特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案2020特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案前言特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案特色小鎮(zhèn)是在幾平方公里土地上集聚特色產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)生活生態(tài)空間相融合、不同于行政建制鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺(tái)。特色小城鎮(zhèn)是擁有幾十平方公里以上土地和一定人口經(jīng)濟(jì)規(guī)模、特色產(chǎn)業(yè)鮮明的行政建制鎮(zhèn)。2016年，特色小鎮(zhèn)上升到國家層面，成為一種市場化主導(dǎo)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的新模式，其本質(zhì)是產(chǎn)城融合發(fā)展理念下的產(chǎn)業(yè)集聚、升級(jí)和培育問題，不同點(diǎn)在于特色小鎮(zhèn)的文化IP營造，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、文化、旅游、生活的融合發(fā)展。由于我國地域遼闊，各地經(jīng)濟(jì)背景、自然資源迥異，因此特色小鎮(zhèn)在不同省份的界定方式與發(fā)展模式也有所不同。前言特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案特色小鎮(zhèn)=“產(chǎn)”+“旅”+“城”+“人”完美融合特色小鎮(zhèn)指聚焦特色產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)，集聚發(fā)展要素，不同于行政建制鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺(tái)；旅游景區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、新型城鎮(zhèn)化發(fā)展區(qū)三區(qū)功能合一的新型發(fā)展模式，其包括四大特色內(nèi)涵：1、特在“產(chǎn)業(yè)”?“特色產(chǎn)業(yè)業(yè)為基石，旅游產(chǎn)業(yè)為動(dòng)力，雙核驅(qū)動(dòng)特色小鎮(zhèn)發(fā)展。+旅游產(chǎn)業(yè)”是特色小鎮(zhèn)兩大核心發(fā)展架構(gòu)；以特色產(chǎn)特在產(chǎn)業(yè)特在功能2、特在“功能”?以產(chǎn)業(yè)為依托的“生產(chǎn)”或“服務(wù)”是核心功能；以旅游激發(fā)小鎮(zhèn)能。內(nèi)在系統(tǒng)與外部系統(tǒng)的良性互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)興業(yè)、安居、游樂等復(fù)合功3、特在“形態(tài)”特在形態(tài)特在機(jī)制?特色小鎮(zhèn)需形成獨(dú)特的風(fēng)格、風(fēng)貌和風(fēng)情；以歷史文化、生活方式、風(fēng)俗習(xí)慣等軟環(huán)境為基礎(chǔ)，塑造“小而精”特色風(fēng)情小鎮(zhèn)。4、特在“機(jī)制”?政府為主導(dǎo)、企業(yè)為主體、社會(huì)共同參與；政府把控整體方向、提供政策基建等服務(wù)；企業(yè)負(fù)責(zé)整合資源進(jìn)行市場化運(yùn)作管理；當(dāng)?shù)鼐用瘢瑒t積極參與并負(fù)起監(jiān)督責(zé)任。3特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案1業(yè)務(wù)背景及需求分析2特色小鎮(zhèn)建設(shè)方案3特色小鎮(zhèn)運(yùn)營方案目錄CONTENTS4特色小鎮(zhèn)融資方案5特色小鎮(zhèn)盈利方案特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案1業(yè)務(wù)背景及需求分析特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案01特色小鎮(zhèn)政策解讀“一”大目標(biāo)政策解讀2020年，培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)?！叭贝笤瓌t堅(jiān)持突出特色、堅(jiān)持市場主導(dǎo)、堅(jiān)持深化改革“五”大培育要求特色鮮明的產(chǎn)業(yè)形態(tài)、和諧宜居的美麗環(huán)境、彰顯特色的傳統(tǒng)文化、便捷完善的設(shè)施服務(wù)、充滿活力的體制機(jī)制特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案01特色小鎮(zhèn)特征特色01特在“產(chǎn)業(yè)”02特在“形態(tài)”“特色小鎮(zhèn)”的產(chǎn)業(yè)需要堅(jiān)持特色產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)兩個(gè)發(fā)展架構(gòu)。特色產(chǎn)業(yè)的選擇需要立足當(dāng)?shù)刭Y源稟賦、區(qū)位環(huán)境以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史等基礎(chǔ)條件，向新興產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、歷史經(jīng)典產(chǎn)業(yè)回歸三個(gè)方向發(fā)展。特色小鎮(zhèn)的“特色”還在于其必須形成獨(dú)特的風(fēng)格、風(fēng)貌和風(fēng)情。小鎮(zhèn)的風(fēng)格：小鎮(zhèn)的風(fēng)情：是小鎮(zhèn)的性格和個(gè)性以歷史文化、生活方式、風(fēng)俗習(xí)慣等軟環(huán)境為基礎(chǔ)，結(jié)合演藝、社區(qū)活動(dòng)、人際交往，成為獨(dú)特的文化價(jià)值。小鎮(zhèn)的風(fēng)貌：都要與文化傳承接合，與生態(tài)及自然是其獨(dú)特的建筑與外觀，添加標(biāo)題03特在“功能”03特色小鎮(zhèn)的建設(shè)不僅是政府的行政行為，而是以特在“機(jī)制”以產(chǎn)業(yè)為依托的“生產(chǎn)”或“服務(wù)”是特色小鎮(zhèn)的核心功能，特色小鎮(zhèn)不能只以旅游為核心功能，而旅游的“搬運(yùn)”功能，可以激發(fā)小鎮(zhèn)內(nèi)在系統(tǒng)與外部系統(tǒng)的交換融合，也是不可或缺的功能。政府為主導(dǎo)、以市場為主體辦運(yùn)營商開發(fā)模式。、社會(huì)共同參與的主政府以頂層設(shè)計(jì)、制度建設(shè)、服務(wù)管理為主要任務(wù)，把控整體方向、創(chuàng)造制度環(huán)境、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、提供公共服務(wù)；企業(yè)（小鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營商）通過資源整合以及市場化的運(yùn)作管理方式，而與特色小鎮(zhèn)息息相關(guān)的當(dāng)?shù)鼐用?，則承擔(dān)參與成為特色小鎮(zhèn)建設(shè)中的主角；與社會(huì)監(jiān)督的責(zé)任。