房地產(chǎn)項目運作全過程培訓(xùn)

用地勘測方案設(shè)計施工施工圖設(shè)計竣工驗收可行性研究立項前期策劃定位、物業(yè)發(fā)展建議營銷執(zhí)行策劃開盤籌備銷售執(zhí)行執(zhí)行與調(diào)整設(shè)計任務(wù)書方案評標(biāo)規(guī)劃設(shè)計溝通設(shè)計細(xì)部溝通平面設(shè)計溝通交房方案取地土地投標(biāo)方案取地土地投標(biāo)顧問方案項目可行性報告協(xié)助交房執(zhí)行房地產(chǎn)運作流程房地產(chǎn)運作流程取地階段前期策劃階段項目建設(shè)銷售階段尾盤和交房階段1234一、取地階段開發(fā)商1、收集土地信息2、依據(jù)市場分析和公司實力進行投資決策3、招拍掛拿地（協(xié)議、轉(zhuǎn)讓、合作、收購、招標(biāo)、掛牌）代理商1、地塊可行性分析報告世聯(lián)可行性報告1可行性報告2市場環(huán)境定位方向論證（競爭定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價格定位）經(jīng)濟測算2、招拍掛拿地方案土地投標(biāo)顧問服務(wù)內(nèi)容階段目標(biāo)：幫助開發(fā)商取得可開發(fā)土地可行性報告的基本內(nèi)容一、項目概況項目區(qū)位、四至、交通、配套等。二、投資環(huán)境分析城市宏觀環(huán)境房地產(chǎn)宏觀市場研究房地產(chǎn)微觀市場研究三、項目發(fā)展設(shè)想SWOT分析項目定位總體規(guī)劃意向建成后的社會效果分析四、經(jīng)濟測算與可行性分析項目開發(fā)周期售價預(yù)估投資估算與資金籌措盈利能力與風(fēng)險控制分析經(jīng)濟效益評估可行性結(jié)論可行性報告的目的目的對象重點

1、融資銀行風(fēng)險與安全2、立項政府社會效益、環(huán)保3、投資開發(fā)商市場、政策、回報4、合作海外基金過往業(yè)績、團隊組合代理商二、前期策劃階段前期策劃階段項目定位與物業(yè)發(fā)展建議報告產(chǎn)品跟進市場研究項目定位物業(yè)發(fā)展規(guī)劃方案單體戶型景觀配套建筑規(guī)劃方案施工圖方案土地證用地規(guī)劃證建筑工程規(guī)劃施工許可證建筑設(shè)計院景觀設(shè)計施工公司監(jiān)理精裝公司廣告公司物業(yè)公司開發(fā)商階段目標(biāo)：為設(shè)計提供物業(yè)發(fā)展建議并確定最佳方案如何快速有效投標(biāo)如何組織競標(biāo)流程如何撰寫項目定位與物業(yè)發(fā)展建議報告需要競標(biāo)的不需要競標(biāo)的競標(biāo)與非競標(biāo)工作第一階段項目定位與物業(yè)發(fā)展建議報告撰寫階段項目定位與物業(yè)發(fā)展建議報告目標(biāo)構(gòu)建問題選擇模型戰(zhàn)略定位物業(yè)發(fā)展企業(yè)/項目目標(biāo)現(xiàn)狀—機遇與挑戰(zhàn)核心問題的構(gòu)建項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位項目物業(yè)發(fā)展建議類似案例借鑒如何與開發(fā)商溝通S-C-Q結(jié)構(gòu)分析方法3C戰(zhàn)略模型STP客戶先導(dǎo)戰(zhàn)略工具SWOT戰(zhàn)略模型競爭定位客戶定位產(chǎn)品定位形象定位價格定位物業(yè)發(fā)展關(guān)鍵指標(biāo)體系波特5力競爭模型市場競爭戰(zhàn)略工具（競爭先導(dǎo)）市場競爭戰(zhàn)略模型兩大目標(biāo)、一個方法、四個模型兩個工具、五個定位、一個體系兩大目標(biāo)——企業(yè)和項目目標(biāo)目標(biāo)溝通目標(biāo)溝通會我們對目標(biāo)的理解+目標(biāo)通常包括：較高的價格較快的速度（收益安全）建立市場影響力構(gòu)建問題題：我們采用用S-C-Q結(jié)結(jié)構(gòu)化分分析方法法我們應(yīng)該該怎么辦辦我們?nèi)绾魏螌嵤┙饨鉀Q方案案該方案是是否正確確為什么沒沒能奏效效情境（Situation）（公認(rèn)事事實）沖突（Complication）（推動情情境發(fā)展展并引發(fā)發(fā)矛盾的的因素））疑問（Question）(分析存存在的問問題)需要完成成某項任任務(wù)存在某個個問題存在某個個問題采取了某某項行動動發(fā)生了防防礙我們們完成任任務(wù)的事事情知道解決決的方法法有人提出出一項解解決方案案行動未能能奏效資料來源源：世聯(lián)聯(lián)模型一個分析方法法通過S-C-Q基本結(jié)結(jié)構(gòu)的分分析我們們確定了了界定問問題的分分析模型型資料來源源：世聯(lián)聯(lián)模型？