【運(yùn)營觀點(diǎn)】

對(duì)于《東方·波爾多莊園》這種處于社會(huì)高端人群消費(fèi)的產(chǎn)品，絕對(duì)不能叫賣產(chǎn)品的本身，而是叫賣一種生活，一種態(tài)度，一種氣勢，以及居住于此的那種無可復(fù)制的附加值。好的地產(chǎn)運(yùn)營策略一定要穿透心靈，洞悉目標(biāo)人群心靈深處的人文感動(dòng)。好的地產(chǎn)運(yùn)營策略要將消費(fèi)與精神愉悅、生活品味、價(jià)值觀念聯(lián)系在一起，就能較容易地打動(dòng)買家?！具\(yùn)營觀點(diǎn)】1第一部分：產(chǎn)品信息采集綜合市場現(xiàn)狀、競爭對(duì)手和產(chǎn)品本身的特點(diǎn)，從中尋找出真正屬于我們的競爭優(yōu)勢。綜合市場現(xiàn)狀、競爭對(duì)手和產(chǎn)品本身的特點(diǎn)，從中尋找出真正屬于我2【項(xiàng)目素描】項(xiàng)目地址：石家莊市溫塘鎮(zhèn)東部占地面積：13.9萬平方米建筑面積：9.6萬平方米綠化率：68%主力戶型：37—70平方米社區(qū)風(fēng)格：法式風(fēng)情項(xiàng)目特性：第二居所建筑形態(tài)：以4—5層建筑為主，配以兩棟9層建筑和多排錯(cuò)臺(tái)別墅開發(fā)商：石家莊天興基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司【項(xiàng)目素描】項(xiàng)目地址：石家莊市溫塘鎮(zhèn)東部31、區(qū)位環(huán)境：項(xiàng)目位于平山縣溫塘鎮(zhèn)東部，依山而建，周邊山體有充足的山野風(fēng)景，并有豐富的溫泉資源，珍藏都市絕版山水。2、社區(qū)景觀：社區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)優(yōu)美景觀環(huán)境，高尚人文環(huán)境打造溫塘首例法式風(fēng)情度假居所。3、配套價(jià)值：特色葡萄溝、葡萄酒窖、組團(tuán)式果林、主題運(yùn)動(dòng)場、山地步行道、休閑垂釣等完美展現(xiàn)自然野趣，田園風(fēng)情。4、交通便捷：交通便利，從省會(huì)驅(qū)車1小時(shí)或從北站乘車2.5小時(shí)即到。5、戶型配比：37—70㎡戶型設(shè)置，實(shí)用、合理，充分尊重人性化需求。6、建筑材質(zhì)：室內(nèi)空間采用透光不透影材質(zhì)，最大限度縮短生活與景觀距離。【優(yōu)勢熠熠發(fā)光】——我們有什么？1、區(qū)位環(huán)境：項(xiàng)目位于平山縣溫塘鎮(zhèn)東部，依山而建，周邊山體有41、周邊配套設(shè)施缺乏，一定程度影響業(yè)主生活品質(zhì)。2、周邊競爭項(xiàng)目較多，競爭十分激烈。3、周圍道路硬化情況較差，環(huán)境未經(jīng)修整，給客戶的心理落差較大?！玖觿莶蝗莺鲆暋俊玖觿莶蝗莺鲆暋?知己知彼，百戰(zhàn)不殆，看看市場其它同類產(chǎn)品都在執(zhí)行怎樣的推廣？1、樂城：<原生/山居/湯HOUSE><快樂生活城，樂山·樂水·樂逍遙>2、陽光河谷：<景區(qū)型溫泉度假村><歐洲風(fēng)情溫泉小鎮(zhèn)><原生·山野·景觀·溫泉>3、溫泉假日：<真山·真水·真生活><溫塘首席山水園林生活><歐陸風(fēng)情假日居所>4、桃花城：<湯治文化半山驛所>5、神池花園：<身居半山觀湖色，享樂溫泉一世閑>【市場同類產(chǎn)品分析】——對(duì)手都在做什么？【市場同類產(chǎn)品分析】——對(duì)手都在做什么？6通過上述分析，我們發(fā)現(xiàn)市場同類產(chǎn)品大多將眼光放在了“原生、山野、湖光、溫泉”幾個(gè)方面。但是，同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目周邊的誘人環(huán)境是周邊所有項(xiàng)目的共有因素，不是“東方·波爾多”的專屬，人云亦云只會(huì)將自己淹沒在蕓蕓眾生中。那么，應(yīng)如何避開市場同質(zhì)化，挖掘自身的獨(dú)特優(yōu)勢，使“東方·波爾多”脫穎而出？通過上述分析，我們發(fā)現(xiàn)市場同類產(chǎn)品大多將眼光放在7尋找消費(fèi)者關(guān)注的核心，將競爭對(duì)手沒有的，恰恰是消費(fèi)者想要的項(xiàng)目特點(diǎn)凸現(xiàn)出來。10萬平米法鄉(xiāng)小鎮(zhèn)，純享受型度假居所一個(gè)人的葡萄酒莊園說明：避開同類產(chǎn)品極力強(qiáng)調(diào)的“溫泉”，將項(xiàng)目的“葡萄溝、葡萄酒窖”強(qiáng)化，將法國鄉(xiāng)村葡萄酒莊園嫁接到東方這個(gè)山水秀美，人杰地靈的地方。消費(fèi)群體一改往日純粹觀景的生存方式，以純參與性的方式融入并創(chuàng)造風(fēng)景，親手種植葡萄，釀制葡萄酒，做快樂的“葡萄莊園主人”，享受并營造出一派濃濃的法式田園風(fēng)情?！卷?xiàng)目形象定位】——我們是什么？尋找消費(fèi)者關(guān)注的核心，將競爭對(duì)手沒有的，恰恰是消費(fèi)者想要的項(xiàng)8第二部分：項(xiàng)目執(zhí)行系統(tǒng)以“生活·藝術(shù)”為創(chuàng)意基調(diào)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝，將各賣點(diǎn)融入其中，使之與市場對(duì)接。以“生活·藝術(shù)”為創(chuàng)意基調(diào)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝，將各賣點(diǎn)融入其中9葡萄酒中的法式莊園關(guān)于廣告語：案名中“波爾多”是法國生產(chǎn)葡萄酒的圣地，“葡萄酒中的法式莊園”簡潔、直觀的傳達(dá)出項(xiàng)目的突出形象——一個(gè)法式的葡萄酒莊園，使受眾產(chǎn)生出快樂、優(yōu)雅、溫潤醇香的感官幻想。另外，“葡萄美酒夜光杯”，中國人自古對(duì)美酒就有著特殊的好感，本廣告語可以使人聯(lián)想到未來的美好生活，并充滿期待和向往?！卷?xiàng)目推廣體系】——主推廣告語葡萄酒中的法式莊園【項(xiàng)目推廣體系】——主推廣告語10法派酒鄉(xiāng)田園生活關(guān)于廣告語：每個(gè)來這里的人都對(duì)城市的生活日感疲憊，“鄉(xiāng)村田園式生活”，成為越來越多人的向往。本廣告語將項(xiàng)目倡導(dǎo)“田園、美酒、浪漫”的生活特性完美展現(xiàn)，呼應(yīng)目標(biāo)市場內(nèi)心需求。

【項(xiàng)目推廣體系】——備選廣告語法派酒鄉(xiāng)田園生活【項(xiàng)目推廣體系】——備選廣告語11其一：概念樓書《漫步法蘭西》內(nèi)容以法國葡萄及葡萄酒文化、著名的葡萄酒莊園、莊園里的生活場景等為主，

帶領(lǐng)人們尋找法國葡萄酒的圣地及優(yōu)雅、浪漫的生活，賦予項(xiàng)目異域風(fēng)情和文化感，形成獨(dú)特的市場認(rèn)知。秉承求異精神，樓書裝幀時(shí)使用創(chuàng)意媒介——葡萄酒禮盒包裝，將樓書做成酒瓶狀置于禮盒中，其中酒瓶標(biāo)志為項(xiàng)目LOGO，禮盒外采用波爾多項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)色設(shè)計(jì)，不僅可以作為樓書使用，更具有一定的收藏價(jià)值。其二：工具樓書《生活·簽名的藝術(shù)》一反慣用樓書以圖片為主形式，以雜志風(fēng)格出現(xiàn)，透過圖片及大篇幅的文字，充分介紹項(xiàng)目優(yōu)勢的同時(shí)，也將葡萄酒的釀制方法，鑒賞方法，保存方法等詳細(xì)介紹，配合具體戶型裝修圖片，集合成一本項(xiàng)目真實(shí)的生活空間集錦，使人們更加直觀的感知未來在這里的真實(shí)生活狀態(tài)。中法文對(duì)照，酒紅與黑色調(diào)搭配、大氣風(fēng)格。【項(xiàng)目推廣體系】——宣傳道具（樓書）其一：概念樓書《漫步法蘭西》【項(xiàng)目推廣體系】——宣傳道具（樓12折頁——《品位養(yǎng)生館》與樓書形成互補(bǔ)，以寫實(shí)為切入點(diǎn)，作為直接銷售道具；系列展現(xiàn)項(xiàng)目賣點(diǎn)，將項(xiàng)目建筑、戶型、景觀、配套、物管等品質(zhì)進(jìn)行綜合展演，為受眾提供購買項(xiàng)目的實(shí)際利益點(diǎn)，可通過理性信息與感性設(shè)計(jì)風(fēng)格的結(jié)合，打動(dòng)消費(fèi)受眾。VI體系——