特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案01特色小鎮(zhèn)實(shí)施要素以特色的產(chǎn)業(yè)及環(huán)境資源為基礎(chǔ)以產(chǎn)城一體化綜合開發(fā)為手段以產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)及房產(chǎn)開發(fā)為盈利核心基礎(chǔ)依托手段旅游盈利以堅(jiān)定政府政策及投融資支持為依托以泛旅游為引擎與目標(biāo)歸宿特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案01特色小鎮(zhèn)建設(shè)類型產(chǎn)業(yè)是特色小鎮(zhèn)發(fā)展重要基礎(chǔ)，前瞻從產(chǎn)業(yè)分類入手，將特色小鎮(zhèn)分為7+X類型特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案01如何打造特色小鎮(zhèn)政府-引導(dǎo)企業(yè)-主體市場-運(yùn)作社會(huì)-參與強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)營造制度環(huán)境提供設(shè)施服務(wù)特色小鎮(zhèn)主角決定性作用共同參與實(shí)時(shí)監(jiān)督特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案2特色小鎮(zhèn)建設(shè)方案特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案021、如何規(guī)劃--發(fā)展架構(gòu)特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案021、如何規(guī)劃--開發(fā)模型特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案022、產(chǎn)業(yè)如何導(dǎo)入—產(chǎn)業(yè)選擇策略特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案022、產(chǎn)業(yè)如何導(dǎo)入—特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案023、資金如何解決—融資方式特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案023、資金如何解決—融資框架搭建特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案024、如何運(yùn)營—不同階段運(yùn)營要點(diǎn)及目標(biāo)特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案025、如何盈利特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案026、泛旅游模式特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案02特色小鎮(zhèn)的基本開發(fā)運(yùn)營模式頂層設(shè)計(jì)制度建設(shè)執(zhí)法管理進(jìn)行產(chǎn)業(yè)培育創(chuàng)造制度環(huán)境建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施提供公共服務(wù)加強(qiáng)社會(huì)治理等運(yùn)營模式政府引導(dǎo)以企業(yè)主體，政府服務(wù)，政府負(fù)責(zé)小鎮(zhèn)的定位、規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和審批服務(wù)，引進(jìn)民營企業(yè)建設(shè)特色小鎮(zhèn)。市場運(yùn)作決定性作用通過市場配置資源企業(yè)主體特色小鎮(zhèn)的主角尋找市場機(jī)會(huì)進(jìn)行資源整合發(fā)揮自身優(yōu)勢社會(huì)參與共同參與實(shí)時(shí)監(jiān)督參與/監(jiān)督特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案02特色小鎮(zhèn)七種開發(fā)模式小鎮(zhèn)的開發(fā)模式有很多種，每種開發(fā)模式的要求都不同。開發(fā)主題不同，其選擇的開發(fā)模式就會(huì)不同。主題決定模式！而不同的開發(fā)模式?jīng)Q定項(xiàng)目的盈利模式，決定項(xiàng)目的存活率。特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案02特色小鎮(zhèn)七種開發(fā)模式主題游樂園模式這種模式很常見，國外以迪士尼為典型代表，國內(nèi)以華僑城、萬達(dá)主題樂園為范本。它們都是以樂園為賣點(diǎn)，吸引人流前來旅游，然后提升土地價(jià)值，最后售賣地產(chǎn)。這種開發(fā)模式對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力要求很高，目前國內(nèi)的主題樂園模式也面臨著IP缺乏、創(chuàng)新動(dòng)力不足等問題。特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案02特色小鎮(zhèn)七種開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式文旅組合模式此模式就是產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)模式。這種產(chǎn)業(yè)有兩類，一是引進(jìn)來的產(chǎn)業(yè)，如云計(jì)算、基金等新興產(chǎn)業(yè)；二是利用當(dāng)?shù)氐淖匀缓腿宋馁Y源挖掘出來的產(chǎn)業(yè)。小鎮(zhèn)離不開產(chǎn)業(yè)，沒有產(chǎn)業(yè)的小鎮(zhèn)，注定曇花一現(xiàn)。這種模式的要點(diǎn)在于一定要引進(jìn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、自然環(huán)境相匹配的產(chǎn)業(yè)。另外，產(chǎn)業(yè)的培育是需要耐心的。項(xiàng)目規(guī)模大，單一的形態(tài)和業(yè)態(tài)難以支撐。所以，很多人就將更多的類別組合進(jìn)去，也就是文旅是個(gè)筐，什么都往里面裝。這樣看似業(yè)態(tài)豐富、功能更全、風(fēng)險(xiǎn)更小，但如果頂層設(shè)計(jì)沒有做好，風(fēng)險(xiǎn)也最大。此種模式關(guān)鍵要處理好幾種類型的邏輯關(guān)系，將能夠相互依存、相互提升的類別進(jìn)行組合。如度假和養(yǎng)老的組合，觀光和游樂的組合等都可以大大提升小鎮(zhèn)的生存和發(fā)展能力。特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案02特色小鎮(zhèn)七種開發(fā)模式農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式度假旅游驅(qū)動(dòng)模式養(yǎng)老旅居驅(qū)動(dòng)模式古鎮(zhèn)改造模式在鄉(xiāng)村旅游、休閑農(nóng)業(yè)蓬勃發(fā)展的今天，這種農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)的模式也很常見。此種模式的核心是要讓游客親身體驗(yàn)和參與場景，體驗(yàn)農(nóng)耕時(shí)代的禮儀和生活。值得注意的是，該模式不該只有農(nóng)業(yè)，還應(yīng)該補(bǔ)齊居住、教育等其他功能。這一類小鎮(zhèn)一般是依托度假旅游發(fā)展起來的，如觀瀾湖。它的模式是先做環(huán)境，再考慮居住。此種模式最關(guān)鍵的是摸準(zhǔn)度假人的需求，打造真正的度假功能。這類模式以烏鎮(zhèn)雅園為典型代表。做養(yǎng)老的小鎮(zhèn)，一定要滿足幾個(gè)條件：一是自然環(huán)境較好、二是水/空氣好、三是交通順暢、四是養(yǎng)老配套齊全。很多小鎮(zhèn)都是由古鎮(zhèn)“改造”而來的。對(duì)于這類古鎮(zhèn)要保持建筑的“原汁原味”，二要尋找小鎮(zhèn)的歷史滄桑感。如烏鎮(zhèn)、西塘等特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案02特色小鎮(zhèn)盈利模式土地一級(jí)開發(fā)二級(jí)房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈整合城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)僅做土地的一級(jí)開發(fā)，直接獲利；進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)，同時(shí)通過其他模式（如補(bǔ)貼方案等），享受升值收益。