大興之城·

360°生活秀場——紫郡·華宸項目前期策劃報告大興之城·360°生活秀場本次報告需要解決的問題:1，我們面臨怎樣的市場？2，我們面臨什么樣的競爭對手？3，市場需要什么樣的產(chǎn)品？4，我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)項目的價值？本次報告需要解決的問題:1，我們面臨怎樣的市場？2，我們面臨報告基本框架No.1市場分析No.2區(qū)域解讀No.3項目定位No.4營銷推廣報告基本框架No.1市場分析No.2區(qū)域解讀No.3項目定位西安商品房市場現(xiàn)狀西安住宅物業(yè)市場現(xiàn)狀西安商辦物業(yè)市場現(xiàn)狀宏觀市場分析Part1西安商品房市場現(xiàn)狀宏觀市場分析Part1西安商品房市場現(xiàn)狀市場環(huán)境：短期內(nèi)中央并未新出臺相關(guān)的調(diào)控政策，使得市場外部環(huán)境呈現(xiàn)寬松的局面。價格：全市商品房市場呈現(xiàn)“量漲價微跌”態(tài)勢，成交價雖有微降，但是保持平穩(wěn)。銷量：從成交結(jié)構(gòu)來看，住宅市場表現(xiàn)依舊搶眼，辦公市場因供應(yīng)減少，導(dǎo)致成交出現(xiàn)下滑，商業(yè)市場表現(xiàn)較為平穩(wěn)。西安商品房市場現(xiàn)狀市場環(huán)境：短期內(nèi)中央并未新出臺相關(guān)的調(diào)控政西安住宅物業(yè)市場現(xiàn)狀住宅市場表現(xiàn)較為平穩(wěn)，供需穩(wěn)步放量。西安市住宅供求走勢圖供應(yīng)量分析：全國經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷惡化很大程度上影響著房地產(chǎn)行業(yè)，臨近換屆、新增預(yù)售證辦理的減少不斷影響著市場供應(yīng)量的上升。成交量分析：自今年二季度以來，成交量在保持在高位運(yùn)行，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷下滑影響下的貨幣政策寬松，很大程度地刺激著剛需型客戶地購房熱情西安住宅物業(yè)市場現(xiàn)狀住宅市場表現(xiàn)較為平穩(wěn)，供需穩(wěn)步放量。西西安商辦物業(yè)市場現(xiàn)狀分析：實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致商辦類物業(yè)投資熱情降低，而住宅市場觀望情緒向商辦市場蔓延，中小投資者信心不足，逐漸撤離商辦類市場，銷售進(jìn)度緩慢，市場或出現(xiàn)降溫。商辦類市場，銷售進(jìn)度緩慢，市場或出現(xiàn)降溫西安商辦物業(yè)市場現(xiàn)狀分析：實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致商辦類物業(yè)投資熱情區(qū)域解讀Part2區(qū)域概況板塊分析板塊總結(jié)區(qū)域解讀Part2區(qū)域概況區(qū)域概況地理位置：南起大慶路，北至漢長安城遺址，東至朱宏路、明光路、龍首北路西段、未央路、紅廟坡路、星火路、環(huán)城西路北段，西至西二環(huán)，總規(guī)劃面積17平方公里。新區(qū)將以“兩帶、三線、九里坊”的規(guī)劃布局進(jìn)行建設(shè)，“九里坊”就是按“兩縱、三橫”規(guī)劃道路干線劃分“九個社區(qū)里坊單元”，建設(shè)32萬人“大眾精品住宅區(qū)”。區(qū)域概況地理位置：南起大慶路，北至漢長安城遺址，東至朱宏路、區(qū)域價值大興新區(qū)地理位置優(yōu)越，客戶輻射區(qū)域可到城北、高新、城內(nèi)、等區(qū)域大興新區(qū)是高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)樞紐地帶大興新區(qū)具備一定旅游資源和景觀資源---漢城湖遺址公園區(qū)域價值大興新區(qū)地理位置優(yōu)越，客戶輻射區(qū)域可到城北、高新、板塊分析新興的漢文化主題新區(qū)，二環(huán)內(nèi)，區(qū)域升值潛力高，城市發(fā)展新區(qū)初步發(fā)展階段放量激增區(qū)域內(nèi)匯集了全國一線知名品牌開發(fā)商，如龍湖、金輝、中建等；同時本土知名開發(fā)商，如天朗、海榮等該區(qū)域競爭異常激烈;外地品牌開發(fā)商的進(jìn)入促進(jìn)大興新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平的提升，同時證明該區(qū)域已經(jīng)成為西安市場的熱點(diǎn)區(qū)域之一；板塊分析新興的漢文化主題新區(qū)，二環(huán)內(nèi)，區(qū)域升值潛力高，城市板塊競品分析樓盤主要集中在大興東路、星火路、紅廟坡等主要城市干線附近。項目數(shù)量較多，當(dāng)前在售項目在22個左右，以中大規(guī)模項目為主；產(chǎn)品形態(tài)多樣：商務(wù)公寓、小戶型、舒適居家戶型、酒店、寫字樓等多種業(yè)態(tài)并存；多數(shù)樓盤容積率3.0以上，高容積率、高數(shù)量成為區(qū)域的主題詞，80萬以上總建面的樓盤主要有天朗大興郡、龍湖MOCO板塊競品分析樓盤主要集中在大興東路、星火路、紅廟坡等主要城項目名稱開發(fā)商占地總體量容積率總戶數(shù)裝修情況面積區(qū)間近期在售價格面孔公社1期新福興地產(chǎn)45畝21萬㎡5.391358戶毛坯54—89㎡5200元/㎡海璟臺北灣海榮集團(tuán)300畝100萬㎡4.05808戶部分精裝50-120㎡5500-6500元/㎡龍湖國際1期龍湖地產(chǎn)400畝19萬㎡6.52754戶精裝40㎡，80㎡6900-7600元/㎡金輝·天鵝灣1期金輝集團(tuán)88畝18萬㎡3.5856戶毛坯87-140㎡7500-8500元/㎡龍湖水晶酈城龍湖地產(chǎn)67畝14萬㎡3.41208戶毛坯87—122㎡6300元/㎡本區(qū)域項目特點(diǎn)1，高容積率、高數(shù)量是區(qū)域最明顯特點(diǎn)2，項目面向客群主要為剛需客戶3，項目價格以5000~7500之間為主區(qū)域重要項目基礎(chǔ)信息掃描板塊競品基礎(chǔ)信息掃描6900-7600元/㎡項目名稱開發(fā)商占地總體量容積率總戶數(shù)裝修情況面積區(qū)間近期競品分析—

新福興·面孔公社基本信息物業(yè)類別住宅項目特色創(chuàng)意地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤建筑類別板塔結(jié)合高層裝修狀況毛坯環(huán)線位置二環(huán)以內(nèi)所屬商圈北二環(huán)容積率5.39綠化率35%開發(fā)商陜西新福興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓地址明光路龍府北郡小區(qū)（臨時接待中心）物業(yè)地址城北朱宏路與北二環(huán)交匯處東南角（北二環(huán)旁）項目簡介一期為六棟高層住宅，總戶數(shù)1358戶，層高為24層至33層，面積區(qū)間從77㎡至140㎡，以實(shí)用兩房和舒適三房為主。首次開發(fā)DK-3-1地塊以高層住宅為主，項目整體獨(dú)創(chuàng)后現(xiàn)代ArtDeco建筑血統(tǒng)，引領(lǐng)國際人居生活，創(chuàng)造西安唯一。項目動態(tài)

