金華市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第一局部宏觀背景篇第二局部市場(chǎng)分析篇第三局部地塊狀況報(bào)告框架第一局部宏觀背景篇金華概況經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市規(guī)劃宏觀背景金華概況金華市為省轄地級(jí)城市，以境內(nèi)金華山得名。金華市東西直線距離為151千米南北直線距離為129千米，城市面積為10918平方千米。下轄“二區(qū)三縣四市〞，分別為婺城區(qū)、金東區(qū)、義烏市、永康市、東陽市、蘭溪市、武義縣、浦江縣及磐安縣金華市位于浙江省中部，東銜滬甬溫三個(gè)港口城市，西臨浙江西部及閩贛皖三省，地理位置優(yōu)越。金華市區(qū)域位置人文底蘊(yùn)城市歷史金華古稱婺州，因“地處金星與婺女兩星爭(zhēng)華之處”而得名。公元前222年，秦王朝在此置會(huì)稽郡烏傷縣，南朝改置金華郡以后，一直是郡、州、路、府治所。1985年撤地設(shè)市，料行市管縣體制，歷史名人駱賓王、宗澤、宋濂、李漁、黃賓虹、邵飄萍、嚴(yán)濟(jì)慈、吳晗、艾青、施光南等等名勝鳳光金華現(xiàn)有全國(guó)重點(diǎn)文保單位１６處，其中市區(qū)有唐法隆寺經(jīng)幢、婺州瓷鐵店窯址、宋元名剎天寧寺和太平天國(guó)侍王府４處，國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)雙龍洞為主，包括冰壺洞、朝真洞等勝跡，文化成就2007年4月13日被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家歷史文化名城，金華火腿、具有４００年歷史的婺劇等４項(xiàng)民間傳統(tǒng)技藝和藝術(shù)已被列入國(guó)家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)目錄金華市歷史悠久，人文氣息濃厚，自然風(fēng)光優(yōu)美，是一個(gè)宜居城市。正因?yàn)槠淙宋募白匀灰蛩兀鹑A市被評(píng)為中國(guó)最正確居住城市之一。對(duì)內(nèi)交通

三橫三縱三橫李漁路、人民路、現(xiàn)330國(guó)道（規(guī)劃改為城市道路）三縱八一街、雙龍街、東市街內(nèi)環(huán)路將金華市三區(qū)：江北、江南和金東最繁華的內(nèi)城區(qū)連接起來外環(huán)路連接金華市區(qū)四周的開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園及風(fēng)景區(qū)迎賓大道由城區(qū)內(nèi)的繁華路段八一路向北延伸至本項(xiàng)目北面的尖峰山金華市區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)完善趨于完善，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)與規(guī)劃區(qū)外交通便捷性加強(qiáng)，帶動(dòng)了城市規(guī)劃區(qū)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速開展。交通設(shè)施對(duì)外交通

高速公路杭金衢高速義烏——金華市杭州——衢州甬金高速，使金華市和周邊各縣級(jí)市形成了10分鐘交通圈金麗溫高速永康——金華市金華——溫州甬金高速東陽義烏——金華市金華——寧波諸永高速紹興諸暨市——溫州永嘉縣普通公路03省道杭金線義烏——金華市金華——杭州路況得到改善，交通行駛條件進(jìn)一步提高G330國(guó)道永康蘭溪——金華市溫州--壽昌S45省道蘭溪——金華市304公路鐵路金椒線金華——椒江華東地區(qū)重要交通樞紐金甬線金華——寧波金千線新安江——千島湖浙贛線浙江——江西金溫線麗水——溫州金華交通便利,歷來就有“四省省衢〞之稱，作為浙中交通樞紐，境內(nèi)浙贛橫穿東西，金溫、金千鐵路縱貫?zāi)媳保?30國(guó)道、03省道、45省道在城區(qū)交匯，地理位置的重要性使金華成為東部與江西等中西部重要連接點(diǎn)，起到承東接西作用。2006年底金華人口統(tǒng)計(jì)金華市區(qū)94.4婺城區(qū)63.8金東區(qū)30.6義烏112.6永康65.8東陽76.2常住總?cè)丝?98.9金華占全省總?cè)丝诒壤?0.01%人口狀況金華市人口增長(zhǎng)緩慢，而金華市區(qū)人口增長(zhǎng)更低，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，主要是因?yàn)榻鹑A市區(qū)經(jīng)濟(jì)開展對(duì)外部吸引力不大，外來人口少。金華市人口只占整個(gè)浙江省的10.01%，比重較低；而金華市區(qū)人口只占金華市的18.9%，低于義烏市人口。婺城區(qū)及金東區(qū)作為金華中心區(qū)域，人口數(shù)量有限，低于義烏、永康、東陽等縣市，對(duì)金華市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展帶來了障礙。金華市GDP總值開展較快，增幅保持在10%以上，說明金華市經(jīng)濟(jì)開展迅速。但05年后整體增長(zhǎng)速度放慢。人均GDP值增長(zhǎng)曲線與全市GDP開展類似，到06年底，人均GDP到達(dá)了26974元。但05年以后，人均GDP增速放慢金華經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)業(yè)健康開展提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，購置能力得到增強(qiáng)。宏觀背景

