1、固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告說明本報(bào)告針對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)部分，市調(diào)重點(diǎn)針對(duì)固始縣臨街商鋪和部分商業(yè)街區(qū)固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告Part 1.固始縣市場(chǎng)總況分析目 錄Part 2.固始縣商業(yè)（商鋪類）市場(chǎng)分析固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告Part 1.本案區(qū)域市場(chǎng)總況分析 固 始 縣 區(qū) 域 屬 性 固 始 縣 經(jīng) 濟(jì) 概 況 固 始 縣 城 市 規(guī) 劃 概 況固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告固 始 縣 經(jīng) 濟(jì) 概 況固始經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，工業(yè)初級(jí)加工為主導(dǎo)，勞務(wù)經(jīng)濟(jì)支撐第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局。固始縣居民生活水平：城鎮(zhèn)居民、農(nóng)民人均收入持續(xù)增長(zhǎng)， 進(jìn)而帶動(dòng)人們消費(fèi)觀的轉(zhuǎn)變，人們的投資意識(shí)、品質(zhì)觀念得到進(jìn)一步提升。綜合實(shí)力躍上新臺(tái)階：全縣生

2、產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)12以上，十二五末達(dá)到310億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)到17000元左右，居民消費(fèi)率逐年提高。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)大幅度提高。結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新突破：促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)向依靠消費(fèi)、投資協(xié)調(diào)拉動(dòng)轉(zhuǎn)變，向依靠第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動(dòng)轉(zhuǎn)變，提升工業(yè)主導(dǎo)地位，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)力。預(yù)計(jì)到2015年，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為20：42:38，二、三產(chǎn)業(yè)增加值比重達(dá)到80%左右，非公有制經(jīng)濟(jì)占生產(chǎn)總值的比重達(dá)到60%以上。改善民生取得新成效：居住、出行、文化、衛(wèi)生和環(huán)境等方面的條件有較大改善，公共衛(wèi)生服務(wù)體系進(jìn)一步健全?？h城建成區(qū)面積達(dá)到50平方公里，城區(qū)人口達(dá)50萬人，新

3、增轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動(dòng)力12萬人。基礎(chǔ)設(shè)施取得新發(fā)展：十二五期間，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成1130億元，年均增長(zhǎng)20以上。公路通車?yán)锍踢_(dá)到3134公里，其中高速公路通車?yán)锍踢_(dá)到76公里。城鄉(xiāng)文化娛樂教育體育生活設(shè)施的改造和建設(shè)繼續(xù)增加，覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大。 生態(tài)文明取得新進(jìn)展：可持續(xù)發(fā)展能力得到顯著提升，人口自然增長(zhǎng)率控制在6.65以內(nèi)。固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告規(guī)劃期限為20132030年，至2030年中心城區(qū)人口達(dá)到80萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模控制在84平方公里以內(nèi)。規(guī)劃確定城市性質(zhì)為：豫皖鄂交界區(qū)域性中心城市，豫東南裝備制造業(yè)基地，根親文化名城和生態(tài)宜居城市。構(gòu)建“一主、兩副、兩軸、六心、多點(diǎn)”的城鎮(zhèn)空

4、間結(jié)構(gòu)，形成“以城帶鄉(xiāng)、以鄉(xiāng)促城、城鄉(xiāng)互融”的固始縣現(xiàn)代城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)體系。1、“一主”：由縣城與蓼東組團(tuán)、洪埠組團(tuán)和汪棚組團(tuán)組成，形成集行政管理、商業(yè)金融、教育科技、文體娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)保障等為一體的綜合服務(wù)核心。2、“兩副”：依托固始港和柳編產(chǎn)業(yè)園，形成以三河尖鎮(zhèn)為主體的縣域北部副中心；依托史河灣產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，形成以陳淋子鎮(zhèn)主體的南部副中心。3、“兩軸”：國(guó)道312城鎮(zhèn)發(fā)展主軸主要串聯(lián)胡族鋪柳樹店鄉(xiāng)石佛鄉(xiāng)黎集鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)；省道204城鎮(zhèn)發(fā)展副軸貫穿三河尖鎮(zhèn)豐港鄉(xiāng)往流鎮(zhèn)李店鄉(xiāng)洪埠鄉(xiāng)南大橋鄉(xiāng)郭陸灘鎮(zhèn)趙崗鄉(xiāng)段集鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。4、“六心”：段集鎮(zhèn)、黎集鎮(zhèn)、蔣集鎮(zhèn)、胡族鎮(zhèn)、陳集鎮(zhèn)和往流鎮(zhèn)等6個(gè)中心鎮(zhèn)，形成全