新福興·面孔公社10月14日搜房看房團(tuán)當(dāng)天額外優(yōu)惠1%，小戶型成交送家電，目前10號樓在售，房源面積54㎡、58㎡、74㎡、89㎡，均價5200元/㎡每戶都有面積贈送。競品分析—新福興·面孔公社基本信息項目簡介項目動態(tài)競品分析—海璟臺北灣基本信息物業(yè)類別住宅項目特色豪華居住區(qū),景觀居所建筑類別板塔結(jié)合高層裝修狀況精裝修環(huán)線位置二至三環(huán)所屬商圈未央路以西容積率4.00綠化率30%開盤時間2011年9月10日開盤入住時間預(yù)計2013年5月]物業(yè)公司海榮北斗物業(yè)開發(fā)商西安海榮房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司售樓地址北二環(huán)與明光路交匯處東北角物業(yè)地址經(jīng)開中菲大廈斜對面（北二環(huán)與明光路交匯處東北角）項目動態(tài)戶型面積有50㎡一室、90㎡兩室、120㎡三室，均價5500-6500元/平米，2梯8戶設(shè)計；另推出14#樓王聯(lián)合五大銀行團(tuán)購，享4個點(diǎn)優(yōu)惠，5180元/㎡起價，均價6000元/㎡，項目預(yù)計2013年11月交房。11月初開新樓13#樓，目前處于前期交2000元排號中，預(yù)計均價6000元/平。項目簡介海璟臺北灣項目占地300畝，總建筑面積近100萬平方米，綠化率30%，總規(guī)劃15棟樓，分為南北兩區(qū)建設(shè)，包含住宅、公寓、商業(yè)、辦公等，建成后預(yù)計總居住人口超過3萬人。競品分析—海璟臺北灣基本信息項目動態(tài)項目簡介競品分析—龍湖水晶酈城基本信息物業(yè)類別住宅項目特色教育地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤建筑類別板塔結(jié)合高層裝修狀況毛坯環(huán)線位置二環(huán)以內(nèi)所屬商圈大興新區(qū)容積率3.40綠化率40%物業(yè)費(fèi)暫無資料物業(yè)公司龍湖物業(yè)開發(fā)商西安龍湖潤融置業(yè)有限公司預(yù)售許可證市房預(yù)售字第2012190號售樓地址大興新區(qū)紅廟坡什字向西200米物業(yè)地址城西大興新區(qū)紅廟坡什字向西200米項目動態(tài)在售北地塊1-4#樓，僅剩122㎡的南北通透三室，均價為6250元/㎡。另加推南地塊9#樓一單元87平米，均價6300元/平米，全款96折，按揭98折，房源66套，預(yù)售證號為2012190，預(yù)計2014年10月交房。項目簡介項目位于二環(huán)內(nèi)，明城墻玉祥門向北1公里紅廟坡十字的西北角，大興東路和永全路的交匯處，大興新區(qū)的門戶位置。項目集成龍湖多年的造墅技藝加之極具深厚歷史底蘊(yùn)的地段、采用龍湖一貫的成樹全冠移植，360度選景，五重景觀塑造高端墅級高層，旨在成為都市精英人群的理想之居。競品分析—龍湖水晶酈城基本信息項目動態(tài)項目簡介競品分析—龍湖MOCO國際基本信息物業(yè)類別住宅項目特色豪華居住區(qū),景觀居所建筑類別板塔結(jié)合高層裝修狀況精裝修環(huán)線位置二至三環(huán)所屬商圈未央路以西容積率4.00綠化率30%開盤時間2011年9月10日開盤入住時間預(yù)計2013年5月]物業(yè)公司海榮北斗物業(yè)開發(fā)商西安海榮房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司售樓地址北二環(huán)與明光路交匯處東北角物業(yè)地址經(jīng)開中菲大廈斜對面（北二環(huán)與明光路交匯處東北角）項目動態(tài)龍湖MOCO國際精裝公寓持續(xù)熱銷，目前在售公寓面積40-80平米，售價6900-7600元/平米，平均1500元/平米精裝標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)樓體已封頂，預(yù)計2013年11月可以交房入住。項目簡介龍湖·MOCO國際由2棟總高31層高層組成，負(fù)一層至三層為大型商業(yè)（家居生活館）。四層為屋面花園空中商鋪，5-31層為精裝修全功能SOHO。每層51戶，配置8部電梯，總戶數(shù)2754戶，主力戶型為40㎡左右一房一廳。客梯個數(shù)：8個競品分析—龍湖MOCO國際基本信息項目動態(tài)項目簡介2#6#8#基本信息物業(yè)類別住宅項目特色創(chuàng)意地產(chǎn),景觀居所建筑類別板塔結(jié)合小高層高層裝修狀況毛坯環(huán)線位置二環(huán)以內(nèi)所屬商圈大興新區(qū)容積率3.50綠化率50%物業(yè)費(fèi)1.50元/平方米·月物業(yè)公司金輝物業(yè)西安分公司開發(fā)商金輝集團(tuán)西安融輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓地址紅廟坡十字東北角，天鵝灣項目會館內(nèi)物業(yè)地址城西朱宏路與紅廟坡十字東北角（玉祥門向北1000米）

競品分析—金輝·天鵝灣項目簡介金輝天鵝灣一期占地88畝，共8棟樓，建筑面積18萬㎡，戶型面積區(qū)間為80-140㎡，主要以兩室和三室戶型為主，每戶都有空中花園或裝飾平臺等贈送面積，可使戶型功能靈活多變，以滿足不同客戶的需求。項目動態(tài)金輝天鵝灣，在售“藍(lán)郡”組團(tuán)戶型區(qū)間：87-140㎡，限量加推N+1設(shè)計，至多20%面積贈送。高層均價：7500元/㎡，小高層均價：8500元/㎡，全款98折，按揭99折；近期推出116平，三房價格買四房，3+1全明通透戶.2#6#8#基本信息競品分析—金輝·天鵝灣項目簡介項目動態(tài)區(qū)域市場認(rèn)知度處于初步階段；隨著大興新區(qū)建設(shè)的推動，區(qū)域未來發(fā)展前景廣闊；區(qū)域全國品牌和本地知名開發(fā)商已進(jìn)駐，放量激增，未來競爭激烈；區(qū)域開發(fā)水平低于高新、曲江，整體水平有待進(jìn)一步提升和突破；板塊總結(jié)區(qū)域市場認(rèn)知度處于初步階段；板塊總結(jié)發(fā)展方向建議產(chǎn)品角度：產(chǎn)品應(yīng)注重創(chuàng)新，以周邊項目形成差異化，配套角度：注重配套設(shè)施的實(shí)用性；營銷角度：與區(qū)域內(nèi)的項目形成差異化競爭，創(chuàng)造更有吸引力的賣點(diǎn)發(fā)展方向建議產(chǎn)品角度：產(chǎn)品應(yīng)注重創(chuàng)新，以周邊項目形成差異化，No.3項目定位項目分析客戶定位項目定位No.3項目定位項目分析項目分析——概況項目地點(diǎn)：西安市朱宏路與北二環(huán)交匯處向南150米路東（范北村與范南村中間）項目規(guī)模：70231.77㎡項目性質(zhì)：集住宅、公寓、酒店及商業(yè)購物與休閑娛樂等為一體的高端城市綜合體項目地形位置及地貌邊界和地形：南側(cè)為蜀漢酒店，北側(cè)為沐浴陽光酒店，西側(cè)緊鄰朱宏路；地塊呈不規(guī)則形狀。周邊環(huán)境項目西側(cè)緊鄰城市主干道朱宏路，交通便利但車流量大周邊居住環(huán)境較差，但是隨著本項目及周邊項目的開發(fā)，屆時居住環(huán)境將得到改善綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積：70231.77㎡地上建筑面積：56191㎡商業(yè)建筑面積：5850.67㎡住宅建筑面積：28847.37㎡地下建筑面積：14040.67㎡（地下商業(yè)，地下車庫）項目分析——概況項目地點(diǎn)：西安市朱宏路與北二環(huán)交匯處向南1項目分析——四至南:蜀漢酒店東:居住區(qū)北：沐浴陽光酒店西:臨城市主干道，交通便利，項目展示效果佳N周邊居住氛圍尚未形成，沿街商業(yè)業(yè)態(tài)以零售店為主。沒有具有一定規(guī)模的商業(yè)項目分析——四至南:蜀漢酒店東:居住區(qū)北：沐浴陽光酒店西:臨項目分析——交通項目位置位于大興新區(qū)，而大新新區(qū)是高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)樞紐地帶、交通便利，道路通達(dá)性好，公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)本案項目分析——交通項目位置位于大興新區(qū)，而大新新區(qū)是高新區(qū)和項目周邊居住氛圍日趨成熟，但是現(xiàn)階段居住氛圍尚未形成，周邊建筑形態(tài)以城中村為主項目周邊具備一定旅游資源和景觀資源---漢城湖遺址公園，改善項目周邊居住環(huán)境。項目分析——環(huán)境項目周邊居住氛圍日趨成熟，但是現(xiàn)階段居住氛圍尚未形成，周邊建交通：50路、207路、221路、235路、264路、708路、714路、900路等教育：大興小學(xué)（陜師大附小聯(lián)辦）、大興中學(xué)、西安中學(xué)醫(yī)院：大興醫(yī)院、長安醫(yī)院、西安市急救中心購物：人人樂、華潤萬家、居然之家、大興新區(qū)西安國際商貿(mào)基地；配套日趨完善，居住氛圍逐漸成熟項目分析——配套本案交通：50路、207路、221路、235路、264路、708地塊SWOT分析優(yōu)勢（strength）：二環(huán)內(nèi)，交通便捷，直達(dá)各城區(qū)配套較完善，具有一定的景觀資源；項目位于大興新區(qū)，升值潛力巨大；臨街面大，商業(yè)發(fā)展機(jī)會大。劣勢（weakness）：項目住宅部分，居住舒適度不高；周邊居住環(huán)境有待改善機(jī)會（opportunity）：目前西安市二環(huán)內(nèi)惟一可成片區(qū)改造開發(fā)的區(qū)域；漢文化主題社區(qū)逐漸成形，人文環(huán)境優(yōu)越；大配套逐步成熟完善威脅（threat）：龍湖，金輝等周邊大盤放量分流客戶；板塊放量劇增，市場競爭空前激烈本案區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利，配套日趨完善，對于實(shí)現(xiàn)項目價值十分有利地塊SWOT分析優(yōu)勢（strength）：劣勢（weakne地塊價值目前西安市二環(huán)內(nèi)惟一可成片區(qū)改造開發(fā)的區(qū)域；二環(huán)內(nèi)，交通便捷，直達(dá)各城區(qū)項目位于大興新區(qū)，升值潛力巨大地塊價值目前西安市二環(huán)內(nèi)惟一可成片區(qū)改造開發(fā)的區(qū)域；客戶研究從區(qū)域客戶構(gòu)成不難看出大興新區(qū)在售項目客戶主要來自城西、城北的剛性需求客戶

