小區(qū)配套公建的產(chǎn)權(quán)歸屬法律分析內(nèi)容提要：目前，對(duì)小區(qū)配套公建的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題法律規(guī)定上的空白，已經(jīng)導(dǎo)致了一系列社會(huì)問(wèn)題，影響社會(huì)和諧。筆者從配套公建產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀談起，提出由于產(chǎn)權(quán)不明導(dǎo)致的一些問(wèn)題，最后提出明確配套公建的產(chǎn)權(quán)立法應(yīng)注意的一些問(wèn)題，提出一些對(duì)立法有建設(shè)性的建議。關(guān)鍵字：產(chǎn)權(quán)立法配套公建隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，生活居住條件的迅速改變，人們對(duì)居住環(huán)境的要求逐步提高，小區(qū)內(nèi)的配套公共建筑越來(lái)越多，越來(lái)越齊備，由一開(kāi)始小區(qū)必備的變電房、泵壓房等水電設(shè)施，發(fā)展有物業(yè)管理用房，再發(fā)展有后來(lái)的公用停車(chē)場(chǎng)、地下停車(chē)庫(kù)，到現(xiàn)在的會(huì)所，隨著近幾年大型社區(qū)的出現(xiàn)，又出現(xiàn)了一些公益性、商業(yè)性的配套，比如學(xué)校、社區(qū)醫(yī)院、銀行、小型超市等等?，F(xiàn)在，一些大城市的規(guī)模較大社區(qū)，差不多都有行政管理、金融郵電、文化體育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、市政公用、教育八類(lèi)設(shè)施，很大程度上方便了居民的生活。但是，我國(guó)立法卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有跟上房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，到現(xiàn)在為止，對(duì)小區(qū)配套設(shè)施的最基本的問(wèn)題――所有權(quán)問(wèn)題。國(guó)家立法幾近空白，各地的立法不僅相當(dāng)混亂，也十分不全面，這些立法權(quán)威性極差，往往不乏背離物權(quán)法和立法法基本原則的規(guī)定。以北京為例，北京市在2002年8月5日，印發(fā)了《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》（京政發(fā)2002第22號(hào)），其詳細(xì)規(guī)定了八類(lèi)配套公建的的基本要求和控制指標(biāo)，但其對(duì)這些配套公建的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題根本沒(méi)有涉及，把首要應(yīng)解決的問(wèn)題，徹頭徹尾的回避。根據(jù)上海市房屋土地資源管理局的文件，除了地下車(chē)庫(kù)與會(huì)所的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題（但爭(zhēng)議很大）有所涉及外，配套公建的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題也幾近空白。在此，筆者欲對(duì)這一問(wèn)題展開(kāi)討論，與各位同行交流，以便今后對(duì)這一問(wèn)題的深入討論與立法有所裨益。一、配套公建的概念及分類(lèi)配套公建的概念，實(shí)際上目前尚無(wú)統(tǒng)一的定義。筆者研讀了一些地方性的法規(guī)、規(guī)定，官方文件一般將其稱(chēng)作："居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)"。筆者對(duì)其定義為：按照國(guó)家有關(guān)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)定和開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間的約定，根據(jù)居住區(qū)人口規(guī)模建造的，為居住區(qū)全體居民或更大范圍居民提供服務(wù)便利的配套設(shè)施。一般包括教育設(shè)施、康樂(lè)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、社區(qū)服務(wù)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等。