深圳灣公館項目研究報告目錄一、項目概述1.

項目經(jīng)濟技術(shù)指標2.

項目定位分析3.

成交客戶分析4.

項目核心價值點提煉二、項目研究1.

項目規(guī)劃2.

建筑產(chǎn)品3.

戶型產(chǎn)品4.

營銷推廣展示三、總結(jié)一、項目情況介紹志3項目區(qū)位概況深圳灣公館位于深圳灣后海金融商務(wù)區(qū)，攜手深圳灣超級總部基地，打造產(chǎn)業(yè)鏈最頂端的總部經(jīng)濟。前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)占地：約15平方公里深圳灣公館世界級城市規(guī)劃利好建面：約2600萬平方米規(guī)劃人口：就業(yè)80萬、居住30萬發(fā)展定位：特區(qū)中的特區(qū)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體制機制創(chuàng)新區(qū)，深港緊密合作先導區(qū)，珠三角產(chǎn)業(yè)升級引領(lǐng)區(qū)科技園規(guī)劃亮點：先行先試政策+推動發(fā)展國際金融中心南山超級總部基地深圳灣總部基地海深港合作區(qū)總部基地占地：約3.5平方公里建面：約1100萬平方米規(guī)劃人口：就業(yè)40萬發(fā)展定位：世界級城市的功能中心，以各產(chǎn)業(yè)鏈最頂端總部辦公為主導功能規(guī)劃亮點：標志性總部中心區(qū)+立體城市設(shè)計蛇口自貿(mào)區(qū)蛇口自貿(mào)區(qū)占地：13.2平方公里發(fā)展定位：金融業(yè)對外開放示范窗口，世界服務(wù)貿(mào)易重要基地和國際性樞紐港，與前海合作區(qū)的金融、信息等產(chǎn)業(yè)有機結(jié)合規(guī)劃亮點：貿(mào)易和投資自由化+深圳唯一國際郵輪母港+招商注資600億打造新蛇口香港特別行政區(qū)志3項目區(qū)位概況政府規(guī)劃在后海金融商務(wù)區(qū)引進70余家企業(yè)總部，目前已確定21家并且多數(shù)企業(yè)總部大廈已落成招商?？偛績r值正逐步兌現(xiàn)。陽光保險總部工商銀行大廈中投證券項目經(jīng)濟技術(shù)指標項目地址深圳南山后海大道與東濱路交匯處建筑面積占地面積容積率約27000平方米約3000平方米小于等于8.7435%綠化率停車位約200個總戶數(shù)215套裝修標準物業(yè)類型精裝修頂級豪宅（住宅）主力戶型80~150

2~４房㎡開發(fā)商售價廣東城脈地產(chǎn)有限公司均價14.5萬/平方米深圳市物資物業(yè)管理有限公司2016-4-13物業(yè)管理開盤時間項目定位分析屬性定位：國際頂級服務(wù)式豪宅闡述：項目位于世界級灣區(qū)——深圳后海灣。在開發(fā)之初就以深圳灣豪宅地段來進行針對性規(guī)劃設(shè)計，目標是打造成為深圳灣的名片級豪宅。為了將深圳灣公館打造為一個國際化的作品。深圳灣公館將打造國內(nèi)首創(chuàng)的名車私享薈，為業(yè)主提供尊貴的一鍵定制出行方式。形象定位：灣美之境，摩登空中墅闡述：深圳灣擁有無可比擬的自然條件，媲美悉尼雙水灣、香港維多利亞港等國際知名灣區(qū)，為了不辜負灣區(qū)美景，深圳灣公館整體成L形排布，保證戶戶有景。深圳灣公館致力打造精品豪宅，215戶全部打造成為摩登現(xiàn)代的復式單位。目標客戶分析1、客戶群定位：擁有國際視野，具備全球時尚品味的年輕富豪。2、特點：國際化、市場潮流、追求個性化3、年齡：

