(招商)市場調(diào)研報告一九一二集團商務(wù)資源部2012年8月目錄第一部分-城市商業(yè)分析第二部分-商業(yè)項目分析第三部分-項目輻射范圍消費者分析第四部分-商業(yè)經(jīng)營客戶分析前言-市場調(diào)研分析目的

通過對項目所在城市的商圈，商業(yè)項目，項目輻射范圍消費者分析、商業(yè)經(jīng)營客戶分析，為項目定位、業(yè)態(tài)定位、客群定位、輻射區(qū)域、功能分區(qū)、業(yè)態(tài)規(guī)劃、以及銷售提供參考依據(jù)。第一部分城市商圈分析

通過對城市商圈調(diào)研分析，了解商圈目前落位的企業(yè)和經(jīng)營現(xiàn)況、判斷未來商圈的發(fā)展方向、發(fā)展中心、發(fā)展趨勢，同時通過政府對商業(yè)企業(yè)落位布局獲悉政府商業(yè)規(guī)劃（政府規(guī)劃的導(dǎo)向性非常重要），結(jié)合1912項目所處商圈分析利弊，便于我們在項目運作的過程怎樣揚長避短，以及如何實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益、品牌效益、社會效益。城市功能規(guī)劃承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要陣地2008年以前的滁州主要市域國家級AAAA級風景旅游區(qū)2008年以后大力發(fā)展的區(qū)域依托京滬高鐵發(fā)展，尚未成型老城核心商圈城南新區(qū)商圈工業(yè)園區(qū)商圈高鐵站前商圈本案商圈現(xiàn)狀老城核心商圈形成已久，提檔升級中城南新區(qū)商圈快速規(guī)劃建設(shè)中工業(yè)園區(qū)商圈規(guī)劃建設(shè)中高鐵站前商圈規(guī)劃中滁州1912城市商圈規(guī)劃老城核心商圈的范圍界定天長路與南譙北路交叉口為老城市中心，商業(yè)分布于四周，以水石廣場為龍頭形成了老城核心商圈；1912在老城商圈最北側(cè)屬于老城核心商圈輻射范圍滁州1912老城核心商圈內(nèi)商業(yè)構(gòu)成-已經(jīng)開業(yè)運營的

正在經(jīng)營中的中大型商業(yè)項目基本是以超市為主力店而延生的百貨業(yè)態(tài)為主，經(jīng)營面積約為30萬平米。主要商家規(guī)模經(jīng)營內(nèi)容水石購物廣場4.3萬㎡樂天瑪特綜合購物超市、中都百貨、國美電器、數(shù)碼廣場、影院、健身、KFC金光大道廣場3.5萬㎡蘇果綜合購物超市、時尚服飾街區(qū)、連鎖餐飲、KTV白云商廈（已遷入中環(huán)）2.1萬㎡中高端百貨商之都2.5萬㎡中端百貨五星電器2萬㎡家電、數(shù)碼、麥當勞國美電器2萬㎡家電、數(shù)碼蘇寧電器2萬㎡家電、數(shù)碼、KTV、會所天長路服飾街——以服飾為主的綜合商業(yè)街宋城美食街——餐飲與娛樂為主（酒吧、西餐以及特色中餐）同樂坊1萬㎡高端餐飲、休閑、娛樂街區(qū)老城核心商圈已開業(yè)主要商業(yè)明細項目名稱建筑面積項目定位業(yè)態(tài)租金或扣點開業(yè)日期水石廣場

4.3萬㎡中端購物廣場超市、百貨、數(shù)碼電器、餐飲、娛樂租金：4.5元/平/天-5.5元/平/天（超市外租區(qū)）已開業(yè)金光大道

3.5萬㎡中高端百貨超市、零售、餐飲、娛樂租金：5-8元/平/天（內(nèi)鋪小鋪位），12元/平/天（臨街小鋪）已開業(yè)白云商廈2.1萬㎡中高端百貨服裝、鞋帽、珠寶、名表、化妝品扣點：17%-25%

2011年10月1日新開業(yè)

商之都

2.5萬㎡中端百貨服裝、鞋帽、珠寶、名表、化妝品扣點：17%-22%已開業(yè)宋城美食街2.4萬㎡中低端餐飲、酒吧租金：1-1.5元/平/天已開業(yè)同樂坊1萬㎡中高端餐飲、水療、夜總會租金：0.8-1.3元/平/天2011年11月25日新開業(yè)北大荒

1200㎡中低端百貨男裝扣點：17%-22%已開業(yè)合計15.92萬㎡

在建項目多為購物中心、商業(yè)綜合體等新型商業(yè).面積約為30萬平方米，規(guī)模較大，引進的品牌及業(yè)態(tài)組合更加豐富合理，同時餐飲與休閑娛樂比重明顯加大，開業(yè)后將改變老城商圈內(nèi)傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)。主要商家規(guī)模開業(yè)日期經(jīng)營內(nèi)容泰鑫·中環(huán)國際廣場（白云商廈已運營）12.6萬㎡2014年前整體開業(yè)沃爾瑪、白云商廈、大地影院、美食廣場、大玩家電玩、KTV、兒童樂園、名店街、KFC泰鑫·現(xiàn)代城約4萬㎡2014年開業(yè)室外步行街，匯集美食、休閑、運動、時尚、文化、品牌等；新百百貨、星光珠寶泰鑫·城市星座（基本運營）2.5萬㎡已開業(yè)蘇果社區(qū)超市、星座商城、蘇寧電器、KFC、大型連鎖餐飲第五大道（嘉宇萬豪名苑）4萬㎡2013年10月交房名人酒吧街、名人餐飲街，名店精品街，其中包括1.6萬平米新概念特色室內(nèi)步行街及主力旗艦精品店合計23.1萬老城核心商圈內(nèi)商業(yè)構(gòu)成-正在建設(shè)的老城核核心商商圈在在建商商業(yè)明明細項目名稱建筑面積項目定位業(yè)態(tài)商鋪售價租金或扣點開業(yè)日期泰鑫·中環(huán)國際廣場（白云商廈已運營）12.6萬㎡中高端購物廣場超市、百貨、數(shù)碼電器、餐飲、娛樂一樓：3-4萬/平二樓：2-3萬/平三樓：1-2萬/平租金均價：1.2元/平/天-3元/平/天主力百貨已開業(yè)，其他預(yù)計2014年前全部開業(yè)泰鑫·現(xiàn)代城約4萬㎡中高端購物廣場中高端百貨+室外步行街（餐飲、休閑、零售）2-5萬/平租金未定預(yù)計開業(yè)時間2014年泰鑫·城市星座2.5萬㎡超市+高端百貨超市、餐飲、服裝、鞋帽、兒童游樂、母嬰用品等4.5萬/平扣點：20%左右已試營業(yè)

