第一篇市場分析篇一、北京房地產(chǎn)宏觀市場分析過去的一年為今年房地產(chǎn)開發(fā)制造了有利的環(huán)境。一是宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，2001年北京GDP增長速度達(dá)11％，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超過3000美元；二是人均居民收入水平較快增長，提高了消費(fèi)能力，2001年城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入11578元，增長11．9％，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長8．5％。今年2月份國家計(jì)委、建設(shè)部大幅降低了住房交易手續(xù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，2月下旬包括公積金貸款、個(gè)人住房貸款在內(nèi)的存貸款利率全面下調(diào)，日前建設(shè)部又頒布了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)及項(xiàng)目治理十三條具體規(guī)定，這些措施無疑會(huì)對北京房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展起到積極的促進(jìn)作用。北京房地產(chǎn)業(yè)通過連續(xù)幾年的高速增長，商品房供給能力大幅度提高，促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的高速、穩(wěn)定進(jìn)展，但人均住宅使用面積以及居住條件、性能和環(huán)境仍大大落后于發(fā)達(dá)國家，在存量房與增量房市場聯(lián)動(dòng)、商品房建設(shè)和治理、中介以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、開發(fā)企業(yè)規(guī)模、市場供需結(jié)構(gòu)等方面有待進(jìn)一步調(diào)整和完善，還需建立、健全個(gè)人信用金融體系和房地產(chǎn)相關(guān)法律環(huán)境，加快住宅產(chǎn)業(yè)化步伐。房地產(chǎn)業(yè)還處于進(jìn)展期，不確定性因素較多，同時(shí)也面臨著加入WTO后的巨大挑戰(zhàn)和進(jìn)展機(jī)遇。關(guān)于進(jìn)展中的問題是采取“休克”式的解決方式，依舊動(dòng)態(tài)的逐步完善？我們認(rèn)為，在現(xiàn)時(shí)期應(yīng)把加快經(jīng)濟(jì)進(jìn)展放在首位，市場供應(yīng)量大了，社會(huì)存量達(dá)到一定水平，有利于促進(jìn)存量房交易和服務(wù)流通的進(jìn)展，促進(jìn)市場環(huán)境、法律環(huán)境、金融體系、保障機(jī)制的完備，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)進(jìn)展和解決社會(huì)公平問題。二、今年北京市房地產(chǎn)微觀市場分析(一)供量分析2002年1季度房地產(chǎn)投資完成98.1億元，同比增長46.5%。住宅投資48.8億元，增長32.1%。房地產(chǎn)施工面積存計(jì)3659.6萬平方米，增長22.8%；其中住宅2670.4萬平方米，同比增長28.5%。商品房竣工面積為85.0萬平方米，住宅79.2萬平方米，分不增長46.65%和77.93%。商品房銷售情況也趨旺，一季度全市共銷售各類商品房109.9萬平方米，同比增長39.5%；實(shí)現(xiàn)銷售額56.4億元，增長49.5%。其中住宅銷售面積和銷售額分不增長38.6%和46.3%。重要的房地產(chǎn)投資和銷售增幅都比去年同期有專門大增長，反映出產(chǎn)銷兩旺的格局。特不是住宅方面4月房展的成功顯示出北京市場依舊保持強(qiáng)勢。2002年前4個(gè)月新盤總數(shù)由去年同期的91個(gè)減少到56個(gè)，一季度新開工面積出現(xiàn)了近年罕見的同比下降，結(jié)合開發(fā)投資額和土地購置、開發(fā)面積分析，這將只是臨時(shí)現(xiàn)象。進(jìn)入2001年下半年后，市場普遍感受到了壓力，在面臨更激烈的市場競爭環(huán)境下，需要更多的時(shí)刻和研究去細(xì)分市場、定位目標(biāo)人群、設(shè)計(jì)產(chǎn)品；同時(shí)嚴(yán)格的房地產(chǎn)開發(fā)貸款制度也要求開發(fā)商有更強(qiáng)的資金運(yùn)作能力，一定程度上延長了資本運(yùn)轉(zhuǎn)的周期。良好的市場機(jī)會(huì)和北京相對復(fù)雜房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境為那些出現(xiàn)停滯的項(xiàng)目帶來新的生機(jī)，年初以來已有多個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目以轉(zhuǎn)手或合作等方式重新啟動(dòng)，改名、包裝再次推向市場，而且規(guī)模均較大。(二)今年樓市呈現(xiàn)出六大趨勢趨勢一：今年房地產(chǎn)投資增長速度仍然專門快，超過了20%。去年是50%，但今年基數(shù)加大，增長比例有所下降，但增長趨勢仍然專門明顯。與此相應(yīng)，今年銷售增長速度也專門明顯，從他自己的項(xiàng)目來看也超過了20%。趨勢二：購買人群層次劃分比去年更清晰。往常購房時(shí)每個(gè)層次的人混雜在一起，但今年開始呈現(xiàn)出分流專門明顯的趨勢，各個(gè)階層購買相應(yīng)層次的房屋在今年開始表現(xiàn)得專門突出。趨勢三：今年以投資為目的的購買量加大，比例大幅度增加，要緊投資熱點(diǎn)是CBD區(qū)域。比例超過了10％，購房一個(gè)目的是為了自住，另一個(gè)目的是投資。投資型購買增多，講明北京人的理財(cái)意識進(jìn)一步加大，這對房地產(chǎn)市場是一種專門好的促進(jìn)。趨勢四：今年二次購房的比例明顯增加，也超過了10%。二次購房所占的比例高低也是一個(gè)房地產(chǎn)市場是否高度發(fā)達(dá)的標(biāo)志，今年北京市二次購房開始大幅度加大，是一個(gè)專門值得關(guān)注的購買趨勢。趨勢五：今年低價(jià)位項(xiàng)目中,以自住為目的的購房者比例將會(huì)增加,高價(jià)位項(xiàng)目中,投資型客戶的比例占多數(shù)。.趨勢六：戶型面積出現(xiàn)兩極分化,榮豐2008"特不男女",綠景苑二期――SOLO精舍,相繼推出超小戶型,在市場出現(xiàn)熱銷，然而超小戶型有其先天的缺陷。首先，面積小，加大開發(fā)建設(shè)成本,其次，這種過渡性產(chǎn)品作為住宅來講，存在使用功能不全的缺陷，特不是缺少廚房，實(shí)際使住戶的居住舒適性大大降低，居住生活成本加高，空間利用價(jià)值減低，居住功能沒有完全體現(xiàn)。因此,這種產(chǎn)品可不能成為今后主流產(chǎn)品.三、小戶型市場分析隨著北京市個(gè)人購房比例的不斷上升，近兩年小戶型設(shè)計(jì)開始逐漸流行起來，如去年推出的特不宿舍，國展新座，望京嘉悅精英家園，都市心海岸等小戶型項(xiàng)目，主打戶型總價(jià)在30－50萬。特不熱銷。去年6月央行通知取消了“零首付”貸款，目前，北京市多家銀行推出多個(gè)新的住房抵押貸款品種，住房金融門檻接著降低，有力支持了個(gè)人住房消費(fèi)。重點(diǎn)支持購買二手房和小戶型房屋。據(jù)調(diào)查，北京工薪階層客戶能承受的總房款通常不超過３０萬元，如此，在首付不超過１０萬元、客戶在５０００元左右的價(jià)位上考慮選擇的戶型差不多上確實(shí)是５０平方米到６０平方米左右。在年輕的購房階層中，這種經(jīng)濟(jì)型的戶型作為過渡產(chǎn)品，兩居室的設(shè)計(jì)是最佳選擇。然而自今年一季度以來，超小戶型開始大行其道。北京市場自今年春季開始，陸續(xù)推出了面積為１５平方米到２０平方米左右的超小戶型。在北京市場上，作為新型產(chǎn)品，超小戶型的出現(xiàn)有其特定的背景。由于北京市眾多的商務(wù)流淌人口，因此，購買超小戶型應(yīng)是以投資為主，并毗鄰要緊商務(wù)區(qū)域，面對流淌人口，具有一定的投資價(jià)值。然而此類產(chǎn)品若是進(jìn)一步炒作，面對眾多消費(fèi)心態(tài)不成熟的客戶群，則顯然是會(huì)導(dǎo)致市場的畸形進(jìn)展，因?yàn)槌粜陀衅湎忍斓娜毕荨Ｒ虼顺粜偷漠a(chǎn)品特性不僅是表現(xiàn)在使用過渡性上，而且也變現(xiàn)在產(chǎn)品功能過渡性上。因此，北京市目前并不適合大力進(jìn)展超小戶型，特不不應(yīng)將超小戶型作為熱點(diǎn)進(jìn)行炒作，盲目引導(dǎo)消費(fèi)者，同時(shí)應(yīng)清醒地認(rèn)識到產(chǎn)品的特性及局限性。在北京存量房市場進(jìn)展緩慢，梯級結(jié)構(gòu)特不不完善的今天，這無疑抓住了機(jī)會(huì)，但從長期看，舒適的生活必定需要居住面積的支撐，應(yīng)大力提倡進(jìn)展功能齊全、總價(jià)低的“經(jīng)濟(jì)舒適”型住宅，如二居室在５０至６０平方米，三居室在８０至９０平方米，才能真正滿足市場的主流需求。如東部區(qū)域正在熱銷的藍(lán)T公寓,美然.動(dòng)力街區(qū),都以面積在50－80平米的中小戶型為主,購買者要緊年齡在25－35歲之間的年輕白領(lǐng),他們普遍離開校門不久,存款不多,但預(yù)期收入豐厚.普遍是首次置業(yè)短期以自純以投資為目的的買家不超過30％住為主分析小戶型產(chǎn)品優(yōu)劣勢【優(yōu)勢】1、從市場環(huán)境看：首先，中低收入者進(jìn)入購房群體行列；其次，取消福利分房，職工走向市場；再者，二手房市場不活躍，使得許多經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的個(gè)人把目標(biāo)轉(zhuǎn)移到市場上的新房。2、從小戶型本身看：一方面，小戶型有用性強(qiáng)。各功能房的面積較小，三居室只有一個(gè)衛(wèi)生間，但也能滿足各種居住要求，舒適度并沒有大幅度的降低。3、由于總面積小，總價(jià)也就相應(yīng)降低，90平方米的房屋總價(jià)要比120平方米的少付款30％。而這兩種面積都能夠是三居室。而且總價(jià)降低的同時(shí)，物業(yè)治理費(fèi)、裝修費(fèi)用也隨之下降。這些都使得小戶型體現(xiàn)專門強(qiáng)的有用性。4、需要80平方米以下住房的客戶，有89％可承受總價(jià)在50萬元以下的房子，可承受總價(jià)在50－100萬元的客戶僅有11％，而需要80－100平方米的客戶，仍有68％的只能承受50萬元以下的總介。講明中低收入客戶所占比例相當(dāng)大.5、小戶型房在出租市場上因?yàn)槊娣e小、租金總額少而受到租客歡迎，在轉(zhuǎn)讓時(shí)因?yàn)榭們r(jià)低也比較容易出手。6、小戶型所在小區(qū)多數(shù)功能完善，建有會(huì)所，生活、餐飲、娛樂等配套設(shè)施齊全，為小戶型的住戶提供了便捷的生活環(huán)境，客人來了能夠去會(huì)所，吃飯能夠在餐館，克服了小戶型的弱點(diǎn)?！玖觿荨?、成本高。都市土地資源的緊缺造成土地價(jià)格偏高，使小戶型的成本高，小戶型的成本比大戶型要高出四分之一。