第五章房屋建筑物與在建工程的評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。（一）土地（二）建筑物（三）土地與建筑物合一的“房產(chǎn)”第五章房屋建筑物與在建工程的評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估1二、房地產(chǎn)的特征1、土地的自然特性主要表現(xiàn)在：（1）數(shù)量的固定性（2）位置的不可移動性（3）效用的持久性二、房地產(chǎn)的特征22、土地的人文特性主要表現(xiàn)：（1）土地用途的廣泛性（2）土地?cái)?shù)量的稀缺性（3）土地社會經(jīng)濟(jì)位置的可變性（4）土地的可壟斷性2、土地的人文特性主要表現(xiàn)：33、房屋建筑物的特點(diǎn)（1）不可位移性（2）產(chǎn)權(quán)邊界的復(fù)雜性（3）功能變異性3、房屋建筑物的特點(diǎn)44、房地產(chǎn)的特性（1）位置的固定性房地產(chǎn)位置的固定性，派生出了房地產(chǎn)的地區(qū)性和個別性（2）使用的長期性土地使用權(quán)的剩余年限是影響房地產(chǎn)評估價值的一個重要因素（3）影響因素的多樣性（4）投資大量性房地產(chǎn)投資的大量性使房地產(chǎn)變現(xiàn)比較困難，變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)較大（5）保值增值趨勢4、房地產(chǎn)的特性5三、房地產(chǎn)價格及其決定因素（一）房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格是指房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價格。主要包括：1、土地價格2、建筑物價格，指純建筑物部分的價格，不包括其占用的土地價格三、房地產(chǎn)價格及其決定因素（一）房地產(chǎn)價格6建筑物價格的分類（1）根據(jù)流通形式的不同，建筑物價格可分為出售價格與出租價格。出租價格現(xiàn)值之和要高于出售價格（2）根據(jù)計(jì)算單位的不同建筑物價格可以分為總價格與單位價格。在確定出售價格與出租價格時一般以單位建筑面積價格表示（3）根據(jù)交房時間的不同，建筑物價格可為現(xiàn)房價格與期房價格，其房價格中應(yīng)扣除預(yù)付房款利息，一般低于現(xiàn)房價格▲房地價是指建筑物連同其占用的土地在一起的價格建筑物價格的分類（1）根據(jù)流通形式的不同，建筑物價格可分為出7（二）影響房地產(chǎn)價格的因素1、基本因素（1）建筑成本（2）開發(fā)商利潤（3）稅金（4）其他配套費(fèi)用

（二）影響房地產(chǎn)價格的因素82、一般因素：指對房地產(chǎn)價格及其變化具有普通性和共同性影響因素（1）土地因素（2）經(jīng)濟(jì)地理因素（3）市場因素（4）行政因素2、一般因素：指對房地產(chǎn)價格及其變化具有普通性和共同性影響因93、個別因素（1）物理因素（位置、地形地質(zhì)、面積、地塊形狀、土地用途、容積率和使用年限等）（2）房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)（3）設(shè)備完善狀況（4）房屋附屬設(shè)備狀況（5）樓層、朝向因素（6）房屋折舊和完損程度3、個別因素10四、房地產(chǎn)評估的原則和程序（一）房地產(chǎn)評估的原則1、合法原則2、房地分估合一原則3、區(qū)域及地段原則4、最有效使用原則四、房地產(chǎn)評估的原則和程序（一）房地產(chǎn)評估的原則11（二）房地產(chǎn)評估程序

1、明確評估基本事項(xiàng)2、擬定評估工作計(jì)劃3、實(shí)地勘察（重要步驟）4、收集整理資料5、選用評估方法評定估算房地產(chǎn)評估的基本方法有：成本法、市場法、收益法6、確定評估結(jié)果，撰寫評估報(bào)告（二）房地產(chǎn)評估程序