項目名稱客戶構(gòu)成比例龍湖MOCO城西：10%城北：15%其他區(qū)域：75%錦翔梧桐坊城西：30%城北：60%其他區(qū)域：10%浩林方里城西：20%城北：70%其他區(qū)域：10%長興·園湖曲城西：40%城北：50%其他區(qū)域：10%豐和坊K公館城西：40%城北：40%其他區(qū)域：20%天朗大興郡城西：55%城北：25%其他區(qū)域：20%金輝天鵝灣城西：10%城北：10%其他區(qū)域：80%觀湖大第城西：70%城北：20%其他區(qū)域：10%周邊地緣剛需客群是本項目的主要客群客戶研究從區(qū)域客戶構(gòu)成不難看出大興新區(qū)在售項目客戶主要來自核心客戶：周邊地緣客戶區(qū)域來源：周邊產(chǎn)業(yè)布局的相關(guān)企事業(yè)單位置業(yè)目的：工作生活便利和改善環(huán)境價值取向：關(guān)注價格和未來發(fā)展?jié)摿χ脴I(yè)特征：自住、部分投資重要客戶：部分高新、城內(nèi)外溢客戶區(qū)域來源：城北，高新私企上班族置業(yè)目的：工作生活便利和改善環(huán)境價值取向：關(guān)注價格和未來發(fā)展?jié)摿χ脴I(yè)特征：自住、部分投資輻射客戶：西安其他區(qū)域區(qū)域來源：西安其他區(qū)域及外地客戶置業(yè)目的：改善居住環(huán)境，認(rèn)可區(qū)域價值價值取向：關(guān)注居住條件和未來發(fā)展?jié)摿χ脴I(yè)特征：自住、投資客戶研究核心客戶：周邊地緣客戶區(qū)域來源：周邊產(chǎn)業(yè)布局的相關(guān)企事業(yè)單位客戶研究剛需客戶（主力客戶）【家庭特征】25-34歲的青年或青年夫妻，無孩子。家庭成員高學(xué)歷?！举彿縿訖C(jī)】棲息：不喜歡租房，想擁有自己的房子自己享受：想周末/度假去住、買個房子自己享受【對房子的態(tài)度】品味體現(xiàn)：體現(xiàn)個人的品味、情調(diào)甚至個性社交娛樂：房屋是一個重要的朋友聚會、娛樂場所【產(chǎn)品需求】健身娛樂：對小區(qū)有較好健身場所、臨近大型運(yùn)動場所、娛樂休閑場所要求高，價格實(shí)惠剛需客戶住宅產(chǎn)品和部分公寓產(chǎn)品客戶研究剛需客戶（主力客戶）剛需客戶改善客戶（重要客戶）【家庭特征】家庭中等收入?！举彿縿訖C(jī)】大房(提升)：家庭結(jié)構(gòu)變化，希望擁有比現(xiàn)在擁有更大的廳、臥室置業(yè)：為了置業(yè)/給后輩留下一份產(chǎn)業(yè)【對房子的態(tài)度】棲身居住：只是吃飯睡覺的地方。對房屋價值無更高需求，停留在滿足生理需求層面。生活保障：是我家的一項重要投資、是未來生活的保障【房屋特征需求】低的價格，追求低生活成本，生活便利。方便的公交路線；附近或小區(qū)里有小規(guī)模的便利店、商店、超市；附近或小區(qū)里有中小規(guī)模的醫(yī)療機(jī)構(gòu)?？蛻粞芯扛纳菩涂蛻糇≌a(chǎn)品改善客戶（重要客戶）客戶研究改善型客戶客戶研究改善型客戶（重要客戶）【家庭特征】家庭較為富裕。【購房動機(jī)】第二居所：為了有更好的生活條件，能夠去更好的生活。改善住房條件：現(xiàn)有住房不理想，【對房子的態(tài)度】希望更好的物業(yè)服務(wù)，同時強(qiáng)調(diào)居住私密度【房屋特征需求】配套完善，具有很強(qiáng)的社區(qū)服務(wù)功能，強(qiáng)調(diào)安全感改善型客戶住宅產(chǎn)品和部分公寓產(chǎn)品客戶研究改善型客戶（重要客戶）改善型客戶客戶研究投資客戶【客群特征】具有高收入，多次置業(yè)，購房敏感度高【購房動機(jī)】投資：投資，獲得可觀的收益【對房子的態(tài)度】具體要求：要求區(qū)域反正前景大，樓盤地段具備明顯升值潛力【房屋特征需求】需求中等面積戶型，對單價，總價敏感投資型客戶公寓產(chǎn)品和商鋪，部分住宅客戶研究投資客戶投資型客戶公寓產(chǎn)品核心客源重要客源輻射客源核心客源：周邊地緣剛需客戶輻射客源：投資客戶，看重區(qū)域價值。重要客源：周邊改善性客戶，部分高新、城北改善型客戶大興新區(qū)地理位置優(yōu)越，項目客戶輻射區(qū)域可到城北、高新、城內(nèi)、經(jīng)開等區(qū)域客戶定位核心客源重要客源輻射客源核心客源：周邊地緣剛需客戶輻射客源：項目定位——綜合體各業(yè)態(tài)的關(guān)系項目定位——綜合體各業(yè)態(tài)的關(guān)系項目定位——綜合體發(fā)展的四種模式模式1均衡發(fā)展的模式模式3以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式4以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式Complex=hotel+office+shopping+apartment+……

Complex=office(主)+apartment(次)+……HotelShoppingComplex=hotel(主)+apartment(次)+……OfficeShoppingComplex=shopping(主)+OfficeHotel……Shopping模式2以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式項目定位——綜合體發(fā)展的四種模式模式1均衡發(fā)展的模式模項目定位——形象定位大興之城——360°生活秀場集居住、購物、休閑娛樂于一體，中高端城市綜合體。關(guān)鍵詞：國際化的、中心的、便捷的、高尚的、綜合的、潛力的，是一種生活標(biāo)準(zhǔn)的創(chuàng)建。目標(biāo)定位：開發(fā)商品牌樹立+價值提升項目定位——形象定位大興之城——360°生活秀場集居住、購物項目定位——產(chǎn)品形態(tài)項目品質(zhì)：打造中高端商業(yè)綜合體目標(biāo)定位：項目價值提升+開發(fā)商品牌樹立項目價值：區(qū)位——大興新區(qū)（國際化、現(xiàn)代化商住商貿(mào)新區(qū)）多元化產(chǎn)品組合——集住宅、公寓、酒店及商業(yè)購物與休閑娛樂等為一體

項目定位——產(chǎn)品形態(tài)項目品質(zhì)：打造中高端商業(yè)綜合體項目定位——住宅戶型建議戶型A戶型B戶型C戶型D戶型E67.4㎡75.2㎡71.0㎡84.5㎡72.2㎡戶型F戶型G戶型H戶型J戶型K71.6㎡106.2㎡72.8㎡71.3㎡71.7㎡已規(guī)劃戶型列表（均為兩室）戶型優(yōu)點(diǎn)：戶型缺點(diǎn)：1，戶型方正，布局緊湊，功能性強(qiáng)1，朝北戶型較多，居住舒適度受到一定影響2，270°轉(zhuǎn)角飄窗增加戶型亮點(diǎn)2，暗衛(wèi)，影響戶型的品質(zhì)感

