2022上半年武漢房地產(chǎn)市場報告2022年7月4A方案君contents01020403武漢市土地市場總結武漢市房地產(chǎn)市場展望武漢市宏觀環(huán)境分析武漢市商品房市場研究22022年上半年武漢經(jīng)濟和政策走勢武漢全力提振消費，經(jīng)濟持續(xù)表現(xiàn)韌性房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化限購，精準激活需求3城市經(jīng)濟：疫后武漢經(jīng)濟表現(xiàn)出持續(xù)韌性，GDP增速持續(xù)位于同類城市前列

2021年，湖北疫情后經(jīng)濟快速復蘇，省內(nèi)多個城市GDP增速居全國前列，武漢GDP增速穩(wěn)居萬億GDP城市首位；2022年一季度武漢市經(jīng)濟平穩(wěn)開局，表現(xiàn)出持續(xù)韌性。圖：2021年各城市GDP及增速表：2022年一季度全國城市地區(qū)生產(chǎn)總值TOP10排名1城市

GDP（億元）

實際增速上海北京深圳廣州重慶蘇州成都杭州南京武漢100109413706567526398513748954539400439603.1%4.8%2.0%4.0%5.2%4.4%5.0%4.0%4.1%6.1%2345678910來源：各城市統(tǒng)計局、中指研究院《2022中國城市開發(fā)投資吸引力排行榜》4城市經(jīng)濟：為穩(wěn)住經(jīng)濟大盤，武漢多措并舉，全力提振消費

1季度武漢GDP同比增加6.1%，較目標7.5%增速仍有差距；為穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟大盤，武漢提出全力以赴提振消費，高效實施促消費活動，大力提振新能源汽車、住房、家電等大宗消費，加快拓展新型消費。措施時間具體內(nèi)容省發(fā)改委、省財政廳等15個部門聯(lián)合印發(fā)《湖北省促進服務業(yè)領域困難行業(yè)恢復發(fā)展若干措施》,重點對餐飲業(yè)、零售業(yè)等出臺紓困扶持措施，具體包括緩繳餐飲、3月30日

零售企業(yè)失業(yè)保險、工傷保險費，緩繳餐飲、零售企業(yè)失業(yè)保險、工傷保險費，引導外賣等互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)優(yōu)化服務，增加餐飲業(yè)、零售業(yè)市場主體信用貸款發(fā)放規(guī)模，加大零售業(yè)名單企業(yè)信貸支持等。5月13日，武漢市人民政府發(fā)布《武漢市加大紓困幫扶力度促進市場主體恢復發(fā)展若干措施》，對住宿餐飲、文體娛樂、交通運輸、旅游、零售、倉儲等行業(yè)小微企5月13日

業(yè)和個體工商戶的經(jīng)營貸款給予180個基點（BP）的貸款貼息，貼息期限最長6個月；并對全市重點商超、商業(yè)綜合體和商貿(mào)企業(yè)等開展促銷，適時啟動新一輪電子消費券發(fā)放，辦好“中國品牌日”、全國消費促進月、荊楚購物節(jié)等活動。同時將支持餐飲商戶有效延長營業(yè)時間，允許夜間非高峰期臨時停車。政策扶持湖北省政府辦公廳近日印發(fā)《關于加快消費恢復提振的若干措施》，圍繞發(fā)放消費券、鼓勵汽車消費，促進住房、家居消費，拓展新型消費等8個方面推出18條措施，5月22日6月13日4月30日6月16日7月5日加快促進消費回補和潛力釋放，發(fā)揮消費對經(jīng)濟循環(huán)的牽引帶動作用。6月13日，武漢市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《武漢市加快消費恢復提振若干措施》，重點包括鼓勵大宗商品消費，支持汽車消費，促進住房、家居消費；擴大重點行業(yè)消費，推動零售餐飲住宿消費，拓展文旅消費，提升體育消費，支持康養(yǎng)服務消費；促進重要領域消費，持續(xù)點亮夜間消費等內(nèi)容。武漢啟動2022年消費促進活動暨“春潮型動·炫彩江城”消費季，倡導“暢享消費，樂購武漢”，市內(nèi)各大商業(yè)街區(qū)、綜合體、150余家商超和重點商貿(mào)企業(yè)，將同步開展320余場促消費活動。活動范圍涵蓋商超、餐飲、酒店、汽車、家電、文旅等多個板塊。6月16日“2022武漢國際消費季”正式啟動，本次消費季將搭建武昌、江岸、江漢、漢陽多個活動會場，舉辦“吃住行游購娛”千場線上線下促消費活動，覆蓋零售、餐飲、文化、旅游、體育、康養(yǎng)、電商等多個領域，舉辦大宗消費、數(shù)智消費、假日消費、文旅消費、夜間消費五大消費板塊主題活動7月5日，由武漢市文化和旅游局主辦的“惠游武漢

