西安木塔寨可研報(bào)告項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目性質(zhì)：西安城中村改造項(xiàng)目，基本程序?yàn)椋?）投資商與村委會及所在區(qū)城中村改造辦公室簽訂三方合作協(xié)議；（2）做拆遷安置摸底、策劃方案；（3）利潤可行的情況下與所在區(qū)城中村改造辦公室簽訂改造協(xié)議；（4）報(bào)區(qū)（市）政府立項(xiàng)；（5）批復(fù)后，投資商結(jié)合政府規(guī)劃部門的要求申請土地控規(guī)指標(biāo)，該項(xiàng)目不考慮拆遷與安置；（6）土地控規(guī)指標(biāo)批準(zhǔn)后，投資商開始繳納拆遷保證金，區(qū)城中村改造辦公室負(fù)責(zé)拆遷；（7）凈地后，區(qū)城中村改造辦公室將其中用于商品房開發(fā)的土地交由市國土資源局定向招拍掛；（8）投資商之前投入資金和后期安置房建設(shè)資金可用于抵充土地出讓金。2、投資商：木塔寨項(xiàng)目現(xiàn)已有所在區(qū)城中村改造辦公室批復(fù)的投資商陜西銘源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，并對該項(xiàng)目有一定的前期資金投入，現(xiàn)想將該項(xiàng)目的商品房開發(fā)用地拿出來和我公司合作。3、地塊指標(biāo)：項(xiàng)目商品房開發(fā)用地面積90畝，地塊地形規(guī)整，住宅用地，容積率暫時按4.0考慮（容積率以最終報(bào)批為準(zhǔn)）；4、項(xiàng)目進(jìn)展：項(xiàng)目公司已完成看地和土地批復(fù)投資商公司初步商談，確定出讓價格為550萬/畝。土地屬性市場競爭項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測算區(qū)域價值分析地塊價值分析目錄一項(xiàng)目城市位置宗地二項(xiàng)目功能位置宗地經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)裝備航天技術(shù)區(qū)三城市土地規(guī)劃宗地四城市交通規(guī)劃宗地五項(xiàng)目衛(wèi)星圖片木塔寨路太白南路科技六路地塊處于高新區(qū)核心區(qū)域，地塊整齊，區(qū)域成熟，可開發(fā)性強(qiáng)；地塊現(xiàn)為城中村以及建材市場，可建設(shè)一定量的商業(yè)；周邊地塊儲存量較少，未來3-5后可競爭項(xiàng)目較少；地處高新區(qū)二次核心區(qū)域，毗鄰三大公園、高新管委會，緊鄰南三環(huán)，地理位置卓越，周邊項(xiàng)目林立，未來區(qū)域競爭項(xiàng)目將逐年遞減；宗地科技七路白沙路土地屬性市場競爭項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測算區(qū)域價值分析地塊價值分析目錄一項(xiàng)目交通項(xiàng)目區(qū)域周邊交通便利，南二環(huán)、南三環(huán)、繞城高速、數(shù)10路公交線路四通八達(dá)，太白南路為雙向六車道，向南直達(dá)豐?？诙燃賲^(qū)；地鐵6號線，2012年開建2017年前建成。地鐵六號線南二環(huán)南三環(huán)宗地二項(xiàng)目醫(yī)療配套項(xiàng)目區(qū)域醫(yī)療配套完善，兼有高新區(qū)與電子城的醫(yī)療配套如：高新醫(yī)院、體育醫(yī)院、天佑醫(yī)院、521醫(yī)院等；39所醫(yī)院體育醫(yī)院丈八醫(yī)院高新醫(yī)院電子醫(yī)院神農(nóng)醫(yī)院521醫(yī)院618醫(yī)院天佑醫(yī)院長安大學(xué)醫(yī)院省腫瘤醫(yī)院宗地三項(xiàng)目教育配套項(xiàng)目區(qū)域教育配套完善：西安電子科技大學(xué)、西安石油大學(xué)、西安美術(shù)學(xué)院、西安文理學(xué)院、高新第一中學(xué)、高新第二中學(xué)、高新第一小學(xué)、高新第二小學(xué)、高新第三小學(xué)等；719所學(xué)校高新一中西安美術(shù)學(xué)院西安石油大學(xué)西安618中學(xué)西安電子科技大學(xué)西安國際中學(xué)西安文理學(xué)院西安歐亞學(xué)院高新第四小學(xué)吉的堡幼兒園綠地國際小學(xué)木塔寨小學(xué)西工大附小融僑高新第二小學(xué)高新第三小學(xué)高新第三中學(xué)宗地四項(xiàng)目其它配套項(xiàng)目周邊世紀(jì)金花、金鷹百貨、卜蜂蓮花、華潤萬家、人人樂、電子城商業(yè)步行街、香格里拉酒店、丈八溝國賓館、綠地假日酒店、新紀(jì)元國際俱樂部、唐遺址公園、永陽公園、木塔寨公園以及高新管委會。