對(duì)于配套公建的分類(lèi)，根據(jù)分類(lèi)的標(biāo)準(zhǔn)不同，而不所不同。按使用性質(zhì)分為教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理和市政公用等八類(lèi)配套公建；按盈利與否可分為公益性配套公建和盈利性配套公建。公益性配套公建，即非盈利性設(shè)施，一般是根據(jù)指令性指標(biāo)控制該類(lèi)配套公建的建設(shè)。盈利性配套公建，即居住區(qū)日常生活必須的商業(yè)服務(wù)性設(shè)施，以指導(dǎo)性指標(biāo)引導(dǎo)該類(lèi)配套公建的建設(shè)或開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間約定建設(shè)；按照產(chǎn)權(quán)不同，可分為歸個(gè)人所有的公建配套，如有已經(jīng)出售的小區(qū)的商鋪，全體業(yè)主所有的公建配套，如已經(jīng)被全體業(yè)主分?jǐn)偟牡叵萝?chē)庫(kù)，開(kāi)發(fā)商所有的公建配套，小區(qū)的會(huì)所，國(guó)家所有的公建配套，小區(qū)的居委會(huì)辦公場(chǎng)地（大部分城市并不明確）。二、產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，就是物權(quán)法中物的歸屬問(wèn)題。國(guó)外許多經(jīng)濟(jì)法或法學(xué)的教科書(shū)往往開(kāi)門(mén)見(jiàn)山地指出：產(chǎn)權(quán)制度，是"構(gòu)成所有市場(chǎng)交換的基礎(chǔ)"。我國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉先生講過(guò)："產(chǎn)權(quán)規(guī)則是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一切游戲規(guī)則的基礎(chǔ)。"如果一個(gè)國(guó)家的產(chǎn)權(quán)制度不健全或產(chǎn)權(quán)界定不清，將妨礙市場(chǎng)起到配置資源的基礎(chǔ)性作用。在任何一個(gè)國(guó)家，土地的稀缺性，直接就是房地產(chǎn)稀缺性，人們對(duì)稀缺資源如何利用，如何分配，如何競(jìng)爭(zhēng)，更是取決于產(chǎn)權(quán)的界定。在我國(guó)，配套公建的產(chǎn)權(quán)不明，實(shí)際上已經(jīng)導(dǎo)致了一系列的問(wèn)題，給社會(huì)的和諧穩(wěn)定帶來(lái)較大的負(fù)面影響。1、配套公建產(chǎn)要不明，已經(jīng)成為影響社會(huì)和諧的重要因素之一當(dāng)前，國(guó)內(nèi)許多小區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主（業(yè)委會(huì)）就配套公建的糾紛層出不窮，甚至演化成暴力事件。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有關(guān)配套設(shè)施建設(shè)問(wèn)題的投訴約占種類(lèi)房地產(chǎn)問(wèn)題投訴的58%。因配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明確，設(shè)施建設(shè)滯后，設(shè)施規(guī)劃變更，擅自改變配套設(shè)施建設(shè)，開(kāi)發(fā)商單方面考慮自身經(jīng)濟(jì)利益，不顧廣大業(yè)主的整體利益，廣告上一套，實(shí)際建設(shè)中一套，利用現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)的空子打"擦邊球"等等以上各種作法，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售中屢見(jiàn)不鮮的。有的開(kāi)發(fā)商因資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，交房后其配套建設(shè)卻跟不上，給入住的業(yè)主生活帶來(lái)嚴(yán)重不便，有的配套設(shè)施建成后，因沒(méi)有顯著的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司單方面變更其使用性質(zhì)，原來(lái)的社區(qū)醫(yī)療室、健身房可能就成了燒烤店、歌舞廳；原來(lái)的屋頂花園可能就矗立起巨大的廣告燈箱，嚴(yán)重干擾了周轉(zhuǎn)居民的正常起居，更有甚者，干脆擅自變更已公布的樓盤(pán)設(shè)計(jì)，將原來(lái)的配套公建增加或減少，直到交房時(shí)業(yè)主大呼上當(dāng)受騙。