年房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)理論與方法考試真題及答案一、單項(xiàng)選擇題每題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意。1人們常用距離來(lái)衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞。下列距離中越來(lái)越受重視的是A)空間直線距離B)交通路線距離C)A)空間直線距離B)交通路線距離C)交通時(shí)間距離D)至市中心距離2為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲，其成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%。對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為 ()元/m2。A)3214B)3347C)A)3214B)3347C)3367D)34583房地產(chǎn)估價(jià)中的價(jià)值，一般是指()。A)使用價(jià)值B)交換價(jià)值C)A)使用價(jià)值B)交換價(jià)值C)投資價(jià)值D)賬面價(jià)值)。4有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于)。A)該建筑物的價(jià)值低于拆除費(fèi)用B)該估價(jià)結(jié)果肯定有誤C)甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值B)該估價(jià)結(jié)果肯定有誤C)甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值D)不可能出現(xiàn)這種情況5某宗土地的規(guī)劃容積率為 3,可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為 180萬(wàn)元，該宗土地的單價(jià)為()元/m2。A)100B)300C)A)100B)300C)600D)9006某商業(yè)大樓建造期建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為26某商業(yè)大樓建造期建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為2年，建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)。土地使用年限為35年，評(píng)估時(shí)該建筑物的折舊年限應(yīng)取()年。40年，A)35B)45C)A)35B)45C)48D)5030.48m(即10030.48m(即100英尺)、臨街寬度15m的矩形土地，總價(jià)為100萬(wàn)元。相鄰有一臨街深度45.72m(即150英尺)、臨街寬度15m的矩形土地，根據(jù)四三二一法則，其總價(jià)為( )萬(wàn)元。A)109B)117C)A)109B)117C)124．D)1308估價(jià)中的不同意見(jiàn)和估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見(jiàn)()。8估價(jià)中的不同意見(jiàn)和估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見(jiàn)()。A)應(yīng)作為估價(jià)資料歸檔(B)不應(yīng)作為估價(jià)資料歸檔(C)由估價(jià)機(jī)構(gòu)決定是否歸檔(D)依委托人的意見(jiàn)決定是否歸檔9假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間通常是()。A)開(kāi)發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間B)購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的時(shí)間C)開(kāi)發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間D)全部租售出去時(shí)的時(shí)間10直線趨勢(shì)法公式中的常數(shù)a、b是由()決定的。(B)不應(yīng)作為估價(jià)資料歸檔(C)由估價(jià)機(jī)構(gòu)決定是否歸檔(D)依委托人的意見(jiàn)決定是否歸檔9假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間通常是()。A)開(kāi)發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間B)購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的時(shí)間C)開(kāi)發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間D)全部租售出去時(shí)的時(shí)間10直線趨勢(shì)法公式中的常數(shù)a、b是由()決定的。A)房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料B)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格資料C)房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料D)估價(jià)人員選取的價(jià)格資料11采用收益法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式V=A/r+b/r2表示()。A)房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增B)房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減C)房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增D)房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減()。12()。A)物質(zhì)折舊B)功能折舊