第五大道（嘉宇萬豪名苑）4萬㎡中高端商業(yè)街區(qū)酒吧、餐飲、特色零售2-5萬/平租金未定預(yù)計開業(yè)時間2014年老城核心商商圈主要商商業(yè)在售商商鋪價格小小結(jié)目前老城核核心商圈主主要在建商商業(yè)有四家家：中環(huán)國國際廣場、、泰鑫·現(xiàn)代城、泰泰鑫·城市星座、、第五大道道，這四個個在建項目目相互之間間直線距離離在一公里里之內(nèi)，門門面商鋪售售價區(qū)間2.5萬/平-5萬/平，內(nèi)鋪因因樓層的高高低差異，，售價區(qū)間間1萬/平-3萬/平。城南新新區(qū)商商圈的范圍圍界定定以新市政府府為中心、、龍蟠大道道為軸，在在建和規(guī)劃劃了多個大大型商業(yè)綜綜合體，以以及眾多住住宅商業(yè)配配套，未來來將成為城城南新區(qū)的的商業(yè)、行行政、商務(wù)務(wù)核心區(qū)，，輻射整個個新區(qū)及全全椒縣。城南新新區(qū)類別數(shù)量面積開業(yè)日期主要商家綜合體3142萬平方2014年-2016年世貿(mào)廣場、中普城市廣場、港匯中心城購物廣場211萬平方2014年-2016年金鵬99城市廣場、世貿(mào)中心專業(yè)市場17萬平方已開業(yè)長江商貿(mào)城商業(yè)街1∕2014年-2016年龍蟠大道綜合商業(yè)街合計160萬城南新區(qū)商商圈內(nèi)商業(yè)業(yè)構(gòu)成-正在建設(shè)的的滁州城南新新區(qū)商業(yè)主主要以城市市綜合體+綜合商業(yè)街街+社區(qū)配套商商業(yè)的模式式，形成區(qū)區(qū)域性商圈圈，輻射整整個城南新新區(qū)。城南核核心商商圈在在建商商業(yè)明明細項目名稱建筑面積項目定位業(yè)態(tài)商鋪售價租金或扣點開業(yè)日期世貿(mào)廣場55萬㎡中端城市綜合體星級酒店、超市、影院、餐飲、娛樂、零售等未定租金：未定預(yù)計2014年-2016年港匯中心19萬㎡中高端城市綜合體百貨店、折扣店、超市、餐飲、休閑、娛樂、溜冰場、大型賣場未定未定預(yù)計2015年01月01日中普城市廣場

55萬㎡中高端城市綜合體超市、影院、餐飲、娛樂、零售等未定租金：未定預(yù)計2014年-2016年世貿(mào)中心2.8萬㎡中高端城市綜合體影院、家具博覽中心、步行街、餐飲、娛樂、零售等未定租金：未定

預(yù)計2014年-2016年

金鵬99城市廣場

11萬㎡中高端購物中心超市、影院、餐飲、娛樂、零售等未定（預(yù)計均價3萬/平）租金：未定預(yù)計2014年左右開業(yè)長江商貿(mào)城7萬㎡專業(yè)市場家居、建材、五金等//已開業(yè)合計149.8萬城南核心商商圈主要商商業(yè)在售商商鋪價格小小結(jié)目前城南核核心商圈主主要在建商商業(yè)有一家家：金鵬99城市廣場；；規(guī)劃中未未動工商業(yè)業(yè)有四家：：世貿(mào)廣場場、中普城城市廣場、、世貿(mào)中心心、港匯中中心。其中中進度最快快的金鵬99城市廣場目目前售價還還未完全確確定，預(yù)計計售價均價價3萬/平。工業(yè)園園區(qū)商圈的范圍圍界定定瑯琊區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)分南南北兩個區(qū)區(qū)域，南區(qū)區(qū)為揚子路路、南京南南路和上海海南路所包包圍的中間間區(qū)域；北北區(qū)為揚子子路、上海海北路和世世紀大道所所包圍的中中間區(qū)域；；工業(yè)園區(qū)區(qū)商業(yè)主要要集中在北北區(qū)的上海海北路的東東側(cè)，主要要以家居、、建材專業(yè)業(yè)批發(fā)零售售市場為主主，目前已已經(jīng)在建的的有滁州國國際商城和和儀邦廣場，其其他商業(yè)在在規(guī)劃中。。工業(yè)園園區(qū)北北區(qū)工業(yè)園園區(qū)南南區(qū)工業(yè)園園區(qū)商圈商業(yè)構(gòu)構(gòu)成-滁州國際商商城瑯琊區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)商業(yè)業(yè)主要集中中在北區(qū)的的上海北路路的東側(cè)，，主要以家家居、建材材專業(yè)批發(fā)發(fā)零售市場場為主，目目前已經(jīng)在在建的有滁滁州國際商商城和儀邦廣場，其其他商業(yè)在在規(guī)劃中，，如紅星美美凱龍。項目位置：：滁州市上上海北路611號開發(fā)商商：滁州中中州置業(yè)有有限公司總建筑面積積：約68萬㎡項目簡介：：位于城東東工業(yè)園區(qū)區(qū)，位置較較偏遠，交交通不便利利。打造超超大一站式式建材、家家居、五金金、裝飾專專業(yè)市場。。項目由ABC三區(qū)構(gòu)成，，A區(qū)已開業(yè)、、B區(qū)招商中，，預(yù)計2014年開業(yè)、C區(qū)規(guī)劃中。。在售B區(qū)28-38棟兩層，26㎡/間商鋪，1F層高5.6米，2F層高5.4米。1F臨街約7000-9000元/㎡。2F3000-6000元/㎡。滁州19125.2公里滁州國際商商城工業(yè)園園區(qū)商圈商業(yè)構(gòu)構(gòu)成-儀邦廣廣場瑯琊區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)商業(yè)業(yè)主要集中中在北區(qū)的的上海北路路的東側(cè)，，主要以家家居、建材材專業(yè)批發(fā)發(fā)零售市場場為主，目目前已經(jīng)在在建的有滁滁州國際商商城和儀邦廣場，其其他商業(yè)在在規(guī)劃中，，如紅星美美凱龍。滁州19124.9公里項目位置：：上海北路路585號開發(fā)商商：滁州儀儀邦置業(yè)有有限公司占地面積：186畝總建筑面積：：182000㎡商業(yè)建筑面積積：74000㎡項目信息：項項目包含住住宅7萬平米（均價價3000-4000元），酒店式式公寓3.6萬平米，公建建配套0.2萬平米，商業(yè)業(yè)7.4萬平米，打造造集休閑、娛娛樂、辦公、、購物、于一一體的品牌廣廣場。商業(yè)為2層底商，打造造大滁城奧萊萊城。銷售和和商業(yè)招商狀狀況不理想，，目前已是二二次招商，預(yù)預(yù)計開業(yè)時間間2014年左右。儀邦廣場城東工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)商業(yè)明明細項目名稱建筑面積項目定位業(yè)態(tài)商鋪售價租金或扣點開業(yè)日期滁州國際商城