通過對(duì)項(xiàng)目LOGO、戶外、圍擋、車亭、紙杯、手提袋、便簽紙、名片、信封、T恤、指示牌等一系列統(tǒng)一風(fēng)格的VI體系設(shè)計(jì)，從整體到細(xì)節(jié)進(jìn)行全面包裝。【項(xiàng)目推廣體系】——宣傳道具（折頁/VI體系）折頁——《品位養(yǎng)生館》【項(xiàng)目推廣體系】——宣傳道具（折頁/13創(chuàng)意點(diǎn)：從消費(fèi)群體的心理狀態(tài)出發(fā)，洞悉他們的心靈感動(dòng)，令個(gè)性從項(xiàng)目特色中誕生出來，形成市場差異化。葡萄美酒夜光杯偷得浮生半日閑臉蓋著草帽，睡會(huì)兒陶醉之旅在美酒與葡萄間穿行【項(xiàng)目推廣體系】——報(bào)紙廣告創(chuàng)意點(diǎn)：從消費(fèi)群體的心理狀態(tài)出發(fā)，洞悉他們的心靈感動(dòng)，令個(gè)性14只喝PETRUS紅酒的人在波爾多每一種極至都來源于對(duì)追求生活藝術(shù)的完美主義態(tài)度具有世界紅酒王之稱的PETRUS（帕圖斯），選用的葡萄品種90%以上來自波爾多的梅洛（Merlot）。精挑細(xì)選的果實(shí)，嚴(yán)格的工藝，至今無人企及。作為世界一流的紅酒王，PETRUS早已得到白金漢宮和白宮的青睞……與PETRUS有著同樣極至完美主義理念和尊貴的東方·波爾多莊園，專注于每一個(gè)細(xì)節(jié)的至微精神，開創(chuàng)優(yōu)雅、浪漫的度假生活新境界！【項(xiàng)目推廣體系】——報(bào)紙廣告只喝PETRUS紅酒的人【項(xiàng)目推廣體系】——報(bào)紙廣告15那年，在去往波爾多的路上情感生活，還有葡萄與美酒人生，猶如一杯醇香的PETRUS（帕圖斯）【項(xiàng)目推廣體系】——軟性文章標(biāo)題【項(xiàng)目推廣體系】——軟性文章標(biāo)題16現(xiàn)場銷售中心——獨(dú)樹一幟“葡萄吧”

在項(xiàng)目現(xiàn)場設(shè)置銷售中心——葡萄吧，打造省會(huì)第一個(gè)休閑樓吧，呼應(yīng)項(xiàng)目形象，突破傳統(tǒng)銷售中心只設(shè)談判區(qū)的單一格局，在銷售中心內(nèi)種植/盆栽葡萄，使藤蔓從屋頂垂下，將談判桌設(shè)置在葡萄架下，并在銷售中心一隅設(shè)酒吧和書吧休閑專區(qū)，免費(fèi)為購房者提供葡萄酒及閱讀雜志和其他房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)性讀物等。廣大購房者可在這里一邊欣賞精品樓盤，一邊品嘗美酒、看書，也可以向?qū)I(yè)工作人員作相關(guān)咨詢?！卷?xiàng)目推廣體系】——?jiǎng)?chuàng)意銷售中心現(xiàn)場銷售中心——獨(dú)樹一幟“葡萄吧”17市內(nèi)銷售中心—法式鄉(xiāng)村酒吧項(xiàng)目地現(xiàn)場距離市區(qū)較遠(yuǎn)，考慮在市區(qū)繁華地段設(shè)立銷售中心，內(nèi)部以各式葡萄酒瓶、橡木桶等具有法式酒吧風(fēng)情的元素裝飾售樓部內(nèi)部，使前來咨詢的消費(fèi)者產(chǎn)生一種耳目一新的感官享受，營造出項(xiàng)目獨(dú)特法式風(fēng)情的文化氛圍。【項(xiàng)目推廣體系】——?jiǎng)?chuàng)意銷售中心【項(xiàng)目推廣體系】——?jiǎng)?chuàng)意銷售中心18

情景主題樣板間必定延續(xù)著項(xiàng)目與生俱來的浪漫氣質(zhì)，每一個(gè)美麗的細(xì)節(jié)，都散發(fā)著誘人的氣息。【項(xiàng)目推廣體系】——情景主題樣板間【項(xiàng)目推廣體系】——情景主題樣板間19梅洛香頌梅洛香頌20圣愛韋拉圣愛韋拉21浪漫希儂浪漫希儂22博納驛站博納驛站23第三部分：產(chǎn)品創(chuàng)新建議創(chuàng)造無止境，眷顧有心人創(chuàng)造無止境，眷顧有心人24完善配套針對(duì)項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀，建議項(xiàng)目建造一定的生活配套，以滿足業(yè)主的生活需求。業(yè)態(tài)組合生活型：快餐、蛋糕店、煙酒店、24H便利店、酒店、漁具商店、醫(yī)療診所等；格調(diào)型：酒吧、咖啡館、茶社、網(wǎng)吧等?！井a(chǎn)品創(chuàng)新建議】【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】25酒店VIP式物業(yè)管家

在常規(guī)的物業(yè)服務(wù)之外，提供VIP私人增值服務(wù)，為工作忙碌、生活節(jié)奏較快的業(yè)主提供全方位便利，體現(xiàn)項(xiàng)目精致生活理念。管家服務(wù)名單：★預(yù)約私人區(qū)域衛(wèi)生清潔★預(yù)約洗衣服務(wù)★預(yù)約接機(jī)、車服務(wù)★醫(yī)務(wù)服務(wù)★代訂報(bào)紙，投遞信箱★電話及訪客留言【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】26分組團(tuán)根據(jù)樓座所處位置，將其劃分為4個(gè)組團(tuán)，分別為：梅洛圣地、格爾拉芙、美鐸河谷、索泰爾納。組團(tuán)內(nèi)的樓座形成自然的區(qū)域式圍合，擁有不同的居住主題，利于提升項(xiàng)目的文化品質(zhì)，同樣便于隨后進(jìn)行的營銷推廣工作?！井a(chǎn)品創(chuàng)新建議】【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】27景觀規(guī)劃建議建議將營造田園風(fēng)情景觀作為項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，通過多主題、多形式的景觀營造，形成項(xiàng)目的差異化賣點(diǎn)，促進(jìn)銷售?！井a(chǎn)品創(chuàng)新建議】【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】28葡萄架休閑走廊在項(xiàng)目組團(tuán)的邊緣地帶設(shè)置葡萄架休閑走廊，營造出濃厚的自然氛圍，增加社區(qū)的葡萄莊園趣味?！井a(chǎn)品創(chuàng)新建議】效果圖葡萄架休閑走廊【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】效果圖29雕塑小品小品在居住區(qū)硬質(zhì)景觀中具有舉足輕重的作用，精心設(shè)計(jì)的小品往往成為人們視覺的焦點(diǎn)和小區(qū)的標(biāo)識(shí)。個(gè)性的社區(qū)景觀小品，無形之中提升了樓盤的文化品位。【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】效果圖一效果圖二雕塑小品【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】效果圖一效果圖二30【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】中央觀景溫泉池充分利用地域資源，引入項(xiàng)目地豐富的天然溫泉，在社區(qū)中央設(shè)置景觀溫泉池。四周設(shè)置休閑桌椅等，一方面為居者增添休閑娛樂設(shè)施；另一方面，冬季溫泉水與冷空氣相遇形成水霧優(yōu)化社區(qū)小氣候的同時(shí)美化環(huán)境。效果圖【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】中央觀景溫泉池效果圖31景觀噴泉景觀噴泉的噴泉大小和密度均不相同，富有人性的木板鋪裝和環(huán)繞鋪裝的軟性水體也形成質(zhì)感上的對(duì)比，噴泉構(gòu)成的網(wǎng)絡(luò)與植物構(gòu)成的網(wǎng)絡(luò)相互交錯(cuò)，相互之間隱含了空間之上的聯(lián)系和暗示，并透漏了有序的組合方式，將人的視覺引向遠(yuǎn)方?！井a(chǎn)品創(chuàng)新建議】效果圖一景觀噴泉【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】效果圖一32景觀噴泉【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】效果圖二效果圖三景觀噴泉【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】效果圖二效果圖三33貫穿水系大氣、簡潔的建筑風(fēng)格配之具有柔性的水以補(bǔ)充，內(nèi)部園林全部由水系貫通，錯(cuò)落有致，連接各組團(tuán)景區(qū)，小區(qū)的中心地帶設(shè)置中央水景區(qū)，為堅(jiān)固的建筑更添靈性之美，達(dá)到建筑與環(huán)境的完美融合。【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】效果圖一貫穿水系【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】效果圖一34效果圖二【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】貫穿水系效果圖二【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】貫穿水系35標(biāo)識(shí)地產(chǎn)——社區(qū)環(huán)境景觀標(biāo)識(shí)系統(tǒng)建議在社區(qū)公共景觀環(huán)境空間中，設(shè)置以明示、告知、說明等為特征之媒介或載體，例如：綠地警示牌、水景說明標(biāo)牌、景觀紀(jì)念標(biāo)識(shí)、雕塑標(biāo)識(shí)、公益標(biāo)識(shí)、道路指示標(biāo)識(shí)等?！井a(chǎn)品創(chuàng)新建議】【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】36【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】社區(qū)環(huán)境景觀標(biāo)識(shí)系統(tǒng)效果圖一【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】社區(qū)環(huán)境景觀標(biāo)識(shí)系統(tǒng)效果圖一37【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】社區(qū)環(huán)境景觀標(biāo)識(shí)系統(tǒng)效果圖二【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】社區(qū)環(huán)境景觀標(biāo)識(shí)系統(tǒng)效果圖二38【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】社區(qū)環(huán)境景觀標(biāo)識(shí)系統(tǒng)效果圖三【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】社區(qū)環(huán)境景觀標(biāo)識(shí)系統(tǒng)效果圖三39【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】社區(qū)環(huán)境景觀標(biāo)識(shí)系統(tǒng)效果圖四【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】社區(qū)環(huán)境景觀標(biāo)識(shí)系統(tǒng)效果圖四40