經(jīng)濟(jì)環(huán)境GDP總值及人均GDP人均可支配收入開展人均可支配收入逐年上升，人民生活水平得到提高，潛在消費(fèi)能力得到增強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言將是有利因素。人均可支配收入開展看，開展速度起伏不斷，02—04年呈持續(xù)增速趨勢(shì)，而05年有一定幅度下降，到06年又有較大幅度的上升。從開展看，根本保持較快的開展速度。三產(chǎn)結(jié)構(gòu)開展第一產(chǎn)業(yè)比重逐年減小，第三產(chǎn)業(yè)增加值增速明顯高于第二產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)增加值對(duì)金華經(jīng)濟(jì)開展影響縮小，三大產(chǎn)業(yè)比重說明金華整體的城市化開展速度較慢。第一產(chǎn)業(yè)在GDP的比重逐年下降，但其06年仍到達(dá)了5.5%，第一產(chǎn)業(yè)所占比重過大影響到金華經(jīng)濟(jì)的快速開展；第二產(chǎn)業(yè)所占比重在05年有較大的下降，而后逐步緩慢上升；第三產(chǎn)業(yè)所占比重逐年上升。雖然第三產(chǎn)業(yè)比重上升，但由于第一產(chǎn)業(yè)所占比重太大，且二產(chǎn)開展緩慢，說明金華工業(yè)經(jīng)濟(jì)開展較慢，影響到金華整體經(jīng)濟(jì)的開展速度。金華市與周邊主要城市比較金華杭州寧波溫州臺(tái)州GDP總值（億元）1228.5734412864.491834.381467人均GDP（元）26974518713873324349.7330136.74人均可支配收入（元）1780615049158822171619953三產(chǎn)比重1:10:81:10:8.81:10:81:15.6:11.91:7.3:5.4城市化水平0.220.620.390.210.27通過比較,可看出金華市在浙江全省而言,城市化水平較低,就全省而言,處于中等偏下水平,但從其人均GDP值及人均可支配收入看,其城市化速度開展?jié)摿^大,消費(fèi)潛力較大.市區(qū)與周邊主要縣市比較義烏市整體經(jīng)濟(jì)開展最快，其不管GDP生產(chǎn)總值、人均GDP生產(chǎn)總值還是人均可支配收入均是最高的。金華市區(qū)雖然GDP總值比永康市高，但由于人口因素，其人均GDP值最低，而且從金華市全市人均GDP值看，市區(qū)低于全市水平，說明市區(qū)經(jīng)濟(jì)開展在全市經(jīng)濟(jì)中仍處于一個(gè)偏低水平。金華市區(qū)（含金東區(qū)）義烏永康備注人均GDP（美元）324062914061金華市人均GDP26974元，折合美元3384元GDP（億元）235.9億352億170億.人均可支配收入（元）178062000016874宏觀背景規(guī)劃開展金華城市開展以南北為主對(duì)本工程十分利好，對(duì)于城北以浙師大、體育會(huì)展中心為特色的綜合區(qū)開展方向以及周邊地塊和交通規(guī)劃對(duì)本工程有很大的提升作用金華市城市總體規(guī)劃規(guī)劃區(qū)范圍城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域，總面積2044平方公里，涵蓋金東區(qū)、婺城區(qū)。城市用地發(fā)展方向以內(nèi)城區(qū)為依托，向南、北發(fā)展為主，適當(dāng)向東、東北發(fā)展城市總體布局一個(gè)核心區(qū)六大功能區(qū)核心區(qū)：一環(huán)以內(nèi)的內(nèi)城區(qū)，是全市金融貿(mào)易、商業(yè)服務(wù)、行政文化、娛樂休閑中心六大功能區(qū)：

城北：以浙師大、體育會(huì)展中心為特色的綜合區(qū)

城南：以湖海塘高級(jí)休閑居住為特色綜合區(qū)

城東：以金東區(qū)公共中心為特色的綜合區(qū)。

城西：以十里長(zhǎng)湖公園為特色的綜合區(qū)。

城東北：以仙橋交通樞紐、物流倉儲(chǔ)中心，區(qū)域性市場(chǎng)和一類工業(yè)為主導(dǎo)功能的產(chǎn)業(yè)園區(qū)

