晰不規(guī)范，員工缺乏正確的執(zhí)行方法，造成日常工作中出現(xiàn)管理混亂、效率低下等現(xiàn)象。大鍋飯影

7、響員工積極性，造成員工執(zhí)行力不足。無(wú)靈活的考核制度，使員工失去指引，造成員工失去實(shí)行方向。人員素質(zhì)與崗位不匹配，失去執(zhí)行力的基礎(chǔ)。財(cái)務(wù)信息不及時(shí)和靈活，決策較失去戰(zhàn)略規(guī)劃依據(jù)依據(jù)。需要更加提高活力、創(chuàng)造力。培養(yǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和市場(chǎng)意識(shí)。9.集團(tuán)面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境戰(zhàn)略分析：前景規(guī)劃應(yīng)明確，客觀上，要培養(yǎng)員工成為公司主人公精神和集體團(tuán)結(jié)的信心固本培元 海納百川9第頁(yè)集團(tuán)的戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)際完全取決于董事長(zhǎng)（總經(jīng)理）或其他領(lǐng)導(dǎo)的意志，到目前暫未建立自己的戰(zhàn)略規(guī)劃體系 僅依靠領(lǐng)導(dǎo)人個(gè)人或者決策層的能力和意志進(jìn)行管理的企業(yè)，往往不能對(duì)企業(yè)自身和外部環(huán)境進(jìn)行縝密的分析和預(yù)測(cè)，使得領(lǐng)導(dǎo)人的直覺(jué)和判斷失去了理性分析的支持，

8、導(dǎo)致戰(zhàn)略的較盲目性。同時(shí)由于在戰(zhàn)略制定中缺乏有效的制約機(jī)制，也往往導(dǎo)致戰(zhàn)略失去穩(wěn)定性，變動(dòng)過(guò)于頻繁問(wèn)題由于主要領(lǐng)導(dǎo)人的變更，而導(dǎo)致公司戰(zhàn)略發(fā)生重大變化，失去了戰(zhàn)略的穩(wěn)定性。從機(jī)制上看，集團(tuán)的總經(jīng)理是由集團(tuán)委員會(huì)任命的，在集團(tuán)內(nèi)部沒(méi)有制約，總經(jīng)理可依靠個(gè)人的想法和資源貫徹下去；應(yīng)集體決策從內(nèi)部組織上來(lái)看，集團(tuán)沒(méi)有形成一套決策支持體系，即沒(méi)有形成專(zhuān)門(mén)一個(gè)戰(zhàn)略智囊團(tuán)，單憑總經(jīng)理個(gè)人的分析判斷勢(shì)必導(dǎo)致戰(zhàn)略較為盲目性，集體力量沒(méi)有充分發(fā)威出來(lái)；從管理機(jī)制上來(lái)看，集團(tuán)沒(méi)有一套戰(zhàn)略延續(xù)保證體系，如果總經(jīng)理變更時(shí)，集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃就會(huì)發(fā)生重大變化，缺乏 戰(zhàn)略的穩(wěn)定性。10.對(duì)集團(tuán)監(jiān)控建議：集團(tuán)對(duì)下屬子公司監(jiān)控要有

9、利，方能使下屬子公司給公司帶來(lái)較大的收益固本培元 海納百川10第頁(yè)母子公司管理控制體系靜態(tài)監(jiān)控體系動(dòng)態(tài)監(jiān)控體系人事控制財(cái)務(wù)控制權(quán)限控制信息控制戰(zhàn)略管理流程財(cái)務(wù)管理流程人力資源管理流程投資管理流程對(duì)于各子公司管理應(yīng)保持及時(shí)溝通和監(jiān)控力度，避免控管缺失狀態(tài)，造成公司巨大損失； 在對(duì)于子公司控制的各個(gè)方面集團(tuán)都應(yīng)明確管理辦法和管理精細(xì)化流程，避免從主觀上造成的管理混亂；策略:加強(qiáng)母子公司管理與控制能力，溝通和整合資源將是元海集團(tuán)走向異地發(fā)展和多元化發(fā)展的必要條件。11.原組織機(jī)構(gòu)設(shè)置分析建議：權(quán)屬公司職能分工應(yīng)精細(xì)化，發(fā)展要適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要（以欽州中海地產(chǎn)為例）固本培元 海納百川11第頁(yè)欽

10、州中?？偨?jīng)理副總經(jīng)理開(kāi)發(fā)部工程部營(yíng)銷(xiāo)部招商部辦公室財(cái)物部客服部組織機(jī)構(gòu)分工為直線型上下級(jí)管理機(jī)制，有待于優(yōu)化以便實(shí)現(xiàn)從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向房產(chǎn)綜合經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)型，以便適應(yīng)該二級(jí)階梯房地產(chǎn)公司管理發(fā)展經(jīng)營(yíng)的需要。職能職責(zé)分工體系有待完善部分職能集中于一個(gè)人（主要直接領(lǐng)導(dǎo)）任務(wù)過(guò)重，下屬較難決策，不能形成相互牽制和制約。導(dǎo)致該職能難以有效落實(shí)甚至職能缺失，應(yīng)該分解職責(zé)工作和明確問(wèn)責(zé)制。沒(méi)有建立起信息共享機(jī)制，導(dǎo)致信息不能共享，溝通成本較高主要和次要任務(wù)應(yīng)彼此建立互信，集體溝通解決較快。每個(gè)子公司都應(yīng)具有創(chuàng)造和復(fù)制能力，從而與母公司形成矩陣發(fā)展直線型管理模式：12.集團(tuán)應(yīng)建立精細(xì)化管理機(jī)制：公司經(jīng)營(yíng)管理才有章可循

11、。固本培元 海納百川12第頁(yè)要有全面科學(xué)的管理制度要對(duì)制度的執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)控要進(jìn)行緊密銜接、簡(jiǎn)潔高效的流程會(huì)簽流程要流暢、規(guī)范?？绮块T(mén)流程的銜接溝通應(yīng)及時(shí)、順暢，溝通意識(shí)要強(qiáng)，工作效率才高。走流程應(yīng)簡(jiǎn)潔，并以制度防范，這樣執(zhí)行中才順暢規(guī)范。制度執(zhí)行要嚴(yán)格，且公正、嚴(yán)明。對(duì)違反制度的人，應(yīng)采取靈活有效的懲罰措施，做到公正、獎(jiǎng)罰分明。管理要體現(xiàn)人性化，要體現(xiàn)集團(tuán)文化制度要完善，出現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)有問(wèn)責(zé)制，而不是經(jīng)常按領(lǐng)導(dǎo)意志解決，人治人不可取，應(yīng)以文化感人和感化人。13.規(guī)范人員素質(zhì)、薪酬、考核等機(jī)制：尋找公司可持續(xù)發(fā)展的途徑固本培元 海納百川13第頁(yè)公司人員素質(zhì)普遍應(yīng)較能達(dá)到崗位工作需要，尤其是關(guān)鍵的技術(shù)和

12、高層管理崗位。目前，吸引優(yōu)秀人才加盟已成為公司迫切的需要。分配應(yīng)與考核結(jié)合，員工干多干少應(yīng)有體現(xiàn)。解套：實(shí)行分包制度或者實(shí)行“多勞多得”管理機(jī)制，能充分激發(fā)員工的工作積極性和激發(fā)員潛能。建立一套科學(xué)務(wù)實(shí)的考核體系，按每半年或年度績(jī)效考核體現(xiàn)，進(jìn)行嘉獎(jiǎng)，能較為客觀公正地評(píng)價(jià)員工價(jià)值和體現(xiàn)企業(yè)文化。招聘程序有待規(guī)范分配機(jī)制不靈活，基本不體現(xiàn)多勞多得，效率不足。沒(méi)有建立較靈活的考核機(jī)制14.集團(tuán)財(cái)務(wù)管理體系：應(yīng)起到有效控制子公司作業(yè)，并為經(jīng)營(yíng)決策層提供強(qiáng)力支持。固本培元 海納百川14第頁(yè)財(cái)務(wù)分析職能應(yīng)在原有基礎(chǔ)上加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門(mén)經(jīng)理及人員，除日常核算、報(bào)稅，建議總監(jiān)把更多精力業(yè)旅游來(lái)從事財(cái)務(wù)的整體分析和