3，多個戶型，入戶門相對，影響戶型私密度戶型建議：1，戶型種類過于單一，建議豐富戶型，減少項目的風(fēng)險。2，實(shí)現(xiàn)”科技住區(qū)”增加項目附加值項目定位——住宅戶型建議戶型A戶型B戶型C戶型D戶型E67.項目定位——住宅戶型建議1，采光槽，增加戶型的采光效果，提升戶型的居住舒適度2，戶型獨(dú)立，私密度可以得到有效保證3，朝北的戶型，具備南向采光項目定位——住宅戶型建議1，采光槽，增加戶型的采光效果，提升項目定位——住宅產(chǎn)品建議鎖定“健康、舒適、節(jié)能、環(huán)?！狈较?打造科技住區(qū)項目定位——住宅產(chǎn)品建議鎖定“健康、舒適、節(jié)能、環(huán)?！狈较?信息服務(wù)系統(tǒng)：建立社區(qū)“網(wǎng)絡(luò)資訊與服務(wù)管理系統(tǒng)”網(wǎng)站、易于建立現(xiàn)代社區(qū)形象、社區(qū)信息溝通及時地下停車場智能管理系統(tǒng)：增加停、取車的安全性和方便性，防止盜車事件的發(fā)生煤氣泄漏報警器：廚房設(shè)煤氣泄漏報警器，與日常生活密切相關(guān)、增強(qiáng)家居安全性安全防范系統(tǒng)：小區(qū)出入口控制、門禁一卡通、周界報警、樓宇對講與防盜門控制、電子巡更等智能家居系統(tǒng)：三線入地、四表出戶、門磁開關(guān)、遠(yuǎn)程抄表信息化社區(qū)安防系統(tǒng)項目定位——住宅產(chǎn)品建議信息服務(wù)系統(tǒng)：建立社區(qū)“網(wǎng)絡(luò)資訊與服務(wù)管理系統(tǒng)”網(wǎng)站、易于建家居智能化：利用綜合布線技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)、安全防范技術(shù)、自動控制技術(shù)、音視頻技術(shù)將家居生活有關(guān)的設(shè)備集成。包含：（1）家庭安全防范（HS）；（2）家庭設(shè)備自動化（HA）；（3）家庭通訊（HC）。隔音降噪措施：外墻系統(tǒng)，外窗系統(tǒng)和樓板均采用隔音構(gòu)造措施，有效阻隔外界及樓層間的噪聲，提供安靜的室內(nèi)環(huán)境。項目定位——住宅產(chǎn)品建議家居智能化：利用綜合布線技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)、安全防范技術(shù)、自倡導(dǎo)低碳生活：地源熱泵、新風(fēng)系統(tǒng)、太陽能供電系統(tǒng)等的選擇應(yīng)用參考資料：萬科在開發(fā)東麗湖項目時，設(shè)計采用了“東麗湖水世界”、“新市鎮(zhèn)植物環(huán)境”、“地?zé)豳Y源利用與節(jié)能”、“綠色空氣環(huán)境”、“綠色聲環(huán)境”、“社區(qū)新技術(shù)應(yīng)用”六大類23項生態(tài)保護(hù)技術(shù)。強(qiáng)化了賣點(diǎn)，獲得市場認(rèn)同。項目定位——住宅產(chǎn)品建議倡導(dǎo)低碳生活：地源熱泵、新風(fēng)系統(tǒng)、太陽能供電系統(tǒng)等的選擇應(yīng)用項目定位——住宅產(chǎn)品建議內(nèi)部景觀與外圍資源融合，同時住宅地塊與商業(yè)地塊進(jìn)行有效的綠化軟隔離，增強(qiáng)住宅部分的私密度項目定位——住宅產(chǎn)品建議內(nèi)部景觀與外圍資源融合，同時住作為項目的形象提升區(qū)域的商務(wù)配套建議：商務(wù)型酒店，4星級別或準(zhǔn)四星，拉開與周邊酒店的檔次。建議：酒店的規(guī)劃中要考慮酒店的特性，注重客房、客衛(wèi)、大堂、電梯等的設(shè)計，整體要做到：功能齊全，布局合理，設(shè)計超前，功能空間具備彈性的要求。酒店部分盡量利用外部商業(yè)完成其配套；內(nèi)設(shè)置西餐，中餐、娛樂、健身等配套依靠項目商業(yè)部分完成。運(yùn)營建議：1，可考慮定位明確后吸引合作投資。2，如果酒店物業(yè)還有剩余體量，建議以辦公物業(yè)出售。機(jī)電市場有很大的辦公物業(yè)需求項目定位——酒店物業(yè)建議作為項目的形象提升建議：運(yùn)營建議：1，可考慮定位明確后吸引合西安歷史文化名城，旅游資源豐富，每年吸引了大量游客，本案位于城市主干道。交通便利，具備酒店物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)朱宏路機(jī)電市場將有大量的商務(wù)業(yè)務(wù)往來，也就帶來更多的商務(wù)旅客，這也是酒店物業(yè)重要的發(fā)展基礎(chǔ)引入星級商務(wù)酒店，可以提升項目的價值，增強(qiáng)項目在本區(qū)域的影響力發(fā)展酒店物業(yè)的基礎(chǔ)西安歷史文化名城，旅游資源豐富，每年吸引了大量游客，本案位公寓——智能化精裝公寓精裝修，是未來城市公寓發(fā)展的主流趨勢和潮流精裝修，可以更好的實(shí)現(xiàn)項目價值，增加項目附加值項目定位——公寓產(chǎn)品建議公寓——智能化精裝公寓精裝修，是未來城市公寓發(fā)展的主流趨勢和智能化建議地源熱泵系統(tǒng)置換新風(fēng)系統(tǒng)塑鋼窗+LOW-E玻璃直飲水系統(tǒng)智能家居系統(tǒng)Wif無線上網(wǎng)；項目定位——公寓產(chǎn)品建議智能化建議地源熱泵系統(tǒng)項目定位——公寓產(chǎn)品建議服務(wù)從心開始，從細(xì)節(jié)中感受社區(qū)氛圍。引進(jìn)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司：作為高端項目，營銷階段就確定引入知名的優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司，提供細(xì)致入微的管家式服務(wù)，對于市場認(rèn)可度的提升至關(guān)重要；增強(qiáng)業(yè)主專享家政服務(wù)功能：在提供基本服務(wù)的同時，提供送貨上門、報紙訂閱、代租賃房屋等多種增值服務(wù)。星級物業(yè)服務(wù)與體驗(yàn)式營銷相融合?？蛻魪牡谔と脘N售中心開始，就被當(dāng)作準(zhǔn)業(yè)主來進(jìn)行全方位服務(wù)。1/迎賓，泊車引導(dǎo)，代客泊車。規(guī)范用語、禮儀。為客戶遮陽避雨，迎送服務(wù)。2/安保，規(guī)范著裝，整齊劃一，保障有力。3/接待，提供個性化選擇性服務(wù)（如多種飲品）4/保潔，全天候、酒店式、即時服務(wù)。5/咨詢，現(xiàn)場物業(yè)人員應(yīng)接受項目信息簡單培訓(xùn)，讓客戶處處感受“首問責(zé)任制”。項目定位——物業(yè)服務(wù)建議服務(wù)從心開始，從細(xì)節(jié)中感受社區(qū)氛圍。引進(jìn)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司：作商業(yè)規(guī)劃的基本要求：業(yè)態(tài)的選擇和規(guī)劃要符合項目和市場環(huán)境，并有利于銷售和體現(xiàn)價值；大興新區(qū)營造全新的區(qū)域商業(yè)中心；商業(yè)適度超前，注重規(guī)模性、聯(lián)通性、完整性、功能搭配的合理性。項目定位——商業(yè)規(guī)劃的基本要求商業(yè)規(guī)劃的基本要求：業(yè)態(tài)的選擇和規(guī)劃要符合項目和市場環(huán)境，并商業(yè)價值點(diǎn)的挖掘及發(fā)展思路：項目定位——商業(yè)價值挖掘獨(dú)特的地段優(yōu)勢區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Υ笈d商圈具備雛形二環(huán)內(nèi)交通便利思路憑借獨(dú)特的地段優(yōu)勢，及商圈成型帶來商業(yè)氛圍，以大型品牌超市的號召力帶動商業(yè)氛圍，以新型休閑型商業(yè)業(yè)態(tài)為特色，兼具內(nèi)向型和外向型特征，在滿足社區(qū)需求的同時更多追求產(chǎn)品的外向型功能，成為區(qū)域型中心商業(yè)商業(yè)價值點(diǎn)的挖掘及發(fā)展思路：項目定位——商業(yè)價值挖掘獨(dú)特的地項目定位——商業(yè)發(fā)展目標(biāo)以大型品牌超市為商業(yè)磁石以特色餐飲、休閑餐飲、新型業(yè)態(tài)為特色外向型為主、與內(nèi)向型配套相結(jié)合營造周邊區(qū)域昭示性區(qū)域型中心商業(yè)商業(yè)物業(yè)發(fā)展目標(biāo)：項目定位——商業(yè)發(fā)展目標(biāo)以大型品牌超市為商業(yè)磁石商業(yè)物業(yè)發(fā)展功能定位：內(nèi)外兼?zhèn)?，在滿足社區(qū)商業(yè)需求的基礎(chǔ)上，以更好的業(yè)態(tài)組合和商業(yè)品質(zhì)、形象，全面吸引周邊區(qū)域的目標(biāo)客群主題定位：以中西式特色餐飲、大型品牌超市為特色，輔以娛樂、及其他生活配套檔次定位：中檔、中高檔為主，追求消費(fèi)環(huán)境氛圍和服務(wù)品質(zhì)，突出其品質(zhì)化、特色化休閑化項目定位——目標(biāo)闡述功能定位：內(nèi)外兼?zhèn)?，在滿足社區(qū)商業(yè)需求的基礎(chǔ)上，以更好的業(yè)業(yè)態(tài)面積主力商業(yè)大型超市、綜合購物15000平米外向型臨街商業(yè)餐飲、娛樂、新型業(yè)態(tài)單店150-400平米左右便利型社區(qū)商業(yè)街社區(qū)便利型配套商業(yè)單店50-200平米左右外向型臨街商業(yè)主力商業(yè)便利型社區(qū)商業(yè)街主力商業(yè)，吸引人流，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足外向型商業(yè)街，聚集人氣，提升項目商業(yè)氛圍便利型社區(qū)商業(yè)街，滿足社區(qū)消費(fèi)人群基本需求項目定位——業(yè)態(tài)建議業(yè)態(tài)面積主力商業(yè)大型超市、綜合購物15000平米外向型臨街商廣場對于商業(yè)聚集人氣很有必要,臨朱紅路部分設(shè)置中小型商業(yè)廣場，營造濃厚的商業(yè)氛圍。并在朱宏路予以延伸，做出廣場與商業(yè)街的氛圍。旱地噴泉露天咖啡吧主題雕塑情調(diào)長廊地面停車區(qū)商業(yè)步行街商業(yè)廣場項目定位——商業(yè)廣場設(shè)置商業(yè)廣場，聚集商業(yè)人氣廣場對于商業(yè)聚集人氣很有必要,臨朱紅路部分設(shè)置中小型商超市類大型知名超市：家樂福、易初蓮花、沃爾瑪面積：10000平米左右作用：主力店品牌形象和集客作用，帶動整個商業(yè)氛圍的形成吸引投資客的目光，帶動商鋪的招商與銷售穩(wěn)定、有固定客流，有利于商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提高本項目的生活便捷性，有利于住宅的銷售有利于提高周邊中小店鋪的入駐率和租金水平項目定位——業(yè)態(tài)建議超市類項目定位——業(yè)態(tài)建議餐飲類以中式中型中檔特色餐飲為主流（如新派川菜、杭邦菜、私房菜等）輔以少量中西式快餐（如韓式燒烤、日式拉面等）少量咖啡、茶館、主題餐吧等總面積在4000-5000平米左右項目定位——業(yè)態(tài)建議餐飲類項目定位——業(yè)態(tài)建議娛樂及其他類酒吧SPA、水療類美容美體類健身類休閑書吧音樂茶吧等總體量在1000-1500平米左右項目定位——業(yè)態(tài)建議娛樂及其他類項目定位——業(yè)態(tài)建議業(yè)態(tài)功能及設(shè)置單體面積（m2）數(shù)量總面積（m2）社區(qū)便利型商業(yè)干洗店1001100沖印店80180美容美發(fā)60——1202200音像制品、書店60——1501150藥店100——2001200西餅屋100——1501150眼鏡店100——2001200寵物店2001200鮮花禮品501100銀行、郵政200各1400面積：社區(qū)便利型配套商業(yè)總面積在2000平米左右作用：滿足小區(qū)居民的生活配套需求項目定位——業(yè)態(tài)建議業(yè)態(tài)功能及設(shè)置單體面積（m2）數(shù)量總面積（m2）社區(qū)便利型商N(yùn)o.4營銷推廣營銷策略推廣策略價格策略No.4營銷推廣營銷策略商業(yè)價值高居住價值高居住價值次之根據(jù)項目前期規(guī)劃要求，項目業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商務(wù)酒店、公寓、商業(yè)配套為一體的綜合體項目。根據(jù)項目商業(yè)價值及居住價值高低，建議項目住宅先行；商業(yè)先招商，后銷售；待項目形象提升、區(qū)域配套成熟后，啟動開發(fā)公寓、商務(wù)配套部分

