政策對深圳房地產(chǎn)市場成交量變化的影響12/14/2022政策對深圳房地產(chǎn)市場成交量變化的共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!1、直接影響類的政策，即政府直接針對購房者的政策，和政府通過金融機構(gòu)直接作用于購房者的政策，對房地產(chǎn)市場成交量具有顯著影響，其他類型的政策對成交量的影響較弱。周期時段2-4月4-7月7-11月11-2月成交量變化1.8倍0.5倍1.8倍0.5倍2、直接類政策，在政策細(xì)則出臺之后開始對成交量產(chǎn)生影響，影響周期為2-3個月，在此期間成交量將下降40%-60%，而價格會在慣性的作用下繼續(xù)保持一段時間的增長，之后出現(xiàn)小幅下降3、房地產(chǎn)市場成交量變化在各種因素作用下，出現(xiàn)一個周期性的波動，該周期共分為4個階段：研究表明直接影響類的政策將會對成交量的變化產(chǎn)生顯著影響；影響周期為2-3個月，成交量下降40%-60%政策分類直接影響1、政府購房者2、政府金融機構(gòu)購房者間接影響3、政府金融機構(gòu)4、政府開發(fā)商5、政府中介2政策對深圳房地產(chǎn)市場成交量變化的共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!研究說明1.成交量的定義本報告中的成交量均指成交面積。2.整體市場的定義整體市場是指一手房與二手房市場總和。3政策對深圳房地產(chǎn)市場成交量變化的共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!根據(jù)房地產(chǎn)市場中的參與主體，我們將政策分為5類，并將5類政策分為直接影響和間接影響政策中國房地產(chǎn)市場還是一個政策主導(dǎo)的市場，政府一方面以市場參與者的身份參與市場供應(yīng)土地，另一方面又以行政命令制定市場規(guī)則。我們從市場參與者的身份將政府劃分到研究體系中，并將政策的影響分為直接影響和間接影響。定義表現(xiàn)影響鏈直接影響直接對購房者的購買產(chǎn)生影響1、剛性限制購買，例如限外令2、彈性限制購買：（1）增加交易過程的成本；（2）增加持有環(huán)節(jié)的成本1、政府購房者2、政府金融機構(gòu)購房者間接影響對購房者的心理預(yù)期產(chǎn)生硬性不直接針對購房者，僅對其心理預(yù)期產(chǎn)生影響3、政府金融機構(gòu)4、政府開發(fā)商5、政府中介4政策對深圳房地產(chǎn)市場成交量變化的共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2004年政策分析：該年度政策較少，并且主要以第5類政策為主，全年房地產(chǎn)市場走勢平穩(wěn)，成交量在11月增幅較大價格變動率成交面積444435政策對深圳房地產(chǎn)市場成交量變化的共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!2005年政策分析：“國八條”的相關(guān)政策始終貫穿整個05年，稅收政策是05年房地產(chǎn)政策的主題；“國八條”以行政稅收手段直接影響到購房者1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月價格變動率成交面積212411434141均為“國八條”相關(guān)政策6政策對深圳房地產(chǎn)市場成交量變化的共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!2006年政策分析：“國六條”和“國十五條”以控制產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和房價快速增長為目的，直接影響到購房者；而針對開發(fā)商出臺的政策對成交量的影響則不大1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月價格變動率成交面積241244441331均為“國六條”“國十五條”相關(guān)政策7政策對深圳房地產(chǎn)市場成交量變化的共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!1月2月3月4月5月6月7月8月價格變動率成交面積2007年政策分析：07年的政策以金融政策為主，前期出臺金融政策，屬于間接影響，對成交量的影響較小，而后期金融政策直接涉及到購房者的首付及貸款資格，屬于直接影響，對成交量的影響較大；“限外令”則直接限制了部分客戶的購房權(quán)315434533345332338政策對深圳房地產(chǎn)市場成交量變化的共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!直接影響類政策的影響程度分析：在具體的細(xì)則出臺后政策將迅速對成交量產(chǎn)生影響，一般影響周期為2-3個月，成交量萎縮40%-60%，同時價格將出現(xiàn)小幅下降1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月“新國八條”細(xì)則出臺成交量首月下降26%價格仍保持增長連續(xù)下跌3個月成交量下降42%價格出現(xiàn)小幅下降4個月后成交量、價格開始出現(xiàn)回升吹風(fēng)/“舊國八條”出臺吹風(fēng)“國l六條”“國十五條”細(xì)則出臺成交量首月下降55%價格仍保持增長連續(xù)下跌2個月成交量下降57%價格出現(xiàn)小幅下降3個月后成交量開始回升，但價格出現(xiàn)小幅下降下降周期為3個月成交量下降42%價格小幅下降下降周期為2個月成交量下降57%價格小幅下降2005年主要房地產(chǎn)政策對成交量的影響2006年主要房地產(chǎn)政策對成交量的影響9政策對深圳房地產(chǎn)市場成交量變化的共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!