物業(yè)外包的優(yōu)勢與劣勢分析近十年來，業(yè)務外包這一經營管理方法越來越受到物業(yè)管理企業(yè)的重視，到目前為止，幾乎所有的物業(yè)管理企業(yè)都不同程度地將專項服務業(yè)務委托給更加專業(yè)性的服務企業(yè)。業(yè)務外包又稱資源外取，是將一些傳統(tǒng)上由企業(yè)內部人員負責的非核心業(yè)務，以加工的方式發(fā)包給專業(yè)的、高效的產品（服務）提供商。最初的外包僅僅涉及專用設備維修保養(yǎng)等領域，目前已經拓展到保安服務和保潔服務等領域。總體來說外包服務有以下優(yōu)勢。物業(yè)資產管理是房地產經營管理企業(yè)的發(fā)展方向 一、物業(yè)管理外包的優(yōu)勢1、降低經營成本。其一，由于專業(yè)化分工所帶來的高效率，許多專業(yè)性服務公司在其專業(yè)領域都擁有比物業(yè)管理企業(yè)更有效的資源和組織。這些企業(yè)通過承攬大量專項服務業(yè)務，通過規(guī)模經營來實現(xiàn)比單個物業(yè)管理企業(yè)經營高得多的經營效率，因而能夠以優(yōu)質低價為物業(yè)管理企業(yè)提供服務，從而使得物業(yè)管理企業(yè)節(jié)省運營的費用。物業(yè)管理設施管理資產管理房地產組合投資管理低中高低中高勞動密集型智力密集型毛利率人才需求其二，通過保安、保潔業(yè)務外包，日常工作中只需配備少數(shù)維修人員，管理開支大為減少，特別是減少在人力資源管理方面的成本。目前國家對勞動用工制度的加強監(jiān)管，用人單位的用工成本逐步升高，外包服務可以有效降低這方面的成本。其三，將專項業(yè)務外包有利于物業(yè)管理企業(yè)節(jié)約固定資產投資，在財務管理上，支付固定合同的現(xiàn)金較設立內部成本中心進行預算管理，通常更容易進行成本控制。比如大型的保潔公司能夠在專用設備方面實現(xiàn)共享，而不必在每個物業(yè)點都采購專用設備，從而降低設備投資?？傊?，業(yè)務外包可以有效降低成本，增加企業(yè)利潤。2、業(yè)務外包可以有效地提高服務質量。專業(yè)公司通過發(fā)揮資源優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、技術優(yōu)勢來提高其所提供的產品（服務）質量。專業(yè)公司由于業(yè)務相對單一而且專注，使得其專業(yè)化優(yōu)勢得到充分彰顯。比如專業(yè)的電梯維修保養(yǎng)公司，可以科學規(guī)范地制定詳細的維護保養(yǎng)計劃，達到預想的維護保養(yǎng)效果；專業(yè)的保安公司，有較系統(tǒng)的保安員管理辦法及訓練方式以及廣泛的招聘渠道，結合當今治安防范的需求在技防、人防上下功夫，這必將大大加強治安防患能力。3、業(yè)務外包可以規(guī)避一些風險，增強企業(yè)防范和抵御風險的能力。對于風險高、管理難度大、專業(yè)性強的業(yè)務，也可采用外包的服務方式以確保在服務提供的同時規(guī)避管理責任風險。如電梯設備的維保與運行，在多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)均采用外包的服務方式，其原因可能包括：電梯屬特種設備，國家對其的管理要求極為嚴格，要求從業(yè)企業(yè)有專項資質許可（包括經營資質和安全許可），從業(yè)人員技術要求較高且要持證上崗，屬于典型的技術含量高、管理難度大、安全責任風險大的專項外包業(yè)務。同時保安、保潔服務的外包可以有效降低企業(yè)在用工方面的風險4、物業(yè)管理企業(yè)實施專項服務業(yè)務轉委托帶來的最直接好處，是通過轉委托把企業(yè)有限的內部資源集中在最具成本效益、最有價值的核心業(yè)務上，使物業(yè)管理企業(yè)人員保持精干，從而獲得提升核心競爭力的機會。物業(yè)管理企業(yè)通過專項業(yè)務外包，逐步從繁雜的專業(yè)化事務中解脫出來，成為物業(yè)管理的組織者、監(jiān)督者和協(xié)調者，實現(xiàn)了“管理”職能的回歸，扮演了一個服務集成商的角色。物業(yè)管理企業(yè)不是業(yè)主服務需求的生產者，不再直接向業(yè)主提供有形服務，而是通過提供間接服務、人文服務和信息服務，組織和落實社會專業(yè)服務資源，為業(yè)主提供服務。 