世紀(jì)金花卜蜂蓮花金鷹百貨人人樂超市電子城商街綠地正大廣場永陽公園木塔寺公園唐遺址公園高新管委會人人樂華潤萬家綠地假日酒店宗地五項(xiàng)目四至現(xiàn)狀科技六路（40米）白沙路市建四公司建邦華庭(在建)蘭亭坊(外立面完成)楓林綠洲門面洗車行及彩鋼廠房商品混凝土攪拌站原測量范圍在建4層民房安置用地（28畝）商品房用地（約93-28=65畝）六項(xiàng)目四至規(guī)劃科技六路（40米）木塔一路（30米，地下管線施工中）木塔A路（30米，規(guī)劃中）白沙路（30米，規(guī)劃中）白沙路安置用地（28畝）商品房用地（約93-28=65畝）市建四公司建邦華庭(在建)約265米約240米約100米約1166米①擬補(bǔ)25畝蘭亭坊(外立面完成)楓林綠洲②擬補(bǔ)25畝七地塊實(shí)景照片項(xiàng)目內(nèi)建筑垃圾及南側(cè)市建四公司住宅七地塊實(shí)景照片南側(cè)商品混凝土攪拌站及市建四公司住宅七地塊實(shí)景照片西南角苗木蘭亭坊七地塊實(shí)景照片位于規(guī)劃木塔A路上的在建民房七地塊實(shí)景照片安置樓基坑開挖施工蘭亭坊七地塊實(shí)景照片宗地東北角的沿街鋪面、洗車行及彩鋼廠房七地塊實(shí)景照片東鄰：建邦華庭西鄰：蘭亭坊八小結(jié)土地屬性分析1、本項(xiàng)目位于高新區(qū)太白南路核心區(qū)，周邊項(xiàng)目林立，各項(xiàng)配套成熟；交通四通八達(dá)，出行便利，地處連接高高新與長安、電子城的樞紐區(qū)域；地處高新管委會永久住址旁、三大公園環(huán)繞未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅?、本項(xiàng)目1個規(guī)整的矩形組成，體量不大，易于開發(fā)，周邊有商業(yè)氣氛，利于商業(yè)+住宅+公寓的業(yè)態(tài)開發(fā)；3、地塊上方目前已經(jīng)拆遷進(jìn)行，地塊已經(jīng)接近平整；4、周邊可開發(fā)土地存量小，未來競爭性會逐年遞減。區(qū)域未來土地放量不大，3-5后該區(qū)域項(xiàng)目競爭性減弱；配套齊全、適合居住，有基礎(chǔ)打造中、高端房地產(chǎn)產(chǎn)品；土地屬性市場競爭項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測算土地市場分析市場銷售分析目錄典型項(xiàng)目分析一政策法規(guī)時間政策名稱辦法部門主要內(nèi)容及影響1月新“國八條”出臺國務(wù)院對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。2月西安出臺“限購令”二套房首付最低60%禁三套西安市政府西安市長陳寶根主持召開市政府常務(wù)會議，討論并原則通過了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，俗稱“限購令”。其中明確規(guī)定本市居民限購2套房，禁購3套以上住房，2套房貸首付最低60%。4月5月起商品房成交價不得高于申報(bào)價西安房管局商品房項(xiàng)目申請預(yù)售許可時，應(yīng)在銷售網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中填報(bào)每套預(yù)售房屋銷售價格，嚴(yán)格執(zhí)行“一房一價”，“一價清”相關(guān)規(guī)定，銷售系統(tǒng)中的均價要和申報(bào)均價一致，實(shí)際成交價格不得高于申報(bào)房屋標(biāo)價。二規(guī)劃建設(shè)時間主題內(nèi)容及影響1.26我省將建設(shè)45萬套保障性住房據(jù)了解11年，我省將建設(shè)45萬套保障性住房，其規(guī)模大致為去年的2.5倍2.17西安年內(nèi)建成8．6萬套保障房記者近日從西安市住房保障和房屋管理局了解到，2011年，西安市目標(biāo)建設(shè)保障性住房8．6萬套，比2010年翻了兩番，分別為：經(jīng)濟(jì)適用房2萬套，廉租住房1．31萬套、公共租賃房3．7萬套，限價商品房1．59萬套。4.2西安投資80億改造城中村

