1、第二部分作者：陽光光藍海，ttcseeassinaa.coom項目SWOOT分析析優(yōu)勢劣勢地理位置優(yōu)優(yōu)越：位位于北京京東北部部順義區(qū)區(qū),該區(qū)別別墅項目目較多,是建別別墅的理理想之地地。交通十分便便利:驅車225分鐘鐘到達市市區(qū)，離離機場僅僅10分鐘鐘的路程程自然景觀十十分優(yōu)美美：緊鄰鄰潮白河河、國際際高爾夫夫球場、鄉(xiāng)鄉(xiāng)村賽馬馬場、大大型水上上運動中中心。附近別墅區(qū)區(qū)林立，已已形成了了休閑高高尚住宅宅區(qū)的氛氛圍。本區(qū)域已開開發(fā)的別別墅銷售售情況良良好，這這對本項項目有很很強的帶帶動作用用。附近有未來來的奧運運概念將將為周邊邊地產帶帶來了升升值空間間。本地塊地形形較不規(guī)規(guī)則，地地勢較平平，對營營造

2、小區(qū)區(qū)內地形形起伏的的景觀有有所影響響。本地塊地下下水位偏偏高，地地下室造造價成本本較高。目標客戶定定位與產產品定位位分析目標客戶定定位:自用型客戶戶外籍人士:歐美人人士居多多,跨國公公司中高高級管理理人員、駐駐華機構構部分人人 員員等,年收入入1000萬元以以上,年齡355歲500歲。港澳臺人士士:在北京京工作有有一定年年限,對該區(qū)區(qū)域比較較認同,收入較較高。國內客戶:以北京京人為主主,這部分分客戶大大多有海海外工作作經驗,家庭年年收入在在50萬元元以上,以從事事金融證證券保險險和ITT行業(yè)為為主，年齡集集中在335歲500歲。投資型客戶戶本地投資客客:樂于投投資別墅墅物業(yè),然后對對外出租租

3、。港臺投資客客:注重地地段與品品質,有投資資別墅物物業(yè)經驗驗。產品定位分分析:品質：價位適適中、品品質較好好的中高高檔別墅墅銷售價位： 100000元元/平方米米依據:1)順義義區(qū)別墅墅價位水水平2)本地塊塊的綜合合特點3)去化速速度相應應較快,風險較較小主力面積： 3500平方米米、說明: 335O 平方米米別墅充充分滿足足部分客客戶置業(yè)業(yè)需要，也也符合投投資需求求。主力總價：4000萬依據：1以目標客戶戶家庭年年收入550 萬萬元計,房價在年年收入55-8倍倍可提供供完全的的購買力力。2）符合目目前目標客戶戶購買別別墅的心心理價位位。項目規(guī)劃方方案北京*花園用用地位于于北京順順義區(qū)河河南村

4、,規(guī)劃用用地面積積32227044平方米米,規(guī)劃用用地四周周由四條條城市道道路界定定,其中,東北側側道路為為濱河路路,有較高高的景觀觀價值。此此外,有一條條城市道道路位于于用地中中南部,呈東西西向穿過過規(guī)劃用用地。規(guī)規(guī)劃用地地比較平平整,無不良良地質條條件。整體設計構構思新都市主義義與新自自然環(huán)境境的相互互融合的的“都市生生態(tài)村”新都市主義義的結構構與要素素以步行為先先導的社社區(qū)有吸引力的的社區(qū)中中心高品質的街街道空間間鄰里關系新自然主義義的結構構與要素素水、綠文化化構成社社區(qū)的基基本脈絡絡人文環(huán)境與與自然環(huán)環(huán)境的相相互融合合白由的布局局與形式式在我們的具具體方案案中我們們力求體體現這樣樣結構