建筑外立面建議形式是建筑的靈魂，造型獨(dú)特的建筑外形可是使項(xiàng)目從周邊的環(huán)境中脫穎而出；優(yōu)美的線條以及鮮亮的色彩更能進(jìn)一步迎合潛在目標(biāo)客戶的心理需求。【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】41【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】建筑外立面效果圖【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】建筑外立面效果圖42【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】設(shè)置雙會(huì)所：生態(tài)會(huì)所——“橡木會(huì)所”“生態(tài)會(huì)所”倡導(dǎo)的是一種全新的休閑理念，通過現(xiàn)代化智能溫室和生態(tài)自然景觀的有機(jī)融保，營造一種舒適、綠色、健康的休閑環(huán)境；并通過配套設(shè)施，對(duì)室內(nèi)溫度、濕度的有效控制，最終達(dá)到室內(nèi)四季如春。會(huì)所的整個(gè)建筑就是一個(gè)大型連棟溫室，溫室內(nèi)部利用人造景觀營造出一個(gè)室內(nèi)花園的環(huán)境，鳥語花香、春意盎然，更多的是各式各樣的植被，傳統(tǒng)的休閑桌椅就點(diǎn)綴在其中。人們在此可以品酒、釀酒、體味純法式的葡萄酒文化。【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】設(shè)置雙會(huì)所：生態(tài)會(huì)所43【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】內(nèi)景效果圖注：會(huì)所內(nèi)綠植可選用葡萄架?！井a(chǎn)品創(chuàng)新建議】內(nèi)景效果圖44設(shè)置雙會(huì)所：休閑會(huì)所——“安特韋普”社區(qū)內(nèi)設(shè)置功能會(huì)所，以滿足目標(biāo)消費(fèi)者休閑娛樂的度假需求，同時(shí)提升項(xiàng)目品質(zhì)。包括：體驗(yàn)式氧吧、按摩水床、劃草場、兒童森林屋、燒烤廣場、溫泉游泳池等。【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】設(shè)置雙會(huì)所：休閑會(huì)所【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】45【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】會(huì)所效果圖【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】會(huì)所效果圖46第四部分：目標(biāo)消費(fèi)群體界定一切準(zhǔn)備就緒，一瓶極品的葡萄酒已經(jīng)釀好，那么誰是那個(gè)懂得品味的人？一切準(zhǔn)備就緒，一瓶極品的葡萄酒已經(jīng)釀好，那么誰是那個(gè)懂得品味47

“度假型第二居所”的項(xiàng)目定位決定目標(biāo)消費(fèi)群體必定是有車族，他們是集財(cái)富、智慧和品味于一身的中老年人群和有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與閑適空間的中青年人群。理由：1、項(xiàng)目位于溫塘，環(huán)境幽雅，原生、山野風(fēng)貌，符合目標(biāo)群的品味和休閑要求。2、項(xiàng)目定位第二居所，符合目標(biāo)群體利用假日享受生活的需求。3、項(xiàng)目周邊交通狀況，只適合有車族生活居住。

【目標(biāo)消費(fèi)群體素描】——他們是一群怎樣的人？【目標(biāo)消費(fèi)群體素描】——他們是一群怎樣的人？481、目標(biāo)消費(fèi)群體特征：

⑴中老年消費(fèi)群體：★擁有足夠財(cái)富的核心家庭和事業(yè)基礎(chǔ)，足夠的財(cái)富構(gòu)建了他們通往高尚生活的暢通道路，堅(jiān)實(shí)的事業(yè)基礎(chǔ)為他們提供了充裕的享受時(shí)間和生活理念。★低調(diào)、內(nèi)斂、自信、包容，游歷世界，見識(shí)廣博，具有極強(qiáng)的創(chuàng)新能力。★在注重產(chǎn)品硬件的同時(shí)，更注重產(chǎn)品的軟件特質(zhì)，比如：人文、生活理念和方式等。⑵中青年消費(fèi)群體：★家庭經(jīng)濟(jì)、社會(huì)地位處于城市中上端位置，是社會(huì)前進(jìn)、城市發(fā)展的中堅(jiān)力量。★大都受過良好的教育，有修養(yǎng)，重品味；收入高，家居日常生活比較考究。★有擁抱生命、享受生活的明確愿望；對(duì)生活的要求從單純的物質(zhì)享受已提升到了精神享受。