包括六大房產(chǎn)結(jié)構(gòu)：一居所地產(chǎn)、商鋪型地產(chǎn)、客棧公寓型地產(chǎn)、二居所地產(chǎn)（周末）、三居所地產(chǎn)（度假）、養(yǎng)老地產(chǎn)。通過銷售回收經(jīng)營等方式形成銷售運(yùn)營。一是特色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，包括科教文衛(wèi)等；二是旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，包括旅游項(xiàng)目（如主題公園）、休閑消費(fèi)項(xiàng)目、夜間聚集項(xiàng)目（如水秀表演等）；通過項(xiàng)目的運(yùn)營獲得收益。兩大產(chǎn)業(yè)鏈：泛旅游產(chǎn)業(yè)鏈和特色產(chǎn)業(yè)鏈；兩大產(chǎn)業(yè)鏈相互支撐，構(gòu)建區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，包括金融、教育、居住人群、城市化機(jī)構(gòu)和政府政策等城市服務(wù)：公共交通服務(wù)、社會(huì)服務(wù)等；城市管理：城市智能化管理、政府政策等；城市配套：銀行、學(xué)校、醫(yī)院等。特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案02特色小鎮(zhèn)盈利模式企業(yè)的角色企業(yè)的盈利來源土地資源（包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)）土地一級(jí)開發(fā)（包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)）特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)休閑旅游度假區(qū)開發(fā)運(yùn)營住宅房產(chǎn)開發(fā)城市公共服務(wù)設(shè)施開發(fā)與運(yùn)營工程＋土地增值收益工程＋土地增值收益（1）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)銷售+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)租賃收益+產(chǎn)業(yè)服務(wù)運(yùn)營收益（孵化、培訓(xùn)、管理、金融服務(wù)等）（2）產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收益（招商傭金或稅收分成或落地投獎(jiǎng)勵(lì)等）旅游項(xiàng)目的運(yùn)營收益房產(chǎn)銷售收益工程+土地增值收益項(xiàng)目開發(fā)階段的盈利模式特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案02特色小鎮(zhèn)盈利模式運(yùn)營階段的盈利模式很多小鎮(zhèn)都是通過幾種盈利模式的組合，單一的盈利模式根本無法支撐小鎮(zhèn)的發(fā)展。a.門票模式：收取相應(yīng)的旅游門票。b.綜合收益模式：主要有餐飲收入、住宿收入、租金收入、演藝收入以及其他消費(fèi)收入等，比如麗江古城。c.產(chǎn)業(yè)收入模式：比如中國首個(gè)云計(jì)算產(chǎn)業(yè)生態(tài)小鎮(zhèn)——西湖云棲小鎮(zhèn)。d.地產(chǎn)收入模式：包括度假、養(yǎng)老主題的公寓、別墅，以及旅游商業(yè)等。e.資本運(yùn)作模式：此種模式是最大化的降低前期投資壓力、快速推進(jìn)項(xiàng)目的方式，但首先必須做好整體策劃，在此基礎(chǔ)上引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，最終實(shí)現(xiàn)上市，或者通過資本運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)融資和資本退出管道。比如，烏鎮(zhèn)2006年引入上市公司“中青旅”開發(fā)古鎮(zhèn)旅游，是資本運(yùn)作的成功案例之一。特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案02特色小鎮(zhèn)開發(fā)次序定位：除了在選定合適的位置（資源、交通、人氣），最關(guān)鍵的就是定位，定位表明想做一個(gè)什么樣的小鎮(zhèn)，只有定位才能決定小鎮(zhèn)的方向，才能指導(dǎo)小鎮(zhèn)開發(fā)所有環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)。如烏鎮(zhèn)就是一個(gè)有江南水鄉(xiāng)特色的安靜小鎮(zhèn)；東部華僑城就是一個(gè)以觀光游樂為主的度假小鎮(zhèn)。文化資源文化底蘊(yùn)/文化產(chǎn)業(yè)，旅游資源分為觀光游樂/宜度假的資源。資源不同，其定位思路也會(huì)有很大不同。如游樂觀光資源其定位思路以玩為主，而度假資源應(yīng)考慮旅居的需求。無論什么樣的小鎮(zhèn)，沒有市場就不能存活和發(fā)展。不同的小鎮(zhèn)必然面對(duì)不同的市場。定位決定其規(guī)模、配套、設(shè)施等都不會(huì)太大。依托資源依托市場定位決策土地價(jià)值消費(fèi)分析地塊價(jià)值往往決定項(xiàng)目的價(jià)值。地塊所處的自然山水、交通、地形地貌都關(guān)系到地塊價(jià)值的大小。要理清小鎮(zhèn)未來的消費(fèi)者是誰，了解消費(fèi)者消費(fèi)預(yù)期、需求及消費(fèi)偏好，才能更好做到定位的合理性。特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案02特色小鎮(zhèn)開發(fā)次序產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)是小鎮(zhèn)能否持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)和條件，是小鎮(zhèn)保持永續(xù)動(dòng)力的前提。在做小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃時(shí)，不能局限于眼前的繁榮，也不能盲目蹭熱點(diǎn)，而是要對(duì)文旅資源進(jìn)行深度挖掘和精煉，并形成可進(jìn)入更廣闊市場的產(chǎn)品、商品，而且能迅速建立強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢，這才是關(guān)鍵。比如，牡丹作為花海，是一種旅游資源，而提取出牡丹食用油或者精油，就是一種產(chǎn)品。水稻是一種農(nóng)作物，也可以是觀光旅游的重要組成部分，但利用高新技術(shù)制作成面膜或者其他東西就是一種可進(jìn)入市場的商品。在此基礎(chǔ)上必須注入文化因子，如，西南、中南地區(qū)都有過年吃香腸的習(xí)慣，在他們眼里，沒有香腸就等于沒有團(tuán)圓飯。當(dāng)香腸作為一種商品，走向全國甚至全世界時(shí)，如何將它與文化結(jié)合在一起？可以在包裝上打上“永遠(yuǎn)忘不掉的也許是你的鄉(xiāng)愁”的標(biāo)語，這就把文化因子聯(lián)系起來了。特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案02特色小鎮(zhèn)開發(fā)次序規(guī)劃：規(guī)劃的核心，就是在認(rèn)識(shí)環(huán)境、尊重環(huán)境、利用環(huán)境的基礎(chǔ)上，融入具體建筑形象和功能，滿足發(fā)展需求，創(chuàng)造和諧的生存環(huán)境，實(shí)現(xiàn)環(huán)境、建筑、產(chǎn)業(yè)、人的有機(jī)融合。規(guī)劃應(yīng)該追求一種境界。曲徑通幽、欲掩還現(xiàn)、柳暗花明、別有洞天。不是故作迷宮、不是故設(shè)幔帳，一花一草、一磚一瓦、一屋一巷，總有道不盡的韻味、總有說不明的情趣，總有看不完的精彩、總有想不透的空間。