2、后期的物業(yè)治理及服務(wù)問題，包括停車位、治安、環(huán)境維護(hù)等。3、由于設(shè)計(jì)方面的難度較大，要占用許多隔斷,增加配套設(shè)施.造成產(chǎn)品本身存在許多局限性。4、但層戶數(shù)過多問題四、客戶群體需求分析主導(dǎo)客戶群的定位分析一、客戶類不細(xì)分1、職業(yè)特征行業(yè)所占比例工業(yè)行業(yè)22.4% 商業(yè) 14.4%房地產(chǎn)業(yè)12.2%文化行業(yè)11.1%信息行業(yè)6.6%金融行業(yè)5.5%醫(yī)療行業(yè)5.2%其它22.6% 2、家庭構(gòu)成被調(diào)查者中三口之家比例最多占46%，三口之家是購房的主力軍，三口以上的大伙兒庭和二口之家亦是購房的中堅(jiān)力量，值得注意的是獨(dú)身家庭也占了13.5%的比例，因此應(yīng)考慮各類客戶的不同需求，有針對性按比例地設(shè)計(jì)各種戶型，考慮房屋面積大小。二、主導(dǎo)客戶群定位 1、年齡構(gòu)成 35.8%的被調(diào)查者年齡在20—30歲之間，其次為30—40歲。反映出年輕的置業(yè)主體將會(huì)是以后2—3年北京房地產(chǎn)的重要客戶。 2、家庭年收入近六成的被調(diào)查者家庭年收入在5萬元以下，僅7%的被調(diào)查者家庭年收入在10萬元以上。表明北京居民大部分收入并不高，但北京專門多單位福利待遇較好，且有許多居民賣舊房買新房，以及隱性收入的存在和人們對公開收入持保守態(tài)度等因素，使家庭年收入的統(tǒng)計(jì)值不能完全準(zhǔn)確的反映北京居民的實(shí)際收入情況。第二主導(dǎo)客戶群購房動(dòng)機(jī)分析一、購房時(shí)刻、動(dòng)機(jī)及關(guān)注因素 1、購房時(shí)刻66.3%的被調(diào)查者打算在2年內(nèi)購房，另有17.2%的被調(diào)查者打算在2—3年內(nèi)購房。打算在3年內(nèi)購房的被調(diào)查者合計(jì)達(dá)83.5%，表明隨著房改的深入，大部分居民已同意購房的觀念，并打算在近期買房，因此以后的2—3年內(nèi)北京居民對住宅的需求仍較大。 2、購房目的48.4%的被調(diào)查者為首次置業(yè)，目的為居住，22%的被調(diào)查者為改善居住條件二次購房。購房用作投資、商住比例明顯提高。 3、購房關(guān)注因素客戶關(guān)注因素所占比例價(jià)格23.5%位置16.7%交通14.9%物業(yè)治理10.4%戶型9.2%社區(qū)環(huán)境7.1%配套設(shè)施6.8%小區(qū)規(guī)模及進(jìn)展趨勢5.7%房屋質(zhì)量5.7%被調(diào)查者購房時(shí)首要關(guān)注因素為價(jià)格，其次為位置、交通、物業(yè)治理及戶型。因此開發(fā)商在開發(fā)新項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注重房屋價(jià)格廉價(jià)、地理位置好、交通方便并配有服務(wù)良好的物業(yè)治理公司，提高其性能價(jià)格比，以贏得客戶。二、主導(dǎo)客戶群購房偏好 1、購買面積建筑面積（㎡）所占比例50以下3.7%50-7022.3%70-10046.8%100-13020.4%130-1504.7%150-1800.7%180以上1.4%被調(diào)查者近半數(shù)購房時(shí)首選70—100㎡的住宅，20.4%的被調(diào)查者選擇100—130㎡的住宅，講明多數(shù)購房者對居室面積的選擇趨于理性，并不盲目追求越大越好。有22.3%的被調(diào)查者選擇50—70㎡的住宅，一部分是作投資用，另一部分是作為年輕人的過渡用房。新建住房應(yīng)按合理比例建筑面積在70-130平方米。 2、購房時(shí)戶型選擇分析表明二居室是最受歡迎的單位，其次才是三居室。合計(jì)達(dá)86.9%的被調(diào)查者購房時(shí)首選二、三居室，因此在以后的2—3年內(nèi)二居室、三居室仍是房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。第三主導(dǎo)客戶群對價(jià)格的承受力分析一、單位價(jià)格需求65.7%的被調(diào)查者同意3000—4000元/㎡的房價(jià)，30.4%的被調(diào)查者同意4000—6000元/㎡的房價(jià)。結(jié)合前述購房時(shí)選擇面積的分析，被調(diào)查者最能同意的房屋總價(jià)在21—40萬元間，其次為40—78萬元間，講明目前北京居民對住宅價(jià)格的承受力不高，居民的承受能力與市場上較高的房價(jià)間有一定差距。二、貸款額度選擇付款方式三、首期的承受能力首付能力上述分析表明，目前北京市購房者的觀點(diǎn)與幾年前相比，差不多發(fā)生了專門大的變化。隨著人們生活水平和質(zhì)量的不斷提高，人們對住宅的要求也越來越高，住房差不多成為一種商品。人們購房已不僅僅是滿足居住的要求，而是更多的是同時(shí)滿足生活各個(gè)方面的需求。五、中關(guān)村地區(qū)市場分析（一）價(jià)格分析中關(guān)村區(qū)域市場大體能夠分為中關(guān)村核心區(qū)，萬柳地區(qū)，知春路地區(qū)，五道口地區(qū)，以及上地地區(qū)等五個(gè)項(xiàng)目密集區(qū)域。目前整個(gè)中關(guān)村房地產(chǎn)市場處于火爆狀態(tài)，主流市場價(jià)格在6000－7500元／平米的項(xiàng)目，推出后差不多上都專門快被市場消化。由于中關(guān)村整體規(guī)劃明確在中關(guān)村核心區(qū)域內(nèi)不許建住宅,只能把視角投向中關(guān)村西部的萬柳地區(qū)與北部的上地地區(qū)?，F(xiàn)在，兩個(gè)區(qū)域都有較多的項(xiàng)目在開發(fā)中，成為中關(guān)村項(xiàng)目的要緊聚攏區(qū)。今后中關(guān)村地區(qū)將初步形成以核心區(qū)為工作場所，周邊地區(qū)如上地，萬柳，知春路,五道口等將成為生活居住區(qū)的物業(yè)分布格局。（1）中關(guān)村核心區(qū)，萬柳板塊屬于高端價(jià)格區(qū)間即9000－12000元（2）7000－9000元的高檔價(jià)格區(qū)間如韋伯豪，知春路沿線的錦秋知春，宏嘉麗園,知春時(shí)代(3)6000-7000元中高檔價(jià)格區(qū)間如五道口區(qū)域的富潤家園,尚源國際公寓（4）4000－5000中檔價(jià)格區(qū)間如上地板塊的怡美家園,當(dāng)代都市家園（二）戶型分析中關(guān)村住宅市場中，絕大多數(shù)項(xiàng)目均設(shè)有二居和三居，56％的項(xiàng)目設(shè)有一居戶型和四居戶型，32％的項(xiàng)目設(shè)有非平層（復(fù)式或躍層）戶型。但也看出，隨著項(xiàng)目位置的不同，戶型設(shè)計(jì)重點(diǎn)也有著不同。大多數(shù)項(xiàng)目，以三居為主，平均面積為139．9平方米，平均比例為33％，二居平均面積103平方米，平均比例為31％，非平層的比例高于一居和四居，達(dá)到13％，隨著國家對中關(guān)村及其輻射地區(qū)各種優(yōu)惠政策的實(shí)施和各項(xiàng)市政配套設(shè)施的改造，吸引了大量的高科技創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目受到了不同層次人員的青睞，因此戶型設(shè)計(jì)為滿足不同層面客戶的需求而呈現(xiàn)出多樣化?？傮w看，兩居室中學(xué)知軒、特不宿舍面積較小，天秀花園、華清嘉園、錦秋知春面積較大，其余如怡美家園、菊園盛景、富潤家園等項(xiàng)目兩居差不多在85至110平方米之間，面積大小適中，使工作在這一區(qū)域的年輕白領(lǐng)階層在房價(jià)承受能力有限的情況下能夠?qū)ｉT好地解決居住問題，因此本區(qū)域中兩居室十分受歡迎。另外，這一區(qū)域還擁有一批中高層治理人員及經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的私營企業(yè)主，他們追求較高的生活品質(zhì)，因此四居、非平層的戶型在本區(qū)域所占比例也許多，例如萬泉,光大等物業(yè)。。此外，少量的一居室滿足了投資客的需求。中關(guān)村地區(qū)客戶群分析：目前居住現(xiàn)狀：目前，中關(guān)村ＩＴ企業(yè)職員的住房有５類，其中，近一半中關(guān)村村民租房住。具體情況是：租用房屋者占４４．７％；單位分房占１０．６％；已購公房占１３％；自購商品房占９．９％；與父母同住占２１．８％。在４４．７％的租房人群中，有５８．２８％的人租房的月租金在１０００元以下。2、居住地區(qū)目前有６２．６％的“村民”是不住在中關(guān)村附近的，他們通過各種交通工具在上下班的過程中仍需要投入４０－６０分鐘的時(shí)刻。這些不在“村”里住的村民分布在北京的各個(gè)城區(qū)，其中１９．４％居住在上地、清河、小營區(qū)，１４．４２％住在望京及東部，１３．６％住在北二環(huán)與北四環(huán)之間，７．９％住在亞運(yùn)村，６．８％住在石景山區(qū)，４．１％住在二環(huán)內(nèi)、豐臺(tái)等。3、中關(guān)村“村民”的購買能力２０００年中關(guān)村“村民”的戶均年收入是６８７４６元，按北京商品房中價(jià)位４０００元／平方米購買一套面積為１０１．３６平方米的住宅計(jì)算，房價(jià)收入比為５．９７，符合國際上普遍同意的比例標(biāo)準(zhǔn)。也確實(shí)是講，就目前中關(guān)村“村民”收入水平而言，差不多普遍具有對北京市商品住宅的購買支付能力。打算購房年限包括租房、已購公房、單位分房者在內(nèi)，近２－３年打算買房的中關(guān)村“村民”占調(diào)查人數(shù)的５４．０５％；打算在１－２年內(nèi)買房的“村民”有２７．２９％；１年內(nèi)要買房的占１０．１３％；今年內(nèi)要買房的村民有８．５４％。有購房打算的人群平均年齡為２８．４歲。6、中關(guān)村“村民”最想在哪買房目前，“村民們”購房區(qū)域明顯擴(kuò)大且極其分散。其中最理想購房地區(qū)是亞（奧）運(yùn)村及亞北，占整體訴求的１４．４％。以下依次是上地與清河１３．４３％西三環(huán)與西四環(huán)沿線１２．２７％西三旗與回龍觀１０．７％地鐵沿線９．９６％萬柳大社區(qū)９．５３％等。有在核心區(qū)購房打算的人僅有１．３３％。7、中關(guān)村“村民”想買什么檔次的房目前中關(guān)村“村民”打算購買的房屋類型要緊集中在“經(jīng)濟(jì)適用房”（５３．４６％）和“商品房”（４２．２０％）。對比新建商品房而言，中關(guān)村的只有４．３４％的人想買二手房。8、中關(guān)村“村民”喜愛的建筑形式中關(guān)村“村民”所需要的建筑類型集中在“多層板式住宅（６層以下）”，占４３．０５％），其次是“小高層板式（９－１２層）”，占２８．６８％。9、戶型以后幾年，要買房的“村民”仍對“兩居室”、“三居室”傾心：９０．７９％村民選擇“兩居”或“三居”。其中，４９．５３％的人在購房戶型上選擇“兩居室”，４１．２６％的人選擇“三居室”。小戶型在北京樓市專門火，但在中關(guān)村仍然不能忽視中等戶型的需求。10、付款方式貸款買房漸成時(shí)尚，中關(guān)村的“村民”也不例外。調(diào)查顯示：有購房打算的“村民”，５０．９４％的人打算貸款買房，而選擇“一次性付款”方式的人只占７．