72/72第一篇市場(chǎng)環(huán)境分析商業(yè)的常見經(jīng)營模式目前國內(nèi)外所存在的比較常見的經(jīng)營模式要緊有綜合性百貨商場(chǎng)、主題性商場(chǎng)、超市、專賣（專業(yè)）店、分零經(jīng)營的獨(dú)立街鋪、SHOPPINGMALL、情景商場(chǎng)等。A、綜合性百貨商場(chǎng)：如友誼城百貨、國貿(mào)商場(chǎng)、歲寶百貨、天虹商場(chǎng)、貿(mào)業(yè)百貨等，其特點(diǎn)是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為豐富，要緊包括服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等，客流量通常低于大型超市，多采納專柜經(jīng)營的方式。B、主題性商場(chǎng)：如女的世界、男人世界、兒童世界、順電家居廣場(chǎng)、金海馬家私、好百年家居廣場(chǎng)、賽格、愛華電腦城、華強(qiáng)電腦世界等，其特點(diǎn)是經(jīng)營品種限于一定的主題。C、超市：特點(diǎn)是采納開放式貨架經(jīng)營的方式，經(jīng)營品種要緊是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場(chǎng)，因此客流量相對(duì)較高。D、專賣（專業(yè)）店：要緊涉及服裝、醫(yī)藥等，如經(jīng)典故事、一致、萬澤、中聯(lián)等，這類經(jīng)營規(guī)模普遍較小。E、分零經(jīng)營的獨(dú)立街鋪，面街、獨(dú)立。F、SHOPPINGMALL：香港太古城、廣州天河城等。此類經(jīng)營模式以大型百貨商場(chǎng)和大型超市為旗艦店，集購物、娛樂、餐飲、休閑為一體，經(jīng)營范圍廣，極易形成強(qiáng)大的核心吸引力。同時(shí)也意味著其規(guī)模也相當(dāng)大。G、情景商場(chǎng)是目前國際上最流行的一種全新的商場(chǎng)模式，這種商場(chǎng)的特點(diǎn)是集購物、娛樂、旅游、文化為一體的多功能、多元化綜合商場(chǎng)，商場(chǎng)的商品定位為潮流、時(shí)尚和極具個(gè)性化。商場(chǎng)特色鮮亮，有不于傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)和超市，具有強(qiáng)大的生命力和競(jìng)爭(zhēng)力。如昆明金碧輝煌。深圳市商業(yè)現(xiàn)狀目前，深圳市內(nèi)的商業(yè)區(qū)要緊集中在人民南和東門，華強(qiáng)北及南山。人民南和東門商業(yè)區(qū)以深南路為界，分踞羅湖區(qū)中心地帶的南北，華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)在福田東與羅湖區(qū)相鄰處形成。南山商業(yè)區(qū)則是一個(gè)新興的商業(yè)中心。（一）人民南及東門商業(yè)區(qū)人民南商業(yè)區(qū)靠近羅湖火車站一帶，東起文錦南路，西至建設(shè)路，北到深南東路，南至沿河南路。是深圳形成的最早的商業(yè)中心。擁有獨(dú)特的區(qū)位、口岸、交通等方面的資源優(yōu)勢(shì)，使其成為深圳最早的商業(yè)中心。人民南、東門商業(yè)圈要緊以經(jīng)營服裝、皮具為主，各層品種的分布特不相似。如一層要緊為服裝、皮具、化妝品、飲食、超市等；二層經(jīng)營服裝、皮具、工藝品、眼鏡；三層則要緊是服裝、皮具、居家飾品、照相機(jī)、電器等。表現(xiàn)業(yè)態(tài)雷同，經(jīng)營品種缺少細(xì)分。但在經(jīng)營服裝、皮具中，人民南多數(shù)以經(jīng)營中檔為主，而東門的檔次相對(duì)要低一些。人民南目前在售、招商的較少，其商鋪的經(jīng)營方式要緊有三種，一是進(jìn)展商直接招租，經(jīng)營者入場(chǎng)交租金；二是進(jìn)展商自營或聯(lián)營（保底扣點(diǎn)方式抽取租金）；三是進(jìn)展商出售給投資商或小業(yè)主，投資商或小業(yè)主對(duì)外租賃、經(jīng)營。而東門以出售鋪位為主，且多采納返租形式。人民南東門商場(chǎng)1樓的平均租金1050元/平米；2樓平均租金350元/平米；3樓平均租金為200元/平米；4樓平均租金為100元/平米。人民南、東門商場(chǎng)空置率有四分之一多，特不是高層部分，甚至一半以上是空置的。各層平均空置率：一層：2％；二層：20％；三層：35％；四層：60％。（二）華強(qiáng)北商業(yè)圈：華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)分布以店鋪和主題商城為主，經(jīng)營品種形式多樣，涵蓋服裝，化妝品，鞋類，電子元件，通訊產(chǎn)品，電腦及配件，餐飲，珠寶等。這些經(jīng)營品種具有互補(bǔ)的優(yōu)勢(shì)，吸引了多層次、多方位的商業(yè)人流，各業(yè)態(tài)的商業(yè)機(jī)會(huì)也比其他商業(yè)區(qū)大。華強(qiáng)北商業(yè)圈的經(jīng)營要緊以租賃為主，租賃收益和經(jīng)營的好壞關(guān)聯(lián)度較大，進(jìn)展商一般將商鋪出租給經(jīng)營治理公司，再由經(jīng)營治理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營。如順電家居廣場(chǎng)，女的世界等。華強(qiáng)北的總體租金相比人民南和東門稍低些，但其各層的租金相差較?。阂粚蛹s850元/平米；二層約350元/平米；三層約250元/平米；四層約150元/米?？罩靡脖热嗣衲虾蜄|門少，一層空置2％左右；二層也只有5%;三層、四層約25％。（三）南山商業(yè)圈南山的商業(yè)起步相對(duì)較晚，但隨著中心區(qū)的西移和新建住宅社區(qū)的日益增多，市場(chǎng)需求不斷擴(kuò)大，吸引了大量的品牌商業(yè)紛紛搶駐，如沃爾瑪、家樂福、順電、友誼城、曼哈、金海馬、萬佳等。目前，南山商圈已形成以海雅百貨為核心的南油商業(yè)文化中心區(qū)商圈，以沃爾瑪為核心的蛇口商圈，以家樂福、曼哈以及立即加盟的萬佳為核心的南頭商圈，形成三足鼎立之勢(shì)。南山商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)要緊以超市和專業(yè)市場(chǎng)為主，如沃爾瑪、家樂福、萬佳、順電、集美堂家居廣場(chǎng)、國興苑家居中心，金暉電器家居廣場(chǎng)等。南山商業(yè)處于分散狀態(tài)，尚未形成具規(guī)模的商業(yè)圈，相比人民南、東門和華強(qiáng)北等市級(jí)商業(yè)中心，南山商業(yè)區(qū)屬于區(qū)級(jí)商業(yè)中心，缺乏濃厚的商業(yè)氛圍、人氣相對(duì)不旺，顧客也僅局限于本區(qū)域的居民。南山商場(chǎng)的租金相對(duì)也低得多，一般位于100-150元/平米之間。東門商業(yè)市場(chǎng)分析（一）東門商業(yè)圈的進(jìn)展及現(xiàn)狀東門為深圳老城區(qū)，是早期集中居住地、交易活動(dòng)場(chǎng)所，深圳早期日常用品集中地。東門商業(yè)格局的演變經(jīng)歷了幾個(gè)時(shí)期：傳統(tǒng)墟市——綜合商貿(mào)中心——改造外遷——重建后以特色產(chǎn)品帶動(dòng)復(fù)興。隨著人口的不斷增長(zhǎng)和都市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展建設(shè)，東門的商業(yè)規(guī)模日益擴(kuò)大并形成了人民路以東，深南東路以北，文錦中路以西，筍崗東路以南約5平方公里的商業(yè)圈。商業(yè)最密集的區(qū)域在以東門步行街為中心占地約1平方公里的區(qū)域內(nèi)，那個(gè)地點(diǎn)匯聚了20余個(gè)商業(yè)大廈和百余間商鋪，已投入使用的商業(yè)零售面積達(dá)50萬平米，每年的營業(yè)額達(dá)50億元，實(shí)現(xiàn)稅收2億元。是深圳規(guī)模最大、商鋪?zhàn)蠲芗纳虡I(yè)旺區(qū)。九十年代初，東門經(jīng)營品種較豐富，包括服裝，皮具，化妝品，書店，海鮮，電器等。由于舊城改造后，絕大多數(shù)分割成小鋪出售，博取高額的銷售單價(jià)，導(dǎo)致后期經(jīng)營權(quán)分散和租金居高不下，一些低收益的經(jīng)營品種如書店、海鮮由于缺少利潤支持慢慢淡出；一些需要統(tǒng)一經(jīng)營的品種，如電器也退出東門。