房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收專項稽查前的納稅自查一、我國稅制改革動態(tài)（一）稅制改革的策略、基本原則和主要目標1、我國新時期的稅制改革采取的策略是分步實施第一、分步實施稅收制度改革是由當前的經(jīng)濟體制環(huán)境決定的當前實施稅制改革的重心應該是適應社會主義市場經(jīng)濟體制逐步完善的要求，對現(xiàn)行稅制進行結構性、漸進式的調整第二、分步實施稅收制度改革是由當前的宏觀經(jīng)濟形勢決定的。當前，我國經(jīng)濟正處于經(jīng)濟周期的上升階段，宏觀調控的重心應該是保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，以保護好當前良好的經(jīng)濟增長勢頭

第三、分步實施稅收制度改革是由當前的國家財政狀況決定的2004年，我國實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值（GDP）136515億元，征收稅款25718億元，稅收收入占GDP的比重為18。84%建立公共財政是我國財政體制改革的基本方向優(yōu)化財政收入結構，規(guī)范中央和地方的財政分配；公平各類經(jīng)濟主體的稅收負擔，平衡各方面的利益關系2、分步實施稅制改革的基本原則簡稅制：對現(xiàn)行稅種從數(shù)目上進行簡并要求對現(xiàn)行稅制從內(nèi)容上進行規(guī)范寬稅基：拓展征稅范圍；清理稅收優(yōu)惠，規(guī)范和壓縮減免稅項目結合國家宏觀經(jīng)濟政策的要求，對需要適當縮小征稅范圍，增加必要扣除低稅率：解決名義稅率偏高的問題對某些稅率明顯偏低，稅負明顯偏輕的稅種，也需要適當調高稅率

嚴征管：稅制改革方案設計要具有較強的可操作性強化稅收征管，保證稅制改革順利實施到位.3、分步實施稅制改革的主要目標進一步發(fā)揮稅收組織財政收入、調控宏觀經(jīng)濟和調節(jié)收入分配的職能;規(guī)范政府參與國民收入分配的方式，營造統(tǒng)一、公平、規(guī)范、透明的稅收制度環(huán)境第一、進一步統(tǒng)一稅法，公平稅負:進一步統(tǒng)一內(nèi)外稅制，統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制;公平稅收負擔和稅收待遇，促進平等競爭第二、進一步規(guī)范和優(yōu)化稅收制度。構建合理的稅制結構，選擇適當?shù)闹黧w稅種，明確和規(guī)范稅制要素;提升稅法級次，提高稅法的透明度

第三、進一步規(guī)范政府參與國民收入分配的方式第四、適度提高稅收占國民生產(chǎn)總值的比重:要通過稅制改革，適度擴大稅基、清理稅收優(yōu)惠政策、實施費改稅;在加強征管的前提下，確保稅收收入的增長與國民經(jīng)濟增長相互協(xié)調，適度提高宏觀稅負

第五、促進稅收與經(jīng)濟、社會和自然的協(xié)調發(fā)展。強化稅收調控宏觀經(jīng)濟、調節(jié)收入分配的功能，促進城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間、經(jīng)濟與社會之間、人與自然之間、國內(nèi)發(fā)展與對外開放之間的統(tǒng)籌協(xié)調

第六、進一步提高稅收征管效能。力求使改革后的稅制簡便易行，具有較強的可操作性，有利于建立科學嚴密的稅收征管機制，提高稅收征管的質量和效率，降低征納雙方的稅收成本第七、合理劃分中央與地方之間的稅收管理權限。在統(tǒng)一稅政前提下，明確界定稅權，賦予地方適當?shù)亩愓芾頇?，以充分調動中央和地方兩個積極性

（二）稅制改革的主要內(nèi)容1、統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅制：貫徹統(tǒng)一稅法、公平稅負的原則

（1）實現(xiàn)兩法合并，制定《企業(yè)所得稅法》（2）降低企業(yè)所得稅稅率（3）統(tǒng)一規(guī)范企業(yè)所得稅稅基

（4）調整規(guī)范企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策（5）保持政策的連續(xù)性2、增值稅由生產(chǎn)型向消費型轉變（1）什么是生產(chǎn)型增值稅生產(chǎn)型增值稅是指在計算增值稅時，不允許將外購固定資產(chǎn)的價款（包括年度折舊）從商品和勞務的銷售額中抵扣國民生產(chǎn)總值=總產(chǎn)出-中間消耗=勞動者報酬+生產(chǎn)稅凈額+固定資產(chǎn)折舊+營業(yè)盈余生產(chǎn)增值稅的弊端

（2）什么是消費型增值稅消費型增值稅是指允許納稅人在計算增值稅額時，從商品和勞務銷售額中扣除當期購進的固定資產(chǎn)總額的一種增值稅實行消費型增值稅有哪些好處第一、從經(jīng)濟的角度看，有利于鼓勵投資，特別是民間投資，有利于促進產(chǎn)業(yè)結構調整和技術升級，有利于提高我國產(chǎn)品的競爭力第二、從財政的角度看，有利于消除重復征稅，有利于公平內(nèi)外資企業(yè)和國內(nèi)外產(chǎn)品的稅收負擔，有利于稅制的優(yōu)化；從長遠看，由于實行消費型增值稅將刺激投資，促進產(chǎn)業(yè)結構的調整，對經(jīng)濟的增長將起到重要的拉動作用，財政收入總量也會隨之逐漸增長第三、從管理的角度看，有利于降低稅收管理成本，提高征收管理的效率（3）如何推進增值稅由生產(chǎn)型向消費型轉變采取分步推進的辦法：一方面是指在部分地區(qū)進行增值稅轉型試點另一方面是指在部分行業(yè)進行增值稅轉型試點3、城鎮(zhèn)建設稅費改革，在適當時機開征物業(yè)稅

城鎮(zhèn)建設稅費改革的方向是簡并稅種，清理收費，降低負擔，實行費改稅

一是簡化現(xiàn)行稅種，統(tǒng)一內(nèi)外稅制：合并城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅，適當時機開征物業(yè)稅；內(nèi)外資企業(yè)統(tǒng)一征稅，適當擴大稅基；逐步推行按評估值征稅二是清理城鎮(zhèn)建設的各類收費，把具有稅收性質的收費轉為稅收三是進一步規(guī)范物業(yè)稅什么是物業(yè)稅

物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之配套的設備、設施和場地。通常情況下，物業(yè)是房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的別稱，物業(yè)稅即指房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅（1）開征物業(yè)稅要注意的幾個基本問題

①稅種的功能定位及總體稅負的確定

核心問題：以收入目的為主，還是以社會

經(jīng)濟調節(jié)為主

②開征物業(yè)稅與其它相關稅種的關系

核心問題：要解決“多稅同源”的問題，以降低納稅人的總體稅收負擔

房產(chǎn)稅（對內(nèi)）、城市房地產(chǎn)稅（涉外）、土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、印花稅③稅制設計中的一些主要原則

