王家灣商業(yè)項目市場定位1王家灣商業(yè)項目市場定位1項目研究工作階段劃分項目地塊查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究房地產(chǎn)/商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研項目屬性研判與界定問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項目商業(yè)定位建議產(chǎn)品規(guī)劃建議2008/07/14第二階段商業(yè)定位及商業(yè)設(shè)計調(diào)整建議2008/07/172008/07/30第一階段市場調(diào)研2項目研究工作階段劃分項目地塊查勘項目屬性研判與界定2008/核心問題界定市場競爭機會挖掘項目商業(yè)定位建議產(chǎn)品規(guī)劃建議項目研究工作步驟項目屬性研判與界定項目整體戰(zhàn)略定位項目價值實現(xiàn)3核心問題界定市場競爭機會挖掘項目商業(yè)定位建議產(chǎn)品規(guī)劃建議項目項目研究工作步驟項目屬性研判與界定項目解析城市研究問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項目整體致勝策略項目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議區(qū)域?qū)傩猿鞘姓w環(huán)境分析城市屬性界定4項目研究工作步驟項目屬性研判與界定項目解析城市研究問題界定與武漢城市圈規(guī)劃及武漢的地位以武漢為中心建立武漢城市圈以武漢為核心，以100公里為半徑的城市群落，包括武漢及黃石、鄂州等八個周邊城市，總面積約2.45萬平方公里，人口1640萬人。武漢首位度極高，城市圈內(nèi)其他城市零售量分流到武漢。2005年度武漢首位度為6.21，2006年上升為6.4，首位度極高，核心優(yōu)勢和中心地位愈加明顯。武漢地位武漢城市圈規(guī)劃及武漢的城市地位，將有效增強處于門戶區(qū)域商圈外圍的輻射力度，位于武漢西南門戶的王家灣商圈未來將擴至周邊城市。5武漢城市圈規(guī)劃及武漢的地位以武漢為中心建立武漢城市圈以武漢為武漢城市規(guī)劃城市西、南向的擴展戰(zhàn)略實施為王家灣——“武漢城區(qū)西南向大門”的商業(yè)帶來了無限契機和更大量消費群體。王家灣區(qū)域商業(yè)中心強化沿長江軸和垂直于長江的漢水－武珞軸，實施“兩軸三城、多核放射”的空間優(yōu)化戰(zhàn)略，完善三鎮(zhèn)功能，在三鎮(zhèn)建設(shè)各自的功能中心，以東、西、南三個方向為城市未來的主要擴展方向。6武漢城市規(guī)劃城市西、南向的擴展戰(zhàn)略實施為王家灣——“武漢城區(qū)武漢新區(qū)規(guī)劃武漢新區(qū)由長江、漢水、京珠高速公路合圍而成，規(guī)劃面積368平方公里，包括漢陽區(qū)、武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)以及蔡甸區(qū)、漢南區(qū)的一部分，方公里規(guī)劃人口100萬。目前，連通沌口、漢陽大道和月湖橋的原梅子（現(xiàn)命名“江城大道”）已全線通車，沌口開發(fā)區(qū)和漢口城區(qū)通過漢陽大道前往漢陽中心城區(qū)的時間大大縮短。從長遠看來，梅子路的連通，必將帶動其周邊主要干線如漢陽大道等區(qū)域的發(fā)展。武漢新區(qū)的城市規(guī)劃和路網(wǎng)規(guī)劃為王家灣商圈發(fā)展提供了巨大的發(fā)展機會，將改變目前漢陽商圈級別的劃分。7武漢新區(qū)規(guī)劃武漢新區(qū)由長江、漢水、京珠高速公路合圍而成，規(guī)劃城市軌道交通規(guī)劃武漢市最新修編的軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃：線路全長530公里，由3條市域快線，9條市區(qū)線構(gòu)成，設(shè)站309座。3#，35KM,后湖-武漢開發(fā)區(qū)；