30~40歲客戶為購買主力；4、職業(yè)：以公司高層管理者，IT、投資金融業(yè)為主；5、關(guān)注要點：世界級灣區(qū)地段、頂級的商業(yè)、生活配套、品質(zhì)感的裝修、稀缺復式項目核心價值點提煉1、區(qū)域價值：世界第九大頂級灣區(qū)總部經(jīng)濟體核心地段2、交通價值：南中國最多元便捷的國際高效立體交通網(wǎng)絡(luò)3、產(chǎn)品價值：215席臻稀絕版高使用率純復式住宅4、設(shè)計價值：國際潮流時尚頂尖設(shè)計大師級團隊聯(lián)袂打造5、品質(zhì)價值：全球頂級一線品牌精工品質(zhì)，匠心打造人性化細節(jié)6、配套價值：三千億頂級城市資源配套，150萬平全深最頂端商業(yè)7、景觀價值：152米灣區(qū)住宅絕對高度，坐擁山海城三重盛景8、服務(wù)價值：國內(nèi)首創(chuàng)定制名車私享會，360°全方位定制管家服務(wù)9、圈層價值：匯聚國際時尚領(lǐng)袖精英，營造絕對前沿尖峰圈層一、項目規(guī)劃項目總體規(guī)劃項目規(guī)劃：●深圳灣公館占地面積約2975㎡，計容建筑面積約27205㎡。項目規(guī)劃為商業(yè)、酒店、及頂級豪宅●項目配套酒店、空中會所、名車薈等。●項目樓棟設(shè)計出L形的建筑結(jié)構(gòu)。東南向環(huán)抱敞開，面向深圳灣海岸線，一方面，保證了每一戶都盡可能享受到最大的通風、采光和景觀面，同時這樣也形成了相對安靜私密的露臺園林空間。配套以及物業(yè)管理說明內(nèi)部配套：項目配套空中的鉑金會所，會所中配備國際品牌健身房、多功能主題書吧、兒童益智空間、四季恒溫音樂泳池。并借鑒新加坡綠色建筑理念，以垂直綠化及流水瀑布方式打造成一個立體空中花園。物業(yè)管理：深圳灣公館物業(yè)管理將有深圳物資物業(yè)管理有限公司提供服務(wù)，同時攜手新加坡榮尚薈提供國際化的物業(yè)顧問服務(wù)，為業(yè)主打造360度全方位服務(wù)。項目規(guī)劃小結(jié)1.

深圳灣公館占地面積約2975㎡，計容建筑面積約27205㎡。項目規(guī)劃為商業(yè)、酒店、及頂級豪宅2.

項目配套酒店、空中會所、名車薈等。3.

項目樓棟設(shè)計出L形的建筑結(jié)構(gòu)。東南向環(huán)抱敞開，面向深圳灣海岸線，一方面，保證了每一戶都盡可能享受到最大的通風、采光和景觀面，同時這樣也形成了相對安靜私密的露臺園林空間。二、建筑產(chǎn)品注：鑒于本項目仍在施工過程中，大堂和車庫未對外開放，因此無法實地調(diào)研。國際設(shè)計大師團隊建筑設(shè)計單位：AECOM：《財富》500強公司之一，AECOM的業(yè)務(wù)遍及全球125個國家，年營業(yè)額超過80億美元，在2009年美國《工程新聞紀錄》（ENR）的全球國際工程咨詢設(shè)計企業(yè)統(tǒng)計排名純設(shè)計領(lǐng)域排名第一建筑施工單位：中建三局，先后80次問鼎全國建筑工程質(zhì)量最高獎——魯班/國優(yōu)獎，是全國獲此殊榮最多的企業(yè)之一。室內(nèi)設(shè)計單位：黃志達設(shè)計顧問（深圳）有限公司，專注為各界高端客戶提供高質(zhì)素的室內(nèi)設(shè)計服務(wù)，范疇包括酒店/餐飲/會所、綜合住宅、商業(yè)空間、私人居所等。從建筑，景觀，園林，室內(nèi)，甚至燈光，交通等，都邀請世界最頂級設(shè)計師團隊聯(lián)袂打造，于世界地標建筑水平之上，打造最用心的超高品質(zhì)豪宅。外立面風格外立面風格：國際現(xiàn)代風格參照新加坡、香港豪宅的設(shè)計風格，大面積的采用幕墻式結(jié)構(gòu)的帶形窗，水平遮陽百葉，形成公建化的外立面效果，簡潔大氣，建筑采光通風好，效果統(tǒng)一，橫向遮陽板有利于上下層間的私密性，并保證建筑物外立面的整潔。建筑產(chǎn)品分析外立面外立面用材：