A、居民原有住房與新購商品房的稅收區(qū)別

B、居民基本生活住房與投資性用房的稅收區(qū)別（2）物業(yè)稅制設計的具體方案

已在北京、深圳等六城市試運行（空轉），年底，將選擇杭州、煙臺實轉方案一、設計原則：合并現(xiàn)有房地產(chǎn)類所有稅費，

執(zhí)行統(tǒng)一的物業(yè)稅。A、房地產(chǎn)公司：①流轉稅及附加稅

②企業(yè)所得稅

③物業(yè)稅房產(chǎn)出售環(huán)節(jié)稅率

大約為12—15%

B、投資者：①按年繳納物業(yè)稅，采用比例稅率

按購入價格按重評價格

②購買時繳納契稅

C、物業(yè)稅總體稅負：物業(yè)擁有期的稅負總額與物業(yè)購入原值應大體一致

方案案二二：：設計計原原則則：：將將地地產(chǎn)產(chǎn)與與房房產(chǎn)產(chǎn)分分別別進進行行核核算算對對土土地地，，征征收收土土地地使使用用稅稅和和土土地地使使用用費費對對房房產(chǎn)產(chǎn)，，合合并并現(xiàn)現(xiàn)行行的的土土地地增增值值稅稅及及房房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅等等，，征征收收統(tǒng)統(tǒng)一一的的物物業(yè)業(yè)稅稅A、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司：：①①流流轉轉稅稅及及附附加加稅稅②②企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅③③土土地地使使用用稅稅及及土土地地使使用用費費，，稅稅費費率率10%左左右右；；④④物物業(yè)業(yè)稅稅，，稅稅率率5%左左右右。。B、、投投資資者者：：①①按按年年繳繳納納物物業(yè)業(yè)稅稅，，采采用用比比例例稅稅率率按按購購入入價價格格按重評價格②②購買時繳納納契稅4、進一步完完善消費稅制制度一是適當調整整征收范圍。。對高檔消費費品、資源消消耗品、不利利于環(huán)境保護護的產(chǎn)品二是優(yōu)化稅率率結構水平三是完善征管管辦法5、個人所得得稅改革的主主要內(nèi)容（1）個人所所得稅有哪幾幾種稅制模式式？綜合所得得稅制模式、、分類所得稅稅制模式、綜綜合與分類相相結合的稅制制模式（二元元模式、混合合稅制模式））（2）我國實實行綜合與分分類相結合的的個人所得稅稅稅制模式有有什么好處（3）個人所所得稅改革的的主要內(nèi)容是是什么第一、改革稅稅制模式：：實行綜合與與分類相結合合的稅制第二、合理界界定納稅人標標準第三、優(yōu)化稅稅率結構，對對納入綜合所所得范圍的應應稅所得，適適當降低最高高邊際稅率，減少稅率率檔次，調整整稅率級距。。對列入分類類所得范圍的的確定合理的的稅率水平第四、規(guī)范減減免稅政策第五、調整費費用扣除第六、進一步步規(guī)范和拓寬寬稅基，堵塞塞稅收漏洞《國務院辦公公廳轉發(fā)建設設部等部門關關于做好穩(wěn)定定住房價格工工作意見的通通知》的解讀讀當前房地產(chǎn)市市場存在的主主要問題是：：房地產(chǎn)投資資規(guī)模過大大，商品住房房價格上漲過過快，供應結結構不合理，，市場秩序比比較混亂，這這些均說明在在住宅業(yè)已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)了一定定的泡沫一、強化規(guī)劃劃調控，改善善住房供應結結構嚴格土地地管理1、根據(jù)房地地產(chǎn)市場變化化情況，適時時調整土地供供應結構、供供應方式及供供應時間2、加大對閑閑置土地的清清理力度，切切實制止囤積積土地行為二、嚴禁轉讓讓期房，穩(wěn)定定住房價格三、要充分分運用稅收等等經(jīng)濟手段調調節(jié)房地產(chǎn)市市場1999、2003年對對個人購買住住房又對外銷銷售的幾項優(yōu)優(yōu)惠政策（一）營業(yè)稅稅：財稅[1999]210號、財財稅[2003]10號號（二）土地增值值稅：財稅[1999]210號（三）

