PAGE違犯限購(gòu)政策簽訂的合同篇一：合同效力的相關(guān)政策合同效力的相關(guān)政策為貫徹落實(shí)精進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)在解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題北京人民于2021年2月15日下發(fā)了?貫徹落實(shí)精進(jìn)一步加強(qiáng)本房地產(chǎn)調(diào)控工作的?以下統(tǒng)稱“京十五條〞〕對(duì)居民家庭在本購(gòu)置住房的資格限制及限購(gòu)套數(shù)等問(wèn)題均作出了相應(yīng)的規(guī)定。上述政策的出臺(tái)對(duì)于有效遏制投機(jī)性購(gòu)房促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)安康開(kāi)展起到了重要的作用同時(shí)也對(duì)房屋買賣當(dāng)事人的利益產(chǎn)生了重大影響。理中本民庭受理了一批涉及住房限購(gòu)政策的房屋買賣合同糾紛案件。為正確適用法律、統(tǒng)一裁判高院民一庭召集一、二中院及部基層民庭召開(kāi)了專題研討會(huì)經(jīng)充分深化討就該類案件審理中的相關(guān)法律適用問(wèn)題形成以下紀(jì)要內(nèi)容：一、審理案件的根本原那么和導(dǎo)向〕對(duì)房地產(chǎn)加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控是和為維護(hù)房地產(chǎn)安康有序開(kāi)展遏制部城房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重大決策部署。根據(jù)和本的住房限購(gòu)政策規(guī)定以下統(tǒng)稱住房限購(gòu)政策〕妥善處理相關(guān)房屋買賣合同糾紛案件是人民為大效勞、為人民的必然要求要確保審訊與對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的導(dǎo)向相一致。二、住房限購(gòu)政策與不可抗力〕對(duì)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控并非是一個(gè)所有主體猝不及防的突變過(guò)程而是經(jīng)歷了一個(gè)從限貸到限購(gòu)逐步加強(qiáng)和完善的開(kāi)展過(guò)程。房屋買賣合同作為一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買賣雙方切身利益親相關(guān)的合同當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)及各種履行障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見(jiàn)和判斷。因此住房限購(gòu)政策在理中不宜認(rèn)定為?合同法?第一百一十七條規(guī)定的不可抗力。三、住房限購(gòu)政策的性質(zhì)和合同解除的處理原那么〕住房限購(gòu)政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)確實(shí)會(huì)對(duì)房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。對(duì)于合同訂立后由于住房限購(gòu)政策的施行致使買受人無(wú)法房屋過(guò)戶登記的屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人要求解除合同的除合同另有約定外一般應(yīng)予支持。出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或定金返還給買受人；當(dāng)事人一方要求另一方承當(dāng)違約責(zé)任或適用定金罰那么的不予支持；經(jīng)審查合同解除確實(shí)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡損失方要求對(duì)方補(bǔ)償其所受合理?yè)p失的可酌情予以支持。