城西南：以市工業(yè)園區(qū)和高新科技園為主產(chǎn)業(yè)園區(qū)城市空間發(fā)展戰(zhàn)略以內(nèi)城區(qū)為核心，沿三江六岸，沿交通軸線向外滾動(dòng)發(fā)展，由風(fēng)景區(qū)、郊外休閑綠地、自然林地組成的楔形綠地向外延伸至中心區(qū)構(gòu)成具有彈性的開放式空間發(fā)展框架。本項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃本項(xiàng)目所在區(qū)域在規(guī)劃中被定位為以浙師大、體育會(huì)展中心為特色的綜合區(qū)，南面浙師大區(qū)域?yàn)榻逃蒲杏玫?，本?xiàng)目北面包括本項(xiàng)目一部分在內(nèi)為雙龍洞風(fēng)景區(qū)。東面為城郊公園，西面為居住和部分商業(yè)行政用地。從交通規(guī)劃來看未來將有五條公路從本項(xiàng)目周邊或直接從本項(xiàng)目穿過，包括迎賓大道、金羅路、在建的環(huán)景路、金蘭北路等，而杭金衢高速距離本項(xiàng)目只有一千米左右第二局部市場(chǎng)分析篇一級(jí)市場(chǎng)分析二級(jí)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析

一級(jí)市場(chǎng)土地供給年份位置總供應(yīng)（萬㎡）商業(yè)類（萬㎡）住宅類（萬㎡）容積率1.0以下容積率1.0以上2005年城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)57.1417.270.8339.04城市規(guī)劃區(qū)外8.50.47——8.03經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)3.88————3.88合計(jì)69.5217.740.8350.952006年城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)45.8517.950.03327.867城市規(guī)劃區(qū)外29.43——0.5228.91經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2.07————2.07合計(jì)77.3517.950.55358.84706年金華市區(qū)土地出讓相比05年有所增加。從市區(qū)各區(qū)域土地出讓看，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地出讓有所減少，而城市規(guī)劃區(qū)外土地出讓有大幅度增加，金華市區(qū)外括速度比較快。從土地性質(zhì)看，商業(yè)土地出讓根本維持原狀，而住宅類土地出讓增加，其中以容積率1.0以上的地塊增加最多?！踩莘e率1.0以下土地主要是指以別墅產(chǎn)品為主，容積率1.0以上土地主要是以公寓產(chǎn)品為主〕土地開發(fā)年份位置已開發(fā)（萬㎡）商業(yè)類（萬㎡）住宅類（萬㎡）容積率1.0以下容積率1.0以上2005年城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)43.9313.810.8329.29城市規(guī)劃區(qū)外7.290.47——6.82經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)4.55————4.55合計(jì)55.7714.280.8340.662006年城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)13.617.530.0336.047城市規(guī)劃區(qū)外16.43——0.5215.91經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2.07————2.07合計(jì)32.117.530.55324.02706年金華市土地開發(fā)以城市規(guī)劃區(qū)外開展最快，而城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地開發(fā)速度相對(duì)放慢。從住宅用地看，由于容積率1.0以下供給量小，該類土地基本開發(fā)完畢。〔容積率1.0以下土地主要是指以別墅產(chǎn)品為主，容積率1.0以上土地主要是以公寓產(chǎn)品為主〕土地市場(chǎng)判斷金華市區(qū)城市外擴(kuò)速度提高，城市規(guī)劃區(qū)外的土地供給和開發(fā)量體都大幅度增加。金華市區(qū)土地供給主要是以公寓類產(chǎn)品用地為主，其次是商業(yè)類用地，別墅產(chǎn)品用地近兩年幾乎無供給量體入市，市場(chǎng)中別墅用地較稀缺。金華市區(qū)近兩年未開發(fā)土地量到達(dá)58.99萬㎡，其中公寓產(chǎn)品用地到達(dá)了45.11萬㎡，占到未開發(fā)土地量的76.5%，其余未開發(fā)土地主要是商業(yè)用地，可見金華市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中未來公寓產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)異常劇烈，而別墅產(chǎn)品由于量體有限，將是市場(chǎng)受歡送產(chǎn)品。市場(chǎng)分析

