藍(lán)天商務(wù)花園戰(zhàn)略營(yíng)銷報(bào)告共生地產(chǎn)2010年5月英雄：“夫草之精秀者為英，獸之特群者為雄。是故聰明秀出謂之英，膽力過(guò)人謂之雄?！薄?jiǎng)⑸邸度宋镏尽酚⑿壅?，乃人群中之豪杰，為天下先者。故眾人稱之為頭目、頭腦、頭頭、頭人。頭目者，先天下之敏目；頭腦者，先天下之睿智；頭頭者，先天下之首領(lǐng)；頭人者，先天下之英雄。先者，其所面對(duì)，乃一未知、未覺(jué)、未行、未為之世界。故，凡先天下者，先知、先覺(jué)、先行、先為是也?！獡P(yáng)雄《法言》英雄誕生英雄出處，先天素質(zhì)決定著能否獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。城市背景解碼港區(qū)發(fā)展規(guī)模及前景市場(chǎng)分析客戶群分析SWOT分析藍(lán)天商務(wù)花園城市背景解碼新鄭位于河南省中部，隸屬省會(huì)鄭州，是河南省對(duì)外開(kāi)放重點(diǎn)市和加快城市化進(jìn)程試點(diǎn)市，也是國(guó)家衛(wèi)生城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市和全國(guó)社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)縣市。新鄭是一座歷史悠久的古城。擁有8000年的裴李崗文化、5000年的黃帝文化和2700年的鄭韓文化。中華人文始祖——軒轅黃帝，出生在新鄭，并在此一統(tǒng)天下，播撒文明，掀開(kāi)了中華文明的歷史篇章，新鄭由此被譽(yù)為黃帝故里、中華第一古都。新鄭是一座文化燦爛的名城。新鄭市轄3個(gè)街道、9個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)鄉(xiāng)、1個(gè)區(qū)：新建路街道、新華路街道、新煙街街道，和莊鎮(zhèn)、觀音寺鎮(zhèn)、梨河鎮(zhèn)、龍湖鎮(zhèn)、薛店鎮(zhèn)、孟莊鎮(zhèn)、新村鎮(zhèn)、辛店鎮(zhèn)、郭店鎮(zhèn)，八千鄉(xiāng)、龍王鄉(xiāng)、城關(guān)鄉(xiāng)、港區(qū)。新鄭市位于河南省中部，隸屬省會(huì)鄭州，區(qū)位交通優(yōu)越，位居省會(huì)鄭州、古都開(kāi)封、洛陽(yáng)等中原城市群的腹地，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著增強(qiáng)，已形成了橫跨東西、縱貫?zāi)媳薄⑤椛淙?、?lián)結(jié)周邊省、市的公路網(wǎng)，京廣鐵路、京珠高速公路、107國(guó)道等國(guó)家重要交通干線縱貫全境，南水北調(diào)、西氣東輸、鄭州環(huán)城高速、鄭石高速等國(guó)家、省、鄭州市的重點(diǎn)工程穿境而過(guò)。鄭州快速發(fā)展，市區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)高，引起周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)活躍。鄭州屬于全國(guó)二線城市，然而因其地處中原人口龐大的行政區(qū)域特殊性，及亞洲最大鐵路樞紐的交通區(qū)位特殊性，給鄭州帶來(lái)了大量的外來(lái)人口。外來(lái)人口的增加使房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，收入與消費(fèi)的差距嚴(yán)重失衡。具多方了解，鄭州目前人均月工資為1600元，然而房?jī)r(jià)已突破萬(wàn)元大關(guān)。收入消費(fèi)失衡，市區(qū)可用地塊減少，房?jī)r(jià)走高等一系列原因提升了鄭州周邊地區(qū)（縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)）房地產(chǎn)市場(chǎng)的投放量。雖然有著交通不便，配套不健全等諸多弊端，然而因其較城市低廉的價(jià)格還是網(wǎng)絡(luò)了大批消費(fèi)群；除此之外，快速發(fā)展的鄭州正在為升級(jí)直轄市而不懈努力。水漲船高，城市行政級(jí)別的提升加城市房?jī)r(jià)的上漲都促使了周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上揚(yáng)和投放量的增加。藍(lán)天商務(wù)花園港區(qū)規(guī)模及前景港區(qū)規(guī)模及前景鄭州新鄭港區(qū)臺(tái)商投資區(qū)，地處華夏人文始祖軒轅黃帝出生建都之地——河南省新鄭市，東與鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)一墻之隔，北距省會(huì)鄭州20公里。