二、物業(yè)管理外包的不足和限制條件與世界上任何事物一樣，物業(yè)管理外包的不足和缺陷是與優(yōu)勢是同時存在的，尤其是在我國社會轉型時期，物業(yè)管理市場尚不成熟的時候，這種不足和缺陷就更加突出，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1.外包的服務質量難以控制。一般外包都是通過招標方式進行，通過對投標方服務質量、價格、資信等方面評估最終確定合作方。但是一旦決定了合作方，實際質量是難以控制的，因為通常只能控制對方的管理者或代表，而直接操作作業(yè)者可以聽或不聽物業(yè)管理企業(yè)的指導與要求，致使質量在第一現(xiàn)場難以控制。2.外包難以體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的形象及企業(yè)文化。外包專業(yè)公司與物業(yè)管理企業(yè)畢竟是兩家人，企業(yè)的文化、服務的理念往往有較大的差距，物業(yè)管理企業(yè)很難通過合同或簡單溝通可以消除其差別，如果外包業(yè)務或項目的內容、外延定義不清，則容易帶來運作混亂與責任不清，給業(yè)主造成物業(yè)管理企業(yè)形象不佳的印象。3.外包在提供服務的時間上往往滯后。由于物業(yè)管理服務需要具有預見性、處理突發(fā)事件的應變性及強有力的引導能力，而事實上按照合同條款很難滿足對不確定因素的處理，加之發(fā)包方和承包方在溝通上有一定的程序，同時雙方一般又不在同一地點，要提供與事先約定或有規(guī)律性不相一致的服務，在時間上往往相對滯后。4.外包導致物業(yè)管理企業(yè)協(xié)調管理的難度加大。在履約過程中，物業(yè)管理公司對專業(yè)性服務企業(yè)既不能約束過緊，影響他們積極性的發(fā)揮，也不能放任自流，影響外包業(yè)務的質量。物業(yè)管理公司應把專業(yè)性服務企業(yè)納入自身的整個管理體系中。實踐證明，游離于管理體系之外的外包，成功率是不高的。斯密定理告訴我們：“分工水平依賴于市場容量”。一個企業(yè)能否從專業(yè)分工中得益，依賴于參加分工網絡的企業(yè)數(shù)量（市場容量）。然而由于目前我國的物業(yè)管理市場不太成熟，市場還處于初期萌芽或無序的混亂競爭階段，在需求方面業(yè)主的實際認可度不高，在供給方面市場資源還不是很豐富，有些專項業(yè)務在市場上很難找到專業(yè)資源，或因現(xiàn)有的專業(yè)資源稀缺導致的專項外包業(yè)務價格高企，超過企業(yè)的承受能力，因此當前乃至今后一段時間內物業(yè)管理服務的外包有相當?shù)木窒扌浴?三、物業(yè)管理外包的未來趨勢與格局雖然物業(yè)管理外包作為一種新型的物業(yè)管理模式目前還存在一些有待解決的問題，但它體現(xiàn)了在知識經濟時代，傳統(tǒng)物業(yè)管理向現(xiàn)代化物業(yè)管理轉型過程中物業(yè)管理職能社會化、專業(yè)化、市場化的必然發(fā)展趨勢。根據(jù)筆者的預測和設想，未來的格局有五種形態(tài)：第一，傳統(tǒng)的“一體化”物業(yè)管理在經濟不發(fā)達地區(qū)和市場成熟程度不高的城市在相當?shù)臅r間內，仍有較大的存在和發(fā)展空間。第二，基于市場的物業(yè)管理專業(yè)化必將對物業(yè)管理市場產生重大的影響。物業(yè)管理的再專業(yè)化過程將物業(yè)管理過程中的各項核心業(yè)務再度精深精細化，外包管理漸成趨勢。隨著社會服務體系發(fā)育的完整，各類專業(yè)化公司應運而生蓬勃發(fā)展，依仗自身的專業(yè)化能力作為物業(yè)管理公司的分供方，共同服務于社區(qū)業(yè)戶。物業(yè)管理公司的角色同時轉換為社區(qū)管理的組織者、監(jiān)督者、協(xié)調人和決策建議者。第三、內部的專業(yè)化的發(fā)展將催生物業(yè)管理企業(yè)的集團化。只要是市場經濟，就必須實行專業(yè)化，只要是現(xiàn)代的市場經濟，就必須搞集團化。而集團化是以專業(yè)化為基礎和包含著專業(yè)化的，是專業(yè)化的綜合和整合。通過集團成員企業(yè)優(yōu)勢的組合，集中資金、人才、技術力量等優(yōu)勢，在重點搞好物業(yè)管理服務的同時，組建若干專業(yè)化的分公司。