13、規(guī)劃等工作，有利于集團(tuán)資金流動(dòng)和收支平衡。預(yù)算目標(biāo)值應(yīng)起到指導(dǎo)作業(yè)旅游財(cái)務(wù)、工程部預(yù)算管理應(yīng)側(cè)重事前和事后分析，目標(biāo)值設(shè)定與實(shí)際應(yīng)較為接近和相符。對(duì)子公司財(cái)務(wù)信息控制效果要對(duì)稱(chēng)集團(tuán)要對(duì)子公司財(cái)務(wù)控制，而不是體現(xiàn)代理記帳的功能，這樣方才達(dá)到信息對(duì)稱(chēng)。融資渠道單一，融資能力有限目前，受?chē)?guó)家限購(gòu)令、銀行率利及貸款等政策影響，地產(chǎn)貸款，銀行不放貸，而且銀行貸款額度已經(jīng)很高，由于經(jīng)營(yíng)不力，不僅無(wú)法短期內(nèi)償還，而且財(cái)務(wù)成本居高不下，再貸款能力受到很大限制。集團(tuán)財(cái)務(wù)管理體系15：集團(tuán)文化建設(shè)建議：關(guān)于集團(tuán)凝聚力，只有形成強(qiáng)大的凝聚力，方能適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)文化固本培元 海納百川15第頁(yè)總經(jīng)理由董事會(huì)委派，應(yīng)

14、更多地以集團(tuán)利益為導(dǎo)向，以犧牲自身利益換取集團(tuán)資本。集團(tuán)原以地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，目前地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈，土地儲(chǔ)備有限，員工應(yīng)更多地意識(shí)到，集團(tuán)只有多元化地發(fā)展才能有出路把公司事情業(yè)務(wù)和規(guī)劃發(fā)展當(dāng)做主人公來(lái)看，集團(tuán)凝聚力才強(qiáng)大，公司才有發(fā)展。公司員工應(yīng)時(shí)時(shí)意識(shí)到“居安思?！保瑧?yīng)意識(shí)到公司發(fā)展的危機(jī)，而自發(fā)地提升自己能力來(lái)適應(yīng)公司發(fā)展和為公司做貢獻(xiàn)，體現(xiàn)自己的價(jià)值。員工應(yīng)關(guān)心自己和所在部門(mén)利益，是公司的一個(gè)系統(tǒng)，是利益共同體的，公司才有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。領(lǐng)導(dǎo)本位意識(shí)強(qiáng)市場(chǎng)意識(shí)要充分員工進(jìn)取心要強(qiáng)集團(tuán)應(yīng)體現(xiàn)股份企業(yè)的特稱(chēng)，而不是按照國(guó)企文化特征員工本位意識(shí)強(qiáng)16.第二部分 目錄公司戰(zhàn)略分析固本培元 海納百川16第頁(yè)企

15、業(yè)現(xiàn)狀分析戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略制定戰(zhàn)略實(shí)施17.戰(zhàn)略分析主要內(nèi)容住宅房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析固本培元 海納百川17第頁(yè)住宅房地產(chǎn)分析宏觀環(huán)境分析行業(yè)環(huán)境分析內(nèi)部資源分析18.宏觀環(huán)境分析：通過(guò)對(duì)政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和技術(shù)分析企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境所產(chǎn)生全局性的影響固本培元 海納百川18第頁(yè)政治制度、體制政府的穩(wěn)定性特殊經(jīng)濟(jì)政策國(guó)際政治外貿(mào)立法對(duì)外國(guó)企業(yè)的制度就業(yè)立法企業(yè)經(jīng)濟(jì)政治法律社會(huì)文化技術(shù)GDP變化利率貨幣供給通貨膨脹率工資/物價(jià)控制可任意支配收入行業(yè)需求市場(chǎng)需求國(guó)家研發(fā)支出行業(yè)研發(fā)支出科技研究重點(diǎn)專(zhuān)利保護(hù)新產(chǎn)品新技術(shù)的商品化生活方式就業(yè)預(yù)期保護(hù)消費(fèi)者運(yùn)動(dòng)結(jié)婚率人口增長(zhǎng)率人口遷移文化及亞文化企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響：1、

16、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響是全局性的而非局部性的。2、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響是現(xiàn)在和未來(lái)的而不是過(guò)去的。3、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境是動(dòng)態(tài)的而不是靜止的。19.行業(yè)政策影響分析：至今國(guó)家加大宏觀調(diào)控力度，預(yù)防房地產(chǎn)投資過(guò)熱，房地產(chǎn)將進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展階段固本培元 海納百川19第頁(yè)金融調(diào)控政策調(diào)控法律規(guī)范房地產(chǎn)投資過(guò)熱房地產(chǎn)信托不做保底承諾。信托法規(guī)定，信托產(chǎn)品并不做保底承諾，這意味著投資信托很有可能血本無(wú)歸。原國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知（18號(hào)）在肯定房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱地位的同時(shí)也提出了宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的重要性。關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知至今對(duì)土地貸款、在建貸款、個(gè)貸均設(shè)置

17、了嚴(yán)格的限制。從關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)至今，對(duì)未取得土地使業(yè)旅游權(quán)證書(shū)、建設(shè)業(yè)旅游地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款。央行從2008年至今，十幾次將存款準(zhǔn)備金率提高到8.5%以上，促使銀行可貸資金進(jìn)一步減少。隨后將鋼鐵、電解鋁、房地產(chǎn)自有資金比例提高到35%以上。國(guó)務(wù)院辦公廳，原關(guān)于切實(shí)解決建設(shè)領(lǐng)域拖欠工程款問(wèn)題的通知對(duì)拒不改正的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，計(jì)劃、國(guó)土行政主管部門(mén)不批準(zhǔn)其新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目、不為其辦理業(yè)旅游地手續(xù)。房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展注：當(dāng)經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)政府將通過(guò)各項(xiàng)措施刺激房地產(chǎn)投資20.政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)的影響分析：迫使房地產(chǎn)

18、行業(yè)在運(yùn)營(yíng)模式等方面展開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)固本培元 海納百川20第頁(yè)政策對(duì)需求的影響由于政策，使近一至二年供給總量減少，致使需求升溫，價(jià)格上漲； 對(duì)商業(yè)物業(yè)提高首付，對(duì)寫(xiě)字樓以及高檔住宅進(jìn)行限制，對(duì)經(jīng)濟(jì)適業(yè)旅游房的總體規(guī)劃調(diào)整了需求結(jié)構(gòu)； 二手房市場(chǎng)的較逐步放開(kāi)使階梯購(gòu)買(mǎi)成為可能；貨幣以及個(gè)貸的的相對(duì)穩(wěn)定對(duì)市場(chǎng)需求起到刺激作業(yè)旅游。政策對(duì)供給的影響 土地供應(yīng)總量受到限制，土地市場(chǎng)化使土地價(jià)格市場(chǎng)化，原有依靠?jī)?yōu)質(zhì)廉價(jià)土地資源的地產(chǎn)公司出現(xiàn)生存危機(jī)，出現(xiàn)“大魚(yú)吃小魚(yú)”現(xiàn)象；近年來(lái)利率的宏觀調(diào)控作業(yè)旅游已經(jīng)顯現(xiàn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的自有資金及多渠道融資提出新要求，對(duì)中小型房地產(chǎn)公司產(chǎn)生淘汰效應(yīng)； 政策可能的變化及啟示國(guó)

19、家宏觀調(diào)控政策屬于階段性措施，為使房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)化運(yùn)轉(zhuǎn)國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)規(guī)范行業(yè)行為的法律文件，以增加房地產(chǎn)公司的自律性； 國(guó)家采取相對(duì)穩(wěn)定的貨幣政策，利率上調(diào)，但剛性需求仍將很大； 一級(jí)土地市場(chǎng)不會(huì)放開(kāi)，與二級(jí)市場(chǎng)將保持分離，促使房地產(chǎn)商在運(yùn)營(yíng)模式等方面展開(kāi)激烈角逐。21.中國(guó)GDP值預(yù)測(cè)（2000年2020年）分析：高速增長(zhǎng)將帶動(dòng)房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)固本培元 海納百川21第頁(yè)預(yù)測(cè)部門(mén)預(yù)測(cè)結(jié)果：GDP增長(zhǎng)率國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心20002005年：6.98.120052010年：6.47.820102015年：5.67.120152020年：6.37.2世界銀行20012010年：6.920112020