朱宏路住宅公寓、酒店商業(yè)營銷策略——項目開發(fā)步驟商業(yè)價值高居住價值高居住價值次之根據(jù)項目前期規(guī)劃要求營銷策略開發(fā)目標(biāo)風(fēng)險可控快速回現(xiàn)價值提升品牌影響營銷目標(biāo)1—2年10萬㎡銷售90%實(shí)現(xiàn)4.8億營銷策略開發(fā)目標(biāo)風(fēng)險可控快速回現(xiàn)價值提升品牌影響營銷目標(biāo)營銷策略思路結(jié)合目前市場現(xiàn)狀，前期以低價格吸引客戶；之后步步為營，對客戶進(jìn)行篩選和鞏固；隨之通過合理的價格策略促進(jìn)成交；后續(xù)價格逐步提升，提升項目的品牌，促進(jìn)口碑傳播，帶動后續(xù)銷售。營銷策略思路營銷策略整盤造勢分批次啟動以高形象帶動后期銷售整盤造勢，分批啟動：住宅先行，以契合市場剛需產(chǎn)品低價入市，引爆市場，提升項目整體形象，為后期銷售奠定基礎(chǔ)；項目自東向西分三個批次分別開發(fā)，一批次以“價值營銷，引爆市場”為主導(dǎo)；二、三批次“產(chǎn)品多元，價值提升”為主導(dǎo)。價值營銷引爆市場一批次啟動期（住宅）類別內(nèi)容啟動期規(guī)模

24870.78㎡啟動期產(chǎn)品

67-106㎡啟動期價格

低價入市，吸引市場配套要求項目現(xiàn)場展示包裝到位，配合項目形象，項目工期結(jié)合項目銷售配合到位

朱宏路住宅公寓、酒店商業(yè)營銷策略整盤造勢分批次啟動以高形象帶動后期銷售營銷策略前期挖掘周邊團(tuán)購客戶資源——啟動項目的有力招式通過對周邊區(qū)域推廣的全面覆蓋，深挖客戶資源，形成一批客戶組團(tuán)啟動銷售團(tuán)購享受額外折扣；帶動項目快速銷售；后期充分利用老業(yè)主的口碑傳播力量，全面啟動老帶新活動；配合資料派發(fā)享受團(tuán)購折扣團(tuán)購客戶老帶新老客戶介紹、推薦最終形成口碑傳播和關(guān)系營銷

朱宏路住宅公寓、酒店商業(yè)營銷策略前期挖掘周邊團(tuán)購客戶資源——啟動項目的有力招式通過對營銷總綱圖12.813.612.9前期方案的確認(rèn)整體規(guī)劃、戶型的確認(rèn)營銷策劃方案確定營銷團(tuán)隊組建12.1212.11內(nèi)部認(rèn)購實(shí)施內(nèi)部解籌方案確認(rèn)房源、價格確認(rèn)銷售策略進(jìn)一步深化首次解籌組織首次內(nèi)部解籌一批次住宅產(chǎn)品進(jìn)入尾聲二批次客戶前期積累樹立形象訴求優(yōu)勢展示實(shí)景提升品牌13.8以上營銷總綱僅供參考，最終根據(jù)甲方工程進(jìn)度等適度調(diào)整12.6完成40%的預(yù)定和預(yù)銷售轉(zhuǎn)化持續(xù)預(yù)銷售完成到75%完成90%的預(yù)銷售并簽約基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作戶外推廣媒體資源整合項目現(xiàn)場+戶外包裝到位戶外+報廣+雜志等媒體全方面覆蓋銷售物料設(shè)計、制作戶外媒體宣傳的分波次沖擊配合營銷節(jié)點(diǎn)組織營銷促銷活動配合項目工程進(jìn)度進(jìn)行主題訴求戶外包裝形象更換導(dǎo)入二批次產(chǎn)品售樓部完成裝修銷售團(tuán)隊進(jìn)場前期意向客戶積累銷售流程、人員培訓(xùn)等項目解籌活動直接進(jìn)行房源預(yù)銷售銷售策略進(jìn)一步深化開盤系列活動房源補(bǔ)充，銷售控制客戶維護(hù)營銷工作推廣工作開盤一期12個月營銷總綱圖12.813.612.9前期方案的確認(rèn)12.121推廣策略推廣策略資源整合全面覆蓋點(diǎn)對點(diǎn)直擊口碑傳播前期戶外媒體，如單立柱、廣告牌、候車亭、雜志等媒體全新整合面向全市客戶，集中式立體網(wǎng)羅，增強(qiáng)項目認(rèn)知度，覆蓋率，促進(jìn)銷售針對前期已成交客戶分析，點(diǎn)對點(diǎn)針對重點(diǎn)客戶、重點(diǎn)區(qū)域，集中推廣前期項目高端形象的樹立，形成口碑效應(yīng)，利用老客戶口碑傳播，帶動銷售推廣策略推廣策略資源整合全面覆蓋點(diǎn)對點(diǎn)直擊口碑傳播前期戶外推廣渠道銷售現(xiàn)場展示現(xiàn)場形象包裝戶外動線攔截事件行銷活動業(yè)主口碑促銷工地圍墻、看樓線路、樓體橫幅、工地氣氛營造及外賣場包裝以及樣板間引導(dǎo)等朱宏路、未央路等目標(biāo)受眾必經(jīng)主要路段設(shè)廣告牌，全市外圍目標(biāo)客群集中地設(shè)置公交車廣告利用既有業(yè)主向親友傳播，拓展?fàn)I銷渠道，帶旺樓盤銷售。定期向業(yè)主通報樓盤進(jìn)度等信息緊扣社會熱點(diǎn)、節(jié)日主題及樓盤特征，連貫有效的確定活動主題，制造銷售熱點(diǎn)。強(qiáng)調(diào)突出項目城市綜合體的特征銷售現(xiàn)場營造融洽的銷售氛圍，同時強(qiáng)調(diào)項目沙盤的設(shè)計，突出項目的綜合體、多物業(yè)形態(tài)優(yōu)勢傳統(tǒng)推廣渠道多元組合，全面覆蓋，提升項目形象及認(rèn)知度推廣渠道銷售現(xiàn)場展示現(xiàn)場形象包裝戶外動線攔截事件行銷活動業(yè)主推廣策略包裝到位的形象展示提升項目整體價值售樓部內(nèi)場包裝：功能齊全，沙盤區(qū)、接待區(qū)、休息區(qū)、洽談區(qū)、吧臺、辦公室等售樓部外場包裝：外圍景觀展示到位，以景觀渲染增強(qiáng)客戶感官認(rèn)知；售樓部外立面設(shè)計與項目整體形象相得益彰洽談區(qū)外觀效果圖外圍景觀展示沙盤區(qū)推廣策略包裝到位的形象展示提升項目整體價值售樓部內(nèi)場包增設(shè)外展場，擴(kuò)大覆蓋面，多渠道增強(qiáng)客源本項目

鳳城一路崇尚百貨人流量大，直擊目標(biāo)客群

公交六公司華潤萬家超市距項目現(xiàn)場較近，人流量較大，客群符合項目產(chǎn)品需求推廣策略增設(shè)外展場，擴(kuò)大覆蓋面，多渠道增強(qiáng)客源本項目鳳城一路崇尚推廣渠道低成本多元化拓寬

開通項目網(wǎng)絡(luò)微博、博客等：針對年輕人心里，上傳熱點(diǎn)話題，形成一定的粉絲量，同時定時傳達(dá)項目信息，根據(jù)營銷節(jié)點(diǎn)組織網(wǎng)絡(luò)達(dá)人主場活動

派發(fā)項目宣傳單頁：針對項目周邊市場，住宅區(qū)等區(qū)域派發(fā)項目宣傳單頁，在維護(hù)項目高端形象的前提下，可要求置業(yè)顧問等專業(yè)人士進(jìn)行派發(fā)，全面覆蓋，提升知曉度