1、明確評估基本事項(xiàng)12第二節(jié)建筑物評估一、建筑物及其分類建筑物是是指人工建筑而成的東西，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。（一）按用途分類分為商用建筑、工業(yè)建筑、民用建筑、公共建筑、公用設(shè)施等（二）按結(jié)構(gòu)分類分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)第二節(jié)建筑物評估一、建筑物及其分類13二、建筑物評估應(yīng)考慮的因素（一）坐落位置（二）面積（三）結(jié)構(gòu)（四）用途（五）附屬設(shè)施（六）裝修質(zhì)量和水平（七）樓層、朝向（八）建成時間、平面格局、權(quán)利狀況（九）其他二、建筑物評估應(yīng)考慮的因素（一）坐落位置14三、建筑物評估特點(diǎn)（一）房地合一評估與房地分估（二）建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)制約四、建筑物評估的成本法（一）建筑物重置成本的構(gòu)成及估算方法三、建筑物評估特點(diǎn)151、重置成本的構(gòu)成（1）土地取得費(fèi)；（2）開發(fā)成本；（3）管理費(fèi)用；（4）投資利息；（5）銷售稅費(fèi)，包括銷售稅金及附加、銷售費(fèi)用，其他銷售稅費(fèi)；（6）開發(fā)利潤待估建筑物的價格=建筑物重置全價×實(shí)體成新率—功能性貶值—經(jīng)濟(jì)性貶值1、重置成本的構(gòu)成162、重置成本的估算方法（1）重編預(yù)算法重置成本=∑[（實(shí)際工程量×現(xiàn)行單價或定額）×（1+工程費(fèi)率）±材料差價]+按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的各項(xiàng)間接成本準(zhǔn)確性相對較高，但所需工程技術(shù)資料多，工作量大。2、重置成本的估算方法17（2）預(yù)決算調(diào)整法：是指已擬評估建筑物決算中的工程量為基礎(chǔ)，按現(xiàn)行預(yù)算價格和費(fèi)率計(jì)算建安工程造價，再加上間接成本，從而估算出重置成本。重置成本=建筑綜合造價+前期費(fèi)用+其他費(fèi)用+資金成本▲一般適用于評估用途和結(jié)構(gòu)大致相同或相似、數(shù)量較多的建筑物以及因缺乏參照物無法運(yùn)用類比法的情形。（3）價格指數(shù)調(diào)整法，適用于單位價值小、結(jié)構(gòu)簡單、運(yùn)用其他方法有困難的建筑物重置成本評估（2）預(yù)決算調(diào)整法：是指已擬評估建筑物決算中的工程量為基礎(chǔ)，18（二）建筑物有形損耗率及成新率的估算1、使用年限法有形損耗率=實(shí)際已使用年限/（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）×100%成新率=尚可使用年限/（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）×100%（二）建筑物有形損耗率及成新率的估算192、打分法。五個等級：（1）完好房，成新率在80%以上（2）基本完好房，成新率在60%—79%之間（3）一般損壞房，成新率在40%—59%之間（4）嚴(yán)重?fù)p壞房，成新率在39%以下（5）危房▲P142表6-12、打分法。五個等級：20（三）建筑物功能性貶值的分析估算（1）建筑物用途及使用強(qiáng)度，與其占用土地的最佳使用不一致的時候，土地的最佳效用沒有發(fā)揮出來產(chǎn)生了土地的功能性貶值。建筑物的功能性貶值等于建筑物占地的實(shí)際用途與最佳用途之間的價差。（2）建筑物有效使用面積與其建筑面積的比例低于正常建筑物有效使用面積與其建筑面積的比例，所形成的價值損失，也是一種功能性貶值。（3）建筑物的裝修和設(shè)備的配置水平過高或過低，與其總體功能不協(xié)調(diào)，也會造成建筑物的功能性貶值。（三）建筑物功能性貶值的分析估算21（四）建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的分析估算經(jīng)濟(jì)性貶值=（建筑物年收益凈損失額/建筑物還原利率）×[1-1/(1+r)∧n]經(jīng)濟(jì)性貶值=∑Ri（1+r）∧—i其中：Ri—第I年建筑物收益損失額；r—折現(xiàn)率；n—收益損失預(yù)計(jì)年限。（四）建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的分析估算22評估步驟：第一，確定評估基準(zhǔn)日。第二，估算重置成本。第三，估算成新率。第四，估算功能性貶值。第五，計(jì)算評估值。評估步驟：23例：某市一幢八層出租寫字樓，位于該市較繁華地段，占地面積800平方米，建筑面積3500平方米，其結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。該寫字樓于2019年5月竣工投入使用，投入時其賬面成本為350萬元。已知采用市場比較法評定的該地產(chǎn)的單位價格為1500元/平方米，現(xiàn)要求評估該房地產(chǎn)在2019年5月的價格，其中房產(chǎn)的評估使用重置成本法（假定重置成本法所需的技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料均可獲得）。例：某市一幢八層出租寫字樓，位于該市較繁華地段，占地面積8024該房地產(chǎn)評估的估算過程如下：1.評估確定該建筑物的重置全價。根據(jù)收集的資料表明，該建筑物重新建造的工程量及相關(guān)費(fèi)率與原建筑物決算情況相同且有比較可靠的建筑業(yè)價格指數(shù)體系，因此可以根據(jù)價格指數(shù)調(diào)整法確定待估建筑物的重置全價。假設(shè)2019年建筑業(yè)定基價格指數(shù)為112.5，2019年建筑業(yè)定基價格指數(shù)為128.5，故該待估建筑物的重置全價為：350×（128.5/112.5）=399.78（萬元）該房地產(chǎn)評估的估算過程如下：252.確定建筑物的實(shí)體成新率。經(jīng)專家評定打分，該建筑物結(jié)構(gòu)部分得分為81分，裝修部分得分為65分，設(shè)備部分得分為75分，則該建筑物的實(shí)體成新率為：實(shí)體成新率＝（81×0.8＋65×0.1＋75×0.1）/100×100％＝78.8％3.計(jì)算功能性貶值。經(jīng)專家分析測算，該建筑物由于結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理，為達(dá)到其應(yīng)有的理想狀態(tài)需一次性花費(fèi)20萬元進(jìn)行內(nèi)部改造，該建筑物功能性貶值僅此一項(xiàng)，則應(yīng)扣除的建筑物功能性貶值額為20萬元。2.確定建筑物的實(shí)體成新率。經(jīng)專家評定打分，該建筑物結(jié)構(gòu)部分264.計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。由于該建筑物附近正進(jìn)行該市重點(diǎn)交通建設(shè)項(xiàng)目，使得該地區(qū)交通條件及環(huán)境質(zhì)量嚴(yán)重下降，從而有些租戶退客導(dǎo)致每年4萬元的凈收益損失，該損失額持續(xù)的時間將是3年，已知建筑物收益率為10%，則該建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值為：（4/10%）×[1—1/（1+10%）∧3]=9.95（萬元）4.計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。由于該建筑物附近正進(jìn)行該市重點(diǎn)交通建設(shè)項(xiàng)275.計(jì)算建筑物的價格：建筑物的價格＝（建筑物重置全價×實(shí)體成新率－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值）＝399.78×78.8％－20－9.95=285.08（萬元）6.確定待估房地產(chǎn)的價格。由現(xiàn)有資料可知土地總價格為：800×1500＝120（萬元）故該待估房地產(chǎn)的評估價格為：285.08＋120＝405.08（萬元）5.計(jì)算建筑物的價格：28五、建筑物評估的收益還原法原理與土地使用權(quán)的收益法評估基本相同，主要適用于收益性房產(chǎn)的評估，并且能夠合理地分解房產(chǎn)和地產(chǎn)各自歸屬的收益。基本思路：1.當(dāng)只需評估房地產(chǎn)的整體價格時，可計(jì)算出房地產(chǎn)的整體收益，再用房地產(chǎn)的綜合還原利率進(jìn)行還原可得到房地產(chǎn)的價格。2.當(dāng)需要單獨(dú)估算房產(chǎn)（建筑物）的價格，則需要從房地產(chǎn)整體收益中分離出屬于房產(chǎn)的純收益，可用建筑物殘余法進(jìn)行建筑物的估價五、建筑物評估的收益還原法29建筑物評估的殘余法：是土地與地上建筑物合并產(chǎn)生收益，而依收益法以外的方法確定土地的價格，并根據(jù)其還原利率計(jì)算出土地的純收益。再根據(jù)從房地產(chǎn)純收益總額中扣除土地的純收益。建筑物評估的殘余法：是土地與地上建筑物合并產(chǎn)生收益，而依收益30在凈收益每年不變，可獲收益無限期的情況下，建筑物殘余法的計(jì)算公式如下：（P144）（折舊后收益）其中：B——建筑物的收益價格；A——建筑物及其基地所產(chǎn)生的純收益；L——土地價格；——土地的還原利率；——建筑物的還原利率。[1—](1+)∧n1在凈收益每年不變，可獲收益無限期的情況下，建筑物殘余法的計(jì)算31例題：P145某物業(yè)公司經(jīng)營一座綜合商用大廈，用地總面積1萬平方米，建筑總面積60000平方米。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上層高12層。自2019年1月1日，土地使用年限為50年，用其他方法評估的土地使用權(quán)價格為2000元/平方米。評估基準(zhǔn)日為2019年12月21日。要求根據(jù)以下資料確定該大廈的評估值：例題：P145某物業(yè)公司經(jīng)營一座綜合商用大廈，用地總面積1萬32大廈可供經(jīng)營出租的凈使用面積占總建筑面積的70％，即42000平方米，其余部分為建筑墻體、公用樓道和公司自用房。月租金按使用面積算，每平方米為80元。根據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，常年平均空房率為15％。大廈總造價為7500萬元，設(shè)備與家具總投資為600萬，可按10年折舊。建筑物壽命受土地使用權(quán)所限，按50年折舊。因鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)清理費(fèi)用高，不計(jì)建筑物殘值，設(shè)備與家具凈殘值率為5％，經(jīng)營期間，每月的經(jīng)營性支出為12萬元，房產(chǎn)稅按建筑物造價的70％計(jì)征，稅率為每月0.5％。其他稅率按每月總收入的8％交納，所得稅按25％計(jì)征。假設(shè)建筑物適用的還原利率為12％，土地適用的還原利率為10％。大廈可供經(jīng)營出租的凈使用面積占總建筑面積的70％，即420033該建筑物價格的評估過程如下：（1）計(jì)算總收入年總收入＝42000×（1－15％）×80×12＝34272000（元）＝3427.2（萬元）（2）計(jì)算年總費(fèi)用家具設(shè)備年折舊費(fèi)＝[600×（1－5％）]/10＝57（萬元）年經(jīng)常性支出＝12×12＝144（萬元）年房產(chǎn)稅＝7500×70％×0.5％×12＝315（萬元）年其他稅費(fèi)＝42000×（1－15％）×80×8％×12＝274.176（萬元）年總費(fèi)用＝①＋②＋③＋④＝790.176（萬元）該建筑物價格的評估過程如下：34（3）計(jì)算年純收益年純收益＝（年總收益－年總費(fèi)用）×（1－所得稅稅率）＝（3427.2－790.176）×（1－25％）＝2637.024×0.75=1977.768（萬元）（4）計(jì)算土地年純收益土地年純收益＝2000×10000×10％＝200（萬元）（5）計(jì)算建筑物年純收益（折舊前）建筑物年純收益＝1977.768－200＝1777.768（萬元）（3）計(jì)算年純收益35（6）計(jì)算大廈的評估值因該大廈的土地使用年限只有50年，自2019年1月1日算起至評估日已有10年，故剩余有效期為40年。由于建筑物的耐用年限大于土地使用權(quán)年限，故折舊年限只能以土地使用權(quán)年限為準(zhǔn)，折舊率d=1/40＝2.5%，在折現(xiàn)率為12％的情況下，建筑物的評估值為：（計(jì)算過程簡略）＝10833.28（萬元）該建筑物在2019年12月31日的評估值為10833.28萬元。（6）計(jì)算大廈的評估值36六、建筑物評估的市場法與土地使用權(quán)的市場法基本相同（一）市場房價對照法關(guān)鍵在準(zhǔn)確獲取與待評估建筑物相同或相似的建筑物的市場價格（二）單位造價調(diào)整法六、建筑物評估的市場法37第三節(jié)在建工程評估