20、年：5.5亞洲開(kāi)發(fā)銀行20002010年：620102020年：5高盛公司20012010年：7.220102025年：6.8國(guó)外機(jī)構(gòu)對(duì)未來(lái)20年中國(guó)GDP的預(yù)測(cè)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4%5%停滯甚至倒退5%8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展10%15%飛速發(fā)展資料來(lái)源：西蒙庫(kù)茲涅茨著各國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)未來(lái)20年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍將保持高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)22. 人口增長(zhǎng)和擴(kuò)張因素（2000-2050年）：中國(guó)人口城鎮(zhèn)化加速和人口持續(xù)增長(zhǎng)使房地產(chǎn)市場(chǎng)容量釋放固本培元 海納百川22第頁(yè)中國(guó)城市人口的高速增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)提出了客觀要求資料來(lái)源：國(guó)務(wù)院信息中心年份2000201020102020202

21、02050平均每年住宅建設(shè)面積6.721億平米5.625億平米3.792億平米根據(jù)如目前以80億住宅為基數(shù)，按照1.25%的折舊率計(jì)算，在未來(lái)50年住宅自然需求情況如下：23.革新技術(shù)的發(fā)展也將促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 固本培元 海納百川23第頁(yè)建立信息化、智能化樓宇，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化、封閉化縮短供應(yīng)鏈，建立住宅網(wǎng)上信息交易平臺(tái)， 實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)采業(yè)旅游新型結(jié)構(gòu)體系，營(yíng)造更加舒適的居住空間采業(yè)旅游組合型、標(biāo)準(zhǔn)型、成套裝配型技術(shù)，保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高建設(shè)效率降低物質(zhì)能耗，推廣節(jié)能、環(huán)保的建筑技術(shù)實(shí)現(xiàn)集約化、標(biāo)準(zhǔn)化、系列化生產(chǎn)使業(yè)旅游高科技、綠色材料，減少污染，節(jié)約資源室內(nèi)套型、室外環(huán)境設(shè)計(jì)現(xiàn)代化光纜

22、寬帶入戶，形成網(wǎng)絡(luò)社區(qū)高新技術(shù)支撐下的資源節(jié)約型房屋，具備節(jié)水、節(jié)電、環(huán)保和智能化等特征增加招投標(biāo)企業(yè)科技成果加權(quán)值突出科技創(chuàng)新企業(yè)的優(yōu)勢(shì)物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新住宅銷(xiāo)售創(chuàng)新建筑技術(shù)創(chuàng)新住宅部件品創(chuàng)新規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新招投標(biāo)創(chuàng)新提高了產(chǎn)品質(zhì)量和投資效益促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級(jí)提高了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和品牌降低了開(kāi)發(fā)成本，增加了產(chǎn)品附加值創(chuàng)新項(xiàng)目創(chuàng)新的內(nèi)容和形式對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響24.通過(guò)宏觀環(huán)境分析總結(jié)1：可以看到目前的宏觀環(huán)境決定了房地產(chǎn)行業(yè)將走向一條正規(guī)發(fā)展的道路固本培元 海納百川24第頁(yè)政治：Policy經(jīng)濟(jì)： Economic社會(huì)： Society技術(shù)： TechnicPest分析從根本上要求房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入

23、一個(gè)良性競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)期高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展目前的社會(huì)發(fā)展給房地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的市場(chǎng)空間新型技術(shù)的進(jìn)入將加劇房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì) 房地產(chǎn)行業(yè)處于一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)與機(jī)遇并存的年代，不斷規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷加強(qiáng)自身的運(yùn)營(yíng)管理水平。25.宏觀環(huán)境分析總結(jié)2：二十一世紀(jì)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了集中化、規(guī)模化和個(gè)性化的新特征固本培元 海納百川25第頁(yè)國(guó)家政策改變金融調(diào)控加強(qiáng)自中國(guó)加入世貿(mào)后居住觀念變化收入水平提高優(yōu)勝劣汰，兼并重組縱向分工，橫向協(xié)作利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)土地招拍掛融資門(mén)檻提高房地產(chǎn)公司集中度加強(qiáng)融資方式多元化形成房地產(chǎn)集團(tuán)需求增加技術(shù)改進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)加劇買(mǎi)方市場(chǎng)形成跨區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)大規(guī)模開(kāi)發(fā)加劇市場(chǎng)需

24、求拉動(dòng)運(yùn)作模式轉(zhuǎn)變暴利結(jié)束梯級(jí)消費(fèi)投資房產(chǎn)多次置業(yè)及剛需個(gè)性化需求潛在剛需客戶形成購(gòu)買(mǎi)對(duì)房產(chǎn)的需要集中化規(guī)模化個(gè)性化26.宏觀分析總結(jié)3：從贏利性方面來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)目前屬于高回報(bào)產(chǎn)業(yè)，其利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于其他行業(yè)固本培元 海納百川26第頁(yè)行業(yè)持續(xù)提速 房地產(chǎn)企業(yè)2010年總收入超過(guò)9000 億元，凈利潤(rùn)總額超過(guò)3000多億元，可見(jiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，同時(shí)創(chuàng)造利潤(rùn)也很大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)較高 從國(guó)內(nèi)情況來(lái)看，大多數(shù)城市普遍在1020%以上，中高檔房地（上市公司）產(chǎn)平均利潤(rùn)率更高，一般行業(yè)達(dá)到22%46%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的平均利潤(rùn)率水平。 從國(guó)際上多數(shù)國(guó)家情況來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均利潤(rùn)一般在5%左

25、右，高的也只有6%10%（如德國(guó)，主要是國(guó)外納稅和相關(guān)費(fèi)業(yè)旅游高），遠(yuǎn)低于我國(guó)目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均利潤(rùn)率。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)土資源部，CEIC、上市公司年報(bào)27.宏觀分析總結(jié)4:從風(fēng)險(xiǎn)性來(lái)看，政府宏觀調(diào)控成為房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的主要影響因素 從風(fēng)險(xiǎn)性來(lái)看，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅明顯回落，這表明，近年來(lái)國(guó)家采取的一系列宏觀調(diào)控及控制投資高速增長(zhǎng)的政策措施已初見(jiàn)成效，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣水平較為趨向正常。固本培元 海納百川27第頁(yè)28.宏觀預(yù)測(cè)分析5：但可以預(yù)測(cè)的是，目前的政府宏觀控制正在日趨科學(xué)，由此而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也比較減小固本培元 海納百川28第頁(yè)供給牽動(dòng)需求時(shí)期需求牽動(dòng)供給時(shí)期主要表現(xiàn)：長(zhǎng)期高幅波

26、動(dòng)通貨緊縮、高空置率、股市狂跌、超大型郊外項(xiàng)目、金融服務(wù)重組、政策導(dǎo)向、利率低位、政府干預(yù)主要表現(xiàn)：短期低幅波動(dòng)通貨膨脹、低空置率、股市調(diào)整、奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)、土地升值/緊缺、需求導(dǎo)向、利率上調(diào)、信托產(chǎn)品、宏觀調(diào)控2000年2006年2008年2010年2011年宏觀調(diào)控線需求拉動(dòng)線宏觀調(diào)控失力2012年以后29.宏觀環(huán)境分析6：基于以上分析，盡管受政策風(fēng)險(xiǎn)影響，房地產(chǎn)行業(yè)目前仍然具有很高的市場(chǎng)吸引力固本培元 海納百川29第頁(yè)起步階段平穩(wěn)階段快速上升階段萎縮階段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)圖示納瑟姆曲線起飛期平緩期高速發(fā)展期城市化率30% 70% 高地產(chǎn)行