4#，50KM,永安堂-武漢火車站（延長線，武漢火車站－陽邏）

——3、4#線相交于十里鋪6#，30KM,盤龍城-沌口；

10#，59公里，蔡甸－豹獬。

12#，73公里，永安－陽邏。其中，10#和12#線為市域線，最高速度140公里/小時，平均站距4－4.5公里，平均速度75公里/小時9條市區(qū)線，相“扣”成環(huán)成網(wǎng)，覆蓋魯巷、四新、楊春湖三大城市副中心，三大火車站，機場，武漢新區(qū)、王家墩商務(wù)區(qū)等城市發(fā)展熱點和交通樞紐地區(qū)。城市軌道交通規(guī)劃將進一步增強王家灣作為漢陽交通樞紐的地位，將使得商業(yè)進一步向該區(qū)域聚集，鐘家村商圈地位將進一步降低，王家灣商圈在未來將成為整個漢陽區(qū)域的中心。8城市軌道交通規(guī)劃武漢市最新修編的軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃：線路全長5武漢城市商圈分布格局武漢城市商圈的格局反映出，鐘家村商圈作為武漢市級商業(yè)中心的地位在受到漢口商圈的影響下，商圈將逐步?jīng)]落。王家灣商圈受到外在競爭壓力較小，發(fā)展?jié)摿薮?，將取代鐘家村成為市級商業(yè)中心。圖例：漢口商業(yè)中心市級商業(yè)中心區(qū)市級商業(yè)副中心武漢城市商圈的格局反映出王家灣商圈完全理所當(dāng)然的取代鐘家村成為市級商業(yè)中心。9武漢城市商圈分布格局武漢城市商圈的格局反映出，鐘家村商圈作為項目研究工作步驟項目屬性研判與界定城市研究問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議城市整體市場分析城市研究小結(jié)項目解析區(qū)域?qū)傩?0項目研究工作步驟項目屬性研判與界定城市研究問題界定與結(jié)構(gòu)化分武漢作為城市圈龍頭城市，將有力增強處于武漢門戶地位的商圈的擴容，輻射面將更廣，為王家灣商圈發(fā)展帶來了契機。城市研究小結(jié)武漢新區(qū)規(guī)劃和軌道交通規(guī)劃，將進一步增強王家灣作為漢陽交通樞紐的地位，其商業(yè)將進一步向該區(qū)域聚集，未來發(fā)展有良好的前景。武漢商業(yè)格局發(fā)展，鐘家村雖被規(guī)劃為市級商業(yè)中心，但受到漢口商圈強力影響和人口支持力度不足的情況，將逐步?jīng)]落，王家灣將取而代之。11武漢作為城市圈龍頭城市，將有力增強處于武漢門戶地位的商圈的擴項目研究工作步驟項目屬性研判與界定項目屬性城市屬性問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議區(qū)域研究區(qū)域市場分析區(qū)域?qū)傩越缍?2項目研究工作步驟項目屬性研判與界定項目屬性城市屬性問題界定與漢陽片區(qū)商業(yè)規(guī)劃目前，漢陽片區(qū)已成型的商圈有三個，分別為鐘家村商圈、王家灣商圈和沌口商圈，本案處于王家灣商圈。十一五規(guī)劃中，鐘家村規(guī)劃為市級商業(yè)中心，十升路（王家灣）、四新、沌口等地規(guī)劃為市級商業(yè)副中心(指在居民稠密區(qū)、歷史商業(yè)集中路段、公共交通集散地、新興大型住宅區(qū)周邊設(shè)置的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心)。鐘家村規(guī)劃為市級商業(yè)中心，王家灣規(guī)劃為市級商業(yè)副中心，區(qū)域商業(yè)潛力被低估，未來發(fā)展前景看好13漢陽片區(qū)商業(yè)規(guī)劃目前，漢陽片區(qū)已成型的商圈有三個，分別為鐘家王家灣商業(yè)市場分析王家灣商圈商業(yè)體量超過40萬方，商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，市場已進入白熱化競爭階段。王家灣商圈內(nèi)已有、在建和規(guī)劃中的大中型商業(yè)單體的總體量已超出40萬方，以該商圈5公里以內(nèi)的總?cè)丝跒?0萬人計算，根據(jù)人口及消費能力確定法，根據(jù)國際經(jīng)驗，1萬平方米的商業(yè)面積必須支持的服務(wù)系數(shù)為87114。商圈內(nèi)所支持的項目體量為7-8萬平方米。大中型單體商業(yè)主營業(yè)態(tài)規(guī)模（萬㎡）說明漢商21世紀(jì)中心百貨、家樂福生活超市、餐飲娛樂、家電家居8規(guī)劃擴建至12萬㎡國美、工貿(mào)、蘇寧家電專業(yè)賣場1.9金馬、好美家家居3武漢摩爾城超市、百貨、百貨、餐飲、影藝、娛樂地上9.5地下4.5在建大洋百貨中檔百貨3-4在建歐亞達家居6規(guī)劃合計46（含擴建、在建和規(guī)劃）商業(yè)項目適宜的規(guī)模X=（該項目輻射的消費人口×區(qū)域城鎮(zhèn)居民人均可支配收入）/87114。目前漢陽人均可支配收入=12866（按2006年水平，平均漲幅10%計算）王家灣商圈可輻射人口=50萬X=（12866×500000）/87114=73845平方米14王家灣商業(yè)市場分析王家灣商圈商業(yè)體量超過40萬方，商業(yè)業(yè)態(tài)齊項目研究工作步驟項目屬性研判與界定項目屬性城市屬性問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項目整體致勝策略項目商業(yè)定位區(qū)域研究區(qū)域市場分析區(qū)域研究小結(jié)15項目研究工作步驟項目屬性研判與界定項目屬性城市屬性問題界定與消費人口眾多區(qū)域研究小結(jié)王家灣商圈位處交通要道，連通開發(fā)區(qū)與漢口、漢陽中心區(qū)，輻射國家級開發(fā)區(qū)——武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，超越鐘家村商圈指日可待。王家灣商圈半徑5公里內(nèi)，聚集了50萬人，已建和在建的小區(qū)有300多個，住宅項目開發(fā)眾多，為區(qū)域商業(yè)的發(fā)展提供強有力的支撐。王家灣商圈大中型項目扎堆，總商業(yè)體量近50萬方，市場競爭進入白熱化16消費人口眾多區(qū)域研究小結(jié)王家灣商圈位處交通要道，連通開發(fā)區(qū)與項目研究工作步驟項目屬性研判與界定項目屬性城市屬性問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項目整體致勝策略項目商業(yè)定位區(qū)域?qū)傩皂椖拷馕鲰椖繉傩越缍?7項目研究工作步驟項目屬性研判與界定項目屬性城市屬性問題界定與項目地段分析18項目位于王家灣十字路口東北角，位置核心。隨著摩爾城和大洋百貨選址龍陽大道南段，商業(yè)開發(fā)向南聚集。金馬好美家本案漢商21世紀(jì)家樂福漢陽大道龍陽大道項目位于王家灣商圈核心，南臨漢陽大道，與家樂福相呼應(yīng)；西臨龍陽大道，與金馬凱旋家居隔街相望。位于王家灣東南角的家樂福聚集了商圈的主要人流，同時隨著摩爾城和大洋百貨選址龍陽大道南段，地塊周邊商氣更顯南聚。待本案和臨近的五星級酒店建成，聯(lián)合附近的蘇寧，東北角將有可能成為王家灣商圈重要一角。五星級酒店蘇寧工貿(mào)大洋百貨國美摩爾城永豐路項目地段分析18項目位于王家灣十字路口東北角，位置核心。隨著項目交通分析19本項目所在的東北角交通便利度較高，雖人流較為充足，但均被目前的21世紀(jì)購物中心所吸引，本案地塊停留時間不長。人流測算：東北角（1.36萬/天）略低于西南角（1.41萬/天）；不到東南角（2.83萬/天）的?車流測算：東北角（7.3萬輛/天）略低于東南角（9.1萬輛/天）地塊周邊商業(yè)價值有待挖掘，車流有待轉(zhuǎn)化為人流。東北角東南角西南角西北角西向（3條）3/32/30/南向（9條）1/99/98/9東向（13條）12/1311/131/13北向（18條）13/1817/185/18交通便利度：東南角＞東北角＞西南角＞西北角金馬好美家家樂福本案摩爾城西通蔡甸：26、707、735北上漢口：535、705、716、720、70、520、575、604、5東往鐘家村、武昌：222、531、537、541、556、607、710南下沌口：585、204、596、597、208、708、803、213、205公交站點400米367米600米19項目交通分析19本項目所在的東北角交通便利度較高，雖人流較為20項目技術(shù)指標(biāo)總用地面積：18332平方米容積率≤4建筑密度：40％西臨龍陽大道232米南臨漢陽大道160米項目兩面臨街，商業(yè)價值較高。規(guī)模中等，競爭區(qū)域限于王家灣商圈。本案232米160米2020項目技術(shù)指標(biāo)總用地面積：18332平方米項目兩面臨街，項目資源大型住宅區(qū)：玫瑰苑、南國明珠、國信新城、碧水晴天、新澳藍草坪……大型企業(yè)：武煙、九州通、神龍、晨鳴紙業(yè)、冠捷、唯冠、海爾、美的……21所處區(qū)域內(nèi)大型住宅和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)大量工業(yè)企業(yè)分布，為商業(yè)消費囤積大量人流。武煙東風(fēng)總部21項目資源大型住宅區(qū)：玫瑰苑、南國明珠、國信新城、碧水晴天、22項目優(yōu)勢地段優(yōu)勢本項目地處王家灣商圈核心，商業(yè)氣氛較濃；地形優(yōu)勢地塊兩面臨主干道，商業(yè)價值高。交通優(yōu)勢項目地處漢陽大道和龍陽大道交匯處，公交網(wǎng)絡(luò)較成熟，交通方便，滿足項目商業(yè)的可達性要求；同時，項目周邊有地鐵的規(guī)劃。2222項目優(yōu)勢地段優(yōu)勢2223項目劣勢地塊周邊人流、車流被其他商業(yè)項目分流。項目周邊人氣、商氣主要集中在龍陽大道南段的家樂福，本案面臨人流引導(dǎo)的問題。2323項目劣勢地塊周邊人流、車流被其他商業(yè)項目分流。2324項目機會大量消費人群推動商業(yè)發(fā)展王家大型住宅和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)大量工業(yè)企業(yè)分布，為商業(yè)消費囤積大量人流。周邊商業(yè)經(jīng)營環(huán)境較好目前項目周邊經(jīng)營環(huán)境快速向好，包括漢商21世紀(jì)購物中心、家樂福、國美、工貿(mào)、蘇寧電器等商家集中開業(yè)，商業(yè)氛圍漸濃，為項目商業(yè)價值易快速形成；存在引進高端百貨的可能性項目地塊旁將開發(fā)五星級酒店，這為引入高檔百貨提供了可能性，高檔百貨是可成為五星級酒店的配套，同時酒店為百貨提供穩(wěn)定的客源。政策利好宏觀政策對住宅投資的打壓，促使投資者把眼光投向了商業(yè)地產(chǎn)。2424項目機會大量消費人群推動商業(yè)發(fā)展2425項目威脅商氣南聚摩爾城和大洋百貨均選址龍陽大道南段，王家灣商氣明顯南聚，位于北面的本案將面臨孤軍作戰(zhàn)。市場競爭激烈摩爾城和頂琇大廈的開建，21世紀(jì)商業(yè)中心的擴建，使得09年區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量大增，本項目將面臨較大的市場競爭壓力。同時，這些項目業(yè)態(tài)涵蓋全面，市場機會點很少。2525項目威脅商氣南聚市場競爭激烈2526商圈核心區(qū)的中等規(guī)模商業(yè)項目交通便利，商業(yè)價值有待挖掘競爭壓力較大項目屬性小結(jié)2626商圈核心區(qū)的中等規(guī)模商業(yè)項目交通便利，商業(yè)價值有待挖掘競核心問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項目整體致勝策略項目商業(yè)定位項目研究工作步驟項目屬性研判與界定項目商業(yè)定位27核心問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項目整體致勝策略項目我們采用S-C-Q結(jié)構(gòu)化分析方法我們應(yīng)該怎么辦情境（Situation）（公認(rèn)事實）沖突（Complication）（推動情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素）疑問（Question

）(分析存在的問題)需要完成某項任務(wù)發(fā)生了防礙我們完成任務(wù)的事情存在某個問題存在某個問題采取了某項行動知道解決的方法有人提出一項解決方案行動未能奏效我們?nèi)绾螌嵤┙鉀Q方案該方案是否正確為什么沒能奏效28我們采用S-C-Q結(jié)構(gòu)化分析方法我們應(yīng)該怎么辦情境（Situ通過S-C-Q基本結(jié)構(gòu)的分析我們確定了界定問題的分析模型？R1非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R229通過S-C-Q基本結(jié)構(gòu)的分析我們確定了界定問題的分析模型？RS：情境（situation）

——項目背景事實（規(guī)模、交通、市場等）中等規(guī)模，最大建面達7萬方；兩面臨街；多路公交通達開發(fā)區(qū)、蔡甸及漢陽中心區(qū)，交通便捷；龍陽大道和漢陽大道交匯處；周邊5公里內(nèi)聚集了50萬人，為項目帶來大量的消費群體；地塊無需拆遷；區(qū)域成熟度有待提高，商業(yè)氛圍日趨成熟；大型超市、賣場聚集，經(jīng)營狀況良好；整體市場09年待售同類項目較多，未來面臨殘酷的競爭；大型商業(yè)聚集在龍陽大道南段，商氣南聚。規(guī)模交通位置區(qū)域現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀30S：情境（situation）

——項目背景事實（規(guī)模、交通R1：非期望結(jié)果

——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果項目周邊人流被其他商業(yè)項目分流，商氣南聚。大型超市、賣場、百貨、餐飲娛樂一應(yīng)俱全，周邊商業(yè)業(yè)態(tài)成熟、全面。31R1：非期望結(jié)果

——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果項目周邊人流被R2：期望結(jié)果

——我們的期望目標(biāo)（實現(xiàn)客戶目標(biāo)）順利實現(xiàn)可售面積銷售，并實現(xiàn)項目銷售利潤最大化；在競爭激烈的王家灣商圈中，成功突圍，打造項目核心競爭力，保證項目后續(xù)經(jīng)營。32R2：期望結(jié)果

——我們的期望目標(biāo)（實現(xiàn)客戶目標(biāo)）順利實現(xiàn)可C：矛盾或沖突（complication）

——R1與R2之間存在著的矛盾或沖突R1R2矛盾沖突項目周邊人流不足，商氣南聚。如何引導(dǎo)人流，營造良好的商業(yè)氛圍，順利實現(xiàn)可售面積銷售，并實現(xiàn)項目銷售利潤最大化；大型超市、賣場、百貨、餐飲娛樂一應(yīng)俱全，周邊商業(yè)業(yè)態(tài)成熟、全面在競爭激烈的王家灣商圈中，本案以何角色面市？如何打造項目核心競爭力，實現(xiàn)成功突圍。VSVS33C：矛盾或沖突（complication）