12萬居民年內(nèi)回遷4月2日全市城中村和棚戶區(qū)改造會議，今年我市計(jì)劃讓12萬城中村和棚戶區(qū)居民回遷新居。其中城中村改造完成23個村的回遷安置，涉及4.5萬人;棚戶區(qū)改造完成9個安置小區(qū)的回遷，涉及7.5萬人。4.24陜西省將嚴(yán)查房地產(chǎn)商違規(guī)調(diào)整容積率等問題省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)通知，對今年我省工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題專項(xiàng)整治進(jìn)行部署，要求繼續(xù)深入治理房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率等問題。三土地供應(yīng)2011年1-4月土地供應(yīng)月份數(shù)量其中住宅面積其中住宅住宅面積占比1月13宗5宗488715.8254103.452%2月6宗3宗117390.361686.153%3月14宗9宗421294.9388295.292%4月8宗3宗397594.7295230.1524%合計(jì)41宗20宗1424995.72799314.8556%2011年1—4月高新區(qū)土地供應(yīng)為3宗，面積39229.5平方米，占土地應(yīng)總面積的2.8%；四土地成交2011年1-4月土地成交月份數(shù)量其中住宅面積其中住宅成交總價其中住宅住宅面積占比1月15宗12宗677801.09631572.534582522208793%2月——