打卡一夏”—武漢文旅消費季活動啟動。7月上旬到9月底，2022武漢文旅消費季將推出“文旅惠民”“直播促銷”“仲夏音樂”“繽紛夜游”“漢味美食”“文化展演”“文博展覽”“歡樂戲水”“鄉(xiāng)村旅游”“開心旅拍”等十大板塊、超過100項主題文旅活動。2022“惠購湖北”消費券與2021年湖北消費券一樣，繼續(xù)以電子消費券形式發(fā)放，初步安排在6月-10月期間發(fā)放3輪9批次。首輪第一批和第二批“惠購湖北”消費券已分別6月13日和6月23日發(fā)放。3億元“惠游湖北”

消費券6月23日起發(fā)放。舉辦消費季發(fā)放消費券5月25日在2022中國車谷汽車消費季啟動活動上，東風公司與武漢經(jīng)開區(qū)聯(lián)合發(fā)布鼓勵汽車消費“車十條”，凡在武漢市購買車谷生產(chǎn)的乘用車并在漢上牌且在武漢經(jīng)開區(qū)6月15日

繳納車船稅的個人消費者，購買燃油乘用車可享受3000元政府補貼，購買新能源乘用車可享受5000元政府補貼。與此同時，東風公司在政府補貼基礎上推出專項優(yōu)惠，新購車輛還可享受3000元現(xiàn)金、油卡或等值大禮包等補貼，并給予貸款貼息、車險優(yōu)惠及贈送2次基礎保養(yǎng)服務等，補貼時間從即日起至今年12月31日。武漢十部門聯(lián)合出臺《武漢市促進新能源汽車消費工作方案》引領汽車消費新需求，對持有武漢號牌的個人消費者轉出或報廢本人名下舊車并購買新能源汽車的，在使用環(huán)節(jié)分別給予5000元/輛和8000元/輛的補貼。對消費者購買新能源汽車，繼續(xù)執(zhí)行國家現(xiàn)有新能源汽車免征車輛購置稅稅收優(yōu)惠政策。對在武漢市購買符合促進汽車消費7月1日條件的新能源汽車并在漢上牌的個人消費者，給予價值3000元/輛購車大禮包。含1000元/輛購車優(yōu)惠、價值1000元/輛的贈品，以及按照1000元/輛標準給予消費者充電補貼。5城市人口：近期武漢人口回流多，長期武漢人才招引還有較大提升空間

2021年，隨著疫情得到有效控制，武漢經(jīng)濟迅速恢復，短期人口回流，常住人口較2020年增長120.1萬，居全國首位。長期來看，成都、西安、鄭州、杭州、長沙等城市近年來人才招引力度較大，武漢后續(xù)還有提升空間。圖：2021年各城市常住人口總量及增量分布圖表：2021年重點城市常住人口規(guī)模及增量（萬人）2011-2021年2021年常住人