二級(jí)市場(chǎng)宏觀面固產(chǎn)及房產(chǎn)投資額及變化曲線固產(chǎn)及房產(chǎn)投資額及變化曲線固產(chǎn)投資與房產(chǎn)投資金華市固定資產(chǎn)投資在04、05年到達(dá)頂峰，但其開展速度最快出現(xiàn)在03年。金華市房地產(chǎn)投資在04、05年到達(dá)最大，而后有所降低，從其開展速度看01年的增幅最大，在02-04年整體增幅保持較穩(wěn)定。05年后，金華市的固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資速度逐步放慢。從金華市的商品房的施工面積可以看出，在02-04年之間是金華市房地產(chǎn)開展最快的期間。金華市區(qū)在06年到達(dá)了商品房銷售最大，有力的去化了市場(chǎng)中的產(chǎn)品量。03-04年金華市區(qū)商品房的銷售量體位于近5年的前兩位，說明了在03-04年之間金華市區(qū)市場(chǎng)供求都比較活潑。供給與需求空置面積由于在03-04年，市場(chǎng)活潑，所以金華市區(qū)空置面積在04年到達(dá)最低，而后隨著市場(chǎng)的開展緩慢，土地的大量供給，05年金華市區(qū)空置面積大幅度上升，金華市區(qū)商品房存量較大，市場(chǎng)壓力較大。與周邊縣市比較看，金華市區(qū)空置面積較高，近兩年空置面積只比武義縣少，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于義烏市和永康市，說明金華市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展相比義烏、永康兩市有所落后。市場(chǎng)分析

二級(jí)市場(chǎng)微觀面根據(jù)金華市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展情況，可以將金華市區(qū)劃分為三大板塊：江北板塊；江南板塊；金東板塊、仙源風(fēng)景區(qū)板塊、城北板塊。江北板塊：主要是指金華江、義烏江以北區(qū)域,往北到環(huán)城北路，東到二環(huán)路江南板塊：主要是指金華江以北，武義江以西等區(qū)域金東板塊：主要是指金東新城區(qū)及金東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域范圍仙源風(fēng)景區(qū)板塊：主要是指仙源風(fēng)景區(qū)范圍，城北板塊：主要是指環(huán)城北路外圍區(qū)域，北到浙江師范大學(xué)江北板塊江南板塊金東板塊仙源風(fēng)景區(qū)板塊金華江義烏江武義江城北板塊板塊劃分江北板塊(3200)金東板塊(3400)江南板塊(3500)仙源風(fēng)景區(qū)板塊城北板塊(2500)江北板塊板塊介紹江北板塊包括了金華市老城區(qū)范圍及其延伸區(qū)域，該板塊是金華市開展最早同時(shí)也是開展最成熟的二大板塊之一。該板塊主要依托老城區(qū)的商業(yè)、生活、交通等條件配套而開展，加上金華江的優(yōu)勢(shì)，使得該區(qū)域市場(chǎng)開展較快，客戶接受度也較高。樓盤名稱產(chǎn)品形態(tài)開盤時(shí)間建筑面積均價(jià)主力面積客源銷售率金發(fā)·盈豐軒高層、多層05.11150002850100-139以武義，衢州以及金華本地人為主。

75%時(shí)代廣場(chǎng)（怡和雅苑）高層06.350000景觀房：7000非景觀房：5000115-214金華市區(qū)機(jī)關(guān)單位、事業(yè)單位等人員，還有部分當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)老板

47%鳳凰家園多層06.1055600270086-139金華當(dāng)?shù)氐墓ば诫A層及部分武義等地客戶

80%春江花園獨(dú)棟、聯(lián)體、疊加、多層04.6200000獨(dú)棟300萬聯(lián)排288萬疊加100-150萬多層：3500獨(dú)棟410聯(lián)排330疊加210-260多層138在外創(chuàng)業(yè)回金華置業(yè)占很大比例，還有部分義烏人50%金海岸人家多層、高層05.1150000多層2800高層3800多層96-113高層64-139金華工薪階層