３１％。11、總房價(jià)的期望多少價(jià)位的房子最能打動(dòng)中關(guān)村“村民”的心？調(diào)查顯示，選擇貸款買房的“村民”，能承受的平均總房價(jià)為２８．９萬元，而選擇“一次性付款”方式的“村民”，他們所能承受的平均總房價(jià)為４０．９六，區(qū)域市場分析區(qū)域環(huán)境概述（一）地理位置及道路交通狀況本項(xiàng)目位于志新橋北側(cè),緊臨北四環(huán),該區(qū)域周邊交通設(shè)施比較發(fā)達(dá),東離京昌高速不到500米,西側(cè)緊臨學(xué)院路,南面連接四環(huán)到三環(huán),本項(xiàng)目屬于志新村區(qū)域,周邊由四環(huán)路,花園路,學(xué)院路,京昌高速組成完善的交通體系.到京昌高速不到5分鐘,距離學(xué)院路不到5分鐘.到三環(huán)也就10分鐘路程.（二）、周邊物業(yè)狀況購物：天客隆、普爾斯馬特、北斗商廈學(xué)校：語言學(xué)院,石油學(xué)院,鋼院附中石油附中娛樂：五道口電影院、花園東路美食街銀行：商業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行賓館：牡丹賓館、花園飯店,龍鄉(xiāng)飯店醫(yī)院：北醫(yī)三院、交通:398,706,719,816,825,951,386,16等（三）、人文環(huán)境作為海淀區(qū)開發(fā)較早的成熟社區(qū),隨著中關(guān)村房地產(chǎn)的進(jìn)展,這一區(qū)域正在形成新的住宅區(qū),周邊項(xiàng)目有富潤家園,尚源國際公寓,特不宿舍,由于這一區(qū)域處于高校區(qū),土地儲(chǔ)備量小,因而這些項(xiàng)目建筑規(guī)模不大,多為高層建筑,周邊高校林立,教育氣氛濃厚,吸引在中關(guān)村地區(qū)工作的IT人士,大學(xué)教授等客戶群體在那個(gè)地點(diǎn)購買.大多以居住為主.七區(qū)域市場競爭分析（一）市場調(diào)研目的本次市場調(diào)研的目的是針對項(xiàng)目的綜合定位，而側(cè)重于識不相關(guān)樓盤的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，對本案的產(chǎn)品進(jìn)行策略性分析。通過代表性樓盤了解本項(xiàng)目沿線市場的總體特征。通過暢銷樓盤反映出被市場同意的有效的產(chǎn)品特性、區(qū)域價(jià)格、區(qū)域客戶群體和相關(guān)戶型面積配比指標(biāo)的信息采集，而提供真實(shí)、可靠、具有借鑒性的有效數(shù)據(jù)分析依據(jù)，以此界定不同市場層次的特征，從而為“本案”制定整合營銷企劃方案提供可靠的評估和決策基準(zhǔn)。通過相關(guān)樓盤反映出該區(qū)位客戶群的需求特征。通過調(diào)研，對比自身項(xiàng)目與其它項(xiàng)目競爭的優(yōu)劣勢，借鑒可取之處，提高自身產(chǎn)品品質(zhì)。（二）市場調(diào)研內(nèi)容本次調(diào)研在參考了周邊項(xiàng)目的數(shù)據(jù)分析，依據(jù)本案的市場定位，有針對性地選取了下列5個(gè)樣板樓盤：1、富潤家園2、華亭嘉園3、特不宿舍4、馬甸經(jīng)典家園物業(yè)名稱：華亭嘉園6棟/32層（清盤）物業(yè)類型：公寓地理位置：海淀區(qū)北四環(huán)中路健翔橋東南側(cè)項(xiàng)目描述：總占地6.6公頃，總規(guī)劃建筑面積43平方米，為京城近來少有的大規(guī)模高檔社區(qū)。社區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，200米綠化帶綠樹成蔭，綠化率達(dá)40%；私人會(huì)所，商業(yè)大廈，洗衣房等生活設(shè)施無奇不有，酒店式物業(yè)治理。物業(yè)治理費(fèi)：4.5元/月.平方米主力戶型：三室200平方米左右均價(jià)：11000元/平方米起價(jià)：8600元／平米最高價(jià)：2000美金豪宅頂層復(fù)式付款：建行8成25年車位比例：1：11800個(gè)車位裝修標(biāo)準(zhǔn)：全部精裝全面入住時(shí)刻：2001.4銷售電話：8284801862078017/18/19物業(yè)名稱：富潤家園物業(yè)位置：北京市海淀區(qū)學(xué)院路14號物業(yè)類型：一般住宅項(xiàng)目描述：社區(qū)規(guī)模適中，建筑風(fēng)格現(xiàn)代時(shí)尚，配套設(shè)施自然有用，區(qū)內(nèi)環(huán)境清新優(yōu)雅。戶型設(shè)計(jì)充分考慮住戶的人性需求，格局先進(jìn)合理，臥房特不設(shè)計(jì)了外飄低窗。主力戶型：居室一居室二居室三居室面積51，54.589，97128，113均價(jià)：6400元/平方米起價(jià)：5100元／平米最高價(jià)：7600元／平米主力建筑面積：146平方米三居（現(xiàn)有）付款（折扣）：8成30年按揭車位比例：地上、地下車庫150元/月比例：？裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房銷售電話：6232177762341777物業(yè)名稱：特不宿舍（清盤）物業(yè)類型：一般住宅地理位置：海淀區(qū)學(xué)院路5號城華園項(xiàng)目描述：主力戶型一居室，因?yàn)橐谛∶娣e中實(shí)現(xiàn)全功能，一居項(xiàng)目的戶型都需具有“模糊性”，即室內(nèi)空間可靈活分隔，各空間又可“兼職”各項(xiàng)功能，多數(shù)一居項(xiàng)目并不強(qiáng)調(diào)其會(huì)所、車位、園林等配套，作為過渡型居所，一居的消費(fèi)者講究的是實(shí)際而非享受。配有送餐、洗衣、清理房間、自行車租賃服務(wù)。主力戶型：一居室均價(jià)：5600元/平方米]起價(jià)：5300元／平米最高價(jià)：6600元／平米主力建筑面積：60多平方米]付款（折扣）：一次性分期：建行八成二十年車位比例：1：1裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房公共區(qū)間精裝]銷售電話：62951010/2020物業(yè)名稱：馬甸經(jīng)典家園（清盤）物業(yè)類型：一般住宅地理位置：北京市朝陽區(qū)祁家豁子項(xiàng)目描述：占地面積6000平方米，建筑面積40000平方米，2棟24層塔樓均價(jià)：5900元/平方米起價(jià)：4800元／平方米最高價(jià)：6900元／平方米主力戶型：居室一居室二室一廳三居室面積54，63，70100，118，126，96，138156，148，137，164付款：8成25年車位比例：地下車庫300元/位.月裝修標(biāo)準(zhǔn)：外墻防水涂料，層高2.75米，大堂鋪大理石，高級雙玻璃鋼窗，落地觀景陽臺(tái)，室內(nèi)毛坯房物業(yè)費(fèi)：2.3元/平方米.月銷售電話：82025475/5476/5477（三）價(jià)格分析從市場整體區(qū)域來看，以上四個(gè)項(xiàng)目是周邊品質(zhì)特不高的項(xiàng)目，產(chǎn)品自身均有獨(dú)到的賣點(diǎn)，不論從產(chǎn)品設(shè)定到廣告宣傳，都能帶動(dòng)個(gè)案銷售的進(jìn)展。但幾個(gè)項(xiàng)目銷售都已接近尾聲，甚至有的差不多銷售完畢。分析區(qū)域總體均價(jià)平均數(shù)為7225元，最高價(jià)平均數(shù)為9275，起價(jià)平均數(shù)為5950。因此，依照本項(xiàng)目產(chǎn)品屬性及自身情況，要想在市場上帶來轟動(dòng)效應(yīng)，我們就要把產(chǎn)品品質(zhì)提高，以區(qū)不同類市場的大眾化產(chǎn)品。全部精裝小戶型，外觀的豪華氣派，配以室內(nèi)全套高檔精裝修，小一居送全套家俱，把外銷房的配置用在內(nèi)銷住宅上，形成市場強(qiáng)烈的反差和對應(yīng)，是我們的銷售思想貫穿。（四）戶型分析周邊競爭項(xiàng)目戶型除了特不宿舍有小戶型外（已銷售完畢），其它項(xiàng)目戶型都偏大。面積指標(biāo)為二居90-130平米，三居150-200平米，四居200平米以上，因此我們推出的精裝小戶型，有專門大的市場前景，會(huì)吸引一部分目標(biāo)客戶。但每個(gè)項(xiàng)目都有其獨(dú)到的賣點(diǎn)，我們用我們獨(dú)巨匠心的賣點(diǎn)會(huì)吸引其經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的客戶注目。（五）客戶潛在需求分析客戶對志新村地區(qū)產(chǎn)品的認(rèn)知度排列：地理位置戶型面積價(jià)格戶型的居住使用功能社區(qū)規(guī)模和園藝區(qū)內(nèi)軟硬件配套設(shè)施物業(yè)治理區(qū)外大環(huán)境證照是否齊全（六）客戶群體特征分析1、中關(guān)村IT行業(yè)中高層治理人員，高級白領(lǐng)2、周邊學(xué)院工作的教授,講師等3、本地區(qū)長期居住改善居住條件的群體4、投資客戶群在中關(guān)村有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的拆遷戶為子女教育其他地區(qū)來本地居住的群體.八項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析地段優(yōu)勢——交通便捷，出行方便大環(huán)境成熟——人文地理環(huán)境優(yōu)越，商務(wù)聚攏區(qū)建筑風(fēng)格——現(xiàn)代主張，品味“酷”人類藝術(shù)與生活戶型設(shè)計(jì)——合理空間設(shè)計(jì)，創(chuàng)新時(shí)尚，有用，曼妙精巧兼容物業(yè)治理——全方位酒店式物業(yè)經(jīng)營治理產(chǎn)品特色――精裝修小戶型，周邊沒有同類產(chǎn)品，造成產(chǎn)品在這一區(qū)域的唯一性，九項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1、樓座的朝向?yàn)闁|西向，東西跨度短不能直面采南向光，戶型設(shè)計(jì)不能正南正北，阻礙采光和通風(fēng)。2、小區(qū)規(guī)模小，社區(qū)品質(zhì)不能足以盡致體現(xiàn)。本案占地16000平米,建筑只有50000平米,占地面積小，社區(qū)規(guī)模小,無法支撐大量綠化用地，配套用地，環(huán)境配套進(jìn)展有限.3、工程進(jìn)度的快慢工程進(jìn)度的快慢，決定了產(chǎn)品的走向，滯后的工期，會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品的滯后，因此假如工程跟的上，嚴(yán)格按照建設(shè)打算進(jìn)行，讓消費(fèi)者看到項(xiàng)目的成長過程，會(huì)極大增強(qiáng)消費(fèi)者的信心保障，保證產(chǎn)品的時(shí)效性，這一點(diǎn)也是當(dāng)前的重工之重。第二篇營銷定位篇一本案市場定位:本案市場定位本著做成中關(guān)村區(qū)域極品這一原則，進(jìn)行對市場各個(gè)層面的分析和診斷。是新生活·新自我·新感受·純居住酒店式公寓。