68萬㎡專業(yè)市場家居、建材、五金等批發(fā)零售市場一樓：7000元-9000元/平；二樓3000元-6000元/平租金：未定一期已開業(yè)，二期在建中，預(yù)計2014年左右開業(yè)儀邦廣場

7.4萬㎡購物廣場休閑、娛樂、辦公、購物未定租金：未定預(yù)計2014年-2016年合計75.4萬城東工業(yè)園區(qū)區(qū)主要商業(yè)在在售商鋪價格格小結(jié)目前城東工業(yè)業(yè)園區(qū)主要在在建商業(yè)只有有兩家：滁州州國際商城、、儀邦廣場；；規(guī)劃中未動動工一家：紅紅星美凱龍。。目前只有滁滁州國際廣場場一期在售，，售價為一樓樓：7000元/平-9000元/平；二樓3000元/平-6000元/平。高鐵站前前商圈圈的范圍界界定高鐵站前區(qū)位位于六個組團團之一的高速速鐵路站前組組團內(nèi)，用地地范圍是以滁滁州高鐵站為為核心，北至至恒豐路和昌昌輝路延伸段段、西至豐樂樂大道、南到到高速鐵路、、東臨規(guī)劃中中的永樂路和和儒林路，用用地規(guī)模為821.5公頃，規(guī)劃人人口容量約為為14萬人。商業(yè)金融業(yè)用地地位于鐵路客客運站北側(cè)，，沿中都大道道和南譙路兩兩側(cè)、洪武路路北側(cè)布置，，總用地面積積29.02公頃。高鐵站前前商圈圈內(nèi)商業(yè)構(gòu)構(gòu)成-正在規(guī)劃中的的滁州市高鐵站站前區(qū)總規(guī)劃劃，集交通、、商貿(mào)、文化化娛樂、居住住功能為一體體的城市新區(qū)區(qū)。其中核心心區(qū)為依托高高鐵站形成以以交通、商業(yè)業(yè)、商務(wù)、賓賓館酒店等為為主的交通樞樞紐中心，規(guī)規(guī)劃中的商業(yè)業(yè)金融業(yè)用地地位于鐵路客客運站北側(cè)，，沿中都大道道和南譙路兩兩側(cè)、洪武路路北側(cè)布置，，總用地面積積29.02公頃，預(yù)計2016年左右完成商商業(yè)落定開業(yè)業(yè)時間可能要要到2018年。城市商圈分析析小結(jié)商圈已運行商業(yè)面積在建商業(yè)面積合計在建預(yù)計開業(yè)時間預(yù)計售價（萬元/平米）老城核心商圈15.92萬23.1萬39.02萬2014年街鋪：2.5-5萬內(nèi)鋪：1-3萬城南商圈160萬149.8萬309.8萬2014-2016年均價：3萬元工業(yè)園商圈少量75.4萬76萬2014年均價：9000元高鐵站前商圈規(guī)劃中，總用地面積：29.02公頃2018年規(guī)劃中合計175.92萬248.3萬424.82萬2014年居多不含高鐵商圈說明：未來，尤其在2014年，尤其在城南商圈，將會有大量商業(yè)用房上市，在商戶和消費者方面對我項目產(chǎn)生的競爭影響不容小覷。隨著建設(shè)大滁滁城的步伐進進一步加快未未來滁州將實實現(xiàn)南接全椒椒、北連來安安和天長，整整個滁州市的的商業(yè)格局也也將發(fā)生變化化，城南商圈圈對老城商圈圈的影響不可可小視。一、老城核心心商圈以天長路和南南橋北路交匯匯處的成熟商商圈為中心，，周邊三公里里范圍為半徑徑的輻射范圍圍，構(gòu)成了目目前滁州最為為繁華的核心心商業(yè)中心，，經(jīng)營中成熟熟商業(yè)體量預(yù)預(yù)計達30萬方，在建新新型商業(yè)體量量達23.萬方。二、城南新區(qū)區(qū)商圈隨著新市政府府的南遷，城城南新區(qū)吸引引了一批較為為有實力的商商業(yè)地產(chǎn)投資資開發(fā)者，集集中在以新市市政府為中心心，龍蟠大道道為主軸的周周圍區(qū)域，如如世貿(mào)中心、、喜來登中心心城、中普城城市廣場、金金鵬99城市廣場等，，未來將成為為城南新區(qū)的的商業(yè)、行政政、商務(wù)中心心，逐步形成成城南核心商商圈，輻射整整個城南新區(qū)區(qū)及全椒。三、工業(yè)園商商圈城東工業(yè)園區(qū)區(qū)的打造也是是大滁城建設(shè)設(shè)的一個重要要組成部分，，其中配套的的工業(yè)園商業(yè)業(yè)中心，主要要是以專業(yè)批批發(fā)零售市場場為主，如五五金建材批發(fā)發(fā)市場、紅星星美凱龍家居居等。四、高鐵站前商圈圈：目前處于規(guī)劃劃階段城市商圈分析析小結(jié)第二部分滁滁州市商業(yè)業(yè)項目分析通過對城市商商業(yè)項目的調(diào)調(diào)研分析，了了解目前商業(yè)業(yè)項目的經(jīng)營營面積、經(jīng)營營定位、業(yè)態(tài)態(tài)定位、客群群定位、招商商情況、銷售售情況、連鎖鎖品牌入駐情情況、經(jīng)營情情況。