臺(tái)商投資區(qū)成立于2002年3月26日，位于鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)西側(cè)，它是一座新興的現(xiàn)代化航空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，鄭州市規(guī)劃建設(shè)中的三大物流中心之一，中原城市群經(jīng)濟(jì)隆起帶上的一顆璀璨明珠，河南省對(duì)外開(kāi)放的重要窗口和基地。得中原者得天下。伴隨著中部崛起戰(zhàn)略、中原崛起戰(zhàn)略的加速推進(jìn)，鄭州新鄭港區(qū)臺(tái)商投資區(qū)迎來(lái)了新一輪對(duì)外開(kāi)放、加快發(fā)展的春天。我們誠(chéng)摯歡迎國(guó)內(nèi)外企業(yè)、機(jī)構(gòu)和有識(shí)之士，攜手合作，共謀發(fā)展！按照鄭州市的總體規(guī)劃，港區(qū)臺(tái)商投資區(qū)的性質(zhì)為：河南省及鄭州市的航空門戶區(qū)，地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化中心，發(fā)展以現(xiàn)代加工制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)為主的，集文化娛樂(lè)、旅游服務(wù)、會(huì)議博覽、商務(wù)辦公、居住等于一體，城市設(shè)施完備的現(xiàn)代化城區(qū)。至2020年，規(guī)劃建設(shè)用地為16－18平方公里，由北部新區(qū)、中部商貿(mào)區(qū)、南部工業(yè)園區(qū)構(gòu)成，現(xiàn)已形成臺(tái)商投資區(qū)、名鞋工業(yè)園、國(guó)際航空物流園、韓國(guó)工業(yè)園構(gòu)成的一區(qū)多園的發(fā)展新模式；規(guī)劃人口為5－8萬(wàn)人。

鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)規(guī)劃區(qū)土地利用圖鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)現(xiàn)狀衛(wèi)星圖鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)總體規(guī)劃跑道規(guī)劃圖鄭州航空空港區(qū)管管委會(huì)黨黨委書記記趙新民民介紹，，下一步步，將加加快航空空港地區(qū)區(qū)土地利利用規(guī)劃劃的編制制，爭(zhēng)取取明年上上半年全全面開(kāi)工工建設(shè)航航空港區(qū)區(qū)。他還還透露，，今年9月底，，鯤鵬航航空基地地將遷移移至鄭州州，春秋秋航空在在鄭州設(shè)設(shè)基地的的具體事事項(xiàng)也在在洽談中中，今后后，河南南人乘飛飛機(jī)出行行將越來(lái)來(lái)越便宜宜。規(guī)規(guī)模相當(dāng)當(dāng)于17個(gè)新鄭鄭國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)。鄭州新鄭鄭國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)地處處中原腹腹地，在在鄭州東東南角，，位于我我國(guó)最繁繁忙的京京廣航路路的中部部，又處處于沿海海地區(qū)和和中西部部地區(qū)的的接合部部，是我我國(guó)重要要的干線線機(jī)場(chǎng)。。不過(guò)，，對(duì)比鄭鄭州市在在全國(guó)公公路、鐵鐵路系統(tǒng)統(tǒng)中的樞樞紐地位位，航空空運(yùn)輸最最為薄弱弱，與鄭鄭州市區(qū)區(qū)域交通通樞紐地地位極不不協(xié)調(diào)。。航空港與與航空港港區(qū)是兩兩個(gè)不同同的概念念。未來(lái)來(lái)的航空空港區(qū)，，總體功功能定位位是全國(guó)國(guó)大型復(fù)復(fù)合樞紐紐機(jī)場(chǎng)和和國(guó)際貨貨運(yùn)樞紐紐所在地地，以航航空客貨貨物流、、臨空制制造業(yè)、、現(xiàn)代商商貿(mào)等為為主要功功能的現(xiàn)現(xiàn)代化生生態(tài)型航航空新城城。規(guī)劃的航航空港區(qū)區(qū)分為““一核兩兩區(qū)”，，目前的的航空港港是機(jī)場(chǎng)場(chǎng)核心區(qū)區(qū)的一部部分，在在其北部部和南部部分別是是物流商商貿(mào)區(qū)、、臨空產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)。。三個(gè)區(qū)區(qū)域的總總面積達(dá)達(dá)138平方公公里，相相當(dāng)于17個(gè)現(xiàn)現(xiàn)在的鄭鄭州新鄭鄭國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)。