是集居住，投資為一體，是時(shí)尚，現(xiàn)代，情調(diào)的聚攏體，是單身貴族，丁克家族，集作投資的精明一族，他們向往新的生活方式，愿望實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值，對新事物感受靈敏，在那個(gè)地點(diǎn)能找到適于的樂土。我們要做成星級的物業(yè)服務(wù)，更要做成星級的產(chǎn)品，要給市場注入新的生命，給集團(tuán)樹立新的進(jìn)展里程碑。本案占地16000平米,總建筑面積約50000平米1整個(gè)建筑采納獨(dú)體圍合式建筑方案,定位成純居住型酒店式公寓2公寓采納板式,塔式結(jié)合高層,做成精裝小戶型3一,二層設(shè)計(jì)成底商,三層設(shè)計(jì)成會(huì)所,三層屋頂建成空中花園,4公寓大堂要設(shè)計(jì)成星級酒店式樣，層高要在5米左右5地下一,二層設(shè)計(jì)成車庫,按戶均1:1比例設(shè)計(jì)6公寓部分與底商部分出入口分開。使公寓部分不受外界干擾,安全7底商臨街設(shè)臨時(shí)停車位,在地下車庫留出20％車位作來訪停車和底商客戶停車二針對本案定位在酒店式公寓，我們對目前北京市有特點(diǎn)的酒店式作項(xiàng)目分析：物業(yè)名稱：榮豐2008之特不男女物業(yè)類型：外銷酒店式公寓地理位置：廣安門外大街305號項(xiàng)目描述：倡導(dǎo)一種全新居住理念：完全產(chǎn)權(quán)酒店?？傄?guī)劃建筑面積11.5萬平方米，將建成4星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，提供酒店式物業(yè)服務(wù)。星級酒店大堂及配套設(shè)施，總面積達(dá)6000平方米，有健身中心、餐飲廳、商務(wù)中心等等。物業(yè)治理費(fèi)：3.18元/月.平方米主力戶型：一居15-50平方米左右均價(jià)：7500元/平方米起價(jià)：7000元/平方米最高價(jià)：8350元/平方米付款：8成20年車位比例：1：1一期：380個(gè)車位租：300元左右/月裝修標(biāo)準(zhǔn)：外墻：美國進(jìn)口涂料，局部金屬閃光漆首層大堂：豪裝，配高級燈具電梯廳、樓梯間及走廊：高級地磚，內(nèi)墻乳膠漆戶門：高級三防門窗戶：丹麥斷橋保溫隔熱鋁合金型材、中空雙層玻璃地面：實(shí)木、竹木、地毯任選墻面、天花：內(nèi)墻乳膠漆衛(wèi)生間：高級?；u、鋁扣板吊頂，高檔潔具/龍頭廚房：高級?；u，合資櫥柜、不銹鋼盆、高級龍頭采暖：模塊鍋爐全面入住時(shí)刻：2003.12銷售電話：63488822/3363392008物業(yè)名稱：東華金座物業(yè)類型：酒店式商務(wù)公寓地理位置：廣安門內(nèi)大街牛街北口東側(cè)路南項(xiàng)目描述：總占地9000平方米，總規(guī)劃建筑面積10萬平方米，三棟聯(lián)體，2棟20層塔樓，1棟18層板樓，規(guī)劃戶數(shù)800左右。會(huì)所面積在2000-3000平方米。物業(yè)治理費(fèi)：3元左右/月.平方米主力戶型：一居45-67平方米左右均價(jià)：7800-7900元/平方米付款：8成20年一次性：98折車位比例：1：0.8400個(gè)左右售：15-18萬租：400元左右/月裝修標(biāo)準(zhǔn)：外墻：玻璃幕墻首層大堂：毛坯公共走廊：大理石戶門：高級四防門窗戶：噴塑鋁合金型材地面：“圣象”木地板墻面、天花：內(nèi)墻乳膠漆衛(wèi)生間：“冠軍”地磚、鋁扣板吊頂，“陶陶”潔具廚房：“冠軍”地磚，“海爾”整體櫥柜，電磁爐采暖：戶式中央空調(diào)（水源熱泵）全面入住時(shí)刻：2003.12.1銷售電話：63587777/999983530935/36物業(yè)名稱：都會(huì)國際（接近清盤）物業(yè)類型：外銷酒店式商務(wù)公寓+寫字樓地理位置：朝陽區(qū)十里堡華堂商場西側(cè)項(xiàng)目描述：占地面積1800平方米，建筑面積5萬平方米，為1棟33層酒店式治理公寓主力戶型：寫字間以50平方米為單位均價(jià)：8700-8800元/平方米付款：7成15年車位比例：1：1裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝全面入住時(shí)刻：2002.7銷售電話：65561296酒店式公寓是目前北京尚不多見的一種物業(yè)類型，集住宅，酒店，會(huì)所等多功能為一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。酒店式公寓單位小，好治理，易出租等特點(diǎn)。去年推出的“都會(huì)國際”和今年推出的“東華金座”是一種將酒店式公寓與SOHO進(jìn)行結(jié)合并全新演繹的新產(chǎn)品―――“酒店式商務(wù)公寓”這種產(chǎn)品具備了酒店式公寓的高檔生活又滿足了SOHO的高級商務(wù)區(qū)，由其東華金座定位為“新生代酒店式公寓”同時(shí)還配備了五星級俱樂部，全新概念的24小時(shí)商務(wù)中心，在那兒能夠享受到24小時(shí)秘書服務(wù)，24小時(shí)翻譯服務(wù)，它既汲取了星級酒店式服務(wù)公寓的服務(wù)功能和治理模式，又汲取了e時(shí)代寫字樓的某些特點(diǎn)：擁有良好的通訊條件，針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)特色服務(wù)，即可居住，又可室內(nèi)辦公，而且價(jià)格較低，是一種綜合性專門強(qiáng)的物業(yè)概念，同時(shí)對開發(fā)商的開發(fā)和經(jīng)營治理水平也提出了更高要求。這兩個(gè)項(xiàng)目得到市場認(rèn)可，是對傳統(tǒng)意義上的酒店式公寓升級但象榮豐2008定位在純居住酒店式公寓，向住客提供家庭住房格局和家居式服務(wù)，實(shí)行“酒店式治理，家居式服務(wù)”的個(gè)性化服務(wù)；二是項(xiàng)目本身也應(yīng)是個(gè)性化的，這包括樓型、裝修裝飾、環(huán)境、配套等，公寓大堂層高要達(dá)到5米左右，星級酒店式裝修會(huì)所要配置商務(wù)中心，分時(shí)辦公區(qū)，租務(wù)中心，洗衣房，超市，中西餐廳物業(yè)能提供24小時(shí)送餐，上門洗衣服務(wù)，每日清掃服務(wù)，房屋租賃服務(wù)，巴士服務(wù)等4，商業(yè)配套要全，三企劃推廣的核心概念地產(chǎn)項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵是品質(zhì)和創(chuàng)新，在市場同質(zhì)化的今天，品質(zhì)不是制勝關(guān)鍵，創(chuàng)新也不僅是產(chǎn)品的創(chuàng)新，而是升華為一種觀念的創(chuàng)新。我們推銷產(chǎn)品，靠的是品質(zhì)，更要靠的是思想和文化。我們贖賣的是思想和文化，是對生活的理解和感悟，是對生活的熱愛和對生活的向往。我們要制造需求，引導(dǎo)市場，而不是迎合市場；以后的市場推廣，是用觀念和賣點(diǎn)與消費(fèi)者溝通?；诒卷?xiàng)目，我們要體現(xiàn)產(chǎn)品自身的品質(zhì)、檔次、品味，需要更豐富的內(nèi)容支撐。產(chǎn)品綜合力，將是宣傳的強(qiáng)勢所在，優(yōu)越的性能價(jià)格比將是獲勝的法寶。企劃推廣訴求核心：創(chuàng)新——品質(zhì)——風(fēng)格——專業(yè)創(chuàng)新“創(chuàng)新”是對本案“產(chǎn)品力”最好的囊括，涵蓋了本案建筑形式的精髓。能夠講，本案的建筑風(fēng)格是創(chuàng)新的，是現(xiàn)代唯美主義風(fēng)格；產(chǎn)品是創(chuàng)新的，是集商業(yè)、居住、soho辦公三位為一體，具有全面滿足居家、辦公、消閑、娛樂、投資的五大功能，是時(shí)尚、現(xiàn)代的聚攏體。擁有這諸多產(chǎn)品優(yōu)勢，將促使我們的項(xiàng)目從市場大量的板樓、塔樓之中脫穎而出。我們的創(chuàng)新不僅是一種革命，也將順應(yīng)市場目前的需求，滿足買家對居住的挑剔。品質(zhì)開發(fā)商均喜愛以低價(jià)入市的形式來吸引消費(fèi)者的,往往忽略了突出產(chǎn)品自身的品質(zhì)訴求，不管是在項(xiàng)目規(guī)劃、社區(qū)規(guī)模、配套設(shè)施或裝修水平都能夠講沒有品質(zhì)感可言。“本案”不同于時(shí)下的一般項(xiàng)目，我們所要倡導(dǎo)的，是一種高品質(zhì)的生活；我們所要做的，是從普遍中獨(dú)樹一面品質(zhì)的大旗，制造中關(guān)村真正的精品；我們的配置是最先進(jìn)的，我們的服務(wù)是全方位的，酒店式物業(yè)治理，精心照料您的一切必需。生活在此，您足不出戶就能體驗(yàn)到我們給您帶來的最完美的配套及舒適的享受。風(fēng)格我們所闡述的“風(fēng)格”，是與建筑外觀相聯(lián)系的，具有不可分割的關(guān)系。本案要制造中關(guān)村與眾不同的風(fēng)格化形象為標(biāo)簽的項(xiàng)目中顯得充滿個(gè)性、現(xiàn)代和時(shí)尚，引領(lǐng)了一種真正的潮流，在中關(guān)村甚至在北京差不多上一種全新的建筑概念，是在詮釋獨(dú)特的風(fēng)格。能夠講，本案代表了中關(guān)村一種特異的個(gè)性生活.專業(yè)由于中關(guān)村眾多開發(fā)商的低價(jià)入市，項(xiàng)目品質(zhì)參差不齊。開發(fā)商應(yīng)將整合眾多的專業(yè)名牌公司對項(xiàng)目進(jìn)行完全的、統(tǒng)一的專業(yè)手法操作，使一種嚴(yán)謹(jǐn)、有效、追求精品的專業(yè)態(tài)度和作風(fēng)滲透入每一個(gè)開發(fā)的細(xì)微末節(jié)。我們認(rèn)為“創(chuàng)新”、“品質(zhì)”、“風(fēng)格”、“專業(yè)”四點(diǎn)是以后在產(chǎn)品力推廣時(shí)應(yīng)注重宣傳和大力宣傳的，我們的一切廣告策劃都將圍繞項(xiàng)目的產(chǎn)品特征、建筑形式展開四品牌意識的導(dǎo)入品牌確實(shí)是商品差異，確實(shí)是個(gè)性。品牌標(biāo)志著商品的專門身份，將自身與其它同類商品區(qū)不開來。每一個(gè)品牌，都有自己特定的內(nèi)涵，表明有獨(dú)特的目標(biāo)市場和共同認(rèn)知的目標(biāo)客戶群。做為一個(gè)生活社區(qū)，只有將項(xiàng)目的營銷策劃有效的導(dǎo)入品牌意識，以提升項(xiàng)目檔次而取得良好的銷售效應(yīng)。創(chuàng)新——品質(zhì)——風(fēng)格——專業(yè)創(chuàng)新性——指經(jīng)營意識，規(guī)劃設(shè)計(jì)，服務(wù)理念，具有超前性。品質(zhì)性——指采納的配套設(shè)備、風(fēng)格，國際化，信息智能化。風(fēng)格性——指建筑本身獨(dú)有的風(fēng)格，通過裝飾藝術(shù)美化展現(xiàn)。專業(yè)化——即人性化，不同的空間安排，滿足不同人士的需求。五品牌形象的塑造1、給予項(xiàng)目清新獨(dú)特易記的名字及區(qū)不于商品識不的標(biāo)志，設(shè)計(jì)獨(dú)特的個(gè)性形象包裝，通過系列社會(huì)性公關(guān)（或推廣）活動(dòng)，迅速在市場建立認(rèn)識度。（導(dǎo)入CIS系統(tǒng)）在消費(fèi)者立場上，力求產(chǎn)品設(shè)計(jì)精細(xì)，平面布局合理，配套方便實(shí)惠，充分體現(xiàn)風(fēng)格，體現(xiàn)品味。