這樣的小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)才正是游客來了又來的最純正的理由。特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案02特色小鎮(zhèn)開發(fā)次序資源導(dǎo)入鏈條結(jié)合項(xiàng)目落地、運(yùn)營、投融資、營銷概念的前期策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，將成為后期工作的有力指導(dǎo)。在策劃規(guī)劃階段，將相關(guān)成熟的IP、運(yùn)營機(jī)構(gòu)、管理團(tuán)隊(duì)、建造機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)等，以專家、投資商、服務(wù)商身份導(dǎo)入，形成落地性極強(qiáng)的方案。特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案02特色小鎮(zhèn)開發(fā)次序資源導(dǎo)入時(shí)序以產(chǎn)業(yè)鏈整合為模式，有效利用各種資源，突破原有的項(xiàng)目推進(jìn)和開發(fā)時(shí)序，將后期導(dǎo)入前期，在進(jìn)行策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)的同時(shí)，引入后期的建造、成熟項(xiàng)目、營銷、管理、服務(wù)、投融資等資源，使得策劃規(guī)劃過程也成為一個(gè)推動(dòng)項(xiàng)目落地的過程。特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案02特色小鎮(zhèn)開發(fā)次序IP導(dǎo)入：IP應(yīng)該是一種身份識(shí)別。任何商品如果沒有IP就不會(huì)成為品牌，沒有IP是永遠(yuǎn)長不大的。IP的有5大特性：最先想到、最快延伸的、最大想象、最美形象、最好故事。IP的傳播方法有四種：進(jìn)入公眾視野、制造新聞、強(qiáng)迫記憶、編好故事。IP傳播的關(guān)鍵：建立IP與人的情感關(guān)聯(lián)，最快縮短受眾從認(rèn)識(shí)、接受到喜歡的過程IP的傳播渠道一般分為：形象展示、情感關(guān)聯(lián)：具體到小鎮(zhèn)如何與消費(fèi)者進(jìn)行情感關(guān)聯(lián)，至少要做好“五情”：1.強(qiáng)調(diào)小鎮(zhèn)的情愫；2.創(chuàng)造小鎮(zhèn)的情緣;3.營造小鎮(zhèn)情境;4.設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)的情趣;5.培育小鎮(zhèn)的情韻。情感關(guān)聯(lián)在小鎮(zhèn)發(fā)展中的地位非常重要。人的情感非常豐富，情感往往主導(dǎo)人們對(duì)事物的偏愛和憎惡。一旦被偏愛，即使瑕疵再多也會(huì)被忽略甚至被轉(zhuǎn)換。沒有偏愛就沒有品牌，而偏愛就是情感關(guān)聯(lián)。無論是產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)還是文旅小鎮(zhèn)，無論是產(chǎn)品還是環(huán)境，都必須刻意地注重與消費(fèi)者情感溝通，只要能讓他們偏愛，小鎮(zhèn)的生命才會(huì)長久。特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案02特色小鎮(zhèn)開發(fā)次序品牌塑造：小鎮(zhèn)品牌的重要性不言而喻，那么小鎮(zhèn)的品牌到底如何打造？最重要的是產(chǎn)品和服務(wù)做的好。小鎮(zhèn)品牌有兩大基礎(chǔ)：產(chǎn)品和服務(wù),適合的產(chǎn)品、持續(xù)用心的服務(wù)，成就品牌的關(guān)鍵。產(chǎn)品有四大屬性：一是特指性要明確，明確什么產(chǎn)品，明確什么客群、明確什么優(yōu)勢,；二是競爭性要從頂層設(shè)計(jì)開始，差異、特定、結(jié)合定位迎合市場；三是延展性必須注意產(chǎn)品的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，手機(jī)替代照相機(jī)，但你不能讓手機(jī)替代化妝品；四是美好性要注意和人的情感相關(guān)聯(lián)。再好的產(chǎn)品，沒有好的服務(wù)絕對(duì)成就不了品牌，尤其是做文旅小鎮(zhèn)。而服務(wù)必須有體系、有標(biāo)準(zhǔn)、有執(zhí)行、有機(jī)制。不同的小鎮(zhèn)定位，其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容肯定不一樣。比如，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)和文旅小鎮(zhèn)的服務(wù)內(nèi)容就有很大不同，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的服務(wù)更多的是在生產(chǎn)方面，如技術(shù)、物流、人才、原料、生產(chǎn)環(huán)境等方面做好支持，而文旅小鎮(zhèn)則主要是生活和體驗(yàn)方面，如交通、住宿、餐飲、游樂指導(dǎo)、商業(yè)環(huán)境等。特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案02特色小鎮(zhèn)開發(fā)次序服務(wù)體系：特色小鎮(zhèn)，沒有完善的服務(wù)體系，將走不長久。服務(wù)是更高標(biāo)準(zhǔn)的旅游需求，也是增加游客體驗(yàn)價(jià)值，和提升滿意度的重要方面。建立高層次，精細(xì)化的服務(wù)體系，是打造小鎮(zhèn)旅游核心競爭力的關(guān)鍵。當(dāng)然，小鎮(zhèn)不僅服務(wù)于游客，小鎮(zhèn)服務(wù)體系需根據(jù)不同的服務(wù)對(duì)象和需求，從硬件設(shè)施和軟件服務(wù)兩方面入手，硬件方面是建設(shè)相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施，而軟件則是建立高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)規(guī)范和制度。服務(wù)體系包括三方面的內(nèi)容：1．游客：包括公共服務(wù)（交通、衛(wèi)生、安全、信息）、接待服務(wù)。2．經(jīng)營者：包括經(jīng)營環(huán)境、經(jīng)營秩序、招商政策。3．本地居民：包括物業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)。特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案02小結(jié)：特色小鎮(zhèn)考量的幾個(gè)方向因時(shí)因地因人因時(shí)：指的是結(jié)合時(shí)代變化和發(fā)展規(guī)律，從最開始的策劃就能順應(yīng)時(shí)代、適度超前，后期的運(yùn)營時(shí)俱進(jìn)、推陳出新；因地：一方水土、一方人文，因地指的是結(jié)合項(xiàng)目資源和市場特征，讓特色小鎮(zhèn)更接地氣，體現(xiàn)地域文化和特色；因人：是根據(jù)發(fā)起方、投資方、操盤方自身的能力、實(shí)力和心力，為其量身定制差異化的特色小鎮(zhèn)發(fā)展策略；特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案02小結(jié)：特色小鎮(zhèn)開發(fā)具備的條件宏觀、系統(tǒng)、長遠(yuǎn)、長效的規(guī)劃很強(qiáng)的品牌感召力、持續(xù)的資金沉淀力、強(qiáng)大的資源整合力、完善的配套實(shí)現(xiàn)力、完整的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營力特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案3特色小鎮(zhèn)運(yùn)營方案特