一、在建工程及特點(diǎn)在建工程資產(chǎn)指在資產(chǎn)評估時尚未完工的建設(shè)項(xiàng)目，或者雖已完工但尚未交付使用的建設(shè)項(xiàng)目，以及建設(shè)項(xiàng)目備用的材料、設(shè)備等物資。評估在建工程有許多特點(diǎn)：（一）在建工程資產(chǎn)種類多，情況復(fù)雜。（二）在建工程資產(chǎn)的形象進(jìn)度以及資產(chǎn)功能差別很大。（三）在建工程資產(chǎn)的會計(jì)核算投資數(shù)與在建工程實(shí)際完成工作量較難一致。（四）在建工程的建設(shè)周期長短差別較大。第三節(jié)在建工程評估

一、在建工程及特點(diǎn)38二、在建工程評估所需資料第一，在建工程的詳細(xì)資料；第二，有關(guān)在建工程批準(zhǔn)文件、工程圖紙、預(yù)算書，施工合同等第三，有關(guān)在建工程預(yù)算定額、建筑工程間接費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、地方建筑材料價差、建筑工程預(yù)備費(fèi)用及其他費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料。二、在建工程評估所需資料39三、在建工程的評估方法

在建工程的評估方法主要是重置成本法。收益現(xiàn)值法也可以有條件地運(yùn)用。因?yàn)榭杀容^的案例較少，一般而言市場比較法不適用。三、在建工程的評估方法

在建工程的評估方法主要是重置成本法。40（一）重置成本法評估在建工程：思路與評估固定資產(chǎn)相同：固定資產(chǎn)（建筑物）的重置價一般包括前期費(fèi)用（勘察、設(shè)計(jì)、七通一平等），直接費(fèi)（人工、材料、機(jī)械）、間接費(fèi)用、其他費(fèi)用、資金成本、合理利潤、調(diào)節(jié)稅等。因此，運(yùn)用重置成本評估在建工程時，其重置價一般應(yīng)包括以上全部項(xiàng)目。但是隨建筑物用途的不同，個別項(xiàng)目可能會有所調(diào)整。如工業(yè)廠房重置成本中一般不包括“合理利潤”。另外，在建工程的資金成本一般以實(shí)際發(fā)生額為基數(shù)計(jì)算。（一）重置成本法評估在建工程：思路與評估固定資產(chǎn)相同：固定資41非竣工或非停工的在建工程其成新率一般為100％。停工項(xiàng)目和竣工項(xiàng)目一般要計(jì)算實(shí)體性陳舊貶值，功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值。實(shí)體性貶值是指因自然條件破壞的程度，計(jì)算公式為：實(shí)體性陳舊貶值＝破壞程度總費(fèi)用／工種項(xiàng)目總費(fèi)用。功能性陳舊貶值是指成本費(fèi)用在同類比較中增加的費(fèi)用累計(jì)折現(xiàn)值／工程項(xiàng)目總費(fèi)用；經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值指未達(dá)到的設(shè)計(jì)能力程度，其計(jì)算公式為：經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值＝（設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力－實(shí)際生產(chǎn)能力）／設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力。非竣工或非停工的在建工程其成新率一般為100％。停工項(xiàng)目和竣42對于建設(shè)期較短、工程投資與工程形象進(jìn)度大體相當(dāng)、其帳面價值基本上能反映評估時點(diǎn)的重置成本的，評估時可以考慮按在建工種的帳面值作為評估值。對于整個建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，完全可以考慮按房屋建筑物或其他固定資產(chǎn)的評估思路進(jìn)行評估。屬于停建的在建工程，應(yīng)查明停建的原因，因工程的產(chǎn)、供銷及工程技術(shù)等原因而停建的，要考慮在建工程的功能性貶值及經(jīng)濟(jì)性貶值。對于建設(shè)期較短、工程投資與工程形象進(jìn)度大體相當(dāng)、其帳面價值基43已完工在建工程評估：收益法或重置成本法適用已完工在建工程價格=工程決算總支出額×（1+調(diào)整系數(shù)）已完工在建工程評估：收益法或重置成本法適用44如果確實(shí)可以證明在建工程的預(yù)期收益明顯高于或低于社會平均水平，則要考慮在建工程超額收益或減額收益對在建工程評估值的影響。從重置成本法評估操作來看，企業(yè)在建工程帳面值對評估的作用并不是很大的。一般而言，在建項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用（如前期費(fèi)用、其他費(fèi)用等）均可通過有關(guān)規(guī)定計(jì)算得出；而直接費(fèi)一般采用實(shí)地勘察得出工程形象進(jìn)度之后，再乘以工程總投資（總預(yù)算）的方法也可以得出。當(dāng)然對于工程較長的項(xiàng)目，可能要對工程總預(yù)算作適當(dāng)?shù)奈飪r因素、技術(shù)因素的調(diào)整，這樣才能得到較合理的評估值。對于正常的在建工程，一般應(yīng)按在建工程的重置成本來評估。如果確實(shí)可以證明在建工程的預(yù)期收益明顯高于或低于社會平均水平45未完工在建工程的評估（1）重置核算法：根據(jù)實(shí)際已發(fā)生的工程直接費(fèi)用和間接費(fèi)用按現(xiàn)行物價水平進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，再加上實(shí)際已發(fā)生的不可預(yù)見費(fèi)用和預(yù)算外費(fèi)用的重置價值得出未完工在建工程的重置成本的方法。☆未完工在建工程重置成本=∑[(各項(xiàng)直接費(fèi)用項(xiàng)目消耗量×單位價格標(biāo)準(zhǔn))×（1+相應(yīng)調(diào)整系數(shù)）]+∑[(應(yīng)計(jì)提間接費(fèi)的直接費(fèi)用）×適用間接費(fèi)率×（1+相應(yīng)調(diào)整系數(shù)）]+實(shí)際發(fā)生的不可預(yù)見費(fèi)用和預(yù)算外費(fèi)用×（1+相應(yīng)調(diào)整系數(shù)）未完工在建工程的評估（1）重置核算法：根據(jù)實(shí)際已發(fā)生的工程直46（2）形象進(jìn)度法：根據(jù)未完成工程的總預(yù)算及工程的形象進(jìn)度，將未完成工程已發(fā)生的預(yù)算投入調(diào)整為重置成本，再加上根據(jù)未完工程的預(yù)算與決算的差異所套算的預(yù)算外費(fèi)用而得出未完工程重置成本的方法。工程形象進(jìn)度（%）=實(shí)際完成工程量/總預(yù)算工程量×100%工程形象進(jìn)度（%）=實(shí)際已發(fā)生工程造價/工程總預(yù)算造價×100%工程形象進(jìn)度=∑[各部位完成進(jìn)度（%）×各部位占建筑工程預(yù)算的比例（%）]

（表6-2P149）（2）形象進(jìn)度法：根據(jù)未完成工程的總預(yù)算及工程的形象進(jìn)度，將47表6-2

工程造價構(gòu)成表

混合結(jié)構(gòu)