保證施工質(zhì)量和進(jìn)度，給予購買者信心保障，建立品牌形象。提高銷售質(zhì)量，做為一個(gè)提供人性化設(shè)計(jì)的進(jìn)展商，應(yīng)讓客戶享受到我們所提供全面優(yōu)質(zhì)的品牌服務(wù)。加強(qiáng)售后服務(wù)，通過提供完善的售后服務(wù)將樓盤的品牌效應(yīng)連續(xù)。例如通過進(jìn)展商與業(yè)主的聯(lián)誼活動(dòng)，從物業(yè)治理、工程質(zhì)量等方面建立友好關(guān)系，塑造好的入住氛圍，形成良好聲譽(yù)，從而獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙豐收。最終，我們倡導(dǎo)的品牌意識不但包括項(xiàng)目的品牌形象，其目的在于通過樹立項(xiàng)目的品牌形象從而樹立進(jìn)展商的整體品牌形象。建立完善的銷售渠道，例如：通過客戶介紹新客戶購買且成功成交的，應(yīng)給予舊客戶各種不同的優(yōu)惠。其目的是鞏固已有的市場份額的基礎(chǔ)上，再進(jìn)一步擴(kuò)大市場占有率。六本案產(chǎn)品定位關(guān)于地產(chǎn)項(xiàng)目而言，最容易打動(dòng)消費(fèi)者的——首先是交通，便捷的交通優(yōu)勢是買家永久可不能拋棄的主題；其次是產(chǎn)品，是板是塔，買家想要什么，他自然會(huì)關(guān)注什么；再次是價(jià)格，物美價(jià)廉不只適用于一般日常生活用品，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)同樣適用；還有環(huán)境，自然居住差不多不是提倡的主題而是必須的主題，至于物業(yè)治理、小區(qū)智能化配套等其他元素，也是買家評價(jià)項(xiàng)目好壞的標(biāo)準(zhǔn)之一。關(guān)于本案來講，周邊項(xiàng)目云集，勢必造成強(qiáng)烈市場競爭，可謂此一時(shí)，彼一時(shí)，要想在眾多個(gè)案中脫穎而出，必須探求出市場需求的真諦。周邊大環(huán)境已趨于成熟，已得到了眾多消費(fèi)者的認(rèn)可，因此不能將它作為強(qiáng)勢賣點(diǎn)來宣傳，因此，針對本案而言，從前期整體規(guī)劃、園林規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃等一系列工作都應(yīng)提早步入實(shí)效，做到對產(chǎn)品細(xì)致、嚴(yán)謹(jǐn)、一絲不茍的剖析論斷，做到對市場、對有效需求消費(fèi)群體有的放矢，而不至于盲目制造產(chǎn)品，盲目推向市場，而最終以失敗告之。結(jié)合本案的產(chǎn)品屬性，產(chǎn)品定位能夠歸納為“小資生活情調(diào)，品位生活一族”。力爭將產(chǎn)品細(xì)節(jié)做到精細(xì)，小而精的社區(qū)同樣會(huì)受到消費(fèi)者的青睞。七訴求對象特點(diǎn)分析依照產(chǎn)品素養(yǎng)及消費(fèi)層分析，目標(biāo)客戶特征如下：要緊客戶年齡層：27-35歲要緊客戶年收入：個(gè)人年收入10萬以內(nèi)要緊客戶組成：單身貴族20%丁克家庭20%三口之家或四世同堂30%SOHO一族15%長短線投資的人士15%能夠看出，在目標(biāo)客戶群體中有一個(gè)共同特點(diǎn)，差不多上以中青年為主，對新奇事物都有較強(qiáng)的同意能力，客戶群體構(gòu)成多種，會(huì)吸引不同人士的注目。任何情況對他們而言，只有兩種可能——能夠?qū)嵭衞r不能夠?qū)嵭?。關(guān)于能夠?qū)嵭械那闆r，他們會(huì)理性地推斷是否符合他們的希望，或者能夠從中得到更多八客戶群體定位1、由于交通的便利因素、情愿選擇中關(guān)村周邊住宅2、自住型客戶，中關(guān)村IT公司中上層治理者，成功白領(lǐng)人士3、創(chuàng)業(yè)初期年輕白領(lǐng)，講究品質(zhì)生活。4、長期生活在中關(guān)村，有一定地域歸屬感的本地人5、在中關(guān)村從事電子,科技,貿(mào)易小公司業(yè)主6、投資型客戶7、周邊學(xué)院教授,講師總而言之，群體為小資產(chǎn)階級，年青人士，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；有高尚的生活品味、生活個(gè)性、生活適應(yīng)；不是屬于中產(chǎn)階級富裕階層，準(zhǔn)確地講應(yīng)當(dāng)是小資產(chǎn)階級銀領(lǐng)、白領(lǐng)一族，工作在中關(guān)村,亞運(yùn)村商圈各公司的中上層治理者、高級白領(lǐng)。九產(chǎn)品總體戰(zhàn)略方向(一)重要賣點(diǎn)：地段優(yōu)勢——緊臨北四環(huán),到中關(guān)村核心區(qū)交通方便,在中關(guān)村,亞運(yùn)村商圈之間.交通環(huán)境——交通線路網(wǎng)完善,咫尺間的便捷，風(fēng)行萬里轉(zhuǎn)瞬間。大環(huán)境成熟——成熟住宅聚攏區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)新——建筑外觀風(fēng)格的另類，是對居住的創(chuàng)新、生活的創(chuàng)新。個(gè)性生活——觀賞建筑，觀賞風(fēng)格并實(shí)踐個(gè)性生活，是“本案”的生活概念。戶型設(shè)計(jì)——合理化戶型設(shè)計(jì)，一切帶來舒適的設(shè)計(jì)，所有利于生活的因素。社區(qū)配套——全功能底商會(huì)所配套齊備，滿足日常生活方方面面。專業(yè)開發(fā)——實(shí)力雄厚的開發(fā)商，擁有多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，打造中關(guān)村的完美社區(qū)。品質(zhì)建設(shè)——嚴(yán)謹(jǐn)、知名的建設(shè)部門，技術(shù)老到，經(jīng)驗(yàn)豐富，保證工程質(zhì)量無憂。知名物管——聘請專業(yè)物管做顧問，照顧生活點(diǎn)滴，營造溫馨生活環(huán)境。產(chǎn)品利基點(diǎn)分析：1、建筑風(fēng)格時(shí)下的進(jìn)展商和消費(fèi)者對其風(fēng)格到有頗多的詮釋，想用一種建筑風(fēng)格給予其自身一種生活品味和生活追求的確信，建筑風(fēng)格關(guān)于這些人來講是建筑藝術(shù)和審美價(jià)值的直接體現(xiàn)形式，它已作為一種社會(huì)思潮深刻在人們的價(jià)值觀和審美觀中加以體現(xiàn)。而本案要想獨(dú)秀一枝，開啟中關(guān)村內(nèi)群落中的先河本公司在對市場宏觀及微觀領(lǐng)域的探求中，尋求出了真正適合本案的風(fēng)格——現(xiàn)代唯美主義建筑風(fēng)格（酷類風(fēng)格），借鑒“東晶國際”的純現(xiàn)代，另類風(fēng)格，將其風(fēng)格詮釋為時(shí)尚、流行及前衛(wèi)，這種路線終將是以后住宅進(jìn)展的流行走勢，是新新人類易于同意并持關(guān)愛的，是永不落幕的閃閃繁星。2、外立面生活在都市繁華喧鬧的都市中，享受的是滿意與悠閑的生活狀態(tài)，享受的是精神和物質(zhì)的極致發(fā)揮外立面的色彩是反映建筑風(fēng)格最直觀的因素，同時(shí)也是消費(fèi)者最直接的視覺感受。外立面設(shè)計(jì)應(yīng)是酷斃的，直觀的，搶眼的，讓人一眼過目不忘的，應(yīng)是最能強(qiáng)化人的視覺沖擊的。評判外立面應(yīng)從三點(diǎn)來剖析：1、顏色2、頂、3、材質(zhì)建議以建筑風(fēng)格定位外立面的色彩，制作工藝上運(yùn)用大色塊，大線條勾勒整體外觀，簡潔明快。純凈的白、透亮的藍(lán)為基調(diào)，配以搭配鮮活亮麗的紅色及奇妙莫測的黑色，建筑本身的硬朗與搶眼的外立面相呼應(yīng)，渾然天成，恰到好處。建議立面強(qiáng)調(diào)凹突起伏的層次感，駐足人的腳步，吸引人的目光。建議屋頂?shù)脑O(shè)計(jì)要體現(xiàn)獨(dú)有的風(fēng)格，用與眾不同的屋頂設(shè)計(jì)來強(qiáng)化建筑的鋒芒。建議材質(zhì)的選擇上，采納新型環(huán)保建筑材料，用材要大膽，形成一道亮麗的風(fēng)格美景。3、戶型配比指標(biāo)合理的室內(nèi)功能配比和適合的面積（合理化設(shè)計(jì)）是本案實(shí)現(xiàn)成功的重要方面，價(jià)格的高低起伏全由面積的大小決定。周邊項(xiàng)目戶型面積在第二篇中已比較分析，面積指標(biāo)偏大。同而本案不同于其他項(xiàng)目之處則在于戶型內(nèi)部空間要實(shí)現(xiàn)合理配置，小一居36平米左右，配比指標(biāo):20%一居50--60平米，配比指標(biāo):30%二居平米70--80，配比指標(biāo):30%三居（復(fù)式）90--100平米，配比指標(biāo):20%(三)、產(chǎn)品總體戰(zhàn)略方向1．重要賣點(diǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新——整體外觀的高檔、全套精裝小戶型，高配置的現(xiàn)代居住模式，優(yōu)良的酒店式物業(yè)治理，啟動(dòng)中關(guān)村未有的全新住宅風(fēng)尚，是對居住和辦公的創(chuàng)新，是滿足人們對物質(zhì)文化和精神文化的更高需求。戶型設(shè)計(jì)——以50―80平米為主，內(nèi)部輕質(zhì)隔墻自由組合，實(shí)現(xiàn)空間的放大，一切帶來舒適的設(shè)計(jì)；有利于生活及辦公的需求。園林設(shè)計(jì)——生態(tài)概念園林，養(yǎng)生宜身，藝術(shù)小品點(diǎn)綴于碧波青草之間，描繪至美畫面。社區(qū)配套——全功能會(huì)所配套齊備，滿足日常生活方方面面。交通環(huán)境——毗鄰北四環(huán)路，咫尺間的便捷，風(fēng)行萬里轉(zhuǎn)瞬間。專業(yè)開發(fā)——實(shí)力雄厚的開發(fā)商，擁有多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，打造南城的完美社區(qū)。品質(zhì)建設(shè)——嚴(yán)謹(jǐn)、知名的建設(shè)部門，技術(shù)老到，經(jīng)驗(yàn)豐富，保證工程質(zhì)量無憂。專業(yè)物管——引入全新酒店式物業(yè)治理模式，照顧生活點(diǎn)滴，全方面為住戶服務(wù)。除去緊鄰北四環(huán)路，交通便利以外，獨(dú)特的設(shè)計(jì)形式是本案的最要緊賣點(diǎn)。依照以上的分析，本案的建筑外觀設(shè)計(jì)以及空間小戶型的設(shè)計(jì)、交叉開放式的居家新理念將是目前市場能感知的最新奇、最具個(gè)性的項(xiàng)目優(yōu)勢。因此，本案的宣傳推廣中，不管是針對自用型依舊投資型買家都應(yīng)將獨(dú)特設(shè)計(jì)帶來的風(fēng)格生活及時(shí)尚感受作為重點(diǎn)加以強(qiáng)調(diào)。2、產(chǎn)品硬件分析A、戶型設(shè)計(jì)建議：a,戶內(nèi)隔墻乃至戶間隔墻能夠自由打通與隔斷。，而使隔墻能夠經(jīng)常性地、無成本地、方便靈活地移動(dòng)，而有兼顧隔墻的阻斷視線、聲音的功效。如此就能夠依照消費(fèi)者的要求而自由地?cái)U(kuò)大與減少某一空間的大小。觀景陽臺(tái)設(shè)計(jì)成60公分高低窗臺(tái).