——R1與RQ：提出問題（question）

——要實現(xiàn)從R1到R2必須面臨的核心問題項目如何規(guī)劃？？項目投資收益如何最大化？項目業(yè)態(tài)如何組合？？？34Q：提出問題（question）

——要實現(xiàn)從R1到R2問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭機會挖掘項目整體致勝策略項目商業(yè)定位項目研究工作步驟項目屬性研判與界定典型項目分析項目商業(yè)定位35問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭機會挖掘項目整體致勝策略項目商業(yè)經(jīng)營面積8萬方業(yè)態(tài)-1樓新加坡美食城1樓家樂福超市、武漢家具城、21數(shù)碼通信城、漢商家電大賣場、肯德基、萬客來牛排館、天上人間美發(fā)館2樓周大福、金伯利、歐萊雅、歐珀萊、百麗、TATA、聲雨竹、KACO、ATTITUDE、勁霸、夢特嬌，麥當(dāng)勞、金童子3樓天空樂坊KTV、凱威啤酒屋、糖果酒廊、21網(wǎng)吧、紅象電玩、天羽體育運動中心、養(yǎng)身足療館、天河21影城補充即將擴建至12萬方，后期增加百貨、休閑娛樂類等經(jīng)營面積點評：王家灣區(qū)域最早、業(yè)態(tài)最全的綜合商業(yè)項目；超市地位很難被取代；業(yè)態(tài)齊全，但經(jīng)營檔次偏低，且建筑老舊；預(yù)計將在現(xiàn)基礎(chǔ)上進行改造擴建，形成一個巨大的商業(yè)綜合體。21世紀(jì)中心以家樂福作為主力店，為項目聚集了充足的人氣，本項目若要占領(lǐng)市場分額，需針對其項目業(yè)態(tài)進行升級或補充漢商21世紀(jì)購物中心36經(jīng)營面積8萬方業(yè)態(tài)-1樓新加坡美食城1樓家樂福超市、武漢家具名稱武漢摩爾城大洋百貨地理位置隔龍陽大道與家樂福斜對漢陽好美家與國美之間建筑規(guī)模地上9.5萬方，地下4.5萬方3-4萬方項目說明由三棟建筑合圍而成，類似于漢口的萬達商業(yè)廣場。其中地上6層，地下2層。地面主要經(jīng)營百貨、餐飲、影藝等，地下一層為沃爾瑪，地下二層為停車場大洋百貨繼漢口中山店和武昌光谷店之后的第三家店，主要從事中檔百貨零售業(yè)態(tài)王家灣區(qū)的百貨業(yè)競爭激烈，本項目再經(jīng)營普通百貨零售業(yè)的勝算機會較小，必須在檔次方面進行突破。點評：摩爾城建成后將成為王家灣區(qū)域最大的綜合商業(yè)體；摩爾城、大洋百貨和21世紀(jì)內(nèi)均存在百貨零售業(yè)態(tài)，相互間激烈的競爭可見一斑。本案規(guī)模不及摩爾城，但是從長遠規(guī)劃來看，本案的地段和人流量將遠勝于此項目以及大洋百貨；同時結(jié)合市場上百貨業(yè)經(jīng)營和檔次均一般的現(xiàn)狀，本項目可嘗試走高檔路線。對本項目的啟示：武漢摩爾城、大洋百貨（在建）37名稱武漢摩爾城大洋百貨地理位置隔龍陽大道與家樂福斜對漢陽好美三大電器行業(yè)巨頭齊聚王家灣商圈，再加上21世紀(jì)中心的家電賣場，基本上壟斷了商圈內(nèi)的家電市場。名稱國美電器工貿(mào)家電蘇寧電器經(jīng)營面積0.8萬方0.5萬方0.6萬方業(yè)態(tài)主營IT、通訊、數(shù)碼產(chǎn)品，兼營家電特色品種齊全、品牌眾多、價格優(yōu)惠點評：國美、工貿(mào)和蘇寧三大家電專業(yè)賣場匯聚，業(yè)態(tài)相似，價格相近，相互間競爭激烈，同時門店距離較近，已接近“近身戰(zhàn)”；21世紀(jì)購物中心的漢商家電賣場也是區(qū)域內(nèi)的重要家電供應(yīng)商家。對本項目的啟示：家電類業(yè)態(tài)本項目定位時根本不用考慮。國美、工貿(mào)、蘇寧電器38三大電器行業(yè)巨頭齊聚王家灣商圈，再加上21世紀(jì)中心的家電賣場名稱金馬凱旋家居好美家歐亞達（規(guī)劃中）經(jīng)營面積1萬方2萬方6萬方業(yè)態(tài)主營家具，兼營家居用品主營各類建材主營家具，兼營家居用品特色品牌家具賣場，貨品較齊全，品牌眾多品種多而全、檔次中端高端品牌家居賣場點評：受漢西家裝市場影響，在營業(yè)的金馬和好美家王家灣店經(jīng)營狀況均比較一般；三家大型品牌家居齊聚王家灣商圈，雖檔次不同、針對的客戶群體各有差異，但由于綜合體量將近10萬方，且受外界影響較大，因此必將導(dǎo)致該商圈內(nèi)家居供給的過剩。規(guī)劃中的歐亞達和在營業(yè)的金馬、好美家將一起導(dǎo)致王家灣商圈內(nèi)家裝類業(yè)態(tài)的過剩。對本項目的啟示：家居類業(yè)態(tài)也是本項目定位時首先應(yīng)排除的業(yè)態(tài)。金馬、好美家、歐亞達家居39名稱金馬凱旋家居好美家歐亞達（規(guī)劃中）經(jīng)營面積1萬方2萬方6問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭機會挖掘項目整體致勝策略項目商業(yè)定位項目研究工作步驟項目屬性研判與界定競爭業(yè)態(tài)分析項目商業(yè)定位40問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭機會挖掘項目整體致勝策略項目商業(yè)王家灣商圈在營業(yè)商業(yè)中：“家居、家電”類業(yè)態(tài)基本飽和；區(qū)域內(nèi)零售業(yè)態(tài)較多，隨著摩爾城和大洋百貨的加入，體量還會大幅增加；“餐飲”比例較小，僅以新家坡美食城和玫瑰街上的中低檔餐飲為主，中高檔次和特色餐飲都比較缺乏；即將擴建的21世紀(jì)中心頂層規(guī)劃為“娛樂中心”，可在一定程度上彌補“休閑娛樂”比例較小的現(xiàn)狀，但檔次較低。“時尚購物”業(yè)態(tài)和場所均比較缺乏。大洋百貨可能在一定程度上有所彌補，但也無特色可言。對本項目的啟示：從目前來看，王家灣商圈業(yè)態(tài)較為齊全，本案可立足“餐飲”、“休閑娛樂”“時尚購物”等市場空白，在特色和檔次等方面下功夫以尋求市場突破。王家灣商圈業(yè)態(tài)齊全，但餐飲和休閑娛樂等業(yè)態(tài)相對較少，且檔次均中檔偏低，基本無特色可言；而時尚購物更是比較缺乏，因此本案可立足市場空白，從業(yè)態(tài)特色和檔次方面進行突破，凸顯自身主題。王家灣商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析王家灣商圈在營業(yè)商業(yè)中：對本項目的啟示：從目前來看，王家灣商問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭機會挖掘項目整體致勝策略項目商業(yè)定位項目研究工作步驟項目屬性研判與界定機會挖掘總結(jié)項目商業(yè)定位42問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭機會挖掘項目整體致勝策略項目商業(yè)目前王家灣商圈大中型商業(yè)體量較大，業(yè)態(tài)分布齊全，市場競爭非常激烈，主要表現(xiàn)為以下特點：百貨零售類：大洋百貨、摩爾城和21世紀(jì)商業(yè)中心均涉及百貨業(yè)，但檔次均為中檔，本案可在特色、檔次上突破。超市類：已有家樂福、即將進入沃爾瑪，該類業(yè)態(tài)本案不可考慮。專業(yè)市場：國美、蘇寧、工貿(mào)等家電賣場匯聚；好美家、金馬、歐亞達等家居賣場扎堆，本案不宜涉足。餐飲娛樂類：僅有新家坡美食城比較集中，體量少、檔次低，與王家灣大型商圈定位完全不符；雖然后期摩爾城規(guī)劃有餐飲，但本案可以特色和主題作為重要的突破口。時尚購物類：大洋百貨將引入時尚購物，但仍以中檔百貨為主，經(jīng)營場所和經(jīng)營方式的特色均不足，本案可從特色方面著手，引領(lǐng)時尚潮流?？偟膩砜?，本項目起步相對較晚，在規(guī)模上也無法與競爭對手硬拼，若要有效抓住目標(biāo)消費群體，爭奪市場分額，則必須抓住市場空白，進行特色化和主題化的市場定位。市場競爭機會挖掘總結(jié)本項目應(yīng)抓住市場上特色餐飲、高檔百貨及特色時尚購物缺乏的現(xiàn)狀，從經(jīng)營特色和檔次等方面進行突破，凸顯自身主題。43目前王家灣商圈大中型商業(yè)體量較大，業(yè)態(tài)分布齊全，市場競爭非常問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項目整體戰(zhàn)略定位項目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議項目研究工作步驟產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議44問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項目整體戰(zhàn)略定位項目商業(yè)市場分析競爭機會挖掘大型項目扎堆，競爭激烈特色、檔次上尋求突破交通便利，商業(yè)價值有待挖掘核心問題人氣不足，如何引導(dǎo)人流，營造商業(yè)氛圍？競爭激烈，何種角色面市，如何突圍？項目屬性界定商圈核心區(qū)的中等規(guī)模商業(yè)項目戰(zhàn)略前回顧整合：項目屬性分析、市場分析、競爭機會挖掘在商圈內(nèi)競爭激烈、本案周邊人氣不足的情況下，本案必需先明確自身的角色，才能有的放矢，實現(xiàn)項目成功操作。45市場分析競爭機會挖掘大型項目扎堆，競爭激烈特色、檔次上尋求突項目戰(zhàn)略定位：市場的挑戰(zhàn)者——壟斷價格——產(chǎn)品引領(lǐng)當(dāng)前市場——不斷創(chuàng)新，使后來者難以超越