個人人所得稅：財財稅[1999]278號（四）

契稅稅：財稅[1999]210號（五）

印花花稅印花稅暫行條條例規(guī)定：商商品房銷售（（財產(chǎn)轉移））按銷售額的的萬分之五對對買賣雙方征征收印花稅根據(jù)宏觀調控控需要，國家家對營業(yè)稅的的優(yōu)惠政策做做了調整1、自２０００５年６月１１日起，對個個人購買住房房不足２年轉轉手交易的，，銷售時按其其取得的售房房收入全額征征收營業(yè)稅2、個人購買買普通住房超超過２年（含含２年）轉手手交易的，銷銷售時免征營營業(yè)稅；對個個人購買非普普通住房超過過２年（含２２年）轉手交交易的，銷售售時按其售房房收入減去購購買房屋的價價款后的差額額征收營業(yè)稅稅。特別需要說明明的是，現(xiàn)行行對個人銷售售住宅的優(yōu)惠惠政策在這次次調整中只調調整了營業(yè)稅稅。而契稅、、土地增值稅稅、個人所得得稅的優(yōu)惠政政策仍繼續(xù)執(zhí)執(zhí)行，印花稅稅目前對此沒沒有優(yōu)惠政策策，這次調整整中也維持不不變四、支持普通通百姓自住住住房需求各地要制定本本地區(qū)享受優(yōu)優(yōu)惠政策普通通住房的具體體標準，原則則條件是：1、住宅小區(qū)建筑筑容積率在１１．０以上2、單套建筑筑面積在１２２０平方米以以下3、實際成交交價格低于同同級別土地上上住房平均交交易價格１．．２倍以下允許單套建筑筑面積和價格格標準適當浮浮動，但向上上浮動的比例例不得超過上上述標準的２２０％經(jīng)濟適用住房房建設單位利利潤要控制在在３％以內(nèi)五、完善城鎮(zhèn)鎮(zhèn)廉租房制度度1、要根據(jù)廉廉租住房需求求，切實落實實以財政預算算安排為主、、多渠道籌措措廉租住房資資金，著力擴擴大廉租住房房制度覆蓋面面，加快解決決最低收入家家庭基本住房房需要2、鼓勵發(fā)展并規(guī)規(guī)范住房出租租業(yè)，多渠道道增加住房供供給，提高住住房保障能力力六、嚴格中介介機構市場準準入，嚴肅查查處違法違規(guī)規(guī)銷售行為，，當?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)主管部門要要將下述行為為記入房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)信用檔檔案，公開予予以曝光1、對虛構買買賣合同，囤囤積房源2、發(fā)布不實實價格和銷售售進度信息，，惡意哄抬房房價，誘騙消消費者爭購3、對不履行行開工時間、、竣工時間、、銷售價格（（位）和套型型面積控制性性項目建設要要求的4、對一些情情節(jié)嚴重、性性質惡劣的，，建設部會同同有關部門要要及時依法從從嚴處罰，并并向社會公布布一、企業(yè)納稅稅籌劃概述（一）納稅籌籌劃的概念:納稅人基于于稅法規(guī)范，，通過對籌資資、投資、以以及經(jīng)營活動動實現(xiàn)進度的的合理安排，，達到納稅零零風險、稅負負相對最小化化和經(jīng)濟效益益最大化目的的的管理活動動（二）納稅籌籌劃的目的1、減輕綜合合稅負，實現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)濟效益最最大化2、獲取資金金的時間價值值3、實現(xiàn)納稅稅零風險4、普及稅法法，提高納稅稅人的納稅意意識5、有利于稅稅法的不斷完完善（三）企業(yè)納納稅籌劃的特特點1、企業(yè)納稅稅籌劃在空間間上的全面性性2、企業(yè)納稅稅籌劃在時間間上的全過程程性3、納稅籌劃劃的全員性(四)房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)納稅籌劃的的主要方法1、轉讓定價價法（1）轉讓定定價的方式（2）轉讓定定價的方法①利用商品交交易的籌劃②利用原材料料和零部件購購銷的籌劃③利用固定資資產(chǎn)購建的籌籌劃④利用提供勞勞務的籌劃⑤利用無形資資產(chǎn)的籌劃⑥利用租賃業(yè)業(yè)務的籌劃⑦利用借款費費用的籌劃2、用因素分分解法來研究究企業(yè)所得稅稅的納稅籌劃劃企業(yè)所得稅納納稅籌劃因素素分解圖流轉稅的納稅稅籌劃應納稅額=[Σ（銷售單單價×銷售數(shù)數(shù)量）-（成成本+費用+稅金+損失失）]×適適用稅率收入總額準準予予稅前扣除項項目金額應納稅所得額額如何計量何何時確認扣除范圍怎么扣除（扣除方法））低稅率臨界界點籌劃3、銷售時間間遞延法（1）分期收收款方式（2）賒銷方方式（3）委托代代銷方式（4）配比原原則在營業(yè)收收入中的應用用4、計稅營業(yè)業(yè)額減除法營業(yè)稅計稅營營業(yè)額=全部部收入—購置置（或抵債)原價5、比較法6、避稅臨界界點法7、分劈法：：8、籌資成本本抵扣法：息稅前資產(chǎn)收收益率＞借借款費用用率財務杠桿正效效應息稅前資產(chǎn)收收益率＝息息稅前凈利潤潤/資產(chǎn)平均均占用額息稅前凈利潤潤＝凈利潤潤＋所得稅稅＋借款費用用（三）會計處處理是納稅籌籌劃實現(xiàn)的重重要手段會計實現(xiàn)：運運用會計原則則、會計程序序、會計方法法使會計主體體的經(jīng)營決策策、經(jīng)營目標標、經(jīng)營活動動成為事實的的過程1、為什么會會計處理是納納稅籌劃實現(xiàn)現(xiàn)的重要手段段（1）稅收對對會計核算的的依附性（2）納稅籌籌劃只是一種種規(guī)劃，還需需要采用一定定的手段去完完成（3）會計處處理是納稅籌籌劃實現(xiàn)的重重要手段,而而不是唯一手手段2、會計處理理如何為納稅稅籌劃服務（1）會計人人員參與企業(yè)業(yè)籌建的策劃劃（2）設計一一套符合法規(guī)規(guī)制度并能滿滿足納稅籌劃劃需要的本企企業(yè)的會計核核算辦法（3）會計處處理要具有整整體觀念（4）會計人人員要勤于鉆鉆研業(yè)務，運運用會計原則則、會計程序序和會計處理理方法為納稅稅籌劃服務（5）納稅籌籌劃寓于會計計核算的全過過程之中（6）作好納納稅的基礎工工作（6）做好納納稅的基礎工工作①國家稅收法法規(guī)的搜集、、解讀、加工工、整理工作作②組織有關人人員學習稅收收法規(guī)③企業(yè)納稅籌籌劃的日常組組織工作④建立納稅臺臺帳⑤編報企業(yè)納納稅情況分析析報告⑥企業(yè)與稅務務機關的協(xié)調調工作第三講營營業(yè)業(yè)稅的納稅納納稅籌劃營業(yè)稅的稅收收稽查要點（1）檢查企企業(yè)對應稅營營業(yè)額的確認認是否正確、、合理，營業(yè)業(yè)收入是否包包括各種價外外費用。按合合同規(guī)定時間間應收取而未未收到的銷售售款是否申報報納稅。關聯(lián)聯(lián)企業(yè)之間銷銷售價格是否否合理（2）銷售房房產(chǎn)預收款（（預收定金））是否及時申申報納稅（3）動、拆拆遷補償?shù)刃行袨槭欠癜匆?guī)規(guī)定申報納稅稅（4）以房換換地、參建聯(lián)聯(lián)建、合作建建房過程中，，是否按規(guī)定定申報繳納營營業(yè)稅。以投投資名義轉讓讓土地使用權權或不動產(chǎn)所所有權，未與與投資方共同同承擔風險，，并且收取固固定利潤或按按銷售收入一一定比例提成成的行為是否否按規(guī)定申報報納稅（5）檢查房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)是否存在在以房抵債的的行為（6）通過對對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)“企業(yè)利潤潤分配”及““營業(yè)外支出出”等會計科科目的審核，，檢查企業(yè)是是否存在將商商品房用于分分配和贈與行行為（7）是否存存在低價銷售售的行為。檢檢查企業(yè)在銷銷售商品房時時，是否存在在價格明顯偏偏低而無正當當理由。