——

——

——

——

——

——3月3宗2宗134471.4117542.2599405826087%4月4宗4宗112839.1112839.13469734697100%合計(jì)22宗18宗925111.59861953.844046231504493%2011年1-4月高新區(qū)土地成交為5宗，面積150120.8平方米，占土地應(yīng)總面積的16.2%；本項(xiàng)目所在區(qū)域周邊均為成熟樓盤，土地資源供應(yīng)緊缺，在未來3—5年內(nèi)無競爭性樓盤。土地屬性市場競爭項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測算土地市場分析市場銷售分析目錄典型項(xiàng)目分析一月銷售情況面對限購令的巨大沖擊，西安房產(chǎn)投資性需求受到了強(qiáng)烈的壓制，樓市被濃烈的觀望氣氛所充斥，2011年3月，西安商品房市場銷量跌到了近兩年以來最低點(diǎn)，同比上年跌幅達(dá)七成；進(jìn)入4月，受部分剛需力量蓄勢爆發(fā)，商品房銷量得到了小幅回暖，環(huán)比上漲33.81%，但同比上年仍明顯回落55.77%，目前西安商品房市場交易呈現(xiàn)低位趨穩(wěn)的態(tài)勢。從數(shù)據(jù)明細(xì)中看出，本月普通住宅市場銷量增長幅度較為顯著，環(huán)比上漲58.43%，而其余各物業(yè)類型銷量都呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。二月放量情況房企“試探性”釋放房源