框架結(jié)構(gòu)預(yù)制裝配構(gòu)架結(jié)構(gòu)預(yù)制吊裝結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)工程13152515結(jié)構(gòu)工程60605560裝飾工程27252025表6-2工程造價構(gòu)成表混合結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)預(yù)制裝48例題某企業(yè)正建設(shè)一混合結(jié)構(gòu)廠房，工程總預(yù)算造價800萬元，建筑面積為2500平方米?，F(xiàn)企業(yè)清產(chǎn)核資欲評估該廠房價值，評估時，該廠房尚未完工，根據(jù)評估人員現(xiàn)場勘查和施工單位提供的資料表明，該未完工廠房中基礎(chǔ)工程已完成95%，結(jié)構(gòu)工程完成80%，裝飾工程尚未開始。又據(jù)有關(guān)資料數(shù)據(jù)得知，已完工程造價高于預(yù)算造價10%，施工單位的施工進(jìn)度資料表明，該工程到目前為止已發(fā)生預(yù)算外費(fèi)用25000元，試評估該未完工程現(xiàn)行重置成本。例題某企業(yè)正建設(shè)一混合結(jié)構(gòu)廠房，工程總預(yù)算造價800萬元，建49【分析】估算過程如下：（1）測算該未完工程的形象進(jìn)度根據(jù)表6-2可知，混合結(jié)構(gòu)建筑物中基礎(chǔ)工程的造價構(gòu)成為13％，結(jié)構(gòu)工程的造價為60％，裝飾工程的造價構(gòu)成為27%，則該未完工程的形象進(jìn)度為：95%×13%+80%×60%=60.35%（2）估算該未完工程的重置成本為：800×60.35%×（1＋10%）+2.5＝533.58（萬元）【分析】估算過程如下：50（二）收益現(xiàn)值法評估在建工程一般情況下，用重置成本法評估是基于在建項(xiàng)目的收益率等同于社會平均收益率。如果評估人員認(rèn)為在建工種項(xiàng)目的收益率明顯高于或低于社會經(jīng)濟(jì)水平，可以采用收益現(xiàn)值法進(jìn)行評估。在運(yùn)用收益現(xiàn)值法評估時，除項(xiàng)目收益可以預(yù)期等滿足收益現(xiàn)值法所要求的一些條件外，還要注意以下幾個問題：

（二）收益現(xiàn)值法評估在建工程511、在建工種的整體性要求。一般而言，形象進(jìn)度在85％以上和竣工項(xiàng)目可以采用收益法。2、評估以一年為期較為合理。3、風(fēng)險(xiǎn)增加，在建工程的風(fēng)險(xiǎn)性高于一般評估項(xiàng)目，尤其運(yùn)用收益法時，由于不確定因素，風(fēng)險(xiǎn)更大。對評估人員來說，需要豐富的經(jīng)驗(yàn)，細(xì)致的工作，當(dāng)然也要承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。1、在建工種的整體性要求。一般而言，形象進(jìn)度在85％以上和竣52第五章房屋建筑物與在建工程的評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。（一）土地（二）建筑物（三）土地與建筑物合一的“房產(chǎn)”第五章房屋建筑物與在建工程的評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估53二、房地產(chǎn)的特征1、土地的自然特性主要表現(xiàn)在：（1）數(shù)量的固定性（2）位置的不可移動性（3）效用的持久性二、房地產(chǎn)的特征542、土地的人文特性主要表現(xiàn)：（1）土地用途的廣泛性（2）土地?cái)?shù)量的稀缺性（3）土地社會經(jīng)濟(jì)位置的可變性（4）土地的可壟斷性2、土地的人文特性主要表現(xiàn)：553、房屋建筑物的特點(diǎn)（1）不可位移性（2）產(chǎn)權(quán)邊界的復(fù)雜性（3）功能變異性3、房屋建筑物的特點(diǎn)564、房地產(chǎn)的特性（1）位置的固定性房地產(chǎn)位置的固定性，派生出了房地產(chǎn)的地區(qū)性和個別性（2）使用的長期性土地使用權(quán)的剩余年限是影響房地產(chǎn)評估價值的一個重要因素（3）影響因素的多樣性（4）投資大量性房地產(chǎn)投資的大量性使房地產(chǎn)變現(xiàn)比較困難，變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)較大（5）保值增值趨勢4、房地產(chǎn)的特性57三、房地產(chǎn)價格及其決定因素（一）房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格是指房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價格。主要包括：1、土地價格2、建筑物價格，指純建筑物部分的價格，不包括其占用的土地價格三、房地產(chǎn)價格及其決定因素（一）房地產(chǎn)價格58建筑物價格的分類（1）根據(jù)流通形式的不同，建筑物價格可分為出售價格與出租價格。出租價格現(xiàn)值之和要高于出售價格（2）根據(jù)計(jì)算單位的不同建筑物價格可以分為總價格與單位價格。在確定出售價格與出租價格時一般以單位建筑面積價格表示（3）根據(jù)交房時間的不同，建筑物價格可為現(xiàn)房價格與期房價格，其房價格中應(yīng)扣除預(yù)付房款利息，一般低于現(xiàn)房價格▲房地價是指建筑物連同其占用的土地在一起的價格建筑物價格的分類（1）根據(jù)流通形式的不同，建筑物價格可分為出59（二）影響房地產(chǎn)價格的因素1、基本因素（1）建筑成本（2）開發(fā)商利潤（3）稅金（4）其他配套費(fèi)用