房屋買賣合同依約定限可以實(shí)際履行因一方當(dāng)事人的原因致合同處于遲延履行狀態(tài)在此間由于住房限購(gòu)政策的施行導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的對(duì)守約方要求解除合同并要求另一方承當(dāng)賠償損失等違約責(zé)任的訴訟懇求應(yīng)予支持。四、對(duì)已網(wǎng)簽的合同要求繼續(xù)履行的處理原那么〕房屋買受人要求出賣人繼續(xù)履行合同房屋過(guò)戶登記經(jīng)審查雙方簽訂的買賣合同已經(jīng)在相應(yīng)的房屋理部門了網(wǎng)上簽約的可以判決或調(diào)解出賣人為買受人房屋過(guò)戶登記。訴訟中當(dāng)事人對(duì)買受人是否具備購(gòu)房資格、網(wǎng)簽是否正確等存在異議的應(yīng)告知其可向相應(yīng)的房屋理部門反映。當(dāng)事人向相應(yīng)行政部門反映的可根據(jù)案件詳細(xì)情況是否等待行政部門的處理結(jié)果。五、對(duì)未網(wǎng)簽的合同要求繼續(xù)履行的處理原那么〕房屋買受人要求出賣人繼續(xù)履行合同房屋過(guò)戶登記經(jīng)審查雙方雖未網(wǎng)上簽約但買受人家庭含夫妻雙方及未成年子〕具備“京十五條〞規(guī)定的購(gòu)房資格見(jiàn)附件一〕的可以判決或調(diào)解出賣人為買受人房屋過(guò)戶登記；不具備資格的應(yīng)向當(dāng)事人釋明其可以變更訴訟懇求即要求解除買賣合同；經(jīng)釋明當(dāng)事人變更懇求的按本紀(jì)要第三條的內(nèi)容處理當(dāng)事人堅(jiān)持要求繼續(xù)履行的判決駁回其訴訟懇求。買受人對(duì)其具備“京十五條〞規(guī)定的購(gòu)房資格負(fù)有舉證責(zé)任。買受人應(yīng)當(dāng)根據(jù)北京住房和城鄉(xiāng)建立會(huì)?落實(shí)本住房限購(gòu)政策有關(guān)問(wèn)題的?第三條的規(guī)定提供相應(yīng)的證據(jù)材料見(jiàn)附件二〕并提交書面承諾保證其陳述。買受人無(wú)正當(dāng)理由回絕提供證據(jù)材料以致無(wú)法審查核實(shí)的應(yīng)當(dāng)判決駁回其要求房屋過(guò)戶登記的訴訟懇求。出賣人對(duì)買受人的權(quán)利主張表示認(rèn)可的不免除買受人的舉證責(zé)任。應(yīng)當(dāng)根據(jù)買受人提交的證據(jù)主動(dòng)審查買受人家庭是否具備“京十五條〞規(guī)定的購(gòu)房資格并做出認(rèn)定必要時(shí)應(yīng)當(dāng)向相應(yīng)的房屋理部門進(jìn)展核實(shí)防止當(dāng)事人通過(guò)生效判決、調(diào)解書的方式躲避上述政策規(guī)定實(shí)現(xiàn)房屋過(guò)戶的目的。六、對(duì)“京十五條〞施行前簽訂的合同要求繼續(xù)履行的處理原那么〕本紀(jì)要第五條涉及案件中買受人家庭不具備“京十五條〞規(guī)定的購(gòu)房資格但買賣雙方在該規(guī)定施行2021年2月17日〕之前已經(jīng)訂立房屋買賣合同且已經(jīng)支付購(gòu)房款并實(shí)際占有使用房屋解除合同會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益明顯失衡的對(duì)買受人要求繼續(xù)履行合同并房屋過(guò)戶登記的訴訟懇求可予支持；不符合前述條件的按本紀(jì)要第五條第一項(xiàng)的內(nèi)容處理。對(duì)當(dāng)事人提交的證明上述的證據(jù)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查全面審核判決支持買受人要求房屋過(guò)戶登記訴訟懇求的應(yīng)當(dāng)在判前向受理的主院庭長(zhǎng)匯報(bào)必要時(shí)可向二審匯報(bào)；原那么上不宜以出具正式調(diào)解書的方式確認(rèn)由出賣人為買受人房屋過(guò)戶登記手續(xù)。買受人在相應(yīng)的住房限購(gòu)政策施行前已經(jīng)提起訴訟要求房屋過(guò)戶登記尚未審結(jié)的不受該政策規(guī)定的住房限購(gòu)條件的限制。