4月，西安商品房新批準(zhǔn)預(yù)售面積124.35萬平方米，環(huán)比上月下滑7.56%，同比上年下滑9.25%。三購買人群2011年4月商品房購買人群分析從4月全市普通住宅購買者來源比例來看，本市以外的人群僅占7.49%，與3月份1.41%的比例相比上漲了6.08個百分點(diǎn)?？傮w來看，本市戶籍購房人群購買依舊占據(jù)絕對優(yōu)勢。四區(qū)銷售情況4月高新區(qū)商品房銷售量133537.84萬平米較上月環(huán)比上漲38.68%，銷售量占全市住宅銷售總量的21.27%，其中，普通住宅類物業(yè)成交面積77620.21平方米，環(huán)比上月上漲35.51%車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計(jì)西高新8053.7277620.216871.9740991.94133537.84單位：平方米西高新區(qū)2011年4月份銷售情況四區(qū)銷售情況4月高新區(qū)普通住宅共成交798套，相比上一月增加76套。從本月銷售情況來看70-90㎡區(qū)間銷售套數(shù)占到高新區(qū)總銷售套數(shù)的38.2%；其次為90-110㎡段所占比例為14%。50以下50－7070－9090－110110－130130－144144—180180—220220—260260以上846430511210279241873分段單位：平方米西高新2011年4月份普通住宅各面積段銷售套數(shù)四區(qū)銷售情況6500-7000元/平方米的房源共成交215套，占本月高新區(qū)的26.9%；7000-7500元/平方米的價格區(qū)間，占總量的17.2%；各價格段成交套數(shù)所占比重與上月并未出現(xiàn)大的變化；一方面反映出實(shí)際需求的穩(wěn)定性另一方面也表現(xiàn)出了高新區(qū)樓市各價格段的市場接受度西高新2011年4月份普通住宅各價格段銷售套數(shù)分段單位：元/平方米小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000-65006500-70007000-75007500-80008000-10000大于1000081841212349132215137656128土地屬性市場競爭項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測算土地市場分析市場銷售分析目錄典型項(xiàng)目分析一區(qū)板塊劃分項(xiàng)目區(qū)域位列高新區(qū)太白路板塊，周邊配套較為錦業(yè)板塊與唐延路板塊較為成熟、隸屬高新區(qū)核心居住區(qū)域。唐延路板塊錦業(yè)板塊太白路板塊宗地二競爭項(xiàng)目分布項(xiàng)目地處高新區(qū)太白路板塊，區(qū)域現(xiàn)階段競爭項(xiàng)目較多，未來土地儲備量稀缺；建邦華庭紫薇公園時光和城裕昌太陽城蘭亭坊榮禾城市理想晶城秀府金泰假日花城綠地世紀(jì)城錦業(yè)時代錦業(yè)76繽紛南郡龍?zhí)烀?shù)字生活橡樹街區(qū)楓林意樹八號府邸高新領(lǐng)域太白路板塊宗地名稱位置建筑形式項(xiàng)目規(guī)模樓盤特色價格車位比裝修產(chǎn)品建邦華庭科技六路與太白南路交匯處西南角10棟高層、小高層占地85333平方米建筑面積32萬平方1762戶綠化率64.1%；容積率4.15；90001:1.2毛坯一期3棟96-129平米的高層、小高層，2梯4戶共640戶，12年10月31日交房。二期為150-200平米的純板高層三典型樓盤1、建邦華庭（北京建工地產(chǎn)）目前在售的是1號樓，目前施工到地上16、17層名稱位置建筑形式項(xiàng)目規(guī)模樓盤特色價格車位比裝修產(chǎn)品高山流水和城太白南路與丈八東路交匯處項(xiàng)目由6棟19-33層高層和公寓構(gòu)成占地面積55畝總建筑面積22萬平方米1967戶以商業(yè)帶動住宅，多客群去化多元化產(chǎn)品（住宅、LOFT、公寓）76001500個毛坯80-90平米的二室二廳、110-130平米的三室二廳、40-60平米的LOFT公寓2、高山流水和城（西安和成置業(yè)）目前4號樓已封頂，2號樓已蓋至地上10層三典型樓盤名稱位置建筑形式項(xiàng)目規(guī)模樓盤特色價格車位比裝修產(chǎn)品榮禾城市理想西安市太白南路與電子二路交匯處6棟樓體組成，由時尚公寓、精品商業(yè)、國際酒店及純住宅等占地26869平方米建筑面積16.8萬平方米700戶戶型配比合理，跨度大，產(chǎn)品多元化8600714個毛坯二居89-116平米三居132-173平米四居170平米預(yù)計(jì)2012年4月交房。3、榮禾城市理想（榮盛置業(yè)）所剩房源只有頂層，目前項(xiàng)目已封頂三典型樓盤名稱位置建筑形式項(xiàng)目規(guī)模樓盤特色價格車位比裝修產(chǎn)品金泰假日花城丈八東路與太白南路十字東北角板樓、塔樓、板塔結(jié)合、小高層、高層占地212333平方米建筑面積66萬平方米4000戶五期開發(fā)，層數(shù)11層-30層不等，從38平米到230平米的十余種戶型83001:0.8毛坯目前4.1期在售的是高層和純板式小高層，主力戶型90-105平米。4.2期6棟純板式小高層4、金泰假日花城（陜西金泰恒業(yè)）目前4.1期已部分封頂，4.2期預(yù)計(jì)9月開盤三典型樓盤名稱位置建筑形式項(xiàng)目規(guī)模樓盤特色價格車位比裝修產(chǎn)品高新領(lǐng)域丈八東路與子午大道東南角8棟樓，總高32層、33層占地面積69000平米建筑面積為12萬平米總戶數(shù)1600戶戶型面積37-137平米，跨度大，產(chǎn)品多6900地下兩層車庫毛坯面積區(qū)間從33-137平米之間的一居室兩居室三居室均有，1-4層為臨街商鋪配套5、高新領(lǐng)域（陜西益民置業(yè)）因?yàn)樽C件問題，整體營銷進(jìn)度較慢，項(xiàng)目價格有望提升三典型樓盤名稱位置建筑形式項(xiàng)目規(guī)模樓盤特色價格車位比裝修產(chǎn)品晶城秀府丈八東路與子午大道東南角11棟樓，板樓小高層高層占地面積為68701平米建筑面積21萬平米總戶數(shù)1536戶戶型設(shè)計(jì)引入錯層、下躍、復(fù)式、庭院，層高3米，最大限度滿足人居舒適度8600-13000900個1:0.6毛坯主力戶型——平層：80—160平米；復(fù)式、躍層：180—300平米；6、晶城秀府（北京嘉恒/陜西天寶物業(yè)投資/錦園物業(yè)）一期11年8月31日交房，二期最高價1.3萬元/平米三典型樓盤名稱位置建筑形式項(xiàng)目規(guī)模樓盤特色價格車位比裝修產(chǎn)品裕昌太陽城太白南路與丈八東路十字向東500米板塔結(jié)合、多層、高層