為解決問(wèn)題，有些業(yè)主就采用了聚眾鬧事、集會(huì)、上訪、訴訟等方式，成為地區(qū)安全穩(wěn)定及社會(huì)和諧的重大隱患。2、產(chǎn)權(quán)不明直接導(dǎo)致公建配套利用率不高，造成了極大的資源浪費(fèi)明確公建配套的產(chǎn)權(quán)，就是界定產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利，明確誰(shuí)有權(quán)利用財(cái)產(chǎn)，誰(shuí)有權(quán)取得對(duì)財(cái)產(chǎn)的控制權(quán)，誰(shuí)有權(quán)獲得利用財(cái)產(chǎn)所得的收益。只有明確地界定產(chǎn)權(quán)，才有助于保障產(chǎn)權(quán)人，只要妥善地管理或經(jīng)營(yíng)自己的財(cái)產(chǎn)，就能享受相應(yīng)的回報(bào)，而對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或管理不善，就必須承擔(dān)相應(yīng)的后果，這就是產(chǎn)權(quán)明確所帶來(lái)的激勵(lì)作用。而在我國(guó)，恰恰沒(méi)有產(chǎn)權(quán)明確必然帶來(lái)的激勵(lì)作用。比如說(shuō)目前在高檔小區(qū)普遍存在的會(huì)所問(wèn)題，由于法律對(duì)其產(chǎn)權(quán)界定根本不明確，業(yè)主認(rèn)為，小區(qū)的土地他們已經(jīng)全部分?jǐn)偅瑫?huì)所作為為全體業(yè)主提供服務(wù)的配套設(shè)施，理應(yīng)屬于全體業(yè)主所有，在業(yè)委會(huì)成立之后，他們通過(guò)各種形式要討回會(huì)所。而開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，會(huì)所是他們建的，法律也沒(méi)有規(guī)定是全體業(yè)主的，理應(yīng)由其經(jīng)營(yíng)管理。爭(zhēng)來(lái)爭(zhēng)去的結(jié)果是會(huì)所不能好好經(jīng)營(yíng)。開(kāi)發(fā)商不敢投入，因?yàn)榈筋^來(lái)會(huì)所可能是全體業(yè)主的。業(yè)主去經(jīng)營(yíng)即沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，也缺少管理經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)?？纯船F(xiàn)在上海的會(huì)所，十有八九成為"擺設(shè)"或慘淡經(jīng)營(yíng)。公建配套產(chǎn)權(quán)不明的間接后果是稀缺資源的極大浪費(fèi)，筆者曾去過(guò)上海市普陀區(qū)一個(gè)90年代開(kāi)發(fā)的小區(qū)，里面建有一個(gè)教育設(shè)施――幼兒園，從建到到現(xiàn)在16年之久，根本沒(méi)有投入使用，政府沒(méi)有投資，它不會(huì)去珍惜；開(kāi)發(fā)商投資建造，但不是自己的，也不會(huì)好好利用。作為業(yè)主個(gè)體，其根本沒(méi)法使用。就這樣，稀缺資源上的巨額投資白白浪費(fèi)。如果建立嚴(yán)格的產(chǎn)權(quán)制度和產(chǎn)權(quán)管理管理制度，筆者相信不會(huì)發(fā)生這樣的事情。3、公建配套設(shè)施的日益增多，產(chǎn)權(quán)不明將造成日后內(nèi)容提要：目前，對(duì)小區(qū)配套公建的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題法律規(guī)定上的空白，已經(jīng)導(dǎo)致了一系列社會(huì)問(wèn)題，影響社會(huì)和諧。筆者從配套公建產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀談起，提出由于產(chǎn)權(quán)不明導(dǎo)致的一些問(wèn)題，最后提出明確配套公建的產(chǎn)權(quán)立法應(yīng)注意的一些問(wèn)題，提出一些對(duì)立法有建設(shè)性的建議。