（二）影響房地產(chǎn)價格的因素602、一般因素：指對房地產(chǎn)價格及其變化具有普通性和共同性影響因素（1）土地因素（2）經(jīng)濟(jì)地理因素（3）市場因素（4）行政因素2、一般因素：指對房地產(chǎn)價格及其變化具有普通性和共同性影響因613、個別因素（1）物理因素（位置、地形地質(zhì)、面積、地塊形狀、土地用途、容積率和使用年限等）（2）房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)（3）設(shè)備完善狀況（4）房屋附屬設(shè)備狀況（5）樓層、朝向因素（6）房屋折舊和完損程度3、個別因素62四、房地產(chǎn)評估的原則和程序（一）房地產(chǎn)評估的原則1、合法原則2、房地分估合一原則3、區(qū)域及地段原則4、最有效使用原則四、房地產(chǎn)評估的原則和程序（一）房地產(chǎn)評估的原則63（二）房地產(chǎn)評估程序

1、明確評估基本事項(xiàng)2、擬定評估工作計(jì)劃3、實(shí)地勘察（重要步驟）4、收集整理資料5、選用評估方法評定估算房地產(chǎn)評估的基本方法有：成本法、市場法、收益法6、確定評估結(jié)果，撰寫評估報(bào)告（二）房地產(chǎn)評估程序