七、合同存在欺詐的處理原那么〕住房限購(gòu)政策施行后因一方當(dāng)事人成心隱瞞或虛構(gòu)相關(guān)導(dǎo)致訂立的合同違犯住房限購(gòu)政策而無(wú)法繼續(xù)履行另一方當(dāng)事人懇求解除或撤銷合同并要求對(duì)方當(dāng)事人賠償其因此所受損失的應(yīng)予支持。八、明知合同違犯住房限購(gòu)政策的處理原那么〕當(dāng)事人雙方在訂立合同時(shí)明知或應(yīng)當(dāng)知道該合同不符合當(dāng)時(shí)的住房限購(gòu)政策一方當(dāng)事人要求繼續(xù)履行的不予支持但一審法庭辯前買受人家庭具備“京十五條〞規(guī)定的購(gòu)房資格的除外；合同約定待買受人符合住房限購(gòu)政策后再房屋過(guò)戶登記的按照其約定。九、躲避住房限購(gòu)政策的借名買房合同的處理原那么〕因住房限購(gòu)政策的限制當(dāng)事人約定一方以別人名義購(gòu)置房屋并將房屋登記在別人名下借名人以其系實(shí)際買受人為由要求確認(rèn)房屋歸其所有或房屋過(guò)戶登記的不予支持；借名人因自身?xiàng)l件變化或政策發(fā)生調(diào)整等原因符合住房限購(gòu)政策的可以判決登記人為其房屋過(guò)戶登記手續(xù)。十、適用范圍〕本紀(jì)要所稱的“房屋買賣〞包括商品房買賣和二手房買賣。當(dāng)事人根據(jù)房屋贈(zèng)與合同或以房抵債合同要求房屋過(guò)戶登記的可以參考適用本紀(jì)要相關(guān)內(nèi)容。和本就住房限購(gòu)政策有新規(guī)定的適用其新規(guī)定。當(dāng)事人因房屋買賣合同的效力及履行發(fā)生的其他爭(zhēng)議根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理。北京高級(jí)人民民一庭二○一一年十二月十篇二：北京高級(jí)人民妥善處理涉及住房限購(gòu)政策的房屋買賣合同糾紛案件假設(shè)干問(wèn)題的北京高級(jí)人民妥善處理涉及住房限購(gòu)政策的房屋買賣合同糾紛案件假設(shè)干問(wèn)題的(2021年12月13日)為貫徹落實(shí)精進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)在解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題北京人民于2021年2月15日下發(fā)了?貫徹落實(shí)精進(jìn)一步加強(qiáng)本房地產(chǎn)調(diào)控工作的?(以下統(tǒng)稱“京十五條〞)對(duì)居民家庭在本購(gòu)置住房的資格限制及限購(gòu)套數(shù)等問(wèn)題均作出了相應(yīng)的規(guī)定。上述政策的出臺(tái)對(duì)于有效遏制投機(jī)性購(gòu)房促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)安康開(kāi)展起到了重要的作用同時(shí)也對(duì)房屋買賣當(dāng)事人的利益產(chǎn)生了重大影響。理中本民庭受理了一批涉及住房限購(gòu)政策的房屋買賣合同糾紛案件。為正確適用法律、統(tǒng)一裁判高院民一庭召集一、二中院及部基層民庭召開(kāi)了專題研討會(huì)經(jīng)充分深化討就該類案件審理中的相關(guān)法律適用問(wèn)題形成以下紀(jì)要內(nèi)容：一、(審理案件的根本原那么和導(dǎo)向)對(duì)房地產(chǎn)加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控是和為維護(hù)房地產(chǎn)安康有序開(kāi)展遏制部城房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重大決策部署。根據(jù)和本的住房限購(gòu)政策規(guī)定(以下統(tǒng)稱住房限購(gòu)政策)妥善處理相關(guān)房屋買賣合同糾紛案件是人民為大效勞、為人民的必然要求要確保審訊與對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的導(dǎo)向相一致。二、(住房限購(gòu)政策與不可抗力)對(duì)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控并非是一個(gè)所有主體猝不及防的突變過(guò)程而是經(jīng)歷了一個(gè)從限貸到限購(gòu)逐步加強(qiáng)和完善的開(kāi)展過(guò)程。