造成東門目前品種趨向簡(jiǎn)單。（二）深圳商業(yè)進(jìn)展走勢(shì)及東門商業(yè)圈的定位長(zhǎng)久以來，東門商業(yè)區(qū)因歷史久、規(guī)模大、名店多，成為本地居民的適應(yīng)購物區(qū)，也是外地游客在市區(qū)巡游購物的首選區(qū)域，東門在香港乃至國外都有著較大的阻礙。尤其是改造后的東門擁有全國面積最大的商業(yè)步行街，隨著雕塑廣場(chǎng)等文化設(shè)施的落成，東門步行街人氣日增。改造后的東門日均人流量達(dá)60多萬人次，新東門差不多成為一個(gè)成熟的商業(yè)中心地帶和旅游購物勝地。然而在繁榮的背后，東門還存在著許多問題，如商業(yè)組團(tuán)定位不明確，總體風(fēng)格不夠明確，購物環(huán)境較差，而且商業(yè)設(shè)施集中在沿街店鋪，阻礙了交通。其中一個(gè)重要的問題在于經(jīng)營雷同，缺乏個(gè)性。東門應(yīng)走商品多元化的路線，把東門商圈做成旅游消費(fèi)的旺區(qū)。在《深圳市都市規(guī)劃羅湖分區(qū)規(guī)劃1998-2010》公共設(shè)施規(guī)劃中，將商業(yè)設(shè)施特不是東門商業(yè)區(qū)的規(guī)劃作為一個(gè)重點(diǎn)。規(guī)劃中表明，將接著保留東門商業(yè)區(qū)功能，同時(shí)規(guī)劃新園路以東，立新路以南，東門中路以西，水新街及深南大道以北范圍為完全的步行街區(qū)，面積約20萬平方米。

步行街區(qū)定位為對(duì)都市居和旅游者提供商業(yè)及旅游服務(wù)，突出地點(diǎn)風(fēng)貌特色和民族風(fēng)味的精品街區(qū)。街區(qū)改造要改善擁擠的購物氣氛，增加公共開敞空間，規(guī)劃建設(shè)三個(gè)公共休閑廣場(chǎng)；一是人民北路風(fēng)貌街東側(cè)的老街廣場(chǎng)；二是深南東路北側(cè)的時(shí)代廣場(chǎng)；三是解放路與新園路交叉口南側(cè)的西入口廣場(chǎng)，安排南洋風(fēng)味的座椅，電話亭等都市小品，保留大面積鋪裝硬地，可安排廟會(huì)等傳統(tǒng)風(fēng)俗的風(fēng)光旅游項(xiàng)目。設(shè)立風(fēng)味小吃街、高檔民俗專賣店、土特產(chǎn)商店等，建筑形式上，對(duì)一些保留的老建筑要進(jìn)行修復(fù)，新建筑一律沿用老街一貫的建筑符號(hào)和傳統(tǒng)手法，例如騎樓形式、女兒墻上的風(fēng)貌符號(hào)，同時(shí)在高度上也與之統(tǒng)一。在保留歷史特色的前提下，與時(shí)代結(jié)合，大力進(jìn)展商業(yè)和旅游光觀業(yè)，振興羅湖舊都市。（三）東門商業(yè)圈在建在售商服物業(yè)調(diào)查分析1．總體狀況東門商業(yè)圈最要緊集中在新園路以東，立新路以南，東門中路以西，水新街及深南大道以北范圍的步行街區(qū)。是商業(yè)最密集的區(qū)域，匯聚了20余個(gè)商業(yè)大廈和百余間商鋪，投入使用的商業(yè)零售面積近50萬平米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2001年以來，該區(qū)域在售、招商的商鋪就有面積達(dá)近十萬平方米（見下頁）：2001年東門商業(yè)物業(yè)供應(yīng)一覽物業(yè)名稱位置面積經(jīng)營業(yè)態(tài)德奧商城東門步行街5000平米商場(chǎng)金世界商業(yè)中心東門步行街6000平米商場(chǎng)鴻展廣場(chǎng)東門步行街1000平米專業(yè)市場(chǎng)萬景婦兒百貨立新路12000平米主題商城賽博數(shù)碼城新園路12000平米專業(yè)市場(chǎng)女的天地東門步行街29000平米主題商城新玩家百變電子城東門中路12000平米專業(yè)市場(chǎng)新2000廣場(chǎng)永新路6000平米商場(chǎng)八達(dá)商城永新路6100平米商場(chǎng)2．空置情況東門商業(yè)區(qū)的商鋪面積居全市之首，然而其空置面積也大于其它商業(yè)區(qū)，通過實(shí)地調(diào)查顯示，該區(qū)域商鋪空置率達(dá)25％。整體而言，一層的空置較少，空置率約為5％；二層、三層空置稍高，分不為20％和28％；四層以上空置相當(dāng)多，占42％。能夠看出，商場(chǎng)高樓層普遍空置較嚴(yán)峻，除茂業(yè)、天虹和太陽廣場(chǎng)等百貨商場(chǎng)空置較小外，其他各種業(yè)態(tài)的商鋪兩層以上的空置都相當(dāng)大。3．經(jīng)營業(yè)態(tài)東門商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)有百貨、超市、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和商場(chǎng)。要緊以商場(chǎng)、百貨和批發(fā)市場(chǎng)為主，三者占到了所有業(yè)態(tài)的80％以上。其中，商場(chǎng)占三分之一，百貨和批發(fā)市場(chǎng)分不占30.24％和20.01％。而以商場(chǎng)的形式經(jīng)營的有方海商苑、天龍商城、鴻展商城、德奧商城、名仕商城、東龍商樓、頂尖廣場(chǎng)、九龍城、旺角、永新大廈、新安商業(yè)大廈、匯商名苑、南塘商業(yè)廣場(chǎng)、銀都大廈、友誼城東門店、越港商業(yè)中心、新時(shí)代時(shí)裝、中威廣場(chǎng)等。以百貨形式經(jīng)營的有茂業(yè)百貨、天虹商場(chǎng)和太陽廣場(chǎng)。以批發(fā)市場(chǎng)形式經(jīng)營的有白馬時(shí)裝、大世界批發(fā)市場(chǎng)、駿馬時(shí)裝和寶華樓。中威廣場(chǎng)-1至3層：超市，服裝，美容美發(fā)，攝影，服裝，布料新時(shí)代時(shí)裝1至2層：服裝，餐飲越港商業(yè)中心1至2層：音像，服裝，美容，攝影東門大世界1至2層：服裝友誼城東門店-1層至4層：皮具，服裝，化妝品，首飾，體育，運(yùn)動(dòng)用品，餐飲太陽廣場(chǎng)茂業(yè)青春店1至4層：服裝，皮具，精品南塘商業(yè)廣場(chǎng)1層：服裝，餐飲，美容、珠寶、小百貨、藥店新安商業(yè)大廈1至4層：家電，酒家永新大廈1至2層：眼鏡，服裝，陶瓷天虹市場(chǎng)1至6層：超市、藥品、鞋、皮具、首飾、眼鏡、鐘表、玉器、美容、化妝品、服裝、家居、電器、童裝玩具萬景婦兒百貨1至4層：服裝、化妝品鴻基工藝城1至2層：飲食、美容，服裝、工藝品茂業(yè)百貨-1至10層：超市，鞋、化妝品，手飾、服裝，化妝品，美容院，童裝玩具，家具，家電，餐飲，體育用品旺角1至6層：通訊，服裝，鞋、皮具九龍城1至6層：珠寶，通訊，電器，鞋，工藝品，服裝，美容，攝影，美容美發(fā)，布料，按摩頂尖廣場(chǎng)1至6層：珠寶，通訊，電器，鞋，工藝品，服裝，美容，攝影，美容美甲，布料，按摩駿馬時(shí)裝1至2層：服裝批發(fā)市場(chǎng)名仕商城1至2層：服裝，小吃，皮具，服裝，玉器德奧商城-1至3層：手機(jī)，服裝，餐飲5．經(jīng)營方式東門商鋪的經(jīng)營方式一般采取出售、出租和自營聯(lián)營的方式，但更多的是采納出售的方式，尤其是新建的商鋪，差不多以出售為主。部分不行出售的鋪位進(jìn)展商出租，但個(gè)不進(jìn)展商的自營表現(xiàn)不俗。東門商鋪的平均租金約600元/平米，其中一層的平均租金約1000元/平米；二層約350元/平米；三層約200元/平米；四層約100元/平米。7．銷售方式項(xiàng)目名稱銷售方式百貨廣場(chǎng)承諾能夠代租永新商業(yè)大廈承諾半年免租金南塘商業(yè)廣場(chǎng)承諾以租抵供東港中心承諾以租抵供新2000承諾每年返租8％，返租三年八達(dá)商城承諾每年返租8％，返租三年金世界承諾每年返租8％，返租三年東門的大型商業(yè)要緊用以銷售，銷售方式以返租為主，一般是返租率為8％，返租期為3年。如：八達(dá)商城、金世界、新2000等都采取此種營銷手段。8．東門商圈存在的問題：（1）東門的商鋪面積在深圳首屈一指，是深圳規(guī)模最大，商場(chǎng)最密集的商業(yè)區(qū)，但其高層（卻二樓以上）的空置問題卻極其嚴(yán)峻。