碩士研究生開(kāi)題報(bào)告

題目：中國(guó)房地產(chǎn)稅制改革研究作者：專(zhuān)業(yè)：研究方向：工程管理指導(dǎo)老師：

二○○八年十二月1課題來(lái)源自選2研究背景★政策背景★稅收作為房地產(chǎn)調(diào)控的有效杠桿的作用沒(méi)有很好的顯現(xiàn)出來(lái)3研究的目的及意義本文想從稅收的角度對(duì)房地產(chǎn)稅制的發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題進(jìn)行重點(diǎn)分析，以期提出有針對(duì)性的對(duì)策和建議。分析稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，通過(guò)建立公平、有效合理的房地產(chǎn)稅制體系，充分發(fā)揮稅收對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控功能，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行營(yíng)造良好的稅收政策環(huán)境。4中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀

新中國(guó)成立以來(lái)，作為稅收體系的重要組成部分，我國(guó)的房地產(chǎn)稅制經(jīng)過(guò)了多次改革和完善。其中以1994年為標(biāo)志的稅制改革在構(gòu)建適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求的新型房地產(chǎn)稅制體系方面進(jìn)行了積極有益的嘗試。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種共計(jì)12個(gè)，其中直接以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅種7個(gè)，與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種５個(gè)。

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直接以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅種

■土地增值稅

■城鎮(zhèn)土地使用稅

■耕地占用稅

■房產(chǎn)稅

■城市房地產(chǎn)稅

■固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（現(xiàn)暫停征）

■契稅★與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種

■營(yíng)業(yè)稅

■企業(yè)所得稅■個(gè)人所得稅■印花稅■城市維護(hù)建設(shè)稅從房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)過(guò)程來(lái)看，可以將其大體劃分為四大類(lèi):

■與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的稅收

■房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅收

■與房地產(chǎn)保有有關(guān)的稅收

■與房地產(chǎn)所得有關(guān)的稅收

各房地產(chǎn)稅收發(fā)生的具體階段見(jiàn)下圖：耕地占用稅城鎮(zhèn)土地使用稅土地出讓金契稅印花稅營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加企業(yè)所得稅營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加土地增值稅企業(yè)或個(gè)人所得稅收契稅印花稅取得土地階段保有階段開(kāi)發(fā)建設(shè)階段銷(xiāo)售階段城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅施工單位納業(yè)主繳納５中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的主要問(wèn)題★

稅收的效率原則我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制在稅種結(jié)構(gòu)、稅率設(shè)置、計(jì)稅依據(jù)、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、土地出讓制度和稅收成本等方面不利于優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

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稅種間重復(fù)設(shè)置，難以體現(xiàn)稅收中性原則

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房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種較多，稅負(fù)較重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種較少，稅負(fù)較輕。■稅率設(shè)置不能適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。

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部分稅種的計(jì)稅依據(jù)不合理，不能反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

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租稅費(fèi)體系混亂，稅收負(fù)擔(dān)偏重，增大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