——改變游戲規(guī)則——強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)——強調(diào)產(chǎn)品特色和價值

——搭便車，借勢——以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)——價格戰(zhàn)的制造者

——目標(biāo)明確，挖掘客戶

——瞄準(zhǔn)市場縫隙——創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點行業(yè)老大領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者追隨者補缺者非行業(yè)老大，中等規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機會主義者在目前王家灣商圈大型商業(yè)項目扎堆，各種業(yè)態(tài)均已齊全的狀況下，本案規(guī)模限定不能成為市場領(lǐng)導(dǎo)者；本項目唯有走特色商業(yè)之路，以挑戰(zhàn)者的身份面市才能吸引人流，從白熱化的競爭市場中脫穎而出。√46項目戰(zhàn)略定位：市場的挑戰(zhàn)者行業(yè)老大領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者追隨者補缺者整體戰(zhàn)略落實戰(zhàn)略定位：市場挑戰(zhàn)者對業(yè)態(tài)進行補充和升級，與商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)形成差異化競爭引入特色業(yè)態(tài)和打造有趣的商業(yè)空間，為客戶創(chuàng)造一種體驗式消費概念降低市場風(fēng)險，實現(xiàn)投資收益最大化差異化路線特色路線47整體戰(zhàn)略落實戰(zhàn)略定位：市場挑戰(zhàn)者對業(yè)態(tài)進行補充和升級，與商圈問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析商業(yè)定位方案項目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議項目研究工作步驟問題界定與結(jié)構(gòu)化分析48問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析商業(yè)定位方案項目商業(yè)定位業(yè)態(tài)組合建議區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)業(yè)種選擇目前王家灣商圈業(yè)態(tài)較為全面，本項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位需研究區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)組合和情況。百貨類：從大洋百貨、摩爾城的國際百貨到21世紀(jì)商業(yè)中心擴建引入百貨，檔次集中在中檔，本案可在檔次上突破。超市類：沃爾瑪、家樂福，本案在引入超市作為主力店可能性不大。專業(yè)市場：國美、蘇寧、工貿(mào)等家電賣場扎堆；好美家、金馬等家居賣場扎堆，本案不宜涉足。餐飲娛樂類：數(shù)量少、檔次低、無特色，本案可作為重要的突破口。時尚購物類：大洋百貨將引入時尚購物，但仍以中檔百貨為主，經(jīng)營場所和經(jīng)營方式的特色均不足，本案可從特色方面著手，引領(lǐng)時尚潮流。業(yè)態(tài)組合建議49業(yè)態(tài)組合建議區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)業(yè)種選擇目前王家灣商圈業(yè)業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)業(yè)種選擇業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點百貨店滿足人們各種生活需求是百貨最基本的特點，現(xiàn)代百貨店商品結(jié)構(gòu)更加多樣化，突出主題性，品牌特點更強，仍占零售業(yè)態(tài)主導(dǎo)地位，很受消費者歡迎優(yōu)選在武漢消費市場上，到百貨購物的觀念根深蒂固；同時零售業(yè)激烈競爭，使百貨業(yè)態(tài)成為品牌零售商存活的重要載體。項目作為區(qū)域購物中心，需要主力店的支撐，并且從前期人氣的培育及零售商的招商，都需考慮引入百貨本案所在王家灣商圈未來百貨業(yè)態(tài)競爭激烈，今后將聚集大洋百貨、21世紀(jì)購物中心將擴建引入百貨、摩爾城將引入百貨。鑒于以上情況，結(jié)合項目旁五星級酒店的開發(fā)，建議本案引入高端百貨，進行錯位經(jīng)營超市其經(jīng)營是以最優(yōu)惠的價格，提供最齊全的商品和家居用品，尤其大賣場這樣主力店，可確保固定的客群定期重復(fù)到訪，商圈附近的居民為項目帶來穩(wěn)定的客源優(yōu)選為商業(yè)提供充足的人流，為項目提供問題的客源但周邊已存在多個大型超市，引入超市的可能性比較小區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議50業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)業(yè)種選擇業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點家居大賣場滿足消費者家庭裝修、裝飾、家居需要為目的，采取自選式經(jīng)營的業(yè)態(tài)，單店規(guī)模通常在1萬平方米以上，經(jīng)營的商品種類幾乎覆蓋裝修、家飾、家居相關(guān)的所有商品種類不選周邊已擁有好美，項目周邊還有一個建材大市場。周邊市場存在飽和，同時家居賣場租金水平較低，不建議引入。不建議引入專賣店是重要的招商對象，也往往是租金利潤的主要創(chuàng)造者。服裝專賣店的品牌組合將是項目成敗的關(guān)鍵，時尚化的服裝旗艦店值得關(guān)注優(yōu)選作為購物中心的商業(yè)形式，專賣店無疑是要引入的重要業(yè)態(tài)，涉及各類商品的專賣店，是商戶組合及獲取租金收入的重要組成部分。引入不同商品類別的專賣店覆蓋不同檔次品牌。業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議51業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點家居業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點專業(yè)店電器專賣店為消費者提供低價高品質(zhì)的家電業(yè)態(tài)，有持續(xù)發(fā)展空間，電器專業(yè)店多獨立店，但逐漸成為購物招商的重要組合。不選作為一站式購物中心需要電器專業(yè)店不建議引入家居旗艦店家居品牌因為其自身品牌差異原因，往往各有特色，在購物中心往往能形成特殊的市場吸引力。不選租金承受力較弱，不建議設(shè)置不建議引入運動用品店隨著消費者對健康意識的提高，對于健身中心體育用品及運動服裝的需求甚為殷切。在經(jīng)營上需要增強差異化，以增強體育用品店的吸引力，如設(shè)置體驗性設(shè)施優(yōu)選隨著人們對體育運動消費量逐漸增大，不可忽視就經(jīng)營方式上需要區(qū)別于市場上目前以代理商專賣店的形式，覆蓋各類用品的大型專業(yè)店和品牌折扣店符合未來消費需求建議引入大型運動用品專業(yè)店或者運動用品的工廠直銷店或折扣店等。業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議52業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點專業(yè)業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點專業(yè)店“時尚生活”書店是提供舒適，裝修現(xiàn)代化及高雅的閱讀環(huán)境體現(xiàn)時尚生活主題有一定規(guī)模的書店。這類書店的經(jīng)營理念是將純粹的購物行為轉(zhuǎn)變?yōu)樾蓍e享受過程，通常還提供飲品、簡餐、并經(jīng)營些特色的手工藝品等可選項目時尚，文化特色需要體現(xiàn)在商戶的選擇上鑒于周邊商圈內(nèi)未出現(xiàn)該類專業(yè)店，建議可以引入文化書吧，提供除購書、音像文化產(chǎn)品，提供簡餐和飲品等玩具店現(xiàn)今兒童對成年人選擇購物的地點越來越重要的影響力。可通過創(chuàng)造一個互動的經(jīng)營環(huán)境以創(chuàng)新經(jīng)營、用差異性吸引消費者可選滿足家庭消費的主題概念建議通過各類專賣店的組合營造出專業(yè)店的經(jīng)營環(huán)境業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議53業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點專業(yè)業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點餐飲美食廣場方便快捷的產(chǎn)品，便宜的價錢以及多元化，可讓家庭或朋友于同一環(huán)境中獲得滿足。針對家庭化、年輕化及大眾化消費群體。這個組合配合裝飾和環(huán)境將對顧客形成一定吸引力優(yōu)選餐飲形式能較好滿足當(dāng)?shù)叵M者的需求，但在環(huán)境上需要有所提升，以區(qū)別現(xiàn)有的消費場所。建議引入有一定特色的，如菜式豐富，特色的就餐環(huán)境等特色小吃通常規(guī)模在30—100平米，作為中國傳統(tǒng)飲食文化的現(xiàn)代版延伸，它的價位填補了快餐市場中低端的空白，且更貼近國人生活優(yōu)選滿足大眾消費需求建議引入武漢經(jīng)營良好的商家，涵蓋不同檔次西式快餐品牌知名度高，是國人感受異國飲食文化的重要途徑。且現(xiàn)以休閑為目的到此就餐。