若存存在這種情況況，稅務機關關應重新核定定其營業(yè)收入入額（8）各種房房產(chǎn)出租收入入是否按規(guī)定定申報納稅（9）其他營營業(yè)稅涉稅問問題本期營業(yè)稅應應納稅額=（（主營業(yè)務收收入+期末預預收賬款-期期初預收賬賬款+價外收收費）X5%（一一））營營業(yè)業(yè)額額的的計計量量1、、商商業(yè)業(yè)折折扣扣:又稱稱折折扣扣銷銷售售或或打打折折，，是是指指企企業(yè)業(yè)為為促促進進銷銷售售，，在在商商品品、、勞勞務務價價格格上上給給予予購購貨貨方方的的優(yōu)優(yōu)惠惠。。例、、某某房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司售售出出別別墅墅一一棟棟，，400平平方方米米，，售售價價120萬萬元元，，贈贈送送一一個個車車庫庫，，15平平方方米米，，市市場場價價3萬萬元元。。發(fā)發(fā)票票填填寫寫別別墅墅一一棟棟，，價價120萬萬元元應補補稅稅款款：：營營業(yè)業(yè)稅稅及及附附加加30000X5.5%=1650元元企業(yè)業(yè)所所得得稅稅30000X33%=9900元元個人人所所得得稅稅30000/（（1-20%））X20%=7500元元計入入營營業(yè)業(yè)外外收收入入再再補補交交企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅2475元元合計計21525元元,稅稅負負71.35%如何何開開具具發(fā)發(fā)票票（1））先先打打折折再再銷銷售售：：120X97.57%=117.084萬萬元元3X97.57%=2.926萬萬元元(2)把把銷銷售售額額和和折折扣扣額額開開在在同同一一張張發(fā)發(fā)票票上上.2、、現(xiàn)現(xiàn)金金折折扣扣及及其其在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)的的應應用用現(xiàn)金金折折扣扣是是指指賒賒銷銷發(fā)發(fā)生生后后，，債債權權人人為為鼓鼓勵勵債債務務人人在在規(guī)規(guī)定定期期限限內(nèi)內(nèi)付付款款，，而而向向債債務務人人提提供供的的債債務務扣扣除除現(xiàn)金金折折扣扣與與商商業(yè)業(yè)折折扣扣的的區(qū)區(qū)別別（1））對對公公的的現(xiàn)現(xiàn)金金折折扣扣（2））對對私私的的現(xiàn)現(xiàn)金金折折扣扣企業(yè)業(yè)會會計計制制度度要要求求采采用用總總額額法法對對現(xiàn)現(xiàn)金金折折扣扣進進行行會會計計處處理理，，銷銷貨方方給給予予客客戶戶的的現(xiàn)現(xiàn)金金折折扣扣，，從從融融資資的的角角度度看看，，屬屬于于一一種種理理財財費用用，，應應在在實實際際發(fā)發(fā)生生時時計計入入當當期期““財財務務費費用用””現(xiàn)金金折折扣扣的的憑憑證證；；現(xiàn)現(xiàn)金金折折扣扣要要登登記記《《納納稅稅調調整整臺臺賬賬》》如何何填填報報《《企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅納納稅稅申申報報表表》》3、、銷銷售售折折讓讓:銷售售折折讓讓是是指指商商品品銷銷售售后后，，由由于于其其品品種種、、質質量量等等原原因因購購貨貨方方提提出出異異議議，，商商品品雖雖未未退退回回，，但但銷銷貨貨方方需需給給予予購購貨貨方方一一種種價價格格折折讓讓，，其其實實質質是是原原銷銷售售額額的的減減少少國稅發(fā)發(fā)[1993]150號號：《《銷售售退出出與索索取折折讓證證明單單》4、銷銷售退退回：：稅法法規(guī)定定：““企業(yè)業(yè)發(fā)生生的銷銷售退退回，，只要要購貨貨方提供供退貨貨的適適當證證明，，可沖沖銷退退貨當當期的的銷售售收入入”①會計計制度度及相相關準準則規(guī)規(guī)定企業(yè)銷銷售商商品發(fā)發(fā)生的的銷售售退回回,其其相關關的收收入、、成本本等一一般應直接接沖減減退回回當期期的銷銷售收收入和和銷售售成本本等屬于資資產(chǎn)負負債表表日后后事項項涉及及的報報告年年度所所屬期期間的的銷售售退回，，應應當當作作為為資資產(chǎn)產(chǎn)負負債債表表日日后后調調整整事事項項，，調調整整報報告告年年度度相相關關的的收收入入、、成成本本等等②稅稅法法規(guī)規(guī)定定：：企企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)生生的的銷銷售售退退回回,只只要要購購貨貨方方提提供供退退貨貨的的適適當證證明明,可可以以沖沖減減退退貨貨當當期期的的銷銷售售收收入入企業(yè)業(yè)年年終終申申報報納納稅稅匯匯算算清清繳繳前前發(fā)發(fā)生生的的資資產(chǎn)產(chǎn)負負債債表表日日后后事事項項,所涉涉及及的的應應納納所所得得稅稅調調整整,應應作作為為報報告告年年度度的的納納稅稅調調整整。。企企業(yè)業(yè)年年度申申報報納納稅稅匯匯算算清清繳繳后后發(fā)發(fā)生生的的資資產(chǎn)產(chǎn)負負債債表表日日后后事事項項,所所涉涉及及的的應應納所所得得稅稅調調整整,應應作作為為本本年年度度的的納納稅稅調調整整③差差異異分分析析除屬屬于于資資產(chǎn)產(chǎn)負負債債表表日日后后事事項項的的銷銷售售退退回回,可可能能因因發(fā)發(fā)生生于于報報告年年度度申申報報納納稅稅匯匯算算清清繳繳之之后后,相相應應產(chǎn)產(chǎn)生生會會計計規(guī)規(guī)定定與與稅稅法法規(guī)規(guī)定定對對銷售售退退回回相相關關的的收收入入、、成成本本等等確確認認時時間間不不同同外外,對對于于其其他他的的銷銷售售退回回,會會計計制制度度規(guī)規(guī)定定與與稅稅法法規(guī)規(guī)定定是是一一致致的的例１１、、甲甲公公司司2003年年財財務務報報告告經(jīng)經(jīng)董董事事會會批批準準已已于于2004年年3月月28日日報報出出，，該該公公司司2003年年所所得得稅稅匯匯算算清清繳繳于于2004年年2月月25日日辦辦完完。。由由于于質質量量原原因因，，2003年年10月月售售出出的的一一套套住住房房，，客客戶戶提提出出退退房房，，該該房房售售價價300萬萬元元，，成成本本價價270萬萬元元．．在在未未發(fā)發(fā)生生退退房房時時應應交交企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅為為363萬萬元元．．2004年年2月月21日日甲甲公公司司已已收收回回住住房房，，客客戶戶已已將將發(fā)發(fā)票票退退回回①會會計計處處理理A、、調調整整2003年年度度主主營營業(yè)業(yè)務務收收入入及及相相關關科科目目借：：以以前前年年度度損損益益調調整整3000000貸：：應應付付帳帳款款——某某客客戶戶3000000Ｂ、、調調整整2003年年度度主主營營業(yè)業(yè)務務成成本本借：：開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品2700000貸：：以以前前年年度度損損益益調調整整2700000C、、調調減減營營業(yè)業(yè)稅稅借：：應應交交稅稅金金——應應交交營營業(yè)業(yè)稅稅150000貸：：以以前前年年度度損損益益調調整整150000②納納稅稅調調整整a.調調整整2003年年度度的的所所得得稅稅和和應應交交所所得得稅稅借：：應應交交稅稅金金――――應應交交所所得得稅稅49500（（15××33％％））貸：：以以前前年年度度損損益益調調整整49500b.