1、明確評估基本事項(xiàng)64第二節(jié)建筑物評估一、建筑物及其分類建筑物是是指人工建筑而成的東西，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。（一）按用途分類分為商用建筑、工業(yè)建筑、民用建筑、公共建筑、公用設(shè)施等（二）按結(jié)構(gòu)分類分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)第二節(jié)建筑物評估一、建筑物及其分類65二、建筑物評估應(yīng)考慮的因素（一）坐落位置（二）面積（三）結(jié)構(gòu)（四）用途（五）附屬設(shè)施（六）裝修質(zhì)量和水平（七）樓層、朝向（八）建成時間、平面格局、權(quán)利狀況（九）其他二、建筑物評估應(yīng)考慮的因素（一）坐落位置66三、建筑物評估特點(diǎn)（一）房地合一評估與房地分估（二）建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)制約四、建筑物評估的成本法（一）建筑物重置成本的構(gòu)成及估算方法三、建筑物評估特點(diǎn)671、重置成本的構(gòu)成（1）土地取得費(fèi)；（2）開發(fā)成本；（3）管理費(fèi)用；（4）投資利息；（5）銷售稅費(fèi)，包括銷售稅金及附加、銷售費(fèi)用，其他銷售稅費(fèi)；（6）開發(fā)利潤待估建筑物的價格=建筑物重置全價×實(shí)體成新率—功能性貶值—經(jīng)濟(jì)性貶值1、重置成本的構(gòu)成682、重置成本的估算方法（1）重編預(yù)算法重置成本=∑[（實(shí)際工程量×現(xiàn)行單價或定額）×（1+工程費(fèi)率）±材料差價]+按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的各項(xiàng)間接成本準(zhǔn)確性相對較高，但所需工程技術(shù)資料多，工作量大。2、重置成本的估算方法69（2）預(yù)決算調(diào)整法：是指已擬評估建筑物決算中的工程量為基礎(chǔ)，按現(xiàn)行預(yù)算價格和費(fèi)率計(jì)算建安工程造價，再加上間接成本，從而估算出重置成本。重置成本=建筑綜合造價+前期費(fèi)用+其他費(fèi)用+資金成本▲一般適用于評估用途和結(jié)構(gòu)大致相同或相似、數(shù)量較多的建筑物以及因缺乏參照物無法運(yùn)用類比法的情形。（3）價格指數(shù)調(diào)整法，適用于單位價值小、結(jié)構(gòu)簡單、運(yùn)用其他方法有困難的建筑物重置成本評估（2）預(yù)決算調(diào)整法：是指已擬評估建筑物決算中的工程量為基礎(chǔ)，70（二）建筑物有形損耗率及成新率的估算1、使用年限法有形損耗率=實(shí)際已使用年限/（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）×100%成新率=尚可使用年限/（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）×100%（二）建筑物有形損耗率及成新率的估算712、打分法。五個等級：（1）完好房，成新率在80%以上（2）基本完好房，成新率在60%—79%之間（3）一般損壞房，成新率在40%—59%之間（4）嚴(yán)重?fù)p壞房，成新率在39%以下（5）危房▲P142表6-12、打分法。五個等級：72（三）建筑物功能性貶值的分析估算（1）建筑物用途及使用強(qiáng)度，與其占用土地的最佳使用不一致的時候，土地的最佳效用沒有發(fā)揮出來產(chǎn)生了土地的功能性貶值。建筑物的功能性貶值等于建筑物占地的實(shí)際用途與最佳用途之間的價差。（2）建筑物有效使用面積與其建筑面積的比例低于正常建筑物有效使用面積與其建筑面積的比例，所形成的價值損失，也是一種功能性貶值。（3）建筑物的裝修和設(shè)備的配置水平過高或過低，與其總體功能不協(xié)調(diào)，也會造成建筑物的功能性貶值。（三）建筑物功能性貶值的分析估算73（四）建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的分析估算經(jīng)濟(jì)性貶值=（建筑物年收益凈損失額/建筑物還原利率）×[1-1/(1+r)∧n]經(jīng)濟(jì)性貶值=∑Ri（1+r）∧—i其中：Ri—第I年建筑物收益損失額；r—折現(xiàn)率；n—收益損失預(yù)計(jì)年限。（四）建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的分析估算74評估步驟：第一，確定評估基準(zhǔn)日。第二，估算重置成本。第三，估算成新率。第四，估算功能性貶值。第五，計(jì)算評估值。評估步驟：75例：某市一幢八層出租寫字樓，位于該市較繁華地段，占地面積800平方米，建筑面積3500平方米，其結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。該寫字樓于2019年5月竣工投入使用，投入時其賬面成本為350萬元。已知采用市場比較法評定的該地產(chǎn)的單位價格為1500元/平方米，現(xiàn)要求評估該房地產(chǎn)在2019年5月的價格，其中房產(chǎn)的評估使用重置成本法（假定重置成本法所需的技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料均可獲得）。例：某市一幢八層出租寫字樓，位于該市較繁華地段，占地面積8076該房地產(chǎn)評估的估算過程如下：1.評估確定該建筑物的重置全價。根據(jù)收集的資料表明，該建筑物重新建造的工程量及相關(guān)費(fèi)率與原建筑物決算情況相同且有比較可靠的建筑業(yè)價格指數(shù)體系，因此可以根據(jù)價格指數(shù)調(diào)整法確定待估建筑物的重置全價。假設(shè)2019年建筑業(yè)定基價格指數(shù)為112.5，2019年建筑業(yè)定基價格指數(shù)為128.5，故該待估建筑物的重置全價為：350×（128.5/112.5）=399.78（萬元）該房地產(chǎn)評估的估算過程如下：772.確定建筑物的實(shí)體成新率。經(jīng)專家評定打分，該建筑物結(jié)構(gòu)部分得分為81分，裝修部分得分為65分，設(shè)備部分得分為75分，則該建筑物的實(shí)體成新率為：實(shí)體成新率＝（81×0.8＋65×0.1＋75×0.1）/100×100％＝78.8％3.計(jì)算功能性貶值。