學(xué)生和白領(lǐng)是西式快餐店主力群體優(yōu)選商圈內(nèi)雖已存在肯德基、麥當(dāng)勞等西式快餐，但一個大型商圈能支撐的西式快餐體量可能遠大于此該業(yè)態(tài)可為項目提供較為充足的人流，是項目的人氣店。業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議54業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點餐飲業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點餐飲異國料理常見的日韓、東南亞法式、意式，品牌均有較高的知名度，且一般配合裝修等手段，營造出異國風(fēng)情。優(yōu)選能塑造項目差異性規(guī)劃引入新品牌的異國料理連鎖店主題，特色餐廳主題特色餐廳在于餐廳的菜品，裝潢，布置服務(wù)，音樂，服務(wù)員及服裝等營造出一個特定主題。優(yōu)選可塑性高?？山Y(jié)合不同業(yè)態(tài)主題設(shè)置不同主題的餐廳。如：運動主題，兒童主題，情人主題餐廳等。可引入主題餐廳，增強消費者的購物體驗大型餐飲在經(jīng)營上各有特色，是購物中心主力店重要類型優(yōu)選本案商圈內(nèi)缺乏大型餐飲機構(gòu)，其以后的經(jīng)營效果十分理想。同時存在來自沌口區(qū)域的商務(wù)需求及周邊居民消費需求可引入本地或外地的大型餐飲機構(gòu)業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議55業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點餐飲業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點餐飲甜品店需求面積從5座位的5個平方米到25-40平方米的傳統(tǒng)甜品店不等，西式快餐品牌的甜品店是青年人最愛優(yōu)選休閑性強，沖動性消費適當(dāng)布置可活躍零售氛圍建議引入一些甜品，冰淇凌店及地方特色甜品店。咖啡店咖啡紅茶音樂烘托出高雅氣氛是這類店鋪重要的賣點，飲品茶點品種豐富，是情侶約會，朋友座談的好去處優(yōu)選休閑性強，增強項目購物休閑功能性及體驗性建議引入品牌連鎖機構(gòu)業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議56業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點餐飲業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點娛樂電影院多屏幕的電影院是購物中心最普遍的娛樂設(shè)施電影院利用不斷更換片源的優(yōu)勢，并配合其他餐飲與零售設(shè)施，吸引顧客重復(fù)到訪不選21市級商業(yè)中心有環(huán)藝天河電影城，摩爾城將引入金逸國際影城，本案不宜設(shè)置不建議引入PUB有100多平方到幾百平方米的迪吧、慢搖吧屬于高壓人群娛樂場所中青年是主力軍，消費檔次依裝修檔次和服務(wù)檔次定位優(yōu)選區(qū)域內(nèi)無該類型商戶，存在市場空白建議引入不同風(fēng)格的酒吧，以形成消費氛圍業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議57業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點娛樂業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點娛樂KTV現(xiàn)在流行的量販?zhǔn)終TV含大中小及VIP包房，現(xiàn)在KTV一般除上午時間可以營業(yè)，各時段折扣不同以吸引可消費能力的消費者優(yōu)選該類型設(shè)施發(fā)展成熟，本案周邊仍存在較大空缺，尤其是大型高檔次的KTV引入品牌連鎖店電玩游戲品牌電玩城設(shè)施完善安全，種類多，且配套設(shè)施良好，有穩(wěn)定客戶群優(yōu)選目前電玩消費市場成熟，經(jīng)營模式單一，以家庭游戲為主，如：湯姆熊等。要形成獨特的經(jīng)營特色差異化經(jīng)營建議引入電玩游戲，增加成人游戲，如模擬游戲，與市場現(xiàn)有設(shè)施差異化經(jīng)營，選擇新的經(jīng)營者，如：SEGA兒童娛樂中心父母可暫時把孩子寄托在商場的兒童設(shè)施內(nèi)而輕松的去購物，可配置一個有托兒服務(wù)的軟性游戲活動中心，以及一個以換領(lǐng)游戲卷形式經(jīng)營的嘉年華攤位游戲和餐飲設(shè)施。可選滿足大型購物中心及家庭化消費的特點建議引入兒童娛樂城，如反斗城業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議58業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點娛樂業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點服務(wù)美容美發(fā)、美甲、化妝面積幾至幾百平方米都有，標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)行業(yè)，引入檔次應(yīng)配合商場定位，在品質(zhì)保證下，消費者主要以回頭客居多優(yōu)選目的性較強的業(yè)態(tài)，有助于為本項目吸引一批固定的消費群體建議引入專業(yè)化較強的美容美發(fā)和美甲等店，如個人形象設(shè)計，Salon,美容Spa，瘦身美體、特色美甲、化妝及紋身等個人護理這個方面市場上最大名氣的是屈臣氏日用品便利店，一般面積為200-300平方米，經(jīng)營所有類別的日用品不選受周邊商業(yè)環(huán)境的影響，引入市場發(fā)展成熟的經(jīng)營者較為穩(wěn)妥本案所處商圈內(nèi)已有屈臣氏，引入的可能性不大照相攝影此類專營店面積不大定，看引進品牌的檔次和數(shù)量而定優(yōu)選分家用級和專業(yè)級面向客戶不同，是購物中心必然引進的項目建議此入新品牌的兒童攝影店、婚紗攝影店或個人形象攝影店銀行銀行網(wǎng)點90-200平方米，自助銀行一般20-30平方米，作為方便顧客的基本配置，一般購物中心會有一個自助銀行和幾個ATM機優(yōu)選需設(shè)置多個自助銀行，以滿足便利性的要求建議引入銀行網(wǎng)點以及自助銀行業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議59業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點服務(wù)美容美發(fā)、美業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點服務(wù)眼鏡光學(xué)20-30平米左右，品牌眾多，已經(jīng)有比較多的代理店，以一個店面匯集多個品牌，可直接引進優(yōu)選消費需求高，商家利潤高，是承租能力相對較高的類別引入多家眼鏡店，在經(jīng)營上突出不同的特色，如近視鏡框、隱形眼鏡、名品太陽眼鏡，引入檔次權(quán)威性（眼科醫(yī)院直屬店）或品牌連鎖店藥店各地均有政策規(guī)定最小面積，一般店面在200平方米左右，作為人民生活的必需品，一個方便齊備的藥店，可以極大的吸引周圍的群眾可選作為順帶消費品，滿足一站式消費的定位需要建議引入結(jié)合藥妝的藥店。音像禮品經(jīng)營包括音像制品，房間飾品，小物件，以及音像配套物品，購物中心必備可選一般的音像店多開設(shè)在沿街店鋪及居民區(qū)附近，形象不佳，承租能力不高建議引入專業(yè)音像店，配備有音像視聽系統(tǒng)，能體現(xiàn)體驗性的商家業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議60業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點服務(wù)業(yè)態(tài)組合建議購物類百貨店、專賣店專業(yè)店運動用品店、“時尚生活”書店餐飲類美食廣場、主題特色餐廳、特色小吃、大型餐飲、甜品店、咖啡店休閑娛樂類PUB、KTV、電玩、兒童娛樂中心服務(wù)類美容美發(fā)、照相攝影、眼鏡光學(xué)、銀行業(yè)種業(yè)態(tài)組合：從本項目自身條件及所處的市場環(huán)境出發(fā)，將本項目可能選擇的業(yè)態(tài)業(yè)種進行以下組合61高端百貨為主業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議61業(yè)態(tài)組合建議購物類百貨店、專賣店專業(yè)店運動用品店、“時尚生活購物類專賣店、服飾精品店、運動用品店餐飲類美食廣場、主題特色餐廳、特色小吃、大型餐飲、甜品店、咖啡店休閑娛樂類PUB、KTV、電玩服務(wù)類美容美發(fā)、美甲、彩妝、紋身、照相攝影、眼鏡、銀行時尚購物為主，特色商業(yè)路線，引領(lǐng)漢陽時尚潮流業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議62購物類專賣店、服飾精品店、運動用品店餐飲類美食廣場、主題特色項目功能定位一站式購物購物餐飲娛樂休閑服務(wù)63項目功能定位一站式購物購物餐飲娛樂休閑服務(wù)63問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項目產(chǎn)品方案建議項目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議項目屬性研判與界定項目研究工作步驟項目方案建議可借鑒案例研究原規(guī)劃方案研判64問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項目產(chǎn)品方案建議項目商業(yè)地塊商業(yè)價值分析商業(yè)高價值區(qū)域商業(yè)中價值區(qū)域商業(yè)低價值區(qū)域通過地塊商業(yè)價值分析，地塊商業(yè)價值主要集中在臨路區(qū)域，而該區(qū)域面積占地塊面積比例較小。而地塊擁有較大面積的腹地面積，這塊是商業(yè)面積最低的區(qū)域。如何將人流引入地塊腹地，有效的將人流在地塊內(nèi)形成循環(huán)，將是項目規(guī)劃首要解決的問題。