根據(jù)研究，3-4月為政策出臺前的傳聞及醞釀期，5-8月為政策的高發(fā)期，強力型政策一般都在這段時間內(nèi)出臺，其它時間為政策的消化期2005年3月5日，國務(wù)院總理溫家寶在《政府工作報告》中明確提出抑制高房價。矛頭直指房地產(chǎn)投資過熱，房價上漲過快。2006年3月5日，國務(wù)院總理溫家寶所作的政府工作報告明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題。以上兩個政策指向直接拉開了05、06年的政策大調(diào)控。2005年4月底5月初，國八條、新國八條的細(xì)則相繼出臺，在接下來的5-6月由此3項政策引出的各種細(xì)節(jié)性政策不斷出現(xiàn)。2006年5月中旬，國六條出臺，5月底細(xì)化文件國十五條出臺，6-7月各種細(xì)節(jié)性政策層出不窮。2007年6月，各銀行開始緊縮房貸，7月出臺限外令。強力型政策一般都在一般都在此段時間中出臺。政策吹風(fēng)期進入9月以后，一般以市場整治類的政策居多，較少出現(xiàn)直接影響購房者的購買成本，購房門檻，購買資格的政策。政策在這段時間的影響相對較弱，市場逐漸進入政策消化期。3-4月政策集中出臺期政策消化期5-8月9-2月10政策對深圳房地產(chǎn)市場成交量變化的共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!整體市場整體市場走勢2-4月增長4-7月下降7-11月增長11-次年2月下降11-次年2月下降11政策對深圳房地產(chǎn)市場成交量變化的共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!一手房市場一手房市場走勢2-4月增長4-7月下降7-11月增長11-次年2月下降11-次年2月下降12政策對深圳房地產(chǎn)市場成交量變化的共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!二手房市場二手房市場走勢2-4月增長4-7月下降7-11月增長11-次年2月下降11-次年2月下降13政策對深圳房地產(chǎn)市場成交量變化的共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!總體成交量變化一手房成交量變化二手房成交量變化4月相對2月7月相對4月11月相對7月次年2月相對11月1.8倍0.5倍1.8倍0.5倍1.9倍0.5倍1.9倍0.3倍房地產(chǎn)市場成交量周期變化四個階段：4月相對2月上升近1倍；4-7月如有大政策調(diào)控，7月相對4月將下降一半，如果沒有，則成交量保持穩(wěn)定；11月相對7月上升1倍；次年2月相對11月下降一半峰值變化1.7倍0.5倍1.6倍0.7倍14政策對深圳房地產(chǎn)市場成交量變化的共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!2004年房地產(chǎn)政策回顧國務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的四大行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，房地產(chǎn)開發(fā)由20%及以上提高到35%及以上2004.4月底國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號令，要求從即日起就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權(quán)收回土地2004.3.30國務(wù)院下發(fā)緊急通知，要求全國半年之內(nèi)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批，深入開展土地市場治理整頓出臺《經(jīng)濟適用房管理辦法》以及《關(guān)于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》2004.5.13國家發(fā)改委、建設(shè)部下發(fā)通知，提出物業(yè)服務(wù)收費從04年10月1日起實行明碼標(biāo)價2004.7從2004年10月29日起上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮2004.10.29要求全國國土部門以2004年12月31日為基準(zhǔn)日期，到2005年3月31日，對全國城鎮(zhèn)的存量用地、閑置用地情況進行地毯式調(diào)查2004.12.21月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月價格變動率成交面積15政策對深圳房地產(chǎn)市場成交量變化的共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2005.3.26舊國八條。國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，共有八條意見新國八點：國務(wù)院總理溫家寶4月27日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題。2005.4.272005.3.17個人住房貸款利率從從2005年3月17日起再次上調(diào)2005.5.11七部門１１日聯(lián)合出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》?！氨ＷC中小套型住房供應(yīng)”、“打擊炒地”、“期房禁止轉(zhuǎn)讓”，成為此次房地產(chǎn)新政的關(guān)鍵詞建設(shè)部等三部《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。