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案031、申報(bào)流程特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案032、申報(bào)條件特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案033、申報(bào)材料特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案034、申報(bào)要素特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案03全程進(jìn)入特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案03高效專業(yè)特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案03一體化要素導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)鏈整合模式，突破原有的項(xiàng)目推進(jìn)和開發(fā)時(shí)序，將后期導(dǎo)入前期，實(shí)現(xiàn)全要素導(dǎo)入。以整合特色小鎮(zhèn)下的投融資平臺(tái)為基礎(chǔ)，構(gòu)建與培育區(qū)域旅游上市公司和新三板企業(yè)為核心，PPP項(xiàng)目為抓手，創(chuàng)新旅游IP導(dǎo)入為驅(qū)動(dòng)，形成創(chuàng)新的旅游投融資模式，推進(jìn)特色小鎮(zhèn)創(chuàng)新發(fā)展。特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案03全方位資源對(duì)接特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案4特色小鎮(zhèn)融資方案特色小鎮(zhèn)融資模式分析特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案特色小鎮(zhèn)主要融資模式特色小鎮(zhèn)建設(shè)的主要融資需求來自于一級(jí)土地開發(fā)、二級(jí)房產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)等建設(shè)期資金需求以及后期小鎮(zhèn)運(yùn)營所產(chǎn)生的資金需求。除了商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)以及產(chǎn)業(yè)開發(fā)等市場化的開發(fā)項(xiàng)目可以依賴項(xiàng)目自身產(chǎn)生的現(xiàn)金流獲取融資以外,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要政府支持的項(xiàng)目融資主要采用BT、BOT、TOT、TBT、PPP等模式。（1）BT（建設(shè)-移交）模式：BT模式指根據(jù)項(xiàng)目發(fā)起人通過與投資者簽訂合同，由投資者負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、建設(shè)，并在規(guī)定時(shí)限內(nèi)將竣工后的項(xiàng)目移交項(xiàng)目發(fā)起人，項(xiàng)目發(fā)起人根據(jù)事先簽訂的回購協(xié)議分期向投資者支付項(xiàng)目總投資及確定的回報(bào)。（2）BOT（建造-運(yùn)營-移交）模式：在這種模式下，首先由項(xiàng)目發(fā)起人通過投標(biāo)從委托人手中獲取對(duì)某個(gè)項(xiàng)目的特許權(quán)，隨后組成項(xiàng)目公司并負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目的融資、建設(shè)、和運(yùn)營，在特許期內(nèi)通過對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營以及當(dāng)?shù)卣o予的其他優(yōu)惠來回收資金，并取得合理的利潤。特許期結(jié)束后，將項(xiàng)目無償?shù)匾平唤o政府。（3）TOT（轉(zhuǎn)讓-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓）模式：在這種模式下，首先企業(yè)購買某項(xiàng)資產(chǎn)的全部或部分產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后，購買者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)，在約定的時(shí)間內(nèi)通過對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營收回全部投資并取得合理的回報(bào)，特許期結(jié)束后，將所得到的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)無償移交給原所有人。（4）TBT模式：TBT是將TOT與BOT融資方式組合起來，以BOT為主的一種融資模式。在TBT模式下，政府通過招標(biāo)將已經(jīng)運(yùn)營一段時(shí)間的項(xiàng)目和未來若干年的經(jīng)營權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給投資人，投資人負(fù)責(zé)組建項(xiàng)目公司去建設(shè)和經(jīng)營待建項(xiàng)目，項(xiàng)目建成開始經(jīng)營后，政府從BOT項(xiàng)目公司獲得與項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)等值的收益。按照TOT和BOT協(xié)議，投資人相繼將項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)歸還給政府。實(shí)質(zhì)上，是政府將一個(gè)已建項(xiàng)目和一個(gè)待建項(xiàng)目打包處理，獲得一個(gè)逐年增加的協(xié)議收入（自待建項(xiàng)目），最終收回待建項(xiàng)目的所有權(quán)益。特色小鎮(zhèn)融資方式（5）PPP模式：特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案該模式是指政府與私人部門就具體項(xiàng)目合作組成項(xiàng)目公司，引入社會(huì)資本及金融資本，共同設(shè)計(jì)開發(fā)共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，全過程合作的公共服務(wù)開發(fā)運(yùn)營模式。廣義的PPP模式包括BOT等多種公私合作投融資模式。以上融資模式的核心在于政府與社會(huì)資本的分工合作，政府主要提供特許經(jīng)營權(quán)、產(chǎn)業(yè)政策、以及財(cái)政等方面的支持，社會(huì)資本則負(fù)責(zé)投資、建設(shè)、運(yùn)營、及提供相關(guān)技術(shù)等，兩者各展所長，各取所需，能夠有效提升基礎(chǔ)設(shè)施等公共產(chǎn)品供給的效率。特色小鎮(zhèn)融資模式分析特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案特色小鎮(zhèn)的主要融資工具選定融資模式后，需要對(duì)接具體的融資工具獲得融資資金。融資工具就其本質(zhì)而言，主要分為股權(quán)和債權(quán)兩類。特色小鎮(zhèn)開發(fā)可以從各類金融機(jī)構(gòu)，包括銀行、信托、租賃、保險(xiǎn)、基金、資管等處獲得融資，也可以通過資本市場發(fā)行股票、債券、以及資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等籌集資金，滿足特色小鎮(zhèn)建設(shè)、運(yùn)營等各階段的資金需求。另外，建議積極優(yōu)先對(duì)接國家和地方培育特色小鎮(zhèn)的專項(xiàng)資金，如政策性專項(xiàng)基金以及政策性貸款等，此類資金在資金成本以及期限方面與市場化的資金比較一般具有明顯優(yōu)勢。