東門的經(jīng)營品種比例不協(xié)調(diào)，服裝所占的比例比另外所有品種所占比例的總和都要多，其他各項(xiàng)經(jīng)營品種在服裝的夾縫中生存。太陽百貨、茂業(yè)百貨和天虹商場(chǎng)等知名商場(chǎng)外，其余均經(jīng)營中檔產(chǎn)品，阻礙了整個(gè)東門商業(yè)的形象。東門的商業(yè)缺乏統(tǒng)一的整體規(guī)劃，經(jīng)營不規(guī)范帶來了無序的競(jìng)爭(zhēng)。四、消費(fèi)者心理分析投資意圖及利潤水平期望商鋪投資屬于長(zhǎng)遠(yuǎn)投資，其投資收益是一種長(zhǎng)期的租金收益或自我經(jīng)營的商業(yè)利潤。投資者投資商鋪要緊是為了獵取長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資價(jià)值，追求低租金、高知名度和低成本。其對(duì)利潤的期望一般介于自己直接經(jīng)營的收益和將鈔票存入銀行的利息之間。由于銀行的存款利率已降到了相當(dāng)?shù)偷乃?，多?shù)投資者都在積極地查找各種投資途徑，以獵取可觀的利潤。但相關(guān)于商鋪的直接經(jīng)營者，其成本和風(fēng)險(xiǎn)都相對(duì)較小，回報(bào)期望也相對(duì)小些。這些投資者一般將名下已購物業(yè)托付中介、代理公司查找客戶出租，由進(jìn)展商和物業(yè)治理公司統(tǒng)一治理，而從中專門快獵取收益；也能夠在物業(yè)的成熟時(shí)期將名下物業(yè)再次轉(zhuǎn)讓它人，獲得巨額升值。投資風(fēng)險(xiǎn)及物業(yè)選擇的考慮投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)要緊包括銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)、商家的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)商的法律風(fēng)險(xiǎn)以及開發(fā)商在商鋪推廣期承諾的高回報(bào)率的兌現(xiàn)等。投資的風(fēng)險(xiǎn)是投資者考慮的重要因素之一，而商鋪投資者在考慮某一物業(yè)時(shí)，都會(huì)將預(yù)期收益與投資風(fēng)險(xiǎn)作比較。投資的收益受到物業(yè)條件的阻礙，包括外部條件和內(nèi)部的條件。如物業(yè)所處的商業(yè)區(qū)的地位、

周邊商業(yè)硬環(huán)境、

人流狀況、具體位置、投資時(shí)機(jī)等。一個(gè)商業(yè)區(qū)在都市商業(yè)中所處地位是特不關(guān)鍵的因素。它決定了該商業(yè)區(qū)的規(guī)模、輻射的范圍以及人們對(duì)該商業(yè)區(qū)的認(rèn)可程度，從而具有巨大的潛在商機(jī)。

周邊商業(yè)的環(huán)境是商業(yè)進(jìn)展的基礎(chǔ)，商業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，商業(yè)設(shè)施的檔次，交通方便程度等是商業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)展需求。人流大小專門大部分決定了商業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營的利益，巨大的人流產(chǎn)生更多有效的購買人群。商業(yè)投資者除了看商業(yè)區(qū)的位置外，同樣專門看重商鋪的具體位置，其所處的街道等。五、商圈飽和度調(diào)查商圈飽和度調(diào)查是依照商圈內(nèi)潛在消費(fèi)能力與店面面積的比得出每平米消費(fèi)額，依照每平米消費(fèi)額與每平米租金對(duì)比，以及與行業(yè)平均利潤水平對(duì)比分析，由此鑒定某種行業(yè)在本商圈的可行性。ＩＲＳ（商圈飽和度）＝Ｃ（潛在顧客）XＲＥ（平均購物額）／ＲＦ（同類店面積）＝667元／M2。結(jié)論：667元／M2比東門大型商家的首層租金水平150元／M2高出517元，參考深圳零售業(yè)日平米營業(yè)額333元，同樣可行。百貨業(yè)態(tài)的商圈飽和度：735元／M2結(jié)論：735元／m2比東門大型商家的首層租金水平150元／m2高出517元，參考深圳零售業(yè)日平米營業(yè)額333元，同樣可行。批發(fā)市場(chǎng)的商圈飽和度：1111元／M2結(jié)論：由于批發(fā)市場(chǎng)實(shí)際租金按商鋪形式計(jì)算，假設(shè)用本項(xiàng)目租金700為參照，可行，但考慮到批發(fā)業(yè)毛利水平低30%，則保本營業(yè)額為700/30%=2333元/M2，因此不可行。主題商場(chǎng)的商圈飽和度：2604元／M22604元／M2比東門大型商家的首層租金水平150元／M2高出2454元／M2，參考深圳零售業(yè)日平米營業(yè)額333元，同樣可行。專業(yè)市場(chǎng)的商圈飽和度：5556元／M25556元／M2比東門大型商家的首層租金水平150元／M2高出5406元，參考深圳零售業(yè)日平米營業(yè)額333元，同樣可行。超市市場(chǎng)的商圈飽和度：6024元／M26024元／M2比東門大型商家的首層租金水平150元／M2高出5874元，參考深圳零售業(yè)日平米營業(yè)額333元，同樣可行。綜述：前三名的可行業(yè)態(tài)為超市、專業(yè)市場(chǎng)、主題商場(chǎng)（僅從理論贏利角度考慮）。以下是行業(yè)的平米營業(yè)額按摩：1000元／M2布料：2200元／M2餐飲：150元／M2床上用品：330000元／M2電影院：1300元／M2電子游戲：6000元／M2工藝品：11000元／M2化妝首飾：77000元／M2家電：14000元／M2家具：15000元／M2精品：1162元／M2美容美發(fā)：2158元／M2皮具：47600元／M2攝影：100000元／M2陶瓷：33000元／M2通訊：109890元／M2童裝玩具：552元／M2網(wǎng)吧：1200元／M2小百貨：9000元／M2鞋類：8000元／M2眼鏡：60000元／M2藥品：5000元／M2音像：6250元／M2銀行：166萬元／M2娛樂：1000元／M2運(yùn)動(dòng)休閑：11627元／M2鐘表：13000元／M2珠寶：10萬元／M24．經(jīng)營品種東門商業(yè)區(qū)經(jīng)營的品種較單一，要緊以服飾、家電、餐飲、美容等為主。各層分布要緊是一層：服飾，皮具，鞋，化妝品，珠寶；二層：服飾，化妝品，餐廳，皮具，精品，影樓；三層：服飾，化妝品，體育用品，床上用品；四層：超市，音響，小百貨，餐飲，服裝等。經(jīng)營特色突出，品種超向單一，服裝類占據(jù)了一半以上的比例，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。6．租金狀況第二篇項(xiàng)目定位分析一、商業(yè)物業(yè)定位解釋一般來講，商業(yè)物業(yè)定位依照其涉及對(duì)象的不同，能夠分為三個(gè)層次。第一個(gè)層次為涉及開發(fā)商層面的定位。它要緊為開發(fā)商在項(xiàng)目上的投資方案選擇。不同的投資方案一方面取決于商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，另外一方面也取決于開發(fā)商的投資回報(bào)期望等等。開發(fā)商商業(yè)投資方案一般有完全銷售、完全招租、自主經(jīng)營、聯(lián)營、銷售返租等多種選擇。開發(fā)商項(xiàng)目投資方案選擇不僅阻礙到開發(fā)商自身的利益，同時(shí)也將阻礙到小業(yè)主——即商場(chǎng)直接投資客戶的利益。該定位在專門大程度決定了開發(fā)商在該項(xiàng)目上是否能實(shí)現(xiàn)成功開發(fā)，加之該定位思路一旦確定后，一般不便于改變，因此該定位也就成為商業(yè)物業(yè)定位中的最為重要的組成部分。第二個(gè)層次為涉及鋪面投資者（小業(yè)主）的定位，它包括客戶定位、項(xiàng)目推廣形象定位、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位。該層面定位較大程度決定了項(xiàng)目銷售（招租）周期，甚至決定了項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)成功銷售或招租。