其次，在地塊中應(yīng)注意道路尺度規(guī)劃，使之能安排垂直交通系統(tǒng)，使人流向上，提升商業(yè)價值。原方案評判地塊價值研究方案分析65地塊商業(yè)價值分析商業(yè)高價值區(qū)域商業(yè)中價值區(qū)域商業(yè)低價值區(qū)域通項目原方案從整體效果上來看，還是很有特點，立面效果都很美觀。如：弧形集中商業(yè)體、弧形交通動線、現(xiàn)代時尚商業(yè)街區(qū)、大型入口廣場。但對方案進行仔細分析，會發(fā)現(xiàn)方案存在比較嚴(yán)重的缺陷，將使整個項目將面臨很大的風(fēng)險，導(dǎo)致整個項目的失敗。原方案評判地塊價值研究方案分析66項目原方案從整體效果上來看，還是很有特點，立面效果都很美觀。通過我司，對方案整體規(guī)劃設(shè)計的分析，存在以下八大問題，將導(dǎo)致項目面臨開發(fā)失敗的風(fēng)險。原方案評判地塊價值研究方案分析67通過我司，對方案整體規(guī)劃設(shè)計的分析，存在以下八大問題，將導(dǎo)致問題一：項目柱網(wǎng)排布不合理，這樣的柱網(wǎng)排布，方便了地下車庫的使用，但造成了地上商業(yè)面積分割存在問題，商鋪無法使用。原方案評判地塊價值研究方案分析68問題一：原方案評判地塊價值研究方案分析68問題二：項目主入口廣場，好看但不實用。方案中入口廣場設(shè)置在項目商業(yè)價值最高的區(qū)域，對商業(yè)價值存在浪費。同時距離項目人氣最旺的王家灣車站較遠，對人流吸引匯集作用有限。項目入口設(shè)計過多，造成交通動線較為混亂，人氣聚集度不好，同時對商業(yè)價值造成浪費。原方案評判地塊價值研究方案分析69問題二：原方案評判地塊價值研究方案分析69問題三：項目在車行交通組織上，主要考慮了私車的組織，并未考慮到從龍陽大道和漢陽大道的士?？康膯栴}，在兩條主干道的士停靠均存在違規(guī)停車的問題。這將極大的影響客戶的到達性，無法將車流轉(zhuǎn)化為商業(yè)人氣。原方案評判地塊價值研究方案分析70問題三：原方案評判地塊價值研究方案分析70問題四：項目在商業(yè)體量分布上較不合理，將商業(yè)位置最好的位置設(shè)置體量較小，而將大規(guī)模的高樓層集中商業(yè)放在地塊商業(yè)價值最低的位置，這勢必將造成高樓層區(qū)域商業(yè)價值更低且商業(yè)經(jīng)營也無法存活。原方案評判地塊價值研究方案分析71問題四：原方案評判地塊價值研究方案分析71問題五：項目在尺度的設(shè)計把握上存在較大偏差。1、方案中商鋪的面寬與進深的比例關(guān)系在1：1，按經(jīng)驗值面寬與進深的比例關(guān)在1：2為合理范圍。項目規(guī)劃中的沿街商鋪面寬與進深關(guān)系不合理，造成商鋪的分割存在較大問題。2、街道空間尺度設(shè)計不合理，方案中街道寬度最寬不足8米，最窄為2米，這在很大程度上，影響消費者的舒適度。原方案評判地塊價值研究方案分析72問題五：原方案評判地塊價值研究方案分析72問題六：項目在規(guī)劃中缺乏垂直交通體系。1、由于街道寬度的限制，使得無法設(shè)置自動扶梯，使人流無法向上，無法提升高樓層的商業(yè)價值。2、項目街區(qū)商鋪很多是用樓梯來解決垂直交通，而樓梯在購物中心更多是作為輔助交通和消防問題，根本是無法來解決垂直交通問題。3、項目為規(guī)劃用觀光電梯，這直接影響了項目檔次和消費者的體驗性和趣味性，同時無法滿足高樓層目的性消費的需要。原方案評判地塊價值研究方案分析73問題六：原方案評判地塊價值研究方案分析73問題七：項目方案中集中商業(yè)體的規(guī)劃后，項目規(guī)劃了兩條商業(yè)街區(qū)，直接導(dǎo)致了街道尺度的設(shè)計。原方案評判地塊價值研究方案分析74問題七：原方案評判地塊價值研究方案分析74問題八：項目腹地缺乏較大空間的中庭或室外廣場規(guī)劃，使得整個商業(yè)空間缺乏趣味性，各商業(yè)空間缺乏交流，對人流缺乏引導(dǎo)性。同時，后期經(jīng)營缺乏足夠的商業(yè)促銷展示區(qū)。原方案評判地塊價值研究方案分析75問題八：原方案評判地塊價值研究方案分析75問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項目產(chǎn)品方案建議項目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議項目屬性研判與界定項目研究工作步驟項目方案建議原規(guī)劃方案研判可借鑒案例研究76問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項目產(chǎn)品方案建議項目商業(yè)入口廣場時代廣場由一個“TIMESSQUARE”英文字母構(gòu)成的古式方形時鐘，指針永遠凝固在十點十分。這是時代廣場最標(biāo)準(zhǔn)，最具美感又神秘的時間坐標(biāo)上。上海恒隆廣場在入口廣場規(guī)劃一個噴泉和一些綠化設(shè)置。可借鑒案例研究入口廣場商業(yè)節(jié)點空間垂直交通體系街道尺度主題街區(qū)77入口廣場時代廣場由一個“TIMESSQUARE”英文字母構(gòu)室外及中庭廣場又一城的室內(nèi)購物空間設(shè)計成層層疊疊，商場設(shè)計強調(diào)空間感和透明感，創(chuàng)造一種國際化生活休閑概念。漢口新民眾樂園1-2樓樓梯轉(zhuǎn)角處有一個小型舞臺設(shè)計，可不定期舉辦促銷活動，有效吸引消費者眼球。世界城1期商業(yè)中，規(guī)劃一個中心廣場，成為后期商業(yè)運營主要商業(yè)活動場所?？山梃b案例研究入口廣場商業(yè)節(jié)點空間垂直交通體系街道尺度主題街區(qū)78室外及中庭廣場又一城的室內(nèi)購物空間設(shè)計成層層疊疊，商場設(shè)計強垂直交通體系香港時代廣場購物中心是一棟高15層的都會型垂直式大型購物中心，約有300個店鋪專柜，建筑物內(nèi)利用升降梯與自動扶梯的連結(jié)，時代廣場的中庭呈環(huán)型，自動扶梯安放在中庭的兩端，垂直升降觀光梯在中部?？山梃b案例研究入口廣場商業(yè)節(jié)點空間垂直交通體系街道尺度主題街區(qū)79垂直交通體系香港時代廣場購物中心是一棟高15層的都會型垂直式通道尺度購物中心的規(guī)劃尺度必須充分尊重人的感受，滿足人的需要。在中國的購物中心規(guī)劃中，必須要根據(jù)人的習(xí)慣來進行設(shè)計。寬敞的通道可以更大程度提升商業(yè)檔次，不但可以給經(jīng)營商家與消費者營造一個舒適的經(jīng)營與購物環(huán)境，而且可以更大程度地提高商鋪的商業(yè)價值。如：上海港匯廣場，上海恒隆廣場等?？山梃b案例研究入口廣場商業(yè)節(jié)點空間垂直交通體系街道尺度主題街區(qū)80通道尺度購物中心的規(guī)劃尺度必須充分尊重人的感受，滿足人的需要主題商業(yè)的構(gòu)建愉景新城有三條主題街區(qū)：兒童街、愉景街、滋味街。愉景街為主流購物街區(qū)，兒童街集中于兒童主題，滋味街是美食廣場?？山梃b案例研究入口廣場商業(yè)節(jié)點空間垂直交通體系街道尺度主題街區(qū)81主題商業(yè)的構(gòu)建愉景新城有三條主題街區(qū)：兒童街、愉景街、滋味街問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項目產(chǎn)品方案建議項目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議項目屬性研判與界定項目研究工作步驟原規(guī)劃方案研判項目方案建議可借鑒案例研究82問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項目產(chǎn)品方案建議項目商業(yè)本項目柱網(wǎng)規(guī)劃應(yīng)采取多種形式進行組合，并通過中庭、街道來進行轉(zhuǎn)換，以保證地上商鋪的使用價值為原則。1、項目在沿龍陽大道沿街商鋪柱網(wǎng)規(guī)劃應(yīng)與龍陽大道垂直，以提高街鋪的使用價值；2、其他區(qū)域柱網(wǎng)規(guī)劃應(yīng)結(jié)合主力店、中庭、弧形街區(qū)等進行變化，以保證地上商業(yè)空間的使用為原則，進行多種組合。項目規(guī)劃建議商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力店設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點設(shè)置建議商業(yè)空間規(guī)劃建議83本項目柱網(wǎng)規(guī)劃應(yīng)采取多種形式進行組合，并通過中庭、街道來進行根據(jù)對地塊商業(yè)價值分析得出了商業(yè)價值高、中、低三個價值不同等級商業(yè)價值區(qū)。針對不同等級商業(yè)價值區(qū)安排商業(yè)體量，來實現(xiàn)整個項目的商業(yè)價值。在商業(yè)高價值區(qū)，規(guī)劃較大體量的商業(yè)，將商業(yè)價值最大程度利用。同時，以平衡在商業(yè)低價值區(qū)的體量。在低商業(yè)價值區(qū)，規(guī)劃低容積率水平，降低商業(yè)體量，避免產(chǎn)生無效商業(yè)。項目規(guī)劃建議商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力店設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點設(shè)置建議商業(yè)空間規(guī)劃建議84根據(jù)對地塊商業(yè)價值分析得出了商業(yè)價值高、中、低三個價值不同等項目規(guī)劃建議商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力店設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點設(shè)置建議商業(yè)空間規(guī)劃建議將原方案多個入口設(shè)計，建議修改為3個入口規(guī)劃：1、取消原方案中的主入口廣場設(shè)計，將其作為整個項目的形象面；2、在地塊公交站點區(qū)域規(guī)劃為項目主入口，利用該區(qū)域的公交站點，人流量大等優(yōu)勢，將人流引導(dǎo)項目商業(yè)腹地；3、在地塊北面與龍陽大道交匯處規(guī)劃為項目次入口，引導(dǎo)項目北面人流；4、取消原方案中龍陽大道區(qū)域3個入口的設(shè)計，將其規(guī)劃為一個路口，作為項目輔助入口；85項目規(guī)劃建議商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力項目規(guī)劃建議商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力店設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點設(shè)置建議商業(yè)空間規(guī)劃建議在大型商業(yè)項目中，主力店是商業(yè)成功的重要因素。