2021年常住人口增量（萬人）

口（萬人）城市常住人口年均增量（萬人）武漢成都杭州西安南昌長沙青島鄭州寧波貴陽嘉興南京福州廈門蘇州合肥120.124.523.920.418.317.815.112.512.411.310.510.410.010.09.8136521191220131664410241026127495461055294284225.458.232.444.912.130.113.639.718.016.69.013.111.816.322.919.152812859479.5來源：各城市統(tǒng)計局、中指研究院《2022中國城市開發(fā)投資吸引力排行榜》6城市規(guī)劃：長江新區(qū)正式成立，區(qū)域建設從市級提升至省級，區(qū)域建設提速，長期有望成為影響城市和省域格局的新一級圖：網(wǎng)傳長江新區(qū)最新規(guī)劃湖北省委副書記、省長王忠林講話：規(guī)劃建設武漢長江新區(qū)，實施全省區(qū)域發(fā)展布局的重要“棋眼”，有利于更好融入大局、服務國家戰(zhàn)略，更好帶動全局、增強湖北實力，更好優(yōu)化格局、提升武漢能級，是百年大計、湖北大事，影響全局、事關未來。????堅持創(chuàng)新驅動發(fā)展，吸納和集聚創(chuàng)新要素資源，謀劃建設一批創(chuàng)新平臺，對接全省“51020”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群，打造全國重要的新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；堅持綠色低碳發(fā)展，加強城市生態(tài)建設，發(fā)展綠色低碳產(chǎn)業(yè)，把“生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展”導向貫穿新區(qū)規(guī)劃建設全過程；堅持全面擴大開放，依托長江黃金水道，構建多式聯(lián)運、多港聯(lián)動、通達世界的內(nèi)河航運樞紐，量身定制開放政策，著力打造一流營商環(huán)境；堅持人民城市理念，加強城市設計引導，高標準建設市政基礎設施，探索城市治理新模式，提升城市整體能級，建設具有強大引領力的城市副中心。管理機構：長江新區(qū)管委會為省人民政府的派出機構，委托武漢市人民政府管理，負責武漢長江新區(qū)的規(guī)劃、建設、管理和服務等工作。長江新區(qū)管委會行使相應的武漢市市級管理權限和部分省級管理權限。財政權限：行使一級財政管理權限，其財政收支納入市級預算管理，接受武漢市人民代表大會及其常務委員會的審查監(jiān)督。省、武漢市加大對武漢長江新區(qū)的財政支持.土地管理：長江新區(qū)管委會依法對武漢長江新區(qū)范圍內(nèi)的土地進行管理，負責集體土地和國有土地上房屋的征收、補償，以及土地儲備工作。武漢長江新區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權出讓、租賃的收入按照國家規(guī)定扣除、計提有關稅費和政策性資金后，統(tǒng)籌用于武漢長江新區(qū)建設發(fā)展。7武漢信貸：首套房貸利率處于較高水平，仍然有較大的下調(diào)空間

5月15日，央行&銀保監(jiān)首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。武漢目前首套房貸利率4.8%，在重點城市中僅低于北京和東莞，未來仍然有下調(diào)的空間。表：重點城市貸款利率政策匯總表：重點城市貸款利率政策匯總武漢首套房貸武漢二套房貸時間LPR政策款平均利率5.78%5.78%5.78%5.78%5.78%5.78%5.73%利率2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月5.98%5.98%5.98%5.98%5.98%5.98%5.93%4.65%4.65%4.65%4.65%4.65%4.65%4.65%五年期LPR利率下調(diào)5個基點2022年1月2022年2月2022年3月5.63%5.63%5.20%5.83%5.83%5.40%4.60%4.60%4.60%首套和二套上浮基點數(shù)均下調(diào)43個基點2022年4月2022年5月5.20%4.80%5.40%5.05%4.60%4.45%五年期LPR利率下調(diào)至4.45%8武漢樓市政策：持續(xù)優(yōu)化限購，定向精準激活需求

2月武漢市房管局提出2022年工作重點堅持房住不炒，加快去庫存。3-5月9日主要以公積金調(diào)整、優(yōu)化預售辦理條件與預售資金監(jiān)管為主，對市場影響有限。5月21日起，武漢連續(xù)3輪不斷優(yōu)化限購，與房貸利率的下調(diào)，從供需兩端形成組合拳效應，有利于促進需求釋放，激活市場成交，加快樓市去庫存，穩(wěn)定市場發(fā)展和未來預期。武漢發(fā)布新房網(wǎng)簽備案新政維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展公積金貸款額度調(diào)整公積金貸款信用審核標準調(diào)整優(yōu)化預售辦理條件、優(yōu)化預售資金監(jiān)管優(yōu)化限購2月11日2月3月29日4月6日5月9日5月-6月武漢市房管局

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋后應在3日內(nèi)通過網(wǎng)簽備案系統(tǒng)！目的主要為進一步規(guī)范和優(yōu)化新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案流程，提升網(wǎng)簽備案服務效能，加強商品房預售資金和合同網(wǎng)簽備案的閉環(huán)管理，切實保護購房人合法權益。武漢市房管局武漢市房管局武漢公積金中心