但在推廣過程中這部分定位可依照實(shí)際銷售、招租效果作相應(yīng)調(diào)整，因此其在商業(yè)物業(yè)總體定位中屬于相對(duì)次要部分。但其中的價(jià)格定位應(yīng)慎重考慮，因?yàn)閮r(jià)格在房地產(chǎn)開發(fā)中到目前為止一直屬于相當(dāng)敏感的因素，其重大調(diào)整將會(huì)在市場(chǎng)上造成較大阻礙，操作不當(dāng)，甚至直接阻礙到客戶的購買信心。第三個(gè)層次為涉及經(jīng)營者的定位，即項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)的選擇。因?yàn)榻?jīng)營業(yè)態(tài)定位最大的阻礙在于對(duì)商場(chǎng)日后的經(jīng)營狀況產(chǎn)生直接的作用。因此，假如開發(fā)商與商場(chǎng)日后經(jīng)營不發(fā)生聯(lián)系，則此定位對(duì)開發(fā)商的項(xiàng)目運(yùn)作成功與否阻礙較小。而假如開發(fā)商投資利潤與日后經(jīng)營狀況掛鉤，則此定位關(guān)于開發(fā)商來講同樣是至關(guān)重要的。二、商業(yè)物業(yè)定位考慮思路商業(yè)物業(yè)定位涉及的阻礙因素極多，有外在的、有項(xiàng)目自身的、還有涉及開發(fā)商的。因此在做商業(yè)物業(yè)的定位時(shí)，需要理清各個(gè)因素的阻礙關(guān)系，整理出一條有序鏈結(jié)，綜合平衡考慮。因?yàn)槊恳豁?xiàng)定位涉及的阻礙因素各不相同，因此，能夠圍繞各定位分不分析各個(gè)阻礙因素。依照對(duì)阻礙因素的分析結(jié)果，再?zèng)Q定項(xiàng)目的定位。明確商業(yè)物業(yè)定位內(nèi)容明確商業(yè)物業(yè)定位內(nèi)容確定每項(xiàng)定位的阻礙因素圍繞定位分不分析各個(gè)阻礙因素依照阻礙因素結(jié)論確定項(xiàng)目定位定位思考流程圖各項(xiàng)定位具體涉及的要緊阻礙因素有：開發(fā)商投資方案定位：各投資方案的利潤行情、風(fēng)險(xiǎn)高低，開發(fā)商實(shí)力，開發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)作思路項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)：利潤水平、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目自身?xiàng)l件客戶定位：開發(fā)商投資方案選擇、項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)形象定位：客戶定位、項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)、市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目賣點(diǎn)價(jià)格定位：項(xiàng)目開發(fā)成本、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、開發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)作思路三、本項(xiàng)目外在環(huán)境分析深圳市經(jīng)濟(jì)環(huán)境深圳市經(jīng)濟(jì)近年實(shí)現(xiàn)了持續(xù)高速進(jìn)展，去年全市共實(shí)現(xiàn)GDP1954.17億元，比上年增長(zhǎng)了13.2%。人均GDP達(dá)43344元，位居全國31個(gè)大中都市第1名。雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，強(qiáng)化了市民的消費(fèi)信心、投資信心。促進(jìn)了第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。深圳市商業(yè)環(huán)境基于強(qiáng)有力的購買力支持，加之受香港市場(chǎng)的帶動(dòng)，深圳市商業(yè)市場(chǎng)通過20幾年的建設(shè)、沉淀，差不多進(jìn)展得較為成熟。市級(jí)、區(qū)級(jí)、社區(qū)級(jí)三級(jí)商圈形成了一個(gè)完整的統(tǒng)一體。市級(jí)三大商圈包括華強(qiáng)北商圈、東門商圈、人民南商圈，三大商圈各具特色。華強(qiáng)北為電子商圈、東門為服裝百貨商圈、人民南為百貨商圈。幾大市級(jí)商圈不僅覆蓋了全市（關(guān)內(nèi)）大部分范圍，而且將觸角伸向了市外。東門商業(yè)環(huán)境東門作為市級(jí)商業(yè)中心，要緊以服裝、百貨為要緊經(jīng)營業(yè)態(tài)。經(jīng)營面積達(dá)50多萬平方米，日均人流量約60多萬人。同時(shí)，東門商業(yè)物業(yè)空置率也相當(dāng)高，達(dá)25%左右。隨著地鐵的建設(shè)和政府的規(guī)劃改造，東門商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營環(huán)境有望得到進(jìn)一步改善，提升整個(gè)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。四、項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析位置：本項(xiàng)目位于東門商圈的西部。一方面，它會(huì)受到整個(gè)東門商業(yè)環(huán)境的阻礙帶動(dòng)；另外一方面，由于該區(qū)域已處于東門邊沿地帶，且近1-2年才逐步得以實(shí)現(xiàn)進(jìn)展，商業(yè)氛圍、人流量明顯不及東門老街一帶。四至：項(xiàng)目三面臨街，北臨立新路與萬景婦兒百貨相鄰；東靠人民北路——東門新步行街——但項(xiàng)目直接臨人民北路的面僅占其東面面寬的1/3；西接新園路與天虹商場(chǎng)正對(duì)；南面緊臨駿馬服裝批發(fā)市場(chǎng)?？傮w講來，其臨街狀況較為理想。東面可享步行街之利；北面不僅靠有立新路，而且項(xiàng)目與道路之間尚有15米左右的前廣場(chǎng)——聚人流區(qū)域；西面天虹商場(chǎng)的成功經(jīng)營為本項(xiàng)目帶來了許多人流。據(jù)統(tǒng)計(jì)，立新路日均人流量達(dá)2.1萬，新園路日均人流量達(dá)3.5萬，人民北路日均人流量達(dá)1.9萬。項(xiàng)目正式營業(yè)后，該人流量必將進(jìn)一步增加。規(guī)模：明華廣場(chǎng)為一綜合型項(xiàng)目，1-6層為商業(yè)裙樓，8-15層為住宅。項(xiàng)目商業(yè)部分總建筑面積約為1.7萬M2，屬中等規(guī)模，關(guān)于經(jīng)營大型百貨、SHOPPINGMALL存在一定難度。3層是商場(chǎng)的死難層，這一點(diǎn)本項(xiàng)目也應(yīng)該加以考慮，同時(shí)，在進(jìn)行定位規(guī)劃時(shí)，應(yīng)該考慮到對(duì)塔樓住戶的阻礙。整體形象：項(xiàng)目通過了一段時(shí)刻的停工后，加之前期招租的不成功，整體形象已受到一定的損害。因此，在推廣過程中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的包裝，改善、提升項(xiàng)目市場(chǎng)形象，從而達(dá)到項(xiàng)目的順利推廣。另外，還應(yīng)該考慮到項(xiàng)目的內(nèi)部分隔對(duì)定位造成的阻礙、限制。五、開發(fā)商在本項(xiàng)目上的開發(fā)需求投資回收期投資回收期是開發(fā)商在本項(xiàng)目上的一個(gè)重要考慮因素，公司希望能在短期內(nèi)回收項(xiàng)目投資。以便公司在其他方面的經(jīng)營。這就決定了開發(fā)商在項(xiàng)目上不易采取效益與日后經(jīng)營掛鉤的運(yùn)作方式。投資回報(bào)率對(duì)房地產(chǎn)而言，投資回報(bào)率一直在高位運(yùn)行，這也是吸引其它各行業(yè)積極參與房地產(chǎn)開發(fā)的重要緣故。但就商業(yè)物業(yè)而言，由于整體市場(chǎng)環(huán)境的日益困難，開發(fā)商已不能對(duì)該類物業(yè)報(bào)以過高的期望。