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稅收的公平原則我國(guó)現(xiàn)行稅制存在征收范圍過(guò)窄、內(nèi)外兩套稅制以及稅收政策不統(tǒng)一的問(wèn)題，妨礙了稅收的橫向公平和縱向公平?！霾糠侄惙N的征收范圍過(guò)窄，不利于市場(chǎng)主體的公平競(jìng)爭(zhēng)?！鑫覈?guó)房地產(chǎn)稅制采取了“內(nèi)外有別，兩套稅制并存”的政策，不符合國(guó)民待遇原則?！鑫覈?guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)政策不統(tǒng)一，導(dǎo)致納稅人之間稅負(fù)的不公平。6國(guó)外房地產(chǎn)產(chǎn)稅制現(xiàn)狀狀★國(guó)外房地產(chǎn)產(chǎn)稅收體系系■美國(guó)房地產(chǎn)稅收收在美國(guó)政政府財(cái)政收收入中占有有很大的比比重，更是是地方政府的重重要財(cái)政收收入來(lái)源。。美國(guó)的房房地產(chǎn)稅收收體系主要要包括一般財(cái)產(chǎn)稅稅、所得稅稅、遺產(chǎn)稅稅和贈(zèng)與稅稅等。■英國(guó)英國(guó)的房地地產(chǎn)稅收體體系較為簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，主要要有住房財(cái)財(cái)產(chǎn)稅、營(yíng)營(yíng)業(yè)房屋稅、遺遺產(chǎn)稅和贈(zèng)贈(zèng)與稅等稅稅種。■日本日本的房地地產(chǎn)稅收體體系相對(duì)較較為復(fù)雜，，對(duì)房產(chǎn)和和土地分別別予以課稅，涉涉及的稅種種較多，主主要有遺產(chǎn)產(chǎn)稅、贈(zèng)與與稅、地價(jià)價(jià)稅、注冊(cè)許可稅稅、固定資資產(chǎn)稅、城城市規(guī)劃稅稅、事業(yè)所所稅、不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅和特別別土地所有有稅。世界各國(guó)在在房地產(chǎn)稅稅制上，盡盡管各有不不同，但稅稅種設(shè)置主主要涉及三個(gè)個(gè)方面：即即對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的保有、流轉(zhuǎn)和取得課稅?！龇康禺a(chǎn)保有有稅制對(duì)房地產(chǎn)保保有征稅，，目的在于于合理調(diào)節(jié)節(jié)政府與房房屋或土地地實(shí)際占有者者之間的收收益分配。。目前，世世界上通行行的房地產(chǎn)產(chǎn)保有稅種主要有有:不動(dòng)產(chǎn)稅、、財(cái)產(chǎn)稅、、定期不動(dòng)動(dòng)增值稅、、其他稅種種?！龇康禺a(chǎn)流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)稅制房地產(chǎn)權(quán)益益的流轉(zhuǎn)分分為有償和和無(wú)償兩種種。當(dāng)房地地產(chǎn)發(fā)生買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)等有償流流轉(zhuǎn)時(shí)，大大多數(shù)國(guó)家家（或地區(qū)區(qū)）都要對(duì)對(duì)轉(zhuǎn)讓收益益即增值部分課稅稅；當(dāng)房地地產(chǎn)發(fā)生繼繼承或贈(zèng)與與等無(wú)償流流轉(zhuǎn)行為時(shí)時(shí)，各國(guó)也一般要要根據(jù)資產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值征收收遺產(chǎn)稅或或贈(zèng)與稅。。綜合而言言，房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)課課稅形式主主要有以下下幾種：以以所得稅形形式對(duì)房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益課稅稅、直接征征收土地增增值稅、對(duì)對(duì)房地產(chǎn)投投機(jī)中增值值課稅■房地產(chǎn)取得得稅制大多數(shù)國(guó)家家對(duì)取得房房地產(chǎn)的行行為都要征征收房地產(chǎn)產(chǎn)取得稅。。主要包括以下下幾種：登錄許可稅稅、印花稅、不動(dòng)產(chǎn)取得得稅、對(duì)繼承或受贈(zèng)行行為課征遺遺產(chǎn)稅或贈(zèng)贈(zèng)與稅?！飮?guó)外房地產(chǎn)產(chǎn)稅制的基基本特點(diǎn)■財(cái)政隸屬關(guān)關(guān)系房地產(chǎn)課稅稅多屬地方方稅收，是是地方政府府的主要收收入來(lái)源。。從稅制設(shè)計(jì)原原則來(lái)看，，國(guó)外房地地產(chǎn)稅制堅(jiān)堅(jiān)持了“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原原則。寬稅稅基，即除除對(duì)公共、、宗教、慈慈善等機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)實(shí)行免稅稅以外，其其余的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)所有者者或占有者者均為納稅主體體?！龆愂辗植疾冀Y(jié)構(gòu)國(guó)外重視視對(duì)房地地產(chǎn)保有有環(huán)節(jié)的的征稅，，而對(duì)房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移移環(huán)節(jié)實(shí)行行輕稅政政策?！