項目巡展：對項目周邊寫字樓、商場等重點(diǎn)篩選，通過項目巡展，直擊受眾客戶群體推廣渠道低成本多元化拓寬開通項目網(wǎng)絡(luò)微博、博客等：

以區(qū)域內(nèi)在售價格為項目價格參照，整體價格實(shí)現(xiàn)略高于區(qū)域在售項目，前期略低，中期加速爬升，后期拔高；綜合考慮銷售回款任務(wù)和必要的市場聚集效應(yīng)，前期建議配合良好的形象、賣點(diǎn)訴求，以相對低價入市，搶占市場份額同時形成良好的市場認(rèn)知基礎(chǔ)；

低開高走、小幅頻調(diào)、小步快跑，讓購買者在整個營銷過程中體驗(yàn)到物業(yè)升值，利于傳播和口碑的形成；

前期完成回款任務(wù)為目標(biāo)，中后期釋放項目價值最大化。從價格吸引到價值引導(dǎo)，逐步完成產(chǎn)品與客群升級低開高走，穩(wěn)步提升啟動期價格策略以區(qū)域內(nèi)在售價格為項目價格參照，整體價格實(shí)現(xiàn)略高于區(qū)參考市場價格，對項目進(jìn)行綜合定價。通過本項目與周邊競品項目在區(qū)位、產(chǎn)品、規(guī)劃等各項因素綜合打分，通過市場對比加權(quán)法進(jìn)行實(shí)收均價模擬，得出本項目啟動期參考市場價格：住宅面孔公社海璟臺北灣金輝·天鵝灣本案因素權(quán)重自得分權(quán)重分自得分權(quán)重分自得分權(quán)重分自得分權(quán)重分區(qū)位20%9018851795199018地段20%8517801690188517戶型20%8016801685177515環(huán)境/規(guī)劃10%858.5858.5909808樓盤配套10%858.5858.5858.5808交樓時間15%80128512.758512.758012物業(yè)管理5%753.75753.75854.25804權(quán)重得分100%58083.7557582.561588.557082價格計算（單位：元/平米）競爭項目在售均價550058006300/本案分別對比均價538557654780本案綜合對比均價5310據(jù)以上分析，本項目入市均價可設(shè)置為：5310元/㎡；隨著產(chǎn)品、品牌被市場逐步認(rèn)可且在正常市場環(huán)境下，價格結(jié)合營銷節(jié)點(diǎn)穩(wěn)步上揚(yáng)。（以上均按毛坯房考慮）啟動期價格策略參考市場價格，對項目進(jìn)行綜合定價。通過本項目與周邊競品視覺表現(xiàn)視覺表現(xiàn)西安城市綜合體項目前期策劃報告課件西安城市綜合體項目前期策劃報告課件西安城市綜合體項目前期策劃報告課件西安城市綜合體項目前期策劃報告課件西安城市綜合體項目前期策劃報告課件西安城市綜合體項目前期策劃報告課件西安城市綜合體項目前期策劃報告課件西安城市綜合體項目前期策劃報告課件西安城市綜合體項目前期策劃報告課件西安城市綜合體項目前期策劃報告課件西安城市綜合體項目前期策劃報告課件西安城市綜合體項目前期策劃報告課件西安城市綜合體項目前期策劃報告課件西安城市綜合體項目前期策劃報告課件西安城市綜合體項目前期策劃報告課件西安城市綜合體項目前期策劃報告課件大興之城·

360°生活秀場——紫郡·華宸項目前期策劃報告大興之城·360°生活秀場本次報告需要解決的問題:1，我們面臨怎樣的市場？2，我們面臨什么樣的競爭對手？3，市場需要什么樣的產(chǎn)品？4，我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)項目的價值？本次報告需要解決的問題:1，我們面臨怎樣的市場？2，我們面臨報告基本框架No.1市場分析No.2區(qū)域解讀No.3項目定位No.4營銷推廣報告基本框架No.1市場分析No.2區(qū)域解讀No.3項目定位西安商品房市場現(xiàn)狀西安住宅物業(yè)市場現(xiàn)狀西安商辦物業(yè)市場現(xiàn)狀宏觀市場分析Part1西安商品房市場現(xiàn)狀宏觀市場分析Part1西安商品房市場現(xiàn)狀市場環(huán)境：短期內(nèi)中央并未新出臺相關(guān)的調(diào)控政策，使得市場外部環(huán)境呈現(xiàn)寬松的局面。價格：全市商品房市場呈現(xiàn)“量漲價微跌”態(tài)勢，成交價雖有微降，但是保持平穩(wěn)。銷量：從成交結(jié)構(gòu)來看，住宅市場表現(xiàn)依舊搶眼，辦公市場因供應(yīng)減少，導(dǎo)致成交出現(xiàn)下滑，商業(yè)市場表現(xiàn)較為平穩(wěn)。西安商品房市場現(xiàn)狀市場環(huán)境：短期內(nèi)中央并未新出臺相關(guān)的調(diào)控政西安住宅物業(yè)市場現(xiàn)狀住宅市場表現(xiàn)較為平穩(wěn)，供需穩(wěn)步放量。西安市住宅供求走勢圖供應(yīng)量分析：全國經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷惡化很大程度上影響著房地產(chǎn)行業(yè)，臨近換屆、新增預(yù)售證辦理的減少不斷影響著市場供應(yīng)量的上升。成交量分析：自今年二季度以來，成交量在保持在高位運(yùn)行，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷下滑影響下的貨幣政策寬松，很大程度地刺激著剛需型客戶地購房熱情西安住宅物業(yè)市場現(xiàn)狀住宅市場表現(xiàn)較為平穩(wěn)，供需穩(wěn)步放量。西西安商辦物業(yè)市場現(xiàn)狀分析：實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致商辦類物業(yè)投資熱情降低，而住宅市場觀望情緒向商辦市場蔓延，中小投資者信心不足，逐漸撤離商辦類市場，銷售進(jìn)度緩慢，市場或出現(xiàn)降溫。商辦類市場，銷售進(jìn)度緩慢，市場或出現(xiàn)降溫西安商辦物業(yè)市場現(xiàn)狀分析：實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致商辦類物業(yè)投資熱情區(qū)域解讀Part2區(qū)域概況板塊分析板塊總結(jié)區(qū)域解讀Part2區(qū)域概況區(qū)域概況地理位置：南起大慶路，北至漢長安城遺址，東至朱宏路、明光路、龍首北路西段、未央路、紅廟坡路、星火路、環(huán)城西路北段，西至西二環(huán)，總規(guī)劃面積17平方公里。新區(qū)將以“兩帶、三線、九里坊”的規(guī)劃布局進(jìn)行建設(shè)，“九里坊”就是按“兩縱、三橫”規(guī)劃道路干線劃分“九個社區(qū)里坊單元”，建設(shè)32萬人“大眾精品住宅區(qū)”。區(qū)域概況地理位置：南起大慶路，北至漢長安城遺址，東至朱宏路、區(qū)域價值大興新區(qū)地理位置優(yōu)越，客戶輻射區(qū)域可到城北、高新、城內(nèi)、等區(qū)域大興新區(qū)是高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)樞紐地帶大興新區(qū)具備一定旅游資源和景觀資源---漢城湖遺址公園區(qū)域價值大興新區(qū)地理位置優(yōu)越，客戶輻射區(qū)域可到城北、高新、板塊分析新興的漢文化主題新區(qū)，二環(huán)內(nèi)，區(qū)域升值潛力高，城市發(fā)展新區(qū)初步發(fā)展階段放量激增區(qū)域內(nèi)匯集了全國一線知名品牌開發(fā)商，如龍湖、金輝、中建等；同時本土知名開發(fā)商，如天朗、海榮等該區(qū)域競爭異常激烈;外地品牌開發(fā)商的進(jìn)入促進(jìn)大興新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平的提升，同時證明該區(qū)域已經(jīng)成為西安市場的熱點(diǎn)區(qū)域之一；板塊分析新興的漢文化主題新區(qū)，二環(huán)內(nèi)，區(qū)域升值潛力高，城市板塊競品分析樓盤主要集中在大興東路、星火路、紅廟坡等主要城市干線附近。項目數(shù)量較多，當(dāng)前在售項目在22個左右，以中大規(guī)模項目為主；產(chǎn)品形態(tài)多樣：商務(wù)公寓、小戶型、舒適居家戶型、酒店、寫字樓等多種業(yè)態(tài)并存；多數(shù)樓盤容積率3.0以上，高容積率、高數(shù)量成為區(qū)域的主題詞，80萬以上總建面的樓盤主要有天朗大興郡、龍湖MOCO板塊競品分析樓盤主要集中在大興東路、星火路、紅廟坡等主要城項目名稱開發(fā)商占地總體量容積率總戶數(shù)裝修情況面積區(qū)間近期在售價格面孔公社1期新福興地產(chǎn)45畝21萬㎡5.391358戶毛坯54—89㎡5200元/㎡海璟臺北灣海榮集團(tuán)300畝100萬㎡4.05808戶部分精裝50-120㎡5500-6500元/㎡龍湖國際1期龍湖地產(chǎn)400畝19萬㎡6.52754戶精裝40㎡，80㎡6900-7600元/㎡金輝·天鵝灣1期金輝集團(tuán)88畝18萬㎡3.5856戶毛坯87-140㎡7500-8500元/㎡龍湖水晶酈城龍湖地產(chǎn)67畝14萬㎡3.41208戶毛坯87—122㎡6300元/㎡本區(qū)域項目特點(diǎn)1，高容積率、高數(shù)量是區(qū)域最明顯特點(diǎn)2，項目面向客群主要為剛需客戶3，項目價格以5000~7500之間為主區(qū)域重要項目基礎(chǔ)信息掃描板塊競品基礎(chǔ)信息掃描6900-7600元/㎡項目名稱開發(fā)商占地總體量容積率總戶數(shù)裝修情況面積區(qū)間近期競品分析—