5、縣主要的經(jīng)濟(jì)支撐點(diǎn)，對(duì)周邊城鄉(xiāng)居民點(diǎn)具有一定的輻射和帶動(dòng)。5、“多點(diǎn)”：一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是固始縣推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的切入點(diǎn)，是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。固始縣城市規(guī)劃概況（2013-2030）固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告Part 2.固始縣商業(yè)（商鋪類）市場(chǎng)分析 固始縣商業(yè)發(fā)展階段 固始縣商業(yè)市場(chǎng)概況簡(jiǎn)析 固始縣在租商業(yè)租金簡(jiǎn)析固始縣商業(yè)市場(chǎng)需求特征分析 固始縣消費(fèi)特征分析固始縣商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告固始縣商業(yè)發(fā)展階段固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告固始的優(yōu)勢(shì)地理區(qū)位，使其在“中原經(jīng)濟(jì)”的建設(shè)中擔(dān)當(dāng)起連接“華東、華南”經(jīng)濟(jì)區(qū)紐帶；同時(shí) “內(nèi)聯(lián)外接”的主導(dǎo)發(fā)展思路使其整體更具凝聚力，內(nèi)外輻射能力更為突出。固始逐漸成為豫、皖兩省交界區(qū)域性中

6、心城市。固始縣武漢合肥信陽市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)形式發(fā)展的關(guān)系界定模型分析研究模型固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告3000-1000010000-3000030000-5000050000-100000傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展消費(fèi)者價(jià)格敏感轉(zhuǎn)型商業(yè)形式個(gè)性、體驗(yàn)消費(fèi)綜合性商業(yè)形式體驗(yàn)式的購(gòu)物需求綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)多選擇，自由購(gòu)物空間25%85%60%45%95%固始2014年人均GDP約為16000元城市化率43.6%商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)比較成熟，逐漸開始出現(xiàn)購(gòu)物與餐飲、娛樂相結(jié)合的多種需求。一、二線城市專業(yè)賣場(chǎng)、大型購(gòu)物中心、綜合體及個(gè)性化商業(yè)形態(tài)固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告目前固始縣的商業(yè)形式處于轉(zhuǎn)型階段，體驗(yàn)式、情景化復(fù)合型商業(yè)是未來的發(fā)展

7、趨勢(shì)。固始縣商業(yè)發(fā)展階段蓼城大道紅蘇大道蓼北路王審知大道中山大街成功大道中原路蓼城東路陽關(guān)大道天福金街黃河路淮河路城中區(qū)商圈固始縣商業(yè)市場(chǎng)概況（1）從固始商業(yè)布局及產(chǎn)業(yè)集群特點(diǎn)來看，現(xiàn)初步將固始進(jìn)行以下商圈格局劃分： 城中區(qū)商圈（主商圈）：城中區(qū)商圈是固始當(dāng)前商業(yè)氛圍最濃厚的商圈，主要依托老城區(qū)發(fā)展起來。其由中山大街、中原路、紅蘇路、寥北大道等主街組成，主要有國(guó)源超市、華聯(lián)超市、政府行政機(jī)關(guān)、知名品牌服飾、黃金珠寶，本土名牌零售、專業(yè)性市場(chǎng)等。同時(shí)，其中就包括踏月寺街、俏巴街、中山大街等備受人們青睞的購(gòu)物場(chǎng)所；固始縣城商業(yè)市場(chǎng)布局具有較為典型的“有鋪就有店”商業(yè)布局模式，無大型復(fù)合型商業(yè)、一站

