20162016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫(xiě)作法家原創(chuàng)/10項(xiàng)目物業(yè)前期接管工作流程說(shuō)明項(xiàng)目物業(yè)前期接管工作流程說(shuō)明提要：籌備前期物資，編寫(xiě)前期文件，并到相關(guān)政府部門(mén)備案1.各部門(mén)共同匯編的文件：⑴.《房屋使用、管理、維修公約》源自房地產(chǎn)資料下載項(xiàng)目物業(yè)前期接管工作流程說(shuō)明*簽訂《物業(yè)管理委托合同》由開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)公司，并簽訂《物業(yè)管理委托合同》。*委任物業(yè)公司總經(jīng)理，招聘高、中級(jí)管理人員.由總部委任或?qū)ν庹衅妇哂卸嗄晡飿I(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的總經(jīng)理 1名。.招聘各部門(mén)經(jīng)理、主管、員工綜合部：經(jīng)理1名、行政主管1名、總經(jīng)理秘書(shū)1名、采購(gòu)員1名、文員（兼庫(kù)房管理員）2名；務(wù)部：經(jīng)理1名、會(huì)計(jì)1名、出納1名；管業(yè)部：經(jīng)理1名、客務(wù)主管1名、內(nèi)務(wù)主管1名、客務(wù)代表2名、前臺(tái)接待2名；部：經(jīng)理1名、消防主管1名、保安主管1名、消防執(zhí)機(jī)員4名（含領(lǐng)班1—2名）、保安員4名（含領(lǐng)班1—2名）；工程部：經(jīng)理1名、強(qiáng)電主管1名、弱電主管1名、空調(diào)（生活水）主管1名、土建主管1名、技工2—3名/專業(yè)（約12人）；建議：在招聘技工時(shí)，可以選聘項(xiàng)目工地施工隊(duì)中對(duì)本物業(yè)項(xiàng)目（本專業(yè)）較為熟悉、了解，技術(shù)、素質(zhì)水平較高的人員，納入公司編制。說(shuō)明：因物業(yè)公司組建之初，所招員工對(duì)本物業(yè)及大廈工程具體情況不很熟悉，招聘施工隊(duì)的人員可以從旁協(xié)助工程部經(jīng)理、 主管盡快了解大廈工程情況?！肮境跗谌藛T架構(gòu)圖”附后*籌備前期物資，編寫(xiě)前期文件，并到相關(guān)政府部門(mén)備案1.各部門(mén)共同匯編的文件：⑴.《房屋使用、管理、維修公約》⑵.《房屋質(zhì)量保證書(shū)》⑶.《房屋使用說(shuō)明書(shū)》⑷.《房屋交付（入?。┩ㄖ发?《入伙授權(quán)書(shū)》⑹.《業(yè)主(使用人)服務(wù)指南》⑺.《裝修管理規(guī)定》⑻.《辦理裝修流程說(shuō)明》⑼.《治安、消防協(xié)議書(shū)》.《二次裝修施工區(qū)域治安、消防承諾書(shū)》.《二次裝修協(xié)議書(shū)》.《業(yè)主聯(lián)絡(luò)資料登記表》.《收樓須知》(K《物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》.《公約承諾書(shū)》備注：《房屋使用、管理、維修公約》編制后需經(jīng)開(kāi)發(fā)商確認(rèn)，并到北京市居住小區(qū)管理辦公室進(jìn)行備案，備案生效后執(zhí)行。建議：《公約承諾書(shū)》與《治安、消防協(xié)議書(shū)》可裝訂成一冊(cè)(一式三份)，在業(yè)主收樓時(shí)發(fā)給業(yè)主，由業(yè)主簽字(蓋章)認(rèn)可、執(zhí)行；《公約》、《房屋質(zhì)量保證書(shū)》、《房屋使用說(shuō)明書(shū)》、《業(yè)主(使用人)服務(wù)指南》、《裝修管理規(guī)定》、《辦理裝修流程說(shuō)明》可合裝成一冊(cè)，作為業(yè)主收樓時(shí)的《用戶手冊(cè)》。同時(shí)，在《用戶手冊(cè)》正文內(nèi)容前增加：”總經(jīng)理致辭”。2.各部門(mén)在前期階段編制的文件、規(guī)定，以及需要在前期辦理的事宜?！骶C合部⑴.編制《員工手冊(cè)》，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，統(tǒng)一印刷成冊(cè)。