5、和和要素。整體設計方方案規(guī)劃結構考慮到規(guī)劃劃用地中中南部的的東西向向道路與與東西側側城市道道路均為為T字型交交口,在區(qū)域域交通中中的作用用有限,建議作作為小區(qū)區(qū)的內部部道路考考慮,同時,控制規(guī)規(guī)劃道路路用地范范圍,為未來來留下發(fā)發(fā)展變化化的可能能性。利用中南部部的東西西向道路路設置小小區(qū)中央央步行街街道和主主要人行行道出入入口,自然將將小區(qū)分分成南北北兩片,南北兩兩片通過過南北向向的步行行街道連連接。沿街安排社社區(qū)商業(yè)業(yè)和主要要配套設設施,提供娛娛樂、購購物、休休閑以及及文化活活動等內內容, 形成成有吸引引力的綜綜合社區(qū)區(qū)中心?？拷鐓^(qū)中中心布置置密度相相對較高高的底、多多層聯排排住宅,住宅低

6、低層為商商業(yè)等內內容,形成人人氣旺感感的綜合合社區(qū)中中心。將水自自然要素素由東北北向引入入小區(qū),模擬自自然水系系的小河河與湖泊泊蜿蜒向向南延伸伸, 實現現對社區(qū)區(qū)的自然然劃分與與聯系,形成北北片兩個個,南片一一個共三三個別墅墅組團。水環(huán)境的營造造濱水是是規(guī)劃用用地最有有價值的的原始生生態(tài)要素素,結合人人的親水水天性，我我們認為為水環(huán)境境的營銷銷是規(guī)劃劃小區(qū)成成功的關關鍵，“水環(huán)境境”的營造造主要體體現在以以下四個個層次：東北側的河河流是重重要的景景觀要素素。沿河河設置濱濱水公園園，提供親親水的綠綠化空間間。主體水面由由北向南南延伸,將小區(qū)區(qū)連接成成有機的的整體。水水面寬度度在200米到500米

7、之間間變化,配合綠綠化及廣廣場、人人行道的的配置,形成小小區(qū)空間間景觀的的基本骨骨架。各小區(qū)組團團的中心心綠地以以水為主題題,并通過過曲折變變化的小小溪與主主體水面面相聯系系,提供更更接近人人的親水水環(huán)境。庭院水面。道路交通規(guī)規(guī)劃建立以人為為先導的的小區(qū)道道路交通通體系。根據規(guī)劃設設計的要要點,結合小小區(qū)的整整體布局局,小區(qū)設設4個出入入口。別墅組團的的道路采采用盡端端式,避免快快速穿越越交通的的出現。靜態(tài)交通采采用以分分散為主主,結合主主要公共共配套設設施安排排相應集集停車場場地的方方式。小區(qū)主要道道路采取取自由流流暢的線線形,構成小小區(qū)靈活活多變的的空間格格局,同時提提供步移景景異的景觀觀

8、流線。小區(qū)提供環(huán)環(huán)境優(yōu)美美的人行行布道系系統和自自行車道道路網絡絡。綠化系統規(guī)規(guī)劃配合水系統,安排不不同尺度度的綠化化空間和和場地。公共配套設設施規(guī)劃劃公共配套設設施主要要在小區(qū)區(qū)中央步步行街,以街道道和街區(qū)區(qū)的復合合商業(yè)形形式構成成既傳統統又現代代的城市市商業(yè)生生活環(huán)境境。體育康休設設施安排排在道路路后返紅紅線形成成的綠化化惜中,利于節(jié)節(jié)約用地地。建筑布局別墅組團的的單體建建筑結合合水景景景觀和道道路系統統,形成自自由的布布局形式式，大多多數別墅墅均面向向水面或或開放空空間。中央組團采采用較為為嚴整的的傳統建建筑空間間布局,通過街街道和院院落的基基本形式式,與社區(qū)區(qū)中心的的功能設設置和居居住

9、需求求相適應應。銷售策略企劃廣告:招標選擇專專業(yè)策劃劃顧問公公司全程程策劃及及廣告代代理廣告主題:回歸自自然,充分體體現人性性化的居居住空間間銷售方式:方式一:聘聘請專業(yè)業(yè)房地產產營銷公公司代理理銷售方式二:公公司組建建銷售部部門獨立立銷售銷售周期預預計:銷售推廣期期:20005年1月20004年年5月銷售預訂期期:20005年4月銷售期:20005年5月20008年5月,共計366個月項目法人與與項目的的經營管管理項目法人本項目由北北京房地地產開發(fā)發(fā)有限公公司為項項目法人人負責開開發(fā)經營營,其對本本項日的的策劃、資資金籌措措、建設設實施、經經營、債債務償還還和資產產的保值值增值實實行全過過程