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避房地產(chǎn)盡管是一個(gè)存在高額投資回報(bào)的行業(yè)，但同時(shí)，高利潤也伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投資額巨大，一個(gè)項(xiàng)目的操作不利，便會(huì)給進(jìn)展商帶來巨大損失。因此，本項(xiàng)目定位應(yīng)考慮到風(fēng)險(xiǎn)的問題，在保證開發(fā)商差不多投資利潤的前提下，盡量降低風(fēng)險(xiǎn)。六、開發(fā)商在項(xiàng)目上的投資方案定位自主經(jīng)營：自主經(jīng)營假如處于蓬勃進(jìn)展的商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境下，那么將為開發(fā)商帶來相當(dāng)可觀的利潤。因?yàn)樗鼘?shí)際上是疊加了房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)展商及商場(chǎng)經(jīng)營者兩部分的利潤。但從另外一個(gè)角度來講，開發(fā)商的投資回收期也相應(yīng)地大大增加，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大。開發(fā)商必須得對(duì)該商業(yè)物業(yè)的長(zhǎng)久的良性經(jīng)營有把握方可選擇該方案。東門整體商業(yè)環(huán)境差不多較為成熟，各類經(jīng)營業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)均已相當(dāng)激烈，不僅長(zhǎng)久的良性經(jīng)營狀態(tài)難以保證，確實(shí)是短期的理想贏利也不易實(shí)現(xiàn)。因此，該投資方案不宜選擇。聯(lián)營盡管部分分擔(dān)了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，但開發(fā)商仍然得承擔(dān)商場(chǎng)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，也不利于開發(fā)商在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金的回收。全面招租同自主經(jīng)營一樣，該方案將承擔(dān)商場(chǎng)日后的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。假如一旦出現(xiàn)經(jīng)營不善的情況，極有可能出現(xiàn)經(jīng)營者撤租的現(xiàn)象。同時(shí)也大大延長(zhǎng)了開發(fā)商的投資回收期。因此此方案亦不可選擇。只售不租關(guān)于商業(yè)物業(yè)而言，如此的情形一般是以商場(chǎng)經(jīng)營的高額利潤為前提，同時(shí)商場(chǎng)樓層不高——僅2-3層?，F(xiàn)在，業(yè)主購買商業(yè)物業(yè)可用來自主經(jīng)營，也可用來出租投資。在這種情況下，開發(fā)商能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)理想的投資回報(bào)，風(fēng)險(xiǎn)微小。但東門目前商業(yè)環(huán)境早已走過了高利潤時(shí)代，加之項(xiàng)目高達(dá)六層，假如只租不售，則高樓層難以實(shí)現(xiàn)銷售。據(jù)初步調(diào)查顯示，東門目前整體空置率已達(dá)25%，部分商場(chǎng)更是高達(dá)60-70%。此方案亦不作考慮。銷售返租銷售返租在前幾年的商業(yè)物業(yè)銷售中，能夠講是風(fēng)靡全國。但由此帶來的負(fù)面阻礙實(shí)在太大，因此相關(guān)主管部門一度禁止這一操作手法。銷售返租一方面在理論上保證了投資者（業(yè)主）的利益，另外一方面也利于開發(fā)商實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)的資金回收。因此特不適合開發(fā)商急于套現(xiàn)的項(xiàng)目運(yùn)作。因?yàn)榉底獾谋ＷC，關(guān)于投資者而言吸引力較大。返租年限越長(zhǎng)，對(duì)業(yè)主越有利。但過長(zhǎng)的返租期，又會(huì)大大的削弱開發(fā)商的利潤。返租因?yàn)樵趯?shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售后，一般會(huì)引進(jìn)商家整體經(jīng)營，幸免了商場(chǎng)死難層現(xiàn)象。關(guān)于日后經(jīng)營較為有利。關(guān)于返租方式，對(duì)開發(fā)商的不利阻礙要緊來自于：1.由于開發(fā)商實(shí)際分擔(dān)了日后的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，從而使得開發(fā)商投資風(fēng)險(xiǎn)大大增加。2.因?yàn)殚_發(fā)商招租一方面不一定能成功，另外一方面，即使招租成功，但招租年限也有可能短于開發(fā)商對(duì)業(yè)主的返租年限。也確實(shí)是講，開發(fā)商不能在返租年限內(nèi)實(shí)現(xiàn)滿租，則未實(shí)現(xiàn)出租的年限內(nèi)，開發(fā)商需要全額填補(bǔ)返租額，這將極大的有損于開發(fā)商的利潤，增大風(fēng)險(xiǎn)。3.因?yàn)橐话愣?，開發(fā)商給予業(yè)主的回報(bào)都高于市場(chǎng)租金行情，這部分差額需要用自己的利潤來填補(bǔ)，因此降低了開發(fā)商的在項(xiàng)目上利潤水平。綜合比較而言，銷售返租方式是最為可行的項(xiàng)目投資運(yùn)作方案選擇。但在選擇該方案時(shí)需要慎重考慮返租年限及返租率的問題，幸免將開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)堆積過高。七、商場(chǎng)經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營模式定位經(jīng)營業(yè)態(tài)的選擇在東門，目前要緊存在四種經(jīng)營業(yè)態(tài)，即：專業(yè)市場(chǎng)、百貨商場(chǎng)、主題商場(chǎng)和超市。其中，專業(yè)市場(chǎng)要緊為服裝類經(jīng)營，百貨商場(chǎng)有太陽百貨、茂業(yè)百貨、天虹商場(chǎng)等，主題商場(chǎng)有萬景婦兒商場(chǎng)、茂業(yè)百貨青春店等，超市有華潤超市、百佳超市等。從經(jīng)營品種來看，服裝類經(jīng)營面積在整個(gè)東門占了最大比例——許多百貨商場(chǎng)亦將服裝作為要緊經(jīng)營品種。專業(yè)市場(chǎng)，即服裝市場(chǎng)在該區(qū)域差不多相當(dāng)飽和，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。假如以純的服裝市場(chǎng)定位本項(xiàng)目，一方面難以找到商家會(huì)整體租賃，假如不能實(shí)現(xiàn)整體的招租，則高樓層——3層及以上必將會(huì)大量空置，開發(fā)商資金回收難以實(shí)現(xiàn)；另外一方面，服裝市場(chǎng)日后的經(jīng)營狀況難以保證。因此，專業(yè)市場(chǎng)也能夠選擇除服裝之外的其他經(jīng)營品種，但除服裝外，東門還沒有其他品種的專業(yè)市場(chǎng)，假如僅靠本項(xiàng)目來支撐某一專業(yè)市場(chǎng)，規(guī)模明顯不足，不足以形成經(jīng)營氣候，難以實(shí)現(xiàn)招租，即使實(shí)現(xiàn)了招租，其日后的經(jīng)營也難以保證。因此專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營業(yè)態(tài)的定位思路不可行。超市一般講來應(yīng)為就近購買品，也確實(shí)是講，屬區(qū)域性的經(jīng)營——商品購買客戶為周邊居住人群。目前，在東門差不多擁有了兩家超市物業(yè)，即百佳超市和華潤超市，超市接近飽和——未完全飽和。但超市利潤水平較之百貨、專業(yè)市場(chǎng)都高，加之華潤品牌號(hào)召力不足、規(guī)模小，本項(xiàng)目位于東門商圈邊沿（更接近居民區(qū)）也有利于經(jīng)營超市，故超市可作為一選擇方案。