⑵.制訂《員工考勤制度》，建立“考勤登記表”、“月考勤匯總⑵.制訂《員工考勤制度》，建立“考勤登記表”、“月考勤匯總臺(tái)帳報(bào)表”。⑶.制訂《員工獎(jiǎng)懲條例》，建立“員工過(guò)失單”、“獎(jiǎng)勵(lì)審批單”。⑷.制訂《員工聘用辦法》，建立“應(yīng)聘面試登記表”、“入職循環(huán)單”、“轉(zhuǎn)正審批表”、“離職結(jié)算表”、“調(diào)動(dòng)通知單”、“勞動(dòng)合同續(xù)簽審批單”。⑸.制訂《員工培訓(xùn)規(guī)定》、培訓(xùn)計(jì)劃，建立“培訓(xùn)審批表”、“培訓(xùn)協(xié)議”。⑹.制訂《物資采購(gòu)、驗(yàn)收、入庫(kù)、報(bào)銷流程》。⑺.制訂《員工工服管理規(guī)定》，建立“制作工服通知單”、“工服更換通知單”。⑻.制訂《員工請(qǐng)假制度》，建立“休假申請(qǐng)單”。⑼.制訂《薪金實(shí)施細(xì)則》，建立“工資報(bào)表”、“薪金明細(xì)表”。.制訂《印章管理規(guī)定》，建立“公章啟用、報(bào)廢、移交登記表”、“用印申請(qǐng)”；統(tǒng)計(jì)公司各種印章，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一刻制(公章、管業(yè)項(xiàng)目物業(yè)前期接管工作流程說(shuō)明提要：籌備前期物資，編寫(xiě)前期文件，并到相關(guān)政府部門(mén)備案1.各部門(mén)共同匯編的文件：⑴.《房屋使用、管理、維修公約》源自房地產(chǎn)資料下載部章、保衛(wèi)部章、工程部章、財(cái)務(wù)專用章、文件傳閱章、審批合格章、餐票專用章、浴室專用章)。、“物品領(lǐng).制訂《庫(kù)房管理規(guī)定》，建立“物品入庫(kù)登記單”、“物品領(lǐng)用單”、“物品入庫(kù)驗(yàn)收單”、“庫(kù)存物品臺(tái)帳”、“月收、發(fā)、存報(bào)表”、“采購(gòu)申請(qǐng)單”。.制訂《內(nèi)部行文管理規(guī)定》，建立“文件簽收表”、“內(nèi)部請(qǐng)示報(bào)告”。.制訂《檔案管理規(guī)定》，建立“檔案分類表”、“檔案(一、二、三級(jí))目錄表”、“檔案借閱登記表”。.制訂《部門(mén)運(yùn)作手冊(cè)》：人員編制、崗位職責(zé)(經(jīng)理、行政主管、總經(jīng)理秘書(shū)、庫(kù)房管理員、文員)、工作程序、管理制度。.聯(lián)系印刷廠，對(duì)需要印刷的各種表格、信封，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一印刷。.制訂《開(kāi)辦費(fèi)使用方案》，統(tǒng)計(jì)、制訂前期開(kāi)辦物資的配置內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)，并負(fù)責(zé)前期采購(gòu)工作；建立“固定資產(chǎn)臺(tái)帳”、“個(gè)人辦公用品臺(tái)帳”。.制訂《合同、協(xié)議審批制度》、《合同、協(xié)議管理辦法》，建立“合同、協(xié)議審批單”、“合同、協(xié)議付款內(nèi)簽單”。.制訂《計(jì)劃性工作管理辦法》，建立“年度(月度、周)工作計(jì)劃、總結(jié)報(bào)表”、“計(jì)劃、總結(jié)考核統(tǒng)計(jì)表”。