采用三層夾膠中空雙銀low-E隔音玻璃，具有很好的隔音性能，隔音效果遠遠高于國家標準

幕墻式帶形窗的設(shè)計：高氣密性的單元幕墻結(jié)構(gòu)帶形窗有很好的隔音效果

全隱框式窗體設(shè)計：很好的隔絕空氣噪聲，避免固體傳聲

隔音通風器的使用:最大限度的保持在室內(nèi)外通風時的保持室內(nèi)的靜謐，不產(chǎn)生二次噪聲污染（采用新風系統(tǒng)時將產(chǎn)生新的噪音）建筑產(chǎn)品分析其他產(chǎn)品優(yōu)勢

215戶住宅單位（除頂層單位）全部設(shè)計成5.7米層高復式單位。首層2.9米，二層2.8米，極致打造舒適居住空間。

最大限度打造動靜分明的居住空間，一層為公共活動空間，5.4米開間，充足的空間可讓業(yè)主合理安排會客派對活動。

二層打造私密居家空間，其中次臥打造靈動多功能空間，精裝打造活動床，書房、客房隨意切換。建筑產(chǎn)品小結(jié)1.

從建筑，景觀，園林，室內(nèi)，甚至燈光，交通等，都邀請世界最頂級設(shè)計師團隊聯(lián)袂打造，于世界地標建筑水平之上，打造最用心的超高品質(zhì)豪宅。2.

借鑒國際頂級豪宅經(jīng)驗，打造時尚現(xiàn)代的玻璃幕墻外立面，歷久彌新。3.

高成本采用三層夾膠中空雙銀low-E隔音玻璃，采用全隱框式窗體設(shè)計，保證優(yōu)秀的隔音降噪效果之外，同時能達到節(jié)能、環(huán)保、換氣裝置效果三、產(chǎn)品戶型戶型配比深圳灣公館共215戶，除頂復之外，主力戶型是87㎡的3房單位，另外端頭位設(shè)置為113㎡3+1房和152㎡

的4+1房建筑面積戶型戶型結(jié)構(gòu)數(shù)量總套數(shù)（㎡）三房兩廳三衛(wèi)（1A約1132121工人房）B、H、I三房兩廳三衛(wèi)三房兩廳三衛(wèi)三房兩廳三衛(wèi)兩房兩廳三衛(wèi)兩房兩廳三衛(wèi)約87約79約87約88約8721*3216321212142DE21F21C、G21*2四房兩廳四衛(wèi)+多功能房+工人房J約152215215頂復————各級產(chǎn)品市場站位152㎡4+！房端頭三面采光，多元景觀一線113㎡3+！房二線南北側(cè)87㎡2~3

南北通透優(yōu)房質(zhì)單位東西側(cè)87㎡2套房雙套房極致享受三線東西側(cè)87㎡

三景闊綽3房單3房

位，高拓使用1、三線產(chǎn)品包括東西側(cè)的87㎡2~3房共105套，主要是現(xiàn)金流產(chǎn)品，雙向通透，戶型反正，可享大南山景觀，東西側(cè)視野基本無遮擋。2、二線產(chǎn)品南北側(cè)87㎡2~3房63套，稀缺的南北透通，可看深圳灣繁華城市景觀，采光性極佳。3、一線產(chǎn)品端頭位113㎡

及152㎡

單位42套，三面采光，可享多元的海景、山景及城市景觀。產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析裝修系統(tǒng)介紹項目深圳灣公館在精裝修配置電梯廳/過道/客/飯廳/衛(wèi)生間/廚房地面：進口石材

景觀陽臺地面：復合材料

臥室地面：實木地地面入戶門櫥柜板意大利進口的阿勒斯裝甲門櫥柜：意大利琺帝諾，水槽、水龍頭：德國拼皮TEKE戶內(nèi)門衛(wèi)浴五金衣柜系統(tǒng)門：比利時進口瑞納斯品牌，門玻璃采用雙銀LOW-E中空鋼化雙層超白玻璃。龍頭：Dornbracht

orHansgrohe

;座廁、洗手盆：Villeroy&Boch意大利LAMY廚房電器空調(diào)抽油煙機、洗干一體機、燃氣灶、洗碗機、冰箱：Miele大金中央空調(diào)客餐廳、主臥：美國BOSE音響其他熱水器：百樂滿裝修品牌介紹LAMY進口衣柜、全套Miele廚房電器、當代龍頭、漢斯格雅&唯寶衛(wèi)浴設(shè)施、卡門高級裝甲入戶門、日立空調(diào)……得以一線品牌，高檔廚房電器及高級衛(wèi)浴設(shè)施，營造奢華雅致、舒適和諧的生活空間Miele漢斯格雅唯寶大金當代alas產(chǎn)品戶型小結(jié)1.