具體而言，特色小鎮(zhèn)開發(fā)可以運(yùn)用的融資工具包括：（1）建設(shè)階段主要融資工具：基礎(chǔ)融資：特色小鎮(zhèn)投資可以利用的基金包括：城市發(fā)展基金、政府引導(dǎo)基金、PPP產(chǎn)業(yè)基金等市場型基金?；鹑谫Y的主要作用是作為項(xiàng)目的基礎(chǔ)資金投入，并可撬動(dòng)更大規(guī)模的債權(quán)類資金支持的項(xiàng)目建設(shè)；2016至2017年期間，住建部先后與多個(gè)部委、政策性銀行簽署合作協(xié)議及聲明，鼓勵(lì)特色小鎮(zhèn)探索新的投資模式并為特色小鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)提供政策性金融支持。其中，2016年10月下發(fā)的《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》明確指出支持符合條件的特色小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)專項(xiàng)建設(shè)資金，并且中央財(cái)政將對(duì)工作開展較好的特色小鎮(zhèn)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)（具體獎(jiǎng)勵(lì)政策有待出臺(tái)）。地方政府層面，廣東、浙江、江蘇、海南等省份則先后成立了特色小鎮(zhèn)建設(shè)專項(xiàng)基金，由財(cái)政部門牽頭搭建投資平臺(tái)，撬動(dòng)社會(huì)資金對(duì)特色小鎮(zhèn)建設(shè)工作定向支持和培育，為工程提供持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。采用這一模式的好處在于，除了資金成本更低之外，還可滿足股權(quán)、債權(quán)、PPP等多元化融資需求。銀行貸款：特色小鎮(zhèn)建設(shè)可以運(yùn)用的銀行貸款包括政策性銀行向基礎(chǔ)設(shè)施等非盈利項(xiàng)目提供的中長期、低成本的政策性資金以及商業(yè)銀行向小鎮(zhèn)內(nèi)特色產(chǎn)業(yè)及商業(yè)性開發(fā)等盈利項(xiàng)目提供的商業(yè)貸款支持。信托計(jì)劃：特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目公司也可以委托信托公司通過發(fā)行信托計(jì)劃募集信托資金，然后投資于特定的項(xiàng)目，以項(xiàng)目的運(yùn)營收益、政府補(bǔ)貼、收費(fèi)等用于支付信托受益人的本金及投資收益等。特色小鎮(zhèn)融資模式分析特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案融資租賃：融資租賃是指實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部分風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃。通過融資租賃方式可以解決購置高成本大型設(shè)備的融資難題，緩解特色小鎮(zhèn)建設(shè)期的資金壓力；也可以在特色小鎮(zhèn)運(yùn)營階段，通過向租賃公司出售可產(chǎn)生穩(wěn)定收益的設(shè)施資產(chǎn)并回租的方式盤活存量資產(chǎn)，改善企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。（2）運(yùn)營階段主要融資工具：資產(chǎn)證券化：資產(chǎn)證券化是指以基礎(chǔ)資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持，通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)進(jìn)行信用增級(jí)，在此基礎(chǔ)上發(fā)行資產(chǎn)支持證券的過程。為支持傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)于2016年底發(fā)文，推進(jìn)政府和社會(huì)資本合作（PPP）項(xiàng)目的資產(chǎn)證券化。在此模式下，特色小鎮(zhèn)的開發(fā)主體可根據(jù)PPP項(xiàng)目基礎(chǔ)資產(chǎn)的不同回報(bào)機(jī)制，即使用者付費(fèi)模式下的收費(fèi)收益權(quán)，政府付費(fèi)模式下的財(cái)政補(bǔ)貼，及可行性缺口補(bǔ)助模式下的收費(fèi)收益權(quán)和財(cái)政補(bǔ)貼來設(shè)計(jì)相應(yīng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品支持特色小鎮(zhèn)的可持續(xù)發(fā)展。債券發(fā)行：根據(jù)現(xiàn)行債券規(guī)則，滿足發(fā)行條件的項(xiàng)目公司可以發(fā)行企業(yè)債券支持特色小鎮(zhèn)相關(guān)建設(shè)，也可以聯(lián)系特定項(xiàng)目發(fā)行項(xiàng)目收益?zhèn)?，其募集資金用于特定項(xiàng)目的投資與建設(shè)。債權(quán)的本息償還資金主要來源于項(xiàng)目建成后的運(yùn)營收益。另外，特色小鎮(zhèn)的項(xiàng)目公司也可以根據(jù)國家發(fā)改委的最新指引，發(fā)行專項(xiàng)債券或集合債券，支持用于健康、養(yǎng)老、教育培訓(xùn)、文化、體育、旅游等產(chǎn)業(yè)的相關(guān)設(shè)施建設(shè)的投資。IPO及股票增發(fā)：特色小鎮(zhèn)的項(xiàng)目開發(fā)主體如果滿足上市條件或擁有現(xiàn)成的上市平臺(tái)，即可在公開市場上通過IPO或股份增發(fā)等方式募集股權(quán)資金，支持特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目開發(fā)的資金需求。通過上市公司平臺(tái)進(jìn)行融資還能為項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)帶來一定的宣傳效應(yīng)，可以幫助其在與政府、金融機(jī)構(gòu)、及其他企業(yè)的談判中爭取較為優(yōu)惠的條款與條件。特色小鎮(zhèn)融資模式分析特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案建設(shè)階段主要融資工具基金融資銀行貸款信托計(jì)劃融資租賃經(jīng)營階段主要融資工具資產(chǎn)證券化債券發(fā)行股票融資特色小鎮(zhèn)融資模式分析特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案特色小鎮(zhèn)的融資規(guī)劃特色小鎮(zhèn)從規(guī)劃到建設(shè)到運(yùn)營是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。如何利用各種融資模式及融資工具最有效地配合發(fā)展特色小鎮(zhèn)每個(gè)階段的資金需求，保證資金的可獲得性以及可持續(xù)性是融資規(guī)劃主要關(guān)注的課題。由于特色小鎮(zhèn)開發(fā)需要的資金量大，期限長，而且特色小鎮(zhèn)開發(fā)過程中的具體項(xiàng)目，如土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)等的商業(yè)模式不同，回報(bào)模式相異，因此具體對(duì)應(yīng)的融資模式和融資工具都需要針對(duì)不同項(xiàng)目的特性進(jìn)行專門設(shè)計(jì)。另外，隨著我國資本市場的不斷發(fā)展，資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新金融工具能夠?yàn)樘厣℃?zhèn)的運(yùn)營階段提供長期穩(wěn)定的資金供給，也為特色小鎮(zhèn)建設(shè)期的融資提供了有效的退出渠道。