8、式消費(fèi)模式，以傳統(tǒng)消費(fèi)模式為主。固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告蓼城大道王審 知大道蓼 北 路紅蘇大道中原路中山大街成功大道天福金街城北商圈 城北商圈（新興商圈）：城北商圈主要是以信合購(gòu)物中心，其功能主要包括品牌黃金珠寶、男女裝、童裝零售餐飲。同時(shí)，片區(qū)內(nèi)規(guī)劃花花市街十里商業(yè)街，更直接地形成了區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)間的聯(lián)動(dòng)、互補(bǔ)效應(yīng)；固始商業(yè)市場(chǎng)商圈布局形式有較明顯的區(qū)域特征，區(qū)域性消費(fèi)特征較為明顯，以城中區(qū)商圈為主輻射周邊。固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告固始縣商業(yè)市場(chǎng)概況（2）蓼城大道王審 知大道蓼 北 路紅蘇大道中原路中山大街成功大道天福金街 城東商業(yè)街區(qū)（輔商圈）：以中山大街東部，寥北大道東部，淮河路為界，目前主要以溫州商貿(mào)

9、城為依托的商圈。城東商圈固始商業(yè)市場(chǎng)商圈布局形式有較明顯的區(qū)域特征，區(qū)域性消費(fèi)特征較為明顯，以城中區(qū)商圈為主輻射周邊。固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告固始縣商業(yè)市場(chǎng)概況（4）固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告固始商業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)布局形式以傳統(tǒng)消費(fèi)生活配套商業(yè)步行街零售業(yè)態(tài)為主，專業(yè)建材一條街、汽車美容4S一條街也已成規(guī)模，其中賓館、酒樓、足療等休閑娛樂成為固始商業(yè)業(yè)態(tài)一大特色，所占商業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)比例較大。蓼城大道紅蘇大道蓼北路王審知大道中山大街成功大道中原路蓼城東路陽關(guān)大道天福金街黃河路淮河路紅蘇大道至蓼北路路口段主業(yè)態(tài)：超市、 賓館、家具、家居生活館、電器、 茶葉店、文具店、餐飲店 等黃河路：建材為主，少量生活配套王審知大道：汽車

10、美容修理、4s店、石材加工、賓館等蓼城大道：賓館、餐飲、休閑娛樂為主紅蘇大道至王審知大道段主要建材裝飾為主中原路：保險(xiǎn)公司、衛(wèi)浴 五金配飾 兒童攝影 洋河酒莊 汽車美容 廣告公司 茶莊 小餐廳等 中山大街：品牌服飾一條街 、第一醫(yī)院、學(xué)校、電器城、銀行、通信、汽車站 、酒店、西餐、兒童教育機(jī)構(gòu) 蓼北路：電網(wǎng)、稅務(wù)、煙草、檢察院等行政事業(yè)單位、銀行、電器城、餐飲、酒店、影樓、服裝服飾、建材、家居生活館、華聯(lián)超市等該區(qū)域基本以社區(qū)商業(yè)為主，除怡和新城都市風(fēng)情街為綜合型商業(yè) 固始縣域商圈板塊劃分簡(jiǎn)述：A、城中板塊：各項(xiàng)配套成熟，老城區(qū)商業(yè)繁華度最高，為主流商業(yè)、業(yè)態(tài)豐富、品牌聚集區(qū)。固始縣商業(yè)市場(chǎng)概

11、況（5）固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告固始商業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)布局形式以傳統(tǒng)消費(fèi)生活配套商業(yè)步行街零售業(yè)態(tài)為主，專業(yè)建材一條街、汽車美容4S一條街也已成規(guī)模，其中賓館、酒樓、足療等休閑娛樂成為固始商業(yè)業(yè)態(tài)一大特色，所占商業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)比例較大。蓼城大道紅蘇大道蓼北路王審知大道中山大街成功大道中原路蓼城東路陽關(guān)大道天福金街黃河路淮河路紅蘇大道至蓼北路路口段主業(yè)態(tài)：超市、 賓館、家具、家居生活館、電器、 茶葉店、文具店、餐飲店 等黃河路：建材為主，少量生活配套王審知大道：汽車美容修理、4s店、石材加工、賓館等蓼城大道：賓館、餐飲、休閑娛樂為主紅蘇大道至王審知大道段主要建材裝飾為主中原路：保險(xiǎn)公司、衛(wèi)浴 五金配飾 兒童攝影