R1非期望結(jié)結(jié)果———由特定定情境導(dǎo)導(dǎo)致的特特定結(jié)果果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境境C=R1,R2Q=如何何從R1到R2之一、3C戰(zhàn)略略模型3C綜合合匹配分分析得到到最優(yōu)化化的戰(zhàn)略略可以導(dǎo)致致期望結(jié)結(jié)果成功的市市場營銷銷戰(zhàn)略應(yīng)應(yīng)具備以以下特點點：1.明確確的市場場定位2.項目目優(yōu)勢與與市場需需求之間間的相互互呼應(yīng)3.相對對于競爭爭，在商商業(yè)成功功關(guān)鍵因因素上有有出色的的表現(xiàn)客戶項目/企企業(yè)競爭營銷戰(zhàn)略略：為為滿足客客戶需求求，在競競爭中獲獲取最優(yōu)優(yōu)的有利利差異四個模型、兩個工具項目分析析針對一個個地塊的價值要要素包括括：地段要素素——地地段/片片區(qū)認(rèn)知知度/周周邊配套套（商業(yè)業(yè)/教育育）/交交通等（（可總結(jié)結(jié)為便利利性/成成熟度/知名度度）環(huán)境要素素——自自然環(huán)境境/四至至景觀/社會人人文環(huán)境境（噪音音）等（（可判定定資源的的程度：：稀缺、、良好還還是匱乏乏）地塊要素素——地地形地貌貌/規(guī)模模/技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指指標(biāo)等（（可判斷斷產(chǎn)品的的可發(fā)揮揮空間））開發(fā)商要要素———目標(biāo)/開發(fā)商商品牌/可利用用資源等等項目分析析面對目目標(biāo)找出出可能的的定位方方向客戶戶分分析析客戶戶細(xì)細(xì)分分的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)包包括括：：社社會會經(jīng)經(jīng)濟濟因因素素（（社社會會階階層層（（職職業(yè)業(yè)、、支支付付能能力力））、、家家庭庭生生命命周周期期階階段段（（置置業(yè)業(yè)次次數(shù)數(shù)））））人人口口統(tǒng)統(tǒng)計計因因素素（（年年齡齡、、收收入入、、性性別別））地地理理因因素素客戶戶偏偏好好包包括括：：生生活活經(jīng)經(jīng)驗驗（（空空間間觀觀念念、、行行為為模模式式））心心理理因因素素（（生生活活方方式式、、性性格格特特點點））價價值值觀觀（（消消費費觀觀念念、、價價值值取取向向））客戶戶細(xì)細(xì)分分與與客客戶戶偏偏好好對對應(yīng)應(yīng)與與項項目目特特征征進進行行匹匹配配尋尋找找或或識識別別市市場場機機會會1、、可可衡衡量量性性2、、足足量量性性3、、可可接接近近性性4、、差差異異性性5、、行行動動可可能能性性有效效的的細(xì)細(xì)分分市市場場特特征征替代代品品：：普通通商商品品房房、、經(jīng)經(jīng)濟濟適適用用房房等等潛在在的的競競爭爭對對手手：：來自自項項目目運運作作的的不不同同階階段段的的競競爭爭對對手手（（我我們們將將房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目分分為為不不同同的的階階段段，，包包括括前前期期策策劃劃階階段段、、建建筑筑施施工工階階段段、、銷銷售售階階段段））企業(yè)業(yè)間間的的競競爭爭：：與自自己己在在同同一一階階段段的的競競爭爭對對手手潛在在競競爭爭對對手手替代代品品土地地、、建建造造商商、、材材料料商商房屋屋的的購購買買者者項目目之之間間直直接接競競爭爭房