根據(jù)商業(yè)項目目調(diào)研分析的的結(jié)論，結(jié)合合項目所處區(qū)區(qū)位、目前及及未來的消費費客群數(shù)量和和結(jié)構(gòu)、有針針對性規(guī)劃具具有市場競爭爭的商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，以準確的的商業(yè)定位實實現(xiàn)項目成功功招商、以成成功的招商和和良性的項目目運營帶動項項目的銷售、、最終實現(xiàn)開開發(fā)商、運營營商、投資客客戶、經(jīng)營客客戶共贏的目目的。傳統(tǒng)百貨貨零售售商業(yè)分分析商之都商商廈安徽商之都滁滁州商廈，位位于天長東路路；主要經(jīng)營范圍圍：服裝鞋帽帽,日用百貨貨,針紡織品品,皮革制品品,煙酒,副副食,鐘表,照相器材,文體用品,玩具等；商之都立足當當?shù)厥袌觯崽峁└?、中、、低各檔商品品。經(jīng)營模式為合合作抽成，無無保底或反保保底，扣點數(shù)數(shù)17%-25%滁州1912傳統(tǒng)百貨貨零售售商業(yè)分分析金光大道道購物物廣場金光大道購物物廣場：位于于天長東路。。主力店為嘉嘉美時尚街區(qū)區(qū)、蘇果超市市經(jīng)營檔次較低低，為分割式式商鋪，售后后返租，主營營服飾，租金金內(nèi)鋪5-8元/㎡/天（小面積鋪位位），臨街商商鋪12元/㎡/天（小面積鋪位位），生意一一般，商家更更換率較高。。金光大道購物物廣場的嘉美美時尚街區(qū)面面向的顧客是是滁州16-24歲的年年輕人。滁州1912傳統(tǒng)百貨貨零售售商業(yè)分分析滁州白云云商廈廈白云商廈是目目前滁州裝修修最新、檔次次最高的百貨貨商場，位于于滁州市南譙譙北路，是中中環(huán)國際廣場場主力店為自自持物業(yè)。經(jīng)營范圍：服服裝、鞋帽、、化妝品、珠珠寶首飾、兒兒童百貨等傳傳統(tǒng)百貨零售售。經(jīng)營模式：自自營加合作聯(lián)聯(lián)營，扣點數(shù)數(shù)17%-25%主要的消費群群體：面向的的主要是具有有一定購買力力、追求品位位和個性的消消費群體。滁州1912傳統(tǒng)百貨貨零售售商業(yè)分分析北大荒商商都北大荒商都目目前是滁州核核心商圈中檔檔次比較低的的一家百貨商商店，經(jīng)營面面積1200平左右，主要要面對28-45歲之間的成年年男女消費者者。經(jīng)營范圍：男女正裝、男男女商務(wù)休閑閑服飾。經(jīng)營模式：自營加合作聯(lián)聯(lián)營，扣點數(shù)數(shù)17%-22%北大荒商都現(xiàn)現(xiàn)有四家分店店：北大荒商商都（位于南南譙北路）——小型服裝商場場，女人世界界（位于滁州州市南譙北路路）——專業(yè)女裝商場場，北大荒新新天地（位于于滁州市瑯琊琊東路）——中高檔專業(yè)服服飾商場，來來安北大荒服服飾廣場——專業(yè)服飾商場場。滁州19121912同類型商商業(yè)分分析宋城美食食街項目基礎(chǔ)信息項目名稱宋城路美食街所屬區(qū)域瑯琊區(qū)樓盤地址宋城路開發(fā)/投資商滁州市住建局產(chǎn)權(quán)總占地面積20000㎡容積率1.2總建筑面積24000㎡交付標準毛坯產(chǎn)權(quán)年限開盤時間樓宇規(guī)劃周邊市政配套南譙路商業(yè)街自身配套設(shè)施酒吧、餐飲、美容美發(fā)、零售、足浴、按摩項目銷售信息在售物業(yè)類型租金1-1.5元/㎡/天主力戶型面積沿街門面，30平方米-500平方米，兩層價格情況項目總評1.宋城路美食街部分房屋為市住建局產(chǎn)權(quán)，部分為個人產(chǎn)權(quán)，沿湖而建，外街以中小型中餐正餐為主的美食街區(qū)，內(nèi)街以酒吧、異國料理為主時尚消費定位（2家慢搖吧、一家靜吧、兩家異國料理）。2.無統(tǒng)一物業(yè)管理，經(jīng)營檔次較一般，餐飲類人均消費20-80元，除晚餐時間段人氣較旺，其他時間段均比較清淡；夜間酒吧人氣一般，主要以18-30歲之間年輕客群為主，消費力較弱。1912同類型商商業(yè)分分析第五大道道商業(yè)街名稱：：第五大道項目位置：豐豐樂大道與天天長西路交匯匯處開發(fā)商：：滁州市嘉宇宇房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司總占地面積：：118.83畝總建筑面積：：270000㎡商業(yè)建筑面積積：40000㎡㎡項目簡介：4萬平米商業(yè)（（名人酒吧街街、名人餐飲飲街，名店精精品街），機機動車位1208輛。外商業(yè)街街長約600M,為10棟獨立2或3層，平均2000㎡㎡/棟建筑。目前尚未開盤盤，2013年10月交付。