房屋買賣合同作為一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買賣雙方切身利益親相關(guān)的合同當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)及各種履行障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見(jiàn)和判斷。因此住房限購(gòu)政策在理中不宜認(rèn)定為?合同法?第一百一十七條規(guī)定的不可抗力。三、(住房限購(gòu)政策的性質(zhì)和合同解除的處理原那么)住房限購(gòu)政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)確實(shí)會(huì)對(duì)房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。對(duì)于合同訂立后由于住房限購(gòu)政策的施行致使買受人無(wú)法房屋過(guò)戶登記的屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人要求解除合同的除合同另有約定外一般應(yīng)予支持。出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或定金返還給買受人;當(dāng)事人一方要求另一方承當(dāng)違約責(zé)任或適用定金罰那么的不予支持;經(jīng)審查合同解除確實(shí)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡損失方要求對(duì)方補(bǔ)償其所受合理?yè)p失的可酌情予以支持。房屋買賣合同依約定限可以實(shí)際履行因一方當(dāng)事人的原因致合同處于遲延履行狀態(tài)在此間由于住房限購(gòu)政策的施行導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的對(duì)守約方要求解除合同并要求另一方承當(dāng)賠償損失等違約責(zé)任的訴訟懇求應(yīng)予支持。四、(對(duì)已網(wǎng)簽的合同要求繼續(xù)履行的處理原那么)房屋買受人要求出賣人繼續(xù)履行合同房屋過(guò)戶登記經(jīng)審查雙方簽訂的買賣合同已經(jīng)在相應(yīng)的房屋理部門了網(wǎng)上簽約的可以判決或調(diào)解出賣人為買受人房屋過(guò)戶登記。訴訟中當(dāng)事人對(duì)買受人是否具備購(gòu)房資格、網(wǎng)簽是否正確等存在異議的應(yīng)告知其可向相應(yīng)的房屋理部門反映。當(dāng)事人向相應(yīng)行政部門反映的可根據(jù)案件詳細(xì)情況是否等待行政部門的處理結(jié)果。五、(對(duì)未網(wǎng)簽的合同要求繼續(xù)履行的處理原那么)房屋買受人要求出賣人繼續(xù)履行合同房屋過(guò)戶登記經(jīng)審查雙方雖未網(wǎng)上簽約但買受人家庭(含夫妻雙方及未成年子)具備“京十五條〞規(guī)定的購(gòu)房資格(見(jiàn)附件一)的可以判決或調(diào)解出賣人為買受人房屋過(guò)戶登記;不具備資格的應(yīng)向當(dāng)事人釋明其可以變更訴訟懇求即要求解除買賣合同;經(jīng)釋明當(dāng)事人變更懇求的按本紀(jì)要第三條的內(nèi)容處理當(dāng)事人堅(jiān)持要求繼續(xù)履行的判決駁回其訴訟懇求。買受人對(duì)其具備“京十五條〞規(guī)定的購(gòu)房資格負(fù)有舉證責(zé)任。買受人應(yīng)當(dāng)根據(jù)北京住房和城鄉(xiāng)建立會(huì)?落實(shí)本住房限購(gòu)政策有關(guān)問(wèn)題的?第三條的規(guī)定提供相應(yīng)的證據(jù)材料(見(jiàn)附件二)并提交書面承諾保證其陳述。買受人無(wú)正當(dāng)理由回絕提供證據(jù)材料以致無(wú)法審查核實(shí)的應(yīng)當(dāng)判決駁回其要求房屋過(guò)戶登記的訴訟懇求。出賣人對(duì)買受人的權(quán)利主張表示認(rèn)可的不免除買受人的舉證責(zé)任。