51%四季東升苑多層07.4800002500108-110金華本地工薪階層占絕大比例、少量武義等地人60%產(chǎn)品形態(tài)本板塊產(chǎn)品主要以公寓產(chǎn)品形式出現(xiàn)，根本為多層和高層產(chǎn)品，另外還有局部的聯(lián)排、疊加排屋和獨(dú)棟別墅存在。板塊內(nèi)無純別墅樓盤，多為混合性小區(qū)。主力面積由于受區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格的影響，板塊內(nèi)公寓產(chǎn)品的面積主要以中大面積段產(chǎn)品為主小面積段產(chǎn)品相對(duì)較少，產(chǎn)品面積主要130-140㎡為主。對(duì)于聯(lián)排以360㎡左右為主，疊加排屋而言以200-260㎡為主，獨(dú)棟別墅面積在400㎡以上。價(jià)格水平本板塊是金華市開展最早也是最成熟的板塊之一，加上其生活、商業(yè)配套齊全，所以板塊的價(jià)格相比而言較高。公寓產(chǎn)品的整體價(jià)格水平到達(dá)3200左右，而板塊內(nèi)公寓產(chǎn)品的最高價(jià)格到達(dá)了7000元/㎡。另外板塊內(nèi)的疊加及聯(lián)排產(chǎn)品價(jià)格在3500-4500元/㎡。而獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)格最高，在7000-8000元/㎡左右。板塊總結(jié)銷售狀況板塊內(nèi)產(chǎn)品中，公寓產(chǎn)品整體的去化速度相對(duì)別墅產(chǎn)品而言去化較快。但從板塊爭(zhēng)議看，去化速度一般。這主要和金華整體市場(chǎng)有關(guān)，由于市場(chǎng)在03-04年左右開展很快，使得市場(chǎng)飽和度較高，所以使得產(chǎn)品的去化速度逐步放慢。別墅由于市區(qū)客源的有限，必須對(duì)外區(qū)域產(chǎn)生吸引，所以整體去化也很慢。客源狀況板塊內(nèi)公寓產(chǎn)品的客源主要是金華市區(qū)的工薪階層為主，一些高檔公寓產(chǎn)品的客源主要是金華市區(qū)的公務(wù)員、事業(yè)單位人員等，另外還有局部武義，衢州的客戶。對(duì)于別墅產(chǎn)品的客源中，疊加及聯(lián)排產(chǎn)品中金華市區(qū)客戶較多，另外還有局部義烏和永康，而獨(dú)棟別墅產(chǎn)品那么義烏、永康等地客戶居多，還有局部金華當(dāng)?shù)氐睦习?。重點(diǎn)個(gè)案時(shí)代花園〔怡和雅苑〕開發(fā)商：浙江金華時(shí)代置業(yè)地理位置：金華市八一街、中山路，產(chǎn)品形態(tài):高層建筑面積：150000㎡開盤時(shí)間：怡和雅苑：2006年3月交房時(shí)間：2007-12面積范圍：115-214㎡公寓均價(jià)：景觀房：7000元/㎡非景觀房：5000元/㎡銷售率：47%該個(gè)案由于其面江而建，地理位置是金華市區(qū)獨(dú)有的，加上其位于金華市老城區(qū)中心位置，周邊存在著大賣場(chǎng)、購物中心、公園等，而且其交通便利，所以個(gè)案是金華市高檔公寓產(chǎn)品的典型代表。江南板塊板塊介紹江南板塊與江北板塊一樣，是金華市開展最成熟的板塊之一，同時(shí)現(xiàn)在也是金華市樓盤相對(duì)集中的板塊。該板塊主要是依托金華新城區(qū)開展而成，是金華市新城區(qū)中心范圍。板塊內(nèi)房地產(chǎn)開展水平根本是金華市現(xiàn)在開展最高的區(qū)域。樓盤名稱產(chǎn)品形態(tài)開盤時(shí)間總建面積均價(jià)主力面積客源銷售率當(dāng)代華府多層、高層一期06.6250000一期330088-120年輕人、二次置業(yè)的中年人、在金華做生意或工作的外地人一期75%銀泰·鉆石軒高層精裝小戶型二期07.532000二期380081-83年輕人最多、一部分投資客一期100%二期——保集半島小高層02年開盤2000003600107-140公務(wù)員、私企業(yè)主92%新都會(huì)高層//////南國(guó)名城多層、小高層05.43500003300123-130客源廣、各個(gè)階層90%金發(fā)·豪園高層、多層、疊加、聯(lián)體一期：05.7二期：06.550000二期：3450一期：4500112-149聯(lián)排230-250高層客源為市區(qū)本地客戶，疊加及聯(lián)體客戶為市區(qū)公務(wù)員等群體，少量永康、義烏客戶高層：53%疊加、聯(lián)體：98%多層：100%新世紀(jì)美墅園獨(dú)棟一期04.6二期06.718000400多萬-500多萬381-438金華各地名企業(yè)家89%板塊總結(jié)產(chǎn)品形態(tài)本板塊產(chǎn)品與江北半卡相似，主要以公寓產(chǎn)品為主，根本為多層和高層產(chǎn)品，另外還有局部的聯(lián)排、疊加排屋和獨(dú)棟別墅存在。