調調整整2003年年度度未未分分配配利利潤潤借：：利利潤潤分分配配――――未未分分配配利利潤潤100500貸：：以以前前年年度度損損益益調調整整100500例2、、乙乙公公司司2003年年度度所所得得稅稅匯匯算算清清繳繳于于2004年年2月月15日日完完成成，，2月月25日日，，乙乙公公司司收收到到2003年年11月月售售出出商商品品房房退退回回，，客客戶戶退退回回了了發(fā)發(fā)票票，，該該房房銷銷價價180萬萬元元，，成成本本價價150萬萬元元，，退退房房款款已已支支付付．．該該公公司司2003年年度度匯匯算算清清繳繳時時確確定定應應交交所所得得稅稅231萬萬元元，，會會計計利利潤潤650萬萬元元．．該該公公司司2003年年度度財財務務報報告告于于2004年年3月月8日日經(jīng)經(jīng)董董事事會會批批準準對對外外報報出出．．①會計處理理A.調整整報告年度度主營業(yè)務務收入借：以前年年度損益調調整1800000貸：銀行存存款1800000B、調整營營業(yè)稅借：應交稅稅金—應應交營業(yè)業(yè)稅90000貸：以前年年度損益調調整90000C、調整整報告年度度主營業(yè)務務成本借：開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品1500000貸：以前年年度損益調調整1500000②．納稅調調整A.應應付稅款法法a、2003年度會會計報表借：利潤分分配—未分分配利潤210000貸：以前年年度損益調調整210000b、2004年度會會計報表假設乙公司司2004年度會計計利潤為800萬,沒有其他他調整事項項2004年年度應納稅稅所得額=800-21=779萬元元2004年年度應交所所得稅=779×33%=257.07萬元確認所得稅稅費用的會會計分錄為為：借：所得稅稅2570700貸：應交稅稅金—應交交所得稅2570700B、納稅影影響會計法法：a、2003年度度會計報表表借：遞延稅稅款69300(210000×33%)貸：以前年年度損益調調整69300借：利潤分分配—未分分配利潤140700貸：以前年年度損益調調整140700b、2004年年度會計報報表借：所得稅稅2640000(800萬萬X33%)貸：遞延稅稅款69300應交稅金——應交所得得稅25707005、違約而而從受讓方方取得的賠賠償金收入入，應并入入營業(yè)額中中征收營業(yè)業(yè)稅。（財稅[2003]16號））“因受讓讓方違約而而從受讓方方取得的賠賠償金收入入，應并入入營業(yè)額中中征收營業(yè)業(yè)稅?！边@這條規(guī)定包包含著兩層層含義，一一是賠償金金收入應計計入企業(yè)營營業(yè)稅的計計稅營業(yè)額額；二是賠賠償金收入入應使用營營業(yè)稅發(fā)票票6、關于轉轉讓在建項項目的稅收收政策和納納稅籌劃（1）轉讓讓已完成土土地前期開開發(fā)或正在在進行土地地前期開發(fā)發(fā)，但尚未未進行施工工階段的在在建項目按按“轉讓無無形資產(chǎn)””稅目中轉轉讓土地使使用權項目目征收營業(yè)業(yè)稅（2）轉讓讓已進入建建筑物施工工階段的在在建項目，，按“銷售售不動產(chǎn)””稅目征收收營業(yè)稅例、甲企業(yè)業(yè)有一在建建項目，評評估500萬賣賣給乙企業(yè)業(yè)，乙企業(yè)業(yè)繼續(xù)完成成該項目，，又投入開開發(fā)費用400萬萬。該項項目建成后后，售價為為1000萬籌劃前：甲甲方交稅25萬；乙乙方交稅50萬財稅[2002]191號文文件規(guī)定：：“以不動動產(chǎn)投資入入股，參與與接受投資資方利潤分分配、共同同承擔投資資風險的行行為，不征征收營業(yè)稅稅。對股權權轉讓不征征收營業(yè)稅稅?！奔追酵对诮ńüこ?00萬乙乙方投現(xiàn)現(xiàn)金400萬（投資免稅稅）項目建成對對外銷售交交納1000×5%的營業(yè)稅稅7、關于合合作建房的的納稅籌劃劃：合作建房:是指由一一方（簡稱稱甲方）提提供土地，，另一方（（簡稱乙方方）提供資資金的合作作建房第一種方式式是甲方出出土地，乙乙方出資金金，房屋建建成后，按按比例分配配房屋。這這是純粹的的以物易物物，即雙方方以各自擁擁有的部分分土地使用用權和部分分房屋所有有權相互交交換①土地使用用權和房屋屋所有權相相互交換甲方以以地換房轉轉讓部分土土地使用權權乙方以以房換地銷銷售部分不不動產(chǎn)計稅營業(yè)額額：按《細細則》第15條核定定例1、甲企企業(yè)提供5000平平方米土地地，乙建筑筑施工企業(yè)業(yè)提供2000萬元元資金并負負責施工，，房屋建成成后對半分分成，甲方方分得房屋屋后將一半半出售，售售價800萬，其余余自用乙方將建成成后的一半半轉讓屬““自建建筑筑物后銷售售”，應應按“建筑筑業(yè)”、““銷售不動動產(chǎn)”各交交一道營業(yè)業(yè)稅，計算算組成計稅稅價格，假假設成本利利潤率分別別為8%、、10%：：建筑業(yè)計稅稅價格=2000*50%*（1+8%）÷（（1-3%）=1113.4萬元元建筑業(yè)營業(yè)業(yè)稅=1113.4*3%=33.4萬元銷售不動產(chǎn)產(chǎn)計稅價格格=1113.4*（1+10%）÷÷（1-5%）=1289.2萬元元銷售不動產(chǎn)產(chǎn)營業(yè)稅=1289.2*5%=64.5萬元元甲方轉讓了了土地使用用權、銷售售不動產(chǎn)，，應交營業(yè)業(yè)稅1289.2*5%+800*5%=104.46萬元元②甲方出土土地,乙方方出資金,房屋建成成先由乙方方使用若干干年,然后后,把房屋屋土地一起起歸還甲方方實質是以出出租土地使使用權為代代價換取房房屋所有權權甲方出租土土地換換取取建筑物乙方以建筑筑物換換得得土地使用用權例2、甲方方將土地所所有權出租租給乙方10年，乙乙方出資1000萬萬元委托建建筑公司在在該土地上上建房并使使用，期滿滿后，乙方方將土地及及房屋歸還還甲方乙方按銷售售不動產(chǎn)交交稅：1000××（1+10%）÷÷（1-5%）×5%=57.89萬萬元甲方按服務務業(yè)---租賃業(yè)交交稅：1000××（1+10%）÷÷（1-5%）×5%=57.89萬萬元第二種方式式甲方以土土地使用權權,乙方以以貨幣資金金合股，成成立合營企企業(yè)，合作作建房①雙方按一一定比例分分配住房甲方：按向向合營企業(yè)業(yè)轉讓土地地使用權征征稅合營企業(yè)：：按銷售不不動產(chǎn)征稅稅②甲方采取取按銷售收收入的比例例提成的方方式參與分分配甲方：按收收入一定比比例分成將土地使用用權轉讓給給合營企業(yè)業(yè)提取固定利利潤就甲方提取取的收入按按“轉讓無無形資產(chǎn)””征稅合營企業(yè)：：按銷售不不動產(chǎn)征稅稅例3、甲方方以土地所所有權、乙乙方以貨幣幣資金合股股，成立合合營企業(yè)，，合作建房房。協(xié)議規(guī)規(guī)定，甲方方按銷售收收入的20%提成作作為投資收收益。合營營企業(yè)本年年取得銷售售收入1000萬元元，甲方分分得投資收收益200萬元甲方轉讓土土地使用權權交納營業(yè)業(yè)稅：200X5%=10萬萬元合營企業(yè)按按銷售不動動產(chǎn)交納營營業(yè)稅：1000X5%=50萬元③雙方采取取風險共擔擔、利潤共共享的分配配方式:免稅例4、甲方方以土地所所有權10000平平方米、乙乙方以貨幣幣資金8000萬元元投資成立立合營企業(yè)業(yè)，采取““利潤分成成、風險公公擔”的分分配形式。。當年建成成住宅500套，銷銷售400套，每套套15萬元元。年終，，經(jīng)董事會會決議，甲甲方分得住住宅5套，，乙方分得得8套甲方方以以土土地地投投資資，，采采取取利利潤潤分分成成、、風風險險共共擔擔的的分分配配形形式式，，不不交交營營業(yè)業(yè)稅稅。。