【目標(biāo)消費(fèi)群體素描】——消費(fèi)群體生活形態(tài)解碼1、目標(biāo)消費(fèi)群體特征：【目標(biāo)消費(fèi)群體素描】——消費(fèi)群體生活形492、生活方式及態(tài)度：善待生命，追求享受——“享受最好、享受極至”是他們的生活信條！【目標(biāo)消費(fèi)群體素描】——消費(fèi)群體生活形態(tài)解碼【目標(biāo)消費(fèi)群體素描】——消費(fèi)群體生活形態(tài)解碼50第五部分：階段營銷策略及推廣思路市場上的同類產(chǎn)品很多，怎樣令生活大師前來品味、鑒賞、收藏我們的產(chǎn)品？市場上的同類產(chǎn)品很多，怎樣令生活大師前來品味、鑒賞、收藏我們51第一階段：內(nèi)部認(rèn)購營銷策略：★發(fā)售VIP卡分階段折扣優(yōu)惠、發(fā)售VIP卡、購房積分等策略積累有效的客戶資源，通過積累階段，進(jìn)行項(xiàng)目定位的市場試探，便于及時(shí)調(diào)整。★無理由退房認(rèn)購期間交納定金的客戶，在開盤期間可無理由按原價(jià)退房，樹立項(xiàng)目與開發(fā)企業(yè)的誠信品質(zhì)，傳播本案的良好口碑，吸引意向客戶，促進(jìn)成交（開盤時(shí)提價(jià)，造成物業(yè)“升值”的現(xiàn)象，減小退房機(jī)率）?！倦A段營銷策略及推廣思路】第一階段：內(nèi)部認(rèn)購【階段營銷策略及推廣思路】52推廣主題：值得全情追逐的法式風(fēng)尚推廣思路：本階段以形象宣傳為主，兼顧銷售信息，力圖在最短的時(shí)間內(nèi)，樹立項(xiàng)目形象，擴(kuò)大市場認(rèn)知度，為后續(xù)的市場推廣奠定基礎(chǔ)。推廣執(zhí)行：通過硬廣、軟文、新聞炒作相結(jié)合。【階段營銷策略及推廣思路】【階段營銷策略及推廣思路】53內(nèi)部認(rèn)購期——《波爾多莊園共建研發(fā)沙龍》活動(dòng)概述：召集目標(biāo)消費(fèi)群體，由他們對(duì)項(xiàng)目景觀、建筑、戶型、物業(yè)等提出合理化建議，并了解他們的消費(fèi)意向，受媒體的影響程度，信息收集渠道及購買心理，為項(xiàng)目的宣傳推廣等尋找有力支撐。【營銷活動(dòng)建議】內(nèi)部認(rèn)購期——《波爾多莊園共建研發(fā)沙龍》【營銷活動(dòng)建議】54第二階段：開盤熱銷營銷策略：★讓不動(dòng)產(chǎn)“動(dòng)”起來鑒于項(xiàng)目地距離市區(qū)較遠(yuǎn)，建議每周二、四、六、日在人流密集地區(qū)、設(shè)置看房班車，方便意向消費(fèi)客戶親臨項(xiàng)目現(xiàn)場，直觀感受社區(qū)文化及周邊環(huán)境。集合地點(diǎn)可定在市區(qū)銷售中心?！锞坝^先行，讓軟指標(biāo)變硬讓景觀不再是美麗的樓書圖片，把“景觀先行”的提法變成現(xiàn)實(shí)，讓客戶來咨詢時(shí)就能看到部分社區(qū)景觀，全力展示法式葡萄酒莊園的真正風(fēng)采?！倦A段營銷策略及推廣思路】第二階段：開盤熱銷【階段營銷策略及推廣思路】55推廣主題：東方·波爾多，邀您共釀葡萄的快樂推廣思路：本階段以活動(dòng)帶動(dòng)宣傳。配合開盤活動(dòng)，展示項(xiàng)目賣點(diǎn)，為銷售造勢，保持市場認(rèn)知度。推廣執(zhí)行：確定報(bào)紙廣告、戶外廣告、車身廣告、道旗為主要宣傳手段，報(bào)紙軟性新聞、樓書、DM單為輔，特定時(shí)期發(fā)布針對(duì)性強(qiáng)的專題廣告?！倦A段營銷策略及推廣思路】【階段營銷策略及推廣思路】56開盤期——《法國調(diào)子四五月》音樂會(huì)活動(dòng)概述：召集業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主，社會(huì)各界名流、各類媒體代表等參加項(xiàng)目舉辦的法國文化藝術(shù)音樂沙龍，了解法國文化，體味法式浪漫，吸引潛在消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目文化氛圍的認(rèn)同?！緺I銷活動(dòng)建議】開盤期——《法國調(diào)子四五月》音樂會(huì)【營銷活動(dòng)建議】57第三階段：保溫續(xù)銷營銷策略：★定額公攤，實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠實(shí)行20%定額公攤售房——即在產(chǎn)權(quán)最終核定時(shí)，公攤系數(shù)超出定額的部分由開發(fā)商贈(zèng)送給業(yè)主，若公攤系數(shù)小于定額時(shí)，按實(shí)際公攤系數(shù)計(jì)算?！餅椤肮芗摇背鲥e(cuò)投保由開發(fā)商向保險(xiǎn)公司投?！拔飿I(yè)管理公共責(zé)任險(xiǎn)”，一旦社區(qū)內(nèi)因物業(yè)公司原因?qū)I(yè)主造成損害，將由保險(xiǎn)公司上門理賠，保障業(yè)主的權(quán)益。【階段營銷策略及推廣思路】第三階段：保溫續(xù)銷【階段營銷策略及推廣思路】58推廣主題：獻(xiàn)給東方的葡萄酒莊園主推廣思路：本階段繼續(xù)宣傳產(chǎn)品賣點(diǎn)，從細(xì)節(jié)上深度挖掘，令消費(fèi)群體深入透析項(xiàng)目優(yōu)勢。推廣執(zhí)行：繼續(xù)選用報(bào)紙廣告、戶外廣告、車身廣告、網(wǎng)絡(luò)、雜志等為主要宣傳手段，報(bào)紙軟性新聞、樓書、DM單為輔?！倦A段營銷策略及推廣思路】【階段營銷策略及推廣思路】59續(xù)銷期——《波爾多，時(shí)光散落的傳奇》攝影大賽活動(dòng)概述：組織攝影協(xié)會(huì)會(huì)員、攝影發(fā)燒友、項(xiàng)目業(yè)主/準(zhǔn)業(yè)主、報(bào)社同仁、社會(huì)各界人士等，到項(xiàng)目地?cái)z影，作品在各大媒體展覽并懸掛于《東方·波爾多》銷售中心。獲獎(jiǎng)?wù)哂邢鄳?yīng)獎(jiǎng)金或禮品。【營銷活動(dòng)建議】續(xù)銷期——《波爾多，時(shí)光散落的傳奇》攝影大賽【營銷活動(dòng)建議】60第四階段：掃尾罄盤營銷策略：★商家聯(lián)盟，打造服務(wù)新模式向房地產(chǎn)行業(yè)之外的大品牌商家借力聯(lián)合，以全方位生活消費(fèi)服務(wù)為目的，在商業(yè)配套、會(huì)所、物業(yè)管理等方面跨行業(yè)聯(lián)盟。★家裝DIY計(jì)劃為準(zhǔn)業(yè)主和本階段購房的客戶推薦多家裝修單位，提供菜單式裝修計(jì)劃，在一定費(fèi)用限定前提下，由開發(fā)商負(fù)責(zé)整個(gè)裝修過程，通過家裝活動(dòng)，在一定程度上樹立項(xiàng)目品質(zhì)和口碑?！倦A段營銷策略及推廣思路】第四階段：掃尾罄盤【階段營銷策略及推廣思路】61推廣主題：值得期待的美妙假日推廣思路：根據(jù)銷售進(jìn)度，針對(duì)項(xiàng)目滯銷戶型展開促銷活動(dòng)，通過各種行之有效的促銷策略及增值服務(wù)來實(shí)現(xiàn)尾盤銷售。

推廣執(zhí)行：少量報(bào)紙硬性廣告及新聞性文章?！倦A段營銷策略及推廣思路】【階段營銷策略及推廣思路】62尾盤期——《我心中的波爾多》莊園生活體驗(yàn)活動(dòng)概述：召集業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主，社會(huì)各界人士，媒體朋友等到社區(qū)內(nèi)開展生活體驗(yàn)，屆時(shí)邀請(qǐng)葡萄酒釀制專家現(xiàn)場示范，如何選擇、采摘葡萄，讓大家親手操作如何釀制、鑒賞葡萄酒，如何存放等，同時(shí)進(jìn)行酒會(huì)沙龍、小型歌舞表演，暢想波爾多莊園未來美好生活?！緺I銷活動(dòng)建議】尾盤期——《我心中的波爾多》莊園生活體驗(yàn)【營銷活動(dòng)建議】63第六部分：整合傳播策略媒體，巧妙組合使效果最大化；活動(dòng)，形成與買家的良性互動(dòng)。媒體，巧妙組合使效果最大化；641、原則——整合傳播，全面出擊⑴大眾媒體和專業(yè)媒體相結(jié)合；

⑵面、點(diǎn)傳播相結(jié)合；⑶在擴(kuò)大樓盤知名度方面以報(bào)紙為主要媒體，配以夾報(bào)輔助宣傳；⑷在提高樓盤形象方面以網(wǎng)絡(luò)為主要媒體，配以雜志為輔助宣傳；⑸通過促銷活動(dòng)和社區(qū)文化活動(dòng)增強(qiáng)彼此的感情聯(lián)系，謀求口碑效應(yīng)。2、網(wǎng)絡(luò)媒體拍攝形象廣告和電子樓書在網(wǎng)絡(luò)（擬定銀河網(wǎng)）上播出。3、報(bào)紙廣告——軟硬結(jié)合，夾報(bào)為輔以《燕趙晚報(bào)》、《石家莊日?qǐng)?bào)》、《燕趙都市報(bào)》為主，其它報(bào)紙為輔。在形式上采用“軟硬結(jié)合，夾報(bào)為輔”的戰(zhàn)術(shù)。

【整合宣傳策略概述】1、原則——整合傳播，全面出擊【整合宣傳策略概述】65戶外——選擇市中心繁華地段，營造強(qiáng)有力的視覺沖擊。車亭——選擇公交車A路線車亭，爭取每個(gè)站點(diǎn)處同時(shí)發(fā)布2—3塊，輔以其它線路少量車亭廣告。道旗——于項(xiàng)目地和市區(qū)繁華地段設(shè)置道旗，大范圍造勢。工地圍擋——在項(xiàng)目地處做工地圍擋或指示牌，既可以美化環(huán)境又可擴(kuò)大宣傳。【整合宣傳策略概述】戶外——【整合宣傳策略概述】66網(wǎng)絡(luò)博客——在銀河網(wǎng)（擬定）建立項(xiàng)目博客，可以將項(xiàng)目情況隨時(shí)發(fā)表在上面，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。雜志——《榜樣》與《置家》均為省會(huì)新興的平面媒體，其內(nèi)容時(shí)尚、豐富，此兩本雜志的讀者群與項(xiàng)目受眾相同，其中《置家》為專門的房地產(chǎn)刊物，可制作特刊推廣項(xiàng)目理念。短信——尋找每月話費(fèi)在300元以上的人群進(jìn)行短信群發(fā),以信息的形式告知對(duì)方。廣播——內(nèi)部認(rèn)購期及開盤期，可在交通音樂臺(tái)播放項(xiàng)目信息。以引起城市有車族關(guān)注。