第五大道滁州19121912同類商業(yè)業(yè)分析析同樂坊區(qū)位：瑯琊山山風景區(qū)入口口，瑯琊古道道旁體量：共三期期，一期1萬㎡，二期、、三期將近7萬㎡建筑風格：徽徽派復(fù)古項目簡介：以以歐陽修《醉翁亭記》“與民同樂””理念，打打造一個古古典與現(xiàn)代相相結(jié)合的高檔檔餐飲休閑街街區(qū)項目定位：類類1912餐飲休閑娛樂樂街區(qū)。一期期以高檔餐飲飲、休閑為主，二二期以時尚娛娛樂為主招商情況：目目前一期已開開業(yè)商家有粵粵鴻禾、喜福福會、玄水SPA、鼎閣夜總會會、港匯豆撈撈，目前仍屬屬于培育期租金為元/㎡/天開街日期：2011年10月開街同樂坊滁州19121912同類商業(yè)業(yè)分析析同樂坊優(yōu)勢地處瑯琊古道道，緊鄰瑯琊琊山，環(huán)境幽幽靜，山清水水秀，具有絕絕佳的風景和和文化氛圍遠離城區(qū)，營營造私密空間間，對高檔消消費起到促進進作用項目目前一期期已開業(yè)4家，在滁州已已造成一定的的上午客群集集聚效應(yīng)劣勢項目定位過于于高端，還需需要較長一段段時期的培育育期滁州當?shù)厝狈Ψψ銐虻南M費支撐，可能能會導(dǎo)致商家家“養(yǎng)不活””項目位置過于于偏遠，屬于于明顯的目的的性消費，但但因體量較小小，開業(yè)商家家較少，聚客客效應(yīng)不明顯顯項目所屬銅礦礦企業(yè)在周邊邊的商鋪并不不成功，租金金在0.5—1元/㎡/天，且經(jīng)營情情況較差，項項目獲利空間間比較有限商業(yè)項目目分析析小結(jié)從目前的商業(yè)業(yè)項目來看，，正在經(jīng)營的的零售項目還還停留傳統(tǒng)的的百貨商場和和以超市為主主力店而延生生的傳統(tǒng)購物物商場為主，，正在建設(shè)的的商業(yè)項目正正在向購物中中心和商業(yè)綜綜合體過度且且有向南延伸伸的勢頭，未未來對1912項目零售業(yè)態(tài)態(tài)的銷售、招招商、運營的的影響不可小小視。同類項目勉強強來說目前只只有“同樂坊坊”、“宋城城美食街”兩兩個項目?！啊巴瑯贩弧币蛞蜷_業(yè)項目地地理位置較偏偏，且商業(yè)體體量較小業(yè)態(tài)態(tài)單一聚客能能力弱，目前前整體經(jīng)營情情況不好對1912項目不構(gòu)成威威脅。商務(wù)餐餐飲生意較好好但客單價不不高基本在100-250元之間?！八嗡纬敲朗辰帧薄表椖吭?912項目西側(cè)，因因部分物業(yè)已已經(jīng)售后自營營，無法實現(xiàn)現(xiàn)統(tǒng)一的業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃、宣傳傳推廣和運營營管理造成項項目經(jīng)營品質(zhì)質(zhì)較差未能吸吸引城市高端端消費客群，，經(jīng)營客戶經(jīng)經(jīng)營利潤有限限，對1912項目也不會形形成威脅。第三部分項項目輻射范范圍消費者分分析通過對目標消消費客群的調(diào)調(diào)研，了解項項目所處區(qū)域域的消費客戶戶的結(jié)構(gòu)和層層次，便于尋尋找市場供需需關(guān)系，便于于項目經(jīng)營定定位，同于也也利于項目進進入運營階段段的吸引消費費者的推廣途途徑。項目輻射射范圍圍消費者者分析析政府機關(guān)關(guān)客群群A.滁州市公證處處B.滁州市農(nóng)業(yè)委委員會C.滁州市產(chǎn)權(quán)交交易所D.滁州市審計局局E.滁州市水利局局F.江淮船舶檢驗驗局滁州辦事事處G.滁州市農(nóng)學會會H.滁州市民委I.滁州市殘聯(lián)滁州1912項目輻射射范圍圍消費者者分析析政府機關(guān)關(guān)客群群A.滁州市勞動和和社會保障局局B.滁州市南譙區(qū)區(qū)勞動和社會會保障局C.滁州市司法局局D.滁州市畜牧獸獸醫(yī)局E.滁州市市審計計局F.滁州老老市政政府G.滁州市市總工工會H.滁州市市農(nóng)機機局I.滁州市市瑯琊琊區(qū)文文化教教育局局J.滁州市市公路路運輸輸管理理處滁州1912項目目輻輻射射范范圍圍消消費費者者分分析析企事事業(yè)業(yè)單單位位客客群群A.滁州市市瑯琊琊區(qū)中中小企企業(yè)服服務(wù)中中心B.滁州市市防汛汛抗旱旱指揮揮部C.滁州市市瑯琊琊區(qū)城城管四四大隊隊D.中共恒恒泰公公司E.滁州市市南譙譙區(qū)防防汛抗抗旱指指揮部部F.建設(shè)工工程管管理處處滁州1912項目目輻輻射射范范圍圍消消費費者者分分析析周邊邊住住宅宅客客群群A.豐樂花花園B.新興花花園C.龍興花花園D.荷花居居E.南湖花花園F.南湖山山莊G.北湖小小區(qū)H.綠源新新村I.家園小小區(qū)J.汽運小小區(qū)滁州1912項目目輻輻射射范范圍圍消消費費者者分分析析周邊邊住住宅宅客客群群A.南湖新新村B.