應(yīng)當(dāng)根據(jù)買受人提交的證據(jù)主動(dòng)審查買受人家庭是否具備“京十五條〞規(guī)定的購(gòu)房資格并做出認(rèn)定必要時(shí)應(yīng)當(dāng)向相應(yīng)的房屋理部門進(jìn)展核實(shí)防止當(dāng)事人通過(guò)生效判決、調(diào)解書的方式躲避上述政策規(guī)定實(shí)現(xiàn)房屋過(guò)戶的目的。六、(對(duì)“京十五條〞施行前簽訂的合同要求繼續(xù)履行的處理原那么)本紀(jì)要第五條涉及案件中買受人家庭不具備“京十五條〞規(guī)定的購(gòu)房資格但買賣雙方在該規(guī)定施行(2021年2月17日)之前已經(jīng)訂立房屋買賣合同且已經(jīng)支付購(gòu)房款并實(shí)際占有使用房屋解除合同會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益明顯失衡的對(duì)買受人要求繼續(xù)履行合同并房屋過(guò)戶登記的訴訟懇求可予支持;不符合前述條件的按本紀(jì)要第五條第一項(xiàng)的內(nèi)容處理。對(duì)當(dāng)事人提交的證明上述的證據(jù)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查全面審核判決支持買受人要求房屋過(guò)戶登記訴訟懇求的應(yīng)當(dāng)在判前向受理的主院庭長(zhǎng)匯報(bào)必要時(shí)可向二審匯報(bào);原那么上不宜以出具正式調(diào)解書的方式確認(rèn)由出賣人為買受人房屋過(guò)戶登記手續(xù)。買受人在相應(yīng)的住房限購(gòu)政策施行前已經(jīng)提起訴訟要求房屋過(guò)戶登記尚未審結(jié)的不受該政策規(guī)定的住房限購(gòu)條件的限制。七、(合同存在欺詐的處理原那么)住房限購(gòu)政策施行后因一方當(dāng)事人成心隱瞞或虛構(gòu)相關(guān)導(dǎo)致訂立的合同違犯住房限購(gòu)政策而無(wú)法繼續(xù)履行另一方當(dāng)事人懇求解除或撤銷合同并要求對(duì)方當(dāng)事人賠償其因此所受損失的應(yīng)予支持。八、(明知合同違犯住房限購(gòu)政策的處理原那么)當(dāng)事人雙方在訂立合同時(shí)明知或應(yīng)當(dāng)知道該合同不符合當(dāng)時(shí)的住房限購(gòu)政策一方當(dāng)事人要求繼續(xù)履行的不予支持但一審法庭辯前買受人家庭具備“京十五條〞規(guī)定的購(gòu)房資格的除外;合同約定待買受人符合住房限購(gòu)政策后再房屋過(guò)戶登記的按照其約定。九、(躲避住房限購(gòu)政策的借名買房合同的處理原那么)因住房限購(gòu)政策的限制當(dāng)事人約定一方以別人名義購(gòu)置房屋并將房屋登記在別人名下借名人以其系實(shí)際買受人為由要求確認(rèn)房屋歸其所有或房屋過(guò)戶登記的不予支持;借名人因自身?xiàng)l件變化或政策發(fā)生調(diào)整等原因符合住房限購(gòu)政策的可以判決登記人為其房屋過(guò)戶登記手續(xù)。十、(適用范圍)本紀(jì)要所稱的“房屋買賣〞包括商品房買賣和二手房買賣。當(dāng)事人根據(jù)房屋贈(zèng)與合同或以房抵債合同要求房屋過(guò)戶登記的可以參考適用本紀(jì)要相關(guān)內(nèi)容。和本就住房限購(gòu)政策有新規(guī)定的適用其新規(guī)定。當(dāng)事人因房屋買賣合同的效力及履行發(fā)生的其他爭(zhēng)議根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理。北京高級(jí)人民民一庭二○一一年十二月十篇三：試析躲避限購(gòu)行為的法律效力試析躲避樓“限購(gòu)〞行為的法律效力——以北京為例中國(guó)青年學(xué)院法律系09級(jí)張俊內(nèi)容提要隨著樓“限購(gòu)〞的出臺(tái)購(gòu)房者的購(gòu)房資格被嚴(yán)格的條件和審查程序所限制由此理中出現(xiàn)了許多躲避樓“限購(gòu)〞的行為。目前社會(huì)各界對(duì)于這些行為的法律性質(zhì)和后果存在著廣泛的爭(zhēng)議。