【整合宣傳策略概述】網(wǎng)絡(luò)博客——【整合宣傳策略概述】67第七部分：視覺集成傳播中運(yùn)用的視覺元素、說話方式、審美情趣都是藝術(shù)而品位的，格調(diào)相近才能感覺對(duì)味。傳播中運(yùn)用的視覺元素、說話方式、審美情趣都是藝術(shù)而品位的，格68A方案A方案69【項(xiàng)目標(biāo)志】【項(xiàng)目標(biāo)志】70【VI系統(tǒng)】【VI系統(tǒng)】71【VI系統(tǒng)】【VI系統(tǒng)】72【VI系統(tǒng)】【VI系統(tǒng)】73【指示牌】【指示牌】74B方案B方案75【項(xiàng)目標(biāo)志】【項(xiàng)目標(biāo)志】76【VI系統(tǒng)】【VI系統(tǒng)】77【指示牌】【指示牌】78【報(bào)紙廣告】【報(bào)紙廣告】79【報(bào)紙廣告】【報(bào)紙廣告】80【道旗廣告】【道旗廣告】81C方案C方案82【項(xiàng)目標(biāo)志】【項(xiàng)目標(biāo)志】83【戶外廣告】【戶外廣告】84【圍檔廣告】【圍檔廣告】85【道旗廣告】【道旗廣告】86【VI系統(tǒng)】【VI系統(tǒng)】87【VI系統(tǒng)】【VI系統(tǒng)】88【VI系統(tǒng)】【VI系統(tǒng)】89【VI系統(tǒng)】【VI系統(tǒng)】90D方案D方案91【項(xiàng)目標(biāo)志】【項(xiàng)目標(biāo)志】92【項(xiàng)目標(biāo)志】【項(xiàng)目標(biāo)志】93【項(xiàng)目標(biāo)志】【項(xiàng)目標(biāo)志】94【項(xiàng)目標(biāo)志】【項(xiàng)目標(biāo)志】95【報(bào)紙廣告】【報(bào)紙廣告】96

無可否認(rèn)，這是迄今為止溫塘別墅群內(nèi)最有個(gè)性和品味的度假居所。很榮幸，在這個(gè)“集萬千寵愛于一身”的產(chǎn)品誕生過程中，我們親歷其中，與開發(fā)商一起創(chuàng)造并見證輝煌！【后記】【后記】97合作價(jià)款及付款方式服務(wù)總收費(fèi)：70萬元付款方式：合同簽訂后3日內(nèi)預(yù)付30%；提交項(xiàng)目整合營銷策劃報(bào)告后（委托服務(wù)內(nèi)容第一項(xiàng)）支付20%；提交項(xiàng)目廣告推廣策劃報(bào)告后（委托服務(wù)內(nèi)容第二、三項(xiàng)）支付20%；余款分6次平均支付（每兩個(gè)月支付一次）。合作價(jià)款及付款方式服務(wù)總收費(fèi)：70萬元98石家莊東方波爾多莊園項(xiàng)目整合傳播方案99

【運(yùn)營觀點(diǎn)】

對(duì)于《東方·波爾多莊園》這種處于社會(huì)高端人群消費(fèi)的產(chǎn)品，絕對(duì)不能叫賣產(chǎn)品的本身，而是叫賣一種生活，一種態(tài)度，一種氣勢，以及居住于此的那種無可復(fù)制的附加值。好的地產(chǎn)運(yùn)營策略一定要穿透心靈，洞悉目標(biāo)人群心靈深處的人文感動(dòng)。好的地產(chǎn)運(yùn)營策略要將消費(fèi)與精神愉悅、生活品味、價(jià)值觀念聯(lián)系在一起，就能較容易地打動(dòng)買家。【運(yùn)營觀點(diǎn)】100第一部分：產(chǎn)品信息采集綜合市場現(xiàn)狀、競爭對(duì)手和產(chǎn)品本身的特點(diǎn)，從中尋找出真正屬于我們的競爭優(yōu)勢。綜合市場現(xiàn)狀、競爭對(duì)手和產(chǎn)品本身的特點(diǎn)，從中尋找出真正屬于我101【項(xiàng)目素描】項(xiàng)目地址：石家莊市溫塘鎮(zhèn)東部占地面積：13.9萬平方米建筑面積：9.6萬平方米綠化率：68%主力戶型：37—70平方米社區(qū)風(fēng)格：法式風(fēng)情項(xiàng)目特性：第二居所建筑形態(tài)：以4—5層建筑為主，配以兩棟9層建筑和多排錯(cuò)臺(tái)別墅開發(fā)商：石家莊天興基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司【項(xiàng)目素描】項(xiàng)目地址：石家莊市溫塘鎮(zhèn)東部1021、區(qū)位環(huán)境：項(xiàng)目位于平山縣溫塘鎮(zhèn)東部，依山而建，周邊山體有充足的山野風(fēng)景，并有豐富的溫泉資源，珍藏都市絕版山水。2、社區(qū)景觀：社區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)優(yōu)美景觀環(huán)境，高尚人文環(huán)境打造溫塘首例法式風(fēng)情度假居所。3、配套價(jià)值：特色葡萄溝、葡萄酒窖、組團(tuán)式果林、主題運(yùn)動(dòng)場、山地步行道、休閑垂釣等完美展現(xiàn)自然野趣，田園風(fēng)情。4、交通便捷：交通便利，從省會(huì)驅(qū)車1小時(shí)或從北站乘車2.5小時(shí)即到。5、戶型配比：37—70㎡戶型設(shè)置，實(shí)用、合理，充分尊重人性化需求。6、建筑材質(zhì)：室內(nèi)空間采用透光不透影材質(zhì)，最大限度縮短生活與景觀距離?！緝?yōu)勢熠熠發(fā)光】——我們有什么？1、區(qū)位環(huán)境：項(xiàng)目位于平山縣溫塘鎮(zhèn)東部，依山而建，周邊山體有1031、周邊配套設(shè)施缺乏，一定程度影響業(yè)主生活品質(zhì)。2、周邊競爭項(xiàng)目較多，競爭十分激烈。3、周圍道路硬化情況較差，環(huán)境未經(jīng)修整，給客戶的心理落差較大。【劣勢不容忽視】【劣勢不容忽視】104知己知彼，百戰(zhàn)不殆，看看市場其它同類產(chǎn)品都在執(zhí)行怎樣的推廣？1、樂城：<原生/山居/湯HOUSE><快樂生活城，樂山·樂水·樂逍遙>2、陽光河谷：<景區(qū)型溫泉度假村><歐洲風(fēng)情溫泉小鎮(zhèn)><原生·山野·景觀·溫泉>3、溫泉假日：<真山·真水·真生活><溫塘首席山水園林生活><歐陸風(fēng)情假日居所>4、桃花城：<湯治文化半山驛所>5、神池花園：<身居半山觀湖色，享樂溫泉一世閑>【市場同類產(chǎn)品分析】——對(duì)手都在做什么？【市場同類產(chǎn)品分析】——對(duì)手都在做什么？105通過上述分析，我們發(fā)現(xiàn)市場同類產(chǎn)品大多將眼光放在了“原生、山野、湖光、溫泉”幾個(gè)方面。但是，同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目周邊的誘人環(huán)境是周邊所有項(xiàng)目的共有因素，不是“東方·波爾多”的專屬，人云亦云只會(huì)將自己淹沒在蕓蕓眾生中。那么，應(yīng)如何避開市場同質(zhì)化，挖掘自身的獨(dú)特優(yōu)勢，使“東方·波爾多”脫穎而出？通過上述分析，我們發(fā)現(xiàn)市場同類產(chǎn)品大多將眼光放在106尋找消費(fèi)者關(guān)注的核心，將競爭對(duì)手沒有的，恰恰是消費(fèi)者想要的項(xiàng)目特點(diǎn)凸現(xiàn)出來。10萬平米法鄉(xiāng)小鎮(zhèn)，純享受型度假居所一個(gè)人的葡萄酒莊園說明：避開同類產(chǎn)品極力強(qiáng)調(diào)的“溫泉”，將項(xiàng)目的“葡萄溝、葡萄酒窖”強(qiáng)化，將法國鄉(xiāng)村葡萄酒莊園嫁接到東方這個(gè)山水秀美，人杰地靈的地方。消費(fèi)群體一改往日純粹觀景的生存方式，以純參與性的方式融入并創(chuàng)造風(fēng)景，親手種植葡萄，釀制葡萄酒，做快樂的“葡萄莊園主人”，享受并營造出一派濃濃的法式田園風(fēng)情?！卷?xiàng)目形象定位】——我們是什么？尋找消費(fèi)者關(guān)注的核心，將競爭對(duì)手沒有的，恰恰是消費(fèi)者想要的項(xiàng)107第二部分：項(xiàng)目執(zhí)行系統(tǒng)以“生活·藝術(shù)”為創(chuàng)意基調(diào)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝，將各賣點(diǎn)融入其中，使之與市場對(duì)接。以“生活·藝術(shù)”為創(chuàng)意基調(diào)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝，將各賣點(diǎn)融入其中108葡萄酒中的法式莊園關(guān)于廣告語：案名中“波爾多”是法國生產(chǎn)葡萄酒的圣地，“葡萄酒中的法式莊園”簡潔、直觀的傳達(dá)出項(xiàng)目的突出形象——一個(gè)法式的葡萄酒莊園，使受眾產(chǎn)生出快樂、優(yōu)雅、溫潤醇香的感官幻想。另外，“葡萄美酒夜光杯”，中國人自古對(duì)美酒就有著特殊的好感，本廣告語可以使人聯(lián)想到未來的美好生活，并充滿期待和向往?！卷?xiàng)目推廣體系】——主推廣告語葡萄酒中的法式莊園【項(xiàng)目推廣體系】——主推廣告語109法派酒鄉(xiāng)田園生活關(guān)于廣告語：每個(gè)來這里的人都對(duì)城市的生活日感疲憊，“鄉(xiāng)村田園式生活”，成為越來越多人的向往。本廣告語將項(xiàng)目倡導(dǎo)“田園、美酒、浪漫”的生活特性完美展現(xiàn)，呼應(yīng)目標(biāo)市場內(nèi)心需求。