上面一部分是固定窗，一部分為活動(dòng)窗（平開或上下開）。b,衛(wèi)生間設(shè)計(jì)的原則。年輕高收入家庭對衛(wèi)生間的要求專門高，有文化的年輕人更能夠同意自己的軀體，而對私人生活采取更客觀和科學(xué)的態(tài)度，并享受這種生活。在現(xiàn)在如此一個(gè)個(gè)性解放、思潮激涌的年代，高收入的年輕人已成為時(shí)代的先鋒與社會(huì)變革的實(shí)踐者。因此，不管房間多小，衛(wèi)生間要足夠大，最少5平方米，要有按摩浴缸.c,廚房的設(shè)計(jì)原則。年輕白領(lǐng)不在象其父母那樣每天在吃飯問題上花費(fèi)大量的時(shí)刻，而是適應(yīng)與從超級市場購買成品或半成品等方便快速的食品。在廚房內(nèi)僅需做簡單加工，即能夠使用。而隨著繁忙的職業(yè)人士在不處活動(dòng)的增加，而減少在家吃飯的次數(shù)。因此，廚房無需專門大，但要精巧、緊湊,開放式。d,客廳設(shè)計(jì)原則。現(xiàn)代的年輕高收入階層，大約也沒有多少時(shí)刻在家里面招待自己的朋友。他們更適應(yīng)與在飯店、酒吧或咖啡廳進(jìn)行這種人與人之間的溝通。因此，客廳的社會(huì)功能逐漸蛻化，能夠利用樓下設(shè)置小型會(huì)所的方法把客廳的會(huì)客功能分離出去。e,在小一居室,客廳的功能也能夠沿時(shí)刻象限進(jìn)行轉(zhuǎn)化。在白天作為一個(gè)公共的空間出現(xiàn)，供人們在此活動(dòng)。而在夜晚休息時(shí)，客廳的公共活動(dòng)空間功能已不再需要，因此存在把客廳在夜里轉(zhuǎn)化為臥房的可能性。然而，這種轉(zhuǎn)化的手段必須是簡單、方便、快捷和低成本的。這就需要運(yùn)用現(xiàn)代的機(jī)械和操縱技術(shù)來實(shí)現(xiàn)這種功能。B、底商,會(huì)所功能配套三層設(shè)計(jì)成會(huì)所.關(guān)于一個(gè)中高檔社區(qū)而言，他在功能設(shè)置上體現(xiàn)出的水準(zhǔn)和品位，對滿足業(yè)主的需求，將能夠作為買家選擇本案的附加因素。結(jié)合客戶群體的特征、年齡、喜好、品味來設(shè)置其中的功能。健身中心、桑拿、按摩、游泳池、音樂酒廊、咖啡廳、、美容美發(fā)中心、小型圖書館、室內(nèi)球類活動(dòng)室等等，符合風(fēng)格化生活的需求。1-2層設(shè)計(jì)成底商,底商的功能配置上就要做到緊緊圍繞目標(biāo)人群有的放矢?？稍O(shè)商場、銀行、星巴克，餐飲等功能配置，適于年青人消費(fèi)的場所，會(huì)極大吸引目標(biāo)客戶群體。使這些人能在工作之余身心得到完全的放松，而滿足其精神層面的最大需C、物業(yè)治理物業(yè)提早到銷售時(shí)期是銷售期房成功的關(guān)鍵，也是最有效的市場推廣手段，這直接關(guān)系到日后項(xiàng)目能否順利銷售以及傳達(dá)給消費(fèi)者的信譽(yù)度及公司形象的美譽(yù)度，故必須提倡物業(yè)提早進(jìn)場。我們的物業(yè)為開發(fā)商自管，治理引進(jìn)國外酒店式物業(yè)治理的模式，擁有專業(yè)的治理隊(duì)伍，為客戶提供最出色的服務(wù)，我們的目的是致力于提高專業(yè)和技能水平，為客戶提供綜合的治理服務(wù)。服務(wù)項(xiàng)目中不僅包含對小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備，公用設(shè)施、綠化、等項(xiàng)目進(jìn)行日常的維護(hù)、修繕、整治；提供24小時(shí)保安、保潔服務(wù)，還提供其他與住戶生活相關(guān)的服務(wù)：送餐服務(wù)；衣物洗燙；房間清潔；秘書服務(wù)；醫(yī)療服務(wù)、保險(xiǎn)箱服務(wù)；汽車清洗；兒童接送；寵物代管；公寓出租；預(yù)定飛機(jī)、火車、船票；酒店預(yù)定；旅游服務(wù)；報(bào)刊定閱；電話及訪客留言；空房代管業(yè)務(wù)等。D、園林設(shè)計(jì)目前，開發(fā)商營造樓盤新的賣點(diǎn)，在小區(qū)綠化上都請專門設(shè)計(jì)公司進(jìn)行園林設(shè)計(jì)，在綠化上也都采納不同的風(fēng)格。園林景觀在三層會(huì)所的屋頂實(shí)現(xiàn)，主旨是將建筑風(fēng)格與園林設(shè)計(jì)風(fēng)格保持統(tǒng)一。建議多以綠色植物與藍(lán)色水系為主，間或點(diǎn)綴黑色或金色，在水網(wǎng)附近設(shè)黑色及金色的藝術(shù)有用小品，即能裝飾整體環(huán)境，又能有一定的功能性。建議在園林環(huán)境中加設(shè)以灰色為主的主題雕塑、以園內(nèi)小品、雕塑、回廊、水車、水景、綠植配彩色道路結(jié)合百米綠色走廊，把人們的休閑和娛樂緊密結(jié)合。值得一提的是，本案獨(dú)特的建筑風(fēng)格需要與之配合的園林來突出其特異性同時(shí)在一定程度上緩和建筑的鋒芒。E、建材與設(shè)備及智能系統(tǒng)建議（1）、公共部分：外墻：1-3層底商部分干掛花崗巖石材飾面。公寓首層大堂：拼花磨光花崗巖地面，大理石及部分木飾面墻面，藝術(shù)造型吊頂，華貴燈飾。大理石電梯門套，豪華花紋不銹鋼電梯門。公共走廊：地磚、環(huán)保乳膠漆墻面，礦棉吸聲板吊頂。公共樓梯間：地磚臺(tái)階，環(huán)保乳膠漆墻面。（2）、單元公寓部分：戶門：四防門（防盜、防火、隔音、保溫），配門鏡和電子門鈴。窗戶：斷橋鋁合金噴塑窗、雙層中空無色玻璃窗陽臺(tái)：鋁合金落地推拉門，半落地（上部中空雙玻，下部加膠安全玻璃窗）玻璃門窗封陽臺(tái)，天花板為環(huán)保乳膠漆，墻身、地面為一般石材。陽臺(tái)送升降曬衣架一套玄關(guān)：進(jìn)口大理石地面，墻面為環(huán)保乳膠漆?？蛷d、臥房：進(jìn)口實(shí)木地板，墻面、天花板為環(huán)保乳膠漆。廚房：1）地面：優(yōu)質(zhì)防滑地磚墻面：優(yōu)質(zhì)墻磚天花：鋁扣板吊頂燈具：吸頂燈2）廚俱：優(yōu)質(zhì)防火板四件套廚用家俱，含灶臺(tái)、操作臺(tái)、洗滌臺(tái)、綜合電器柜及吊柜3）廚用設(shè)備及五金：不銹鋼洗滌盆、雙溫控水龍頭，天然氣灶具、抽油煙機(jī)、干燥消毒柜。4）廚用配件：刀架、原料用掛籃、垃圾桶、刀叉分配盒主衛(wèi)生間：1）地面：優(yōu)質(zhì)地磚墻面：優(yōu)質(zhì)墻磚天花：鋁扣板吊頂2）設(shè)備、五金及浴室配件：優(yōu)質(zhì)座便器、浴盆、臺(tái)盆（含大理石臺(tái)面）雙溫控水龍頭及花灑、排風(fēng)扇，吸頂燈，廁紙盒、毛巾架、裝飾鏡注：頂層復(fù)式主衛(wèi)生間配豪華按摩浴缸次衛(wèi)生間：1）地面：優(yōu)質(zhì)地磚墻面：優(yōu)質(zhì)墻磚天花：鋁扣板吊頂2）設(shè)備、五金及浴室配件：優(yōu)質(zhì)座便器、淋浴箱及柱盆、雙溫控水龍頭及花灑、排風(fēng)扇，吸頂燈，廁紙盒、毛巾架、裝飾鏡散熱器：進(jìn)口節(jié)能裝飾散熱器內(nèi)門：裝飾木門戶內(nèi)安全系統(tǒng)：1）贈(zèng)送家庭保安設(shè)備一套，其中包括：操縱主機(jī)、數(shù)碼電話2）戶門布門磁報(bào)警開關(guān)3）紅外報(bào)警探頭：主臥房、起居廳各一個(gè)4）報(bào)警緊急按鈕：主臥房、起居廳各一個(gè)5）可視對講機(jī)一臺(tái)戶內(nèi)消防系統(tǒng)：起居廳設(shè)置煙感探頭一個(gè)，廚房設(shè)置天然氣泄露報(bào)警探頭一個(gè)，并與家庭安保設(shè)備相連。戶內(nèi)通訊系統(tǒng)：留兩條直撥電話線計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通訊：大廈設(shè)綜合布線及局域網(wǎng)，每戶設(shè)一條計(jì)算機(jī)專用線，一個(gè)專用接口戶內(nèi)電視接收系統(tǒng)：設(shè)置衛(wèi)星接收系統(tǒng)，可接收香港衛(wèi)視各頻道、CNN、HBO等數(shù)十個(gè)頻道及有線電視（3）、公共設(shè)施電梯：名牌合資電梯（24小時(shí)服務(wù)，可直達(dá)地下車庫），供電系統(tǒng)：采納雙回路供電，保證供電可靠。每戶設(shè)獨(dú)立電表10（40）A—15（60）A；視戶型大小每戶預(yù)留6—10KW電容配電箱，房間內(nèi)預(yù)留空調(diào)電源及足夠的電源插座供水系統(tǒng)：設(shè)24小時(shí)生活熱水，并集中設(shè)置紫外線消毒系統(tǒng)以供生活飲用水。燃?xì)庀到y(tǒng)：管道天燃?xì)庀老到y(tǒng)：大廈設(shè)智能火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，設(shè)有煙感、溫感及可燃?xì)怏w探測器，大廈設(shè)消火栓、消防卷盤及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，并在必要場所設(shè)正壓送風(fēng)及防排煙系統(tǒng)，所有消防設(shè)備均通過消防中心進(jìn)行聯(lián)鎖，一旦發(fā)生火情可立即有效進(jìn)行補(bǔ)救。保安防盜系統(tǒng)：大廈設(shè)智能一體化的保安監(jiān)控系統(tǒng)及一卡通一體化治理（含車庫智能治理）。設(shè)可視對講系統(tǒng)，門磁開關(guān)及與樓內(nèi)保安中心連接的緊急報(bào)警按鈕。閉路監(jiān)控系統(tǒng)：在大廈要緊出入口及要緊活動(dòng)場所設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)及24小時(shí)周界防范系統(tǒng)卡表記費(fèi)系統(tǒng)：三表出戶計(jì)量車庫：地下兩層，設(shè)一卡通智能治理（4）、車位社區(qū)實(shí)現(xiàn)人車分流。全封閉地下車庫，保證一戶一個(gè)車位，地下留出20％車位給底商客戶,及來訪客戶.地上留出一定量訪客停車需要。（5）、智能化配套我們的目標(biāo)客戶要形成國際化、風(fēng)格化生活一族，在專門大程度上依靠于他們能夠透過互聯(lián)網(wǎng)，與外界取得聯(lián)系。換言之，正是由于出現(xiàn)了全球信息化的“地球村”現(xiàn)象，才出現(xiàn)了全球經(jīng)濟(jì)一體化，也才導(dǎo)致了國際化一族的產(chǎn)生。因此，我們的目標(biāo)客戶群，關(guān)于建筑中智能化的配置要求會(huì)專門高，在具體的建筑設(shè)計(jì)中，要選取高標(biāo)準(zhǔn)的配置，實(shí)現(xiàn)與國際接軌。（6）、產(chǎn)品其它建議：配室外觀光電梯，提升樓宇檔次。先行做好底商招商工作，力爭在入住先期實(shí)現(xiàn)底商的先期使用，保證差不多的生活商業(yè)服務(wù)配套，給住戶帶來方便之需。百變菜單式裝修：免費(fèi)提供完全居家手冊，提供5種裝修方案，并可將裝修款連同房款做按揭。十價(jià)格定位保持優(yōu)越的性價(jià)比是制勝的法寶。本案的價(jià)格在第一篇幅已做了數(shù)據(jù)分析，價(jià)格是依據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)做了完善而精確的投資成本分析后，制定出成本價(jià)，再結(jié)合區(qū)域同類產(chǎn)品的市場價(jià)及顧客感受價(jià)，在進(jìn)展商實(shí)現(xiàn)其合理利潤的前提下，最終制定出來的。