經(jīng)濟(jì)折舊(D)會(huì)計(jì)折舊13一宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為 0.8,樓面地價(jià)為690元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價(jià)為950元/m2；理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))為()元/m2。A)552B)3519C)A)552B)3519C)4293D)484514兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，當(dāng)其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，則該宗房地產(chǎn)的A)資本化率應(yīng)較高，價(jià)值較低B)資本化率應(yīng)較低，價(jià)值較高C)A)資本化率應(yīng)較高，價(jià)值較低B)資本化率應(yīng)較低，價(jià)值較高C)資本化率應(yīng)較高，價(jià)值較高D)資本化率應(yīng)較低，價(jià)值較低15估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)與()的日期相一致。A)簽訂估價(jià)合同B)開(kāi)始估價(jià)作業(yè)C)完成估價(jià)報(bào)告D)估價(jià)結(jié)果所屬16某辦公樓經(jīng)過(guò)更新改造后，其實(shí)際成新率通常()用直線折舊法計(jì)算出的成新率。A)簽訂估價(jià)合同B)開(kāi)始估價(jià)作業(yè)C)完成估價(jià)報(bào)告D)估價(jià)結(jié)果所屬16某辦公樓經(jīng)過(guò)更新改造后，其實(shí)際成新率通常()用直線折舊法計(jì)算出的成新率。A)等于B)大于C)小于(D)無(wú)法判斷17現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬(wàn)元，按純居住用途的估算結(jié)果為1000萬(wàn)元。該宗土地的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為A)800萬(wàn)元B)1000萬(wàn)元A)800萬(wàn)元B)1000萬(wàn)元C)1800萬(wàn)元D)800?1000萬(wàn)元之間18判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低 6%，則交易情況修正系數(shù)為()。A)0.060B)0.940C)A)0.060B)0.940C)1.060D)1.06419某宗土地取得成本為1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1500萬(wàn)元，管理費(fèi)用為75萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用為35萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為12%，則開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為()萬(wàn)元。A)180.0B)300.0C)A)180.0B)300.0C)309.0D)313.220某市區(qū)有一大型物資儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場(chǎng)需求，擬改為超級(jí)市場(chǎng)。需評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，最適宜采用()進(jìn)行估價(jià)。A)比較法B)成本法CA)比較法B)成本法C)假設(shè)開(kāi)發(fā)法(D)長(zhǎng)期趨勢(shì)法21某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/m2,建筑面積100m2,首期付款12萬(wàn)元，其余半年后支付8萬(wàn)元，1年后支付4萬(wàn)元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為 ()元/m2。A)2290.91B)2326.41C)A)2290.91B)2326.41C)2344.16D)2308.6622現(xiàn)有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為 40年(自開(kāi)工之日起算)，計(jì)劃開(kāi)發(fā)期為3年，現(xiàn)已進(jìn)行1.5年。估計(jì)建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬(wàn)元，資本化率為8%，折現(xiàn)率為12%。該項(xiàng)目續(xù)建完成后的總價(jià)值折算到現(xiàn)在為 ()萬(wàn)元。A)3939.61B)4433.88C)A)3939.61B)4433.88C)4768.50D)5652.0923某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年,預(yù)測(cè)未來(lái)3年的凈收益分別為17萬(wàn)元、18萬(wàn)元、19萬(wàn)元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬(wàn)元左右，如果資本化率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。A)195B)210C)A)195B)210C)213D)21724同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格之所以相互牽制，是因?yàn)橄嗷?wèn)有一定的A)互補(bǔ)性B)權(quán)益差別

(C)替代性外部環(huán)境差異25某房地產(chǎn)商以2000萬(wàn)元購(gòu)置一幢寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)年通貨膨脹率為 2%。一年后該寫(xiě)字樓售出時(shí)，房地產(chǎn)商收回資金2200萬(wàn)元，則該寫(xiě)字樓增值了()萬(wàn)元。A)40B)100C)A)40B)100C)160D)20026某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)未來(lái)12%，A)923B)26某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)未來(lái)12%，A)923B)1111C)1353D)18723年的凈收益均為100萬(wàn)元/年，3年后的出售價(jià)格會(huì)上漲屆時(shí)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為售價(jià)的6%，資本化率為9%。該房地產(chǎn)目前的價(jià)值為()萬(wàn)元。27有效毛收入乘數(shù)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的()除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。A)售價(jià)B)租金C)A)售價(jià)B)租金C)潛在毛收入D)凈收益28評(píng)估房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常包括A)重置成本+土地使用權(quán)價(jià)值B)重置成本+土地使用權(quán)價(jià)值+重置期間的經(jīng)濟(jì)損失

(C)有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價(jià)值 +可能的連帶損失D)建筑安裝工程費(fèi)+建造期間的經(jīng)濟(jì)損失29某套住宅的套內(nèi)建筑面積價(jià)格為 2600元/m2，已知使用面積為58m2，套內(nèi)建筑面積為67m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為 6m2。該套住宅的建筑面積價(jià)格為 ()元/m2。A)2600.00B)2386.30C)A)2600.00B)2386.30C)2832.84D)3003.45)進(jìn)行估價(jià)。A)保持現(xiàn)狀前提B)裝修改造前提C)轉(zhuǎn)換用途前提D)重新利用前提31在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時(shí)，應(yīng)注意可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況是()的房地產(chǎn)狀況。A)進(jìn)行估價(jià)。A)保持現(xiàn)狀前提B)裝修改造前提C)轉(zhuǎn)換用途前提D)重新利用前提31在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時(shí)，應(yīng)注意可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況是()的房地產(chǎn)狀況。A)估價(jià)時(shí)點(diǎn)B)搜集該可比實(shí)例時(shí)C)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時(shí)D)成交價(jià)格所反映30當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí),應(yīng)以(1000m1000m2，建筑面積為1400m2,現(xiàn)需拆除重建，估計(jì)建筑面積的拆32某宗房地產(chǎn)的土地面積為遷費(fèi)用和殘值分別為 300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價(jià)修正額為 ()元/m2。A)50250

