征地制度及政策要求XXXX

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第一部分征地的概念及其法律特征第二部分征地制度演變歷程第三部分現(xiàn)行征地制度主要內容第四部分近年政策文件的有關規(guī)定第五部分征地補償標準第六部分地方實踐及改革探索一、概念

《憲法》“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定,對土地實行征收或征用并給予補償”

《物權法》為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。

《土地管理法》“國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用?！薄皣覟榱斯怖娴男枰?，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償?！倍?、法律特征主體確定性目的明確性行為強制性補償合理性

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第一部分征地的概念及其法律特征第二部分征地制度演變歷程第三部分現(xiàn)行征地制度主要內容第四部分近年政策文件的有關規(guī)定第五部分征地補償標準第六部分改革探索法律政策規(guī)定的演變:1953—1982，特點：起步階段，非鋼性，可協(xié)商。

1982--2004，特點:突出強制性,單一的產值倍數法，按原用途補償，明顯的計劃經濟特征。

2004---，特點:在補償安置標準、征地程序方面持續(xù)、小幅突破?！驹瓌t是被征地農民生活水平不下降，長遠生計有保障。

2004年３月１４日憲法修正案將第二十條“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用”修改為：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償?！崩^續(xù)強調公共利益區(qū)分征收和征用明確給予補償2007年３月１6《物權法》

征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。強調“依法足額”補償提出“安排社保費用”

明確“保障生活”“維護合法權益”征地對象：從農民私有土地、農業(yè)生產合作社所有土地到農村集體所有土地，逐步調整；征地范圍：從國家建設、國家利益到公共利益，逐步清晰；補償方式：從單一籠統(tǒng)的補償、適當的遷移補助到土地補償費、青苗補償費和地上附著物補償費、安置補助費，逐步細化；補償標準：從無償征用、產值倍數到綜合區(qū)片價，逐步提高；安置方式：從農轉非、招工、貨幣安置到還建、留地、就業(yè)、社保及農業(yè)等安置，逐步多元；征地審批：從各級政府分級限額到以土地利用規(guī)劃為依據、以用途管制為核心的審批制度，逐步嚴格；征地程序：從無明確規(guī)定、自行組織到“兩公告一登記”，逐步規(guī)范。

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第一部分征地的概念及其法律特征第二部分征地制度演變歷程第三部分現(xiàn)行征地制度主要內容第四部分近年政策文件的有關規(guī)定第五部分征地補償標準第六部分改革探索⒈范圍⒉補償⒊安置⒋程序現(xiàn)行征地制度的主要內容范圍過寬，法定模糊。原因：用地需求強烈、法律制度欠缺

“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償?！?/p>

《土地管理法》第四十三條，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。”“前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地?！?/p>

現(xiàn)行征地制度的主要內容-----范圍缺乏土地征收目的合法性的審查機制土地征收申請批準前，事前審查土地征收被批準后，救濟機制及事后審查現(xiàn)行征地制度的主要內容-----范圍征地規(guī)模逐步擴大，被征地農民逐年增多。2004-2010年，規(guī)模從19.57增到45.92萬公頃。缺少科學的補償機制既不能滿足“保持原有生活水平不降低”這一起碼要求，更不能適應農民日漸覺醒的經濟意識和公平意識。（城郊結合部被征地農民對征地補償費和土地拍賣價款間的較大差距表示不滿）土地補償費：前三年平均年產值的6－10倍安置補助費：前三年平均年產值的4－6倍地上附著物和青苗的補償費：如實補償土地補償費和安置補助費的總和不得超過三十倍現(xiàn)行征地制度的主要內容-----補償征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。

被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。一般情況：

建設用地：耕地的50%未利用地：耕地的20%左右征收耕地的補償費最高大中型水利水電另行規(guī)定現(xiàn)行征地制度的主要內容-----補償現(xiàn)行征地制度的主要內容-----補償征地成本中，稅費比例偏高