10、負責責。項目的經營營管理項目建成后后,全部別別墅面積積、大部部分商業(yè)業(yè)面積向向市場銷銷售,作為項項目建設設投資的的回報,項目建建成后,小區(qū)物物業(yè)將委委托專業(yè)業(yè)物業(yè)管管理公司司負責管管理。投資估算工程建設投投資估算算內容總體工程包包括室外外管線系系統、道道路、綠綠化等；小區(qū)內全部部土建和和建筑物物外立面面裝修；土地出讓金金按2660元/平方米米計；投資估算經估算,本本項目建建設投資資總計為為575532.86(含土地地費用883900萬元,前期費費53885萬元元,基礎設設施費1135554萬元元,建筑安安裝工程程費用為為261156萬萬元, 不可可預見費費27440萬元元。建設投資估估算詳見見

11、表1。用款計劃項目建設資資金為自自籌資金金和銀行行貸款,自籌資資金共計計100000萬萬元,銀行貸貸款共117000O 萬萬元。建建設期第第一年投投入1771633萬元,自籌資資金10000OO 萬元元；第二二年投入入269941萬萬元,全部來來自銷售售收入,第三年年的建設設資金全全部來自自銷售收收入。用款計劃表表詳見表表5財務分析經營收入項目建成后后，除60000平方方米會所所外，所有別別墅全部部按市場場價出售售，預計售售價為地地上1000000元/平方米米，地下室室50000元/平方米米,銷售采采用期房房銷售方方式,第二年年開始銷銷售,預計第第四年銷銷售收入入達1000%?？偪傆嫿洜I營收入

12、11287734萬萬元。經營收入預預測詳見見表2?？偝杀窘ㄔO成本為為691100萬萬元,銷售費費用按銷銷售收入入的3%計,管理費費用按建建設成本本2%計,財務費費用為111000萬元以以及營業(yè)業(yè)稅及附附加70080萬萬元?？偝杀举M用用預測詳詳見表ll。銷售稅金銷售稅金及及附加按按銷售收收入5.5%計計。詳見損益表表3。利潤所得稅按稅稅前利潤潤33%計。詳見損益表表3。財務效益分分析經測算,本本項目內內部收益益率為666.334%,按%的折現現率測算算的財務務凈現值值為3004200.499萬元，動動態(tài)投資資回收期期為3.10年年,項目在在財務上上是可行行的。詳見現金流流量表44。不確定性分分析

13、保本點分析析本項目的保保本點為50.97%,即當當售房的的銷售收收入達6656116萬元元時,項目即即可保本本；在銷銷量不變變下,最低售售價為444211.977元/平米；在售價價和銷量量都不變變下,最高成成本為777311.699元/平米。詳見保本點點分析表表7。敏感性分析析當銷售收入入和建設設投資分分別發(fā)生生變化時時,對項目目的財務務分析指指標影響響程度分分別進行行了分析析,結果表表明,項目的的抗風險險能力比比較強。詳見敏感性性分析表表6。結論與建議議結論從以上分析析可見，*項目是可可行的，并將帶帶來較為為可觀的的經濟和和社會效效益。*項目目擁有良良好的社社會前景景,其地理理位置優(yōu)優(yōu)越,環(huán)境狀狀況極佳佳,區(qū)域認認同感強強,市場調調夜發(fā)現現,需求旺旺盛,市場前前景較為為可觀。*項目目投資內內部收益益率為666.334%,遠遠高于于銀行貸貸款利率率, 財務務效簡較較好,通過敏敏感件分分析可知知項目抗抗風險能能力強，即即使在較較為不利利的環(huán)境境下，也也能獲得得較好的的經濟回回報。建議建議項目法法人在建建設過程程中,根據實實際情況況科學安安排工程程進度,合理調調度,嚴格控控制投資資,節(jié)約使使用