30035033收益法適用的條件是房地產(chǎn)的()。A)收益能夠量化B)風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C)A)收益能夠量化B)風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C)收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化D)收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化34某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，包括土地開(kāi)發(fā)和房屋建造過(guò)程，至今已有 8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為8%，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。A)457.40B)476.98C)A)457.40B)476.98C)686.10D)715.4835某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為 6000m2，房地總價(jià)值為2400萬(wàn)元，其中土地價(jià)值為 800萬(wàn)元。某人購(gòu)買(mǎi)了其中的300m2，該部分的房地價(jià)值為 126萬(wàn)元。假如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則此人應(yīng)占有的土地份額為()。A)5.00%B)5.25%C)A)5.00%B)5.25%C)5.42%D)5.75%二、多項(xiàng)選擇題0.5分。每題的備選答案中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得 20.5分。分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得36在V=a/r[1-1/(1+r)n]的情況下，采用市場(chǎng)提取法求取資本化率r要用到()。A)試錯(cuò)法B)移動(dòng)平均法C)A)試錯(cuò)法B)移動(dòng)平均法C)曲線擬合法D)線性?xún)?nèi)插法指數(shù)修勻法37成本法中的“開(kāi)發(fā)利潤(rùn)”是指()。A)開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)B)開(kāi)發(fā)商所能獲得的最終利潤(rùn)C(jī))A)開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)B)開(kāi)發(fā)商所能獲得的最終利潤(rùn)C(jī))開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)D)開(kāi)發(fā)商所能獲得的稅后利潤(rùn)開(kāi)發(fā)商所能獲得的稅前利潤(rùn)38某寫(xiě)字樓因有一大型跨國(guó)公司入住，致使其聲譽(yù)提高，收益有較大增加，由此帶來(lái)的新增收益屬于()。A)有形收益B)無(wú)形收益C)A)有形收益B)無(wú)形收益C)正常收益D)實(shí)際收益廣告收益39區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括()修正。A)繁華程度(B)臨街狀況

