大產權房屋與小產權房屋的區(qū)別2007-09-2616:23北京的商品房，遠在四環(huán)、五環(huán)之外的樓盤竟然也能高達萬元以上?！皟上薹俊薄ⅰ敖洕m用房”、“廉租房”等保障性住房，雖說能夠緩解緊張的購房需求。但是，人們要想真正得到實惠，現(xiàn)在來說還為時尚早。人們想要買房，卻又不想淪為“房奴”。在這種情況下，只好鋌而走險，購買小產權房屋。什么是小產權二手房？簡單的說，國家發(fā)產權證(房屋所有權證書,通常稱"房本")的叫大產權。如開發(fā)商辦理合法的立項開發(fā)手續(xù)后， 辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費)，由國家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預售許可證， 這樣的房屋稱為大產權房屋。而國家不發(fā)產權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產權，也就是說在農民的集體土地上，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會的蓋章以證明其權屬，并沒有國家房管部門的蓋章， 這種房屋被視為鄉(xiāng)產權，即小產權房屋。我國的土地制度是土地國有制,也就是說我國的所有土地的所有權主體只有兩種 :一是國有(政府職能部門代表國家管理).另一種是集體所有,是村民委員會等組織(俗話稱"大隊"或"村里"等稱呼)成員集體享有的土地所有權,這種所有權在法律上除不可買賣以外,出讓和出租也受到很多條件的制約.因此也就為產生了大產權與小產權的區(qū)分.小產權和大產權的區(qū)別是什么？大產權即完全產權,包括房產使用權證與國有土地使用權。大產權的房屋在進入二級市場時,無需繳納土地出讓金和收益收成。小產權即不完全產權 ,只包括房屋的使用權,它與大產權的本質區(qū)別在于土地使用權。通俗的解釋，買的房再轉讓時不用再交土地出讓金的叫 “大產權”，再轉讓時要補繳土地出讓金的叫“小產權”。 而農村的“小產權”房屋（包括土地使用權）的轉讓主體是有很嚴格的限制的，不是任何主體都有資格購買的， 北京多次出現(xiàn)了十年前甚至十幾年前賣房的村民因為現(xiàn)在房價的一路上漲而狀告當時的購房者。小產權二手房包括哪些房屋？可以買賣嗎？嚴格來說，小產權二手房包括：已購公房，鄉(xiāng)產房和使用權房。根據(jù)這些房屋性質的不同，在房產轉讓時也會區(qū)別對待。 “已購公房”，購房人只要補齊土地出讓金，也就是購買房款的 1％，就可以等同為商品房上市出售。“鄉(xiāng)產權”，歸農村集體所有，產權關系很難改變，很難過渡為完全產權，否則將會動搖國家的土地制度。而對于“使用權”房來說，上市出售則會有一線希望，因為，國家也在一直提倡并做著改革試點的努力。購買小產權房屋存在哪些風險？第一，根據(jù)北京市建委發(fā)出購房風險提示指出，“使用權”、“鄉(xiāng)產權”、“小產權”的房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續(xù)。第二，像小產權中的“鄉(xiāng)產房”、“村產房”等并沒有國家的產權證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產權證， 不能像大產權的房子一樣抵押、 流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。第三，購買鄉(xiāng)產權那樣的小產權房無法辦理貸款， 只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。小產權的思考最后我們思考一下現(xiàn)在北京農村 市場上出現(xiàn)的“小產權”房，我國法律規(guī)定，農村的房屋是可以買賣的， 只是出賣房屋的村民不可以再申請宅基地。 而宅基地的使用權人只限于本集體內的成員，他們經過縣政府的批準所分得土地。而農村房屋的建設同樣也需要經過相部門的審批。經過以上的程序才能動工蓋房。宅基地的審批往往是根據(jù)農民的家庭成員劃分的，所以有嚴格的屬人性質，是不能在本集體以外成員之間轉讓的。 這樣造成了一些只賣房子不賣地的奇怪現(xiàn)象，而房屋與土地又不可分割，買房的人多是只有鄉(xiāng)政府發(fā)放的所謂 “產權證書”，事實上我國至今沒有法律規(guī)定鄉(xiāng)政府或村委會有發(fā)放 “房屋產權證書”的權利，而民間個人買賣的多是以房契為證，有些上面還有相關左右鄰居的簽名和手印或村委會的印章。以上權利證明只能說明購房事實存在， 至于房屋的所有權，就要分很多角度來講了。個人認為，購房人是享有房屋所有權的， 即使發(fā)生了拆遷等事實購房人對房屋的所有權也是應該保障的， 購房者應該繼受原買房人對房屋拆遷的賠償權益，因為原房主已經對自己的財產做出了處分， 與購房人達成了合法協(xié)議，不能因為合同中的違法部分而影響到整個合同的效力， 就是說可以認定購房人不享有土地使用權，但房屋所有權是享有的。不能因為土地問題就認為整個合同自始無效。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏，有所廣益。將軍向寵，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰 “能”，是以眾議舉寵為督：愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也 。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當世之事，由是感激，遂許先帝以驅馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之明；故五月渡瀘，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，當獎率三軍，北定中原，庶竭駑鈍，攘除奸兇，興復漢室，還于舊都。此臣所以報先