研究資料：耕地開墾費、耕地占用稅、新菜地開發(fā)建設基金、契稅、征地管理費、地籍勘察費、森林植被恢復費、基礎設施配套費等等，有的地方還有教育附加費、規(guī)劃選址費、水利基本建設費等10多種部門收費。據歷次調查，各種稅費在征地成本中所占比例一般可達30－40%，有的地方可達50－60%。現(xiàn)行征地制度的主要內容-----補償補償的問題不是單純的“偏低”,而是缺少公平公正的機制沒有平等權利主體間的談判沒有反映土地區(qū)位和供需關系沒有體現(xiàn)土地利用的潛在價值按原用途進行補償，被征地農民難以分享土地利用方式改變帶來的增值，也難以分享經濟和社會發(fā)展的成果。沒有考慮對農民的土地承包經營權的補償（30年土地承包經營權沒有補償與《農村土地承包法》的要求不符）集體土地上的房屋拆遷補償標準差別大被征地農民安置政策措施的現(xiàn)狀與特征（1）現(xiàn)行法規(guī)對被征地農民安置措施的規(guī)定很不全面，缺乏操作性《土地管理法》第五十條：地方各級人民政府應當支持被征地的農村集體經濟組織和農民從事開發(fā)經營，興辦企業(yè)。生活水平不降低：？長遠生計有保障：？現(xiàn)行征地制度的主要內容-----安置現(xiàn)行安置政策措施各有利弊：1、貨幣安置：安置補助費一次性發(fā)放給被征地農民，讓其自謀出路。操作簡單，容易接受，適宜年輕人；不足以解決長遠生計。2、招工安置：將被征地農民中的勞動力安排在用地單位就業(yè)，并將土地補償費用中的安置補助費支付給用地單位。及時就業(yè)，有較穩(wěn)定的收入；風險比較大。3、農業(yè)安置：在集體經濟組織內部調整土地，使被征地農民重新獲得土地，土地補償費和安置補助費都留于集體經濟組織內部。政策法律空間有限，被征地農民和未被征地農民都可能因此而減少收入，影響政策實施的積極性。4、投資入股安置：征地款以股份的形式，集中統(tǒng)一投資，發(fā)展壯大集體經濟。為被征地農民提供就業(yè)和生活保障，參與利潤分配，實現(xiàn)土地權益；經營風險。5、住房安置：既可解決被征地農民的安居問題，又能靠出租多余房子增加收入；農民出租房屋的合法性風險。6、留地安置：在給予被征地農民一定的現(xiàn)金補償的基礎上，按照城市規(guī)劃確定的土地用途，在被征收土地中留出一定比例的土地或非農建設用地指標。7、社會保險安置：是將征地補償費用中的安置補助費和部分或全部的土地補償費為被征地農民購買養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療等社會保險。把政府的責任轉稼于土地。就業(yè)難度普遍較大：被征地農民就業(yè)普遍呈現(xiàn)臨時性、低端化、不穩(wěn)定等特征。地方政府更愿意一次性貨幣安置，隱患。社會保障不完善：地方政府社保資金落實不到位、被征地農民不愿或無力承擔自行支付費用部分等問題較為普遍?，F(xiàn)行征地審批權限及程序的設置以嚴格保護耕地、保護被征地者合法權益為核心。近年來，雖然征地程序不斷以規(guī)范、高效、公開為目標而進行優(yōu)化，但在實踐中仍存在較多漏洞，主要表現(xiàn)在：現(xiàn)行征地制度的主要內容-----程序12費用支付1、提出用地申請6下達批文8財產補償登記9補償安置方案公告11批準實施5組卷報批左圖中：1～4為審批前環(huán)節(jié)；5～6為審批環(huán)節(jié),詳細流程圖見圖3；11～13為批后實施環(huán)節(jié)。13清場、供地2擬征地告知3現(xiàn)狀調查,調查結果經被征地者確認4依申請聽證2～4為28號文提出的要求,在現(xiàn)行法律中并無規(guī)定7征收土地公告10依申請聽證通常稱作“一公告”，內容為征地批準的機關、文號、時間和批準用途；被征地的所有權人、位置、地類和面積；征地補償標準和農業(yè)人員安置途徑；辦理補償登記的期限、地點。通常稱作“二公告”，內容為本集體被征用土地的位置、地類、面積，地上附著物和青苗的種類、數量，需要安置的農業(yè)人口的數量；土地補償費的標準、數額、支付對象和支付方式；安置補助費的標準、數額、支付對象和支付方式；地上附著物和青苗的補償標準和支付方式；農業(yè)人員的具體安置途徑；其他有關征地補償、安置的具體措施?，F(xiàn)行征地制度的主要內容-----程序征地程序設計與執(zhí)行失當交織：程序設計：缺乏征地批前協(xié)商程序，征地報批前，被征地農民往往不知情，特別是補償、安置方案農民不知情；征地實施：執(zhí)行不到位，強征強拆激化矛盾；司法裁決不完善：缺乏救濟途徑，合理訴求難以及時傳達和化解。中紀委監(jiān)察部：2011年因違法強拆被追責509人全國查處違法違規(guī)強拆問題1480個涉嫌犯罪被移送司法機關31人2002-2011年，國土部機關上訪案件中關于征地糾紛、違法用地的約占70%以上。2011年因農村征地問題到國土部上訪占總上訪的58%。民眾權利意識逐步強化、利益需求逐步多元，征地拆遷引發(fā)大量矛盾，群體性事件和惡性事件時有發(fā)生。