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的行行業(yè)業(yè)特特點點決決定定了了在在不不同同的的競競爭爭階階段段，，企企業(yè)業(yè)關(guān)關(guān)注注的的重重點點不不同同競爭爭分分析析（（之二二、、波特特5力力競競爭爭模模型型））競爭爭分分析析競爭爭對對手手分分析析：：競競爭爭對對手手鎖鎖定定（（基基于于區(qū)區(qū)域域、、基基于于項項目目特特征征、、基基于于客客戶戶））競競爭爭程程度度（（供供求求關(guān)關(guān)系系、、技技術(shù)術(shù)更更新新、、營營銷銷強強度度））競競爭爭機機會會（（競競爭爭對對手手的的優(yōu)優(yōu)勢勢和和局局限限、、競競爭爭對對手手的的弱弱點點、、市市場場空空隙隙））競爭爭面面向向目目標(biāo)標(biāo)尋尋找找最最有有利利的的機機會會1季季2季季3季季4季季1季季2季季3季季4季季1季季2季季3季季4季季200820092010潛龍龍山山莊莊50套套townhouse，50套套別別墅墅圣莫莫麗麗斯斯一一期期215套套townhouse，，4套套別別墅墅尖崗崗山山（（南南區(qū)區(qū)））195套套townhouse，120套套別別墅墅（（第第一一批批約約80套套））香蜜蜜湖湖1號號高高層層318套套,180——260平平方方米米天琴灣灣3期期48套套別墅墅鳳凰谷谷68套套townhouse，，15套別別墅龍1號號地塊塊小小于于50套townhouse純水岸岸2期期TH17套townhouse東部華華僑城城06年年推出出22套，，共約約184套套townhouse，，233套套別墅墅月亮灣灣項目目約約85套townhouse，15套套別墅墅聯(lián)泰紅紅樹灣灣及大大梅沙沙約約180+69套別別墅區(qū)域內(nèi)內(nèi)區(qū)域外外溪之谷谷101套別別墅········市場分分析各項目目推售售時間間軸波托菲菲諾別別墅2期15套套別墅墅東方花花園8套別別墅星河丹丹堤一一期197套套townhouse，7套別別墅京基御御景東東方939套,118——231平平方米米第五園園townhouse190-240月亮灣灣項目目約約85套townhouse，15套套別墅墅3C戰(zhàn)戰(zhàn)略與與市場場環(huán)境境不同的的市場場環(huán)境境導(dǎo)致致不同同的思思考方方式導(dǎo)導(dǎo)出戰(zhàn)戰(zhàn)略例如：：發(fā)育不不完善善的初初級市市場———項項目先先導(dǎo)，，以項項目條條件為為優(yōu)先先，以以市場場細(xì)分分和產(chǎn)產(chǎn)品領(lǐng)領(lǐng)先引引導(dǎo)市市場，，獲取占占位優(yōu)優(yōu)勢完全競競爭市市場而而供求求關(guān)系系相對對平衡衡———客戶戶先導(dǎo)導(dǎo)，以以滿足足客戶戶需求求的產(chǎn)產(chǎn)品獲取高高收益益完全競競爭市市場供供大于于求競競爭激激烈的的市場場———競爭爭先導(dǎo)導(dǎo)，以以有利利的競爭策策略使使自己己立于不不敗之之地之三、、市場競競爭戰(zhàn)戰(zhàn)略工工具（（競爭爭先導(dǎo)導(dǎo)）識別競競爭者者分析競競爭者者選擇競競爭者者之四、、市場競競爭戰(zhàn)戰(zhàn)略模模型市場領(lǐng)領(lǐng)先者者戰(zhàn)略略擴大總總市場場保護市市場份份額擴大市市場份份額市場追追隨者者戰(zhàn)略略仿制者者（counterfeiter）：：完完全復(fù)復(fù)制緊跟者者（cloner））：緊緊跟著著模仿仿領(lǐng)先先者的的產(chǎn)品品、分分銷和和廣告告，等等等。。模仿者者（imitator））：模模仿者者在某某些事事件上上仿效效領(lǐng)先先者，，但在在包裝裝、廣廣告、、價格格上又又有所所不同同。改進者者（adapter）：：改變變者接接受領(lǐng)領(lǐng)先的的產(chǎn)品品，并并改變變或改改進它它們。。