申請公積金貸款的借款人及其配偶存在被列入“中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)”失信被執(zhí)行人名單的情況以及個人信用報告有通知所列情形之一的，其公積金貸款申請將不予受理。武漢市人民政府武漢市房管局

促進市場流動性加快“去庫存”

：加強部門聯(lián)動，強化分類指導，綜合施策，重點圍繞調(diào)整住房限購區(qū)域、加大金融信貸支持力度、實施土地精準投放、放寬落戶條件、完善人才購房、優(yōu)化預售資金監(jiān)管等方面做好政策儲備。

武漢公積金中心對使用住房公積金貸款購買二星級以上綠色建筑商品房的，最高貸款額度在基準貸款額度基礎上上浮1.1倍。即當前我市繳存職工家庭購買首套住房基準貸款額度為70萬元，購買二套住房基準貸款額度為50萬元，購買二星級以上綠色建筑商品房的，上浮后的最高貸款額度分別為77萬元和55萬元。優(yōu)化調(diào)整新建商品房預售條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可增加申請預售許可次數(shù)，預售許可最低規(guī)模不小于棟，不分層、分單元申請辦理預售許可，加快企業(yè)資金回籠。

不限購區(qū)域：武漢市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（含漢南）、蔡甸區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)、東西湖區(qū)、新洲區(qū)。；

對父母來漢投靠子女或子女來漢投靠父母的本市戶籍居民家庭；對符合國家生育政策生育二孩或三孩的本市戶籍居民家庭，且在武漢市已有2套住房的，在限購區(qū)域可新購買1套住房；

無論現(xiàn)有幾套房，2022年12月31日以前，市內(nèi)居民家庭在全市限購區(qū)域購買住房的，可新增1個購房資格。

非武漢戶籍家庭在限購區(qū)域買首套住房，核對申請人是否在購房資格電請前3年內(nèi)累計正常繳納6個月的社會保險，補繳的可視為正常繳納。在重點監(jiān)管資金增加“項目主體結構達到三分之二進度”撥付節(jié)點，累計撥付額度不超過重點監(jiān)管資金標準的55%，減輕企業(yè)資金壓力。92022年上半年武漢土地市場上半年土拍少量擇優(yōu)讓利加推，土拍整體熱度不高國央企仍是拿地主力，少數(shù)優(yōu)質地塊競拍熱度仍在10土地市場特征——政策：上半年土拍政策持續(xù)優(yōu)化，鼓勵房企參與競地

2022年上半年武漢土拍政策持續(xù)優(yōu)化，通過調(diào)整供地節(jié)奏、供地規(guī)模、供地結構，繼續(xù)落實

“出讓最高價”制度，優(yōu)化競買方式、合理設置保證金比例、優(yōu)化租賃房配建方式，同時增加銀行保函作為參加土地競買的履約方式，鼓勵和吸引房企參與競地。調(diào)整供地節(jié)奏、規(guī)模和結構。結合當前市場壓力較大的現(xiàn)狀，2022年較2021年供地次數(shù)調(diào)整為4次，首批次供地規(guī)模較去年單次供地規(guī)模大幅下調(diào)；同時參照各區(qū)新建商品住房去化情況，供地以主城區(qū)項目為主，遠城區(qū)僅有黃陂區(qū)1宗地推出。2022年繼續(xù)落實