關(guān)鍵字：產(chǎn)權(quán)立法配套公建隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，生活居住條件的迅速改變，人們對(duì)居住環(huán)境的要求逐步提高，小區(qū)內(nèi)的配套公共建筑越來(lái)越多，越來(lái)越齊備，由一開(kāi)始小區(qū)必備的變電房、泵壓房等水電設(shè)施，發(fā)展有物業(yè)管理用房，再發(fā)展有后來(lái)的公用停車(chē)場(chǎng)、地下停車(chē)庫(kù)，到現(xiàn)在的會(huì)所，隨著近幾年大型社區(qū)的出現(xiàn)，又出現(xiàn)了一些公益性、商業(yè)性的配套，比如學(xué)校、社區(qū)醫(yī)院、銀行、小型超市等等?，F(xiàn)在，一些大城市的規(guī)模較大社區(qū)，差不多都有行政管理、金融郵電、文化體育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、市政公用、教育八類(lèi)設(shè)施，很大程度上方便了居民的生活。但是，我國(guó)立法卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有跟上房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，到現(xiàn)在為止，對(duì)小區(qū)配套設(shè)施的最基本的問(wèn)題――所有權(quán)問(wèn)題。國(guó)家立法幾近空白，各地的立法不僅相當(dāng)混亂，也十分不全面，這些立法權(quán)威性極差，往往不乏背離物權(quán)法和立法法基本原則的規(guī)定。以北京為例，北京市在2002年8月5日，印發(fā)了《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》（京政發(fā)2002第22號(hào)），其詳細(xì)規(guī)定了八類(lèi)配套公建的的基本要求和控制指標(biāo)，但其對(duì)這些配套公建的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題根本沒(méi)有涉及，把首要應(yīng)解決的問(wèn)題，徹頭徹尾的回避。根據(jù)上海市房屋土地資源管理局的文件，除了地下車(chē)庫(kù)與會(huì)所的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題（但爭(zhēng)議很大）有所涉及外，配套公建的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題也幾近空白。在此，筆者欲對(duì)這一問(wèn)題展開(kāi)討論，與各位同行交流，以便今后對(duì)這一問(wèn)題的深入討論與立法有所裨益。一、配套公建的概念及分類(lèi)配套公建的概念，實(shí)際上目前尚無(wú)統(tǒng)一的定義。筆者研讀了一些地方性的法規(guī)、規(guī)定，官方文件一般將其稱(chēng)作："居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)"。筆者對(duì)其定義為：按照國(guó)家有關(guān)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)定和開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間的約定，根據(jù)居住區(qū)人口規(guī)模建造的，為居住區(qū)全體居民或更大范圍居民提供服務(wù)便利的配套設(shè)施。一般包括教育設(shè)施、康樂(lè)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、社區(qū)服務(wù)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等。對(duì)于配套公建的分類(lèi)，根據(jù)分類(lèi)的標(biāo)準(zhǔn)不同，而不所不同。按使用性質(zhì)分為教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理和市政公用等八類(lèi)配套公建；按盈利與否可分為公益性配套公建和盈利性配套公建。公益性配套公建，即非盈利性設(shè)施，一般是根據(jù)指令性指標(biāo)控制該類(lèi)配套公建的建設(shè)。盈利性配套公建，即居住區(qū)日常生活必須的商業(yè)服務(wù)性設(shè)施，以指導(dǎo)性指標(biāo)引導(dǎo)該類(lèi)配套公建的建設(shè)或開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間約定建設(shè)；按照產(chǎn)權(quán)不同，可分為歸個(gè)人所有的公建配套，如有已經(jīng)出售的小區(qū)的商鋪，全體業(yè)主所有的公建配套，如已經(jīng)被全體業(yè)主分?jǐn)偟牡叵萝?chē)庫(kù)，開(kāi)發(fā)商所有的公建配套，小區(qū)的會(huì)所，國(guó)家所有的公建配套，小區(qū)的居委會(huì)辦公場(chǎng)地（大部分城市并不明確）。