市場補補缺者者戰(zhàn)略略在補缺缺中關(guān)關(guān)鍵概概念是是專業(yè)業(yè)化市場挑挑戰(zhàn)者者戰(zhàn)略略確定戰(zhàn)戰(zhàn)略目目標(biāo)和和競爭爭對手手選擇一一個進進攻戰(zhàn)戰(zhàn)略正面進進攻、、側(cè)翼翼進攻攻、包包圍進進攻、、迂回回進攻攻、游游擊進進攻選擇特特定的的進攻攻戰(zhàn)略略之五、、STP戰(zhàn)略略工具具（客客戶先先導(dǎo)））細(xì)分市市場Segmentation選擇目目標(biāo)市市場Targeting定位Positioning萬科土土地屬屬性萬科產(chǎn)產(chǎn)品模模式———以以客戶戶為導(dǎo)導(dǎo)向延長產(chǎn)產(chǎn)品線線，鎖鎖定終終身客客戶萬科現(xiàn)現(xiàn)在““以客客戶為為導(dǎo)向向”的的操作作模式式準(zhǔn)確尋尋找客客戶群群；發(fā)掘客客戶關(guān)關(guān)注的的產(chǎn)品品價值值；在產(chǎn)品品中貫貫徹客客戶價價值這這一唯唯一準(zhǔn)準(zhǔn)繩；；通過產(chǎn)產(chǎn)品的的反饋饋，不不斷完完善。。。產(chǎn)品土地客戶客戶細(xì)細(xì)分,使萬萬科關(guān)關(guān)注客客戶“首次次購房房—首首次換換房－－二次次換房房－退退休用用房””的終終身購購房計計劃，，帶來來的客客戶群群擴大大，大大大延延伸了了其產(chǎn)產(chǎn)品線線。萬科的的客戶戶細(xì)分分———以家家庭為為核心心9%富貴之之家務(wù)實之之家25%不同支支付能能力群群體購房核核心驅(qū)驅(qū)動要要素房屋價價值生命周周期支付能能力青年之之家青年持持家小太陽陽家庭庭后小太太陽家家庭中年之之家孩子三三代老年一一、二二、三三代望子成龍31%健康養(yǎng)老6%社會新銳29%支付能力高低萬科選選定緯緯度中中的““房屋屋價值值，家家庭生生命周周期、、家庭庭收入入”三三個指指標(biāo)作作為細(xì)細(xì)分緯緯度。。其他緯緯度作作為驗驗證指指標(biāo)或或描述述指標(biāo)標(biāo)。細(xì)分的的核心心緯度度是房房屋價價值。產(chǎn)品系列品類主力細(xì)分客戶客戶描述客戶細(xì)分家庭生命周期比例年齡購買原因金色家園商務(wù)住宅，周邊寫字樓密集，商業(yè)價值高商務(wù)人士投資頂級商務(wù)人士投資改善居住，配套齊全三代（孩子）10%35-45歲改善后小太陽40%40-45歲改善小太陽40%35-39歲改善中年之家10%45-50歲空巢首次置業(yè)，低總價青年之家85%25-35歲首次青年持家15%25-30歲首次城市花園城郊改善居住環(huán)境三代（孩子）10%35-45歲改善后小太陽20%40-45歲改善小太陽30%35-39歲改善小小太陽30%30-35歲改善中年之家5%45-50歲空巢青年持家5%30-35歲改善產(chǎn)品系列品類主力細(xì)分客戶客戶描述客戶細(xì)分家庭生命周期比例年齡購買原因四季花園郊區(qū)首次置業(yè)，低價青年之家50%25-35歲首次小小太陽20%25-30歲首次青年持家10%25-30歲首次三代（孩子）10%25-30歲首次老年一代10%45歲以上空巢郊區(qū)享受型，改善居住為主三代（孩子）50%35-45歲改善后小太陽50%35-45歲改善高檔稀缺城市郊區(qū)，資源稀缺高城市稀缺地段，占有稀缺資源同一經(jīng)經(jīng)濟水水平范范圍內(nèi)內(nèi)，客客戶需需求具具有相相同趨趨向，，因此此萬科科剔出出經(jīng)濟濟因素素對區(qū)區(qū)域選選擇的的影響響，將將客戶戶按家家庭生生命周周期進進行細(xì)細(xì)分，，通過過家庭庭生命命周期期、價價值觀觀、支支付能能力三三個方方面分分析，，對應(yīng)應(yīng)產(chǎn)品品線更更豐富富，涵涵蓋客客戶群群更廣廣泛。。萬科不不同目目標(biāo)客客群所所對應(yīng)應(yīng)的產(chǎn)產(chǎn)品系系STOW內(nèi)部因因素外部因因素SWOT分分析之六、、SWOT戰(zhàn)戰(zhàn)略工工具（（項目目+環(huán)環(huán)境+競爭爭）SWOT分分析的的價值值要素素S/W（優(yōu)優(yōu)勢/劣勢勢）的的價值值要素素地段要要素環(huán)境要要素地塊/產(chǎn)品品要素素開發(fā)商商/項項目要要素前兩個個為被被動性性要素素，后后兩個個為主主動性性要素素具體地地說，，針對對一個個地塊的價值值要素素包括括：地段要要素———地地段/片區(qū)區(qū)認(rèn)知知度/周邊邊配套套（商商業(yè)/教育育）/交通通等（（可總