龆愘M(fèi)體系系構(gòu)成“明稅，，少費(fèi)””是國(guó)外外房地產(chǎn)產(chǎn)稅制的的一個(gè)重重要特征征。■計(jì)稅依據(jù)據(jù)大多數(shù)國(guó)國(guó)家趨向向于按房房地產(chǎn)的的市場(chǎng)價(jià)價(jià)值征收收房地產(chǎn)產(chǎn)稅，使使其具有隨隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)而而增長(zhǎng)的的彈性特特征?！龆愂諆?yōu)惠惠措施很多國(guó)家家在購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)、建造造和租售售住宅方方面實(shí)行行了稅收收鼓勵(lì)政政策，對(duì)低低收入者者的實(shí)際際困難還還采取了了更加優(yōu)優(yōu)惠的措措施?！稣鞴苁侄味未蟛糠职l(fā)發(fā)達(dá)國(guó)家家形成一一套相對(duì)對(duì)成熟的的管理辦辦法和配配套制度度?！龆愂樟⒎ǚ▉?lái)看很多發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家都都建立了了比較完完善的房房地產(chǎn)稅稅收法律律體系。。７研究究主要內(nèi)內(nèi)容●對(duì)我國(guó)現(xiàn)現(xiàn)行房地地產(chǎn)稅制制體系進(jìn)進(jìn)行介紹紹，分析其弊弊端，提出改革的必必要性。●對(duì)國(guó)外房房地產(chǎn)稅稅收情況況進(jìn)行分分析，并以美國(guó)國(guó)，日本和我我國(guó)港臺(tái)地區(qū)區(qū)為案例例重點(diǎn)介介紹，結(jié)合其他他國(guó)家的的稅收制制度，從從房地產(chǎn)取得得,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓,房地產(chǎn)保保有三階階段分類(lèi)類(lèi)介紹,找出其共同特點(diǎn)點(diǎn)，提出出可借鑒鑒之處（（重保有，，重稅輕輕費(fèi)）.●比較我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)稅收與與其他國(guó)國(guó)家之間間的差別別，分析析中國(guó)現(xiàn)現(xiàn)行房地產(chǎn)產(chǎn)稅制的的缺陷，，然后找找出問(wèn)題題存在的的原因?！铿F(xiàn)行房地地產(chǎn)稅制制的缺陷陷從以下下方面分分析稅負(fù)分布布稅種交叉叉重疊內(nèi)外資房房地產(chǎn)企企業(yè)稅負(fù)負(fù)公平狀狀況稅收優(yōu)惠惠稅輕費(fèi)重重★問(wèn)題存在在的原因因從以下下方面分分析稅種設(shè)置置課稅范圍圍稅率設(shè)計(jì)計(jì)●稅收與房房地產(chǎn)行行業(yè)的相相關(guān)性研研究★研究政府府通過(guò)稅稅收政策策調(diào)控房房地產(chǎn)行行業(yè)的作作用機(jī)理理,主要體現(xiàn)現(xiàn)在三個(gè)個(gè)環(huán)節(jié):房地產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的的保有房地產(chǎn)的的轉(zhuǎn)讓★研究稅收收政策對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的影影響對(duì)土地供供應(yīng)模式式的影響響對(duì)土地價(jià)價(jià)格的影影響對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的的影響對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)供求的的影響●改革的具具體方案案的研究究，從以以下幾方方面進(jìn)行行研究■需要改革革與完善善的稅種種將現(xiàn)行房房地產(chǎn)保保有環(huán)節(jié)節(jié)的稅種種合并為為“物業(yè)業(yè)稅”,（統(tǒng)一內(nèi)外稅制制，擴(kuò)大大稅基，，確定合合理的稅稅率），，取消城城鎮(zhèn)土地地使用稅與耕耕地占用用稅，簡(jiǎn)簡(jiǎn)化土地地增值稅（確確定合適適稅率，，減少稅率級(jí)數(shù)數(shù)），研研究設(shè)計(jì)計(jì)一種““歧視性性土地增增值稅””，從而而達(dá)到打擊投投機(jī)，保保護(hù)正常常投資的的目的，，對(duì)投機(jī)機(jī)者重稅稅，對(duì)投投資者輕稅或或免稅。?！鲂枰陆ńǖ亩惙N種研究地價(jià)稅、空地稅、農(nóng)地收益益稅、荒地稅■繼續(xù)保留留或擬開(kāi)開(kāi)征的稅稅種契稅（繼繼續(xù)保留留），適適時(shí)開(kāi)征征遺產(chǎn)稅稅和贈(zèng)予予稅■通過(guò)以上上研究,最終形成成新的房房地產(chǎn)稅稅體系●配套措施施研究■立法■產(chǎn)權(quán)登記記制度■估價(jià)制度度8研究方法主要運(yùn)用以下下幾種研究方方法:◆文獻(xiàn)檢索、分分析通過(guò)檢索相關(guān)關(guān)的國(guó)外國(guó)內(nèi)內(nèi)文獻(xiàn)，在我我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)稅制改革的建議的基基礎(chǔ)上進(jìn)行了了一系列的分分析?！衾碚撗芯吭诮梃b前人相相關(guān)理論知識(shí)識(shí)的基礎(chǔ)上，，對(duì)我國(guó)稅收收及房地產(chǎn)稅收進(jìn)行了了相關(guān)的理論論研究，同時(shí)