占地面積為76590平米建筑面積為35萬平米總戶數(shù)2759戶采用聚落式主題庭院布局，30000平米北美風(fēng)情園林7500-8500990個毛坯面積95、103、150、160平米7、裕昌太陽城（北京裕昌置業(yè)集團(tuán)）現(xiàn)房均價8500元/平米，期房均價7500元/平米三典型樓盤名稱位置建筑形式項(xiàng)目規(guī)模樓盤特色價格車位比裝修產(chǎn)品蘭亭坊高新科技六路中段（木塔寨遺址公園東側(cè)）板樓、高層占地面積為64602平米建筑面積為16萬平米總戶數(shù)1000戶中式文化、大宅尺度將客群定位在高端人群，與出色的產(chǎn)品走在高新價格的凸點(diǎn)18000800個毛坯平層130—310，復(fù)式344-3558、蘭亭坊（天地源股份）目前項(xiàng)目將出正負(fù)零，2011年6月11日開盤，預(yù)計(jì)2012年年底交房三典型樓盤名稱位置建筑形式項(xiàng)目規(guī)模樓盤特色價格車位比裝修產(chǎn)品紫薇公園時光高新科技六路中段（木塔寺遺址公園內(nèi)）板樓、高層占地面積為31869平米建筑面積為11萬平米總戶數(shù)326戶紫薇公園時光設(shè)計(jì)、建造、景觀、服務(wù)無不體現(xiàn)出豪宅的尊貴性、私密性、獨(dú)享性23000804個1:2精裝修共7棟，總高18、24、30層，面積區(qū)間179-449㎡9、紫薇公園時光（西安紫薇地產(chǎn)）目前一期已封頂，二期即將出地面三典型樓盤四周邊商業(yè)價值項(xiàng)目價格面積區(qū)間備注金泰假日花城均價34000元/㎡36-300；榮禾城市理想估計(jì)32000-35000元/㎡未公布；裕昌太陽城均價30000元/㎡90-130；1、2層整體銷售和城均價35000-40000元/㎡未公布；商業(yè)多以社區(qū)或者沿街底商為主（2-3層）、面積區(qū)間跨度較大，價格35000元左右。未來仍有升值空間。五小結(jié)項(xiàng)目綠化率%容積率價格面積區(qū)間備注建邦華庭354.15均價8500元/㎡90-200；和城37.55.9均價8900元/㎡90-130；榮禾城市理想405.6均價8500元/㎡30-173；金泰假日花城423.1均價8500元/㎡90-130；高新領(lǐng)域305.5均價6600元/㎡33-137；50年產(chǎn)權(quán)裕昌太陽城395.0均價8000元/㎡95-150；晶城秀府35.53.5均價9000-13000元/㎡64-400；蘭亭坊452.5均價18000元/㎡280-355；紫薇公園時光402.9均價21000元/㎡179-499；地塊區(qū)域價格以8500元/平為主流、多以高層、容積率5左右的90-150平產(chǎn)品為主，豪宅項(xiàng)目價格于13000-18000元/平之間，戶型180—400為主；產(chǎn)權(quán)大多以70年為主；土地屬性市場競爭項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測算客戶定位產(chǎn)品建議目錄一客戶描述結(jié)合土地屬性分析、市場競爭分析及對客戶的感性了解，我們給出如下目標(biāo)客戶概述：地緣屬性工作區(qū)域主要來自高新區(qū)白領(lǐng)，其次市中心外遷改善客戶，再次長安區(qū)內(nèi)遷改善客戶。居住區(qū)域主要來自市中心，其次為長安區(qū)從商人士。階層和職業(yè)屬性階層為中等層次，以西安老城區(qū)和高新區(qū)城市白領(lǐng)為主，高新專業(yè)市場小業(yè)主為輔，還有部分周邊商業(yè)、服務(wù)業(yè)的青年從業(yè)人員。品類屬性希望能在滿足工作及生活便利的同時獲得較好居住品質(zhì)的客戶主力客戶35～40歲西安主城區(qū)的三口之家，購房目的為居住改善，3-4房為主；高新區(qū)白領(lǐng)就近置業(yè)，2－3房為主；25～34歲高新區(qū)青年之家剛需，購房目的為首次置業(yè)，2房為主；次主力客戶長安區(qū)遷入型改善客戶，3房為主，其它周邊地區(qū)進(jìn)入西安高新區(qū)工作或做生意的客戶，2房為主。二戶型配比經(jīng)過周邊市場的調(diào)查與了解，我們建議如下戶型配比：90-14065%市場主流戶型，比重大；2-3室160-18020%改善型戶型，比重適中；4室200以上15%資產(chǎn)型戶型，比重較少；4室以上土地屬性市場競爭項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測算客戶定位產(chǎn)品建議目錄一主力客戶目標(biāo)客戶價值需求基本需求描述交通便捷，可快速到達(dá)，緊鄰城市成熟區(qū)，周邊規(guī)劃配套完善。