總結(jié)為為便利利性/成熟熟度/知名名度））環(huán)境要要素———自自然環(huán)環(huán)境/四至至景觀觀/社社會人人文環(huán)環(huán)境（（噪音音）等等（可可判定定資源源的程程度：：稀缺缺、良良好還還是匱匱乏））地塊要要素———地地形地地貌/規(guī)模模/技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指指標(biāo)等等（可可判斷斷產(chǎn)品品的可可發(fā)揮揮空間間）開發(fā)商商要素素———目標(biāo)標(biāo)/開開發(fā)商商品牌牌/可可利用用資源源等針對一一個即即將銷銷售的的項目與地塊塊的主主要差差別在在于增增加了了產(chǎn)品品因素素：產(chǎn)品因因素———產(chǎn)產(chǎn)品/戶型型/自自身配配套/昭示示性等等對于一一個大盤的的后續(xù)續(xù)階段，，需要要增加加項目目要素素的判判斷：：項目要要素———口口碑/人氣氣/項項目知知名度度/客客戶群群體/前期期售價價/前前后產(chǎn)產(chǎn)品差差異性性/物物業(yè)管管理等O/T（機機會/威脅脅）的的價值值要素素宏觀要要素———經(jīng)經(jīng)濟形形勢（（宏觀觀政策策）/重大大城市市變革革中觀要要素———行行業(yè)形形勢（（一、、二、、三級級市場場）/城市市規(guī)劃劃（交交通、、市政政配套套、開開發(fā)重重點、、熱點點等））微觀要要素———市市場競競爭（（片區(qū)區(qū)、樓樓盤、、戶型型）/客戶戶流向向通常對對于銷銷售中中后期期的項項目，，宏觀觀要素素相對對失效效；反反之，，對于于一個個遠(yuǎn)期期的大大盤，，微觀觀要素素相對對次要要。?觀點的的判定定很重重要，，它是是我們們作出出策略略方向向的基基礎(chǔ)。。?在分析析的過過程中中，我我們強強調(diào)盡盡可能能多地地去考考慮優(yōu)優(yōu)勢和和機會會，尤尤其是是必須須抓住住核心心優(yōu)勢勢和大大機會會———這是是我們們“挖挖掘物物業(yè)價價值””的要要旨所所在。。既是機機會又又是威威脅，，既是是優(yōu)勢勢又是是劣勢勢SWOT分分析我們的的戰(zhàn)略略發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢，，搶占占機會會利用機機會，，克服服劣勢勢減少劣劣勢，，避免免威脅脅發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢，，轉(zhuǎn)化化威脅脅優(yōu)勢S機會O威脅T劣勢W戰(zhàn)略方方向的的決策策模型型項目屬屬性客戶需需求案例借借鑒競爭同類型型項目目借鑒鑒在市場場中的的地位位邏輯推推導(dǎo)論論證邏輯組組合論論證戰(zhàn)略與與定位位戰(zhàn)略形形成競爭定定位客戶定定位產(chǎn)品定定位形象定定位價格定定位五個定位物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議體體系一個體系Part1.地塊價價值分分析Part2.規(guī)劃布布局設(shè)設(shè)計Part3.建筑單單體設(shè)設(shè)計Part4.園林景景觀設(shè)設(shè)計Part5.項目配配套Part6.技術(shù)應(yīng)應(yīng)用Part7.項目分分期物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議的的出發(fā)發(fā)點需要說說明的的是：：我們給給出的的不是是具體體的設(shè)設(shè)計方方案，，我們給給出的的是能能形成成價值值點和和競爭爭力的的因素素（市場場接受受的產(chǎn)產(chǎn)品特特征和和驅(qū)動動客戶戶購買買的因因素））原則：：一切切均基基于CVA“競爭的的價值值增加加”(CompetitionValueAdded)物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議的的考慮慮因素素市場競競爭性性地塊價價值的的發(fā)掘掘利用用客戶價價值的的增加加物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議的的考慮慮因素素市場競競爭性性：基于市市