航空港區(qū)區(qū)西面以以京廣鐵鐵路為界界，東、、南、北北三面以以國(guó)家南南水北調(diào)調(diào)工程線線路為界界，包括括新鄭市市孟莊、、薛店、、龍王，，中牟縣縣張莊、、三官?gòu)R廟、九龍龍六個(gè)鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的部部分土地地。在未來(lái)138平平方公里里的生態(tài)態(tài)型航空空港新城城中，““一核兩兩區(qū)”將將通過(guò)合合理的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)布局局和有效效的交通通組織連連接到一一起，功功能完備備、特色色鮮明、、協(xié)調(diào)統(tǒng)統(tǒng)一。其中，機(jī)機(jī)場(chǎng)核心心區(qū)面積積約48平方公公里，北北部物流流商貿(mào)區(qū)區(qū)面積19.6平方公公里，南南部臨空空產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)面積26.5平方公公里，其其余43.9平平方公里里用地為為水域和和非城市市建設(shè)用用地。河南省人人民政府府關(guān)于印印發(fā)鄭鄭州國(guó)際際航空樞樞紐暨港港區(qū)建設(shè)設(shè)規(guī)劃綱綱要的通通知知豫政〔〔2007〕80號(hào)各省轄市市人民政政府,省省人民政政府各部部門:《鄭州國(guó)國(guó)際航空空樞紐暨暨港區(qū)建建設(shè)規(guī)劃劃綱要》》已經(jīng)省省政府批批準(zhǔn),現(xiàn)現(xiàn)印發(fā)給給你們,請(qǐng)認(rèn)真真組織實(shí)實(shí)施。航航空運(yùn)輸輸業(yè)是經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的基礎(chǔ)礎(chǔ)性和戰(zhàn)戰(zhàn)略性產(chǎn)產(chǎn)業(yè),航航空樞紐紐日益成成為加快快城市現(xiàn)現(xiàn)代化進(jìn)進(jìn)程和推推動(dòng)區(qū)域域經(jīng)濟(jì)社社會(huì)發(fā)展展的重要要支撐。。加快航航空運(yùn)輸輸業(yè)發(fā)展展,建設(shè)設(shè)鄭州國(guó)國(guó)際航空空樞紐,對(duì)促進(jìn)進(jìn)我省經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展、擴(kuò)大大對(duì)外開(kāi)開(kāi)放、改改善投資資環(huán)境、、優(yōu)化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)具有重重要意義義。各級(jí)級(jí)政府、、各有關(guān)關(guān)部門要要充分認(rèn)認(rèn)識(shí)航空空運(yùn)輸業(yè)業(yè)發(fā)展的的重要性性和緊迫迫性,把把加快鄭鄭州國(guó)際際航空樞樞紐建設(shè)設(shè)作為構(gòu)構(gòu)建現(xiàn)代代化綜合合交通樞樞紐和參參與區(qū)域域競(jìng)爭(zhēng)的的重要切切入點(diǎn),加強(qiáng)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo),協(xié)協(xié)調(diào)配合合,確保保規(guī)劃的的順利實(shí)實(shí)施。要要按照統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃、分步步實(shí)施的的原則,合理確確定建設(shè)設(shè)內(nèi)容,加強(qiáng)對(duì)對(duì)規(guī)劃區(qū)區(qū)域的土土地控制制和空間間管制,提高土土地利用用效率,既要滿滿足航空空樞紐長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展展的需要要,又要要防止過(guò)過(guò)度超前前。要發(fā)發(fā)揮航空空樞紐集集散效應(yīng)應(yīng),大力力發(fā)展臨臨空產(chǎn)業(yè)業(yè)和相關(guān)關(guān)服務(wù)業(yè)業(yè),促進(jìn)進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚聚集,加加大推動(dòng)動(dòng)航空貨貨運(yùn)發(fā)展展的力度度,以航航空貨運(yùn)運(yùn)帶動(dòng)航航空運(yùn)輸輸業(yè)加快快發(fā)展。。要加快快制定完完善支持持鄭州國(guó)國(guó)際航空空樞紐發(fā)發(fā)展的各各項(xiàng)政策策措施,形成政政策合力力,確保保規(guī)劃得得到落實(shí)實(shí)。