27、業(yè)盈利性低市場(chǎng)成長(zhǎng)性高房地產(chǎn)行業(yè)具有較高的吸引力，集團(tuán)應(yīng)該抓緊時(shí)機(jī)，在該行業(yè)中獲取超額利潤(rùn)目前的風(fēng)險(xiǎn)因素正逐步減少和降低，現(xiàn)存風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)對(duì)該行業(yè)產(chǎn)生本質(zhì)影響30.綜合分析集團(tuán)的成功關(guān)鍵因素：來(lái)源于企業(yè)所擁有的土地資源、資本規(guī)模、公共關(guān)系和組織資源固本培元 海納百川30第頁(yè)注：此項(xiàng)評(píng)價(jià)的關(guān)鍵并不在于對(duì)元海企業(yè)的絕對(duì)定量分析，而在于相對(duì)定性分析資源能力評(píng)價(jià)集團(tuán)的土地資源儲(chǔ)備應(yīng)基本能滿足未來(lái)10年發(fā)展的需要，但不能支持超常規(guī)發(fā)展需要。集團(tuán)融資需要拓展融資渠道，擴(kuò)大融資規(guī)模和經(jīng)營(yíng)范圍。集團(tuán)為欽州市建設(shè)作出了顯著貢獻(xiàn)，與各地級(jí)市政府及社會(huì)建立了良好的公共關(guān)系。集團(tuán)的法人治理結(jié)構(gòu)、人力資源、財(cái)務(wù)等企業(yè)管理基

28、礎(chǔ)較薄弱，不能滿足公司做強(qiáng)做大的集團(tuán)化發(fā)展需要。無(wú)少中多小一般大特大弱一般強(qiáng)極強(qiáng)少較少多很多土地資源資本規(guī)模公共關(guān)系組織資源31.綜合分析：集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資源匹配程度較高固本培元 海納百川31第頁(yè)資源能力匹配性評(píng)價(jià)房地產(chǎn)需求有較大的提升空間，需要房地產(chǎn)企業(yè)有豐富的土地儲(chǔ)備，集團(tuán)目前土地資源基本滿足發(fā)展需要。房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將逐步加劇，需要有較未雄厚的資金實(shí)力，集團(tuán)目前的資金實(shí)力并不十分滿足需求。房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)計(jì)民生高度相關(guān)，需要房地產(chǎn)企業(yè)有良好的公共關(guān)系，集團(tuán)在公共關(guān)系方面具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)因其進(jìn)入障礙低，需要房低產(chǎn)企業(yè)具有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理能力才能在競(jìng)爭(zhēng)中勝出，目前集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)管理基礎(chǔ)不能適

29、應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。完全滿足元?，F(xiàn)狀缺乏基本不滿足基本滿足一般土地資源資金實(shí)力公共關(guān)系組織資源32.集團(tuán)在房地產(chǎn)方面的綜合實(shí)力分析：資源匹配程度很高，且舊城改造地產(chǎn)業(yè)有很強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力，應(yīng)成為集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)固本培元 海納百川32第頁(yè)低高低高資源匹配程度市場(chǎng)吸引力 高民業(yè)旅游地產(chǎn)行業(yè)盈利性低市場(chǎng)成長(zhǎng)性高元海地產(chǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略退出戰(zhàn)略完全滿足元?，F(xiàn)狀缺乏基本不滿足基本滿足一般土地資源資金實(shí)力公共關(guān)系組織資源33.宏觀環(huán)境分析對(duì)企業(yè)未來(lái)將產(chǎn)生全局性的影響固本培元 海納百川33第頁(yè)政治制度、體制政府的穩(wěn)定性特殊經(jīng)濟(jì)政策國(guó)際政治外貿(mào)立法對(duì)外國(guó)企業(yè)的制度就業(yè)立法企業(yè)經(jīng)濟(jì)政治法律社會(huì)文化技術(shù)GDP的變化利率貨幣供給通貨膨

30、脹率工資/物價(jià)控制可任意支配收入行業(yè)需求市場(chǎng)需求國(guó)家研發(fā)支出行業(yè)研發(fā)支出科技研究重點(diǎn)專(zhuān)利保護(hù)新產(chǎn)品新技術(shù)的商品化生活方式就業(yè)預(yù)期保護(hù)消費(fèi)者運(yùn)動(dòng)結(jié)婚率人口增長(zhǎng)率人口遷移文化及亞文化企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響：1、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響是全局性的而非局部性的。2、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響是現(xiàn)在和未來(lái)的而不是過(guò)去的。3、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境是動(dòng)態(tài)的而不是靜止的。固本培元 海納百川34第頁(yè)34.土地出讓政策的變化影響地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商生存發(fā)展的根基土地有償出讓招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式無(wú)償使業(yè)旅游土地資源過(guò)渡時(shí)期真正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，打破地區(qū)格局和關(guān)系保護(hù)，進(jìn)行優(yōu)勝劣汰政府導(dǎo)向經(jīng)濟(jì)手段價(jià)值規(guī)律計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式市場(chǎng)導(dǎo)向存在

31、雙軌制協(xié)議出讓為主沒(méi)有嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)企業(yè)行政手段半市場(chǎng)化房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展依附于政府關(guān)系和政策因素土地產(chǎn)權(quán)模糊土地交易成本高、效率低下無(wú)法顯性土地和建筑的價(jià)值配置不合理，浪費(fèi)和緊缺同時(shí)存在供給結(jié)構(gòu)和數(shù)量脫離城市發(fā)展實(shí)際既得利益者產(chǎn)生抗?fàn)幒团懦馔稒C(jī)尋租行為嚴(yán)重交易成本不透明可控、缺乏公平性未完全體現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)制，只是變通做法資源配置不合理，有市場(chǎng)炒作投機(jī)不利于開(kāi)發(fā)公司公平競(jìng)爭(zhēng)、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展人情關(guān)系因素濃厚、走后門(mén)有效遏制土地市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)防止和避免腐敗行為的產(chǎn)生減少隱形交易成本，減少中間環(huán)節(jié)營(yíng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境利于優(yōu)勢(shì)企業(yè)的全國(guó)性、規(guī)模化擴(kuò)張35.國(guó)家金融政策的調(diào)整對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資能力提出了更高的要求

32、固本培元 海納百川35第頁(yè) 近年來(lái)，國(guó)家對(duì)土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)流動(dòng)資金貸款等方面進(jìn)行了限定，增加房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期的成本，提高了行業(yè)門(mén)檻，進(jìn)一步強(qiáng)化“強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者越弱”的市場(chǎng)格局。眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的資金考驗(yàn)而銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引，對(duì)不同類(lèi)型項(xiàng)目特別是對(duì)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避作出了比較詳細(xì)的指導(dǎo)性意見(jiàn)。-對(duì)未取得土地使業(yè)旅游權(quán)證、建設(shè)業(yè)旅游地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目,不得發(fā)放任何形式的貸款；-開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30；-嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使業(yè)旅游銀行貸款墊資房

33、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。只能將獲得的流動(dòng)資金貸款業(yè)旅游于購(gòu)買(mǎi)施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機(jī)、推土機(jī)等）。前些年央行出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知要求商業(yè)銀行從土地、開(kāi)發(fā)、施工、銷(xiāo)售等各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)貸款管理，文件規(guī)定：36.我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，給地產(chǎn)帶來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇固本培元 海納百川36第頁(yè)對(duì)地產(chǎn)的影響經(jīng)濟(jì)指標(biāo)國(guó)民經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，為商住地產(chǎn)的發(fā)展提供持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力。地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到巨大作業(yè)旅游。居民可支配收入提高的影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響居民可支配收入的增加，大大地增強(qiáng)了人們消費(fèi)的能力。購(gòu)房、教育是居民可支配收入的主要消費(fèi)主體。37.城市化進(jìn)程給地產(chǎn)帶來(lái)

34、巨大的市場(chǎng)需求固本培元 海納百川37第頁(yè)城市化公共服務(wù)放開(kāi)城市群擴(kuò)張與重新定位消費(fèi)升級(jí)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展城鎮(zhèn)數(shù)量增長(zhǎng)我國(guó)每年新增的小城鎮(zhèn)，城市建設(shè)提供新增空間大城市為以經(jīng)濟(jì)為紐帶向周邊城市群發(fā)展，提供了更新改造空間政府公共服務(wù)放開(kāi)，吸納私人資本進(jìn)入城市開(kāi)發(fā)汽車(chē)消費(fèi)、中產(chǎn)階級(jí)出現(xiàn)、市民工作與居住分離等都會(huì)帶來(lái)深遠(yuǎn)影響商業(yè)零售、餐飲酒店、金融貿(mào)易、咨詢(xún)服務(wù)等行業(yè)對(duì)地產(chǎn)的需求不斷增長(zhǎng)38.通過(guò)宏觀環(huán)境分析，目前環(huán)境決定地產(chǎn)行業(yè)將健康地發(fā)展固本培元 海納百川38第頁(yè)政治：Policy經(jīng)濟(jì)： Economic社會(huì)： Society技術(shù)： TechnicPest分析從政策上引導(dǎo)地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作、健康發(fā)展經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及