主力店對整個商業(yè)起到創(chuàng)造穩(wěn)定人流，引導(dǎo)人流的作用。通過對業(yè)態(tài)組合的篩選，本案主力店最有可能引入的是高端百貨。而其他的超市、專業(yè)賣場及電影院等基本不可能引入。根據(jù)本項目單主力店結(jié)構(gòu)的特征，其主力店設(shè)置地塊腹地，以起到引導(dǎo)人流的作用。86項目規(guī)劃建議商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力項目規(guī)劃建議商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力店設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點設(shè)置建議商業(yè)空間規(guī)劃建議建議項目規(guī)劃中加強中庭等商業(yè)節(jié)點的設(shè)置，對人流進行引導(dǎo)。在商業(yè)節(jié)點空間組織促銷活動，提供休息功能，來聚集人氣，打造商業(yè)特色，形成項目自身亮點。87項目規(guī)劃建議商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力商業(yè)街道尺度修改建議室內(nèi)主通道的寬度設(shè)置在4-6米，次通道在2.8-3.6米，否則縱深的較深的商鋪就會成為“死鋪”。寬敞的通道可以更大程度提升商業(yè)檔次，不但可以給經(jīng)營商家與消費者營造一個舒適的經(jīng)營與購物環(huán)境，而且可以更大程度地提高商鋪的商業(yè)價值。街道設(shè)置在10-20米之間，超過20米寬的商業(yè)街道，行人很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪。項目規(guī)劃建議商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力店設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點設(shè)置建議商業(yè)空間規(guī)劃建議88商業(yè)街道尺度修改建議室內(nèi)主通道的寬度設(shè)置在4-6米，次通道在構(gòu)建垂直交通體系建議以電梯形成“循環(huán)”人流，手扶電梯不僅僅能將人流往上提升，更是關(guān)系到購物中心交通組織的重要部分。不但延長了消費者的停留時間，更是有利于在購物中心內(nèi)的人流形成一個“循環(huán)”的網(wǎng)絡(luò)。規(guī)劃觀光電梯可提高電梯的趣味性。同時可考慮為高樓層的娛樂、餐飲項目設(shè)置一步到位的自立電梯，提升高樓層的商業(yè)價值。項目規(guī)劃建議商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力店設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點設(shè)置建議商業(yè)空間規(guī)劃建議89構(gòu)建垂直交通體系建議以電梯形成“循環(huán)”人流，手扶電梯不僅僅能主題商業(yè)空間的構(gòu)建面對項目周邊未來將有40萬平方米的商業(yè)競爭環(huán)境，本案應(yīng)從項目的特色、功能等方面入手，增加和補充項目的特殊功能，突出與其他項目的區(qū)別，形成差異化競爭和特色化經(jīng)營，最大程度上滿足客戶的觀光購物，娛樂、休閑的體驗。綜上，我司建議：本案應(yīng)注重打造主題購物的商業(yè)空間，對不同購物區(qū)域?qū)崿F(xiàn)不同的主題商業(yè)空間設(shè)計，通過特色的購物體驗，來吸引消費者，為項目聚集人氣。商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力店設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點設(shè)置建議商業(yè)空間規(guī)劃建議項目規(guī)劃建議90主題商業(yè)空間的構(gòu)建面對項目周邊未來將有40萬平方米的商業(yè)競爭問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議項目屬性研判與界定項目價值實現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議項目運營策略建筑規(guī)模思考項目形象定位91問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化租金水平1F180-1F1502F1503F1204F705F506F50容積率水平建筑面積可規(guī)劃樓層可實現(xiàn)程度2.6（原方案）大型商業(yè)：321008-11F5樓以上商業(yè)價值低且難以存活商業(yè)步行街：15560地下商業(yè)：150503-4F可實現(xiàn)商業(yè)步行街1-2樓和地下1層商業(yè)銷售根據(jù)項目商業(yè)價值實現(xiàn)程度來分析。商業(yè)租金按樓層層層遞減。且商業(yè)經(jīng)營難度和風(fēng)險也越來越大。本項目要突破2.6的容積率，若通過增加商業(yè)樓層來進行，無疑是只有投入無產(chǎn)出的效果。項目規(guī)模建議租金比較分析投資收益分析92租金水平1F180-1F1502F1503F1204F705容積率水平建筑面積總成本靜態(tài)投資收益2.6（原方案）476601446436400.894.0733282174996910.39注：包含土地費用及土地增值稅從投資收益測算分析，本項目要突破2.6的容積率，若通過單純增加商業(yè)面積來進行，無疑是只有投入無產(chǎn)出的效果，勢必造成整個項目的失敗。項目規(guī)模建議租金比較分析投資收益分析單純增加商業(yè)面積來提高容積率水平，只會增加無效商業(yè)面積，降低項目整體投資收益水平。93容積率水平建筑面積總成本靜態(tài)投資收益2.6（原方案）4766考慮到本項目地段，完全可以通過不增加無效商業(yè)面積，根據(jù)經(jīng)驗，可通過規(guī)劃小戶型產(chǎn)品來提升項目規(guī)模，實現(xiàn)項目價值最大化。通過投資收益測算，當(dāng)項目容積率水平在3.0水平，靜態(tài)投資收益最大，隨著容積率水平的提升，項目投資收益在減少。項目規(guī)模建議租金比較分析投資收益分析投資測算前提條件：1、本案單一主力店規(guī)劃，其單層面積至少需要5000平方米，商業(yè)可規(guī)劃面積為5層，剩余3000平方米規(guī)劃商業(yè)步行街，可規(guī)劃3層商業(yè)；2、商業(yè)可銷售面積為商業(yè)步行街1-2層及地下一層商業(yè)，共計2.4萬平方米，全部實現(xiàn)銷售；3、利潤中包含土地費用及增值稅費用未扣除；94考慮到本項目地段，完全可以通過不增加無效商業(yè)面積，根據(jù)經(jīng)驗，問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議項目屬性研判與界定項目價值實現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議項目運營策略建筑規(guī)模思考項目形象定位95問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化商業(yè)功能定位小戶型產(chǎn)品開發(fā)周邊配套購物、娛樂、休閑、餐飲一站式購物中心SOHO公寓，提供居住和商務(wù)功能地塊旁五星級酒店規(guī)劃項目三大資源將有機整合成王家灣商圈都市綜合體形象定位：漢陽都會生活體驗中心項目作為王家灣商圈都市綜合體項目，將有效提升王家灣商圈檔次，提升區(qū)域價值。區(qū)域價值的提升將推動項目價值提升，形成良性循環(huán)，為項目創(chuàng)造更高價值。項目形象定位——漢陽都會生活體驗中心96商業(yè)功能定位小戶型產(chǎn)品開發(fā)周邊配套購物、娛樂、休閑、餐飲一站問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議項目屬性研判與界定項目價值實現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議項目運營策略建筑規(guī)模思考項目形象定位97問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化項目運營策略運營模式實現(xiàn)過程98項目運營策略運營模式實現(xiàn)過程98項目運營策略運營模式實現(xiàn)過程99項目運營策略運營模式實現(xiàn)過程99項目運營策略運營模式實現(xiàn)過程100項目運營策略運營模式實現(xiàn)過程100附：世界城·光谷步行街項目介紹101附：世界城·光谷步行街項目介紹101項目位于武昌東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷廣場，項目用地性質(zhì)為商業(yè)、居住、寫字樓、酒店式公寓用地。項目規(guī)劃為集購物、休閑、娛樂、婚慶、美食、觀光、居住、辦公、酒店等為一體的巨型商業(yè)步行街。項目總投資約50億。項目概況建筑經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)1、項目容積率：3.72、項目總用地面積：41.79萬平方米3、建筑密度：45％