12、洋河酒莊 汽車美容 廣告公司 茶莊 小餐廳等 中山大街：品牌服飾一條街 、第一醫(yī)院、學(xué)校、電器城、銀行、通信、汽車站 、酒店、西餐、兒童教育機(jī)構(gòu) 蓼北路：電網(wǎng)、稅務(wù)、煙草、檢察院等行政事業(yè)單位、銀行、電器城、餐飲、酒店、影樓、服裝服飾、建材、家居生活館、華聯(lián)超市等該區(qū)域基本以社區(qū)商業(yè)為主，除怡和新城都市風(fēng)情街為綜合型商業(yè) 固始縣域商圈板塊劃分簡(jiǎn)述：C、城南板塊：重點(diǎn)發(fā)展城市CBD商務(wù)區(qū)，目前配套仍然處于發(fā)展起步階段。區(qū)域內(nèi)居住、投資價(jià)值及商業(yè)價(jià)值還需數(shù)年，屬于未來的城市發(fā)展重心。固始縣商業(yè)市場(chǎng)概況（7）固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告固始商業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)布局形式以傳統(tǒng)消費(fèi)生活配套商業(yè)步行街零售業(yè)態(tài)為主，專業(yè)建材一

13、條街、汽車美容4S一條街也已成規(guī)模，其中賓館、酒樓、足療等休閑娛樂成為固始商業(yè)業(yè)態(tài)一大特色，所占商業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)比例較大。蓼城大道紅蘇大道蓼北路王審知大道中山大街成功大道中原路蓼城東路陽關(guān)大道天福金街黃河路淮河路紅蘇大道至蓼北路路口段主業(yè)態(tài)：超市、 賓館、家具、家居生活館、電器、 茶葉店、文具店、餐飲店 等黃河路：建材為主，少量生活配套王審知大道：汽車美容修理、4s店、石材加工、賓館等蓼城大道：賓館、餐飲、休閑娛樂為主紅蘇大道至王審知大道段主要建材裝飾為主中原路：保險(xiǎn)公司、衛(wèi)浴 五金配飾 兒童攝影 洋河酒莊 汽車美容 廣告公司 茶莊 小餐廳等 中山大街：品牌服飾一條街 、第一醫(yī)院、學(xué)校、電器城、銀

14、行、通信、汽車站 、酒店、西餐、兒童教育機(jī)構(gòu) 蓼北路：電網(wǎng)、稅務(wù)、煙草、檢察院等行政事業(yè)單位、銀行、電器城、餐飲、酒店、影樓、服裝服飾、建材、家居生活館、華聯(lián)超市等該區(qū)域基本以社區(qū)商業(yè)為主，除怡和新城都市風(fēng)情街為綜合型商業(yè) 固始縣域商圈板塊劃分簡(jiǎn)述：D、城西板塊：行政單位云集，配套設(shè)施完善，依托秀水公園，居住品質(zhì)較高。E、城東板塊：距離老城區(qū)較近，目前只有溫州商貿(mào)城帶動(dòng)今后區(qū)域發(fā)展。固始縣商業(yè)市場(chǎng)概況（8）固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告固始商業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)布局形式以傳統(tǒng)消費(fèi)生活配套商業(yè)步行街零售業(yè)態(tài)為主，專業(yè)建材一條街、汽車美容4S一條街也已成規(guī)模，其中賓館、酒樓、足療等休閑娛樂成為固始商業(yè)業(yè)態(tài)一大特色，所占商

15、業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)比例較大。蓼城大道紅蘇大道蓼北路王審知大道中山大街成功大道中原路蓼城東路陽關(guān)大道天福金街黃河路淮河路紅蘇大道至蓼北路路口段主業(yè)態(tài)：超市、 賓館、家具、家居生活館、電器、 茶葉店、文具店、餐飲店 等黃河路：建材為主，少量生活配套王審知大道：汽車美容修理、4s店、石材加工、賓館等蓼城大道：賓館、餐飲、休閑娛樂為主紅蘇大道至王審知大道段主要建材裝飾為主中原路：保險(xiǎn)公司、衛(wèi)浴 五金配飾 兒童攝影 洋河酒莊 汽車美容 廣告公司 茶莊 小餐廳等 中山大街：品牌服飾一條街 、第一醫(yī)院、學(xué)校、電器城、銀行、通信、汽車站 、酒店、西餐、兒童教育機(jī)構(gòu) 蓼北路：電網(wǎng)、稅務(wù)、煙草、檢察院等行政事業(yè)單位、銀行