要進(jìn)進(jìn)一步加加強(qiáng)對(duì)鄭鄭州國(guó)際際航空樞樞紐暨港港區(qū)發(fā)展展的組織織領(lǐng)導(dǎo),鄭州國(guó)國(guó)際航空空樞紐規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)委員會(huì)會(huì)負(fù)責(zé)規(guī)規(guī)劃的執(zhí)執(zhí)行、審審批和管管理。河南省人人民政府府二○○七七年十一一月二十十一日國(guó)際航空空樞紐發(fā)發(fā)展成為為主體趨趨勢(shì)。世世界航空空運(yùn)輸業(yè)業(yè)長(zhǎng)期保保持持續(xù)續(xù)快速發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì),發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家和和地區(qū)不不斷加快快以機(jī)場(chǎng)場(chǎng)為核心心的航空空樞紐建建設(shè),構(gòu)構(gòu)建中樞樞航線網(wǎng)網(wǎng)絡(luò),擴(kuò)擴(kuò)大機(jī)場(chǎng)場(chǎng)規(guī)模,完善配配套設(shè)施施,使航航空樞紐紐成為全全球主干干航線網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的重重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)和航空空運(yùn)輸業(yè)業(yè)發(fā)展的的主要平平臺(tái)。航航空樞紐紐以其對(duì)對(duì)生產(chǎn)要要素產(chǎn)生生的巨大大匯集作作用,顯顯著提升升了所在在城市綜綜合競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力,并并逐步發(fā)發(fā)展成為為城市或或城市群群的重要要功能區(qū)區(qū)以及區(qū)區(qū)域綜合合交通樞樞紐,有有力帶動(dòng)動(dòng)了區(qū)域域經(jīng)濟(jì)社社會(huì)快速速發(fā)展。。隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)全球球化進(jìn)程程加快,未來(lái)較較長(zhǎng)一個(gè)個(gè)時(shí)期內(nèi)內(nèi)世界航航空運(yùn)輸輸繼續(xù)保保持旺盛盛需求,航空樞樞紐將呈呈現(xiàn)快速速發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)。據(jù)有關(guān)部門門報(bào)告顯示示：預(yù)期2035年年總?cè)丝?0萬(wàn)人左左右,其中中為航空港港服務(wù)的就就業(yè)人口約約10萬(wàn)人人。根據(jù)據(jù)發(fā)展需要要,遠(yuǎn)期在在現(xiàn)規(guī)劃的的南北兩翼翼發(fā)展框架架基礎(chǔ)上可可跨越港區(qū)區(qū)西側(cè)的高高速公路和和鐵路向西西發(fā)展,對(duì)對(duì)南水北調(diào)調(diào)中線工程程總干渠東東側(cè)區(qū)域?qū)崒?shí)施嚴(yán)格的的保護(hù)措施施,禁止開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)。。限制建設(shè)設(shè)區(qū):機(jī)場(chǎng)場(chǎng)建設(shè)用地地周邊、飛飛行區(qū)凈空空限高影響響的區(qū)域。。根據(jù)飛行行區(qū)凈空限限高,要對(duì)對(duì)該區(qū)域的的土地利用用進(jìn)行控制制,科學(xué)合合理地引導(dǎo)導(dǎo)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)行為。對(duì)對(duì)該區(qū)域內(nèi)內(nèi)不符合機(jī)機(jī)場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展要求的的已建成區(qū)區(qū),要搬遷遷改造,同同時(shí)對(duì)新上上項(xiàng)目嚴(yán)格格控制。港區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)規(guī)劃表明，，該區(qū)域得得到了政府府的大力扶扶持。區(qū)域域發(fā)展、區(qū)區(qū)域人口數(shù)數(shù)量增加又又將使港區(qū)區(qū)步入一個(gè)個(gè)嶄新的臺(tái)臺(tái)階，與此此同時(shí)，市市場(chǎng)需求逐逐步加大，，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)生利好。。