△財(cái)務(wù)部⑴.制訂《財(cái)務(wù)報(bào)銷管理制度》，建立“付款申請(qǐng)及報(bào)銷單”。⑵.建立二次裝修“付款內(nèi)簽單”、“裝修押金登記表”、“裝修管理費(fèi)統(tǒng)計(jì)表”⑶.制訂《現(xiàn)金支出管理規(guī)定》⑷.編制《部門(mén)運(yùn)作手冊(cè)》：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、會(huì)計(jì)、出納）、工作程序、管理制度、。⑸.制訂《預(yù)算管理制度》，建立“年度預(yù)算報(bào)表”。⑹.編制《固定資產(chǎn)購(gòu)置方案》。⑺.制訂《庫(kù)存盤(pán)點(diǎn)制度》。⑻.制訂《內(nèi)部收支報(bào)表制度》，建立“月度收支報(bào)表”。⑼.制訂《發(fā)票、收據(jù)有價(jià)票據(jù)的管理制度》?！鞴軜I(yè)部⑴.制訂《物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)》：物業(yè)管理費(fèi)（押金）、車位費(fèi)（押金）、租線費(fèi)（押金）、裝修管理費(fèi)（押金）。⑵.制訂《業(yè)主（使用人）收樓流程》，建立“繳款通知單”、“工程返修單”、“返修工程驗(yàn)收單”、“鑰匙交接表”、“備用鑰匙封存表”、“業(yè)主簽到表”、“業(yè)主檔案”，并告知此流程中涉及的部門(mén)。⑶.制定《業(yè)主（使用人）二次裝修管理流程》，建立“業(yè)主（使用人）裝修施工申請(qǐng)表”、“裝修審批單”、“裝修施工許可證”、“驗(yàn)收申請(qǐng)表”、“施工變更單”、“業(yè)主裝修區(qū)域巡檢表（管業(yè)部）”、“施工人員出入證”。⑷.制訂《有償服務(wù)價(jià)格表》：維修費(fèi)、車位費(fèi)、電話費(fèi)、裝修管理費(fèi)、能源費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。⑸.制訂《部門(mén)運(yùn)作手冊(cè)》：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、客務(wù)主管、內(nèi)務(wù)主管、客務(wù)代表、前臺(tái)接待）、工作程序、管理制度。⑹.編寫(xiě)《車位租賃（購(gòu)買）協(xié)議書(shū)》、《電話租線（購(gòu)買）協(xié)議書(shū)》。⑺.落實(shí)垃圾房的位置，業(yè)主垃圾放置地（樓層垃圾間）?！鞅Ｐl(wèi)部⑴.制訂《停車場(chǎng)管理規(guī)定》、《自行車場(chǎng)管理制度》。⑵.制訂《巡視管理規(guī)定》，建立“治安巡視記錄表（公共區(qū)域）⑶.制訂《物品出門(mén)管理規(guī)定》，建立“出門(mén)條”。⑷.制訂《鑰匙使用管理規(guī)定》，建立“鑰匙發(fā)放記錄表”、“鑰匙使用登記表”。⑸.制訂《備用鑰匙啟用管理規(guī)定》，建立“備用鑰匙啟封審批表”。⑹.制訂《一裝、二裝交叉施工管理方案》，建立“施工、裝修期間巡視表”、“夜間情況檢查表”、“消防設(shè)備、設(shè)施日檢記錄表（業(yè)主裝修區(qū)域）”、“二次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)檢查表”。⑺.制訂《滅火器租用管理辦法》，確定租金費(fèi)用（押金），建立“滅火器材配置記錄表”。⑻.制訂《施工違規(guī)級(jí)別明細(xì)》，建立“違章通知單”。⑼.制訂《成保人員崗位職責(zé)》，建立“成保人員月度工作考核表”.制訂《中控室（監(jiān)控室）管理規(guī)定》，建立“錄像磁帶臺(tái)帳”、“消防中控系統(tǒng)記錄表”、“治安監(jiān)控系統(tǒng)記錄表”。.制訂《警具使用、管理辦法》，建立“警具臺(tái)帳”、“警具啟用、報(bào)廢登記表”、“特殊警具使用審批表”。.