16、、電器城、餐飲、酒店、影樓、服裝服飾、建材、家居生活館、華聯(lián)超市等該區(qū)域基本以社區(qū)商業(yè)為主，除怡和新城都市風(fēng)情街為綜合型商業(yè)本案處于城中區(qū)和城南區(qū)中間地帶，在連接城中和城南起到重要作用。 交通布局：“三縱三橫”布局。主干道主要有寥城大道、中原路、紅蘇路，中山大街、黃河路、寥北路等。次要輔道：鳳凰大道 ，王審知大道，成功大道，寥城東路等。固始縣商業(yè)市場(chǎng)概況（9） 縣城內(nèi)經(jīng)營(yíng)以餐飲、賓館、零售等業(yè)態(tài)為主，兩者比例共占到總規(guī)模的65%； 經(jīng)營(yíng)規(guī)模都參差不齊，服務(wù)于縣城內(nèi)居民及鄉(xiāng)鎮(zhèn)過客為主；單店主流經(jīng)營(yíng)面積在40以下，占到總規(guī)模的80%；經(jīng)營(yíng)形態(tài)上85%為單層經(jīng)營(yíng)，僅15%為復(fù)式經(jīng)營(yíng)；從業(yè)態(tài)上看，餐飲

17、、賓館、零售、電器現(xiàn)有商業(yè)的主流，且單店經(jīng)營(yíng)面積較小，多為單層經(jīng)營(yíng)固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告城中區(qū)商圈在租租金簡(jiǎn)析：以中山大街紅蘇大道交匯為輻射點(diǎn)，租金依次往城邊次干道遞減。固始城中區(qū)商圈主要在租商業(yè)租金簡(jiǎn)析（1）城中區(qū)商圈成功大道至中山大街中原路段：?jiǎn)螌幼饨鸺s6000-20000元/年/間，面積約35-50.中山大街至蓼北路中原路段：?jiǎn)螌幼饨鸺s12000-20000元/年/間，面積約40-50.蓼北路至黃河路路中原路段：?jiǎn)螌幼饨鸺s12000元/年/間，面積50.蓼北路至紅蘇大道段：?jiǎn)螌幼饨鸺s40000-60000元/年/間，面積約40-70.蓼北路至中原路段：?jiǎn)螌幼饨鸺s20000-30

18、000元/年/間，面積約20-50.王審知大道段：?jiǎn)螌幼饨?000-16000元/年/間，面積約30-70.陳政路至中山大街段蓼城大道段：?jiǎn)螌幼饨?0000-30000元/年/間，面積約30-50。中山大街至蓼北路蓼城大道段：?jiǎn)螌幼饨?0000-22000年/元/間，面積約35-60.因部分公房，所以租金較為便宜。蓼北路至黃河路蓼城大道段：?jiǎn)螌幼饨?2000-15000年/元/間，面積約50.黃河路至王審知大道蓼城大道段：?jiǎn)螌幼饨?000-15000年/元/間，面積約50-70.王審知大道至鳳凰大道蓼城大道段：?jiǎn)螌幼饨?000-12000年/元/間，面積約30-70.固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告城中區(qū)商圈

19、成功大道至中山大街段紅蘇大道段：?jiǎn)螌幼饨?0000-40000元/年/間，面積約30-50，越靠近中山大街國(guó)源超市、華聯(lián)超市越貴。中山大街至蓼北路紅蘇大道段：?jiǎn)螌幼饨?5000-60000年/元/間，面積約35-60.蓼北路至黃河路紅蘇大道段：?jiǎn)螌幼饨?0000-30000年/元/間，面積約50-70.黃河路至王審知大道紅蘇大道段：?jiǎn)螌幼饨?0000-25000年/元/間，面積約50-70.王審知大道至鳳凰大道紅蘇大道段：?jiǎn)螌幼饨?0000-20000年/元/間，面積約30-70.中山大街至紅蘇大道段：?jiǎn)螌幼饨鸺s60000元/年/間，公房租金2-3萬/年/間，單層面積50左右。中山大街至踏月寺