本方案有市場(chǎng)、利潤高、招商相對(duì)容易，建議首選。百貨商場(chǎng)在東門差不多存在多家，但東門作為一個(gè)市級(jí)商圈，輻射范圍涵蓋了關(guān)內(nèi)大部分地點(diǎn)，客戶來源量大。區(qū)域的共同繁榮有利于吸引更大人流到東門商圈消費(fèi)，同時(shí)百貨商場(chǎng)的經(jīng)營模式能夠最大程度的幸免3層斷層現(xiàn)象，同時(shí)招商難度相對(duì)較小、選擇面廣，可作為第二備選方案。主題商場(chǎng)作為近年來的一種新新經(jīng)營方式，曾在許多地點(diǎn)取得過成功。在深圳也有許多成功案例：如女的世界、順電家具。在東門，經(jīng)營品種、業(yè)態(tài)仍顯得過于單一，假如能引進(jìn)一家與商圈形成互補(bǔ)的主題商場(chǎng)，則能夠與其他商場(chǎng)達(dá)成雙贏的局面。形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)開發(fā)商、投資者都有利。因此，將該方案確定為第三備選方案。除上述幾種經(jīng)營業(yè)態(tài)之外，東門目前尚未有SHOPPINGMALL、娛樂城等經(jīng)營業(yè)態(tài)。但SHOPPINGMALL要求的規(guī)模本項(xiàng)目遠(yuǎn)不能滿足，故此定位方案不選擇。深圳是一個(gè)年輕、充滿活力的都市，人們?cè)谝环N快節(jié)奏的工作環(huán)境下疲于奔命，忙碌、疲乏成了生活的主旋律。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳人有80%以上都處于亞健康狀態(tài)。然而，到目前為止，深圳尚沒有一個(gè)集中的娛樂城供人們休閑放松。本項(xiàng)目位于深圳市老城區(qū)——羅湖區(qū)，交通極為便利，同時(shí)羅湖區(qū)集中了蔡屋圍和國貿(mào)兩個(gè)辦公組團(tuán)，這為本項(xiàng)目開發(fā)娛樂城提供了有利條件。1.7萬平方米的規(guī)模關(guān)于開發(fā)娛樂城來講也較為合適。因此，總的來講，娛樂城的經(jīng)營模式可作為本項(xiàng)目第四選擇方案。初步規(guī)劃構(gòu)想娛樂城：第一層，以時(shí)尚運(yùn)動(dòng)、電玩為主題，輔以酒吧第二層，健身會(huì)所，輔以酒吧第三層，保齡球第四層，餐飲第五層，桑拿按摩第六層，美容美發(fā)百貨、超市、主題商場(chǎng)因?yàn)橹粫?huì)引進(jìn)一家經(jīng)營者，因此不需要開發(fā)商為其作規(guī)劃，其自身都有自己長(zhǎng)期以來形成的獨(dú)特規(guī)劃。八、市場(chǎng)形象定位項(xiàng)目形象定位應(yīng)考慮到項(xiàng)目性質(zhì)、項(xiàng)目賣點(diǎn)、項(xiàng)目所處位置、市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)便于項(xiàng)目及開發(fā)商品牌的建設(shè)符合消費(fèi)者心理需求本項(xiàng)目形象定位國際列車黃金商城國際列車：中國加入WTO，為特區(qū)帶來了無限商機(jī)，深圳搭上國際快列地鐵的建設(shè)通車，讓項(xiàng)目搭上快速列車，商機(jī)無限黃金商城：財(cái)源滾滾，永不貶值，包賺不虧九、價(jià)格定位價(jià)格定位必須照顧到項(xiàng)目開發(fā)成本、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、發(fā)商利潤水平、開發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)作思路等各個(gè)方面。關(guān)于商業(yè)物業(yè)而言，價(jià)格是最為敏感的因素，過高的價(jià)格將直接導(dǎo)致項(xiàng)目銷售（招租）的失敗。本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位思路：以收益還原法確定項(xiàng)目評(píng)估均價(jià)；實(shí)際銷售時(shí)執(zhí)行均價(jià)略低于評(píng)估價(jià)格，以實(shí)現(xiàn)開發(fā)商資金的迅速回籠；拉開樓層差價(jià)，幸免商業(yè)物業(yè)高樓層難以消化的問題；總體價(jià)格走勢(shì)采取“低開高走”的戰(zhàn)略；項(xiàng)目具體定價(jià)（詳見售后包租的可行性分析）十、客戶定位因?yàn)楸卷?xiàng)目已選擇了售后返租的項(xiàng)目運(yùn)作方式，這就決定了本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶將要緊為投資型客戶。（詳見第一篇第四大點(diǎn)消費(fèi)者心理分析）第三篇投資回報(bào)分析注：依照建設(shè)部、廣東省建設(shè)廳在2001年6月1日出臺(tái)條例：未竣工物業(yè)禁止售后返租的精神。明華廣場(chǎng)所有涉及返租的銷售活動(dòng)都必須在其工程竣工并通過驗(yàn)收之后進(jìn)行，提請(qǐng)進(jìn)展商注意！一、銷售定價(jià)項(xiàng)目周邊可比物業(yè)租售價(jià)選擇對(duì)比樓盤是基于普遍投資者依照自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在一定區(qū)域范圍內(nèi)，考慮樓盤價(jià)格性能比最優(yōu)且周邊區(qū)位環(huán)境類似的一種物業(yè)選擇的行為方式。結(jié)合分析房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、位置、定位等相近因素的樓盤作對(duì)比樓盤，用收益還原法制定價(jià)格。項(xiàng)目?jī)r(jià)格確定鑒于現(xiàn)在東門商鋪過剩，租金水平呈下降趨勢(shì)，同時(shí)由于形象阻礙，我們?nèi)”Ｊ刈饨鹚绞讓?00元，二層500元，三層300元，四層200元；依照合同造價(jià)，明華廣場(chǎng)單方造價(jià)2050元/平米，考慮到項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本，目前成本價(jià)計(jì)為2300元/平米，還原率取8%。得出以下運(yùn)算：第一層售價(jià)80885.10，運(yùn)算如下：收益還原法測(cè)算表單位：元/M2項(xiàng)目計(jì)算方法月租金（元/M2）700空置率(%)10%建筑造價(jià)（元）2300使用年限（年）50收益年限（年）41還原利率(%)8.0%一年總收益月租金*12*（1-空置率）7560.001維修治理費(fèi)年總收益*3%226.802租賃治理費(fèi)年總收益*2%151.203保險(xiǎn)費(fèi)建筑造價(jià)*3‰6.904房產(chǎn)稅建筑造價(jià)*（1-30%)*1.2%19.325營業(yè)稅年總收益*5%378.006城建稅營業(yè)稅*1%3.787印花稅營業(yè)稅1%3.788教育費(fèi)附加營業(yè)稅*3%11.34年經(jīng)營費(fèi)用合計(jì)Σ(1~8)801.12二年純收益年總收益-年經(jīng)營費(fèi)用6758.88三評(píng)估值V=年純收益/還原利率*[1-1/(1+還原利率)^收益年限]80885.10第二層售價(jià)57685.42，運(yùn)算如下：收益還原法測(cè)算表單位：元/M2項(xiàng)目計(jì)算方法月租金500空置率10%建筑造價(jià)2300使用年限（年）50收益年限（年）41還原利率8.0%一年總收益月租金*12*（1-空置率）5400.001維修治理費(fèi)年總收益*3%162.002租賃治理費(fèi)年總收益*2%108.003保險(xiǎn)費(fèi)建筑造價(jià)*3‰6.904房產(chǎn)稅建筑造價(jià)*（1-30%)*1.2%19.325營業(yè)稅年總收益*5%270.006城建稅營業(yè)稅*1%2.707印花稅營業(yè)稅1%2.708教育費(fèi)附加營業(yè)稅*3%8.10年經(jīng)營費(fèi)用合計(jì)Σ(1~8)579.72二年純收益年總收益-年經(jīng)營費(fèi)用4820.28三評(píng)估值V=年純收益/還原利率*[1