藍(lán)天商務(wù)花花園市場(chǎng)分析“4.15新政”出臺(tái)的背景分析1當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的三三大表現(xiàn)①房?jī)r(jià)持續(xù)續(xù)快速上漲漲，一線城城市瘋狂上漲②國(guó)家對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)控有如如“隔靴搔搔癢”③市場(chǎng)上投投資、投機(jī)機(jī)行為顯露露盛行跡象象2010年年3月份，，70個(gè)大大中城市房房屋銷售價(jià)價(jià)格同比上上漲11.7%，達(dá)到近年來(lái)來(lái)新高。09年下半半年開(kāi)始，，全國(guó)房?jī)r(jià)價(jià)再次瘋狂上漲，，至2010年第1季度，全全國(guó)商品房銷銷售均價(jià)達(dá)達(dá)5193元/平米米，同比09年年1季度度上漲16％2010年年3月，70個(gè)大中中城市新建建商品住宅宅銷售價(jià)格同同比均上漲漲，其中漲漲幅最大的的5個(gè)城市是是：?？?4.8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金金華20.9%、廣廣州20.3%一線城市：：10年3月份與09年同期期相比平均均上漲55％二線城市：：四大二線線城市10年3月份份與09年年同期相比比平均上漲漲47％促使本輪房房?jī)r(jià)快速增增長(zhǎng)的四大大成因成因1：政政府的兩面面性推高房?jī)r(jià)?北京：今今年3月份份，通州新新城規(guī)劃上上報(bào)后，樓樓價(jià)與去年年同期相比比最高漲幅幅達(dá)330％；?深圳：4月2日，，《深圳城城市更新辦辦法》出臺(tái)臺(tái)后，部分分片區(qū)的樓樓價(jià)也幾近近翻倍；?海南：國(guó)國(guó)際旅游島島獲批后，，多個(gè)地方方房?jī)r(jià)應(yīng)聲聲跳漲，甚甚至一日一一價(jià)；?……調(diào)控房?jī)r(jià)?2010年1月10日，國(guó)國(guó)務(wù)院辦公公廳就進(jìn)一一步加強(qiáng)和和改善房地地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)控，穩(wěn)定定市場(chǎng)預(yù)期期，促進(jìn)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)平穩(wěn)健康康發(fā)展提出出了十一條條工作措施施，即“國(guó)國(guó)十一條””；?銀監(jiān)會(huì)于于1月18日和2月月25日分分別上調(diào)存存款準(zhǔn)備金金率0.5個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)；?3月10日晚，國(guó)國(guó)土資源部部在其官方方網(wǎng)站上發(fā)發(fā)布了《關(guān)關(guān)于加強(qiáng)房房地產(chǎn)用地地供應(yīng)和監(jiān)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)問(wèn)題的通知知》，再次次從土地方方面來(lái)調(diào)控控房?jī)r(jià)；?……兩面性成因2：信信貸投放過(guò)過(guò)量2010年年第1季度度，新增人人民幣貸款款高達(dá)2.6萬(wàn)億元元，占09年全年信信貸投放量量的27％％，預(yù)計(jì)達(dá)達(dá)全年總貸貸款量的35％，投投放過(guò)量。。成因3：市市場(chǎng)供給不不足截止2010年3月月底，全國(guó)國(guó)主要重點(diǎn)點(diǎn)城市（10個(gè)）商商品房可售售量按09年月平均均銷售來(lái)算算的話僅供供銷售6個(gè)個(gè)月，其中中重慶、佛佛山、杭州州的可售周周期少于6個(gè)月。成因4：通通脹預(yù)期加加速2010年年第1季度度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值80577億億元，按按可比價(jià)格格計(jì)算，同同比增長(zhǎng)11.9%，比上年年同期加快快5.7個(gè)個(gè)百分點(diǎn)，，增速達(dá)達(dá)近四年來(lái)來(lái)的最高2010年年第1季度度，居民消消費(fèi)價(jià)格同同比上漲2.2%，，達(dá)到自08年以來(lái)來(lái)的高峰，，同時(shí)工工業(yè)品出廠廠價(jià)格同比比上漲5.2%，已已連續(xù)9個(gè)月上漲漲政策的出臺(tái)臺(tái)是對(duì)高房房?jī)r(jià)呼聲的的回應(yīng)在四大因素素的影響下下，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)經(jīng)歷了12個(gè)月的上上漲后，再再次成為政政府宏觀調(diào)調(diào)控的核心心政府的殺手手锏：“4.15新新政”出臺(tái)臺(tái)共生觀點(diǎn)2“4.15新政”評(píng)評(píng)價(jià)ONE[