35、給地產(chǎn)帶來(lái)前所未有的機(jī)遇城市化進(jìn)程強(qiáng)力拉動(dòng)地產(chǎn)的需求房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點(diǎn)和宏觀環(huán)境的重大利好，使地產(chǎn)逐步成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要業(yè)務(wù)支柱。39.商住地產(chǎn)的特殊方式（城市綜合體）給地產(chǎn)帶來(lái)無(wú)限生機(jī)固本培元 海納百川39第頁(yè)拉動(dòng)地產(chǎn)物業(yè)升值地產(chǎn)通常被開(kāi)發(fā)商作為促銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)和商戰(zhàn)策略，也是傳統(tǒng)上圍繞地產(chǎn)綜合功能配套的延伸。一般來(lái)講，要使地產(chǎn)物業(yè)升值，做旺一個(gè)地段，通常是商業(yè)先行。城市形象顯著提升投資前景優(yōu)勢(shì)看好租售經(jīng)營(yíng)靈活多樣商業(yè)繁榮對(duì)提升城市形象，改變城市面貌，提供就業(yè)機(jī)會(huì)，完善投資環(huán)境、增加財(cái)政稅收具有十分明顯和重要的作業(yè)旅游。因此，在地產(chǎn)的投資過(guò)程中，特別是外來(lái)的地產(chǎn)投資商，往往還被作為招商引資項(xiàng)目，

36、得到當(dāng)?shù)卣拇罅χС?。地產(chǎn)具有回收期叫短、收益率高、可以享受銀行貸款的優(yōu)勢(shì)。通常地產(chǎn)投資回收周期是2-4年，此后年出租收益率為16%左右。地產(chǎn)可租、可售、可經(jīng)營(yíng),進(jìn)退自如的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。出租可獲得穩(wěn)定長(zhǎng)期的較高收益，出售可迅速回收資金取得回報(bào)，自己經(jīng)營(yíng)則既圓老板夢(mèng)，又投資置業(yè)，一舉兩得。40.地產(chǎn)的高額利潤(rùn)吸引房地產(chǎn)大鱷進(jìn)軍此領(lǐng)域固本培元 海納百川40第頁(yè) 據(jù)統(tǒng)計(jì)，投資商住地產(chǎn)的收益都非常高，比如酒店收益為15%-30%，服務(wù)式公寓收益為30%-60%，而經(jīng)營(yíng)好的購(gòu)物中心能有40%-80%的毛利，甚至?xí)^(guò)80%。地產(chǎn)豐厚的投資回報(bào)讓眾多的投資商趨之若鶩。41.通過(guò)以上分

37、析可以看到，商住地產(chǎn)是未來(lái)行業(yè)的熱點(diǎn)固本培元 海納百川41第頁(yè)投資增長(zhǎng)迅速利潤(rùn)回報(bào)豐厚市場(chǎng)需求旺盛居民消費(fèi)能力不斷增長(zhǎng)，商業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮，對(duì)地產(chǎn)的需求也不斷增加商住地產(chǎn)投資逐年增加，新一輪的房地產(chǎn)投資熱潮正在興起相比傳統(tǒng)住宅房地產(chǎn)，地產(chǎn)的高額回報(bào)讓房地產(chǎn)商紛紛進(jìn)軍熱點(diǎn)熱點(diǎn)熱點(diǎn) 高地產(chǎn)行業(yè)盈利性低市場(chǎng)成長(zhǎng)性高42.地產(chǎn)行業(yè)的成功關(guān)鍵因素來(lái)源于企業(yè)所擁有的客戶資源、資本規(guī)模、公共關(guān)系和組織資源固本培元 海納百川42第頁(yè)注：此項(xiàng)評(píng)價(jià)的關(guān)鍵并不在于對(duì)企業(yè)的絕對(duì)定量分析，而在于相對(duì)定性分析資源評(píng)價(jià)客戶資源是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所必須擁有的關(guān)鍵資源之一資本規(guī)模是地產(chǎn)成功的前提和基礎(chǔ)，地產(chǎn)的特殊要求決定其前期的資金投

38、入相對(duì)巨大地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期性要求其加強(qiáng)與本區(qū)域各方面的關(guān)系建設(shè)，公共關(guān)系成為不可或缺的資源內(nèi)部的良性管理是地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲利的保證無(wú)少中多小一般大特大弱一般強(qiáng)極強(qiáng)少較少多很多客戶資源資本規(guī)模公共關(guān)系組織資源43.從集團(tuán)的資源擁有程度來(lái)看，集團(tuán)在一定程度上能夠滿足地產(chǎn)的要求固本培元 海納百川43第頁(yè)資源匹配性評(píng)價(jià)地產(chǎn)對(duì)地理位置和規(guī)模要求很高，集團(tuán)目前土地資源能夠完全滿足發(fā)展需要。在沒(méi)有外來(lái)資金的進(jìn)入之下，集團(tuán)目前的自有資金實(shí)力并不能滿足地產(chǎn)需求。從目前情況看，集團(tuán)在公共關(guān)系方面具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，元海目前的組織資源并不能完全滿足充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要求。元?，F(xiàn)狀完全滿足缺乏基本不滿足

39、基本滿足一般土地資源資金實(shí)力公共關(guān)系組織資源44.集團(tuán)在地產(chǎn)方面的資源：匹配程度較高，且其有很強(qiáng)市場(chǎng)吸引力，應(yīng)當(dāng)成為集團(tuán)的重要業(yè)務(wù)固本培元 海納百川44第頁(yè)低高低高資源匹配程度市場(chǎng)吸引力地產(chǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略退出戰(zhàn)略元?，F(xiàn)狀 高地產(chǎn)行業(yè)盈利性低市場(chǎng)成長(zhǎng)性高完全滿足缺乏基本不滿足基本滿足一般土地資源資金實(shí)力公共關(guān)系組織資源45.通過(guò)對(duì)各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的分析，我們可以確定各個(gè)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略定位固本培元 海納百川45第頁(yè)低高低高資源匹配程度市場(chǎng)吸引力商業(yè)低高低高資源匹配程度市場(chǎng)吸引力寫(xiě)字樓低高低高資源匹配程度市場(chǎng)吸引力酒店低高低高資源匹配程度市場(chǎng)吸引力地產(chǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略退出戰(zhàn)略由于各個(gè)業(yè)務(wù)模塊定位不同，決定了地產(chǎn)在整體上需

40、要一個(gè)發(fā)展過(guò)程才能成為集團(tuán)的主要業(yè)務(wù)46.第三部分 目錄 戰(zhàn)略的實(shí)施固本培元 海納百川46第頁(yè)使命47愿景48.目標(biāo)49.使命、遠(yuǎn)景和目標(biāo)我們將通過(guò)一系列工具和步驟設(shè)定集團(tuán)的戰(zhàn)略以下重點(diǎn)分析47.使命企業(yè)存在的價(jià)值和意義固本培元 海納百川47第頁(yè)參考知名企業(yè)的使命豐富顧客的生活，通過(guò)提供新鮮有效的通信服務(wù)幫助顧客在商業(yè)上取得巨大成功美國(guó)電報(bào)電話公司致力于為140多個(gè)國(guó)家的學(xué)生、教育工作者、設(shè)計(jì)人員、科學(xué)家、工程師、商務(wù)人事和消費(fèi)者提供最先進(jìn)的個(gè)人計(jì)算機(jī)產(chǎn)品和支持蘋(píng)果電腦公司發(fā)明推動(dòng)商業(yè)價(jià)值的技術(shù)和服務(wù)，創(chuàng)造人類(lèi)福祉，提升顧客生活品質(zhì)，并盡可能地讓最大多數(shù)人受益惠普公司通過(guò)堅(jiān)定不移的改革和發(fā)展，