二、產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，就是物權(quán)法中物的歸屬問(wèn)題。國(guó)外許多經(jīng)濟(jì)法或法學(xué)的教科書(shū)往往開(kāi)門(mén)見(jiàn)山地指出：產(chǎn)權(quán)制度，是"構(gòu)成所有市場(chǎng)交換的基礎(chǔ)"。我國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉先生講過(guò)："產(chǎn)權(quán)規(guī)則是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一切游戲規(guī)則的基礎(chǔ)。"如果一個(gè)國(guó)家的產(chǎn)權(quán)制度不健全或產(chǎn)權(quán)界定不清，將妨礙市場(chǎng)起到配置資源的基礎(chǔ)性作用。在任何一個(gè)國(guó)家，土地的稀缺性，直接就是房地產(chǎn)稀缺性，人們對(duì)稀缺資源如何利用，如何分配，如何競(jìng)爭(zhēng)，更是取決于產(chǎn)權(quán)的界定。在我國(guó)，配套公建的產(chǎn)權(quán)不明，實(shí)際上已經(jīng)導(dǎo)致了一系列的問(wèn)題，給社會(huì)的和諧穩(wěn)定帶來(lái)較大的負(fù)面影響。1、配套公建產(chǎn)要不明，已經(jīng)成為影響社會(huì)和諧的重要因素之一當(dāng)前，國(guó)內(nèi)許多小區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主（業(yè)委會(huì)）就配套公建的糾紛層出不窮，甚至演化成暴力事件。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有關(guān)配套設(shè)施建設(shè)問(wèn)題的投訴約占種類(lèi)房地產(chǎn)問(wèn)題投訴的58%。因配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明確，設(shè)施建設(shè)滯后，設(shè)施規(guī)劃變更，擅自改變配套設(shè)施建設(shè)，開(kāi)發(fā)商單方面考慮自身經(jīng)濟(jì)利益，不顧廣大業(yè)主的整體利益，廣告上一套，實(shí)際建設(shè)中一套，利用現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)的空子打"擦邊球"等等以上各種作法，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售中屢見(jiàn)不鮮的。有的開(kāi)發(fā)商因資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，交房后其配套建設(shè)卻跟不上，給入住的業(yè)主生活帶來(lái)嚴(yán)重不便，有的配套設(shè)施建成后，因沒(méi)有顯著的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司單方面變更其使用性質(zhì)，原來(lái)的社區(qū)醫(yī)療室、健身房可能就成了燒烤店、歌舞廳；原來(lái)的屋頂花園可能就矗立起巨大的廣告燈箱，嚴(yán)重干擾了周轉(zhuǎn)居民的正常起居，更有甚者，干脆擅自變更已公布的樓盤(pán)設(shè)計(jì)，將原來(lái)的配套公建增加或減少，直到交房時(shí)業(yè)主大呼上當(dāng)受騙。為解決問(wèn)題，有些業(yè)主就采用了聚眾鬧事、集會(huì)、上訪、訴訟等方式，成為地區(qū)安全穩(wěn)定及社會(huì)和諧的重大隱患。2、產(chǎn)權(quán)不明直接導(dǎo)致公建配套利用率不高，造成了極大的資源立法越來(lái)越難公建配套的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，就是民法學(xué)上的所有權(quán)問(wèn)題，所有權(quán)的一個(gè)突出特點(diǎn)就是穩(wěn)定性和永久性。由于所有權(quán)是所有人對(duì)物直接支配的權(quán)利，所以要求它的所有人的支配活動(dòng)不能隨時(shí)受到外界的影響，除非正常的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。