場產(chǎn)產(chǎn)品水水平調(diào)調(diào)查統(tǒng)統(tǒng)計分分析（（空間間尺尺度、、戶型型、建建筑園園林風(fēng)風(fēng)格、、配套套水平平和數(shù)數(shù)量、、配置置水平平統(tǒng)計計表）），提提出具具有競競爭優(yōu)優(yōu)勢的的方向向；客戶價價值的的增加加：客戶價價值分分析基于客客戶價價值分分析（（客戶戶價值值取向向、生生活方方式、、空間間觀念念、行行為模模式分分析表表），，提出出客戶戶滿意意方案案；地塊價價值的的發(fā)掘掘利用用：基于地地塊價價值分分析和和規(guī)劃劃價值值分析析提出出設(shè)計計增值值方向向房地產(chǎn)產(chǎn)項目目價值值構(gòu)成成有形的的價值值使用價價值的的范疇疇屬于物物質(zhì)層層面的的是可以以物化化的可以進進行競競爭性性比價價的無形的的價值值屬于精精神層層面是不能能物化化的難以復(fù)復(fù)制的的是可以以自我我定價價的產(chǎn)品品品牌價值構(gòu)構(gòu)成地段價價值產(chǎn)品價價值服務(wù)價價值品牌價價值人文價價值通達價價值外部配配套產(chǎn)業(yè)價價值自然景景觀社會認(rèn)認(rèn)知經(jīng)濟指指標(biāo)規(guī)劃設(shè)設(shè)計內(nèi)部配配套建材設(shè)設(shè)備創(chuàng)新價價值基本物物業(yè)VIP服務(wù)務(wù)個性化化服務(wù)務(wù)企業(yè)品品牌場所精精神項目精精神有形價價值無形價價值項目外外部（（社會會）配配套價價值交通價價值產(chǎn)業(yè)價價值自然景景觀資資源社會認(rèn)認(rèn)知價價值房地產(chǎn)產(chǎn)項目目價值值構(gòu)成成交通便便利性性與可可達性性例如：：玉淵淵潭，，昆玉玉河邊邊的項項目商務(wù)、、或某某些產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的支持持，例例如：：亦莊莊、CBD生活配配套、、醫(yī)療療環(huán)境境、教教育環(huán)環(huán)境等等社會心心理對對地段段的潛潛在認(rèn)認(rèn)同，，例如如：天天竺與與南城城地段價價值產(chǎn)品價價值服務(wù)價價值品牌價價值人文價價值項目基基本經(jīng)經(jīng)濟指指標(biāo)價價值規(guī)劃設(shè)設(shè)計價價值項目內(nèi)內(nèi)部配配套價價值產(chǎn)品硬硬件配配置價價值建筑創(chuàng)創(chuàng)新價價值房地產(chǎn)產(chǎn)項目目價值值構(gòu)成成項目樓樓座與與綠地地、配配套的的位置置，對對景觀觀朝向向的利利用建筑材料料、設(shè)備備配備的的品質(zhì)與與檔次會所、社社區(qū)內(nèi)商商業(yè)、學(xué)學(xué)校等容積率、、綠化率率風(fēng)格或戶戶型設(shè)計計的改良良與創(chuàng)新新地段價值值產(chǎn)品價值值服務(wù)價值值品牌價值值人文價值值基本物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)的價價值增值的VIP服服務(wù)價值值個性化服服務(wù)價值值(菜單式式裝修、、個性化化服務(wù)））房地產(chǎn)項項目價值值構(gòu)成企業(yè)品牌牌產(chǎn)品品牌牌信心的樹樹立、質(zhì)質(zhì)量的保保證同一個企企業(yè)品牌牌不同產(chǎn)產(chǎn)品線的的產(chǎn)品形形象價值值地段價值值產(chǎn)品價值值服務(wù)價值值品牌價值值人文價值值場所精神神項目精神神（往往往通過過符號來來表達））房地產(chǎn)項項目價值值構(gòu)成城市、社社會、人人文歷史史賦予項項目所在在地段的的文化特特性例如：什什剎海、、長城人：開發(fā)者、、設(shè)計者者、居住住者、以以及其他他有社會會影響力力的項目目參與者者事：論壇、發(fā)發(fā)布會、、獲獎物：建筑、文文化展覽覽、收藏藏館地段價值值產(chǎn)品價值值服務(wù)價值值品牌價值值人文價值值物業(yè)發(fā)展展建議的的構(gòu)成要要素規(guī)劃布局局建筑平面面建筑空間間形象園林配套、配配置