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第一部分征地的概念及其法律特征第二部分征地制度演變歷程第三部分現(xiàn)行征地制度主要內容第四部分近年政策文件的有關規(guī)定第五部分征地補償標準第六部分改革探索三、完善征地補償和安置制度（十二）完善征地補償辦法（十三）妥善安置被征地農民（十四）健全征地程序（十五）加強對征地實施過程監(jiān)管提出征地補償做到同地同價。近年政策文件規(guī)定（一）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）二、切實保障被征地農民的長遠生計征地補償安置必須以確保被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障為原則。各地要認真落實國辦發(fā)［2006］29號文件的規(guī)定，做好被征地農民就業(yè)培訓和社會保障工作。被征地農民的社會保障費用，按有關規(guī)定納入征地補償安置費用，不足部分由當地政府從國有土地有償使用收入中解決。社會保障費用不落實的不得批準征地。近年政策文件規(guī)定（二）《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發(fā)[2006]31號）十七屆三中全會《中共中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》改革征地制度，嚴格界定公益性和經營性建設用地，逐步縮小征地范圍;完善征地補償機制。依法征收農村集體土地，按照同地同價原則及時足額給農村集體組織和農民合理補償;解決好被征地農民就業(yè)、住房、社會保障。提出了“同地、同權、同價”、“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場”的指導思想；近年政策文件規(guī)定（三）<國土資源部關于進一步做好征地管理工作的通知>(2010-6_)近年政策文件規(guī)定（四）一、推進征地補償新標準實施，確保補償費用落實到位。

(一)全面實行征地統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價。(二)探索完善征地補償款預存制度。(三)合理分配征地補償費。二、采取多元安置途徑，保障被征地農民生產生活(四)優(yōu)先進行農業(yè)安置。(五)規(guī)范留地安置。(六)推進被征地農民社會保障資金的落實。三、做好征地中農民住房拆遷補償安置工作，解決好被征地農民居住問題

(七)切實做好征地涉及的拆遷補償安置工作。

(八)住房拆遷要進行合理補償安置。(九)統(tǒng)籌規(guī)劃有序推進征地拆遷。四、規(guī)范征地程序，提高征地工作透明度。(十)認真做好用地報批前告知、確認、聽證工作。(十一)簡化征地批后實施程序。五、切實履行職責，加強征地管理(十二)強化市縣政府征地實施主體職責。(十三)落實征地批后實施反饋制度。

<國有土地上房屋征收與補償條例>(2011年1月21日公布施行_)近年政策文件規(guī)定（五）

VS<城市房屋拆遷管理條例》>名稱征收，國有土地上房屋拆遷城市房屋目的

規(guī)范、維護公共利益、保障被征收人合法權益

加強管理、維護當事人合法權益、保障建設項目順利進行執(zhí)行主體

房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的“禁止建設單位參與搬遷活動”取得房屋拆遷許可證的單位范圍公共利益：1、國防和外交的需要；2、府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設；3、政府組織實施的科教文衛(wèi)體，環(huán)資保護、防災減災、文保、社會福利、市政公用等公共事業(yè)；4、政府組織實施的保障性安居工程建設5、政府依法依規(guī)的舊城區(qū)改建；6、其他公共利益未明確新舊近年政策文件規(guī)定（五）

“公平補償”原則范圍：房屋價值、搬遷及臨時安置、停產損失相同方式：產權調換、貨幣補償強調被征收人的自主選擇：“被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋”；“因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋?！睆娬{民生政策：征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先給予住房保障。方式：相同“拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償”強調對承租人的保障：“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租”

標準：不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定“以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定”關于補償新舊近年政策文件規(guī)定（五）程序開始引入事前公開和全程的知情權：“市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日”舊城改造的，“多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案”“政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項?！薄罢{查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布”“分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布”“發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。”新舊近年政策文件規(guī)定（五）強制執(zhí)行強調司法渠道，法院強制執(zhí)行是唯一方式。“被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。強制執(zhí)行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料“法院強拆和行政強拆并存“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷?！薄啊?。。訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。”其他“房地產價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，”對暴力強拆和采取非正常手段的需承擔責任。舊新<國有土地上房屋征收評估辦法>(2011年6月3日出臺)近年政策文件規(guī)定（六）