戶型配比較為合理，兼顧現(xiàn)金流以及獲取溢價。不同面積段產(chǎn)品滿足不同客戶的需求。2.

深圳灣公館戶型的全部戶型均擁有高使用率的特征3.

豪華裝修，多采用德意一線品牌進行裝修，給人一種皇家風范，豪華、奢侈，極力營造居住空間的品質(zhì)感。四、營銷推廣展示營銷總體思路深圳灣公館借鑒高端小眾的營銷模式，從營銷本質(zhì)、體驗感接待和精準渠道傳播三個方面進行項目的宣傳推廣。營銷必須回歸價值的本質(zhì)一個非賣場的售樓處兩本高品質(zhì)樓書一只高素質(zhì)的銷售隊伍體驗感式接待一套酒店標準服務(wù)體系窄眾而精準的渠道傳播線上高品質(zhì)畫面樹立并鞏固市場形象持續(xù)圈層營銷活動線下精準營銷售樓處——項目沙盤模型區(qū)域規(guī)劃模型（壁掛式）項目整體規(guī)劃模型深圳灣公館的模型涵蓋區(qū)域模型、本體模型及分戶模型。區(qū)域模型以體現(xiàn)灣區(qū)范圍、景觀、及路網(wǎng)為主，配合講解前海、蛇口及深圳灣片區(qū)的規(guī)劃分析，突出深圳灣總部基地的區(qū)域價值。本體模型制造精美，本體中會所、泳池、垂直園林等細節(jié)處理，方便未來生活場景的描繪。分戶模型主要以復式形式為主。分戶模型）價值說明書樓書均采用銀色封面，樓書封面是具有雕刻感的項目Slogan和案名，觸感、觀感俱佳，是項目品質(zhì)的佐證。樓書印刷精美，內(nèi)容詳實，從中國夢出發(fā)，講述項目理念、項目規(guī)劃、項目價值都有全面的解釋。精美的扉頁品質(zhì)感極高的樓書高素質(zhì)的銷售隊伍深圳灣公館由中原及開發(fā)商組成的聯(lián)合銷售團隊，銷售團隊由雙方銷售人員共同組成。銷售人員均形象氣質(zhì)佳、從業(yè)經(jīng)驗豐富，整體形象非常專業(yè)。高品質(zhì)畫面樹立并鞏固市場形象深圳灣公館推廣畫面出品均有品牌部嚴格把關(guān)，出街畫面通過微信朋友圈、公眾號等網(wǎng)絡(luò)方式進行傳播，尤其是朋友圈廣告在行業(yè)內(nèi)形成良好口碑，成功在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)樹立頂級豪宅形象。朋友圈廣告畫面圈層營銷活動目的：1.以圈層活動聚集目標客戶，提升客戶體驗感，擴大項目口碑及影響力；2.

聚集客戶體驗項目的品質(zhì)，提升客戶的尊貴感地點：營銷中心線下精準渠道營銷由于項目的復式的特殊性，項目不適宜大范圍高調(diào)推廣，2016年6月啟動高傭轉(zhuǎn)介之后，充分發(fā)揮中原及其他行家的力量，通過低成本精準線下傳播，尋找目標客群。營銷推廣展示小結(jié)1、營銷回歸本質(zhì)，現(xiàn)場利用模型、樓書、說辭等多種手段對客戶進行洗腦。2、高標準組建的精英銷售團隊，按照標準服務(wù)體系，讓客戶體會足夠的尊貴感，并對未來的物業(yè)管理充滿期待。3、窄眾傳播的渠道選擇理念，出街內(nèi)容保證高品質(zhì)樹立形象，代理機構(gòu)業(yè)內(nèi)推介、圈層營銷活動等手段傳播項目價值，形成口碑傳播效應(yīng)?？偨Y(jié)深圳灣公館主要從以下幾個方面體現(xiàn)項目定位：一、世界級灣區(qū)核心地段，總部價值日漸兌現(xiàn)深圳灣公館位于深圳灣后海金融商務(wù)區(qū)，南中國含金量