甲甲、、乙乙分分得得住住宅宅視視同同銷銷售售，，由由合合營營企企業(yè)業(yè)交交營營業(yè)業(yè)稅稅：：（400+5+8））X15X5%=309.75萬萬元元8、、固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)處處置置的的定定價價技技巧巧免稅稅臨臨界界點點銷銷售售價價格格=原原價價÷÷（（1——稅稅率率））例、、某某公公司司欲欲處處理理一一臺臺設設備備，，原原價價200萬萬，，已已提提折折舊舊18萬萬，，應應如如何何定定價價解：：臨臨界界點點銷銷售售價價格格=200÷÷（（1——2%））=204.08萬萬元元原價價>處處置置固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)定定價價范范圍圍>1.0204××原原價價（固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)原原價價））（（定定價價系系數(shù)數(shù)1.0204））（低低收收益益區(qū)區(qū)））假設設售售價價為為200萬萬，，企企業(yè)業(yè)收收益益200萬萬；；假假設設售售價價為為202萬萬，，應應交交增增值值稅稅：：3.89萬萬，，企企業(yè)業(yè)收收益益為為198.11萬萬；；假假設設售售價價為為210萬萬，，應應交交增增值值稅稅4.04萬萬，，企企業(yè)業(yè)收收益益為為205.96萬萬售價價≤≤原原價價毛毛利利為為售售價價；；售價價＞＞原原價價毛毛利利=售售價價－－增增值值稅稅額額財稅稅[2002]029號號：：納納稅稅人人銷銷售售自自己己使使用用過過的的應應征征消消費費稅稅的的機機動動車車、、摩摩托托車車、、游游艇艇，，售售價價超超過過原原值值的的，，按按4%的的征征收收率率減減半半征征收收增增值值稅稅，，售售價價未未超超過過原原值值的的，，免免征征增增值值稅稅9、、價價外外費費用用的的計計算算價外外費費用用包包括括向向對對方方收收取取的的手手續(xù)續(xù)費費、、基基金金、、集集資資費費、、代代收收款款項項、、代代墊墊款款項項及及其其他他各各種種性性質質的的價價外外收收費費例、、某某房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司2004年年取取得得銷銷售售收收入入2000萬萬元元，，代代有有關關部部門門收收取取燃燃氣氣費費、、管管道道費費、、有有線線電電視視初初裝裝費費100萬萬元元，，預預收收房房款款收收入入300萬萬元元應交交營營業(yè)業(yè)稅稅=（（2000+100+300））X5%=120萬萬元元國稅稅發(fā)發(fā)[2004]69號號《《關關于于住住房房專專項項維維修修基基金金免免征征營營業(yè)業(yè)稅稅問問題題的的通通知知》》：：開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)代代收收的的住住房房專專項項維維修修基基金金免免征征營營業(yè)業(yè)稅稅《關關于于物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)代代收收費費用用是是否否計計征征營營業(yè)業(yè)稅稅的的問問題題的的通通知知》》（（國國稅稅發(fā)發(fā)[1998]217號號））規(guī)規(guī)定定，，物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)代代有有關關部部門門收收取取的的水水費費電電費費、、燃燃氣氣費費、、維維修修基基金金、、房房租租的的行行為為，，屬屬于于營營業(yè)業(yè)稅稅““服服務務業(yè)業(yè)””稅稅目目中中的的““代代理理””業(yè)業(yè)務務，，因因此此，，不不計計征征營營業(yè)業(yè)稅稅。。（二）營業(yè)收收入確認時間間的籌劃1、營業(yè)稅計計稅營業(yè)額的的稅前減除：：單位和個人銷銷售不動產(chǎn)或或轉讓土地使使用權計稅營營業(yè)額的計算算：包括購置置的資產(chǎn)、抵抵債資產(chǎn)財稅[2003]16號號規(guī)定：單位位和個人銷售售或轉讓其購購置的不動產(chǎn)產(chǎn)或受讓的土土地使權，以以全部收入減減去不動產(chǎn)或或土地使用權權的購置或受受讓原價后的的余額為營業(yè)業(yè)額單位和個人銷銷售或轉讓抵抵債所得的不不動產(chǎn)、土地地使用權的，，以全部收入入減去抵債時時該項不動產(chǎn)產(chǎn)或土地使用用權作價后的的余額為營業(yè)業(yè)額計稅營業(yè)額額=全部收收入—購置置（受讓））原價或抵債作價價①保險業(yè)：：計稅營業(yè)業(yè)額=全部部保費收入入－分保保保費②金融企業(yè)業(yè)買賣金融融商品：計計稅營業(yè)額額=賣出價價－買入價價③金融企業(yè)業(yè)受托收款款：計稅營營業(yè)額=全全部收入－－支付委托托方價款④金融企業(yè)業(yè)融資租賃賃：計稅營營業(yè)額=全全部價款－－租賃物成成本⑤勞務公司司營業(yè)額：：營業(yè)額=從用工工單位收取取的全部價價款—轉轉付工工資及福利利費—代代辦社會會保險——代辦住住房公積金金—代代辦報銷業(yè)業(yè)務費⑥建筑安裝裝、通訊線線路工程、、輸送管道道工程計稅稅營業(yè)額：：計稅營業(yè)額額=工程價價款－設備備價款財稅[2003]16號規(guī)定定：“通信信線路工程程和輸送管管道工程所所使用的電電纜、光纜纜和構成工工程主體的的防腐管段段、管件（（彎頭、三三通、絕緣緣接頭）、、清管器、、收發(fā)球筒筒、機泵、、加熱爐、、金屬容器器等物品均均屬于設備備，其價值值不包括在在工程的計計稅營業(yè)額額中。其他他建筑安裝裝工程的計計稅營業(yè)額額，也不包包括設備價價款，具體體設備名單單可由省級級地方稅務務機關根據(jù)據(jù)各自實際際情況列舉舉?！雹哙]政電信信計稅營業(yè)業(yè)額=全部部收入－支支付給合作作方價款⑧運輸企業(yè)業(yè)計稅營業(yè)業(yè)額=全部部收入－支支付給其他他運輸企業(yè)業(yè)的運費⑨旅游企業(yè)業(yè)計稅營業(yè)業(yè)額=全部部旅游收入入－代游客客支付的房房費、餐費費、交通費費、門票費費、支付給給其他旅游游企業(yè)的旅旅游費⑩廣告代理理業(yè)計稅營營業(yè)額=全全部收入－－支付的廣廣告發(fā)布費費⑾物業(yè)企業(yè)業(yè)計稅營業(yè)業(yè)額=全部部收入－代代業(yè)主（承承租者）支支付的水費、電費費、燃氣費費、房屋租租金關于營業(yè)額額減除項目目的憑證①營業(yè)額額減除項目目支付款項項發(fā)生在境境內(nèi)的，該該減除項目目支付款項項憑證必須須是發(fā)票或或合法有效效憑證②營業(yè)額減減除項目支支付款項支支付給境外外的，該減減除項目支支付款項憑憑證必須是是外匯付款款憑證、外外方公司的的簽收單據(jù)據(jù)或出據(jù)的的公證證明明討論：計稅稅營業(yè)額的的稅前扣除除是否會引引起房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)銷售售形式的變變化2、一次性性全額收款款方式銷售售開發(fā)產(chǎn)品品，“應于實際收收取價款或或取得了索索取價款的的憑據(jù)（權權利）時，，確認收入入的實現(xiàn)””。3、分期收收款銷售收收入的確認認：“應按按銷售合同同或協(xié)議約約定付款日日期確認收收入的實現(xiàn)現(xiàn)?！崩⒛撤康氐禺a(chǎn)開發(fā)公公司采用分分期收款方方式銷售一一棟寫字樓樓,售價1000萬萬元，開發(fā)發(fā)成本840萬元，，合同約定定，售樓款款分四次收收回，寫字字樓已交付付買方，第第一期樓款款250萬萬已存入銀銀行。