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)分析整體形象象產(chǎn)品類型型建議空間布局局建議交通組織織啟動區(qū)選選擇與分分期開發(fā)發(fā)建議細(xì)節(jié)優(yōu)化化戶型面積積與戶型型配比戶型設(shè)計計建議戶型價值值點建議議建筑風(fēng)格格建筑外立立面建議議建筑材質(zhì)質(zhì)建議風(fēng)格建議議景觀設(shè)計計要點展示建議議會所功能能配套設(shè)施施裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)物業(yè)管理理要點服務(wù)和附附加值贈送人性化細(xì)細(xì)節(jié)社區(qū)服務(wù)務(wù)物業(yè)發(fā)展展建議專專題1、總體體規(guī)劃建建議第二階段段產(chǎn)品設(shè)計計跟進階階段規(guī)劃方案案比較規(guī)劃方案案深化（（優(yōu)化））建議戶型布局局比較2、戶型型建議戶型設(shè)計計評價戶型設(shè)計計（深化化）建議議戶型精裝裝建議（（精裝公公司提前前介入））在總體規(guī)規(guī)劃和戶戶型設(shè)計計階段，，往往探探討幾輪輪甚至十十幾輪，，期間還還邀請專專家評委委團和專專業(yè)公司司進行評評價。規(guī)劃設(shè)計計方案評評價戶型評價價產(chǎn)品設(shè)計計任務(wù)書書3、景觀觀設(shè)計建建議景觀設(shè)計計方向建建議景觀設(shè)計計方案評評價及建建議景觀設(shè)計計與總規(guī)規(guī)設(shè)計4、配套套建議社區(qū)商業(yè)業(yè)街建議議社區(qū)會所所建議學(xué)校建議議在方案階階段，景景觀公司司往往提提前介入入，有利利于減少少后期建建筑設(shè)計計的變更更和景觀觀展示區(qū)區(qū)的先期期啟動。。社區(qū)商業(yè)業(yè)街、會會所和學(xué)學(xué)校是總總體規(guī)劃劃的一部部分，商商業(yè)街和和會所方方案后要要進行定定位和設(shè)設(shè)計細(xì)化化。另外還涉涉及到各各專業(yè)公公司的推推薦、項項目考察察、精裝裝建議、、智能化化配套建建議、定定期市場場調(diào)研等等。景觀設(shè)計計專題商業(yè)街建建議會所建議議開發(fā)商需需要推進進的工作作1、需要要協(xié)調(diào)的的公司建筑設(shè)計計院（總總規(guī)方案案階段和和施工圖圖單位））景觀設(shè)計計公司精裝修公公司專家評審審委員營銷代理理公司廣告公司司施工建設(shè)設(shè)公司監(jiān)理公司司廣告公司司物業(yè)公司司2、需要要辦理的的證件國有土地地使用證證（國土土資源局局）建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證（（規(guī)劃管管理局））建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證（（建設(shè)管管理局））建設(shè)工程程施工許許可證（（建設(shè)管管理局））商品房預(yù)預(yù)售許可可證（房房地產(chǎn)管管理局））3、需要要完成的的方案建筑設(shè)計計方案圖圖集施工方案案圖集產(chǎn)品設(shè)計計階段工工作推進進項目前期期產(chǎn)品設(shè)設(shè)計是一一個反復(fù)復(fù)論證、、不斷研研討的過過程，通通常情況況下，時時間在2-6個個月之間間，有的的項目會會更長。。期間涉及及到開發(fā)發(fā)商、代代理商、、規(guī)劃設(shè)設(shè)計院、、建筑設(shè)設(shè)計院、、景觀設(shè)設(shè)計院、、政府各各相關(guān)審審批部門門、精裝裝修公司司等各方方參與項項目工作作，要科科學(xué)、合合理、有有效的組組織工作作推進。。