本文以北京的限購(gòu)措施為樣本對(duì)躲避行為進(jìn)展分類分析結(jié)合對(duì)“限購(gòu)〞性質(zhì)的討各類躲避行為應(yīng)有的法律后果。[關(guān)鍵詞]樓“限購(gòu)〞躲避行為法律后果一、樓“限購(gòu)〞概述一〕涵義樓“限購(gòu)〞指目前針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城實(shí)行的以家庭為的限制購(gòu)房政策主要內(nèi)容是限制第二套或第三套商品住宅的購(gòu)置無(wú)全額或是貸款因不同城略有差異。這一政策發(fā)端自2021年1月出臺(tái)的?進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的?國(guó)八條〕。該第六條要求各會(huì)城和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。在各地相繼出臺(tái)的地方限購(gòu)措施中北京地區(qū)的措施出臺(tái)最早的也最具有典型性。21樓“限購(gòu)〞的核心內(nèi)容是對(duì)購(gòu)房者主體資格的限制。從北京已出臺(tái)的相關(guān)來(lái)看3購(gòu)房者以家庭為被分為兩類處理：已有1套住房的本戶籍居民家庭、持有本有效暫住證在本沒(méi)有住房且連續(xù)5年(含)以上在本繳納社會(huì)或個(gè)人所得稅的非本戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房；已擁有兩套及以上住房的本戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本戶籍居民家庭、無(wú)法提供本有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本繳納社會(huì)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本戶籍居民家庭暫停在本向其售房。二〕施行方式?落實(shí)本住房限購(gòu)政策有關(guān)問(wèn)題的?規(guī)定了詳細(xì)的施序依次為：提交材料、初步核查、核驗(yàn)、網(wǎng)上簽約、產(chǎn)權(quán)登記。購(gòu)房家庭在購(gòu)房前需向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或存量房網(wǎng)簽效勞窗口提交家庭成員身份、戶籍、婚姻、社會(huì)、個(gè)人所得稅繳納情況等證明材料及?家庭購(gòu)房申請(qǐng)表?、?購(gòu)房承諾書?；由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或存量房網(wǎng)簽效勞窗口負(fù)責(zé)初步審查；初審?fù)ㄟ^(guò)后才能在北京房地產(chǎn)交易系統(tǒng)中填報(bào)認(rèn)購(gòu)核驗(yàn)信息再由住房城鄉(xiāng)建立部門會(huì)同相關(guān)部門核驗(yàn)；核驗(yàn)通過(guò)后可網(wǎng)上簽約手續(xù)；最后將相應(yīng)材料作為附件提交登記部門房屋產(chǎn)權(quán)登記。未通過(guò)審核或者騙取審核的不得予以登記并承當(dāng)相應(yīng)“經(jīng)濟(jì)責(zé)任〞。二、躲避“限購(gòu)〞行為的分類通過(guò)前述分析可知北京地區(qū)的限購(gòu)措施是一整套多主體、多環(huán)節(jié)的審核程序涵蓋了商品房、二手房交易從簽訂到產(chǎn)權(quán)登記全程監(jiān)控。限購(gòu)措施的推行過(guò)程中既有行政主部門主導(dǎo)又有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)予以配合。1?進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的?國(guó)辦發(fā)2021〕1：:///zwgk/2021-01/27/content7月1日訪問(wèn)。2?“限購(gòu)〞在全國(guó)各地公布?載?中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)?2021年。3?落實(shí)本住房限購(gòu)政策有關(guān)問(wèn)題的?