(C)容積率(D)使用年限周?chē)h(huán)境40路線價(jià)法估價(jià)時(shí)需要用路線價(jià)再配合()計(jì)算出待估宗地的價(jià)格。A)深度百分率B)資本化率C)收益率D)物價(jià)指數(shù)其他價(jià)格修正率從一段較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲率要高于A)般物價(jià)上漲率B)餐飲業(yè)利潤(rùn)率C)A)般物價(jià)上漲率B)餐飲業(yè)利潤(rùn)率C)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率D)特殊物業(yè)投資收益率土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率在路線價(jià)法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因是A)求得的路線價(jià)已是正常價(jià)格B)在求取路線價(jià)時(shí)沒(méi)有搜集非正常交易實(shí)例C)A)求得的路線價(jià)已是正常價(jià)格B)在求取路線價(jià)時(shí)沒(méi)有搜集非正常交易實(shí)例C)該路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期與待估宗地價(jià)格的日期一致D)該路線價(jià)與待估宗地的價(jià)格都是現(xiàn)在的價(jià)格路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均水平價(jià)格在實(shí)際中計(jì)算地租量的方法有()。A)從房租中分離出地租B)由地價(jià)求出地租C)采用比較法求出地租D)由土地開(kāi)發(fā)成本求出地租采用類(lèi)似假設(shè)開(kāi)發(fā)法的方法求出地租在下列情形中，通常會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格降低的有A)農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地B)在寫(xiě)字樓旁新建大型游樂(lè)場(chǎng)C)A)農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地B)在寫(xiě)字樓旁新建大型游樂(lè)場(chǎng)C)住宅區(qū)內(nèi)道路禁止貨車(chē)通行D)在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路常常遭受洪水威脅權(quán)益是房地產(chǎn)中無(wú)形的部分，包括()。A)權(quán)利B)權(quán)力C)A)權(quán)利B)權(quán)力C)利益D)收益毛利潤(rùn)()等來(lái)確定。46()等來(lái)確定。A)現(xiàn)狀用途B)新舊程度C)規(guī)劃限制條件(D)所在地區(qū)未來(lái)經(jīng)濟(jì)狀況(E)投資者管理水平47一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)保存的檔案資料包括A)委托估價(jià)合同B)實(shí)地查勘記錄C)A)委托估價(jià)合同B)實(shí)地查勘記錄C)估價(jià)人員的作息時(shí)間D)向委托人出具的估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況48房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于()等引起。A)交通建設(shè)B)市場(chǎng)供求變化48房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于()等引起。A)交通建設(shè)B)市場(chǎng)供求變化C)人口素質(zhì)變化D)所在地區(qū)衰落城市規(guī)劃的制定與修改49從某種意義上講，房地產(chǎn)價(jià)格是()。A)個(gè)別人的價(jià)值判斷B)49從某種意義上講，房地產(chǎn)價(jià)格是()。A)個(gè)別人的價(jià)值判斷B)估價(jià)人員的主觀定價(jià)C)由市場(chǎng)力量決定D)市場(chǎng)參與者集體競(jìng)價(jià)的結(jié)果由交易雙方委托經(jīng)紀(jì)人確定在商品房交易中，常見(jiàn)的最低價(jià)格有A)商品房銷(xiāo)售中的起價(jià)B)拍賣(mài)活動(dòng)中的保留價(jià)C)拍賣(mài)中減價(jià)拍賣(mài)方式由拍賣(mài)師首先喊出的起拍價(jià)D)招標(biāo)活動(dòng)中，開(kāi)發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價(jià)采用收益法確定的參考價(jià)格1分。本大題總分最多扣至零分。1分。本大題總分最多扣至零分。請(qǐng)判斷下列各題正誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤倒扣在確定建筑物的重置價(jià)格或建筑安裝工程費(fèi)時(shí)，都應(yīng)包含開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用。(A)正確(B)錯(cuò)誤在估價(jià)報(bào)告中，簽署估價(jià)師聲明是為說(shuō)明估價(jià)是以客觀公正的方式進(jìn)行的，同時(shí)對(duì)委托人也是一種警示。()(A)正確(B)錯(cuò)誤若建筑物的實(shí)際壽命超過(guò)其法定耐用年限，則其價(jià)值所剩無(wú)幾。(A)正確(B)錯(cuò)誤若估價(jià)報(bào)告在其有效期內(nèi)未付諸使用，則估價(jià)責(zé)任隨之終止。(A)正確(B)錯(cuò)誤房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，取決于與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。(A)正確(B)錯(cuò)誤地役權(quán)是指土地所有人或使用人不允許他人在自己土地通行的權(quán)利。(A)正確(B)錯(cuò)誤評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，不應(yīng)包括建筑物地上部分的價(jià)值，但應(yīng)包含其地下部分的價(jià)值。(A)正確(B)錯(cuò)誤某人購(gòu)房在成交日期首付款10萬(wàn)元，又以抵押貸款方式支付20萬(wàn)元，此時(shí)的總價(jià)30萬(wàn)元為名義價(jià)格。()(A)正確(B)錯(cuò)誤59如果估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，則應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍。()(A)正確(B)錯(cuò)誤60比較法中，采用間接比較得出房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為 0.951，其依據(jù)是可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得102分，估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得97分。()(A)正確(B)錯(cuò)誤在同一條道路上，不應(yīng)附設(shè)兩種不同的路線價(jià)。(A)正確(B)錯(cuò)誤在房地產(chǎn)估價(jià)中，對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的綜合判斷與其市場(chǎng)狀況、經(jīng)濟(jì)收益狀況無(wú)關(guān)。(A)正確

(B)錯(cuò)誤在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價(jià)目的是龍頭。()(A)正確(B)錯(cuò)誤64估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡(jiǎn)單地根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)估價(jià)人員的主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認(rèn)可后綜合確定。()(A)正確(B)錯(cuò)誤65經(jīng)分析，某建筑物重置價(jià)格為1000萬(wàn)元，其建筑結(jié)構(gòu)、裝修和房屋設(shè)備的價(jià)值分別占重置價(jià)格的60%、25%和15%，經(jīng)觀察評(píng)定，三部分各自的成新率分別為 90%、70%和80%，該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)格為835萬(wàn)元。()(A)正確四、計(jì)算題要求列出算式、計(jì)算步驟。計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，(B)錯(cuò)誤四、計(jì)算題要求列出算式、計(jì)算步驟。計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后二位。僅有不得分。40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積66640年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無(wú)償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時(shí)應(yīng)出資多少萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)甲方的權(quán)益。 據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類(lèi)辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，資本化率為10%。67某公司于5年前以出讓方式取得一宗面積 2000m2的40年使用權(quán)的土地并于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為 5000m2?，F(xiàn)時(shí)重新取得40年土地使用權(quán)的出讓價(jià)格為 2000元/m2,重新建造建筑物的建安成本為 600萬(wàn)元(建設(shè)期為2年，第?年投入40%;第二年投入60%,可視為年中集中投入)，管理費(fèi)用為建安成本的 3%，年利率為6%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為90萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)