條例要求：第十九條：對補征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。辦法規(guī)定：

第八條：被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”第十條：被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。第十一條：被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第三十條被征收房屋的類似房地產是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結構等相同或者相似的房地產。被征收房屋類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。<關于切實做好征地拆遷管理工作的緊急通知>國土資電發(fā)〔2011〕72號(2011-5_)近年政策文件規(guī)定（七）一、進一步提高認識，認真貫徹落實中央有關規(guī)定要求二、嚴格征地拆遷管理，維護被征地農民利益實施征地拆遷，必須在政府的統(tǒng)一組織領導下依法規(guī)范進行。農民房屋要給予合理補償，并因地制宜采取遷建安置、貨幣安置或實物補償等多種安置方式;

征地前及時組織征地公告，并就征地補償安置標準和政策征求群眾意見。不得強行實施征地拆遷；對于群眾提出的合理要求，必須妥善予以解決。確保征地補償費用及時足額支付到位。三、及時化解矛盾糾紛，妥善處理征地拆遷突發(fā)事件之前，要分析評估易引發(fā)不穩(wěn)定風險的環(huán)節(jié)和因素，提出預防措施。之中，做好有關溝通協(xié)調工作，早發(fā)現(xiàn)、早處理，避免矛盾積累激化。建立應急預案，對征地拆遷突發(fā)事件，要及時分析原因，主動向政府報告，積極采取措施妥善解決，防止簡單粗暴壓制群眾，引發(fā)惡性和群體性事件。四、開展全面檢查，堅決糾正違法違規(guī)征地拆遷行為

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第一部分征地的概念及其法律特征第二部分征地制度演變歷程第三部分現(xiàn)行征地制度主要內容第四部分近年政策文件的有關規(guī)定第五部分征地補償標準第六部分改革探索國土資發(fā)[2005]144號文：《關于開展制訂征地統(tǒng)一年產值標準和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》要解決幾個問題：1、解決補償標準偏低問題。2、征地補償同地同價，實現(xiàn)補償的公平性。3、防止征地補償的隨意性，規(guī)范政府征地行為。4、提高征地工作透明度，維護被征地農民合法權益。項目土地管理法規(guī)定最新政策要求其他法律補償原則按原用途、原地塊給予補償；按產值倍數法測算；限定補償高限（年產值的30倍）同地同價；達不到“生活水平不降低，長遠生計有保障”時，省政府可批準將補償超過30倍?！段餀喾ā罚阂婪ㄗ泐~補償，安排被征地農民的社會保障費用。補償項目土地補償、安置補助、青苗和地上附著物增加：征地補償費內解決被征地農民社保費用，不足部分從國有土地有償使用收益中列支增加：《物權法》：安排社保費用補償水平耕地：前三年平均年產值的六至十倍。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為年產值的四至六倍。每公頃安置補助費，不得超過十五倍。土地補償費和安置補助費兩項之和，最高不得超過30倍。地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。按統(tǒng)一年產值和征地區(qū)片綜合地價執(zhí)行；特征：1、兩種形式，相互配合，漸近發(fā)展新的征地補償標準征地統(tǒng)一年產值標準征地區(qū)片綜合地價適用土地市場不發(fā)達的小城市及規(guī)劃圈外的農用地區(qū)域適用土地市場相對活躍的東部地區(qū)以及中、西部地區(qū)的大中城市適用不同區(qū)域兩者相互配合，形成體系特征：2、考慮多種因素，初步引入市場和供需影響，逐步樹立財產補償理念3、前置性標準，剛性執(zhí)行、同地同價4、公開、透明，公眾參與5、體現(xiàn)價格理念，明確時點基本要求：1、補償水平要提高2、縱向銜接，橫向平衡3、聽證征地統(tǒng)一年產值標準：在一定區(qū)域范圍內（以市、縣行政區(qū)域為主），綜合考慮被征收農用地類型、質量、等級、農民對土地的投入以及農產品價格等因素，以前三年主要農產品平均產量、價格為主要依據測算的綜合收益值。實質內涵是被征收農用地的綜合收益值，不僅僅包括農地農作物的收益，還要考慮因土地帶來的其它相關收益。以產值標準為基數,同時綜合考慮當地社會經濟發(fā)展水平、居民生活水平、原補償水平、被征地農民社保需等確定補償倍數。