41、把華潤(rùn)建設(shè)成在主營(yíng)行業(yè)有競(jìng)爭(zhēng)力和領(lǐng)導(dǎo)地位的優(yōu)秀國(guó)有控股企業(yè)，并實(shí)現(xiàn)股東價(jià)值和員工價(jià)值最大化華潤(rùn)置地元海使命 本著“固本培元，海納百川”的發(fā)展思想，以“責(zé)任、穩(wěn)健、規(guī)范、進(jìn)取、創(chuàng)新、提升”的企業(yè)發(fā)展使命， 通過(guò)優(yōu)秀的服務(wù)，改善公眾的生活質(zhì)量集團(tuán)應(yīng)永不滿足現(xiàn)狀，服務(wù)是客戶生活品質(zhì)不斷提升的基礎(chǔ)，是我們持續(xù)經(jīng)營(yíng)的源泉；因此我們強(qiáng)調(diào)價(jià)值創(chuàng)造，以卓越的服務(wù)和產(chǎn)品質(zhì)量回報(bào)社會(huì)，我們將與全體員工、與社會(huì)大眾攜手，共同創(chuàng)造美好生活。48.愿景可持續(xù)追求的遠(yuǎn)大目標(biāo)固本培元 海納百川48第頁(yè)元海愿景成為國(guó)內(nèi)認(rèn)可的房地產(chǎn)集團(tuán)上市企業(yè)知名企業(yè)的愿景參考：在我們所服務(wù)的每一個(gè)市場(chǎng)中數(shù)一數(shù)二。通過(guò)企業(yè)改革，使我們不但擁有

42、大公司的實(shí)力，還具有小公司的靈活和靈魂GE，80年代成為全球最知名的企業(yè)，改變?nèi)毡井a(chǎn)品在世界上的劣質(zhì)形象索尼，50年代初成為一家最了解女性需要、為全球女性提供一流的產(chǎn)品和服務(wù)、并滿足她們自我成就感的公司。簡(jiǎn)言之，成為一家比女人更了解女人的公司雅芳公司成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者萬(wàn)科創(chuàng)造最具價(jià)值的生活空間萬(wàn)通地產(chǎn)元海集團(tuán)將在多元化領(lǐng)域開(kāi)發(fā)事業(yè)，努力成為國(guó)內(nèi)一流的中高檔房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)元海集團(tuán)將通過(guò)跨地區(qū)發(fā)展，努力提升市場(chǎng)運(yùn)作、資本運(yùn)作、資源整合、管理控制等核心能力，不斷建立區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；元海集團(tuán)將繼續(xù)向成功邁進(jìn)，最終成為全國(guó)范圍內(nèi)受人尊重的集團(tuán)企業(yè)。49.發(fā)展目標(biāo)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的方向固本培元 海

43、納百川49第頁(yè)知名企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)參考從2006年開(kāi)始，伊利集團(tuán)逐步投資10億元，業(yè)旅游于現(xiàn)代牧場(chǎng)園區(qū)建設(shè)和新技術(shù)引進(jìn)等。到2005年，將新增奶源70多萬(wàn)噸，銷(xiāo)售收入將突破100億元。2012年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入30億美元、進(jìn)入世界乳業(yè)20強(qiáng)。 伊利集團(tuán)2005年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)達(dá)到200億，2010年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)達(dá)到40億美金。 神州數(shù)碼 到2008年建設(shè)一個(gè)孵化器、二家上市公司、三個(gè)樣板企業(yè)、一批產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目。 北控高科技發(fā)展有限公司 力爭(zhēng)到2005年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值140億元、營(yíng)業(yè)收入130億元、利稅23億元，企業(yè)整體水平跨入世界制藥50強(qiáng)企業(yè)行列。 哈藥集團(tuán) 元海集團(tuán)的發(fā)展目標(biāo)到2006年；元海集團(tuán)開(kāi)始全方位

44、拓展欽州市場(chǎng)，在中高端房地產(chǎn)市場(chǎng)建立自己的品牌；到2006-2010年，元海集團(tuán)在欽州及區(qū)內(nèi)范圍內(nèi)建立自己的品牌；到2010年，初步形成以房地產(chǎn)為核心的多元化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)發(fā)展態(tài)勢(shì)。50.戰(zhàn)略規(guī)劃：將對(duì)各個(gè)現(xiàn)有或未來(lái)業(yè)務(wù)進(jìn)行分析，確定元海各個(gè)業(yè)務(wù)模塊的戰(zhàn)略定位固本培元 海納百川50第頁(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃大小弱強(qiáng)市場(chǎng)吸引力 企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力重點(diǎn)分析51.市場(chǎng)吸引力評(píng)估結(jié)果圖示模擬分析業(yè)務(wù)市場(chǎng)潛力評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)固本培元 海納百川51第頁(yè)市場(chǎng)規(guī)模行業(yè)機(jī)會(huì)獲利能力權(quán)重20%總分7.0住宅房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與公司其他業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度商業(yè)旅游、地產(chǎn)業(yè)務(wù)服務(wù)管理業(yè)務(wù)酒店管理業(yè)務(wù)30%20%15%15%市場(chǎng)增長(zhǎng)供討論147106.45.055.955

45、2.競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估結(jié)果圖示模擬總結(jié)關(guān)鍵因素評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)固本培元 海納百川52第頁(yè)權(quán)重住宅房地產(chǎn)商業(yè)、旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)得分權(quán)重得分決策能力執(zhí)行能力資本實(shí)力土地儲(chǔ)備內(nèi)部管理人員素質(zhì)企業(yè)品牌公共關(guān)系物業(yè)服務(wù)管理業(yè)務(wù)權(quán)重得分酒店管理業(yè)務(wù)權(quán)重得分20%10%15%20%15%10%5%5%15%15%15%20%10%5%15%5%25%5%20%10%15%15%10%25%10%5%10%10%15%15%總分5%5.955.055%6.4453.通過(guò)綜合調(diào)查，我們提供參考：確定各個(gè)業(yè)務(wù)在排序矩陣中的基本位置位置固本培元 海納百川53第頁(yè)商住一體房地產(chǎn)業(yè)務(wù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)物業(yè)管理業(yè)務(wù)酒店管理業(yè)務(wù)商住地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為行業(yè)吸引

46、力最高的業(yè)務(wù)，在提高自身競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)上要采業(yè)旅游擴(kuò)張張略酒店業(yè)應(yīng)該和旅游業(yè)結(jié)合，做好市場(chǎng)細(xì)分，在特定的細(xì)分市場(chǎng)中再加大投資力度物業(yè)管理行業(yè)作為商住地產(chǎn)、旅游行業(yè)的延伸，是對(duì)商住地產(chǎn)和旅游行業(yè)的補(bǔ)充，是元海不可或缺的部分，可考慮投入地產(chǎn)的行業(yè)吸引力決定元海要進(jìn)行重點(diǎn)開(kāi)發(fā)，一方面做好細(xì)分市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，另一方面做好自身競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)核心業(yè)務(wù)建議開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)54.通過(guò)上述分析，我們可以確定集團(tuán)的核心選擇1.集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)是商?。ňC合體） 、商貿(mào)、旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，在現(xiàn)在的情況下，應(yīng)該充分利業(yè)旅游自身的資源和優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，打造元海品牌。2.物業(yè)管理一方面依托于住宅房地產(chǎn)，是民業(yè)旅游房地產(chǎn)必要的補(bǔ)充，將伴隨

47、著商住和旅游房地產(chǎn)的發(fā)展而發(fā)展；另一方面要積極拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍，利業(yè)旅游開(kāi)發(fā)區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取進(jìn)入利潤(rùn)更高的工業(yè)物業(yè)領(lǐng)域。3.商業(yè)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)具有較高的行業(yè)吸引力，集團(tuán)應(yīng)加大力度，同時(shí)積極培養(yǎng)自身在此行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)能力4.酒店管理行業(yè)要做好市場(chǎng)細(xì)分工作，在前期抓緊時(shí)間培養(yǎng)自身的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，在一段時(shí)間以后擇機(jī)進(jìn)入固本培元 海納百川54第頁(yè)55.第四部分 經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的制定：是決定整個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)能否成功實(shí)施的關(guān)鍵步驟參考固本培元 海納百川55第頁(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略利潤(rùn)時(shí)間123經(jīng)營(yíng)目標(biāo)以下重點(diǎn)分析56.經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略分析建議：要考慮的是各個(gè)業(yè)務(wù)進(jìn)入的地點(diǎn)、時(shí)間和方式三個(gè)方面的問(wèn)題固本培元 海納百川56第頁(yè)戰(zhàn)略