制訂《部門(mén)運(yùn)作手冊(cè)》：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、主管、領(lǐng)班、保安員、消防執(zhí)機(jī)員）。.制訂《明火使用管理規(guī)定》，建立“動(dòng)火許可證”?！鞴こ滩竣?制訂《物業(yè)接管前巡檢辦法、計(jì)劃》，建立“工程遺留問(wèn)題跟進(jìn)記錄”，并隨時(shí)將工程遺留問(wèn)題通知開(kāi)發(fā)商。⑵.制訂《專業(yè)機(jī)房管理規(guī)定》：強(qiáng)電專業(yè)（變配電室、柴油發(fā)電機(jī)房）、弱電專業(yè)（電話機(jī)房、電梯機(jī)房、衛(wèi)星電視機(jī)房、電腦機(jī)房）、空調(diào)生活水專業(yè)（空調(diào)機(jī)房、新風(fēng)機(jī)房、生活水箱間、中水處理機(jī)房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。⑶.聯(lián)系物業(yè)辦公用房，確定裝修方案，并負(fù)責(zé)跟進(jìn)裝修施工進(jìn)度。⑷.制訂《項(xiàng)目接管驗(yàn)收細(xì)則》，建立“驗(yàn)收單元交接書(shū)”，按專業(yè)、具體內(nèi)容劃分。⑸.建立業(yè)主（使用人）二次裝修“裝修質(zhì)量驗(yàn)收表”。⑹.從項(xiàng)目工地施工隊(duì)中選拔對(duì)該項(xiàng)目工程了解全面的專業(yè)技術(shù)人員，聘用至工程部。項(xiàng)目物業(yè)前期接管工作流程說(shuō)明提要：籌備前期物資，編寫(xiě)前期文件，并到相關(guān)政府部門(mén)備案1.各部門(mén)共同匯編的文件：⑴.《房屋使用、管理、維修公約》源自房地產(chǎn)資料下載⑺.經(jīng)理帶領(lǐng)部門(mén)主管、員工學(xué)習(xí)、熟悉物業(yè)內(nèi)全部工程、設(shè)備內(nèi)容。⑻.編制《部門(mén)運(yùn)作手冊(cè)》：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、主管、領(lǐng)班、技工、工作程序、管理制度）⑼.制訂《設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)檢修計(jì)劃》（各專業(yè)設(shè)備），建立“設(shè)備保養(yǎng)卡”、“設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表”*聯(lián)系政府部門(mén)、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù).聯(lián)系工商所，辦理企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照.聯(lián)系稅務(wù)所，辦理稅務(wù)登記.聯(lián)系銀行，開(kāi)通公司帳號(hào).聯(lián)系勞動(dòng)局，電梯審檢，領(lǐng)取合格證、特殊工種報(bào)檢（開(kāi)發(fā)商）.聯(lián)系北京市居住小區(qū)辦公室，核準(zhǔn)《公約》.聯(lián)系供電局，確定供電方案及價(jià)格（開(kāi)發(fā)商）.聯(lián)系自來(lái)水公司，確定供水方案及價(jià)格（開(kāi)發(fā)商）.聯(lián)系節(jié)水辦，確定節(jié)水方案（開(kāi)發(fā)商）.聯(lián)系煤氣公司，確定通氣方案及價(jià)格（開(kāi)發(fā)商）.聯(lián)系熱力公司，確定供熱方案及價(jià)格（開(kāi)發(fā)商）.聯(lián)系電話局，電話報(bào)裝開(kāi)通及產(chǎn)權(quán)分界.聯(lián)系