-1/(1+還原利率)^收益年限]57685.42第三層售價(jià)34485.74，運(yùn)算如下：收益還原法測(cè)算表單位：元/M2項(xiàng)目計(jì)算方法月租金300空置率(%)10%建筑造價(jià)2300使用年限（年）50收益年限（年）41還原利率8.0%一年總收益月租金*12*（1-空置率）3240.001維修治理費(fèi)年總收益*3%97.202租賃治理費(fèi)年總收益*2%64.803保險(xiǎn)費(fèi)建筑造價(jià)*3‰6.904房產(chǎn)稅建筑造價(jià)*（1-30%)*1.2%19.325營業(yè)稅年總收益*5%162.006城建稅營業(yè)稅*1%1.627印花稅營業(yè)稅1%1.628教育費(fèi)附加營業(yè)稅*3%4.86年經(jīng)營費(fèi)用合計(jì)Σ(1~8)358.32二年純收益年總收益-年經(jīng)營費(fèi)用2881.68三評(píng)估值V=年純收益/還原利率*[1-1/(1+還原利率)^收益年限]34485.74第四層售價(jià)22885.90，運(yùn)算如下：收益還原法測(cè)算表單位：元/M2項(xiàng)目計(jì)算方法月租金200空置率(%)10%建筑造價(jià)2300使用年限（年）50收益年限（年）41還原利率8.0%一年總收益月租金*12*（1-空置率）2160.001維修治理費(fèi)年總收益*3%64.802租賃治理費(fèi)年總收益*2%43.203保險(xiǎn)費(fèi)建筑造價(jià)*3‰6.904房產(chǎn)稅建筑造價(jià)*（1-30%)*1.2%19.325營業(yè)稅年總收益*5%108.006城建稅營業(yè)稅*1%1.087印花稅營業(yè)稅1%1.088教育費(fèi)附加營業(yè)稅*3%3.24年經(jīng)營費(fèi)用合計(jì)Σ(1~8)247.62二年純收益年總收益-年經(jīng)營費(fèi)用1912.38三評(píng)估值V=年純收益/還原利率*[1-1/(1+還原利率)^收益年限]22885.90二、業(yè)主投資回報(bào)分析案例：假設(shè)投資者購買了57平米的一個(gè)鋪位，總價(jià)80885.10X57=4610450.7，為方便計(jì)算，我們?nèi)?60000，則首期五成130000，五年五成月供2439，月返租2555扣除10%稅金為2300。業(yè)主在五年內(nèi)投入資金為130000+（2439—2300）X12X5=138340元后10年業(yè)主回收資金：2300X120=276000業(yè)主投資十五年的返租收入為2300X180=414000投資回報(bào)率414000/138340=299.26%結(jié)論1：業(yè)主十五年的投資回報(bào)率為294.35%。結(jié)論2：業(yè)主5年內(nèi)支付138340元可獲得一個(gè)商鋪，而收益期長(zhǎng)達(dá)36年。結(jié)論3：業(yè)主用140646存入銀行十五年為140646X（1+2.79%）X（1+2.79%）X（1+2.79%）=152749，回報(bào)率為108.60%。三、項(xiàng)目售后包租差不多情況在滿足最大銷售收入原則下，結(jié)合大型品牌商家開店要求，我司建議：首層商鋪因?yàn)槭蹆r(jià)較高，且易銷售，為減低不必要風(fēng)險(xiǎn)，包租比例不應(yīng)高于50%，其余為100%。1、樓層差不多情況表在無確切數(shù)據(jù)情況下，按每層平均計(jì)算，即17708/6=2951，則：樓層面積包租面積比一295150%二2951100%三2951100%四2951100%五29510%六29510%2、（靜態(tài)）依照實(shí)際，銷售樓層一般到四樓為止，因此涉及返租對(duì)象僅限于此，大商家進(jìn)駐租金水平參考萬景婦兒百貨的租金一層180元/M2.月，二層130/M2.月，三層100元/M2.月，四層90元/M2.月，以上樓層均含35元/M2.月的治理費(fèi)。年限為15年，返租每年8%，計(jì)算過程不算利息，返租部分與不返租部分的銷售率相同。銷售收入=均價(jià)X面積X銷售率每年租金收入=(月租X面積X12個(gè)月)十五年租金收入=第一年+第二年+。。。+第十五年十五年返租金額=均價(jià)X面積X返租比例X8%X銷售率開發(fā)商十五年收入=銷售收入+十五年租金收入—十五年返租金額A、假設(shè)首層返租50%，同時(shí)全部是內(nèi)鋪，街鋪不參與返租。一般情況下，首層銷售率可達(dá)95%，二層90%，三層70%，四層50%。不考慮利息。內(nèi)容一層二層三層四層五層六層面積（M2）295129512951295129512951返租比例50%100%100%100%0%0%均價(jià)（元/M2）57685.4234485.7422885.90銷售率銷售收入（元）十五年租金收入（元）十五年返租金額（元）回收資金回收資金合計(jì)190813455B、假設(shè)1-4層全部包租內(nèi)容一層二層三層四層五層六層面積返租比例均價(jià)銷售率銷售收入十五年租金收入十五年返租金額回收資金回收資金合計(jì)78823005結(jié)論：顯然方案A的經(jīng)濟(jì)效益明顯。3、動(dòng)態(tài)分析包租可行性動(dòng)態(tài)分析的原理是針對(duì)明華廣場(chǎng)開發(fā)商的資金流量，通過計(jì)息將收入與支出的資金貼現(xiàn)到項(xiàng)目銷售的初期，即資金流中的零年。計(jì)算折現(xiàn)后的十五年租金和包租支出的差額得出開發(fā)商應(yīng)補(bǔ)貼的金額，先取銀行貸款利率5年期6.138%租給，大商家租金首層150元，二層107元，三層64元，四層42元，五層、六層30元。銷售收入假設(shè)一年內(nèi)完成，因此不計(jì)息。租金收入折現(xiàn)=第一年折現(xiàn)+第二年…+第十五年返租折現(xiàn)=第一年折現(xiàn)+第二年折現(xiàn)+…+第十五年A、內(nèi)容一層二層三層四層五層六層面積295129512951295129512951返租比例50%100%100%100%0%0%均價(jià)內(nèi)鋪70000街鋪8080057685.4234485.7422885.90銷售率95%90%70%50%0%0%銷售收入十五年租金收入十五年返租金額回收資金回收資金合計(jì)290391825B、內(nèi)容一層二層三層四層五層六層面積295129512951295129512951返租比例50%100%100%100%0%0%均價(jià)內(nèi)鋪70000街鋪8080057685.4234485.7422885.9銷售率95%90%70%50%0%0%銷售收入十五年租金收入十五年返租金額回收資金回收資金合計(jì)214875460四、經(jīng)濟(jì)效益分析假設(shè)本項(xiàng)目不包租，直接銷售，依照我司經(jīng)驗(yàn)，目前東門一層銷售率70%，二層銷售率50%，三層銷售率10%。銷售收入與包租貼現(xiàn)值（動(dòng)態(tài)回收資金折現(xiàn)）的差額=動(dòng)態(tài)回收資金折現(xiàn)（取方案A數(shù)值）—銷售收入=290391825-（（80800+70000）X1475.5X70%+57685.42X2951X50%+34485.74X2951X10%）=39399245.916包租可多出收入39399245.916元。假設(shè)實(shí)現(xiàn)的多收銷售收入用于短期房產(chǎn)開發(fā)，依照現(xiàn)時(shí)期三年評(píng)估原則，還原率8%，設(shè)X年內(nèi)，開發(fā)商可將售后包租補(bǔ)貼及利息收回：差額/（差額—返租補(bǔ)貼）=（1+8%）x我們能夠看到差額減去返租補(bǔ)貼是負(fù)值，以上運(yùn)算不成立，因此返租光就回收資金而言可行，但假如通過回收的資金贏利以維持企業(yè)的進(jìn)展，則存在專門大的風(fēng)險(xiǎn)性。假設(shè)包租實(shí)現(xiàn)的銷售收入用于短期房產(chǎn)開發(fā)，依舊取收益率8%，則X年內(nèi)，包租收入折現(xiàn)/（包租收入折現(xiàn)—返租補(bǔ)貼折現(xiàn)）=（1+8%）x（221325000+26863529）/168791876=（1+8%）xX=5年結(jié)論：通過返租的資金把返租補(bǔ)貼回收年限比較長(zhǎng)達(dá)5年，投資回收期較長(zhǎng)，開發(fā)商應(yīng)該正視這一現(xiàn)實(shí)情況，做好防范風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)備。