興隆小小區(qū)C.興隆花花園D.清水灣灣E.城中花花園F.怡景源源小區(qū)區(qū)G.肉廠小小區(qū)H.維也納納春天天I.天龍花花園小小區(qū)J.水泥廠廠小區(qū)區(qū)滁州1912項目目輻輻射射范范圍圍消消費費者者分分析析周邊邊住住宅宅客客群群A.古勝小小區(qū)B.機關(guān)南南苑小小區(qū)C.亞龍名名城D.水石嘉嘉園E.鼓樓花花園F.水石嘉嘉園東東區(qū)G.金光大大道小小區(qū)H.交通花花苑I.市直機機關(guān)花花苑小小區(qū)J.機關(guān)北北苑小小區(qū)滁州1912項目目輻輻射射范范圍圍消消費費者者分分析析周邊邊住住宅宅客客群群A.安邦花花園小小區(qū)B.靜心花花園C.豐樂園園小區(qū)區(qū)D.家園公公寓E.滁州市市公安安住宅宅區(qū)F.東苑小小區(qū)G.瑞景熙熙園H.寶塔花花園I.振興小小區(qū)J.順風小小區(qū)滁州1912城市目目標消消費客客群調(diào)調(diào)研-瑯琊區(qū)區(qū)表一：：政府府、機機關(guān)序號名稱行政級別1滁州市公證處市級2滁州市農(nóng)業(yè)委員會市級3滁州市產(chǎn)權(quán)交易所市級4滁州市審計局市級5滁州市水利局市級6江淮船舶檢驗局滁州辦事處市級7滁州市農(nóng)學會市級8滁州市民委市級9滁州市殘聯(lián)市級10滁州市勞動和社會保障局市級城市目目標消消費客客群調(diào)調(diào)研-瑯琊區(qū)區(qū)表一：：政府府、機機關(guān)序號名稱行政級別1滁州市南譙區(qū)勞動和社會保障局區(qū)級2滁州市司法局市級3滁州市畜牧獸醫(yī)局市級4滁州市總工會市級5滁州市農(nóng)機局市級6滁州市瑯琊區(qū)文化教育局市級7滁州市公路運輸管理處市級城市目目標消消費客客群調(diào)調(diào)研-瑯琊區(qū)區(qū)表一：：政府府、機機關(guān)序號名稱行政級別1滁州市瑯琊區(qū)中小企業(yè)服務(wù)中心區(qū)級2滁州市防汛抗旱指揮部市級3滁州市瑯琊區(qū)城管四大隊區(qū)級4中共恒泰公司區(qū)級5滁州市南譙區(qū)防汛抗旱指揮部區(qū)級6建設(shè)工程管理處區(qū)級城市目目標消消費客客群調(diào)調(diào)研-工業(yè)園園區(qū)序號名稱企業(yè)性質(zhì)1銀鷺食品有限公司民企2杰事杰新材料有限公司民企3西門子電子外企4康佳電子民企5揚子集團有限公司民企6奧博新材料有限公司民企7長電科技民企8格蘭仕電子民企9長豐汽車民企10天威集團民企項目目周周邊邊消消費費者者小小結(jié)結(jié)政府機機關(guān)客客群：：項目三三公里里內(nèi)有有政府府、機機關(guān)單單位23個；工業(yè)企企業(yè)客客群：：城東工工業(yè)園園區(qū)知知名企企業(yè)單單位18個；居民客客群：：項目周周邊三三公里里內(nèi)有有40個小區(qū)區(qū)，總總?cè)丝诳?5萬左右右；通過調(diào)調(diào)研可可以看看出，，目前前項目目周邊邊消費費客群群已政政府機機關(guān)單單位和和居民民為主主，開開業(yè)后后的1-2年內(nèi)項項目主主要的的消費費客群群為，，項目目周邊邊的居居民的的家庭庭消費費和政政府政政務(wù)消消費為為主企企業(yè)的的商務(wù)務(wù)宴請請為輔輔。第四部部分商商業(yè)業(yè)經(jīng)營營客戶戶分析析通過對對城市市商業(yè)業(yè)經(jīng)營營客戶戶調(diào)研研分析析，了了目前前經(jīng)營營經(jīng)營營模式式、經(jīng)經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)、、經(jīng)營營面積積、經(jīng)營菜菜系、、消費客客群的的結(jié)構(gòu)構(gòu)、消消費客客群的的來源源、經(jīng)經(jīng)營狀狀況以以及拓拓展需需求。。根據(jù)商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營企企業(yè)調(diào)調(diào)研分分析的的結(jié)論論，為為項目目業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃劃、業(yè)業(yè)態(tài)組組合、、物業(yè)業(yè)面積積切割割、招招商周周期、、外地地品牌牌和本本地品品牌的的引入入比例例提供供依據(jù)據(jù)。商業(yè)經(jīng)經(jīng)營企企業(yè)調(diào)調(diào)研名稱所處商圈面積（平方米）客單價（元）開店區(qū)域和數(shù)量菜系主要消費客群及來源金座酒店