]4.15新新政與07年9.27新政相相比力度更更大在中國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)快快速發(fā)展的的近幾年里里，對(duì)房地地產(chǎn)調(diào)控構(gòu)構(gòu)成實(shí)質(zhì)性性影響的信信貸政策主主要有二：：2007年的“9.27新新政”（利利空）；2008年年的“10.22新新政”（利利好）。而而此次4.15新政政與9.27新政相相比力度更更大，主要要表現(xiàn)在：：貸款購(gòu)買買第二套住住房的家庭庭，首付由由原來(lái)的40％提高高至50％％，對(duì)于貸貸款購(gòu)買地地三套及以以上住房的的家庭，首首付有原來(lái)來(lái)的40％％提高至50％以上上4.15新新政對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的影響影響：提高高入市門檻檻，二套房房需求將受受到抑制，，市場(chǎng)上觀觀望盛行新政實(shí)施后后，對(duì)于首首次購(gòu)房者者來(lái)說(shuō)，要要多支付10萬(wàn)的首首付款，但但月供與利利息卻分別別下降614.34元、47441.16元；；同時(shí)對(duì)于于二次及以以上購(gòu)房者者來(lái)說(shuō)，在在嚴(yán)格按政政策執(zhí)行層層面來(lái)說(shuō)，，也只提高高了10萬(wàn)萬(wàn)首付款，，月供利息息也相應(yīng)的的減少，但但對(duì)于按按最近市場(chǎng)場(chǎng)執(zhí)行來(lái)看看的話，就就大大提高高了首付款款，雖然月月供減少了了，但總總還款利息息卻增加了了，從而本本次新政大大大的抑制制了二次及及以上購(gòu)房房者的需求求，使市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)入新一一輪觀望期期。“4.15新新政政””能能把把房房?jī)r(jià)價(jià)降降下下來(lái)來(lái)嗎嗎？？TWO[]政府府打打出出““組組合合拳拳””，，在在調(diào)調(diào)控控措措施施頻頻出出的的背背景景下下，，政政策策高高壓壓已已經(jīng)經(jīng)形形成成2009.122010.12010.2-3“4.15””新新政政2010.2.20銀銀監(jiān)監(jiān)會(huì)會(huì)正正式式發(fā)發(fā)布布《《流流動(dòng)動(dòng)資資金金貸貸款款管管理理暫暫行行辦辦法法》》；；2010.2.20《《個(gè)個(gè)人人貸貸款款管管理理暫暫行行辦辦法法》》出出臺(tái)臺(tái)；；2010.3.8《《關(guān)關(guān)于于加加強(qiáng)強(qiáng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)用用地地供供應(yīng)應(yīng)和和監(jiān)監(jiān)管管有有關(guān)關(guān)問(wèn)問(wèn)題題通通知知》》出出臺(tái)臺(tái)；；2009.12.9個(gè)個(gè)人人住住房房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅征征免免時(shí)時(shí)限限由由2年年恢恢復(fù)復(fù)到到5年年；；2009.12.17開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商拿拿地地首首付付款款丌丌得得低低于于全全部部土土地地出出讓讓款款的的50%；；2009.12.23《《關(guān)關(guān)于于調(diào)調(diào)整整個(gè)個(gè)人人住住房房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅政政策策的的通通知知》》出出臺(tái)臺(tái)；；2010.1.10《《關(guān)關(guān)于于促促進(jìn)進(jìn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)平平穩(wěn)穩(wěn)健健康康發(fā)發(fā)展展的的通通知知》》出出臺(tái)臺(tái)；；2010.1.12央央行行宣宣布布上上調(diào)調(diào)存存款款類類存存款款準(zhǔn)準(zhǔn)備備金金率率0.5個(gè)個(gè)百百分分點(diǎn)點(diǎn)；；就短期來(lái)看，，“量在價(jià)先先”的市場(chǎng)規(guī)規(guī)律決定了新新政不可能會(huì)會(huì)收到立竿見(jiàn)見(jiàn)影的效果，，房?jī)r(jià)將在成成交量出現(xiàn)萎萎縮之后才趨趨于下行三大主體從中長(zhǎng)期來(lái)看看，在新政實(shí)實(shí)施之后市場(chǎng)場(chǎng)主體間的博博弈決定了房房?jī)r(jià)在未來(lái)不不可能大幅下下降。