京建發(fā)2021〕65：:///gzdt/gggs/t11552332021年6月29日訪問(wèn)。?北京人民貫徹落實(shí)精進(jìn)一步加強(qiáng)本房地產(chǎn)調(diào)控工作的?京政辦發(fā)2021〕8：:///gzdt/gggs/t11551652021年6月29日訪問(wèn)。本文所討的躲避行為著眼于行政相對(duì)人角度指不符合購(gòu)房條件的購(gòu)房人在商品房、二手房交易中單獨(dú)從事或與房屋出讓人、其他符合購(gòu)房條件的購(gòu)房人共同從事的偽造相關(guān)材料、隱瞞以完成房屋產(chǎn)權(quán)交易的行為。一〕分類從筆者搜集的文獻(xiàn)來(lái)看目前對(duì)躲避“限購(gòu)〞行為的研究主要有兩個(gè)方向：一是從監(jiān)者的角度討偽造相關(guān)證明材料行為的性質(zhì)和預(yù)防措施4；另一從不具有購(gòu)房資格人借用別人名義購(gòu)房角度分析相關(guān)合同的效力5。本文認(rèn)為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取“債權(quán)形式〞需有效的債權(quán)行為和登記行為相結(jié)合始發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。在房屋產(chǎn)權(quán)交易過(guò)程中首要的前提是交易雙方的合意因此房屋產(chǎn)權(quán)交易主體對(duì)躲避“限購(gòu)〞行為的參與了躲避行為的法律性質(zhì)和后果。本文即以躲避行為的參與主體為根據(jù)輔之以行為方式進(jìn)展劃分。二〕詳細(xì)分類1、不具備購(gòu)房主體資格人以自己名義購(gòu)房以自己名義購(gòu)房指不具備購(gòu)房資格的購(gòu)房者采取隱瞞、偽造材料等欺騙性手段通過(guò)審查將房屋產(chǎn)權(quán)登記在自己名下的行為。根據(jù)賣房者二手房出讓人、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)〕是否明知購(gòu)房者的行為又可以劃分為兩種情況：1〕、隱瞞情況與賣方訂立購(gòu)房合同的此為形式最簡(jiǎn)單的一種躲避行為行為人即購(gòu)房者本人沒(méi)有其他主體參與。理中常見(jiàn)的躲避手段為偽造、變?cè)炖U納社會(huì)或個(gè)人所得稅繳納證明以騙取登記6。此外還存在夫妻之間以假離婚為手段通過(guò)未分得房產(chǎn)一方以其身份購(gòu)房的行為。在這種情況下未分得房產(chǎn)的離異一方符合限購(gòu)的主體資格要求不屬于本文討的范圍。2〕、買賣雙方串通騙取產(chǎn)權(quán)登記的此種躲避行為即房屋出賣人一方明知購(gòu)房人不具備購(gòu)房資格仍與之簽訂房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的行為。在這種情況下房屋出讓人一方是否積極參與偽造、提供虛假證明以通過(guò)審核登記對(duì)合同的效力、登記行為沒(méi)有本質(zhì)性的影響影響登記有效與否的仍是購(gòu)房者的主體資格問(wèn)題。故出讓人的行為不納入躲避行為的認(rèn)定因素而僅考慮購(gòu)房人是否具有1〕種行為所列的躲避手段即可。2、不具備購(gòu)房主體資格人以別人名義購(gòu)房4杭州住房保障和房屋理：?以房產(chǎn)登記為視角談“限購(gòu)〞的落實(shí)———以杭州為例?載?中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)?2021年。5李德通：?躲避“限購(gòu)〞之借名購(gòu)房行為的性質(zhì)與效力討?載?法治研究?2021年第4。6同注4。以別人名義購(gòu)房是指不具備購(gòu)房主體資格人以其他具備購(gòu)房主體資格人的名義提交審核材料、簽訂購(gòu)房合同、登記手續(xù)并將所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)登記在別人名下的行為。同類躲避行為類似根據(jù)被利用名義人是否知道行為人利用自己的名義購(gòu)房又可以分為：1〕、冒用別人名義的在這種情況下行為人借用、盜用、偽造別人戶籍證明、繳納社會(huì)或個(gè)人所得稅繳納證明等材料履行相關(guān)購(gòu)房手續(xù)被利用人往往不知道自己的相關(guān)證件、材料被利用或者因受行為人欺騙而不知道行為人借用其證明材料的意圖。