新福興·面孔公社基本信息物業(yè)類別住宅項目特色創(chuàng)意地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤建筑類別板塔結(jié)合高層裝修狀況毛坯環(huán)線位置二環(huán)以內(nèi)所屬商圈北二環(huán)容積率5.39綠化率35%開發(fā)商陜西新福興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓地址明光路龍府北郡小區(qū)（臨時接待中心）物業(yè)地址城北朱宏路與北二環(huán)交匯處東南角（北二環(huán)旁）項目簡介一期為六棟高層住宅，總戶數(shù)1358戶，層高為24層至33層，面積區(qū)間從77㎡至140㎡，以實(shí)用兩房和舒適三房為主。首次開發(fā)DK-3-1地塊以高層住宅為主，項目整體獨(dú)創(chuàng)后現(xiàn)代ArtDeco建筑血統(tǒng)，引領(lǐng)國際人居生活，創(chuàng)造西安唯一。項目動態(tài)

新福興·面孔公社10月14日搜房看房團(tuán)當(dāng)天額外優(yōu)惠1%，小戶型成交送家電，目前10號樓在售，房源面積54㎡、58㎡、74㎡、89㎡，均價5200元/㎡每戶都有面積贈送。競品分析—新福興·面孔公社基本信息項目簡介項目動態(tài)競品分析—海璟臺北灣基本信息物業(yè)類別住宅項目特色豪華居住區(qū),景觀居所建筑類別板塔結(jié)合高層裝修狀況精裝修環(huán)線位置二至三環(huán)所屬商圈未央路以西容積率4.00綠化率30%開盤時間2011年9月10日開盤入住時間預(yù)計2013年5月]物業(yè)公司海榮北斗物業(yè)開發(fā)商西安海榮房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司售樓地址北二環(huán)與明光路交匯處東北角物業(yè)地址經(jīng)開中菲大廈斜對面（北二環(huán)與明光路交匯處東北角）項目動態(tài)戶型面積有50㎡一室、90㎡兩室、120㎡三室，均價5500-6500元/平米，2梯8戶設(shè)計；另推出14#樓王聯(lián)合五大銀行團(tuán)購，享4個點(diǎn)優(yōu)惠，5180元/㎡起價，均價6000元/㎡，項目預(yù)計2013年11月交房。11月初開新樓13#樓，目前處于前期交2000元排號中，預(yù)計均價6000元/平。項目簡介海璟臺北灣項目占地300畝，總建筑面積近100萬平方米，綠化率30%，總規(guī)劃15棟樓，分為南北兩區(qū)建設(shè)，包含住宅、公寓、商業(yè)、辦公等，建成后預(yù)計總居住人口超過3萬人。競品分析—海璟臺北灣基本信息項目動態(tài)項目簡介競品分析—龍湖水晶酈城基本信息物業(yè)類別住宅項目特色教育地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤建筑類別板塔結(jié)合高層裝修狀況毛坯環(huán)線位置二環(huán)以內(nèi)所屬商圈大興新區(qū)容積率3.40綠化率40%物業(yè)費(fèi)暫無資料物業(yè)公司龍湖物業(yè)開發(fā)商西安龍湖潤融置業(yè)有限公司預(yù)售許可證市房預(yù)售字第2012190號售樓地址大興新區(qū)紅廟坡什字向西200米物業(yè)地址城西大興新區(qū)紅廟坡什字向西200米項目動態(tài)在售北地塊1-4#樓，僅剩122㎡的南北通透三室，均價為6250元/㎡。另加推南地塊9#樓一單元87平米，均價6300元/平米，全款96折，按揭98折，房源66套，預(yù)售證號為2012190，預(yù)計2014年10月交房。項目簡介項目位于二環(huán)內(nèi)，明城墻玉祥門向北1公里紅廟坡十字的西北角，大興東路和永全路的交匯處，大興新區(qū)的門戶位置。項目集成龍湖多年的造墅技藝加之極具深厚歷史底蘊(yùn)的地段、采用龍湖一貫的成樹全冠移植，360度選景，五重景觀塑造高端墅級高層，旨在成為都市精英人群的理想之居。競品分析—龍湖水晶酈城基本信息項目動態(tài)項目簡介競品分析—龍湖MOCO國際基本信息物業(yè)類別住宅項目特色豪華居住區(qū),景觀居所建筑類別板塔結(jié)合高層裝修狀況精裝修環(huán)線位置二至三環(huán)所屬商圈未央路以西容積率4.00綠化率30%開盤時間2011年9月10日開盤入住時間預(yù)計2013年5月]物業(yè)公司海榮北斗物業(yè)開發(fā)商西安海榮房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司售樓地址北二環(huán)與明光路交匯處東北角物業(yè)地址經(jīng)開中菲大廈斜對面（北二環(huán)與明光路交匯處東北角）項目動態(tài)龍湖MOCO國際精裝公寓持續(xù)熱銷，目前在售公寓面積40-80平米，售價6900-7600元/平米，平均1500元/平米精裝標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)樓體已封頂，預(yù)計2013年11月可以交房入住。項目簡介龍湖·MOCO國際由2棟總高31層高層組成，負(fù)一層至三層為大型商業(yè)（家居生活館）。四層為屋面花園空中商鋪，5-31層為精裝修全功能SOHO。每層51戶，配置8部電梯，總戶數(shù)2754戶，主力戶型為40㎡左右一房一廳?？吞輦€數(shù)：8個競品分析—龍湖MOCO國際基本信息項目動態(tài)項目簡介2#6#8#基本信息物業(yè)類別住宅項目特色創(chuàng)意地產(chǎn),景觀居所建筑類別板塔結(jié)合小高層高層裝修狀況毛坯環(huán)線位置二環(huán)以內(nèi)所屬商圈大興新區(qū)容積率3.50綠化率50%物業(yè)費(fèi)1.50元/平方米·月物業(yè)公司金輝物業(yè)西安分公司開發(fā)商金輝集團(tuán)西安融輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓地址紅廟坡十字東北角，天鵝灣項目會館內(nèi)物業(yè)地址城西朱宏路與紅廟坡十字東北角（玉祥門向北1000米）