【項(xiàng)目推廣體系】——備選廣告語法派酒鄉(xiāng)田園生活【項(xiàng)目推廣體系】——備選廣告語110其一：概念樓書《漫步法蘭西》內(nèi)容以法國葡萄及葡萄酒文化、著名的葡萄酒莊園、莊園里的生活場景等為主，

帶領(lǐng)人們尋找法國葡萄酒的圣地及優(yōu)雅、浪漫的生活，賦予項(xiàng)目異域風(fēng)情和文化感，形成獨(dú)特的市場認(rèn)知。秉承求異精神，樓書裝幀時(shí)使用創(chuàng)意媒介——葡萄酒禮盒包裝，將樓書做成酒瓶狀置于禮盒中，其中酒瓶標(biāo)志為項(xiàng)目LOGO，禮盒外采用波爾多項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)色設(shè)計(jì)，不僅可以作為樓書使用，更具有一定的收藏價(jià)值。其二：工具樓書《生活·簽名的藝術(shù)》一反慣用樓書以圖片為主形式，以雜志風(fēng)格出現(xiàn)，透過圖片及大篇幅的文字，充分介紹項(xiàng)目優(yōu)勢的同時(shí)，也將葡萄酒的釀制方法，鑒賞方法，保存方法等詳細(xì)介紹，配合具體戶型裝修圖片，集合成一本項(xiàng)目真實(shí)的生活空間集錦，使人們更加直觀的感知未來在這里的真實(shí)生活狀態(tài)。中法文對(duì)照，酒紅與黑色調(diào)搭配、大氣風(fēng)格。【項(xiàng)目推廣體系】——宣傳道具（樓書）其一：概念樓書《漫步法蘭西》【項(xiàng)目推廣體系】——宣傳道具（樓111折頁——《品位養(yǎng)生館》與樓書形成互補(bǔ)，以寫實(shí)為切入點(diǎn)，作為直接銷售道具；系列展現(xiàn)項(xiàng)目賣點(diǎn)，將項(xiàng)目建筑、戶型、景觀、配套、物管等品質(zhì)進(jìn)行綜合展演，為受眾提供購買項(xiàng)目的實(shí)際利益點(diǎn)，可通過理性信息與感性設(shè)計(jì)風(fēng)格的結(jié)合，打動(dòng)消費(fèi)受眾。VI體系——

通過對(duì)項(xiàng)目LOGO、戶外、圍擋、車亭、紙杯、手提袋、便簽紙、名片、信封、T恤、指示牌等一系列統(tǒng)一風(fēng)格的VI體系設(shè)計(jì)，從整體到細(xì)節(jié)進(jìn)行全面包裝。【項(xiàng)目推廣體系】——宣傳道具（折頁/VI體系）折頁——《品位養(yǎng)生館》【項(xiàng)目推廣體系】——宣傳道具（折頁/112創(chuàng)意點(diǎn)：從消費(fèi)群體的心理狀態(tài)出發(fā)，洞悉他們的心靈感動(dòng)，令個(gè)性從項(xiàng)目特色中誕生出來，形成市場差異化。葡萄美酒夜光杯偷得浮生半日閑臉蓋著草帽，睡會(huì)兒陶醉之旅在美酒與葡萄間穿行【項(xiàng)目推廣體系】——報(bào)紙廣告創(chuàng)意點(diǎn)：從消費(fèi)群體的心理狀態(tài)出發(fā)，洞悉他們的心靈感動(dòng)，令個(gè)性113只喝PETRUS紅酒的人在波爾多每一種極至都來源于對(duì)追求生活藝術(shù)的完美主義態(tài)度具有世界紅酒王之稱的PETRUS（帕圖斯），選用的葡萄品種90%以上來自波爾多的梅洛（Merlot）。精挑細(xì)選的果實(shí)，嚴(yán)格的工藝，至今無人企及。作為世界一流的紅酒王，PETRUS早已得到白金漢宮和白宮的青睞……與PETRUS有著同樣極至完美主義理念和尊貴的東方·波爾多莊園，專注于每一個(gè)細(xì)節(jié)的至微精神，開創(chuàng)優(yōu)雅、浪漫的度假生活新境界！【項(xiàng)目推廣體系】——報(bào)紙廣告只喝PETRUS紅酒的人【項(xiàng)目推廣體系】——報(bào)紙廣告114那年，在去往波爾多的路上情感生活，還有葡萄與美酒人生，猶如一杯醇香的PETRUS（帕圖斯）【項(xiàng)目推廣體系】——軟性文章標(biāo)題【項(xiàng)目推廣體系】——軟性文章標(biāo)題115現(xiàn)場銷售中心——獨(dú)樹一幟“葡萄吧”

在項(xiàng)目現(xiàn)場設(shè)置銷售中心——葡萄吧，打造省會(huì)第一個(gè)休閑樓吧，呼應(yīng)項(xiàng)目形象，突破傳統(tǒng)銷售中心只設(shè)談判區(qū)的單一格局，在銷售中心內(nèi)種植/盆栽葡萄，使藤蔓從屋頂垂下，將談判桌設(shè)置在葡萄架下，并在銷售中心一隅設(shè)酒吧和書吧休閑專區(qū)，免費(fèi)為購房者提供葡萄酒及閱讀雜志和其他房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)性讀物等。廣大購房者可在這里一邊欣賞精品樓盤，一邊品嘗美酒、看書，也可以向?qū)I(yè)工作人員作相關(guān)咨詢?！卷?xiàng)目推廣體系】——?jiǎng)?chuàng)意銷售中心現(xiàn)場銷售中心——獨(dú)樹一幟“葡萄吧”116市內(nèi)銷售中心—法式鄉(xiāng)村酒吧項(xiàng)目地現(xiàn)場距離市區(qū)較遠(yuǎn)，考慮在市區(qū)繁華地段設(shè)立銷售中心，內(nèi)部以各式葡萄酒瓶、橡木桶等具有法式酒吧風(fēng)情的元素裝飾售樓部內(nèi)部，使前來咨詢的消費(fèi)者產(chǎn)生一種耳目一新的感官享受，營造出項(xiàng)目獨(dú)特法式風(fēng)情的文化氛圍?！卷?xiàng)目推廣體系】——?jiǎng)?chuàng)意銷售中心【項(xiàng)目推廣體系】——?jiǎng)?chuàng)意銷售中心117