目前，區(qū)域市場“價(jià)格戰(zhàn)”硝煙未艾，整體趨勢不甚明朗，所謂群雄逐鹿，戰(zhàn)火熊熊，曾有數(shù)字箴言：“忙，品質(zhì)更盲；競，而產(chǎn)品不精；廉，而無人相戀”，因地域性界定為中關(guān)村，中關(guān)村區(qū)域由于土地供應(yīng)量有限，造成房地產(chǎn)價(jià)格始終較高，但目前上地，清河，板井，萬柳，五道口區(qū)域相繼推出眾多項(xiàng)目，競爭激烈。開發(fā)商也是費(fèi)盡心機(jī)，明爭暗頭打價(jià)格持久戰(zhàn)。采取“低開高走”的價(jià)格策略因此，在透析了周邊項(xiàng)目價(jià)格行勢的基礎(chǔ)上，認(rèn)為本案要在該地區(qū)樹立項(xiàng)目高品質(zhì)形象，又是精裝酒店式公寓，價(jià)格應(yīng)略高于周邊項(xiàng)目。但在開盤期依舊采取低價(jià)入市。利于后期價(jià)格調(diào)控。因此，價(jià)格定位應(yīng)是當(dāng)前的重中之重。走穩(wěn)健平實(shí)的價(jià)格路線，價(jià)格不縮水，真正做到“低開高走”，以平實(shí)的價(jià)格入市，將會(huì)吸引消費(fèi)者的注目，項(xiàng)目形象深入人心，從而為后期逐步實(shí)現(xiàn)利潤最大化墊定有利基礎(chǔ)。開盤期價(jià)格定位：起價(jià)：6100元/平米均價(jià)：6400元/平米最高價(jià)：6700元/平米后期銷售隨著施工進(jìn)度、市場變化以及消費(fèi)者的認(rèn)知，隨時(shí)進(jìn)行價(jià)格策略的時(shí)期性調(diào)整，效果能否令人中意，還需要看銷售策略的實(shí)施運(yùn)行能否到位，只是最終我們的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)銷售的量具化，利潤的最大化。時(shí)期性價(jià)格定位：開盤價(jià)采取低價(jià)入市的手法，均價(jià)以6400元/平米入市，以此試探市場，爭取在短期內(nèi)形成轟動(dòng)效應(yīng)，體現(xiàn)物超所值。2、強(qiáng)銷價(jià)在前期帶動(dòng)下，進(jìn)入熱銷期后，隨著工期的進(jìn)展，總體均價(jià)定為6700元/平米。3、續(xù)銷期在強(qiáng)銷期過后，續(xù)銷期是一個(gè)平穩(wěn)過渡的時(shí)期，那個(gè)時(shí)期廣告力度有所減弱，要緊消化意向客戶，力保均價(jià)與強(qiáng)銷期持平。4、收盤價(jià)假如本項(xiàng)目完全能夠被市場所同意，最終期望值能夠提升到均價(jià)為6900元/平米。第三篇營銷實(shí)戰(zhàn)篇一項(xiàng)目規(guī)模及開發(fā)進(jìn)度本案總建筑面積約5萬平米，一次性開發(fā)并投入使用二、項(xiàng)目投資預(yù)算需要依據(jù)開發(fā)商提供的土地成本數(shù)據(jù)進(jìn)行成本投資預(yù)算三、銷售周期界定1．內(nèi)部認(rèn)購期：目的：預(yù)熱期，要緊通過硬性廣告配以軟性文章在報(bào)刊媒體上進(jìn)行形象宣傳，向市場導(dǎo)入本案個(gè)性特征，吸引市場注意力并通過內(nèi)部認(rèn)購價(jià)試探市場，確定產(chǎn)品價(jià)格定位的準(zhǔn)確程度。亦可獲得部分買家先期下定，為開盤引爆市場積存客源。市場情形：近年，住宅市場由于競爭激烈、促銷方式繁多，各進(jìn)展商一方面為了摸清市場情況，一方面為提早將產(chǎn)品導(dǎo)入市場，往往在各銷售前預(yù)備工作未完全完成前便開始內(nèi)部認(rèn)購。且有愈拉愈長之勢。例如陽光100，鳳凰城等項(xiàng)目其內(nèi)部認(rèn)購時(shí)刻均超過3個(gè)月以上，通過長時(shí)期的內(nèi)部認(rèn)購動(dòng)作，使其項(xiàng)目開盤前積存了大批意向買家，為其開盤火爆成功墊定了基礎(chǔ)。但從今年開始，北京進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房銷售時(shí)期，期房銷售難度加大，客戶購買內(nèi)心日趨成熟。但本項(xiàng)目在中關(guān)村眾多項(xiàng)目中屬于特出產(chǎn)品，因此在認(rèn)購期能累積一定量的客戶。建議認(rèn)購期時(shí)刻不要過長，依舊要盡快完成銷售手續(xù)工作。2．開盤期目的：項(xiàng)目全面向市場展現(xiàn)，要緊通過主流媒體以強(qiáng)大的宣傳攻勢，使其成為當(dāng)期市場時(shí)期的中心點(diǎn)，以最短的時(shí)刻內(nèi)吸引盡可能多的買家成交，通常開盤期的銷售狀況決定著此項(xiàng)目的成功與否。市場情形：市場中各項(xiàng)目開盤方式不一，要緊分為：展會(huì)開盤，利用當(dāng)月一次房展會(huì)亮相，現(xiàn)場開盤，利用自身銷售中心樣板間全面開放，現(xiàn)場舉辦抽獎(jiǎng)、酒會(huì)等促銷活動(dòng)。項(xiàng)目開盤時(shí)，與之配合的一切銷售工具應(yīng)該完全預(yù)備到位，包括樣板間，樓書，沙盤等。媒體宣傳除主流報(bào)紙外：電視、廣播、雜志應(yīng)多方位出擊。3．強(qiáng)銷期目的：利用主流媒體將產(chǎn)品自身賣點(diǎn)逐一向市場曝光，通過不同賣點(diǎn)的宣傳以及靈活的促銷方式，吸引不同需求之買家，達(dá)到銷售之目的。市場情形：廣告投放量少于開盤期而趨于穩(wěn)定，將產(chǎn)品自身賣點(diǎn)逐一放大宣傳，同時(shí)增加市場好感。應(yīng)定期于現(xiàn)場開展活動(dòng)營銷。例如：客戶嘉年華會(huì)，產(chǎn)品講明酒會(huì)等營造現(xiàn)場銷售氣氛。4．持續(xù)期目的：持續(xù)維持市場競爭力，爭取大批前時(shí)期未購客戶成交市場情形：現(xiàn)在，進(jìn)展商已完成總銷售金額的60%以上，已無太大銷售壓力，應(yīng)將廣告投放量接著壓縮，將要緊精力用于已購客戶簽約及后期服務(wù)上，同時(shí)，力爭將前時(shí)期已有購買意向但未下決心之客戶拉回下定。5．收盤期：目的：完善后期服務(wù)結(jié)束銷售市場情形：現(xiàn)在，銷售已接近尾聲，好的戶型已差不多賣光，剩下多為不利戶型，現(xiàn)在應(yīng)采納部分讓利政策盡快完成銷售。四、可能銷售周期如能年內(nèi)開工建設(shè)，可能一年半的銷售周期，2003年年末售完。五、營銷活動(dòng)建議“本案”項(xiàng)目開盤活動(dòng)“本案”項(xiàng)目物業(yè)治理委員會(huì)成立活動(dòng)“本案”項(xiàng)目現(xiàn)樓樣板間開放活動(dòng)“本案”項(xiàng)目全面封頂活動(dòng)“本案”項(xiàng)目正式入住活動(dòng)每月舉辦一次客戶聯(lián)誼活動(dòng)，要緊針對目前工程進(jìn)展情況、產(chǎn)品講明會(huì)以及節(jié)假日客戶聯(lián)誼活動(dòng)等為主題，配以如靈動(dòng)畫展、客戶直接參與的戶外運(yùn)動(dòng)主題活動(dòng)等，邀請部分媒體參加，通過具有藝術(shù)性和正規(guī)性的聯(lián)誼形式，無形中提高產(chǎn)品自身的品位，增加客戶對項(xiàng)目的了解程度和美譽(yù)度，并通過媒體宣傳加強(qiáng)市場對項(xiàng)目的矚目，宣傳產(chǎn)品的品牌意識。第四篇廣告綜合篇一、項(xiàng)目的案名：“都市之風(fēng)·學(xué)林雅軒”案名的涵義本案建筑風(fēng)格現(xiàn)代唯美主義風(fēng)格，案名更要突出其風(fēng)格，品位的表向?！岸际兄L(fēng)·學(xué)林雅軒”寓意深遠(yuǎn)，直觀，質(zhì)美意優(yōu)。含義：“都市之風(fēng)”，來自都市，源自都市，基于實(shí)現(xiàn)對改善生活現(xiàn)狀的愿望。關(guān)于本案客戶，小資們不是消極被動(dòng)的領(lǐng)會(huì)風(fēng)勢風(fēng)味風(fēng)姿，他們還自己釀造自己的“風(fēng)兒”，在都市中吹他一吹，吹出流行，吹出前衛(wèi)“風(fēng)”意在講明小資們的格調(diào)，品位，寄予情感，表現(xiàn)姿態(tài)。2“學(xué)林雅軒”寓意周邊差不多上學(xué)府，體現(xiàn)出文化氛圍濃厚，有儒雅，有生活情調(diào)的含義。二、VI設(shè)計(jì)LOGO設(shè)計(jì)體現(xiàn)現(xiàn)代、另類、尖端的風(fēng)格質(zhì)素，簡明醒目，便于識不經(jīng)歷，有深遠(yuǎn)寓意。LOGO設(shè)計(jì)中建議以建筑風(fēng)格為要緊設(shè)計(jì)元素標(biāo)準(zhǔn)字體、標(biāo)準(zhǔn)色的設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)色采納黑與黃色的搭配，形成差異化和個(gè)性化，強(qiáng)化視覺沖擊。延展色為白、銀色。建筑本身的硬度體現(xiàn)。在不同的場景、不同的使用功能上，能夠變換LOGO的延展顏色靈活應(yīng)用。三、廣告推廣主線風(fēng)格——品質(zhì)——科技四、廣告主題設(shè)定首期形象主題我們的產(chǎn)品不是大眾的，不僅因?yàn)楠?dú)特的建筑風(fēng)格需要具有一定品位的人才能夠觀賞，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有一定的眼光，有一定的野心，有一定的夢想，諸多元素的組合表示本案的客戶群體是具有慧眼的，他們渴望生活的自主性與隨意性，不是拘束的禁錮，是心靈的暢快。因此，我們的廣告語定位需要帶一點(diǎn)挑逗，一點(diǎn)暗示，給予客戶一個(gè)訊息，讓他們?nèi)プ龀鲎詈蟮倪x擇。我們的推廣主題：A、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)：作為本案最重要的賣點(diǎn)，產(chǎn)品的建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)將是我們從始至終都要堅(jiān)持同時(shí)大力宣傳推廣的。這是因?yàn)閾碛辛诉@種專門的建筑形式，才有了風(fēng)格，才有風(fēng)格的生活和居處，客戶需要我們?nèi)ピ忈岋L(fēng)格的定義，而建筑形式確實(shí)是最明了的解釋。B、空中花園景觀環(huán)境不應(yīng)僅僅供人觀賞，而且能方便居民休閑，娛樂，交流等是人們?nèi)谌肫渲?，您能夠在樹下乘涼，玩耍，在樹叢中休息，閑逛享受樹木在一年四季的變化。為您營造出一片綠意融融的自然生態(tài)環(huán)境。C、物業(yè)治理作為一個(gè)高檔的社區(qū)，物業(yè)服務(wù)將是宣傳物業(yè)品質(zhì)的重要方面，酒店式物業(yè)治理服務(wù)，打理日常事物，營造一個(gè)穩(wěn)定的居住辦公環(huán)境，是提升項(xiàng)目自身良好形象的最大加分因素。D、底商配套齊備的生活配套能讓客戶在短時(shí)刻內(nèi)增加對項(xiàng)目的親和感，我們所要推廣的，不僅是項(xiàng)目擁有的高檔會(huì)所，還有一系列關(guān)于便捷生活的要素。讓客戶信任我們，信任我們的項(xiàng)目能為他們帶來舒適的生活，是我們宣傳的目的。E、以后進(jìn)展強(qiáng)調(diào)物業(yè)的以后進(jìn)展，要許給客戶一個(gè)美好的以后生活藍(lán)圖。