經(jīng)濟開發(fā)區(qū)8000100-120滁州一家粵菜、徽菜為主政府、企業(yè)君家酒店經(jīng)濟開發(fā)區(qū)1.5萬100-150滁州一家粵菜、徽菜為主政府、企業(yè)喜福會、漁人莊瑯琊區(qū)3000100-150滁州兩家粵菜、徽菜為主政府、企業(yè)粵鴻禾

瑯琊區(qū)3500300-400滁州一家粵菜、徽菜為主政府、企業(yè)金滿樓森源國際大酒店

瑯琊區(qū)5000100滁州一家粵菜、海鮮、徽菜為主政府、居民、企業(yè)一品海鮮瑯琊區(qū)60080滁州一家海鮮政府、企業(yè)、居民金穗大酒店

經(jīng)濟開發(fā)區(qū)3500100滁州一家海鮮、徽菜為主政府、周邊企業(yè)、居民悠仙美地

瑯琊區(qū)30050-80滁州一家簡餐牛排白領(lǐng)、企業(yè)、居民澳門豆撈

瑯琊區(qū)700-80050滁州三家火鍋周邊居民表一：：餐飲飲商業(yè)經(jīng)經(jīng)營企企業(yè)調(diào)調(diào)研表二：：酒吧吧名稱所處商圈面積（平方米）散臺、卡座包間最低消費消費者主要消費的酒水品類月經(jīng)營收入金額（元）主要消費客群及來源SOS潮人會瑯琊區(qū)800卡座20個消費680元散臺3個消費200元60%啤酒、10%紅酒、30%洋酒150萬周邊市民、25-40歲之間醉愛瑯琊區(qū)500卡座10個消費280元散臺3個消費150元90%啤酒、10%洋酒90萬周邊市民、18-30歲之間芭莎瑯琊區(qū)300卡座12個消費280元散臺34個消費150元90%啤酒、10%洋酒120萬周邊市民、18-30歲之間商業(yè)經(jīng)經(jīng)營企企業(yè)調(diào)調(diào)研表三：：夜總總會名稱所處商圈面積（平方米）包間最低消（元）消費者主要消費的酒水品類月經(jīng)營收入金額（元）主要消費客群及來源英皇皇家一號瑯琊區(qū)3000488-880啤酒70%、紅酒洋酒30%100萬左右政府、外地投資商居多鼎閣會所瑯琊區(qū)3000680-1088啤酒60%、紅酒洋酒40%150萬左右政府、外地投資商居多鼎鴻夜總會經(jīng)濟開發(fā)區(qū)3500680-1088啤酒60%、紅酒洋酒40%150萬左右政府、外地投資商居多至尊國際會所經(jīng)濟開發(fā)區(qū)3000

580-1088啤酒60%、紅酒洋酒40%150萬政府、外地投資商居多商業(yè)經(jīng)經(jīng)營企企業(yè)調(diào)調(diào)研名稱所處商圈面積（平方米）票價影廳數(shù)量及座位數(shù)月經(jīng)營收入金額（元）主要消費客群及來源水石影院瑯琊區(qū)250040-60元/張

5個廳600個座位800萬周邊20-33歲之間居民、學生滁州大劇院瑯琊區(qū)350030元/張7個1600個座位700萬周邊20-33歲之間居民、學生表四：：影院院表五：：超市市名稱所處商圈面積（平方米）經(jīng)營定位業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)比例日人流量月經(jīng)營收入金額（元）樂天瑪特瑯琊區(qū)25000超市、百貨零售超市60%、零售40%4000-5000人約2500萬華潤蘇果瑯琊區(qū)25000超市、百貨零售超市60%、零售40%6000-7000人約3000萬商業(yè)經(jīng)經(jīng)營企企業(yè)調(diào)調(diào)研表六：：商務(wù)務(wù)酒店店名稱所處商圈店址面積（平方米）客房的單價客房的數(shù)量月入住率主要消費客群及來源999商務(wù)酒店

瑯琊區(qū)南橋北路740號900023089間90%政府、旅游人群、本地其他一品居商務(wù)會所

瑯琊區(qū)南橋北路白云商廈旁12000280裝修中90%政府、旅游人群、本地其他名稱所處商圈開店數(shù)量面積（平方米）客房的單價客房的數(shù)量月入住率月經(jīng)營收入金額（元）漢庭快捷滁州火車站旁13000130-219100

95%80萬城市之家滁州市52000-300015080-10095%70萬表七：：快捷捷酒店店商業(yè)經(jīng)經(jīng)營企企業(yè)調(diào)調(diào)研樓層業(yè)態(tài)主要品牌經(jīng)營模式（扣點）扣點數(shù)（%）經(jīng)營狀況負一層

兒童百貨、箱包、家紡愛法貝、富羅迷、芝麻開門、ABC17%-25%才開業(yè)處于培育階段一層化妝品、鞋類、黃金珠寶佰草集、資生堂、泊萊雅、百麗、千百度17%-25%才開業(yè)處于培育階段二層女裝玖姿、宣言17%-25%才開業(yè)處于培育階段三層

女裝MIDEBRIDGE、言語天堂17%-25%才開業(yè)處于培育階段四層

男裝九牧王、老人頭、步森、鱷魚17%-25%才開業(yè)處于培育階段五層運動休閑戶外阿迪、耐克、匡威、卡帕、佐丹奴、駱駝戶外17%-25%才開業(yè)處于培育階段表八：：零售售（白白云商商廈））商業(yè)經(jīng)經(jīng)營企企業(yè)調(diào)調(diào)研樓層業(yè)態(tài)主要品牌經(jīng)營模式（扣點）扣點數(shù)（%）經(jīng)營狀況一層化妝品、鞋類佰草集、資生堂、泊萊雅、百麗、千百度、BOSS17%-22%良好二層女裝維格拉斯、雅戈爾17%-22%良好三層

男裝皮爾卡丹、BOSS、老人頭17%-22%良好四層

運動、廚房電器卡帕、耐克36017%-22%良好表九：：零售售（商商之都都）商業(yè)經(jīng)經(jīng)營企企業(yè)調(diào)調(diào)研樓層業(yè)態(tài)主要品牌經(jīng)營模式（扣點）扣點數(shù)（%）經(jīng)營狀況負一層