經(jīng)專家分析測算，該建筑物由于結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理，為達(dá)到其應(yīng)有的理想狀態(tài)需一次性花費(fèi)20萬元進(jìn)行內(nèi)部改造，該建筑物功能性貶值僅此一項(xiàng)，則應(yīng)扣除的建筑物功能性貶值額為20萬元。2.確定建筑物的實(shí)體成新率。經(jīng)專家評定打分，該建筑物結(jié)構(gòu)部分784.計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。由于該建筑物附近正進(jìn)行該市重點(diǎn)交通建設(shè)項(xiàng)目，使得該地區(qū)交通條件及環(huán)境質(zhì)量嚴(yán)重下降，從而有些租戶退客導(dǎo)致每年4萬元的凈收益損失，該損失額持續(xù)的時間將是3年，已知建筑物收益率為10%，則該建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值為：（4/10%）×[1—1/（1+10%）∧3]=9.95（萬元）4.計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。由于該建筑物附近正進(jìn)行該市重點(diǎn)交通建設(shè)項(xiàng)795.計(jì)算建筑物的價格：建筑物的價格＝（建筑物重置全價×實(shí)體成新率－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值）＝399.78×78.8％－20－9.95=285.08（萬元）6.確定待估房地產(chǎn)的價格。由現(xiàn)有資料可知土地總價格為：800×1500＝120（萬元）故該待估房地產(chǎn)的評估價格為：285.08＋120＝405.08（萬元）5.計(jì)算建筑物的價格：80五、建筑物評估的收益還原法原理與土地使用權(quán)的收益法評估基本相同，主要適用于收益性房產(chǎn)的評估，并且能夠合理地分解房產(chǎn)和地產(chǎn)各自歸屬的收益?；舅悸罚?.當(dāng)只需評估房地產(chǎn)的整體價格時，可計(jì)算出房地產(chǎn)的整體收益，再用房地產(chǎn)的綜合還原利率進(jìn)行還原可得到房地產(chǎn)的價格。2.當(dāng)需要單獨(dú)估算房產(chǎn)（建筑物）的價格，則需要從房地產(chǎn)整體收益中分離出屬于房產(chǎn)的純收益，可用建筑物殘余法進(jìn)行建筑物的估價五、建筑物評估的收益還原法81建筑物評估的殘余法：是土地與地上建筑物合并產(chǎn)生收益，而依收益法以外的方法確定土地的價格，并根據(jù)其還原利率計(jì)算出土地的純收益。再根據(jù)從房地產(chǎn)純收益總額中扣除土地的純收益。建筑物評估的殘余法：是土地與地上建筑物合并產(chǎn)生收益，而依收益82在凈收益每年不變，可獲收益無限期的情況下，建筑物殘余法的計(jì)算公式如下：（P144）（折舊后收益）其中：B——建筑物的收益價格；A——建筑物及其基地所產(chǎn)生的純收益；L——土地價格；——土地的還原利率；——建筑物的還原利率。[1—](1+)∧n1在凈收益每年不變，可獲收益無限期的情況下，建筑物殘余法的計(jì)算83例題：P145某物業(yè)公司經(jīng)營一座綜合商用大廈，用地總面積1萬平方米，建筑總面積60000平方米。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上層高12層。自2019年1月1日，土地使用年限為50年，用其他方法評估的土地使用權(quán)價格為2000元/平方米。評估基準(zhǔn)日為2019年12月21日。要求根據(jù)以下資料確定該大廈的評估值：例題：P145某物業(yè)公司經(jīng)營一座綜合商用大廈，用地總面積1萬84大廈可供經(jīng)營出租的凈使用面積占總建筑面積的70％，即42000平方米，其余部分為建筑墻體、公用樓道和公司自用房。月租金按使用面積算，每平方米為80元。根據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，常年平均空房率為15％。大廈總造價為7500萬元，設(shè)備與家具總投資為600萬，可按10年折舊。建筑物壽命受土地使用權(quán)所限，按50年折舊。因鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)清理費(fèi)用高，不計(jì)建筑物殘值，設(shè)備與家具凈殘值率為5％，經(jīng)營期間，每月的經(jīng)營性支出為12萬元，房產(chǎn)稅按建筑物造價的70％計(jì)征，稅率為每月0.5％。其他稅率按每月總收入的8％交納，所得稅按25％計(jì)征。假設(shè)建筑物適用的還原利率為12％，土地適用的還原利率為10％。大廈可供經(jīng)營出租的凈使用面積占總建筑面積的70％，即420085該建筑物價格的評估過程如下：（1）計(jì)算總收入年總收入＝42000×（1－15％）×80×12＝34272000（元）＝3427.2（萬元）（2）計(jì)算年總費(fèi)用家具設(shè)備年折舊費(fèi)＝[600×（1－5％）]/10＝57（萬元）年經(jīng)常性支出＝12×12＝144（萬元）年房產(chǎn)稅＝7500×70％×0.5％×12＝315（萬元）年其他稅費(fèi)＝42000×（1－15％）×80×8％×12＝274.176（萬元）年總費(fèi)用＝①＋②＋③＋④＝790.176（萬元）該建筑物價格的評估過程如下：86（3）計(jì)算年純收益年純收益＝（年總收益－年總費(fèi)用）×（1－所得稅稅率）＝（3427.2－790.176）×（1－25％）＝2637.024×0.75=1977.768（萬元）（4）計(jì)算土地年純收益土地年純收益＝2000×10000×10％＝200（萬元）（5）計(jì)算建筑物年純收益（折舊前）建筑物年純收益＝1977.768－200＝1777.768（萬元）（3）計(jì)算年純收益87（6）計(jì)算大廈的評估值因該大廈的土地使用年限只有50年，自2019年1月1日算起至評估日已有10年，故剩余有效期為40年。由于建筑物的耐用年限大于土地使用權(quán)年限，故折舊年限只能以土地使用權(quán)年限為準(zhǔn)，折舊率d=1/40＝2.5%，在折現(xiàn)率為12％的情況下，建筑物的評估值為：（計(jì)算過程簡略）＝10833.28（萬元）該建筑物在2019年12月31日的評估值為10833.28萬元。（6）計(jì)算大廈的評估值88六、建筑物評估的市場法與土地使用權(quán)的市場法基本相同（一）市場房價對照法關(guān)鍵在準(zhǔn)確獲取與待評估建筑物相同或相似的建筑物的市場價格（二）單位造價調(diào)整法六、建筑物評估的市場法89第三節(jié)在建工程評估