第四篇營銷推廣策略總體推廣思路1、預(yù)售策略在正式公開發(fā)售物業(yè)前，在《深圳特區(qū)報(bào)》、《深圳商報(bào)》等相關(guān)媒介做硬廣告對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行試探性的銷售。又稱前期導(dǎo)入期。預(yù)售期間可明白客戶對(duì)價(jià)格，樓盤形象、廣告表現(xiàn)方面的反饋，于今后正式銷售具有重要的參考價(jià)值。通過預(yù)售，能及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)術(shù)、戰(zhàn)略。因此要安排2個(gè)星期的時(shí)刻作預(yù)售期?，F(xiàn)在的任務(wù)不在于實(shí)際銷售量，而在于積存客戶，試探市場(chǎng)，為日后的正式銷售作預(yù)備。2、正式銷售正式開盤時(shí)，配合廣告再由云灝公司分期分批組織200名以上準(zhǔn)客戶，由于該批客戶意向比較強(qiáng)，與廣告所得客戶加在一起，造成開盤反映涌躍現(xiàn)象。正式開盤后分時(shí)期，有節(jié)奏，但要注重一股作氣，每個(gè)時(shí)期都有大炒作，注重大手筆、高頻率、全方位的廣告攻勢(shì)，達(dá)到小高潮高潮再高潮的目的。以越來越快的速度，力爭(zhēng)用一年時(shí)刻銷售85%以上。3、銷控策略本項(xiàng)目的待售單位，若開盤初就全數(shù)推出，則有放多不利。給客戶造成供應(yīng)量大，不必急于訂購的消極心態(tài)。不利于進(jìn)展商視市場(chǎng)靈活改變策略，失去主動(dòng)權(quán)。好鋪挑完，差鋪空置，收?qǐng)隼щy。因此建議作好整體銷控，一方面有利于制造熱銷場(chǎng)面，另外一方面也有利于操縱各種鋪位的銷售節(jié)奏。4、以小帶大原則中小檔位單位總價(jià)較低，可最大程度吸聚目標(biāo)客戶，匯合人氣。5、先“差”后“優(yōu)”原則那個(gè)地點(diǎn)的“差”、“優(yōu)”是相對(duì)的，“差”、“優(yōu)”是指朝向、檔位等的好壞比較。二、推廣渠道的選擇1、現(xiàn)場(chǎng)銷售即通過推廣中心推廣人員的推廣導(dǎo)致的成交。2、直銷通過公函或宣傳單張等手段傳達(dá)信息的一種方法。3、集團(tuán)購買直銷的一種方式，相當(dāng)于包租，查找較大客或客戶群把整個(gè)商鋪包下再轉(zhuǎn)手。5、引入大品牌家可對(duì)萬佳、吉之島等大商家進(jìn)行招商深圳商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀有個(gè)顯著的特點(diǎn)，即商業(yè)物業(yè)是否能做旺，取決因此否有大型商家的進(jìn)駐。因?yàn)?，大型商家長(zhǎng)期注重市場(chǎng)開拓，擁有廣泛的消費(fèi)群和市場(chǎng)知名度，較易吸聚人氣。其次，大型品牌商家擁有先進(jìn)的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，有效的促銷手段，其有能力保證商業(yè)利潤的實(shí)現(xiàn)，并使商業(yè)物業(yè)升值，促進(jìn)商業(yè)面積的銷售。本項(xiàng)目因其自身特點(diǎn)決定，必須引入大型經(jīng)營商家，因?yàn)轫?xiàng)目選擇了返租方式。如分零出租，一者不便于規(guī)劃，再者高樓層不易消化。引入大型品牌商家，借助其阻礙力和號(hào)召力，才能迅速集聚人氣，做旺市場(chǎng)。其次,項(xiàng)目有一萬七千平方米的建筑面積，關(guān)于進(jìn)展商而言，盡最大可能實(shí)現(xiàn)整體銷售，追求利潤最大化是首選方案。然而，商業(yè)物業(yè)的銷售實(shí)踐告訴我們，分割銷售，吸引小投資者，這確實(shí)是一個(gè)好方法。但是，小投資者因?yàn)樽杂匈Y金的不足，信息的不通暢，以及個(gè)人經(jīng)營能力的有限，他們不敢輕易投資這種盡管有潛力，然而現(xiàn)時(shí)期人氣不足，商業(yè)前景有風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)物業(yè)。大型商家的進(jìn)駐,不但聚攏了人氣，更增強(qiáng)了小投資者的信心，有利于銷售。綜上分析得到，從做旺市場(chǎng),促進(jìn)銷售的角度來看，應(yīng)該引入大型品牌商家。6、促銷活動(dòng)及優(yōu)惠措施目的：促使猶疑不決的客戶盡快落訂的手段。特質(zhì)：具有償交換條件，及受到時(shí)刻限制并能真正打動(dòng)客戶的心。問題：什么緣故要用促銷手段？基于人的心理因素：[我現(xiàn)在做出購買的決定，我能得到什幺特不的好處？][遲些我還有這些好處嗎？]滿足他們心理的平衡，嘗到即時(shí)的甜頭，加深他們做出即時(shí)購買的信心。[廣告＋促銷]必須同時(shí)使用，才能達(dá)到最終銷售的目的。有效的廣告的界定是他是而能否在短時(shí)刻吸引一大批項(xiàng)目目標(biāo)層的客戶來到銷售現(xiàn)場(chǎng)，最終做不做出認(rèn)租決定，一是項(xiàng)目硬件，二確實(shí)是促銷手段，三確實(shí)是利用促銷手段達(dá)到銷售目的的人。形式：可為減免鋪價(jià)或送贈(zèng)品，惟此類優(yōu)惠必須具有條件或時(shí)限性，例如：只限[展銷期內(nèi)]或[首20名買家]等。然而，假如客戶在超過時(shí)限購買，我們也應(yīng)該給他這優(yōu)惠，也確實(shí)是銷售員常講的[臨門一腳]。優(yōu)惠組合建議：展銷期（內(nèi)部認(rèn)租）期內(nèi)九四折優(yōu)惠，首20名買家加送一年治理費(fèi)7、廣告宣傳策略確定通俗和適度夸張廣告風(fēng)格廣告以軟硬并重相結(jié)合，以軟性新聞為主導(dǎo)的手法報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)要點(diǎn)：要達(dá)到“平面顯眼、內(nèi)容突出、文字有煽動(dòng)力”。如無特不優(yōu)秀創(chuàng)意切莫白費(fèi)鈔票財(cái)，甚至弄巧成拙。主題廣告詞要明確，，不一定要經(jīng)常變化。做廣告不能太老實(shí)宣傳手法要注重有效夸張，否則現(xiàn)場(chǎng)人氣，銷售氣氛難以實(shí)現(xiàn)，講服和解答的機(jī)會(huì)沒有，宣傳資料無法有效發(fā)放和發(fā)生作用。購鋪者并非全理性：大多數(shù)明星樓的實(shí)現(xiàn)，是因“賣得不錯(cuò)”而被搶購，價(jià)低時(shí)不買，價(jià)高時(shí)反而搶購。所謂購樓者越來越理性的講法，只是極少數(shù)現(xiàn)象?！把蛉盒?yīng)”產(chǎn)生后，絕大多數(shù)是非理性的。房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估、比較、投資分析是十分專業(yè)的，不要講是一般消費(fèi)者，確實(shí)是行內(nèi)人士也難理解，因此營造搶購現(xiàn)象特不之重要。文字的講服力要看重：講理和煽動(dòng)文字能達(dá)到特不轟動(dòng)效果，因?yàn)榭腿藢?duì)項(xiàng)目有哪些賣點(diǎn)？有的是無法準(zhǔn)確性地表達(dá)，有的是沒機(jī)會(huì)表達(dá)，有的是沒有煽動(dòng)口才。本項(xiàng)目注重文字廣告及平面廣告的運(yùn)用，并可讓售樓書文字加強(qiáng)，或更精心編制其它文字宣傳資料。8、現(xiàn)場(chǎng)包裝視覺識(shí)不系統(tǒng)的建議（以開發(fā)商原有系統(tǒng)為延伸）地盤形象包括導(dǎo)示牌、條幅、彩旗、綠化等設(shè)計(jì)建議（要緊是依照LOGO延伸和應(yīng)用）、（導(dǎo)示牌應(yīng)含候車亭廣告牌以及項(xiàng)目附近各大路口）推廣中心規(guī)劃設(shè)計(jì)（與LOGO風(fēng)格統(tǒng)一，突出商業(yè)意味和氛圍）（位置應(yīng)該選在人流前往本項(xiàng)目的第一視覺點(diǎn)）三、包裝事項(xiàng)及細(xì)則推廣中心功能及主設(shè)計(jì)建議：a)推廣中心位置/面積正門口只需一個(gè)，開口