兒童游樂、電器國美電器、淘氣堡∕一般一層電器、服裝國美電器、野人島男裝綜合店∕良好二層女裝、羽絨依凡、夢燕、雅鹿、波司登17%-22%一般三層

男裝雅戈爾、老人頭、步森、鱷魚17%-22%一般表十：：零售售（中中都百百貨））表十一一：零零售（（北大大荒））樓層業(yè)態(tài)主要品牌經(jīng)營模式（扣點）扣點數(shù)（%）經(jīng)營狀況一層男裝步森、老人頭、七匹狼17%-21%一般二層男裝秋艷、宛玉17%-21%一般商業(yè)經(jīng)經(jīng)營客客戶調(diào)調(diào)研小小結(jié)目前滁滁州百百貨零零售類類業(yè)態(tài)態(tài)多為為扣點點，物物業(yè)多多為自自持物物業(yè)，，經(jīng)營營客戶戶主要要集中中在瑯瑯琊區(qū)區(qū)及經(jīng)經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)區(qū)，餐餐飲、、休閑閑、娛娛樂業(yè)業(yè)態(tài)多多基本本為租租金，，物業(yè)業(yè)為租租賃和和購買買，經(jīng)經(jīng)營客客戶也也主要要集中中在瑯瑯琊區(qū)區(qū)及經(jīng)經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)區(qū)。目前經(jīng)經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)比比例約約為零零售50%、餐飲飲30%、娛樂樂8%、洗浴浴5%、其他他2%。目前的的消費費客群群為：：政府府30%、居民民50%、工業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)20%。滁州項項目（（招商商）調(diào)調(diào)研總總結(jié)本次調(diào)調(diào)研共共用5天，主主要針針對滁滁州城城市商商圈、、滁州市市商業(yè)業(yè)項目目、項項目輻輻射客客群以以及商業(yè)經(jīng)經(jīng)營客客戶進進行市市場調(diào)調(diào)研。。一、政政府的的商業(yè)業(yè)格局局：1、市級級核心心商業(yè)業(yè)以瑯瑯琊區(qū)區(qū)天長長路與與南橋橋北路路交匯匯處為為中心心向周周邊三三公里里延伸伸，目目前以以形成成規(guī)模模（可可以等等同于于南京京的新新街口口）。。2、市級級副商商圈以以新市市政府府核心心，向向東側(cè)側(cè)市級級經(jīng)濟濟開發(fā)發(fā)區(qū)延延伸，，目前前周邊邊高端端住宅宅、星星級酒酒店正正在積積極開開發(fā)中中，新新市級級政務(wù)務(wù)中心心正在在建設(shè)設(shè)中（（可以以等同同于南南京的的河西西）。。3、市級級專業(yè)業(yè)批發(fā)發(fā)零售售市場場，依依附城城東工工業(yè)園園區(qū)政政府正正在積積極打打造中中。（（可以以等同同于南南京卡卡子門門家居居建材材商圈圈）二、滁滁州的的人口口至2010年末滁滁州市市戶籍籍總?cè)巳丝?50萬，下轄2個市轄轄區(qū)、、4個縣縣、、2個縣縣級級市市即即瑯瑯琊琊區(qū)區(qū)、、南南譙譙區(qū)區(qū)、、來來安安縣縣、、全全椒椒縣縣、、定定遠遠縣縣、、鳳鳳陽陽縣縣、、天天長長市市和和明明光光市市。。滁州州項項目目（（招招商商））調(diào)調(diào)研研總總結(jié)結(jié)三、、滁滁州州的的消消費費：：中端端餐餐飲飲、、夜夜總總會會、、量量販販式式KTV、足足療療、、洗洗浴浴總總體體經(jīng)經(jīng)營營較較好好；；中低低端端酒酒吧吧娛娛樂樂數(shù)數(shù)量量較較少少且且經(jīng)經(jīng)營營狀狀況況一一般般，，屬屬于于消消費費引引導(dǎo)導(dǎo)期期；；中低低端端百百貨貨零零售售經(jīng)經(jīng)營營較較好好；；四、、消消費費客客群群目前前項項目目周周邊邊消消費費客客群群以以一一般般居居民民及及政政府府機機關(guān)關(guān)單單位位為為主主，，未未來來我我們們要要通通過過商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)、、商商業(yè)業(yè)品品質(zhì)質(zhì)以以及及宣宣傳傳推推廣廣將將非非項項目目所所處處區(qū)區(qū)域域的的目目標標客客群群吸吸引引至至項項目目消消費費或或購購買買投投資資。。五、、租租賃賃情情況況餐飲飲、、娛娛樂樂、、休休閑閑類類租租金金范范圍圍元、、租租期期基基本本在在5-15年、、新新項項目目免免租租期期都都在在1年以以上上、、租租金金遞遞增增多多為為前前2年不不遞遞增增、、后后1-3年遞遞增增一一次次，，遞遞增增比比例例多多為為3%-5%。百貨貨零零售售業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)多多為為扣扣點點，，租租期期在在1-3年為為主主，，引引進進的的品品牌牌多多為為國國內(nèi)內(nèi)2-3線品品牌牌。。滁州州項項目目重重點點關(guān)關(guān)注注事事項項的的建建議議滁州州項項目目為為集集團團重重資資產(chǎn)產(chǎn)項項目目，，項項目目正正真真的的收收益益點點在在自自持持物物業(yè)業(yè)的的升升值值而而非非短短期期的的銷銷售售收收入入和和租租金金收收益益，，自自持持物物業(yè)業(yè)的的升升值值收收益益的的實實現(xiàn)現(xiàn)核核心心點點項項目目持持續(xù)續(xù)健健康康運運營營而而非非短短期期的的銷銷售售收收入入和和租租金金收收益益滁州州項項目目餐餐飲飲、、休休閑閑業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的招招商商、、運運營營難難度度不不大大但但優(yōu)優(yōu)勢勢品品牌牌客客戶戶要要給給予予較較好好的的招招商商政政策策；；酒吧吧業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)招招商商難難度度較較大大,運營營難難度度不不大大因因滁滁州州的的酒酒吧吧還還處處于于消消費費引引導(dǎo)導(dǎo)和和發(fā)發(fā)展展階階段段，，建建議議在在招招商商階階段段對對于于品品牌牌酒酒吧吧合合作作模模式式需需要要多多元元化化。。百貨貨零零售售招招商商、、運運營營難難度度較較大大，，所所以以在在建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃階階段段要要多多考考慮慮經(jīng)經(jīng)營營、、在在業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃階階段段要要多多做做分分析析和和思思考考體體現(xiàn)現(xiàn)特特色色化化、、差差異異化化、、品品味味化化、、品品牌牌化化，，在在招招商商階階段段的的合合作作模模式式要要多多元元化化，，在在運運營營階階段段宣宣傳傳推推廣廣方方式式要要多多樣樣化化、、宣宣傳傳推推廣廣的的頻頻率率要要高高頻頻率率。。以獨獨特特建建筑筑形形態(tài)態(tài)，，合合理理的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃，，多多元元化化招招商商合合作作模模式式，，靈靈活活多多樣樣、、高高頻頻率率的的宣宣傳傳推推廣廣和和專專業(yè)業(yè)化化運運營營管管理理服服務(wù)務(wù)的的支支撐撐才才能能促促使使百百貨貨零零售售業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)多多贏贏。。匯報報完完畢畢進入入討討論論階階段段！謝謝謝12月-2209:12:2909:1209:1212月-2212月-2209:1209:1209:12:2912月月-2212月月-2209:12:292022/12/319:12:299、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。09:12:2909:12:2909:1212/31/20229:12:29AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2209:12:2909:12Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。09:12:2909:12:2909:12Saturday,December31,20221