相對密度較低，小區(qū)景觀好，棟距大，立面品質(zhì)感強(qiáng)，舒適、享受的室內(nèi)空間，好的開發(fā)商品牌和物業(yè)服務(wù)地段交通出行便利商業(yè)周邊有大超市，未來配套完善，能滿足日常生活需求醫(yī)療較看重教育較看重周邊環(huán)境要求較高，且重視人文環(huán)境產(chǎn)品景觀景觀層次飽滿，綠化精致宜人，可參與性強(qiáng)，特別需考慮老人、孩子的需求樓層小高層（最好一樓帶花園，戶戶有露臺）公共部分舒適的地下電梯門廳（包括地下室電梯門廳），一樓大堂地下車位車位配比1：0.8會所較大型會所，有餐飲、健身、棋牌房、老年活動中心、兒童活動室等功能戶型功能大面積，功能全，看重主臥、主衛(wèi)、客廳、廚房；餐廳獨(dú)立，需要3個房間，有儲藏室、走入式衣柜，最好有入戶花園、露臺等附加空間，設(shè)備陽臺可設(shè)在樓梯轉(zhuǎn)折處。層高3米。朝向至少兩臥朝南、客廳朝南采光主要功能空間均需采光好通風(fēng)南北通透物業(yè)品質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)裝修為控制總價，建議不要精裝修；為保持立面干凈，可送全套分體空調(diào)（翡翠城的做法）。品牌看重開發(fā)商品牌二次主力客戶基本需求描述交通便利，從公交，地鐵和道路系統(tǒng)多重考量；看重區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，緊鄰城市成熟區(qū)，周邊規(guī)劃配套完善；小面積、緊湊實(shí)用的戶型、總價合理，小區(qū)景觀較好。地段交通出行便利商業(yè)周邊有大超市，未來配套完善，能滿足日常生活需求醫(yī)療一般教育較看重周邊環(huán)境一般產(chǎn)品景觀景觀層次飽滿，綠化精致宜人，可參與性強(qiáng)樓層小高層（最好一樓帶花園，戶戶有露臺）公共部分舒適的電梯門廳（包括地下室電梯門廳），一樓大堂地下車位車位配比1：0.5會所較大型會所，有餐飲、健身、棋牌房、兒童活動室等功能戶型功能戶型緊湊、實(shí)用、精致，浪費(fèi)面積少，2-3個房間，有儲藏室，最好有入戶花園、露臺等附加空間。層高3米。朝向1-2臥朝南，客廳朝南采光主要功能空間均需采光好通風(fēng)南北通透物業(yè)品質(zhì)較高的物業(yè)服務(wù)裝修為了控制總價，建議不要精裝修。品牌較看重開發(fā)商品牌目標(biāo)客戶價值需求土地屬性市場競爭項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測算目錄初步方案財(cái)務(wù)分析一概念方案二概念方案指標(biāo)三指標(biāo)初定商品房經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與方案內(nèi)容經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)備注用地面積（㎡）6000090.0容積率4.00

用地性質(zhì)住宅用地總建筑面積（㎡）294000

1、地上建筑面積（㎡）240000

其中高層住宅（㎡）22832030層沿街商鋪（㎡）10000

物管、社區(qū)用房（㎡）1680

2、地下建筑面積（㎡）54000

停車位（個）140074%其中地上停車位（個）50

地下不可售停車位（個）375

地下可售停車位（個）975

3、可售建筑面積（㎡）238320

4、總戶數(shù)（戶）1903120㎡/戶5、建筑高度（m）100

6、建筑密度（%）30%

7、綠化率（%）35%

土地屬性市場競爭項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測算初步方案財(cái)務(wù)分析目錄一成本構(gòu)成二、地塊開發(fā)成本構(gòu)成明細(xì)表序號費(fèi)用名稱單項(xiàng)名稱單價（元/㎡）計(jì)算面積（㎡）總額（萬元）一土地費(fèi)小計(jì)2139.3523832050985二前期費(fèi)小計(jì)158.792383203784三小計(jì)531.9223832012677四基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)小計(jì)166.092383203958五建安工程費(fèi)小計(jì)2246.6223832053541六開發(fā)間接費(fèi)小計(jì)15.60238