48、規(guī)劃商住地產(chǎn)業(yè)務(wù)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)、商貿(mào)商業(yè)旅游地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、酒店管理業(yè)務(wù)時(shí)間（when）地點(diǎn)（where）方式（how）57.企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略：必須進(jìn)行綜合規(guī)劃，從而有步驟地、有計(jì)劃地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的遠(yuǎn)景目標(biāo)固本培元 海納百川57第頁(yè)價(jià)值時(shí)間第一層面拓展并確保核心業(yè)務(wù)的運(yùn)作第二層面發(fā)展新業(yè)務(wù)第三層面開(kāi)創(chuàng)未來(lái)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)近期中期遠(yuǎn)期58.企業(yè)的三個(gè)層面的業(yè)務(wù)：需要均衡發(fā)展，任何一個(gè)層面出現(xiàn)問(wèn)題都將使企業(yè)面臨危機(jī)固本培元 海納百川58第頁(yè)受困 失去競(jìng)爭(zhēng)的資格 失去未來(lái)盈利能力 試圖發(fā)明一個(gè)新的未來(lái)產(chǎn)生觀念但沒(méi)有新業(yè)務(wù)沒(méi)有為未來(lái)播下種子核心業(yè)務(wù)受到嚴(yán)重威脅或由于沒(méi)有新業(yè)務(wù)或長(zhǎng)期規(guī)劃而面臨業(yè)務(wù)下滑公司面臨生存危機(jī)過(guò)

49、分重視核心業(yè)務(wù)，而沒(méi)有新業(yè)務(wù)初始缺乏核心業(yè)務(wù)，因此無(wú)法為層面二和三的原動(dòng)力提供資金許多令人激動(dòng)的未來(lái)業(yè)務(wù)選擇沒(méi)有轉(zhuǎn)變?yōu)樾聵I(yè)務(wù)營(yíng)建下一代業(yè)務(wù)，但并未發(fā)展層面三的新業(yè)務(wù)來(lái)確保長(zhǎng)期發(fā)展59.元海的歷史和未來(lái)將遵循這樣的規(guī)則發(fā)展固本培元 海納百川59第頁(yè)價(jià)值時(shí)間第一層面拓展并確保核心業(yè)務(wù)的運(yùn)作第二層面發(fā)展新業(yè)務(wù)第三層面開(kāi)創(chuàng)未來(lái)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)近期中期遠(yuǎn)期核心業(yè)務(wù)：土地轉(zhuǎn)讓核心業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)&物業(yè)管理新業(yè)務(wù)：地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)酒店經(jīng)營(yíng)管理未來(lái)業(yè)務(wù)：貿(mào)易、物流、礦產(chǎn)等商住旅游房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有長(zhǎng)期的高回報(bào)率和短期的資金回籠特性，這決定房地產(chǎn)在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)將一直是集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)；但是其受政府宏觀調(diào)控影響較大，且追逐土地的特性決

50、定了其被動(dòng)發(fā)展的必然，為了支持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的可持續(xù)性發(fā)展，地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與酒店經(jīng)營(yíng)與管理將成為其支撐產(chǎn)業(yè)；為保證企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，在積累了商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)之后，集團(tuán)可以考慮進(jìn)入貿(mào)易、物流或礦產(chǎn)開(kāi)發(fā)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)60.第一階段，建議集團(tuán)確保進(jìn)入，在商住地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，并建立品牌。固本培元 海納百川60第頁(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)：1.到2010年元海集團(tuán)將以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，并提成項(xiàng)目品質(zhì)和服務(wù)打造獨(dú)特的元海優(yōu)勢(shì)；2.在此過(guò)程中，建議酒店經(jīng)營(yíng)初步展開(kāi)，貿(mào)易、商業(yè)、旅游地產(chǎn)開(kāi)始尋找和運(yùn)作；3.在投資領(lǐng)域方面待哥哥領(lǐng)域全面鋪開(kāi)時(shí)和項(xiàng)目相繼開(kāi)展后，在進(jìn)行矩陣式的戰(zhàn)略投資4.在次基礎(chǔ)上，繼續(xù)展開(kāi)土地獲取工作，考慮進(jìn)入三級(jí)、二級(jí)

51、市場(chǎng)或其他市場(chǎng)。職能發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)：管理目標(biāo)：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)單元立足高起點(diǎn)，建立以項(xiàng)目管理為核心的管理體制，用兩年的時(shí)間建成以規(guī)范化管理制度和業(yè)務(wù)流程管理為核心的信息化管理平臺(tái)，以管理求效益。組織發(fā)展目標(biāo)：通過(guò)過(guò)渡型的集團(tuán)公司管理模式，完善房地產(chǎn)及城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)架構(gòu)；努力成為一級(jí)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)。人力資源發(fā)展目標(biāo)：建立起完善的人力資源管理體系，建立一支房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)營(yíng)管理的智囊團(tuán)隊(duì)，形成以高學(xué)歷高素質(zhì)人才為主的人力資源結(jié)構(gòu)，使人力資本成為公司成長(zhǎng)的核心能力之一。品牌發(fā)展目標(biāo)：以質(zhì)量和服務(wù)鑄造企業(yè)品牌，確立“元?！钡奶厣磅r明形象，盡快上市，爭(zhēng)拿一個(gè)以上的省級(jí)性獎(jiǎng)項(xiàng)。61.第二階段，進(jìn)入其他區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，

52、在進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，在開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，初步形成以房地產(chǎn)為核心的多元化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)模式固本培元 海納百川61第頁(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)：到2012年，其他區(qū)域商業(yè)旅游房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全面展開(kāi)，以南寧為核心，打造成為環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)地區(qū)著名品牌，在三類(lèi)和二類(lèi)市場(chǎng)占有一定的市場(chǎng)份額；欽州市的地產(chǎn)已成為元海支柱產(chǎn)業(yè)之一，并將在其他區(qū)域開(kāi)拓地產(chǎn)；酒店行業(yè)和貿(mào)易經(jīng)營(yíng)將穩(wěn)定發(fā)展，持續(xù)為集團(tuán)提供現(xiàn)金支持；其他業(yè)務(wù)已開(kāi)始展開(kāi)，并開(kāi)始逐漸產(chǎn)生回報(bào)。職能發(fā)展目標(biāo)：已確定上市或相關(guān)兼并策略，并已為其做好各種準(zhǔn)備；對(duì)欽州模式進(jìn)行推廣與復(fù)制，并已在其他區(qū)域獲得成功；加強(qiáng)對(duì)各個(gè)分子公司的控制，確保元海品牌的同一性和企業(yè)的良性發(fā)展；加強(qiáng)投

53、資職能，完善各種投資流程和監(jiān)控機(jī)制，為將來(lái)的各種投資行為提供制度和方法保證。62.第三階段成熟期，通過(guò)跨地域規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，確立行業(yè)領(lǐng)先地位，通過(guò)長(zhǎng)期整合產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)所在區(qū)域市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)從城市化進(jìn)程來(lái)看，三類(lèi)、四類(lèi)地區(qū)城市化比例普遍超過(guò)了30%，而一類(lèi)、二類(lèi)地區(qū)城市化比例相對(duì)偏低業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)到2015年，通過(guò)多年的努力元海成為全國(guó)性企業(yè)，企業(yè)品牌在國(guó)內(nèi)享有較高的聲譽(yù)；元海應(yīng)完成產(chǎn)業(yè)重組，各產(chǎn)業(yè)形成相互彌補(bǔ)和相互補(bǔ)充的良性局面。固本培元 海納百川62第頁(yè)63.總結(jié)綜上所述，集團(tuán)發(fā)展重點(diǎn)省份基本位于西南部地區(qū)，應(yīng)當(dāng)作為重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域市場(chǎng)固本培元 海納百川63第頁(yè)一類(lèi)地區(qū)二類(lèi)地區(qū)三類(lèi)地區(qū)四類(lèi)地區(qū)一廣西首

54、府南寧作為戰(zhàn)略性投資基地元海若尋求異地開(kāi)發(fā)初期應(yīng)“立足廣西欽州市”為基礎(chǔ)，以南寧為中心，全面進(jìn)入及發(fā)展環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)圈64.房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化、差異化和區(qū)域化現(xiàn)象1固本培元 海納百川64第頁(yè)區(qū)域市場(chǎng)吸引力高中低企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)地位低中高維持地位減少投資集中于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手盈利業(yè)務(wù)，或放棄選擇細(xì)分市場(chǎng)大力投入選擇細(xì)分市場(chǎng)謀求小塊市場(chǎng)份額盡量擴(kuò)大投資謀求壟斷地位市場(chǎng)細(xì)分追求領(lǐng)先地位采取購(gòu)并策略專(zhuān)業(yè)化加強(qiáng)內(nèi)部管理 與控制，成為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)差別化追求創(chuàng)新的產(chǎn)品功能、質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)區(qū)域化憑借積累的資源能力向區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略目的集中力量創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略目的建立品質(zhì)出色、服務(wù)卓越的品牌形象戰(zhàn)略目的拓寬發(fā)展空間，實(shí)現(xiàn)企業(yè)