板塊內(nèi)僅有一個(gè)純別墅樓盤主力面積該板塊后于江北板塊的開展，是隨著金華市江南新城區(qū)的開展而形成的，板塊內(nèi)產(chǎn)品面積控制相對(duì)江北板塊較小，公寓產(chǎn)品主要集中在110-120㎡；板塊內(nèi)獨(dú)棟別墅產(chǎn)品為380-430㎡。價(jià)格水平本板塊是金華市開展最成熟的板塊之一，其生活、商業(yè)配套齊全，板塊的價(jià)格相比而言較高。公寓產(chǎn)品的整體價(jià)格水平到達(dá)3500左右，另外板塊內(nèi)的疊加及聯(lián)排產(chǎn)品價(jià)格在3500-4500元/㎡。而獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)格最高，在10000元/㎡左右。銷售狀況板塊內(nèi)產(chǎn)品的整體銷售速度是金華市區(qū)各板塊中銷售速度最快的一個(gè)板塊，其產(chǎn)品在市場(chǎng)中的接受程度很高，這是因?yàn)榘鍓K位于金華新城市中心，商業(yè)、交通、生活等各方面配套齊全，加上產(chǎn)品性價(jià)比高。板塊內(nèi)公寓及別墅產(chǎn)品的速度均較快。客源狀況該板塊是隨著新的城市中心形成而形成的，板塊內(nèi)產(chǎn)品的性價(jià)比高。其公寓產(chǎn)品客源主要是金華市區(qū)的首次購房的年輕人和二次置業(yè)這，以公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主等為主，同時(shí)，板塊內(nèi)投資客相比其他板塊而言較多。別墅產(chǎn)品主要是以金華市的私營(yíng)業(yè)主為主，包括義烏、永康等地的客戶。重點(diǎn)個(gè)案保集半島開發(fā)商：浙江保集房地產(chǎn)開發(fā)地理位置：金華市八一南街1566號(hào)產(chǎn)品形態(tài):小高層建筑面積：200000㎡開盤時(shí)間：2002年交房時(shí)間：已交面積范圍：120-130㎡公寓均價(jià)：3600元/㎡銷售率：92%該個(gè)案位于金華市南北向交通主干道——八一街上，交通便利，而且周邊的配套相對(duì)齊全。該樓盤產(chǎn)品的性價(jià)比高，加上整個(gè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，充分利用水資源，使得工程景觀設(shè)計(jì)吸引力大。該工程在金華市場(chǎng)中口碑效應(yīng)較強(qiáng)。新世紀(jì)美墅園開發(fā)商：浙江保集房地產(chǎn)開發(fā)地理位置：金華市李漁路、義烏街產(chǎn)品形態(tài):獨(dú)棟建筑面積：18000㎡開盤時(shí)間：2006.7交房時(shí)間：已交面積范圍：381-438㎡總價(jià)：400萬/套-500萬/套銷售率：89%該個(gè)案是金華市區(qū)僅有的幾個(gè)純別墅樓盤之一，也是江南板塊唯一的純別墅樓盤。由于個(gè)案位于市區(qū)，靠近市中心，配套設(shè)施完善，加上工程靠近武義江，地理位置較好。另外由于整個(gè)金華市區(qū)獨(dú)棟別墅產(chǎn)品較少，市場(chǎng)的稀缺性大，所以產(chǎn)品在市場(chǎng)中受歡送。金東板塊板塊介紹金東板塊是金華市新崛起的一個(gè)板塊，也是金華市現(xiàn)在開展較快的一個(gè)板塊。該板塊主要是依托金東新城區(qū)及金東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)而形成。隨著經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的開展，板塊人口增加，經(jīng)濟(jì)已逐步開展，所以板塊內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之開展起來。樓盤名稱產(chǎn)品形態(tài)開盤時(shí)間建筑面積均價(jià)主力面積銷售率客源三江國(guó)際花園聯(lián)排、小高層、高層07.1200000小高層：3670聯(lián)排：6000多層：3650聯(lián)排：183-200小高層：68-105多層：225-269３７％小高層產(chǎn)品公務(wù)員占很大比例，金華當(dāng)?shù)厣馊艘舱家欢ū壤?，連排主要是義烏的客戶中港淺水灣多層、高層06.660000多層3100高層3600多層120-130高層130-15061%義烏和永康人占有一定比重還有金華的教師公務(wù)員冠達(dá)·東方闌庭多層、疊加一期：05.6二期：07.3160000多層：2850疊加：3700多層：118-139疊加：199-213一期：92%二期：多層：50%，疊加：60%多層為金華市區(qū)工薪階層，疊加為市區(qū)公務(wù)員、事業(yè)單位、醫(yī)生等眾信蝶景灣花園洋房05.91150003700133-14866%金華的一些小老板以及義烏的客戶板塊總結(jié)產(chǎn)品形態(tài)板塊內(nèi)產(chǎn)品形態(tài)多樣，多層、小高層、高層、疊加及聯(lián)體別墅都存在。