情景主題樣板間必定延續(xù)著項(xiàng)目與生俱來的浪漫氣質(zhì)，每一個(gè)美麗的細(xì)節(jié)，都散發(fā)著誘人的氣息?！卷?xiàng)目推廣體系】——情景主題樣板間【項(xiàng)目推廣體系】——情景主題樣板間118梅洛香頌梅洛香頌119圣愛韋拉圣愛韋拉120浪漫希儂浪漫希儂121博納驛站博納驛站122第三部分：產(chǎn)品創(chuàng)新建議創(chuàng)造無止境，眷顧有心人創(chuàng)造無止境，眷顧有心人123完善配套針對(duì)項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀，建議項(xiàng)目建造一定的生活配套，以滿足業(yè)主的生活需求。業(yè)態(tài)組合生活型：快餐、蛋糕店、煙酒店、24H便利店、酒店、漁具商店、醫(yī)療診所等；格調(diào)型：酒吧、咖啡館、茶社、網(wǎng)吧等。【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】124酒店VIP式物業(yè)管家

在常規(guī)的物業(yè)服務(wù)之外，提供VIP私人增值服務(wù)，為工作忙碌、生活節(jié)奏較快的業(yè)主提供全方位便利，體現(xiàn)項(xiàng)目精致生活理念。管家服務(wù)名單：★預(yù)約私人區(qū)域衛(wèi)生清潔★預(yù)約洗衣服務(wù)★預(yù)約接機(jī)、車服務(wù)★醫(yī)務(wù)服務(wù)★代訂報(bào)紙，投遞信箱★電話及訪客留言【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】125分組團(tuán)根據(jù)樓座所處位置，將其劃分為4個(gè)組團(tuán)，分別為：梅洛圣地、格爾拉芙、美鐸河谷、索泰爾納。組團(tuán)內(nèi)的樓座形成自然的區(qū)域式圍合，擁有不同的居住主題，利于提升項(xiàng)目的文化品質(zhì)，同樣便于隨后進(jìn)行的營銷推廣工作。【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】126景觀規(guī)劃建議建議將營造田園風(fēng)情景觀作為項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，通過多主題、多形式的景觀營造，形成項(xiàng)目的差異化賣點(diǎn)，促進(jìn)銷售?！井a(chǎn)品創(chuàng)新建議】【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】127葡萄架休閑走廊在項(xiàng)目組團(tuán)的邊緣地帶設(shè)置葡萄架休閑走廊，營造出濃厚的自然氛圍，增加社區(qū)的葡萄莊園趣味?！井a(chǎn)品創(chuàng)新建議】效果圖葡萄架休閑走廊【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】效果圖128雕塑小品小品在居住區(qū)硬質(zhì)景觀中具有舉足輕重的作用，精心設(shè)計(jì)的小品往往成為人們視覺的焦點(diǎn)和小區(qū)的標(biāo)識(shí)。個(gè)性的社區(qū)景觀小品，無形之中提升了樓盤的文化品位。【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】效果圖一效果圖二雕塑小品【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】效果圖一效果圖二129【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】中央觀景溫泉池充分利用地域資源，引入項(xiàng)目地豐富的天然溫泉，在社區(qū)中央設(shè)置景觀溫泉池。四周設(shè)置休閑桌椅等，一方面為居者增添休閑娛樂設(shè)施；另一方面，冬季溫泉水與冷空氣相遇形成水霧優(yōu)化社區(qū)小氣候的同時(shí)美化環(huán)境。效果圖【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】中央觀景溫泉池效果圖130景觀噴泉景觀噴泉的噴泉大小和密度均不相同，富有人性的木板鋪裝和環(huán)繞鋪裝的軟性水體也形成質(zhì)感上的對(duì)比，噴泉構(gòu)成的網(wǎng)絡(luò)與植物構(gòu)成的網(wǎng)絡(luò)相互交錯(cuò)，相互之間隱含了空間之上的聯(lián)系和暗示，并透漏了有序的組合方式，將人的視覺引向遠(yuǎn)方。【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】效果圖一景觀噴泉【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】效果圖一131景觀噴泉【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】效果圖二效果圖三景觀噴泉【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】效果圖二效果圖三132貫穿水系大氣、簡潔的建筑風(fēng)格配之具有柔性的水以補(bǔ)充，內(nèi)部園林全部由水系貫通，錯(cuò)落有致，連接各組團(tuán)景區(qū)，小區(qū)的中心地帶設(shè)置中央水景區(qū)，為堅(jiān)固的建筑更添靈性之美，達(dá)到建筑與環(huán)境的完美融合。【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】效果圖一貫穿水系【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】效果圖一133效果圖二【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】貫穿水系效果圖二【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】貫穿水系134標(biāo)識(shí)地產(chǎn)——社區(qū)環(huán)境景觀標(biāo)識(shí)系統(tǒng)建議在社區(qū)公共景觀環(huán)境空間中，設(shè)置以明示、告知、說明等為特征之媒介或載體，例如：綠地警示牌、水景說明標(biāo)牌、景觀紀(jì)念標(biāo)識(shí)、雕塑標(biāo)識(shí)、公益標(biāo)識(shí)、道路指示標(biāo)識(shí)等?！井a(chǎn)品創(chuàng)新建議】【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】135【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】社區(qū)環(huán)境景觀標(biāo)識(shí)系統(tǒng)效果圖一【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】社區(qū)環(huán)境景觀標(biāo)識(shí)系統(tǒng)效果圖一136【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】社區(qū)環(huán)境景觀標(biāo)識(shí)系統(tǒng)效果圖二【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】社區(qū)環(huán)境景觀標(biāo)識(shí)系統(tǒng)效果圖二137【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】社區(qū)環(huán)境景觀標(biāo)識(shí)系統(tǒng)效果圖三【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】社區(qū)環(huán)境景觀標(biāo)識(shí)系統(tǒng)效果圖三138【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】社區(qū)環(huán)境景觀標(biāo)識(shí)系統(tǒng)效果圖四【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】社區(qū)環(huán)境景觀標(biāo)識(shí)系統(tǒng)效果圖四139

建筑外立面建議形式是建筑的靈魂，造型獨(dú)特的建筑外形可是使項(xiàng)目從周邊的環(huán)境中脫穎而出；優(yōu)美的線條以及鮮亮的色彩更能進(jìn)一步迎合潛在目標(biāo)客戶的心理需求。【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】140【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】建筑外立面效果圖【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】建筑外立面效果圖141【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】設(shè)置雙會(huì)所：生態(tài)會(huì)所——“橡木會(huì)所”“生態(tài)會(huì)所”倡導(dǎo)的是一種全新的休閑理念，通過現(xiàn)代化智能溫室和生態(tài)自然景觀的有機(jī)融保，營造一種舒適、綠色、健康的休閑環(huán)境；并通過配套設(shè)施，對(duì)室內(nèi)溫度、濕度的有效控制，最終達(dá)到室內(nèi)四季如春。會(huì)所的整個(gè)建筑就是一個(gè)大型連棟溫室，溫室內(nèi)部利用人造景觀營造出一個(gè)室內(nèi)花園的環(huán)境，鳥語花香、春意盎然，更多的是各式各樣的植被，傳統(tǒng)的休閑桌椅就點(diǎn)綴在其中。人們在此可以品酒、釀酒、體味純法式的葡萄酒文化。【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】設(shè)置雙會(huì)所：生態(tài)會(huì)所142【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】內(nèi)景效果圖注：會(huì)所內(nèi)綠植可選用葡萄架。【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】內(nèi)景效果圖143設(shè)置雙會(huì)所：休閑會(huì)所——“安特韋普”社區(qū)內(nèi)設(shè)置功能會(huì)所，以滿足目標(biāo)消費(fèi)者休閑娛樂的度假需求，同時(shí)提升項(xiàng)目品質(zhì)。包括：體驗(yàn)式氧吧、按摩水床、劃草場、兒童森林屋、燒烤廣場、溫泉游泳池等?！井a(chǎn)品創(chuàng)新建議】設(shè)置雙會(huì)所：休閑會(huì)所【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】144【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】會(huì)所效果圖【產(chǎn)品創(chuàng)新建議】會(huì)所效果圖145第四部分：目標(biāo)消費(fèi)群體界定一切準(zhǔn)備就緒，一瓶極品的葡萄酒已經(jīng)釀好，那么誰是那個(gè)懂得品味的人？一切準(zhǔn)備就緒，一瓶極品的葡萄酒已經(jīng)釀好，那么誰是那個(gè)懂得品味146

“度假型第二居所”的項(xiàng)目定位決定目標(biāo)消費(fèi)群體必定是有車族，他們是集財(cái)富、智慧和品味于一身的中老年人群和有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與閑適空間的中青年人群。理由：1、項(xiàng)目位于溫塘，環(huán)境幽雅，原生、山野風(fēng)貌，符合目標(biāo)群的品味和休閑要求。2、項(xiàng)目定位第二居所，符合目標(biāo)群體利用假日享受生活的需求。3、項(xiàng)目周邊交通狀況，只適合有車族生活居住。

【目標(biāo)消費(fèi)群體素描】——他們是一群怎樣的人？【目標(biāo)消費(fèi)群體素描】——他們是一群怎樣的人？1471、目標(biāo)消費(fèi)群體特征：