20、段：?jiǎn)螌幼饨鸺s30000-90000元/年/間，公房租金2-3萬/年/間，單層面積30-80。中山大街至中原路：?jiǎn)螌幼饨鸺s1500040000元/年/間，單層面積30-100。踏月寺（單層店面）：?jiǎn)螌幼饨?00000-190000元/年/間，單層面積35-40.踏月寺后街：租金20000-30000元/年/間，面積約20-50.巨友名鞋廣場(chǎng)（開間3.2-4.米，一托二）：租金30000-50000元/年/間，面積40.黃河路至紅蘇大道段：?jiǎn)螌幼饨鸺s16000-30000元/年/間，面積約20-50.黃河路至中原路段：?jiǎn)螌幼饨鸺s15000-20000元/年/間，面積約40-50.城中區(qū)商圈在租商

21、業(yè)簡(jiǎn)析：以老城效應(yīng)帶動(dòng)步行街、超市、專業(yè)類市場(chǎng)為依托，商圈氛圍、成熟度全縣最高，商業(yè)配套齊全，人流量集中。固始城中區(qū)商圈主要在租商業(yè)租金簡(jiǎn)析（2）固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告蓼城大道王審 知大道蓼 北 路紅蘇大道中原路中山大街成功大道天福金街城北商圈城南CBD商圈城南CBD商圈在租商鋪簡(jiǎn)析：受新城開發(fā)的帶動(dòng)效應(yīng)，怡和造城計(jì)劃使新興商業(yè)綜合體配合社區(qū)商業(yè)是未來城南CBD商圈開發(fā)模式?，F(xiàn)階段新城尚在開發(fā)階段，市政配套不全，交通不便利，人氣不旺。目前怡和商業(yè)風(fēng)情街經(jīng)常慘淡，不少商家退場(chǎng)，社區(qū)底商除社區(qū)配套商家外，其余店鋪空置率較高。怡和商業(yè)風(fēng)情街：租金兩層一間10000元/年/間，單層面積約40.固始城中區(qū)商圈

22、主要在租商業(yè)租金簡(jiǎn)析（4）固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告縣城內(nèi)以本地租用客戶為主，以經(jīng)營(yíng)生活配套業(yè)態(tài)為主；從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的客觀考慮因素有較為清晰的認(rèn)識(shí)。商業(yè)市場(chǎng)需求特征分析固始縣商業(yè)市場(chǎng)需求特征分析固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告產(chǎn)品需求上仍以中小面積為主，50-100的接受程度最高，部分餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)者有上下連體雙層大面積需求，200-500內(nèi)為宜；對(duì)產(chǎn)品的空間結(jié)構(gòu)以開間4.5米內(nèi)，進(jìn)深12米內(nèi)最為容易接受,而對(duì)于層高的需求不宜過高，對(duì)單層挑高型產(chǎn)品沒有深刻理解，接受度一般。固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告經(jīng)營(yíng)者對(duì)商業(yè)價(jià)值認(rèn)知不深，價(jià)格敏感度高；按其經(jīng)營(yíng)需求面積折算，租金單價(jià)一層僅在8-15元/，二層在3-5元/范圍內(nèi)較

23、容易接受；以現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境，絕大部分受訪人群僅能接受單價(jià)8元/，總價(jià)1萬元/左右的商業(yè)價(jià)格；固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告固始縣商業(yè)經(jīng)營(yíng)仍以傳統(tǒng)自主經(jīng)營(yíng)為主，對(duì)于現(xiàn)代統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理或商業(yè)投資認(rèn)知不深，需深度引導(dǎo)；而大量的固定消費(fèi)人群、以及次區(qū)域的未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿κ墙?jīng)營(yíng)者的主要驅(qū)動(dòng)力。固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告對(duì)于未來商業(yè)的意向經(jīng)營(yíng)類型主流選擇仍以傳統(tǒng)的沿街門市為主，商業(yè)的業(yè)態(tài)得不到滿足使得特色經(jīng)營(yíng)商家選擇意向較高；而對(duì)于發(fā)展特色主題商業(yè)已得到逐步認(rèn)可，未來有較大引導(dǎo)空間。固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告全縣各重點(diǎn)商業(yè)區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)多為租用為主，雖有成熟的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，但經(jīng)營(yíng)成本過高或規(guī)模的擴(kuò)大需求表現(xiàn)出一定換租意向；固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告而對(duì)