在此，我們總結(jié)了特色小鎮(zhèn)融資規(guī)劃中的若干要點(diǎn)如下：要點(diǎn)一：對(duì)小鎮(zhèn)資源、政府支持、及小鎮(zhèn)商業(yè)模式進(jìn)行梳理進(jìn)行融資規(guī)劃之前，應(yīng)該對(duì)小鎮(zhèn)的自有資源進(jìn)行系統(tǒng)的梳理，了解小鎮(zhèn)資源的優(yōu)勢與不足；并與政府進(jìn)行溝通，了解政府能夠提供的財(cái)政及政策支持；同時(shí)構(gòu)想小鎮(zhèn)未來的運(yùn)營及商業(yè)模式，作為預(yù)測小鎮(zhèn)投資收益的基礎(chǔ)。要點(diǎn)二：對(duì)小鎮(zhèn)開發(fā)進(jìn)行整體財(cái)務(wù)預(yù)算確定總投資及分期投資規(guī)模，落實(shí)政府直接與間接扶持資金額度，并對(duì)小鎮(zhèn)未來的收入情況進(jìn)行預(yù)測。對(duì)特色小鎮(zhèn)的投資及回報(bào)進(jìn)行測算的目的是為了了解小鎮(zhèn)開發(fā)的資金缺口，為接下來進(jìn)一步調(diào)整小鎮(zhèn)開發(fā)的資金平衡方案，并確定開發(fā)的融資模式及對(duì)接社會(huì)投資方進(jìn)行準(zhǔn)備。要點(diǎn)三：為不同項(xiàng)目匹配合適的融資模式及工具小鎮(zhèn)開發(fā)中不同項(xiàng)目的項(xiàng)目特點(diǎn)及資金需求各有不同，應(yīng)有針對(duì)性地確定融資模式，匹配不同類型的資本機(jī)構(gòu)及融資工具。除房地產(chǎn)開發(fā)等可以完全進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作的項(xiàng)目，其他如基礎(chǔ)設(shè)施等公共服務(wù)相關(guān)設(shè)施項(xiàng)目的融資，需要對(duì)項(xiàng)目的回報(bào)機(jī)制，即使用者付費(fèi)、可行性缺口補(bǔ)貼與政府購買服務(wù)三種方式進(jìn)行區(qū)分，并有效落實(shí)財(cái)政補(bǔ)貼、政府購買承諾等相關(guān)政府支持政策，從而滿足社會(huì)資本及金融機(jī)構(gòu)投資的前提條件，以便順利獲得小鎮(zhèn)開發(fā)所需的資金供應(yīng)。特色小鎮(zhèn)融資模式分析要點(diǎn)四：積極探索各類融資渠道，有機(jī)結(jié)合各類融資模式及融資工具，系統(tǒng)解決小鎮(zhèn)發(fā)展的資金需求小鎮(zhèn)開發(fā)過程中，同一個(gè)項(xiàng)目可能需要運(yùn)用多種融資工具，如股權(quán)融資，債權(quán)融資，甚至夾層融資等。而同一個(gè)項(xiàng)目發(fā)展的不同階段，如建設(shè)和運(yùn)營階段，需要的融資工具也有不同，如建設(shè)階段需要利用銀行開發(fā)貸款等開發(fā)性融資，而運(yùn)營階段則可以通過經(jīng)營性貸款以及資產(chǎn)證券化等方式替換建設(shè)階段的融資。因此，根據(jù)不同機(jī)構(gòu)的收益與風(fēng)險(xiǎn)偏好，靈活運(yùn)用各類融資工具，有效匹配小鎮(zhèn)開發(fā)項(xiàng)目各層級(jí)、各階段的資金需求也是特色小鎮(zhèn)融資規(guī)劃的關(guān)鍵所在。特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案針對(duì)特色小鎮(zhèn)開發(fā)周期長，所需資金量大，以及政府支持力度強(qiáng)等特點(diǎn)，梳理了包括PPP在內(nèi)的若干融資模式以及建設(shè)、運(yùn)營階段分別適用的各種融資工具，提出應(yīng)該從資源、政策、商業(yè)模式梳理著手進(jìn)行融資規(guī)劃，對(duì)小鎮(zhèn)開發(fā)、運(yùn)營、及投資回報(bào)進(jìn)行測算以了解具體資金需求，并為不同項(xiàng)目有針對(duì)性地匹配適合的融資模式與工具，同時(shí)盡可能地開拓各種融資渠道，以系統(tǒng)性地滿足特色小鎮(zhèn)融資需求。特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案特色小鎮(zhèn)融資政策環(huán)境01鼓勵(lì)多渠道的對(duì)特色小鎮(zhèn)的金融支持02國務(wù)院《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》中，提出強(qiáng)化金融支持鼓勵(lì)多渠道的投融資創(chuàng)新03《關(guān)于加快美麗特色?。ǔ牵╂?zhèn)建設(shè)的指導(dǎo)意見》中提出創(chuàng)新特色?。ǔ牵╂?zhèn)建設(shè)投融資機(jī)制。政策性信貸資金支持范圍《關(guān)于推進(jìn)政策性金融支持小城鎮(zhèn)建設(shè)的通知》明確規(guī)定：政策性信貸資金主要支持小鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套、小鎮(zhèn)公共服務(wù)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)支撐配套設(shè)施三方面的建設(shè)特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案特色小鎮(zhèn)融資融資渠道01開發(fā)性金融發(fā)揮“特殊作用”承擔(dān)長期融資任務(wù)，針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、特色產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的建設(shè)提供大額長期資金02政府資金發(fā)揮“杠桿作用”子特色小鎮(zhèn)融資渠道中起著引導(dǎo)和牽頭作用多平臺(tái)參與，緩解政府壓力，盤活小鎮(zhèn)發(fā)展03政策性資金發(fā)揮“推力作用”政策性基金就是指國家為促進(jìn)特色小鎮(zhèn)發(fā)展而提供的財(cái)政專項(xiàng)資金04社會(huì)資本發(fā)揮“主體作用”社會(huì)資本引入，緩解政府壓力提供小鎮(zhèn)建設(shè)效率，對(duì)民營企業(yè)可以獲得直接或者衍生利益商業(yè)金融發(fā)揮“促進(jìn)作用”一般通過PPP融資途徑實(shí)現(xiàn)商業(yè)金融，商業(yè)銀行（投資主體）既要成為ppp項(xiàng)目服務(wù)商，又要成為規(guī)范者和促進(jìn)者05特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案特色小鎮(zhèn)融資六種模式融資約束是特色小鎮(zhèn)建設(shè)的最大障礙，持續(xù)穩(wěn)定的資金來源是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的關(guān)鍵，因此合適的融資模式對(duì)于特色小鎮(zhèn)的發(fā)展是非常有必要的融資發(fā)債基金租賃資產(chǎn)PPP模式收益信托特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案特色小鎮(zhèn)融資六種模式①發(fā)債根據(jù)現(xiàn)行債券規(guī)則，滿足發(fā)行條件的項(xiàng)目公司可以在銀行間交易市場發(fā)行永（可）續(xù)票據(jù)、中期票據(jù)、短期融資債券等債券融資，可以在交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)后發(fā)行項(xiàng)目收益票據(jù)，也可以經(jīng)國家發(fā)改委核準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債和項(xiàng)目收益?zhèn)€可以在證券交易所公開或非公開發(fā)行公司債。