2005.5.312005.10《關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)實行明碼標(biāo)價、禁止價格欺詐的通知》深圳開征土地增值稅2005.11使用全市統(tǒng)一的示范文本；取得預(yù)售許可證后，必須全部即時上網(wǎng)公開銷售；不得采取“提前登記、集中開盤、分期銷售”的售房模式；嚴(yán)禁“炒賣樓花”》2005年房地產(chǎn)政策回顧2005.10.18國稅局強調(diào)要對20%個人所得稅進行一體化征收2005.11財政部部長金人慶表示，“十一五”期間將出臺物業(yè)稅央行發(fā)布《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》，建議取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度2005.8.152005.7.21人民幣兌美元即日升值2%。，我國開始實行以市場供求為基礎(chǔ)、參考一攬子貨幣進行調(diào)節(jié)、有管理地浮動匯率制度，人民幣匯率不再盯住單一美元價格變動率成交面積16政策對深圳房地產(chǎn)市場成交量變化的共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月價格變動率成交面積4月28日，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0．27個百分點，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6．12％上調(diào)至6．39％。2006.4.282005.3.5溫家寶所作的政府工作報告明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題2006.5.24建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見一、近期經(jīng)濟適用房建設(shè)目標(biāo)9月底前公布二、90平方米以下住房須占項目總面積七成以上三、購房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅四、空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物五、個人房貸首付比例不低于三成六、居住用地供應(yīng)量七成用于中低價位中小套型七、土地閑置2年將被收回使用權(quán)八、各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度2006.7.14一、明確套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，要求把套型結(jié)構(gòu)比例落實到具體項目二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房三、5％土地出讓金用于廉租房

2006.5.17溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。會上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（“國六條”）2006.7.24建設(shè)部、商務(wù)部等聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(“外資限炒令”）。境外機構(gòu)和個人在國內(nèi)購房必須滿足三點要求：其一，必須到土地和房地產(chǎn)部門備案；第二，在中國工作或者學(xué)習(xí)超過一年；第三，購房實名制。上海市國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》的操作意見。2006.8.1一、用地預(yù)申請制度，二、國有土地協(xié)議出讓公示五部委聯(lián)合發(fā)出緊急通知：要求各地在1個月內(nèi)對今年以來的新開工項目進行全面清理，新開工項目至少滿足5個條件：2006.8.19一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，個人住房貸款利率下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍擴大到0.85倍2006.9.4國家外匯管理局、建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，凡外商投資房地產(chǎn)公司未全部繳付注冊資本金、未取得《國有土地使用證》或開發(fā)項目資本金未達(dá)到項目投資總額35%的，不得借用外債；外國投資者專用外匯賬戶內(nèi)的資金不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。2006.11.152006.12.27國土資源部發(fā)布《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》，將全國工業(yè)用地劃分為15個等級。,標(biāo)準(zhǔn)》自2007年1月1日起實施。2006年房地產(chǎn)政策回顧17政策對深圳房地產(chǎn)市場成交量變化的共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!1月2月3月4月5月6月7月8月2007.1.16國家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求從2月起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30％～60％不等的土地增值稅。2007.3.16十屆全國人大五次會議閉幕式上，中華人民共和國物權(quán)法草案獲得通過。