24、于意向經(jīng)營(yíng)的區(qū)域仍以主城內(nèi)成熟商業(yè)區(qū)域?yàn)橹?；在商業(yè)經(jīng)營(yíng)關(guān)注點(diǎn)上價(jià)格的抗性表現(xiàn)明顯，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)仍以餐飲與酒店為主，業(yè)態(tài)選擇表現(xiàn)單一。固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告全縣各重點(diǎn)商業(yè)區(qū)域的受訪者對(duì)產(chǎn)品需求上基本均表現(xiàn)出以中小產(chǎn)品為主，面積需求50-100意向選擇最高；固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告全縣各重點(diǎn)商業(yè)區(qū)域的受訪者對(duì)產(chǎn)品空間尺寸需求上沒有特殊需求，均以中小尺寸為主，店面的開間集中在4.5米左右，進(jìn)深12米左右，層高3米左右。固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告在商業(yè)經(jīng)營(yíng)年限需求上，除中大型成熟商業(yè)經(jīng)營(yíng)年限較長(zhǎng)外，其他中小業(yè)態(tài)均以短期經(jīng)營(yíng)為主；中小型業(yè)態(tài)為主流的商業(yè)經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)出明顯的市場(chǎng)整體商業(yè)租賃價(jià)格接受度不高，按需求面積換算平均租賃單價(jià)僅每月

25、15-100元/范圍內(nèi)。固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告同樣因中小型商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的消費(fèi)能力有限，價(jià)格抗性大，從而反應(yīng)出市場(chǎng)主流可接受的是總價(jià)在60萬-100萬的產(chǎn)品；而對(duì)于經(jīng)營(yíng)模式上受傳統(tǒng)自主經(jīng)營(yíng)模式根深蒂固影響，對(duì)其他新型商業(yè)模式并無明顯意向，認(rèn)知不深；固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告同樣的客群在購(gòu)買的同時(shí)多數(shù)選在自主經(jīng)營(yíng)或者自行出租，自行收益的方式;固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境臟亂差的商業(yè)環(huán)境，使得絕大多數(shù)受訪者對(duì)于商業(yè)發(fā)展前景并不看好，但仍有一部分認(rèn)同大量固定消費(fèi)人群的受訪者看好商業(yè)發(fā)展；固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告在商業(yè)發(fā)展類型及投資意向調(diào)查上，仍以沿街門市為主，但特色商業(yè)步行街的選擇意向明顯高于區(qū)域受訪者；固始商

26、業(yè)市場(chǎng)報(bào)告消費(fèi)人群除必要的消費(fèi)外，主要消費(fèi)區(qū)域多選擇在業(yè)態(tài)齊全的紅蘇大道與中山大街；而在消費(fèi)類型選擇上的不集中，反應(yīng)出目的性消費(fèi)很強(qiáng)，休閑逛街性意向明顯；固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告從個(gè)人非日常消費(fèi)支出調(diào)查了解，整體消費(fèi)實(shí)力不強(qiáng)，以中小價(jià)位消費(fèi)為主，但消費(fèi)需求強(qiáng)烈；固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告非日常消費(fèi)選擇面廣，除主流的餐飲聚會(huì)及服裝外，網(wǎng)絡(luò)、體育健身等均有一定消費(fèi)需求；固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告對(duì)于現(xiàn)有商業(yè)消費(fèi)基本得不到滿足，主要是因?yàn)橄M(fèi)需求強(qiáng)烈的餐飲與娛樂方面不符合心理需求，導(dǎo)致外流城區(qū)消費(fèi)明顯；固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告在發(fā)展新商業(yè)的意向訪談?wù){(diào)查中，均表示要發(fā)展能改善現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境、有特色且有一定檔次的商業(yè)體，更期望業(yè)態(tài)齊全的百貨商場(chǎng)進(jìn)駐，而消費(fèi)心理及消費(fèi)觀念超前的年輕群體對(duì)于區(qū)域發(fā)展特色風(fēng)情街則更為期盼；固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告固始商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告固始縣商業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)特征分析生活水平的提升促使居民消費(fèi)由日?；拘拖M(fèi)轉(zhuǎn)向較高檔次的休閑、娛樂消費(fèi)，固始現(xiàn)有商業(yè)體檔次規(guī)模已滿足不了高端人群消費(fèi)，導(dǎo)致高端消費(fèi)者分流至合肥。固始縣的消費(fèi)群體比較固定，多數(shù)來自于縣城常駐居民與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，滿足日常生活。固始商