一、在建工程及特點(diǎn)在建工程資產(chǎn)指在資產(chǎn)評估時尚未完工的建設(shè)項(xiàng)目，或者雖已完工但尚未交付使用的建設(shè)項(xiàng)目，以及建設(shè)項(xiàng)目備用的材料、設(shè)備等物資。評估在建工程有許多特點(diǎn)：（一）在建工程資產(chǎn)種類多，情況復(fù)雜。（二）在建工程資產(chǎn)的形象進(jìn)度以及資產(chǎn)功能差別很大。（三）在建工程資產(chǎn)的會計(jì)核算投資數(shù)與在建工程實(shí)際完成工作量較難一致。（四）在建工程的建設(shè)周期長短差別較大。第三節(jié)在建工程評估

一、在建工程及特點(diǎn)90二、在建工程評估所需資料第一，在建工程的詳細(xì)資料；第二，有關(guān)在建工程批準(zhǔn)文件、工程圖紙、預(yù)算書，施工合同等第三，有關(guān)在建工程預(yù)算定額、建筑工程間接費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、地方建筑材料價差、建筑工程預(yù)備費(fèi)用及其他費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料。二、在建工程評估所需資料91三、在建工程的評估方法

在建工程的評估方法主要是重置成本法。收益現(xiàn)值法也可以有條件地運(yùn)用。因?yàn)榭杀容^的案例較少，一般而言市場比較法不適用。三、在建工程的評估方法

在建工程的評估方法主要是重置成本法。92（一）重置成本法評估在建工程：思路與評估固定資產(chǎn)相同：固定資產(chǎn)（建筑物）的重置價一般包括前期費(fèi)用（勘察、設(shè)計(jì)、七通一平等），直接費(fèi)（人工、材料、機(jī)械）、間接費(fèi)用、其他費(fèi)用、資金成本、合理利潤、調(diào)節(jié)稅等。因此，運(yùn)用重置成本評估在建工程時，其重置價一般應(yīng)包括以上全部項(xiàng)目。但是隨建筑物用途的不同，個別項(xiàng)目可能會有所調(diào)整。如工業(yè)廠房重置成本中一般不包括“合理利潤”。另外，在建工程的資金成本一般以實(shí)際發(fā)生額為基數(shù)計(jì)算。（一）重置成本法評估在建工程：思路與評估固定資產(chǎn)相同：固定資93非竣工或非停工的在建工程其成新率一般為100％。停工項(xiàng)目和竣工項(xiàng)目一般要計(jì)算實(shí)體性陳舊貶值，功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值。實(shí)體性貶值是指因自然條件破壞的程度，計(jì)算公式為：實(shí)體性陳舊貶值＝破壞程度總費(fèi)用／工種項(xiàng)目總費(fèi)用。功能性陳舊貶值是指成本費(fèi)用在同類比較中增加的費(fèi)用累計(jì)折現(xiàn)值／工程項(xiàng)目總費(fèi)用；經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值指未達(dá)到的設(shè)計(jì)能力程度，其計(jì)算公式為：經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值＝（設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力－實(shí)際生產(chǎn)能力）／設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力。非竣工或非停工的在建工程其成新率一般為100％。停工項(xiàng)目和竣94對于建設(shè)期較短、工程投資與工程形象進(jìn)度大體相當(dāng)、其帳面價值基本上能反映評估時點(diǎn)的重置成本的，評估時可以考慮按在建工種的帳面值作為評估值。對于整個建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，完全可以考慮按房屋建筑物或其他固定資產(chǎn)的評估思路進(jìn)行評估。屬于停建的在建工程，應(yīng)查明停建的原因，因工程的產(chǎn)、供銷及工程技術(shù)等原因而停建的，要考慮在建工程的功能性貶值及經(jīng)濟(jì)性貶值。對于建設(shè)期較短、工程投資與工程形象進(jìn)度大體相當(dāng)、其帳面價值基95已完工在建工程評估：收益法或重置成本法適