調(diào)控動(dòng)真格，，我們?cè)趺崔k辦？THREE[]做好持久戰(zhàn)的的心理準(zhǔn)備，，最嚴(yán)厲的調(diào)調(diào)控勢(shì)必造成成更長(zhǎng)的調(diào)整整周期。備好糧草彈藥藥，迎接下一一輪的市場(chǎng)上上升期。研究分期付款款，爭(zhēng)奪客源源。小項(xiàng)目找準(zhǔn)定定位，快速出出貨。大項(xiàng)目謹(jǐn)慎開(kāi)開(kāi)發(fā)，控制啟啟動(dòng)規(guī)模，提提高產(chǎn)品素質(zhì)質(zhì)，增強(qiáng)過(guò)硬硬競(jìng)爭(zhēng)力。藍(lán)天商務(wù)花園園客戶群分析要明確客戶群群，首先我們們要解決以下下幾個(gè)問(wèn)題：：他們是誰(shuí)？他們擁有較高高收入且具有有現(xiàn)代居住、、現(xiàn)代商務(wù)辦辦公意識(shí)的一一類人,他們了解國(guó)際際經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)規(guī)律，認(rèn)可港港區(qū)效應(yīng)、港港區(qū)前景的一一類人,他們有全國(guó)甚甚至全球貿(mào)易易來(lái)往，經(jīng)常常駐足于新鄭鄭港區(qū)的一類類人(或公司司),……他們?cè)谀?？港區(qū)周邊生活活居民，人脈脈關(guān)系、生活活背景都在當(dāng)當(dāng)?shù)兀蹍^(qū)內(nèi)政府部部門、航空公公司、商貿(mào)、、休閑、旅游游場(chǎng)所，港區(qū)周邊城市市、縣區(qū)、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，全國(guó)其他城市市……他們要什么？？要取得真實(shí)有有效的客戶購(gòu)購(gòu)房需求，就就必須要讓客客戶來(lái)說(shuō)話。。參照有關(guān)法法則針對(duì)性市市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)進(jìn)行研究。調(diào)調(diào)研數(shù)據(jù)如下下：從上圖我們可可以看出，交交通、物業(yè)管管理、價(jià)格排排在客戶最關(guān)關(guān)注選項(xiàng)的前前三位，而配配套、戶型、、景觀可綜合合為產(chǎn)品緊隨隨其后，品牌牌、建筑風(fēng)格格及社區(qū)規(guī)模模則分列后三三位。此結(jié)果從客戶戶角度論證了了項(xiàng)目定位的的幾個(gè)比較點(diǎn)點(diǎn)的重要性。。對(duì)本項(xiàng)目對(duì)對(duì)接如下：主導(dǎo)因素與本項(xiàng)目的對(duì)接交通位置關(guān)注度—74.76%目前距城市中心較遠(yuǎn)，相對(duì)薄弱物業(yè)管理關(guān)注度—73.82%立足最先進(jìn)的物業(yè)管理項(xiàng)目?jī)r(jià)格關(guān)注度—60.94%初步定價(jià)與市場(chǎng)價(jià)持平小區(qū)配套關(guān)注度—48.21%智能安防，創(chuàng)新科技項(xiàng)目戶型關(guān)注度—40.30%最完美的品質(zhì)戶型設(shè)計(jì)理念—“經(jīng)典+超越+多功能”×√√√√除交通之外，，其余主導(dǎo)因因素中，本項(xiàng)項(xiàng)目均屬鄭州州港區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的的佼佼者。然而：對(duì)于傳傳統(tǒng)的居住理理念，居住模模式，交通偏偏遠(yuǎn)是不爭(zhēng)的的事實(shí)。而對(duì)對(duì)于藍(lán)天商務(wù)務(wù)花園區(qū)別以以往的產(chǎn)品類類型、受重人人群以及購(gòu)買買意圖正與現(xiàn)現(xiàn)存地塊相輔輔相成?？梢砸哉f(shuō)只有這樣樣的交通區(qū)位位才能開(kāi)發(fā)出出真正意義上上超越港區(qū)其其他項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品。藍(lán)天商務(wù)花園園SWOT分析析S：價(jià)格優(yōu)勢(shì)勢(shì)，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)勢(shì)，交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)，推廣優(yōu)勢(shì)勢(shì)。