會計核算操操作程序：：“一交四四分期”（1）將寫寫字樓交付付買方借：分期收收款開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品840萬貸：開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品840萬（2）收到到第一期樓樓款借：銀行存存款250萬萬貸：主營業(yè)業(yè)務收入250萬萬（3）開具具發(fā)票計算算營業(yè)稅借：主營業(yè)業(yè)務稅金及及附加12.5萬萬貸：應交稅稅金—應交交營業(yè)稅12.5萬（4）結轉轉成本銷售成本率率=840/1000=84%本期成本=250X84%=210萬借：主營業(yè)業(yè)務成本210萬貸：分期收收款開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品210萬4、銀行按按揭方式銷銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品5、委托代代銷銷售方方式的納稅稅籌劃（1）收取取手續(xù)費方方式：稅法規(guī)定：：“采取支支付手續(xù)費費方式銷售售開發(fā)產(chǎn)品品的，應按按實際銷售售額于收到到代銷單位位代銷清單單時確認收收入的實現(xiàn)現(xiàn)”。增設三個會會計科目：：委托代銷銷開發(fā)產(chǎn)品品受托代銷開開發(fā)產(chǎn)品代銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品款委托方受托方購房人房產(chǎn)房產(chǎn)發(fā)票收費例：甲房地地產(chǎn)公司將將一棟已建建好的住宅宅樓委托乙乙公司代銷銷，面積5000平平方米，單單位售價每每平米3000元，，成本價每每平方米2500元元，截止2月已售房房1500平方米，，乙公司已已將代銷清清單送甲公公司，手續(xù)續(xù)費按2%支付甲公司會計計處理：A、將樓交交予受托方方借：委托代代銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品12500000貸：開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品12500000B、收到受受托方代銷銷清單，對對購房人開開具發(fā)票借、應收帳帳款—乙公公司4500000貸：主營業(yè)業(yè)務收入4500000借：主營業(yè)業(yè)務稅金及及附加225000貸：應交稅稅金—應交交營業(yè)稅225000C、計提手手續(xù)費借：營業(yè)費費用90000貸：應收帳帳款—乙公公司90000D、結轉成成本借：主營業(yè)業(yè)務成本3750000（（2500X1500）貸：委托代代銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品3750000乙公司會計計處理：A、受托代代銷住宅樓樓借：受托代代銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品15000000貸、代銷開開發(fā)產(chǎn)品款款15000000B、本月售售樓1500平方米米借：銀行存存款4500000貸：應付帳帳款—甲甲公司4500000C、轉銷代代銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品款借：代銷開開發(fā)產(chǎn)品款款4500000貸、受托代代銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品4500000D、計提手手續(xù)費，對對甲開具發(fā)發(fā)票借：應付帳帳款—甲公公司90000貸：主營業(yè)業(yè)務收入90000E、計提稅稅金，按5%計算營營業(yè)稅借：主營業(yè)業(yè)務稅金及及附加4500貸：應交稅稅金—應交交營業(yè)稅4500（2）視同同買斷方式式：是由委托方方和受托方方簽訂協(xié)議議，委托方方按協(xié)議價價收取代銷銷開發(fā)產(chǎn)品品的價款，，實際售價價由受托方方自定，實實際售價與與協(xié)議價之之間的差額額歸受托方方所有討論題:為什么房地地產(chǎn)企業(yè)可可以采用視視同買斷方方式銷售開開發(fā)產(chǎn)品?例、接上例例，假設甲甲與乙的協(xié)協(xié)議價仍是是每平方米米3000元，乙公公司對外售售價每平方方米3200元，乙乙公司收入入為銷售差差價，其他他條件不變變甲公司會計計處理A、按協(xié)議議價將住宅宅樓委托乙乙公司代銷銷借：委托代代銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品12500000貸：開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品12500000B、收到代代銷清單，，對乙開具具發(fā)票借：應收帳帳款4500000貸：主營業(yè)業(yè)務收入4500000借：主營業(yè)業(yè)務稅金及及附加225000貸：應交稅稅金—應交交營業(yè)稅225000C、結轉成成本借：主營業(yè)業(yè)務成本3750000貸：委托代代銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品3750000乙公司會計計處理A、受托代代銷住宅樓樓借：受托代代銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品15000000貸：代銷開開發(fā)產(chǎn)品款款15000000B、售樓1500平平方米（直直接對購房房人開發(fā)票票）借：銀行存存款4800000貸：主營業(yè)業(yè)務收入4800000借：主營業(yè)業(yè)務稅金及及附加15000（480-450）X5%貸：應交稅稅金—應交交營業(yè)稅15000C、收到甲甲發(fā)票，結結轉成本：：借：代銷開開發(fā)產(chǎn)品款款4500000貸：應付帳帳款—甲甲4500000借：主營業(yè)業(yè)務成本4500000貸：受托代代銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品4500000乙公司毛利利：300000——15000=285000（3）采取取基價（保保底價）并并實行超過過基價雙方方分成方式式委托銷售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的受托方對購購房人開具具發(fā)票、委委托方對受受托方開具具發(fā)票受托方發(fā)票票：發(fā)票票金額=基基價＋超基基價全額計稅營業(yè)額額=發(fā)票金金額—委托托方發(fā)票金金額委托方發(fā)票票金額=計計稅營業(yè)額額=基價＋超超基價分成成（4）采取取包銷方式式委托銷售售開發(fā)產(chǎn)品品的納稅籌劃要要點：注意意營業(yè)稅計計稅營業(yè)額額的稅前減減除，避免免誤繳稅（5）委托托銷售結算算期應按月月或按季，，在合同中中明確代銷清單主主要內(nèi)容：：開發(fā)產(chǎn)品品的名稱、、地理位置置、編號、、數(shù)量、單單價、金額額、手續(xù)費費等討論題：財稅[2003]16號文件件對營業(yè)稅稅計稅營業(yè)業(yè)額稅前減減除的規(guī)定定，引起房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)銷售方式式的變化，，增加了視視同買斷方方式、包銷銷方式、基基價加超基基價分成方方式等，這這種銷售方方式的變化化是否會引引起公司治治理結構的的改革？6、配比原原則在營業(yè)業(yè)收入中的的應用：財稅[2003]16號文的的規(guī)定：““已交納過過營業(yè)稅的的預收性質質的價款逐逐期轉為營營業(yè)收入時時，允許從從營業(yè)額中中扣減”會計制度度規(guī)定：：包括在在商品售售價內(nèi)的的服務費費，應在在商品銷銷售實現(xiàn)現(xiàn)時按售售價扣除除該項服服務費后后的余額額為商品品銷售收收入，服服務費遞遞延至提提供服務務的期間間內(nèi)確認認為收入入。