“出讓最高價”制度。繼續(xù)嚴控單宗住宅項目溢價率。優(yōu)化競買方式，本批次項目將從“地價“熔斷”后靈活采取“競一次性付款”、“競自持租賃住房建筑面積”和“搖號”等方式確定最終競得人”改為“地價“熔斷”后以“搖號”方式直接確定競得人”。一批次延續(xù)便捷“搖號”方式。繼續(xù)對住宅用地采取地價“熔斷”后“搖號”直接確定競得人的方式，簡化競買流程。合理設置保證金比例。對部分地塊的競買保證金按最低比例設置，鼓勵企業(yè)充分參與競買。優(yōu)化租賃房配建方式。對部分需要配建租賃房的項目創(chuàng)新采取“異地配建”模式，減輕企業(yè)壓力，釋放市場活力。2022年二批次持續(xù)優(yōu)化供地結構。本次供地中11宗宅地供地中，9宗分布在主城區(qū)（含東湖高新區(qū)1宗），僅2宗分布在遠城區(qū)黃陂區(qū)。同時供應了多宗加油加氣站及商服、零售等用地，補缺部分區(qū)域基礎配套設施的短板，充分發(fā)揮土地要素完善城市功能的作用。1111土地市場特征——規(guī)模：武漢調(diào)整土地供應結構，宅地供需規(guī)模創(chuàng)近年新低，下半年供地預計將加速上半年土地供需縮量明顯，下半年供地預計將加速。2022年上半年武漢住宅用地供應面積185萬平方米，同比減少85%；成交面積161萬平方米，同比減少87%，供需規(guī)模均為近年最低水平，下半年供地預計將加速。住宅用地成交樓面均價創(chuàng)歷史新高，溢價率維持低位。2022年上半年武漢調(diào)整土地供應結構，除3黃陂區(qū)宅地推出外，其余新推宅地均在主城區(qū)，拉動樓面地價整體上漲至萬元以上，但土拍熱度整體一般，溢價率維持2021年下半年以來低位水平。圖：近年武漢住宅用地推出面積與成交面積圖：近年武漢住宅用地成交樓面地價及溢價率2500200012000100008000600040002000011363161412108142068200813175011

765815681153151510

7151592871131500

135212741231125357795674115090771000500064185161212019H1

2019H2

2020H1

2020H2

2021H1

2021H2

2022H1成交樓面均價(元/㎡)

平均溢價率(%)002019H1

2019H2

2020H1

2020H2

2021H1

2021H2

2022H1推出面積（萬㎡）

成交面積（萬㎡）12土地市場特征——區(qū)域

：上半年供地以主城區(qū)為絕對主力，主城區(qū)大部分區(qū)域成交樓面均價突破萬元/㎡各區(qū)域成交方面，2022年住宅用地成交以主城區(qū)為主力區(qū)域，主城區(qū)和遠城區(qū)住宅用地成交占比為96%：4%，較上年的56%：44%有明顯調(diào)整。2022年上半年各區(qū)域土地成交建面均較低，均不足50萬㎡。具體來看，主城區(qū)中硚口、江漢、青山、武昌、東湖高新、漢陽成交樓面價均在1萬元/㎡以上，江岸和洪山成交樓面價均在9000元/㎡以上。遠城區(qū)黃陂區(qū)成交樓面價相對較低，為2618元/㎡。圖：2022年上半年各區(qū)域住宅用地成交情況圖：2022年上半年各區(qū)域住宅用地成交樓面地價及溢價率40353025201510518000

16274321035351600014000120001000080006000400020000130002

12636123292626110011048329315

93361210926185300000000主城區(qū)遠城區(qū)主城區(qū)遠城區(qū)成交面積（萬㎡）成交樓面均價(元/㎡)平均溢價率(%)13土地市場特征——企業(yè)：獨立參拍為主，國央企仍是拿地主力，其中武漢城建拿地金額占比過半

2022年上半年16宗成交宅地中，多為獨立參拍。其中武漢城建集團獨攬5宗地塊，拿地金額過百億，占比全市56%，成為上半年武漢土拍市場的絕對主力。凱德置地、保利發(fā)展和中交地產(chǎn)戰(zhàn)略看好武漢市場，再次出手摘地；同時武漢市洪山統(tǒng)籌發(fā)展投資公司、武漢金融街、漢陽城建、湖北省科投、武漢花橋集團等平臺公司也各有斬獲，保障了上半年武漢土拍市場的平穩(wěn)運行。表：2022年上半年武漢企業(yè)住宅用地拿地權益金額TOP10第一批次：進一步優(yōu)化土地競買規(guī)則，優(yōu)化供地結構。武漢城建獲得2宗、中交1宗落子青山、凱德溢價競得CBD熱門地塊，另有成都木蘭、洪山中雄置地均有斬獲，平均溢價率較2021年三批次有所回升。權益拿地金額