各樓盤根本都是混合性小區(qū)。板塊內(nèi)無純別墅樓盤。主力面積該板塊是新崛起板塊，其產(chǎn)品面積段變化較大。公寓產(chǎn)品中有中小面積產(chǎn)品，也有大面積段產(chǎn)品，中小面積段產(chǎn)品集中在65-110㎡，大面積段產(chǎn)品集中120-150㎡；疊加及聯(lián)排別墅產(chǎn)品那么集中在200-215㎡。價(jià)格水平本板塊是金華市區(qū)各板塊中開展速度最快的板塊，隨著金東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的開展，區(qū)域市場(chǎng)已形成，市場(chǎng)需求存在。而且板塊各中生活等配套逐步完善，加上區(qū)域整體規(guī)劃合理，所以板塊的整體價(jià)格水平較高，公寓產(chǎn)品價(jià)格到達(dá)3400元/㎡左右，疊加及聯(lián)體別墅產(chǎn)品價(jià)格在4000元/㎡。銷售狀況由于開展時(shí)間的限制，加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈。板塊內(nèi)產(chǎn)品的整體去化速度一般，比江南板塊產(chǎn)品的去化速度慢?？驮礌顩r該板塊是新崛起的，所以板塊內(nèi)客源主要是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的公務(wù)員等事業(yè)單位人員，還有局部義烏等地客戶，同時(shí)隨著企業(yè)的入住，板塊內(nèi)工薪階層也是板塊內(nèi)的主要客源。另外，還有一局部金華市的私營(yíng)老板及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。重點(diǎn)個(gè)案三江國(guó)際花園開發(fā)商：金華科信房地產(chǎn)開發(fā)地理位置：金東區(qū)李漁大橋東產(chǎn)品形態(tài):聯(lián)體、小高層、高層建筑面積：200000㎡開盤時(shí)間：2007.1交房時(shí)間：2021初面積范圍：聯(lián)排：183-200小高層：68-105多層：225-269均價(jià)：小高層：3670聯(lián)排：6000多層：3650銷售率：37%該個(gè)案位于武義江東，天然的水景觀是其優(yōu)勢(shì)所在，另外個(gè)案整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃合理，產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，加上低密度，使得其整個(gè)產(chǎn)品性價(jià)比高。由于區(qū)域中低端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，影響到了該個(gè)案的整體去化速度。城北板塊板塊介紹該板塊位于金華市環(huán)城路以外。離市區(qū)較遠(yuǎn)，靠近浙江師范大學(xué)。板塊開展時(shí)間較短，在金華市場(chǎng)中地位相對(duì)不高。板塊優(yōu)勢(shì)在于其離金華市北部風(fēng)景區(qū)較近，而且對(duì)外的高速公路就在其板塊內(nèi)，交通相對(duì)便利。樓盤名稱產(chǎn)品形態(tài)開盤時(shí)間建筑面積均價(jià)主力面積銷售率客源銀廈翠竹庭院獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加、多層、高層2006-12-0290000獨(dú)棟7500聯(lián)排4500疊加3600多層2200獨(dú)棟：466雙拼：342聯(lián)排：300疊加：260多層：106-12522％多層、疊加別墅浙師大老師占很大比例，獨(dú)棟和聯(lián)排多為金華當(dāng)?shù)毓纠习逡约傲x烏、永康人上城華府疊加、聯(lián)排06-9-2535000疊加3800聯(lián)排4800194-51470%當(dāng)?shù)毓珓?wù)員、教師、醫(yī)生等東方前城多層、高層2005-09-30280000多層2718高層2800高層90-170多層90-14052%金華當(dāng)?shù)毓ば诫A層板塊總結(jié)產(chǎn)品形態(tài)板塊內(nèi)存在多鐘形態(tài)的產(chǎn)品，包括多層、高層、疊加、聯(lián)體及獨(dú)棟別墅產(chǎn)品。整體而言，板塊內(nèi)公寓產(chǎn)品在數(shù)量居多。