4、項目總建筑面積：121.5萬平方米4.1商業(yè)部分：37.5萬平方米4.2住宅面積：78萬平方米

4.3酒店及辦公：6萬平方米102項目位于武昌東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷廣場，項目用地性質(zhì)為商業(yè)、項目規(guī)劃理念一條有趣的步行街，以及由此展開的城市生活在規(guī)劃中，規(guī)劃路鄰近光谷廣場一段分布有百貨，酒店、學(xué)生街等，剩余約1250M的世界風(fēng)情步行街將以退臺花園情境洋房的形態(tài)，經(jīng)營美食街、酒吧街等業(yè)態(tài)。103項目規(guī)劃理念一條有趣的步行街，以及由此展開的城市生活在規(guī)劃中項目規(guī)劃構(gòu)思商業(yè)入口通過樹形結(jié)構(gòu)拱廊形成面對廣場的門戶，具有強烈的視覺沖擊力。商業(yè)功能沿珞瑜路大型商業(yè)與店面向周邊延伸，便于形成完整的城市界面。東西兩端大型商業(yè)公共空間與中部沿街小鋪面相結(jié)合，營造多樣性的商業(yè)氛圍。大型商業(yè)布置在主要入口，便于吸引人流，以便在開發(fā)初期形成商業(yè)氣氛；小型店鋪可以采用多種有活力的經(jīng)營模式，形成多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)。104項目規(guī)劃構(gòu)思商業(yè)入口通過樹形結(jié)構(gòu)拱廊形成面對廣場的門戶，具有項目建筑規(guī)劃建筑的立面就是人的外衣，構(gòu)成對消費者的直接吸引。人對商業(yè)建筑的印象會經(jīng)歷三個過程。首先是建筑的天際線，每個成功的商業(yè)建筑都擁有宏偉的建筑造型；其次，建筑的立面設(shè)計，建筑的造型、色彩、風(fēng)格可以影響對消費者心理對建筑的親疏程度；最后，建筑的材質(zhì)直接影響消費者對一個購物中心經(jīng)營檔次的判斷。105項目建筑規(guī)劃建筑的立面就是人的外衣，構(gòu)成對消費者的直接吸引。有趣的城市，有趣的街項目規(guī)劃全球各國標(biāo)志風(fēng)情，如：古老風(fēng)車磨房，慕尼黑啤酒桶，倫敦大笨鐘，西班牙帆船，法國玻璃金字塔等，來打造一個情侶的世界，家庭的世界，兒童的世界，女人的世界，學(xué)生的世界，時尚的世界，節(jié)日的世界項目建筑規(guī)劃106有趣的城市，有趣的街項目規(guī)劃全球各國標(biāo)志風(fēng)情，如：古老風(fēng)車磨107107項目景觀規(guī)劃景觀的規(guī)劃可以起到讓消費者停下來，留下來，愿意的作用。項目的景觀規(guī)劃達到了可視性、可達性、趣味性的效果。通過綠化、街道小品、街道的鋪地、節(jié)慶廣場的設(shè)計使消費者的購物過程充滿趣味性。108項目景觀規(guī)劃景觀的規(guī)劃可以起到讓消費者停下來，留下來，愿意的節(jié)慶廣場規(guī)劃109節(jié)慶廣場規(guī)劃109光主題規(guī)劃通過整條街的燈光規(guī)劃設(shè)計，形成一條發(fā)光的銀河，成為武漢夜空獨特的風(fēng)景。110光主題規(guī)劃通過整條街的燈光規(guī)劃設(shè)計，形成一條發(fā)光的銀河，成為商業(yè)經(jīng)營功能定位辦公酒店居住購物餐飲娛樂旅游休閑健身集主題式定向購物；一站式步行街區(qū)消費；集購物消費、餐飲娛樂、旅游觀光、休閑健身、商務(wù)辦公、酒店居住于一體，全程式優(yōu)質(zhì)服務(wù)的多功能、全業(yè)態(tài)、復(fù)合型超級商業(yè)步行街區(qū)。111商業(yè)經(jīng)營功能定位集主題式定向購物；一站式步行街區(qū)消費；集購物項目業(yè)態(tài)設(shè)計理念集購物、休閑、娛樂、餐飲、辦公于一體的復(fù)合性商業(yè)街區(qū)?，F(xiàn)代商業(yè)中心應(yīng)該是告別單一的購物功能，購物、休閑、娛樂平分秋色的復(fù)合性商業(yè)。在體驗式消費經(jīng)濟下，除了購物，人們更注重的是購物過程中和過程后的心理體驗，休閑、娛樂多種業(yè)態(tài)應(yīng)勢而生。將主力店設(shè)置于購物中心兩端，一般商戶設(shè)置在購物中心的中部。購物中心內(nèi)部人流動線規(guī)劃是購物中心規(guī)劃的靈魂。需要盡量引導(dǎo)人流經(jīng)過每一間店面，使每一間店鋪擁有足夠多的人流。人流動線規(guī)劃與地塊形狀有關(guān)，與出入口的設(shè)置有關(guān)。對于項目而言，百貨和影院這兩個主力店安排在兩端，一般商戶分布在中間，在主力店的拉動下，使中間的商戶享受更多的人流，實現(xiàn)資源互動、人流共享的目的。餐飲區(qū)的點面結(jié)合。點面結(jié)合，即美食在購物中心各個層級之間進行點狀分布，在多個樓層都設(shè)置休閑餐飲區(qū)，但會在一個面積較大的區(qū)域，形成一個專門的美食區(qū)。這個區(qū)域，通常設(shè)置在頂樓，但也有安排在中庭的，比如香港青衣稱，就在中庭地面制造了一個壯觀的餐飲區(qū)；在世界城項目自下而上的人流推進結(jié)構(gòu)中，在較高樓層設(shè)置集中的餐飲區(qū)，可以形成一個人流磁極，促使顧客往上走。112項目業(yè)態(tài)設(shè)計理念集購物、休閑、娛樂、餐飲、辦公于一體的復(fù)合性項目業(yè)態(tài)設(shè)計分期空間形態(tài)商業(yè)形式主要業(yè)態(tài)一期街區(qū)MALL零售為主百貨、超市、影院、服飾，家電、家居、飲食二期風(fēng)情街休閑商業(yè)為主兒童城、女人街、灑吧村、美食城、工藝品城三期購物島零售為主品牌專賣、百貨、大型餐飲、休閑會所113項目業(yè)態(tài)設(shè)計分期空間形態(tài)商業(yè)形式主要業(yè)態(tài)一期街區(qū)MALL零售項目1期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃114項目1期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃114項目1期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃115項目1期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃115項目1期商業(yè)布局116項目1期商業(yè)布局116項目1期商業(yè)布局117項目1期商業(yè)布局117項目經(jīng)營方式定位項目經(jīng)營方式在專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理機構(gòu)負(fù)責(zé)運營的前提下，實行招租+委托經(jīng)營管理+自營相結(jié)合的經(jīng)營形式。招商、簽約、租金管理、物業(yè)管理專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理機構(gòu)純租賃品牌主力店招商、協(xié)助簽約、租金管理售后返租品牌專賣店純售自營店物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容物業(yè)型態(tài)118項目經(jīng)營方式定位項目經(jīng)營方式在專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理機構(gòu)負(fù)責(zé)運營的項目成功運作主力店入駐世界城·光谷步行街新聞發(fā)布會現(xiàn)場照片119項目成功運作主力店入駐世界城·光谷步行街新聞發(fā)布會現(xiàn)場照片1項目成功運作世界城·光谷步行街招商新聞發(fā)布會現(xiàn)場照片120項目成功運作世界城·光谷步行街招商新聞發(fā)布會現(xiàn)場照片120項目成功運作世界城·光谷步行街二期住宅銷售現(xiàn)場照片121項目成功運作世界城·光谷步行街二期住宅銷售現(xiàn)場照片121匯報結(jié)束！現(xiàn)在是溝通時間…122匯報結(jié)束！122王家灣商業(yè)項目市場定位123王家灣商業(yè)項目市場定位1項目研究工作階段劃分項目地塊查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究房地產(chǎn)/商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研項目屬性研判與界定問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項目商業(yè)定位建議產(chǎn)品規(guī)劃建議2008/07/14第二階段商業(yè)定位及商業(yè)設(shè)計調(diào)整建議2008/07/172008/07/30第一階段市場調(diào)研124項目研究工作階段劃分項目地塊查勘項目屬性研判與界定2008/核心問題界定市場競爭機會挖掘項目商業(yè)定位建議產(chǎn)品規(guī)劃建議項目研究工作步驟項目屬性研判與界定項目整體戰(zhàn)略定位項目價值實現(xiàn)125核心問題界定市場競爭機會挖掘項目商業(yè)定位建議產(chǎn)品規(guī)劃建議項目項目研究工作步驟項目屬性研判與界定項目解析城市研究問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項目整體致勝策略項目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議區(qū)域?qū)傩猿鞘姓w環(huán)境分析城市屬性界定126項目研究工作步驟項目屬性研判與界定項目解析城市研究問題界定與武漢城市圈規(guī)劃及武漢的地位以武漢為中心建立武漢城市圈以武漢為核心，以100公里為半徑的城市群落，包括武漢及黃石、鄂州等八個周邊城市，總面積約2.45萬平方公里，人口1640萬人。武漢首位度極高，城市圈內(nèi)其他城市零售量分流到武漢。2005年度武漢首位度為6.21，2006年上升為6.4，首位度極高，核心優(yōu)勢和中心地位愈加明顯。武漢地位武漢城市圈規(guī)劃及武漢的城市地位，將有效增強處于門戶區(qū)域商圈外圍的輻射力度，位于武漢西南門戶的王家灣商圈未來將擴至周邊城市。127武漢城市圈規(guī)劃及武漢的地位以武漢為中心建立武漢城市圈以武漢為武漢城市規(guī)劃城市西、南向的擴展戰(zhàn)略實施為王家灣——“武漢城區(qū)西南向大門”的商業(yè)帶來了無限契機和更大量消費群體。王家灣區(qū)域商業(yè)中心強化沿長江軸和垂直于長江的漢水－武珞軸，實施“兩軸三城、多核放射”的空間優(yōu)化戰(zhàn)略，完善三鎮(zhèn)功能，在三鎮(zhèn)建設(shè)各自的功能中心，以東、西、南三個方向為城市未來的主要擴展方向。128武漢城市規(guī)劃城市西、南向的擴展戰(zhàn)略實施為王家灣——“武漢城區(qū)武漢新區(qū)規(guī)劃武漢新區(qū)由長江、漢水、京珠高速公路合圍而成，規(guī)劃面積368平方公里，包括漢陽區(qū)、武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)以及蔡甸區(qū)、漢南區(qū)的一部分，方公里規(guī)劃人口100萬。目前，連通沌口、漢陽大道和月湖橋的原梅子（現(xiàn)命名“江城大道”）已全線通車，沌口開發(fā)區(qū)和漢口城區(qū)通過漢陽大道前往漢陽中心城區(qū)的時間大大縮短。從長遠看來，梅子路的連通，必將帶動其周邊主要干線如漢陽大道等區(qū)域的發(fā)展。武漢新區(qū)的城市規(guī)劃和路網(wǎng)規(guī)劃為王家灣商圈發(fā)展提供了巨大的發(fā)展機會，將改變目前漢陽商圈級別的劃分。129武漢新區(qū)規(guī)劃武漢新區(qū)由長江、漢水、京珠高速公路合圍而成，規(guī)劃城市軌道交通規(guī)劃武漢市最新修編的軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃：線路全長530公里，由3條市域快線，9條市區(qū)線構(gòu)成，設(shè)站309座。3#，35KM,后湖-武漢開發(fā)區(qū)；

4#，50KM,永安堂-武漢火車站（延長線，武漢火車站－陽邏）

——3、4#線相交于十里鋪6#，30KM,盤龍城-沌口；

10#，59公里，蔡甸－豹獬。

12#，73公里，永安－陽