全市所有一手在售樓盤6月30日前完成商品房銷售明碼標(biāo)價工作；第二步：全市所有二手房12月30日前完成二手商品房明碼標(biāo)價工作2007.3.72007.1.22建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，對通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或交易保證機構(gòu)代收代付客戶交易結(jié)算資金的支付方式作了多項重點“規(guī)范”。2007.1.5從2007年1月15日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點從2007年2月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點2007.2.162007.3.22從2007年6月5日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。從2007年5月19日起，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個百分點。2007.4.5從2007年4月16日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。從2007年5月15日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。2007.4.292007.7.10境外個人、港澳臺地區(qū)居民和華僑在深圳市只能購買一套用于自住的商品房（住宅類）未獲預(yù)售證禁止內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部登記、辦理VIP卡認(rèn)購書使用全市統(tǒng)一示范文本嚴(yán)禁“炒賣樓花”；商品房項目必須實行明碼標(biāo)價。“認(rèn)購書”、“房地產(chǎn)買賣合同”，應(yīng)使用全市統(tǒng)一的示范文本，不得使用手寫文本。嚴(yán)禁“炒賣樓花”。從事二手商品房銷售的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)盡快完成二手商品房明碼標(biāo)價工作。2007.7.13自2007年7月21日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個百分點。2007.7.21從2007年8月15日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點2007.8.15金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個百分點，個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個百分點。2007.8.222007.7深圳房貸緊縮政策2007年房地產(chǎn)政策回顧價格變動率成交面積18政策對深圳房地產(chǎn)市場成交量變化的共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!2004-2007年政策分析：成交量的變動主要由直接影響類政策引起，及主要由第1類政策和第2類政策引起在沒有第1類政策和第2類大量出現(xiàn)的階段，即使3、4、5類政策頻出，成交量的走勢也比較平穩(wěn)，甚至不斷走升，說明第3、4、5類政策（間接影響類政策）對成交量的影響較??；在第1類政策和第2類集中出現(xiàn)的階段，成交量會出現(xiàn)大幅的萎縮，說明第1、2類政策（直接影響類政策）對成交量的影響較大政策分類直接影響1、政府購房者2、政府金融機構(gòu)購房者間接影響3、政府金融機構(gòu)4、政府開發(fā)商5、政府中介無明顯下降階段42005年1，2，43，4，12006年1，2，43，42007年1，2，3，4，53，4，5成交量下降階段主要政策其他階段主要政策年度2004年19政策對深圳房地產(chǎn)市場成交量變化的共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!世聯(lián)數(shù)據(jù)：政策出臺后，成交量的下降周期為2-3個月，成交量下降幅度為40%-60%世聯(lián)代理項目的成交量，在2005年和2006年政策出臺前后與整個市場的情況非常相似：成交量在政策細(xì)則出臺后開始下降，下降周期為2-3個月，下降幅度為40%-60%政策的影響顯著2005年世聯(lián)代理項目在政策細(xì)則出臺后開始持續(xù)下降3個月，成交量萎縮39%；2006年世聯(lián)代理項目在政策細(xì)則出臺后開始持續(xù)下降2個月，成交量萎縮61%下降周期為3個月成交量下降39%下降周期為2個月成交量下降61%20政策對深圳房地產(chǎn)市場成交量變化的共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!春節(jié)對成交量的影響從每年的12月份開始：11月是每年成交量最大的一個月，之后成交量將出現(xiàn)大幅下降在政策消化期這個階段，政策出現(xiàn)的頻率并不是很多，但是，11月份成交量在上升到最大值之后，卻出現(xiàn)成交量的大幅下降。什么原因造成了成交量的下降？我們對成交量做詳細(xì)分析后，發(fā)現(xiàn)——房地產(chǎn)市場成交量變化呈明顯周期性變化，春節(jié)對成交量的影響從每年的12月份開始，并在4月得到恢復(fù)21政策對深圳房地產(chǎn)市場成交量變化的共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!整體市場成交量的周期性變化2-4月增長2-4月增長2-4月增長2-4月增長4-7月下降4-7月下降4-7月下降4-7月下降7-11月增長7-11月增長7-11月增長11-次年2月下降11-次年2月下降11-次年2月下