競品分析—金輝·天鵝灣項目簡介金輝天鵝灣一期占地88畝，共8棟樓，建筑面積18萬㎡，戶型面積區(qū)間為80-140㎡，主要以兩室和三室戶型為主，每戶都有空中花園或裝飾平臺等贈送面積，可使戶型功能靈活多變，以滿足不同客戶的需求。項目動態(tài)金輝天鵝灣，在售“藍(lán)郡”組團(tuán)戶型區(qū)間：87-140㎡，限量加推N+1設(shè)計，至多20%面積贈送。高層均價：7500元/㎡，小高層均價：8500元/㎡，全款98折，按揭99折；近期推出116平，三房價格買四房，3+1全明通透戶.2#6#8#基本信息競品分析—金輝·天鵝灣項目簡介項目動態(tài)區(qū)域市場認(rèn)知度處于初步階段；隨著大興新區(qū)建設(shè)的推動，區(qū)域未來發(fā)展前景廣闊；區(qū)域全國品牌和本地知名開發(fā)商已進(jìn)駐，放量激增，未來競爭激烈；區(qū)域開發(fā)水平低于高新、曲江，整體水平有待進(jìn)一步提升和突破；板塊總結(jié)區(qū)域市場認(rèn)知度處于初步階段；板塊總結(jié)發(fā)展方向建議產(chǎn)品角度：產(chǎn)品應(yīng)注重創(chuàng)新，以周邊項目形成差異化，配套角度：注重配套設(shè)施的實(shí)用性；營銷角度：與區(qū)域內(nèi)的項目形成差異化競爭，創(chuàng)造更有吸引力的賣點(diǎn)發(fā)展方向建議產(chǎn)品角度：產(chǎn)品應(yīng)注重創(chuàng)新，以周邊項目形成差異化，No.3項目定位項目分析客戶定位項目定位No.3項目定位項目分析項目分析——概況項目地點(diǎn)：西安市朱宏路與北二環(huán)交匯處向南150米路東（范北村與范南村中間）項目規(guī)模：70231.77㎡項目性質(zhì)：集住宅、公寓、酒店及商業(yè)購物與休閑娛樂等為一體的高端城市綜合體項目地形位置及地貌邊界和地形：南側(cè)為蜀漢酒店，北側(cè)為沐浴陽光酒店，西側(cè)緊鄰朱宏路；地塊呈不規(guī)則形狀。周邊環(huán)境項目西側(cè)緊鄰城市主干道朱宏路，交通便利但車流量大周邊居住環(huán)境較差，但是隨著本項目及周邊項目的開發(fā)，屆時居住環(huán)境將得到改善綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積：70231.77㎡地上建筑面積：56191㎡商業(yè)建筑面積：5850.67㎡住宅建筑面積：28847.37㎡地下建筑面積：14040.67㎡（地下商業(yè)，地下車庫）項目分析——概況項目地點(diǎn)：西安市朱宏路與北二環(huán)交匯處向南1項目分析——四至南:蜀漢酒店東:居住區(qū)北：沐浴陽光酒店西:臨城市主干道，交通便利，項目展示效果佳N周邊居住氛圍尚未形成，沿街商業(yè)業(yè)態(tài)以零售店為主。沒有具有一定規(guī)模的商業(yè)項目分析——四至南:蜀漢酒店東:居住區(qū)北：沐浴陽光酒店西:臨項目分析——交通項目位置位于大興新區(qū)，而大新新區(qū)是高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)樞紐地帶、交通便利，道路通達(dá)性好，公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)本案項目分析——交通項目位置位于大興新區(qū)，而大新新區(qū)是高新區(qū)和項目周邊居住氛圍日趨成熟，但是現(xiàn)階段居住氛圍尚未形成，周邊建筑形態(tài)以城中村為主項目周邊具備一定旅游資源和景觀資源---漢城湖遺址公園，改善項目周邊居住環(huán)境。項目分析——環(huán)境項目周邊居住氛圍日趨成熟，但是現(xiàn)階段居住氛圍尚未形成，周邊建交通：50路、207路、221路、235路、264路、708路、714路、900路等教育：大興小學(xué)（陜師大附小聯(lián)辦）、大興中學(xué)、西安中學(xué)醫(yī)院：大興醫(yī)院、長安醫(yī)院、西安市急救中心購物：人人樂、華潤萬家、居然之家、大興新區(qū)西安國際商貿(mào)基地；配套日趨完善，居住氛圍逐漸成熟項目分析——配套本案交通：50路、207路、221路、235路、264路、708地塊SWOT分析優(yōu)勢（strength）：二環(huán)內(nèi)，交通便捷，直達(dá)各城區(qū)配套較完善，具有一定的景觀資源；項目位于大興新區(qū)，升值潛力巨大；臨街面大，商業(yè)發(fā)展機(jī)會大。劣勢（weakness）：項目住宅部分，居住舒適度不高；周邊居住環(huán)境有待改善機(jī)會（opportunity）：目前西安市二環(huán)內(nèi)惟一可成片區(qū)改造開發(fā)的區(qū)域；漢文化主題社區(qū)逐漸成形，人文環(huán)境優(yōu)越；大配套逐步成熟完善威脅（threat）：龍湖，金輝等周邊大盤放量分流客戶；板塊放量劇增，市場競爭空前激烈本案區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利，配套日趨完善，對于實(shí)現(xiàn)項目價值十分有利地塊SWOT分析優(yōu)勢（strength）：劣勢（weakne地塊價值目前西安市二環(huán)內(nèi)惟一可成片區(qū)改造開發(fā)的區(qū)域；二環(huán)內(nèi)，交通便捷，直達(dá)各城區(qū)項目位于大興新區(qū)，升值潛力巨大地塊價值目前西安市二環(huán)內(nèi)惟一可成片區(qū)改造開發(fā)的區(qū)域；客戶研究從區(qū)域客戶構(gòu)成不難看出大興新區(qū)在售項目客戶主要來自城西、城北的剛性需求客戶

項目名稱客戶構(gòu)成比例龍湖MOCO城西：10%城北：15%其他區(qū)域：75%錦翔梧桐坊城西：30%城北：60%其他區(qū)域：10%浩林方里城西：20%城北：70%其他區(qū)域：10%長興·園湖曲城西：40%城北：50%其他區(qū)域：10%豐和坊K公館城西：40%城北：40%其他區(qū)域：20%天朗大興郡城西：55%城北：25%其他區(qū)域：20%金輝天鵝灣城西：10%城北：10%其他區(qū)域：80%觀湖大第城西：70%城北：20%其他區(qū)域：10%周邊地緣剛需客群是本項目的主要客群客戶研究從區(qū)域客戶構(gòu)成不難看出大興新區(qū)在售項目客戶主要來自核心客戶：周邊地緣客戶區(qū)域來源：周邊產(chǎn)業(yè)布局的相關(guān)企事業(yè)單位置業(yè)目的：工作生活便利和改善環(huán)境價值取向：關(guān)注價格和未來發(fā)展?jié)摿χ脴I(yè)特征：自住、部分投資重要客戶：部分高新、城內(nèi)外溢客戶區(qū)域來源：城北，高新私企上班族置業(yè)目的：工作生活便利和改善環(huán)境價值取向：關(guān)注價格和未來發(fā)展?jié)摿χ脴I(yè)特征：自住、部分投資輻射客戶：西安其他區(qū)域區(qū)域來源：西安其他區(qū)域及外地客戶置業(yè)目的：改善居住環(huán)境，認(rèn)可區(qū)域價值價值取向：關(guān)注居住條件和未來發(fā)展?jié)摿χ脴I(yè)特征：自住、投資客戶研究核心客戶：周邊地緣客戶區(qū)域來源：周邊產(chǎn)業(yè)布局的相關(guān)企事業(yè)單位客戶研究剛需客戶（主力客戶）【家庭特征】25-34歲的青年或青年夫妻，無孩子。家庭成員高學(xué)歷?！举彿縿訖C(jī)】棲息：不喜歡租房，想擁有自己的房子自己享受：想周末/度假去住、買個房子自己享受【對房子的態(tài)度】品味體現(xiàn)：體現(xiàn)個人的品味、情調(diào)甚至個性社交娛樂：房屋是一個重要的朋友聚會、娛樂場所【產(chǎn)品需求】健身娛樂：對小區(qū)有較好健身場所、臨近大型運(yùn)動場所、娛樂休閑場所要求高，價格實(shí)惠剛需客戶住宅產(chǎn)品和部分公寓產(chǎn)品客戶研究剛需客戶（主力客戶）剛需客戶改善客戶（重要客戶）【家庭特征】家庭中等收入?！举彿縿訖C(jī)】大房(提升)：家庭結(jié)構(gòu)變化，希望擁有比現(xiàn)在擁有更大的廳、臥室置業(yè)：為了置業(yè)/給后輩留下一份產(chǎn)業(yè)【對房子的態(tài)度】棲身居?。褐皇浅燥埶X的地方。對房屋價值無更高需求，停留在滿足生理需求層面。生活保障：是我家的一項重要投資、是未來生活的保障【房屋特征需求】低的價格，追求低生活成本，生活便利。方便的公交路線；附近或小區(qū)里有小規(guī)模的便利店、商店、超市；附近或小區(qū)里有中小規(guī)模的醫(yī)療機(jī)構(gòu)。客戶研究改善型客戶住宅產(chǎn)品改善客戶（重要客戶）客戶研究改善型客戶客戶研究改善型客戶（重要客戶）【家庭特征】家庭較為富裕。【購房動機(jī)】第二居所：為了有更好的生活條件，能夠去更好的生活。改善住房條件：現(xiàn)有住房不理想，【對房子的態(tài)度】希望更好的物業(yè)服務(wù)，同時強(qiáng)調(diào)居住私密度【房屋特征需求】配套完善，具有很強(qiáng)的社區(qū)服務(wù)功能，強(qiáng)調(diào)安全感改善型客戶住宅產(chǎn)品和部分公寓產(chǎn)品客戶研究改善型客戶（重要客戶）改善型客戶客戶研究投資客戶【客群特征】具有高收入，多次置業(yè)，購房敏感度高【購房動機(jī)】投資：投資，獲得可觀的收益【對房子的態(tài)度】具體要求：要求區(qū)域反正前景大，樓盤地段具備明顯升值潛力【房屋特征需求】需求中等面積戶型，對單價，總價敏感投資型客戶公寓產(chǎn)品和商鋪，部分住宅客戶研究投資客戶投資型客戶公寓產(chǎn)品核心客源重要客源輻射客源核心客源：周邊地緣剛需客戶輻射客源：投資客戶，看重區(qū)域價值。重要客源：周邊改善性客戶，部分高新、城北改善型客戶大興新區(qū)地理位置優(yōu)越，項目客戶輻射區(qū)域可到城北、高新、城內(nèi)、經(jīng)開等區(qū)域客戶定位核心客源重要客源輻射客源核心客源：周邊地緣剛需客戶輻射客源：項目定位——綜合體各業(yè)態(tài)的關(guān)系項目定位——綜合體各業(yè)態(tài)的關(guān)系項目定位——綜合體發(fā)展的四種模式模式1均衡發(fā)展的模式模式3以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式4以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式Complex=hotel+office+shopping+apartment+……

Complex=office(主)+apartment(次)+……HotelShoppingComplex=hotel(主)+apartment(次)+……OfficeShoppingComplex=shopping(主)+OfficeHotel……Shopping模式2以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式項目定位——綜合體發(fā)展的四種模式模式1均衡發(fā)展的模式模項目定位——形象定位大興之城——360°生活秀場集居住、購物、休閑娛樂于一體，中高端城市綜合體。關(guān)鍵詞：國際化的、中心的、便捷的、高尚的、綜合的、潛力的，是一種生活標(biāo)準(zhǔn)的創(chuàng)建。目標(biāo)定位：開發(fā)商品牌樹立+價值提升項目定位——形象定位大興之城——360°生活秀場集居住、購物項目定位——產(chǎn)品形態(tài)項目品質(zhì)：打造中高端商業(yè)綜合體目標(biāo)定位：項目價值提升+開發(fā)商品牌樹立項目價值：區(qū)位——大興新區(qū)（國際化、現(xiàn)代化商住商貿(mào)新