⑴中老年消費(fèi)群體：★擁有足夠財(cái)富的核心家庭和事業(yè)基礎(chǔ)，足夠的財(cái)富構(gòu)建了他們通往高尚生活的暢通道路，堅(jiān)實(shí)的事業(yè)基礎(chǔ)為他們提供了充裕的享受時(shí)間和生活理念?！锏驼{(diào)、內(nèi)斂、自信、包容，游歷世界，見識(shí)廣博，具有極強(qiáng)的創(chuàng)新能力?！镌谧⒅禺a(chǎn)品硬件的同時(shí)，更注重產(chǎn)品的軟件特質(zhì)，比如：人文、生活理念和方式等。⑵中青年消費(fèi)群體：★家庭經(jīng)濟(jì)、社會(huì)地位處于城市中上端位置，是社會(huì)前進(jìn)、城市發(fā)展的中堅(jiān)力量。★大都受過良好的教育，有修養(yǎng)，重品味；收入高，家居日常生活比較考究?！镉袚肀?、享受生活的明確愿望；對(duì)生活的要求從單純的物質(zhì)享受已提升到了精神享受。

【目標(biāo)消費(fèi)群體素描】——消費(fèi)群體生活形態(tài)解碼1、目標(biāo)消費(fèi)群體特征：【目標(biāo)消費(fèi)群體素描】——消費(fèi)群體生活形1482、生活方式及態(tài)度：善待生命，追求享受——“享受最好、享受極至”是他們的生活信條！【目標(biāo)消費(fèi)群體素描】——消費(fèi)群體生活形態(tài)解碼【目標(biāo)消費(fèi)群體素描】——消費(fèi)群體生活形態(tài)解碼149第五部分：階段營銷策略及推廣思路市場上的同類產(chǎn)品很多，怎樣令生活大師前來品味、鑒賞、收藏我們的產(chǎn)品？市場上的同類產(chǎn)品很多，怎樣令生活大師前來品味、鑒賞、收藏我們150第一階段：內(nèi)部認(rèn)購營銷策略：★發(fā)售VIP卡分階段折扣優(yōu)惠、發(fā)售VIP卡、購房積分等策略積累有效的客戶資源，通過積累階段，進(jìn)行項(xiàng)目定位的市場試探，便于及時(shí)調(diào)整?！餆o理由退房認(rèn)購期間交納定金的客戶，在開盤期間可無理由按原價(jià)退房，樹立項(xiàng)目與開發(fā)企業(yè)的誠信品質(zhì)，傳播本案的良好口碑，吸引意向客戶，促進(jìn)成交（開盤時(shí)提價(jià)，造成物業(yè)“升值”的現(xiàn)象，減小退房機(jī)率）。【階段營銷策略及推廣思路】第一階段：內(nèi)部認(rèn)購【階段營銷策略及推廣思路】151推廣主題：值得全情追逐的法式風(fēng)尚推廣思路：本階段以形象宣傳為主，兼顧銷售信息，力圖在最短的時(shí)間內(nèi)，樹立項(xiàng)目形象，擴(kuò)大市場認(rèn)知度，為后續(xù)的市場推廣奠定基礎(chǔ)。推廣執(zhí)行：通過硬廣、軟文、新聞炒作相結(jié)合。【階段營銷策略及推廣思路】【階段營銷策略及推廣思路】152內(nèi)部認(rèn)購期——《波爾多莊園共建研發(fā)沙龍》活動(dòng)概述：召集目標(biāo)消費(fèi)群體，由他們對(duì)項(xiàng)目景觀、建筑、戶型、物業(yè)等提出合理化建議，并了解他們的消費(fèi)意向，受媒體的影響程度，信息收集渠道及購買心理，為項(xiàng)目的宣傳推廣等尋找有力支撐?！緺I銷活動(dòng)建議】內(nèi)部認(rèn)購期——《波爾多莊園共建研發(fā)沙龍》【營銷活動(dòng)建議】153第二階段：開盤熱銷營銷策略：★讓不動(dòng)產(chǎn)“動(dòng)”起來鑒于項(xiàng)目地距離市區(qū)較遠(yuǎn)，建議每周二、四、六、日在人流密集地區(qū)、設(shè)置看房班車，方便意向消費(fèi)客戶親臨項(xiàng)目現(xiàn)場，直觀感受社區(qū)文化及周邊環(huán)境。集合地點(diǎn)可定在市區(qū)銷售中心?！锞坝^先行，讓軟指標(biāo)變硬讓景觀不再是美麗的樓書圖片，把“景觀先行”的提法變成現(xiàn)實(shí)，讓客戶來咨詢時(shí)就能看到部分社區(qū)景觀，全力展示法式葡萄酒莊園的真正風(fēng)采?！倦A段營銷策略及推廣思路】第二階段：開盤熱銷【階段營銷策略及推廣思路】154推廣主題：東方·波爾多，邀您共釀葡萄的快樂推廣思路：本階段以活動(dòng)帶動(dòng)宣傳。配合開盤活動(dòng)，展示項(xiàng)目賣點(diǎn)，為銷售造勢，保持市場認(rèn)知度。推廣執(zhí)行：確定報(bào)紙廣告、戶外廣告、車身廣告、道旗為主要宣傳手段，報(bào)紙軟性新聞、樓書、DM單為輔，特定時(shí)期發(fā)布針對(duì)性強(qiáng)的專題廣告?！倦A段營銷策略及推廣思路】【階段營銷策略及推廣思路】155開盤期——《法國調(diào)子四五月》音樂會(huì)活動(dòng)概述：召集業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主，社會(huì)各界名流、各類媒體代表等參加項(xiàng)目舉辦的法國文化藝術(shù)音樂沙龍，了解法國文化，體味法式浪漫，吸引潛在消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目文化氛圍的認(rèn)同?！緺I銷活動(dòng)建議】開盤期——《法國調(diào)子四五月》音樂會(huì)【營銷活動(dòng)建議】156第三階段：保溫續(xù)銷營銷策略：★定額公攤，實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠實(shí)行20%定額公攤售房——即在產(chǎn)權(quán)最終核定時(shí)，公攤系數(shù)超出定額的部分由開發(fā)商贈(zèng)送給業(yè)主，若公攤系數(shù)小于定額時(shí)，按實(shí)際公攤系數(shù)計(jì)算?！餅椤肮芗摇背鲥e(cuò)投保由開發(fā)商向保險(xiǎn)公司投保“物業(yè)管理公共責(zé)任險(xiǎn)”，一旦社區(qū)內(nèi)因物業(yè)公司原因?qū)I(yè)主造成損害，將由保險(xiǎn)公司上門理賠，保障業(yè)主的權(quán)益。【階段營銷策略及推廣思路】第三階段：保溫續(xù)銷【階段營銷策略及推廣思路】157推廣主題：獻(xiàn)給東方的葡萄酒莊園主推廣思路：本階段繼續(xù)宣傳產(chǎn)品賣點(diǎn)，從細(xì)節(jié)上深度挖掘，令消費(fèi)群體深入透析項(xiàng)目優(yōu)勢。推廣執(zhí)行：繼續(xù)選用報(bào)紙廣告、戶外廣告、車身廣告、網(wǎng)絡(luò)、雜志等為主要宣傳手段，報(bào)紙軟性新聞、樓書、DM單為輔。【階段營銷策略及推廣思路】【階段營銷策略及推廣思路】158續(xù)銷期——《波爾多，時(shí)光散落的傳奇》攝影大賽活動(dòng)概述：組織攝影協(xié)會(huì)會(huì)員、攝影發(fā)燒友、項(xiàng)目業(yè)主/準(zhǔn)業(yè)主、報(bào)社同仁、社會(huì)各界人士等，到項(xiàng)目地?cái)z影，作品在各大媒體展覽并懸掛于《東方·波爾多》銷售中心。獲獎(jiǎng)?wù)哂邢鄳?yīng)獎(jiǎng)金或禮品。【營銷活動(dòng)建議】續(xù)銷期——《波爾多，時(shí)光散落的傳奇》攝影大賽【營銷活動(dòng)建議】159第四階段：掃尾罄盤營銷策略：★商家聯(lián)盟，打造服務(wù)新模式向房地產(chǎn)行業(yè)之外的大品牌商家借力聯(lián)合，以全方位生活消費(fèi)服務(wù)為目的，在商業(yè)配套、會(huì)所、物業(yè)管理等方面跨行業(yè)聯(lián)盟?！锛已bDIY計(jì)劃為準(zhǔn)業(yè)主和本階段購房的客戶推薦多家裝修單位，提供菜單式裝修計(jì)劃，在一定費(fèi)用限定前提下，由開發(fā)商負(fù)責(zé)整個(gè)裝修過程，通過家裝活動(dòng)，在一定程度上樹立項(xiàng)目品質(zhì)和口碑。【階段營