權益拿地建面排名企業(yè)拿地宗數(shù)（億元）（萬㎡）12武漢城建集團凱德置地武漢市洪山統(tǒng)籌發(fā)展投資有限公司103.3723.1085.0214.6051320.3021.66145678中交地產(chǎn)武漢金融街保利發(fā)展13.428.164.414.263.1012.206.244.803.462.9211111

第二批次：延續(xù)土拍“搖號”方式，降低土拍門檻。白沙洲熱門地塊經(jīng)5家企業(yè)網(wǎng)上競價30輪后觸發(fā)“熔斷”，進入“搖號”環(huán)節(jié)，最終由保利發(fā)展摘得；武漢城建以76.27億元獨攬3宗地塊，分別位于江岸區(qū)、硚口區(qū)和武昌區(qū)；武漢金融街、漢陽城建、湖北省科投、花橋集團等平臺公司均底價競得本區(qū)域地塊；同時武漢錦廈房地產(chǎn)、武漢澤耀房地產(chǎn)兩家民企各競得1宗地塊。漢陽城建湖北省科投武漢市錦廈房地產(chǎn)有限公司92.480.467.820.281110武漢花橋集團142022年上半年武漢住宅市場上半年樓市開局低迷，“金三銀四紅五月”回暖的預期全部落空維穩(wěn)政策持續(xù)加碼，六月市場初顯觸底反彈勢頭15供應：上半年供應規(guī)模創(chuàng)歷史新低，各月供應均低于去年同期水平

2022年上半年，武漢市商品住宅合計取證184張，批售面積498萬方，同比銳減54%，并低于2020年上半年水平，創(chuàng)歷史同期新低。上半年延續(xù)去年下半年市場情緒，受疫情沖擊，加上需求收縮、預期轉弱、去化降低、信心不足、庫存高企等因素影響，武漢市商品住宅供應端積極性普遍不高，21年7月開始月度供應水平同比均為負值。圖：2019-2022年上半年武漢市住宅（不含保障房）供應情況圖：2020-2022年6月商品住宅分月供應情況18001600140012001000800600400200070060050040030020010001595156645040035030025020015010050600%500%400%300%200%100%0%10871002929552498-100%-200%02019H1

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2022H1預售面積（萬㎡）預售證個數(shù)（個）供應面積（萬㎡）環(huán)比變化同比變化16數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS成交——量：上半年樓市開局成交低迷，維穩(wěn)政策陸續(xù)出臺下6月市場呈觸底反彈勢頭

2022年上半年武漢樓市開局低迷，武漢市商品住宅成交499萬方，同比銳減57%，創(chuàng)2020年疫情以來次新低?！敖鹑y四紅五月”回暖的預期全部落空。5月起，武漢維穩(wěn)政策陸續(xù)出臺，歷經(jīng)三次加碼，最終在6月出現(xiàn)觸底反彈勢頭，市場成交明顯活躍，6月成交創(chuàng)半年新高。圖：

2019-2022年上半年武漢市住宅（不含保障房）成交情況圖：2020-2022年6月商品住宅分月成交情況1400120010008006004002000131330025020015010050300%250%200%150%100%50%122211538828330%499463-50%-100%-150%02019H1

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2022H1成交面積（萬㎡）環(huán)比變化同比變化銷售面積（萬㎡）17數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS成交——價：受部分區(qū)域限購解除以及營銷折扣影響，短期成交均價出現(xiàn)回落

2022年上半年武漢市商品住宅成交均價為16091元/㎡，同比下跌5%，上半年5個月出現(xiàn)同比下跌。一方面是供給端房企去化回款持續(xù)推出較大折扣力度，價格競爭激烈；另一方面黃陂、東西湖、江夏三大新城區(qū)和武漢經(jīng)開區(qū)全部解除限購，提高了遠城區(qū)成交占比，拉低了整體成交均價。圖：

2019-2022年上半年武漢市住宅（不含保障房）成交均價情況圖：2019年-2022年上半年武漢商品住宅（不含保障房）成交價格走勢成交均價環(huán)比同比1800016000140001200010000800060004000200001697840%35%30%25%20%15%10%5%16169

160911537220000180001600014000120001000080006000400020000成交備案價統(tǒng)計口徑加入精裝50%40%30%20%10%0%1368013486122970%-10%-20%-5%-10%2019H1