如清掃公司、保安公司、綠化公司、房屋維修公司、搬家公司、裝飾裝修公司，樓寓清洗公司等等，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。第四，隨著產業(yè)價值鏈分解和專業(yè)化發(fā)展，物業(yè)管理出現(xiàn)精深精細化趨勢，并從勞動密集型逐漸成長為知識密集型，從而物業(yè)管理中分離出一個新型的領域一一設施管理。相對于物業(yè)管理，設施管理表達了一種新的發(fā)展理念，即對于大型建筑物及建筑群的管理，要求采用一種全面的、綜合的成本觀念和效益觀念，從而達到設施壽命周期經營費用與使用效率的最優(yōu)結合。設施管理與物業(yè)管理相比較，更加具有戰(zhàn)略層次的特點和動態(tài)發(fā)展的全局整合理念。從業(yè)務操作上看，設施管理是傳統(tǒng)物業(yè)管理的提升，在管理方法、內容、目的和手段等方面超越傳統(tǒng)物業(yè)管理。第五，物業(yè)管理行業(yè)比照物現(xiàn)代物流業(yè)，創(chuàng)造出一個嶄新的現(xiàn)代服務業(yè)。就像物流業(yè)把傳統(tǒng)的物流活動（如運輸、倉儲、裝卸搬運等），從系統(tǒng)的角度和觀點出發(fā)，把產品從生產地到消費地之間的整個供應璉，運用先進的組織方式和管理技術，進行高效率計劃、管理、配送創(chuàng)造出一個新型服務業(yè)一樣。那么物業(yè)作為與物流相對應的不動產業(yè)，能否也能把傳統(tǒng)的各服務于不動產的物業(yè)服務，進行科學的整合，從簡單的外圍服務商轉換為更深層次的內部緊密協(xié)作，把一同服務于不同指向的物業(yè)領域市場，以系統(tǒng)論的方法把各供應鏈連接起來，提供各類增值服務。隨著物業(yè)專業(yè)化的快速發(fā)展，物業(yè)的服務類型大約分成三類，其中包括物業(yè)經營，物業(yè)咨詢，物業(yè)管理三部分組成。在國際物業(yè)中，物業(yè)經營與物業(yè)咨詢產生主要的利潤，約占80%，而物業(yè)的日常管理利潤一般僅占到20%，這反映了物業(yè)管理發(fā)展的結構變化趨勢。由產業(yè)發(fā)展的規(guī)律知，企業(yè)會追逐高附加值，高利潤的領域，而將低附加值的產業(yè)鏈，逐漸剝離出去，分包給相關的專業(yè)服務公司［1］。在國外，像美國、英國、新加坡等國家的物業(yè)管理主要是“外包的模式”。國內的一些物業(yè)公司也逐漸將專業(yè)或日常服務性管理進行“外包”，比如像電梯、空調、保潔、保安等。外包會使公司的保持適當?shù)囊?guī)模，增強企業(yè)的核心的競爭力。外包是現(xiàn)代企業(yè)戰(zhàn)略選擇的結果。隨著保潔、安保、空調維護、綠化等專業(yè)公司的成長，專業(yè)分工的進一步細化與深入，外包也將成為國內物業(yè)管理的一種趨式。一、物業(yè)“外包”的涵義“外包”(outsourcing)這個概念最初是由C?K?Prahalad和GrayHamel于1990年首先提出來的，是指企業(yè)將一些非核心的、次要的或輔助性的功能或業(yè)務外包給企業(yè)外部的專業(yè)服務機構，利用它們的專長和優(yōu)勢來提高企業(yè)的整體效率和競爭力而自身僅專注于企業(yè)具有核心競爭力的功能和業(yè)務。通過外包涵義可以知道，外包中包括三個重點，一是所外包的業(yè)務是“非核心的、次要的業(yè)務”，二是這些業(yè)務外包的對象必須是“企業(yè)外部的專業(yè)服務機構”必須在技術、服務、管理等專業(yè)的。由于現(xiàn)代服務中業(yè)主已逐漸轉向追求價值，追求個性化、差異化、高質量的服務。因此，在外包中應選擇專業(yè)公司作為合作的對象。三是，通過外包管理最終要達到“提高企業(yè)效率與競爭力”目的。“提高企業(yè)效率與競爭力”既是企業(yè)實行外包的約束，也是企業(yè)外包決策的依據(jù)，是實行外包模式的績效目標。因此，通過外包，企業(yè)既專注于核心和主要的業(yè)務，提高企業(yè)的核心競爭力，增強企業(yè)實力［2］。同時，通過與專業(yè)機構的合作，將外包企業(yè)的專業(yè)、成本優(yōu)勢納入本企業(yè)中，所外包的業(yè)務的質量和顧客滿意度均得到提高。二、物業(yè)外包的必然性趨勢物業(yè)外包實質是更專業(yè)化，更細分工，是外包雙方間的一種協(xié)作。從經濟學