保利祝舜舜路前期期工作推推進計劃劃1保利祝舜舜路工作作推進計計劃2三、項目建建設(shè)銷售階階段階段目標(biāo)：：完成既定定銷售目標(biāo)標(biāo)駐場前開盤前銷售中管理—組隊隊策劃—籌備備銷售—培訓(xùn)訓(xùn)策劃—開盤盤籌備銷售—蓄客客策劃—推廣廣、推售銷售—強銷銷第一階段駐場前營業(yè)部總監(jiān)監(jiān)策劃經(jīng)理項目經(jīng)理策劃師策劃助理副經(jīng)理銷售主管置業(yè)顧問秘書或客服服分公司經(jīng)理理營銷副總（（總監(jiān)）營銷部經(jīng)理理案場經(jīng)理或或主管公司總經(jīng)理理區(qū)域總經(jīng)理理1、團隊組組建代理商開發(fā)商關(guān)系網(wǎng)項目組客服經(jīng)理項目營銷策策略總綱和和執(zhí)行報告告2、籌備工工作撰寫營銷執(zhí)執(zhí)行報告的的五個一法則法則一：一一個方法論論法則二：一一個策略推推導(dǎo)法則三：一一個總攻略略法則四：一一個總控圖圖法則五：一一張計劃總總表如何撰寫營營銷執(zhí)行報報告籌備事項售樓處開放放營銷執(zhí)行報報告月度計劃售樓處內(nèi)部部功能劃分分、裝修建建議電話、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、辦公談?wù)勁凶酪蔚鹊任锲窂V告公司提提案：關(guān)于于案名、logo、、vi系統(tǒng)統(tǒng)和推廣提提案銷售物料：：樓書、折折頁、海報報、單頁、、3d片、、沙盤、網(wǎng)網(wǎng)站等售樓處盛大大開放活動動置業(yè)顧問招招聘、培訓(xùn)訓(xùn)、考核、、上崗市調(diào)、掃街街積累客戶管理制度形形成：如提提成制度、、例會制度度、各類銷銷售表單等等建立工作計計劃第二階段開盤前蓄客方案開盤前推廣廣計劃案場制度項目開盤產(chǎn)品說明會會一般在開盤盤前1-2周前舉辦辦蓄客目標(biāo)量化到個人人客戶摸排及客戶升級級開盤前1-2周進行行價格制定方方案開盤方案價格表、開開盤流程、、認(rèn)購書等等物流準(zhǔn)備備樣板展示區(qū)區(qū)開放活動動（結(jié)合售售樓處開放放）接待制度接待說辭考考核等日例會周報月報第二階段銷售中持續(xù)銷售至至交房完成既定目目標(biāo)營銷策略調(diào)調(diào)整報告價格調(diào)整方方案推售調(diào)整方方案月度、季度度推廣及工工作計劃報廣、戶外外等日常廣廣告出街周報、月報報等相關(guān)報報表簽訂合同協(xié)助辦理貸貸款等年度及月度度活動方案案與公司和甲甲方各部門門的銷售對對接定期舉辦團團隊活動年度總結(jié)及及下一年度度營銷報告告挖掘團隊潛潛力，通過過各種營銷銷手段達到到目標(biāo)四、尾盤和和交房階段段階段目標(biāo)：：協(xié)助實現(xiàn)現(xiàn)順利交房房并輸出骨骨干人才尾盤交房至至結(jié)束尾盤促銷方方案交房方案優(yōu)秀骨干人人才輸出新人培訓(xùn)配合甲方交交房結(jié)案報告謝謝9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。02:21:4902:21:4902:2112/24/20222:21:49AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2202:21:4902:21Dec-2224-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。02:21:4902:21:4902:21Saturday,December24,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2202:21:4902:21:49December24,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。24十二二月20222:21:49上上午02:21:4912月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月222:21上上午12月-2202:21December24,202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/242:21:4902:21:4924December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。2:21:49上午2:21上上午02:21:4912月-229、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什