（土地資本化率為8%）利潤(rùn)為120萬(wàn)元。門(mén)窗、墻面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為8萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為140萬(wàn)元，平均壽命為5年；設(shè)備的重置價(jià)格為100萬(wàn)元，平均壽命為（土地資本化率為8%）參考答案：一、單項(xiàng)選擇題每題的備選答案中只有1一、單項(xiàng)選擇題每題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意。1【正確答案】2【正確答案】因?yàn)閺摹驹囶}解析】格平均每月比上月上漲2001因?yàn)閺摹驹囶}解析】格平均每月比上月上漲2001年11月1%，所以在13日至2002年10月13日共計(jì)11個(gè)月，而該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)2002年10月13日的價(jià)格應(yīng)為： 3000X（1+1%）11=3347（元）正確答案】正確答案】正確答案】試題解析】該宗土地的單價(jià)應(yīng)為：180試題解析】該宗土地的單價(jià)應(yīng)為：180X104弋000/3=900（元/m2）正確答案】正確答案】正確答案】正確答案】10正確答案】11正確答案】12正確答案】13正確答案】10正確答案】11正確答案】12正確答案】13正確答案】【試題解析】 理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）為：950X5.1-6%X0.8=4293（元/m2）14【正確答案】A

15【正確答案】16【正確答案】17【正確答案】18【正確答案】【試題解析】交易情況修正系數(shù)為：1/(1-6%)=1.06415【正確答案】16【正確答案】17【正確答案】18【正確答案】【試題解析】交易情況修正系數(shù)為：1/(1-6%)=1.06419【正確答案】【試題解析】開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)為：(1000+1500+75+35)t2%=313.2(萬(wàn)元)【試題解析】20【正確答案】21【正確答案】【試題解析】實(shí)際價(jià)格為：件+口+m嚴(yán)*17^)X m2史氐)22【正確答案】C【試題解析】項(xiàng)目續(xù)建完成后的總價(jià)值折算到現(xiàn)在應(yīng)為：⑻X8%x(l厶％嚴(yán)X(]+]2%嚴(yán)=476&50(萬(wàn)兀)23【正確答案】B18【試題解析】18— 斗加冥 __冥鵝地產(chǎn)的收益價(jià)搭為陀｛1+9%尸(29%尸 9%x(l+9%)2益？萬(wàn)元)24【正確答案】C25【正確答案】C2200-20002、【試題解析】演寫(xiě)字樓噌值甑為 2000' 'X2000=160(萬(wàn)元)

26【正確答案】C【試題解析】設(shè)該房地產(chǎn)目前的價(jià)值為P,則(1+9%尸_1 (1+12紀(jì)(1-6%}P=100+9%)' (1+9%尸 P,P=1353(萬(wàn)元)27【正確答案】28【正確答案】29【正確答案】【試題解析】該套住宅的建筑面積價(jià)格為:200X67/(67+6)=2386.30(元/m2建筑面積)30【正確答案】31【正確答案】32【正確答案】【試題解析】該宗土地的減價(jià)修正額應(yīng)為:1<XW【試題解析】該宗土地的減價(jià)修正額應(yīng)為:1<XW(300-30)X1400=350(元/m2土地面積)33【正確答案】D34【正確答案】C【試題解析】該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為:100(1-40%)x8槪(1+8%) =686.10(萬(wàn)元)【試題解析】該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為:35【正確答案】D【試題解析】某人應(yīng)占有的土地份額為:126^^^x300 =5.75%6000

W二、多項(xiàng)選擇題2分；錯(cuò)選或多選的，不得每題的備選答案中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得 0.52分；錯(cuò)選或多選的，不得36【正確答案】A,D

37【正確答案】C,E38【正確答案】B,D39【正確答案】A,B,E40【正確答案】A,E41【正確答案】A,C42【正確答案】A,C,E43【正確答案】A,B,C,E44【正確答案】B,D,E45【正確答案】A,C,D46【正確答案】C,D47【正確答案】A,B,D,E48【正確答案】C,D,E49【正確答案】C,D50【正確答案】A,B1分。本大題總分最多扣至零分。1分。本大題總分最多扣至零分。請(qǐng)判斷下列各題正誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤倒扣51正確答案】52正確答案】53正確答案】54正確答