規(guī)定定了“遞遞延收益益”過過渡性科科目例：甲房房地產(chǎn)公公司向乙乙公司出出租一套套待售商商品房，，租賃期期限為五五年，一一次性收收租金100000元元，合同同規(guī)定甲甲公司還還要提供供簡單裝裝修，已已知裝修修費20000元，該該商品房房每年提提取折舊舊費6000元元成本收入入率=100000/（20000+6000X5）=200%房屋裝修修收入=20000X200%=40000元每年租金金費收入入=6000X200%=12000元（1）收收款時會會計分錄錄：借：銀行行存款100000貸：主營營業(yè)務收收入40000遞延收益益60000借：主營營業(yè)務稅稅金及附附加5000貸：應交交稅金——應交營營業(yè)稅5000（2）結結轉成本本：借：主營營業(yè)務成成本20000貸：開發(fā)發(fā)成本20000（3）每每年計提提折舊時時：借：遞延延收益12000貸：主營營業(yè)務收收入12000借：主營營業(yè)務成成本6000貸：出租租開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品—出出租產(chǎn)品品攤銷60007、先出出租再出出售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的納稅籌籌劃（1）國國稅發(fā)[2003]45號文文規(guī)定：：企業(yè)對對租賃資資產(chǎn)進行行稅務處處理時，，應按《《企業(yè)會會計制度度》正確確區(qū)分融融資租賃賃和經(jīng)營營租賃國稅發(fā)[2003]83號文文規(guī)定：：“將待待售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品轉轉作經(jīng)營營性資產(chǎn)產(chǎn)，先以以經(jīng)營性性租賃方方式租出出或以融融資租賃賃方式租租出以后后再出售售的，租租賃期間間取得的的價款應應按租金金確認收收入的實實現(xiàn)，出出售時再再按銷售售資產(chǎn)確確認收入入的實現(xiàn)現(xiàn)”“將待銷銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品以臨臨時租賃賃方式租租出的，，租賃期期間取得得的價款款應按租租金確認認收入的的實現(xiàn)，，出售時時再按銷銷售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品確確認收入入的實現(xiàn)現(xiàn)?！眹惏l(fā)[2003]83號文文又規(guī)定定“將開開發(fā)產(chǎn)品品轉作經(jīng)經(jīng)營性資資產(chǎn)”視視同銷售售行為確確認收入入按稅法規(guī)規(guī)定:開發(fā)產(chǎn)品品出租可可劃分為為融資租租賃、經(jīng)經(jīng)營租賃賃和臨時時性租賃賃,作為為融資租租賃、經(jīng)經(jīng)營租賃賃的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品應應轉做經(jīng)經(jīng)營性資資產(chǎn)，視視同銷售售；臨時時租賃不不轉經(jīng)營營性資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營租賃賃租賃融融資資租賃臨時租賃賃不不轉經(jīng)營營性資產(chǎn)產(chǎn)，不交交稅。（1）經(jīng)經(jīng)營性租租賃的會會計核算算：“出租開開發(fā)產(chǎn)品品”設二二級科目目：出租租產(chǎn)品、、出租產(chǎn)產(chǎn)品攤銷銷。①將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品出出租時借：出租租開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品—出出租產(chǎn)品品（原原價）貸：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品視同銷售售，計稅稅。②出租開開發(fā)產(chǎn)品品收取租租金,計計提折舊舊；借：銀行行存款貸：主營營業(yè)務收收入借：主營營業(yè)務成成本貸：出租租開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品—出出租產(chǎn)品品攤銷（（累計計折舊））③出售出出租開發(fā)發(fā)產(chǎn)品,結轉成成本：借：銀行行存款貸：主營營業(yè)務收收入借：主營營業(yè)務成成本出租開發(fā)發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)產(chǎn)品攤銷銷貸：出租租開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品—出出租產(chǎn)品品（2）融融資租賃賃承租人人的帳務務處理：：融資租賃賃租入固固定資產(chǎn)產(chǎn)的入帳帳價值：：租賃開開始日固固定資產(chǎn)產(chǎn)的原帳帳面價值值與最低低租賃付付款額的的現(xiàn)值兩兩者較低低者作為為入帳價價值最低租賃賃付款額額：在租租賃期內(nèi)內(nèi)，承租租人應支支付或可可能被要要求支付付的各種種款項（（不包括括或有租租金和履履約成本本），加加上由承承租人或或與其有有關的第第三方擔擔保的資資產(chǎn)余額額（3）出出租人營營業(yè)收入入的確認認，出租租貨物的的實際成成本，會會計科目目為“融融資租賃賃資產(chǎn)””包括購購建租賃賃資產(chǎn)的的購入價價、關稅稅、增值值稅、運運雜費，，保險費費、安裝裝費和借借款利息息上述有關關概念的的關系如如下：租金總額額+支付付廉價購購買選擇擇權的金金額或擔保的的租賃資資產(chǎn)余額額↓最低租賃賃付款額額↓最低租賃賃付款額額--最最低租租賃付款款額現(xiàn)值值=承承租人的的未確認認融資費費用≈出租資資產(chǎn)的帳帳面價值值A=10萬元；；I=5%；；t=5年年；F1=0.1萬元；；F2=5萬萬元。年金現(xiàn)值值公式：：[P/A，，i，t]=4.329477一次支付付現(xiàn)值公公式：[P/F，i，t]=O.783526最低付款款額=100000X5+1000=501000元元；最低付款款額現(xiàn)值值=100000X4.32947+1000X0.783526=433731元未確認融融資費用用=501000—433731=67269元（1）租租賃開始始日借：固定定資產(chǎn)——融資租租入固定定資產(chǎn)433731未確認融融資費用用67269貸：長期期應付款款—應付付融資租租賃款501000（2）支支付租賃賃費時借：長期期應付款款—應付付融資租租賃款100000貸：銀行行存款100000（3）分分攤未確確認融資資費用借：財務務費用——利息支支出13454貸：未確確認融資資費用13454最低租賃賃收款額額=最低低租賃付付款額最低租賃賃收款額額+未擔擔保余額額租賃投資資總額——租賃投投資總額額的現(xiàn)值值=未實實現(xiàn)融資資收益租賃開始始日租賃賃資產(chǎn)的的原帳面面價值融資收入入就是融融資租賃賃的營業(yè)業(yè)收入，，按此計計算繳納納營業(yè)稅稅國稅函[2000]514號號《關于于融資租租賃業(yè)務務征收流流轉稅問問題的通通知》，，對未經(jīng)經(jīng)中國人人民銀行行批準的的“其他他單位從從事融資資租賃業(yè)業(yè)務，租租賃的貨貨物的所所有權轉轉讓給承承租方，，征收增增值稅，，不征收收營業(yè)稅稅；租賃賃的貨物物的所有有權未轉轉讓給承承租方，，征收營營業(yè)稅，