55、持續(xù)經(jīng)營(yíng)65.地產(chǎn)市場(chǎng)由賣(mài)方向買(mǎi)方市場(chǎng)過(guò)渡分析現(xiàn)象2：價(jià)值鏈中的各個(gè)環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)溝通已經(jīng)成為其典型特征固本培元 海納百川65第頁(yè)設(shè)計(jì)院建材商建筑商房地產(chǎn)商客戶生產(chǎn)方式策劃設(shè)計(jì)施工設(shè)計(jì)確定材料供應(yīng)驗(yàn)收銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)調(diào)查潛在需求市場(chǎng)調(diào)查策劃設(shè)計(jì)組合材料供應(yīng)材料研發(fā)解決方案施工工序強(qiáng)化客戶分析購(gòu)買(mǎi)方案實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)售后服務(wù)遠(yuǎn)離客戶賣(mài)方市場(chǎng)主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)模式以“拋過(guò)墻”為表現(xiàn)形式買(mǎi)方市場(chǎng)主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)模式以溝通互動(dòng)為表現(xiàn)形式研究影響購(gòu)買(mǎi)的關(guān)鍵因素66.土地價(jià)值轉(zhuǎn)變現(xiàn)象分析3：土地逐步減少，房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值產(chǎn)生開(kāi)始從價(jià)值鏈前端向中后端轉(zhuǎn)移固本培元 海納百川66第頁(yè)研究客戶真實(shí)需求，挖掘和創(chuàng)造土地及房產(chǎn)的價(jià)值的能力成為

56、養(yǎng)分成功因素開(kāi)發(fā)流程建筑安裝物業(yè)管理樓盤(pán)銷(xiāo)售物業(yè)經(jīng)營(yíng)15 % 10% 5 %土地運(yùn)作土地運(yùn)作營(yíng)銷(xiāo)策劃建筑安裝物業(yè)管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)利潤(rùn)從2004年開(kāi)始，土地市場(chǎng)停止一切“歷史問(wèn)題”的協(xié)議出讓?zhuān)客恋剡M(jìn)入“招拍掛”市場(chǎng)致使土地交易透明化，土地價(jià)格市場(chǎng)化，從土地環(huán)節(jié)獲取利潤(rùn)將成為歷史。土地價(jià)值的體現(xiàn)因開(kāi)發(fā)商以及開(kāi)發(fā)方案的不同產(chǎn)生巨大差異；品牌及營(yíng)銷(xiāo)策劃能力成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間利潤(rùn)水平高低的關(guān)鍵。67.房地產(chǎn)成功因素關(guān)鍵現(xiàn)象4：由獲得土地轉(zhuǎn)為土地的開(kāi)發(fā)策劃能力固本培元 海納百川67第頁(yè)SOHOHOTEL策劃能力HOUSEGOVERMENTLAND協(xié)議出讓時(shí)期主要利潤(rùn)來(lái)源招拍掛時(shí)期主要利潤(rùn)

57、來(lái)源協(xié)議出讓一級(jí)開(kāi)發(fā)商賺取土地高額利潤(rùn)策劃開(kāi)發(fā)賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)融資渠道土地再次出讓主要利潤(rùn)源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為開(kāi)發(fā)商獲利主要來(lái)源融資及資本運(yùn)作土地尋求與策劃概念互動(dòng)成本戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略以外部因素為主以獲得土地為目的的各種關(guān)鍵因素與能力以?xún)?nèi)部因素為主以提高各種策劃能力為主的這種內(nèi)部因素轉(zhuǎn)變68.通過(guò)以上4個(gè)現(xiàn)象分析結(jié)論：要獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，集團(tuán)必須加強(qiáng)自身的資源整合和各種策劃能力，從而成為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司固本培元 海納百川68第頁(yè)專(zhuān)業(yè)化分析價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)相互配合，能夠?qū)崿F(xiàn)利潤(rùn)最大化在企業(yè)內(nèi)部，價(jià)值鏈已經(jīng)從前端向中后端轉(zhuǎn)移現(xiàn)象啟示加強(qiáng)與上游供應(yīng)商、設(shè)計(jì)院、建材商等的聯(lián)系與溝通；加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查與研究加強(qiáng)對(duì)

58、價(jià)值鏈中后端的控制技能，特別是加強(qiáng) 策劃能力的建設(shè)加緊土地的戰(zhàn)略?xún)?chǔ)備工作，為降低成本打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)關(guān)鍵成功因素已經(jīng)由企業(yè)外部轉(zhuǎn)為企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)內(nèi)部管理建設(shè)，打造專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司69.對(duì)集團(tuán)SWOT分析是保證其順利開(kāi)展的前提和保證固本培元 海納百川69第頁(yè)優(yōu)勢(shì)S機(jī)會(huì)O領(lǐng)導(dǎo)人銳意變革，走市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)之路有十年行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在開(kāi)發(fā)區(qū)和南寧市市形成了一定品牌有了一定的資金融通渠道物業(yè)管理服務(wù)為民業(yè)旅游房地產(chǎn)發(fā)展起到了一定支撐作業(yè)旅游中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)需求將穩(wěn)步提高居民觀念轉(zhuǎn)變，形成梯級(jí)消費(fèi)氛圍政府將轉(zhuǎn)向服務(wù)型，政策強(qiáng)制減少宏觀調(diào)控增多，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降低行業(yè)利潤(rùn)率還處于較高水平行業(yè)集中度較低，但逐步

59、走向集中化，競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始加劇土地出讓走向市場(chǎng)化政府要求國(guó)有企業(yè)改制劣勢(shì)W威脅T受政府行政干預(yù)嚴(yán)重，企業(yè)非市場(chǎng)化運(yùn)作，不能作為四自主體參加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ；原有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（土地）資源枯竭，現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)還沒(méi)有形成；內(nèi)部的法人治理結(jié)構(gòu)及組織構(gòu)架和管理模式不適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要；人員配備不能滿足業(yè)務(wù)快速發(fā)展的需要；員工還沒(méi)有完成由“公務(wù)員”向“企業(yè)人”的轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y渠道主要依賴(lài)銀行，受政策影響嚴(yán)重；房地產(chǎn)主要競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入跨地區(qū)發(fā)展階段，對(duì)地區(qū)內(nèi)發(fā)展商造成威脅；政府宏觀政策的調(diào)整使房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)受周期波動(dòng)影響；土地供給形式的改變縮小了利潤(rùn)區(qū)間，使競(jìng)爭(zhēng)主體更趨于在內(nèi)部培養(yǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；銀行為主的單一融資渠道正在改變，大型房地

60、產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作能力提高；小型房地產(chǎn)商出現(xiàn)生存危機(jī)；70.SWOT結(jié)論：集團(tuán)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略方向固本培元 海納百川70第頁(yè)SO確定差異化戰(zhàn)略培養(yǎng)差異化能力進(jìn)行縱向一體化運(yùn)作ST進(jìn)行業(yè)務(wù)整合通過(guò)資本運(yùn)作迅速實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域擴(kuò)張WO采取經(jīng)營(yíng)層持股實(shí)施人才策略進(jìn)行管理模式再設(shè)計(jì)WT采取經(jīng)營(yíng)層持股尋找新業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展的保障：引進(jìn)MBO，進(jìn)行法人治理結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)化改造；然后對(duì)管理經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行再設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略方向：以民業(yè)旅游房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，實(shí)行差異化戰(zhàn)略，通過(guò)資本運(yùn)作迅速實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域擴(kuò)張業(yè)務(wù)組合方式：進(jìn)行縱向一體化運(yùn)作，以建立協(xié)同效應(yīng)為目的，尋求新的業(yè)務(wù)支撐能力提升的方向：以營(yíng)銷(xiāo)策劃能力、供應(yīng)鏈服務(wù)能力為核心，實(shí)施人