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2022H1成交均價（元/㎡）

同比漲幅18數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS存量：庫存高企，去化壓力不斷顯現(xiàn)

上半年武漢住宅庫存持續(xù)保持高位，截止2022年6月底，武漢市住宅庫存面積1826萬㎡；在成交端整體低迷影響下，出清周期連續(xù)5個月出現(xiàn)上升，出清周期上升至17.6個月，持續(xù)突破疫情以來新高水平，市場壓力不斷顯現(xiàn)。圖：2019-2022年上半年武漢市住宅存量及出清周期走勢2500200015001000500201816141210817.614.012.2

12.910.712.464200可售面積（萬㎡）出清周期（月）19數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS成交結構-區(qū)域：限購解除后雖遠城區(qū)成交占比提升，但去化壓力依舊高于主城區(qū)

2022年上半年主城區(qū)依然更受購房者青睞，商品住宅成交286萬平米，占比全市57%，其中漢陽、洪山、東湖高新銷量依然位于主城區(qū)成交前列；同時由于黃陂、東西湖、江夏三大新城區(qū)和經(jīng)開區(qū)全部解除限購，遠城區(qū)上半年銷量占比全市43%，較去年全年提升5個百分點。

截止6月，主城區(qū)商品住宅可售存量932萬平米，出清周期為14.5個月；遠城區(qū)可售存量895萬平米，出清周期為22.6個月，遠超過合理區(qū)間，其中黃陂、漢陽、東西湖存量均超200萬平米，漢南、新洲、黃陂、蔡甸、經(jīng)開去化周期均超20個月，去化壓力較大。圖：2022年上半年武漢市商品住宅分區(qū)成交情況成交面積（萬㎡）

同比增速圖：2022年6月底武漢商品住宅分區(qū)域存量及去化周期可售面積（萬㎡）

去化周期（個月）2502001501005045706050403020100100%80%60%40%20%6421920820540531843549

49149304241

4113812125118

1170%2820152685

8222

22-20%-40%-60%-80%-100%712119561438

36

10850020數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS成交結構-產(chǎn)品：武漢市持續(xù)出臺政策支持剛需和改善性住房需求，引導產(chǎn)品結構分化

今年以來，武漢市持續(xù)出臺政策支持剛需和改善性住房需求，根據(jù)武漢市公積金報告，2022一季度貸款投放中，40歲以下青年人占比超90%，首套房貸款占比近80%，中小戶型貸款占比超過95%，支持青年人、留漢大學生在漢安居樂業(yè)，引導上半年100㎡以下以及100萬元總價以下的剛需產(chǎn)品成交占比均有提升；同時以武昌、漢口濱江為代表的高端改善住宅延續(xù)2021年的市場火爆，取得了強于剛需樓盤的表現(xiàn)。圖：2020-2022年上半年武漢市住宅分面積段成交套數(shù)占比圖：2020-2022年上半年武漢市住宅分總價段成交套數(shù)占比45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%26.0%23.1%37.0%29.3%17.5%13.6%20.2%6.7%

6.5%3.1%5.0%4.5%3.9%2.1%1.5%0.0%0.0%85-100100-120120-144144-18085以下180以上100-150150-200200-250250-300300-400400-500500-800100以下800以上2020年2021年2022年上半年2020年2021年2022年1-6月21開盤表現(xiàn)：去化難背景下，國央企打造和高性價比項目去化依舊表現(xiàn)突出整體市場：2022年上半年武漢市推盤量和開盤去化率均處于近年新低。1月開盤去化率為39%，成為半年最高，3月、5月更是低于20%，6月有所提高，但也僅提高到3成以上，供給端多以平推為主，需求端入市信心不足，去化較難。分板塊：2022年上半年市場普遍去化難，最終勝出的項目，絕大多數(shù)是國央企等品牌企業(yè)打造以及高性價比項目，如武昌濱江的福星惠譽月亮灣壹號、光谷新中心的中建星光城、白沙洲的萬科光瀾道等項目。圖：