特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案特色小鎮(zhèn)融資六種模式②融資租賃融資租賃集金融、貿(mào)易、服務(wù)于一體，具有獨(dú)特的金融功能，是國際上僅次于銀行信貸的第二大融資方式直接融資租賃，可以大幅度緩解建設(shè)期的資金壓力設(shè)備融資租賃，可以解決購置高成本大型設(shè)備的融資難題售后回租，即購買有可預(yù)見的穩(wěn)定收益的設(shè)施資產(chǎn)并回租，這樣可以盤活存量資產(chǎn)，改善企業(yè)財(cái)務(wù)狀況特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案特色小鎮(zhèn)融資六種模式③基金產(chǎn)業(yè)投資基金：具有產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，更多的是政府財(cái)政、金融資本和實(shí)業(yè)資本參與政府引導(dǎo)基金：由政府財(cái)政部門出資并吸引金融資本、產(chǎn)業(yè)資本等社會(huì)資本聯(lián)合出資設(shè)立，按照市場化方式運(yùn)作，帶有扶持特定階段、行業(yè)、區(qū)域目標(biāo)的引導(dǎo)性投資基金，非營利性，一般不直接投資作為母基金投資于子基金城市發(fā)展基金：地方政府牽頭發(fā)起設(shè)立的，募集資金主要用于城市建設(shè)的基金。牽頭方為地方政府，通常由財(cái)政部門負(fù)責(zé)，并由當(dāng)?shù)刈畲蟮牡胤秸谫Y平臺(tái)公司負(fù)責(zé)具體執(zhí)行和提供增信，投資方向?yàn)榈胤交A(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，通常為公益性項(xiàng)目PPP基金：PPP基金是指基于穩(wěn)定現(xiàn)金流的結(jié)構(gòu)化投融資模式。PPP基金可分為PPP引導(dǎo)基金和PPP項(xiàng)目基金；其中PPP項(xiàng)目基金又分為單一項(xiàng)目基金和產(chǎn)業(yè)基金等特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案特色小鎮(zhèn)融資六種模式城市發(fā)展基金運(yùn)營結(jié)構(gòu)圖特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案特色小鎮(zhèn)融資六種模式④資產(chǎn)證券化基于我國現(xiàn)行法律框架，資產(chǎn)證券化存在資產(chǎn)權(quán)屬問題，特色小鎮(zhèn)建設(shè)涉及到大量的基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)建設(shè)等，“基礎(chǔ)資產(chǎn)”權(quán)屬不清晰，在資產(chǎn)證券化過程中存在法律障礙。特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案特色小鎮(zhèn)融資六種模式⑤收益信托類似于股票的融資模式，由信托公司接受委托人的委托，向社會(huì)發(fā)行信托計(jì)劃，募集信托資金，統(tǒng)一投資于特定的項(xiàng)目，以項(xiàng)目的運(yùn)營收益、政府補(bǔ)貼、收費(fèi)等形成委托人收益特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案特色小鎮(zhèn)融資六種模式⑥PPP融資模式特色小鎮(zhèn)的開發(fā)過程中，政府與選定的社會(huì)資本簽署《PPP合作協(xié)議》，按出資比例組建SPV，并制定《公司章程》，政府指定實(shí)施機(jī)構(gòu)授予SPV特許經(jīng)營權(quán)，SPV負(fù)責(zé)提供特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營一體化服務(wù)方案，特色小鎮(zhèn)建成后，通過政府購買一體化服務(wù)的方式移交政府，社會(huì)資本退出特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案5特色小鎮(zhèn)盈利方案特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案開發(fā)模式開發(fā)總模式：【雙產(chǎn)業(yè)三引擎三架構(gòu)】特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案開發(fā)模式①以特色產(chǎn)業(yè)為引擎的泛產(chǎn)業(yè)聚集結(jié)構(gòu)主要包括“產(chǎn)業(yè)本身+產(chǎn)業(yè)應(yīng)用+產(chǎn)業(yè)服務(wù)+相關(guān)延伸產(chǎn)業(yè)”四個(gè)層面（機(jī)器人為例）“產(chǎn)業(yè)本身”即機(jī)器人的生產(chǎn)制造、科研、設(shè)計(jì)、系統(tǒng)集成等“產(chǎn)業(yè)應(yīng)用”包括工業(yè)領(lǐng)域的機(jī)器人工業(yè)4.0、醫(yī)療領(lǐng)域的機(jī)器人康復(fù)醫(yī)療陪護(hù)、休閑領(lǐng)域的機(jī)器人娛樂表演等“產(chǎn)業(yè)服務(wù)”則包括機(jī)器人交易服務(wù)、機(jī)器人會(huì)議服務(wù)、機(jī)器人教育培訓(xùn)等“相關(guān)延伸產(chǎn)業(yè)”可以與旅游、影視、文化等領(lǐng)域結(jié)合，打造機(jī)器人主題樂園、機(jī)器人影視產(chǎn)業(yè)園、機(jī)器人博物館等特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案開發(fā)模式②以旅游為引擎的泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集結(jié)構(gòu)泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集結(jié)構(gòu)，是在泛旅游產(chǎn)業(yè)理念下，依托旅游與其他產(chǎn)業(yè)的融合、聚集，超越旅游十二要素的范疇，形成以旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多產(chǎn)業(yè)、立體網(wǎng)絡(luò)型產(chǎn)業(yè)集群特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案開發(fā)模式③旅游目的地架構(gòu)特色小鎮(zhèn)雖不完全是以旅游為主要目的，但又必須包含旅游的功能，每一個(gè)特色小鎮(zhèn)原則上都是一個(gè)以3A或3A以上景區(qū)為主導(dǎo)的旅游目的地，是“旅游吸引核+休閑聚集+商街+居住”的一體化聚集地特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案開發(fā)模式④新型城鎮(zhèn)化架構(gòu)特色小鎮(zhèn)本身就是一個(gè)城鎮(zhèn)化架構(gòu)，包括“核心引擎+產(chǎn)業(yè)園區(qū)+休閑聚集區(qū)+綜合居住區(qū)+公共服務(wù)設(shè)施配套”五大架構(gòu)。特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案開發(fā)模式⑤互聯(lián)網(wǎng)引擎與智慧化架構(gòu)以人為中心的特色小鎮(zhèn)，應(yīng)注重市場環(huán)境的變化，立足居民或游客的體驗(yàn)維度，從頂層設(shè)計(jì)、生產(chǎn)生活、服務(wù)提供、城市管理、品牌營銷等多角度全方位，注重現(xiàn)代智慧科技的運(yùn)用，打造智慧化的特色小鎮(zhèn)，形成對(duì)產(chǎn)業(yè)、旅游、宜居生活的全面提升。特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案運(yùn)營模式（商業(yè)模式）特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案運(yùn)營模式（運(yùn)營模式）企業(yè)主體，政府服務(wù)，政府負(fù)責(zé)小鎮(zhèn)的定位、規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和審批服務(wù)，引進(jìn)民營企業(yè)建設(shè)特色小鎮(zhèn)特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營融資與盈利綜合解決方案運(yùn)營模式（投融資模式）構(gòu)建以項(xiàng)目為核心；以城市投資及旅游投資為支撐，多種投資平臺(tái)相互協(xié)調(diào)；特色小鎮(zhèn)投融資平臺(tái)為