比如說(shuō)老百姓的商品房，不能由于法律、政策的變化而發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，如果法律、法令朝令夕改，市場(chǎng)交換的基石就不復(fù)存在。永久性是指產(chǎn)權(quán)存在的時(shí)間一般較長(zhǎng)或沒(méi)有期限限制，否則就不能發(fā)揮它的價(jià)值。就公建配套的產(chǎn)權(quán)而言，除了土地是國(guó)家的，使用權(quán)為70年，其上面的建筑是產(chǎn)權(quán)人的，不應(yīng)有時(shí)間限制。如果公建配套的產(chǎn)權(quán)沒(méi)有其應(yīng)有的穩(wěn)定性和永久性，其類(lèi)型又日益增多，今后對(duì)其立法又有必然性，其立法的結(jié)果就是侵犯眾多的使用者或"臨時(shí)產(chǎn)權(quán)人（筆者姑且這樣稱(chēng)）"既得利益。筆者可以舉個(gè)實(shí)例來(lái)說(shuō)明這一問(wèn)題。2005年、2006年，物權(quán)法歷經(jīng)六次審議。每一次審議第76條關(guān)于會(huì)所、車(chē)庫(kù)的問(wèn)題都成為焦點(diǎn)問(wèn)題，為什么？一個(gè)最為重要的原因就是這方面實(shí)際操作的混亂，在這種情況下，讓立法機(jī)關(guān)再對(duì)其統(tǒng)一立法，是難以加難的事情。三、公建配套產(chǎn)權(quán)的立法建議1、不同的類(lèi)型的配套公建進(jìn)行不同的產(chǎn)權(quán)立法上文已經(jīng)提到，配套公建根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類(lèi)，可以按照性質(zhì)來(lái)分，按照盈利與否來(lái)分。如果從產(chǎn)權(quán)立法的角度考慮，筆者認(rèn)為，按照盈利與否就公建配套分別立法有一定的難度，因?yàn)橛行┕ㄅ涮子耘c否難以界定。根據(jù)不同性質(zhì)的公建配套分別立法是最具可操作性的，因?yàn)椴煌再|(zhì)的公建配套有不同的屬性，比如小區(qū)的診所，其公益性、盈利性兼?zhèn)?，?yīng)采用與一般的商業(yè)配套不同的立法。按照上海市、北京市有關(guān)小區(qū)配套公建目前有關(guān)配套公建的強(qiáng)制性指標(biāo)要求，實(shí)際上都是按照行政管理、金融郵電、文化體育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、市政公用、教育八類(lèi)設(shè)施分門(mén)別類(lèi)規(guī)定的，對(duì)這些設(shè)施根據(jù)投資方不同和其性質(zhì)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)界定是最為科學(xué)的產(chǎn)權(quán)界定方式。產(chǎn)權(quán)立法的一個(gè)總的原則是對(duì)于商業(yè)配套產(chǎn)權(quán)可以根據(jù)"誰(shuí)投資，誰(shuí)受益"的原則歸開(kāi)發(fā)商所有或開(kāi)發(fā)商出售后，歸購(gòu)房人所有。對(duì)于商業(yè)與公益兼?zhèn)涞墓ㄅ涮祝热缯f(shuō)小區(qū)的文化設(shè)施，可以考慮為政府所有、開(kāi)發(fā)商所或全體業(yè)主共有，政府要加強(qiáng)監(jiān)管，不能隨便改變其用途。對(duì)于用于行政管理的居住區(qū)配套，比如說(shuō)居委會(huì)，應(yīng)由政府投資，開(kāi)發(fā)商代建，產(chǎn)權(quán)歸政府所有。這實(shí)際上給立法的科學(xué)性和可操作性提出了相當(dāng)高的要求，這要求政府立法部門(mén)根據(jù)配套公建的類(lèi)別，按照投資主體、使用主體、管理要求的不同，進(jìn)行針對(duì)性的立法和管理。2、配套公建的產(chǎn)權(quán)情況應(yīng)寫(xiě)進(jìn)銷(xiāo)售合同并進(jìn)行公示筆者研讀了一些省市的房屋銷(xiāo)售合同示范文本，發(fā)現(xiàn)其對(duì)配套公建的有關(guān)格式約定根本沒(méi)有提及。作為使用人的業(yè)主對(duì)小區(qū)的配套公建實(shí)際上根本無(wú)從了解。配套公建不寫(xiě)進(jìn)合同，有兩方面原因，一是相關(guān)的法律、法規(guī)空白，開(kāi)發(fā)商本身也難以確定其產(chǎn)權(quán)；二是有些開(kāi)發(fā)商不愿意明確產(chǎn)權(quán)，因?yàn)橐坏┟鞔_為開(kāi)發(fā)商所有可能會(huì)對(duì)其房屋銷(xiāo)售帶來(lái)不利影響，特別是小區(qū)的會(huì)所、車(chē)庫(kù)問(wèn)題。