2019-2022年上半年武漢市推盤量和去化率圖：

2022年上半年武漢市板塊推盤量和去化率開100%100000900008000070000600005000040000300002000010000090%80%70%60%50%40%30%20%10%0%盤88741首日去化率90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%85707武昌濱江81%77%光谷新中心660426518057%55%50%47665漢陽中心廟山白沙洲3014724%南湖老城文化大道30%光谷核心后湖21903經(jīng)開陽邏盤龍中城法生態(tài)新城塔子湖金銀湖四新國珞博喻東豹…花山楊春湖吳家山前川紙坊

CBD黃金口二七濱江軍運村600黃家湖硚口寶豐武昌中心漢陽濱江2019H1

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2022H1推盤套數(shù)

開盤去化率武湖佛祖嶺200漢口濱江奓山80004001000120014001600開盤推出套數(shù)1800200022數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS2022上半年其他物業(yè)二手房市場短期量價齊跌，成交量能基本企穩(wěn)商辦、公寓市場供需關系改善，主城區(qū)多項目集中備案帶動成交量價齊升23二手房——量：前5月成交規(guī)模大幅下滑，價格小幅調(diào)整

2022年1-5月，武漢市二手住房共計成交27187套，同比減少28%；二手住房參考價18958元/㎡，同比微漲2%，較2021年下半年下跌2%。

受大環(huán)境影響，武漢二手房市場2022年上半年整體遇冷，二手房房價開年連續(xù)下跌，2月份成交套數(shù)降至4000套以下，3月份以來武漢陸續(xù)下調(diào)房貸利率并優(yōu)化限購政策，加上二手房議價空間較大，3、4、5月份二手房成交套數(shù)持續(xù)回升，但量能依舊不高。圖：

2019-2022年5月武漢市二手房成交情況圖：2020-2022年5月二手房分月成交情況60000500004000030000200001000005598149787195001900018500180001750017000165001600015500120001000080006000400020000500%400%300%200%100%0%4669838111383642718718265-100%-200%成交套數(shù)（套）環(huán)比變化同比變化成交套數(shù)（萬㎡）參考成交價（元/㎡）24數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS商業(yè)：短期商業(yè)市場成交量升價穩(wěn)，江夏成交居首

2022年上半年武漢商業(yè)供應56萬㎡，同比減少31%，成交79萬㎡，同比增加19%，商業(yè)供需逆轉，供需比為0.7；成交均價同比上漲3%至15103元/㎡。

上半年商業(yè)主、遠城區(qū)成交占比依舊約為6：4；江夏區(qū)憑借武漢恒大科技旅游城、星光耀綠城尊藍、陽光100鳳凰街等項目集中備案，成交量達13.4萬㎡，居全市首位；主城區(qū)以漢陽、江漢、東湖高新和青山成交量較多，集中在6-9萬㎡之間。圖：

2019-2022年上半年武漢市商業(yè)供需量價走勢圖：2022年上半年武漢商業(yè)市場分區(qū)域成交量價表現(xiàn)18.016.014.012.010.08.016.835000300002500020000150001000050000140120100801332000018000160001281714613.416194103146681546415168811510314073140001200010000800060004000200008.78.879778.1747.067666.56.3605.8

5.8

5.857566.0604.6

4.64.2

4.13.72.9453.33.04.02.3

2.21.71.80.40.3401.41.00.0272.00.70.50.02002019H1

2019H2

2020H1

2020H2

2021H1

2021H2

2022H1供應面積（萬㎡成交面積（萬㎡成交均價（元/㎡）供應面積（萬㎡

成交面積（萬㎡

成交均價（元/㎡）25數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS辦公：辦公市場成交量價大幅提升，主城區(qū)成為成交絕對主力

2022年上半年武漢辦公供應66萬㎡，同比減少28%，成交115萬㎡，同比增加136%，供應大幅低于成交，供需比為0.6；上半年商業(yè)成交以主城區(qū)為主，占比95%；帶動成交均價同比上漲44%至17999元/㎡，處近年新高。

分區(qū)域來看，武昌和江漢分別憑借綠地國際金融城、綠地漢正中心等項目集中備案，成交量均突破20萬㎡，居全市前兩位；東湖高新、青山和江岸成交量也較多，成交均在10萬㎡以上。圖：

2019-2022年上半年武漢市辦公供需量價走勢圖：2022年上半年武漢辦公分區(qū)域成交量價表現(xiàn)30.025.020.015.010.05.030000250002000015000100005000027.4180160140120100801702000016217999180001600023.021.