行為人在購(gòu)房時(shí)往往以受被利用人委托購(gòu)房的親戚、朋友身份與出讓人、登記理部門交涉。2〕、與別人串通以別人名義購(gòu)房的這種情形也被也被學(xué)者歸納為“借名購(gòu)房行為〞。與別人串通是指行為人先與別人協(xié)商約定借用別人名義買房由購(gòu)房人購(gòu)置并使用；或者由行為人出資給別人買房別人施行購(gòu)置行為而成為名義購(gòu)房人等到房屋產(chǎn)權(quán)登記到名義購(gòu)房人名下之后再將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給行為人。這兩種躲避行為都以不具備購(gòu)房主體資格者與另一個(gè)具備資格者達(dá)成合意為前提實(shí)際購(gòu)房者大多實(shí)現(xiàn)了對(duì)房屋的直接占有但也不排除實(shí)際購(gòu)房者和名義購(gòu)房者協(xié)商先由名義購(gòu)房者占有、利用房屋一定時(shí)間以作為酬勞的情況。7三、躲避“限購(gòu)〞行為的法律后果一〕“限購(gòu)〞的性質(zhì)要討躲避行為的法律后果首先要明確“限購(gòu)〞的性質(zhì)。根據(jù)???立法法?的規(guī)定我國(guó)法律分為、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方規(guī)章的等效力等級(jí)。樓“限購(gòu)〞的出臺(tái)是由以“〞的形式下發(fā)到各級(jí)既不符合法律的制定程序也不符合行政法規(guī)的制定程序應(yīng)屬于行政出臺(tái)的一般意義上的抽象行政行為為特定地區(qū)的購(gòu)房者設(shè)立了一項(xiàng)行政容許8?！跋拶?gòu)〞是在房地產(chǎn)過(guò)熱的情況下由行政主動(dòng)采取的宏觀調(diào)控政策具有經(jīng)濟(jì)和社會(huì)意義上的正當(dāng)性。但是在?價(jià)格法??房地產(chǎn)理78同注5唐輝艾永堅(jiān)：?淺析房地產(chǎn)〞限購(gòu)〞的性質(zhì)及合法性?載?經(jīng)濟(jì)視角(中旬)?2021年。法?等相關(guān)法律中并沒(méi)有授權(quán)對(duì)購(gòu)房主體資格進(jìn)展限制。合同原那么作為合同法領(lǐng)域的根本原那么賦予了買賣雙方選擇合同相對(duì)人、締結(jié)合同的“限購(gòu)〞對(duì)此的不當(dāng)限制有違依法行政原那么9。故此在認(rèn)定躲避“限購(gòu)〞行為性質(zhì)和后果時(shí)應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分這些行為在民法上的意義和在行政法上的意義不能將行政法上的否認(rèn)結(jié)直接借用、推演到民事行為上。例如在北京?落實(shí)本住房限購(gòu)政策有關(guān)問(wèn)題的?所規(guī)定的由騙取審核者承當(dāng)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。這個(gè)“經(jīng)濟(jì)責(zé)任〞應(yīng)僅限于登記行為本身所產(chǎn)生費(fèi)用的承當(dāng)而不能當(dāng)然推及購(gòu)房合同不能履行引發(fā)的民事責(zé)任承當(dāng)問(wèn)題。二〕詳細(xì)躲避行為的法律后果對(duì)于躲避“限購(gòu)〞中的登記行為在相關(guān)限購(gòu)政策中已經(jīng)明確：騙取登記的不得登記；已經(jīng)獲得的登記無(wú)效應(yīng)予以撤銷。這是在行政法意義上對(duì)通過(guò)欺騙手段獲得行政容許的處理結(jié)果根據(jù)行政容許的相關(guān)原理只要該行政行為的根據(jù)合法不予登記或撤銷行為即合法有效。本文在此不對(duì)限購(gòu)的合法性這個(gè)行政法問(wèn)題進(jìn)展深化討。而在房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有獲得登記或者登記被撤銷后購(gòu)房合同的效力問(wèn)題上眾多學(xué)者都有