產值標準倍數標準征地綜合區(qū)片價基本概念及內涵

征地區(qū)片綜合地價（簡稱征地區(qū)片價）是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地范圍內，依據地類、產值、土地區(qū)位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分征地區(qū)片，并采用農地價格因素修正、征地案例比較和年產值倍數等方法測算的區(qū)片征地綜合補償標準。征地區(qū)片價的實質是征地補償標準，不含地上附著物和青苗的補償費。1，300006，200004，500003，400002，300005，200007，20000某某市征地區(qū)片綜合地價分布圖部分省市已公布新標準山東:09-3<山東省人民政府辦公廳關于實施征地區(qū)片綜合地價標準的通知>地類調整系數:基本農田1.2建設用地1.0未利用地0.8;未經批準不得提高或降低標準;各類項目同地同價;標準每3年調整一次.河南:09-10<關于公布實施河南省征地區(qū)片綜合地價標準的通知>區(qū)片價由征地補償安置費和社保費構成;土地補償占40%,安置補助60%;地上物和青苗補償另行制定公布與區(qū)片價配套實施,經濟林補償標準由林業(yè)廳制定;2-3年調整一次河北:08-12<河北省人民政府關于實行征地區(qū)片價的通知>山區(qū)和壩上未利用地按60%;未經批準不得提高或降低標準;大中型水利水電按國務院另行規(guī)定;土地補償20%歸集體,80%歸個人;征收報批前,政府按不低于區(qū)片價10%的標準,確定社保費用,劃入專戶;社保費用計入征地成本,出讓的,在出讓金中列支,劃撥的,供地時向土地使用者收,差額政府解決;適時修訂.黑龍江:08-12<關于印發(fā)黑龍江省征地區(qū)片綜合地價實施辦法的通知>按區(qū)片價確定的片地補償,在支付應由集體和個人繳納的社保費用后,70%用于安置被征地農民的補助,30%有于集體;社保差額部分由人民政府從出讓收入中安排;青苗補償可按區(qū)片價4%--6%確定,地上物另行規(guī)定;對搶種建的不補;臨時用地1年的按10%,2年的按20%補;標準2-3年調整.江西省:09-2<關于公布全省征地統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價的通知>標準不含青苗補償、地上物和社保費用；各地可適當調整但不得低于公布的標準；少數原實際補償高于標準的，不得降低；國有土地參照執(zhí)行；國家和省重交通能源水利等基礎設施項目，補償以新標準為原則另行制定；標準2-3年調整。1.各地普遍采取協(xié)商談判方式，實際補償遠超過統(tǒng)一年產值。2.“不同地同價”，水田、旱地同價；耕地、菜地同價，農民不滿。3.2-3年調整標準，影響征地實施（農民期待提價）。

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第一部分征地的概念及其法律特征第二部分征地制度演變歷程第三部分現(xiàn)行征地制度主要內容第四部分近年政策文件的有關規(guī)定第五部分征地補償標準

第六部分改革探索征地制度改革試點研究歷程：第一階段：上個世紀90年代中后期，經濟發(fā)達地區(qū)多種補償安置模式的探索。南京的補償安置貨幣化、廣東的留地安置、浙江的社保、上海的高速路入股分紅等。1999年，國土部啟動19城市的試點。第二階段：2004年28號文后，提高補償標準、建立社保制度、實行征地區(qū)片價及統(tǒng)一年產值的探索。第三階段：2008年十七三中全會后：縮小征地范圍。“在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍外，經批準占用農村集體土地建設非公益項目，允許農民依法通過多種方式參與開發(fā)經營并保障農民合法權益。”2010年，國土部啟動新一輪試點，11個城市，主要在三方面試點：區(qū)分公益和非公益用地，縮小征地范圍；完善征地補償安置機制；拆遷補償安置及房屋拆遷補償試點改進農轉用與征收審批方式：

相關試點和做法：征轉分離：天津先征后轉集體土地流轉（縮小范圍）：北京公租房、廣東三舊改造尊重農民主體地位：三亞、陵水分享增值收益：三亞（收益返還）賦予農民知情權、參與權、監(jiān)督權：佛山在征地報批前增加公告和協(xié)商補償環(huán)節(jié)多元安置：………..海南征地拆遷實踐的做法三種模式讓無業(yè)無崗失地農民的長遠生計得到有效保障農民自我實施征地拆遷工作城中村改造大墩模式

月川模式

港尾模式一、農民自我實施征地拆遷工作的“大墩模式”村民上訪、干群沖突“有女不嫁大墩村”村民無業(yè)無崗昔貧困村上訪村光棍村村民生活富裕姑娘爭嫁干群