強(qiáng)調(diào)物業(yè)的升值潛力，投資回報(bào)潛力，要綜合項(xiàng)目本身的性價(jià)比和各種加分因素，著力宣傳建筑形式本身的升值可能，強(qiáng)調(diào)人對建筑的感性認(rèn)識的增大將是物業(yè)升值的最大依憑。（二）分時(shí)期擬定廣告主題1．試銷期：塑造產(chǎn)品市場形象在開盤前于各熱點(diǎn)媒體投放軟性文章，提出現(xiàn)代唯美主義獨(dú)特的風(fēng)格表象，從建筑本軀體現(xiàn)出一種純正，正是有品位但難于表現(xiàn)的人們最鐘愛的家。2．開盤期：宣傳物業(yè)品質(zhì)，強(qiáng)化市場形象以開盤活動(dòng)來展示項(xiàng)目自身產(chǎn)品的獨(dú)特優(yōu)勢，吸引買家的目光，借此加大市場對本項(xiàng)目的關(guān)注程度。3．強(qiáng)銷期：宣傳實(shí)際賣點(diǎn)以及產(chǎn)品功能，加大軟性文章的力度4．收尾期：對尾盤實(shí)施促銷政策另外，為了配合銷售的順利進(jìn)行，還可訴求工程質(zhì)量及工期進(jìn)展、訴求新產(chǎn)品的新使用、從細(xì)微處訴求設(shè)計(jì)的人性化和品質(zhì)的高標(biāo)準(zhǔn)。五廣告策略（一）戶外廣告最具引導(dǎo)作用的戶外廣告，應(yīng)先行付出實(shí)施。道路兩側(cè)豎立醒目的交通指示牌，巨大的擎天柱立于交通要道的顯赫位置，工地現(xiàn)場的精美包裝，預(yù)告項(xiàng)目立即推出。（二）直投雜志先期廣告推廣選取直投雜志的形式，針對區(qū)域內(nèi)特定目標(biāo)群體，在特定的刊物上做有選擇性的廣告，投放在特定的場所，或直接送達(dá)至精選消費(fèi)者手中，此種做法定會(huì)激發(fā)其好奇心的購買欲望，吸引其親自到銷售現(xiàn)場參觀。（三）大眾媒體采納大幅平面報(bào)紙大眾傳播媒體為主媒體，對市民廣為宣傳，制造聲勢，并運(yùn)用電視、廣播、直投及網(wǎng)絡(luò)為輔助媒體，塑造產(chǎn)品獨(dú)特形象，營造市場震撼效果。項(xiàng)目整體包裝（1）樓盤包裝的市場價(jià)值有利于提升樓盤檔次品味，表現(xiàn)樓盤內(nèi)涵，獵取買家認(rèn)可，促進(jìn)銷售。有利于加強(qiáng)公司形象，樹立公司品牌，包裝得好是公司實(shí)力的最佳展示。包裝是形象的總體設(shè)計(jì)，它不是制作自我表現(xiàn)的場所，而是大眾滿足自己的需要進(jìn)行文化消費(fèi)的領(lǐng)地。形象只有指向大眾的情感和潛意識，才能夠被大眾選擇和消費(fèi)。因而，包裝不是一種外在的形式，而是構(gòu)成形象的過程，是文化產(chǎn)品和大眾的聯(lián)結(jié)點(diǎn)。（2）樓盤包裝完整的架構(gòu)設(shè)計(jì)樓樓盤包裝軟軟件包裝硬件包裝管理組管理組織上的包裝銷售業(yè)務(wù)體包裝樓書包裝施工建設(shè)包裝樣板間包裝地盤包裝戶外戶外廣告包裝工地現(xiàn)場包裝售樓處現(xiàn)場包裝a)工地形象包裝設(shè)計(jì)目標(biāo)：工地作為買家最為切身關(guān)注的地點(diǎn)，是宣傳最經(jīng)濟(jì)和有效的場所，工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，而且還能夠營造銷售氣氛。手段：工地路牌：表明物業(yè)的名稱和位置，直接與工程形象相關(guān)聯(lián)。工地圍墻：明確進(jìn)展商的專業(yè)性，內(nèi)容包括案名、LOGO、廣告語、銷售電話、進(jìn)展商名稱C、工地氣氛：用彩旗，氣球條幅（文字：XXX正式發(fā)售）等宣傳物品，吸引人們的注意力，營造人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場。在工地入口處擺放充氣拱門，形象美觀氣派，體現(xiàn)物業(yè)的高檔次。D、工地現(xiàn)場豎立施工進(jìn)度牌（文字：本項(xiàng)目已建至XX層，可能還有XX天完工）或者豎立一些溫柔的警告牌（文字：為了您的安全，為了您和家人的幸福，請注意XXX）。E、路燈安裝：保證晚上看房的方便。F、搞好工地圍墻沿線參觀路線的道路平坦以及綠化工程施工。b)售樓處包裝設(shè)計(jì)銷售中心是消費(fèi)者與售樓人員接洽的第一現(xiàn)場，是消費(fèi)者了解和通向項(xiàng)目最重要的“橋梁”之一，對項(xiàng)目形象的形成和宣傳，對項(xiàng)目的推廣和銷售起著極其重要的作用。設(shè)計(jì)精美、寓意深刻的銷售中心，消費(fèi)者易于同意。銷售中心布置極具產(chǎn)品特色。銷售大廳、銷售道具、樣板間、門頭看板燈箱以及細(xì)節(jié)的處理，都應(yīng)與產(chǎn)品口徑相一致，如此會(huì)吸引過路的目標(biāo)對象，富有深刻的感染力。1）建筑外觀設(shè)計(jì)：在銷售中心的包裝設(shè)計(jì)過程中，外觀建議強(qiáng)調(diào)主色調(diào)的連續(xù)與大量的使用，設(shè)計(jì)外觀充分體現(xiàn)產(chǎn)品風(fēng)格，來闡述產(chǎn)品設(shè)計(jì)的個(gè)性，建筑時(shí)需對建材用料的選擇上進(jìn)行精心搭配，在最大范圍內(nèi)強(qiáng)調(diào)視覺沖擊對人產(chǎn)生的客觀作用2）室內(nèi)裝修：在銷售中心內(nèi)部功能區(qū)域的劃分上堅(jiān)持一定的專業(yè)性、合理性、美觀性和有用性，將各個(gè)區(qū)域的功能標(biāo)示劃分清晰，充分體現(xiàn)：展示區(qū)、觀賞區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)四大功能分區(qū)的統(tǒng)一性和各異性，并配以聲、光、電、影四大高科技效果。售樓處接待大廳擺設(shè)大致有接待臺(tái)，展板、效果圖、沙盤、單體模型、大型噴繪背板、銷控板、資料架、談判桌椅等。3）門頭看板配外打燈：大型噴繪效果圖。4）室內(nèi)裝飾：POP旗、裝飾畫、印有LOGO的懸掛物等。5）售樓處入口室外景觀：租擺造型花木等。c)戶外廣告包裝設(shè)計(jì)1）花園東路、學(xué)院路等要緊道路兩旁設(shè)置燈竿旗或燈竿燈箱，內(nèi)容要緊為樓盤名稱及樓盤標(biāo)識，具有吸引力及引導(dǎo)作用。2）在交通顯著、人流密集處設(shè)置大型戶外看板。d)銷售業(yè)務(wù)體包裝銷售人員統(tǒng)一的著裝，高雅的舉止，甜美的聲音，親切的微笑，扎實(shí)的專業(yè)功底，豐富的營銷經(jīng)驗(yàn)，會(huì)使客戶中意而來，滿載而歸。同時(shí)為了促進(jìn)銷售，縮短銷售周期，在適當(dāng)時(shí)機(jī)進(jìn)行促銷活動(dòng)，吸引大量人潮，以創(chuàng)銷售高峰。e)樣板間的設(shè)置期房銷售，建筑樣板間已成為必不可少的銷售條件，讓購房者能夠提早清晰的實(shí)地看到自己所購買的以后形象。這種“把以后演變成現(xiàn)實(shí)”的操作是對消費(fèi)者一種巨大的誘惑力，是一種無形無聲的促銷手段。同樣樣板間集中了進(jìn)展商對目標(biāo)客戶的承諾兌現(xiàn)，關(guān)鍵是軟件，應(yīng)與產(chǎn)品的品質(zhì)、物業(yè)的整體形象相一致。1）樣板間的選擇在真樓中做樣板間，真樓示范。做二至三種戶型，不同種裝修風(fēng)格,（另類風(fēng)格、簡約風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格、前衛(wèi)風(fēng)格），體現(xiàn)外在與內(nèi)在的呼應(yīng)。2）樣板間的布置在樣板間的設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)機(jī)電設(shè)施要強(qiáng)于鋼筋混凝土的配置，力求“酷”體現(xiàn)在生活方式和生活模式中。在配飾方面，重在小飾物的搭配運(yùn)用，應(yīng)用新技術(shù)新產(chǎn)品的高端產(chǎn)物，來強(qiáng)化“酷”的風(fēng)格。制造一些真實(shí)的生活氣氛，讓客戶從最直觀的角度感受真實(shí)的生活氛圍將大大加深客戶對本項(xiàng)目的印象。3）合作裝修公司的選擇以招投標(biāo)的形式選擇4）樣板間風(fēng)格界定純現(xiàn)代的風(fēng)格朗硬前衛(wèi)派的先鋒簡約另類的個(gè)性張揚(yáng)5）樣板間的監(jiān)護(hù)工作每天派專人打掃，保持室內(nèi)潔凈整潔f)樓書樓書外觀設(shè)計(jì)力求精美，工藝制作力求精良，訴求內(nèi)容具有可讀性，便于經(jīng)歷。可分兩冊內(nèi)容進(jìn)行訴求：形象冊：主題是風(fēng)格傳播。寫意手法，筆觸柔和感性，附圖意味悠遠(yuǎn)，制作工藝精良。賣點(diǎn)冊：理性訴求，關(guān)于賣點(diǎn)進(jìn)行嚴(yán)肅而真實(shí)的闡述。g)每月一期的客戶通訊每月發(fā)行的客戶通訊內(nèi)容含概專門多內(nèi)容，如追蹤銷售進(jìn)展情況，物業(yè)答疑、房地產(chǎn)專業(yè)知識、房地產(chǎn)業(yè)界法律法規(guī)，業(yè)內(nèi)動(dòng)態(tài)分析等等。這既是對業(yè)內(nèi)宣傳自身項(xiàng)目優(yōu)勢及銷售動(dòng)態(tài)的真實(shí)反饋，也是架起與客戶溝通的橋梁，將客戶平常疑慮、關(guān)懷的種種問題，及時(shí)在其查找出答案。置業(yè)手冊：名稱定義為《走進(jìn)XXX》購房流程——置業(yè)功能——周邊環(huán)境——生活指南六、媒體投放組合形式媒體猶如廣告人實(shí)施廣告商戰(zhàn)的槍炮組合的武器，因此比單一的武器更強(qiáng)。據(jù)科學(xué)分析，同一廣告內(nèi)容傳播給目標(biāo)對象，人們接觸三種媒體各一次，比接觸單一媒體三次的效果更好。因此媒體組合應(yīng)針對不同的主訴目標(biāo)和群體選擇不同的媒體，以最少量的廣告費(fèi)用獵取最大的廣告效果，一般情況下，媒體以平面報(bào)紙為主媒體，以電視、廣播、DM、直投雜志、客戶通訊及網(wǎng)絡(luò)廣告，再配以房展會(huì)，形成一種立體行銷，關(guān)鍵在于緊密期的配合及順延期的效果維系。1、媒體投放的目標(biāo)廣告訴求以促進(jìn)銷售，加強(qiáng)銷售者認(rèn)知為主，而購房者關(guān)注媒體多為報(bào)紙雜志，因此應(yīng)以報(bào)紙雜志為要緊投放目標(biāo)。另外在廣告策略中，應(yīng)重視軟文的作用，找到可供媒體炒作的點(diǎn)，有效地起到造勢效果，促進(jìn)熱銷。2、媒介投放的選擇媒體購買的全然因素是以一個(gè)有效的成本價(jià)格送達(dá)大量的目標(biāo)受眾群。建議可將原來集中在《精品》、《北青》的投放資金分散，多種媒體搭配投放。因此依照目標(biāo)客戶，建議選擇以下媒體：1）平面報(bào)紙廣告媒體的選擇：北青、精品、財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)為主，晨報(bào)、北晚為輔版面大小：北青整版或半版，精品整版或半版，財(cái)經(jīng)半版，晨報(bào)半版，北晚半版2）直投雜志廣告選擇特定的直投雜志及特定的投放場所，使之切合特定目標(biāo)客戶的強(qiáng)烈需求，刺激其潛在購買欲望。媒體選擇：目標(biāo)、生活速遞、時(shí)尚家居，機(jī)票票封等地點(diǎn)選擇：各大寫字樓