他們的作法往往是業(yè)主已經(jīng)簽訂了合同后才告知產(chǎn)權(quán)情況。從信息公示角度講，政府主管部門(mén)也沒(méi)有要求開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí)公布有關(guān)配套公建的信息。在這里，筆者介紹一下美國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信息披露義務(wù)的法律規(guī)定，但愿對(duì)我國(guó)配套公建產(chǎn)權(quán)立法有所啟示。為解決"信息不對(duì)稱(chēng)"問(wèn)題，保障購(gòu)房人明明白白買(mǎi)房，美國(guó)各州的區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法，均規(guī)定了開(kāi)發(fā)商的信息披露義務(wù)，并明確規(guī)定了開(kāi)發(fā)商必須披露的內(nèi)容要求，要求這些內(nèi)容必須通過(guò)編制公開(kāi)發(fā)售說(shuō)明書(shū)（publicofferingstatement）的形式向購(gòu)房人公示。一旦發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)情況與公開(kāi)發(fā)售說(shuō)明書(shū)不一致，消費(fèi)者只要證明什么信息法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)披露而對(duì)方?jīng)]有披露，或?qū)Ψ脚兜氖裁葱畔⑴c事實(shí)不符，即可在法律上推定為賣(mài)方存在欺詐行為，而無(wú)須證明賣(mài)方在主觀上是否存在過(guò)錯(cuò)。其中美國(guó)大部分州開(kāi)發(fā)商披露的內(nèi)容與配套公建有關(guān)的有："說(shuō)明小區(qū)內(nèi)是否有任何共有部分或其他設(shè)施，其使用需要業(yè)主交費(fèi)。"、"說(shuō)明小區(qū)周?chē)呐涮自O(shè)施情況及當(dāng)?shù)卣l(fā)展規(guī)劃對(duì)土地使用的的可能影響。"、"如小區(qū)有二期開(kāi)發(fā)，應(yīng)披露二期開(kāi)發(fā)的規(guī)模、建筑風(fēng)格、配套公建情況及對(duì)小區(qū)的影響。"所以，筆者認(rèn)為，對(duì)配套公建的產(chǎn)權(quán)及相關(guān)信息的披露義務(wù)是立法應(yīng)當(dāng)明確和要求的。3、政府部門(mén)要明確各方責(zé)任，要進(jìn)行多環(huán)節(jié)監(jiān)管，促進(jìn)公建配套的有效使用僅僅明確產(chǎn)權(quán)并不能解決小區(qū)配套公建中存在的問(wèn)題，從法律的角度講，配套公建涉及到各方主體，主要包括規(guī)劃部門(mén)、代建人、產(chǎn)權(quán)人、使用人、監(jiān)管人。立法機(jī)關(guān)在立法時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持權(quán)利與義務(wù)一致原則，在保障各方利益的同時(shí)，亦應(yīng)要求各方履行相應(yīng)的義務(wù)或職責(zé)。對(duì)規(guī)劃部門(mén)，要求其科學(xué)規(guī)劃，而不是盲目設(shè)計(jì)，否則要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。目前，小區(qū)配套公建的大量空置，很多是由于缺少科學(xué)論證所致。在開(kāi)發(fā)商作為代建人的情況下，政府主管部門(mén)要保證其合法利益的實(shí)現(xiàn)，比如說(shuō)開(kāi)發(fā)商代建一些配套的行政管理設(shè)施，應(yīng)由政府出資建設(shè)。對(duì)于營(yíng)利性質(zhì)產(chǎn)權(quán)人，一是就保證其正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但又要約束其任意改變配套公建的用途，特別是公益性與盈利性并存的配套公建，比如說(shuō)小區(qū)里面的健身場(chǎng)所，有一定的公益性，但有的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為利潤(rùn)太低或沒(méi)有利益可圖，就關(guān)