板塊內(nèi)存在一個(gè)聯(lián)體、疊加別墅社區(qū)。主力面積板塊內(nèi)產(chǎn)品面積變化較大，公寓產(chǎn)品中，多種面積段存在，中小面積段主要集中在90-110㎡，大面積段產(chǎn)品集中在120-170㎡；疊加別墅在260㎡左右，聯(lián)體別墅在300-340㎡左右，獨(dú)棟別墅在460㎡左右。價(jià)格水平由于區(qū)域位置、配套的限制，板塊內(nèi)的公寓產(chǎn)品的價(jià)格并不高，價(jià)格水平在2500元/㎡左右，別墅產(chǎn)品中疊加在3600元/㎡左右，聯(lián)體在4500元/㎡，而獨(dú)棟在7500元/㎡左右。銷售狀況板塊內(nèi)產(chǎn)品的整體銷售速度相比其他各板塊而言較慢，這主要是因?yàn)樵摪鍓K距離市區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，周邊配套不完善，對(duì)于公寓產(chǎn)品而言是一個(gè)巨大抗性所在。從板塊內(nèi)各產(chǎn)品的去化看，別墅產(chǎn)品的去化快與公寓產(chǎn)品。客源狀況公寓產(chǎn)品主要是當(dāng)?shù)毓ば诫A層及老師等消化，對(duì)于別墅產(chǎn)品中，疊加及聯(lián)體別墅主要是醫(yī)生、老師、公務(wù)員等階層去化，獨(dú)棟根本為私營(yíng)業(yè)主等階層去化。重點(diǎn)個(gè)案開發(fā)商：金華市銀廈房地產(chǎn)地理位置：市區(qū)北二環(huán)路以北，玉壺街以東，冰壺街以南產(chǎn)品形態(tài):多層、高層、疊加、聯(lián)體、獨(dú)棟建筑面積：90000㎡開盤時(shí)間：2006.12交房時(shí)間：2021.6面積范圍：獨(dú)棟：466㎡雙拼：342㎡聯(lián)排：300㎡疊加：260㎡多層：106-125㎡均價(jià)：獨(dú)棟7500元/㎡聯(lián)排4500元/㎡疊加3600元/㎡多層2200元/㎡銷售率：89%該個(gè)案位于二環(huán)路以外，東西兩邊為城市生態(tài)花園，地處公園中心，是元寶型的丘陵地帶，所以其景觀設(shè)計(jì)在金華市區(qū)而言具有特色，加上工程離金華對(duì)外的交通樞紐的附近，交通便利性較強(qiáng)。對(duì)于別墅產(chǎn)品而言具有較大的競(jìng)爭(zhēng)力。銀廈翠竹庭院仙源風(fēng)景區(qū)板塊板塊介紹該板塊位于江南板塊南面，是依靠仙源風(fēng)景區(qū)開展起來的板塊?，F(xiàn)在板塊內(nèi)樓盤數(shù)量不多，僅有一個(gè)工程，為別墅產(chǎn)品。該板塊由于位于金華市城南風(fēng)景區(qū)范圍，是未來金華市別墅產(chǎn)品的主要區(qū)域。同時(shí)該板塊的別墅產(chǎn)品對(duì)于金華市風(fēng)景區(qū)的開發(fā)帶有參考意義。樓盤名稱產(chǎn)品形態(tài)開盤時(shí)間總建面積總價(jià)主力面積銷售率客源仙源歐境雙拼、獨(dú)棟06-1112.4萬160-300多萬300多-400多82%義烏、永康等地私企業(yè)主重點(diǎn)個(gè)案開發(fā)商：浙江三勝置業(yè)地理位置：金華市南安地鎮(zhèn)產(chǎn)品形態(tài):雙拼、獨(dú)棟建筑面積：124000㎡開盤時(shí)間：2006.11交房時(shí)間：2021.6面積范圍：320-420總價(jià)：160-350萬/套銷售率：82%該個(gè)案位于金華市南仙源風(fēng)景區(qū)內(nèi)，工程前面是天然的水景資源及山色資源，這是該個(gè)案的最大優(yōu)勢(shì)，作為別墅工程，其景觀及環(huán)境得到了最大的發(fā)揮，加上該工程受到政府的大力支持，所以其在市場(chǎng)中取得了不俗的成績(jī)。仙源歐境市場(chǎng)總結(jié)金華市場(chǎng)中公寓類產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格較低，在別墅類產(chǎn)品中，疊加及聯(lián)排別墅產(chǎn)品在市場(chǎng)中的價(jià)格不高，僅稍比公寓類產(chǎn)品高，只有獨(dú)棟別墅有較高的價(jià)位。金華市的公寓市場(chǎng)開展較早，在2003年左右其開展最快，隨后由于市場(chǎng)中公寓產(chǎn)品逐步飽和，對(duì)公寓需求降低，市場(chǎng)去化速度下降。別墅市場(chǎng)開展較晚，市場(chǎng)中純別墅工程較少，市場(chǎng)正處于興起階段。另外，由于區(qū)域認(rèn)識(shí)的不同，疊加及聯(lián)排別墅在金華市場(chǎng)中不作為別墅產(chǎn)品。第三局部地塊狀況篇地塊狀況

區(qū)域規(guī)劃總體規(guī)劃：“一片綠心，兩大區(qū)塊〞綠心西片區(qū)東片