W、剛性需求求購(gòu)房者較少少、不屬于傳傳統(tǒng)概念上的的居住區(qū)域、、區(qū)域總體規(guī)規(guī)劃未完成。。O：鄭州市區(qū)區(qū)及港區(qū)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)景規(guī)劃帶動(dòng)動(dòng)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)時(shí)人口增加、、比鄭州市區(qū)區(qū)超低的價(jià)格格、投資前景景看好；產(chǎn)品品用途多樣，，可同時(shí)滿足足居住、辦公公等需求。T：新政策下下達(dá)將引起的的市場(chǎng)觀望、、配套設(shè)施稀稀缺、噪音污污染嚴(yán)重、未未形成片區(qū)發(fā)發(fā)展規(guī)模、未未來(lái)的不可確確定因素。便利的交通＋港區(qū)升值空間間高品質(zhì)的產(chǎn)品品組合＋現(xiàn)房效應(yīng)＋創(chuàng)造利潤(rùn)塑造品牌項(xiàng)目順利銷售售樹(shù)立開(kāi)發(fā)商口口碑為后續(xù)地塊的的開(kāi)發(fā)打下基基礎(chǔ)謀定天下預(yù)則立，運(yùn)籌籌帷幄之中，，決勝千里之之外。項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略略營(yíng)銷目標(biāo)項(xiàng)目定位全盤營(yíng)銷策略略品牌運(yùn)作思路路與品牌策略略全盤營(yíng)銷戰(zhàn)略略營(yíng)銷目標(biāo)項(xiàng)目定位全盤運(yùn)作思路路全盤營(yíng)銷策略略全盤推廣策略略聯(lián)排別墅精品多層項(xiàng)目利潤(rùn)項(xiàng)目品牌資金品牌&梯級(jí)營(yíng)銷目標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目表層營(yíng)銷銷目標(biāo)快速銷售，平平衡公司現(xiàn)金金流。項(xiàng)目中層營(yíng)銷銷目標(biāo)平衡公司現(xiàn)金金流，樹(shù)立公公司市場(chǎng)標(biāo)桿桿，為后續(xù)項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)打打下基礎(chǔ)。項(xiàng)目深層營(yíng)銷銷目標(biāo)雙品牌計(jì)劃———樹(shù)立藍(lán)天商務(wù)務(wù)花園的知名名度。樹(shù)立華亨置業(yè)業(yè)的知名度。。項(xiàng)目附加營(yíng)銷銷目標(biāo)成為港區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的龍頭頭，成為港區(qū)區(qū)片區(qū)開(kāi)發(fā)的的布道者。全案項(xiàng)目定位位港區(qū)首席超絕絕品商住公園園關(guān)鍵詞人居、商務(wù)、、品質(zhì)、別墅墅、未來(lái)、價(jià)價(jià)值后期后期中期初期初期中期藍(lán)天商務(wù)花園樹(shù)立品質(zhì)快速銷售拔高形象提升價(jià)格品牌升級(jí)資金回籠項(xiàng)目整體運(yùn)作作思路全盤營(yíng)銷策略略市場(chǎng)標(biāo)桿市場(chǎng)認(rèn)可市場(chǎng)關(guān)注市場(chǎng)培育塑造品牌創(chuàng)造溢價(jià)加速去化項(xiàng)目推廣全盤營(yíng)銷策略略當(dāng)?shù)乜蛻羧亨嵵菘蛻羧汉幽峡蛻羧喝珖?guó)客戶群從全盤營(yíng)銷的的角度，逐步步實(shí)現(xiàn)客戶的的升級(jí)和區(qū)域域的擴(kuò)大，擴(kuò)擴(kuò)寬銷售渠道道實(shí)現(xiàn)快速銷銷售，讓更多多的人了解藍(lán)藍(lán)天商務(wù)花園園，塑造華亨亨品牌。A、客戶策略略全盤營(yíng)銷策略略B、價(jià)格策略略后期穩(wěn)中有升中期初期小幅快漲高開(kāi)平走最終實(shí)現(xiàn)價(jià)格格目標(biāo)全盤營(yíng)銷策略略C、營(yíng)銷策略略通過(guò)初期推廣廣落實(shí)、價(jià)格格策略，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高舉高打，，制造市場(chǎng)轟轟動(dòng)。通過(guò)中期拔高高形象、提升升品質(zhì)，增加加項(xiàng)目附加值值。三期通過(guò)一期期、二期的推推廣和口碑傳傳播，逐步完完善項(xiàng)目品牌牌，同時(shí)通過(guò)過(guò)物業(yè)管理，，小區(qū)智能化化影響，帶動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目品牌升升級(jí)。全盤營(yíng)銷策略略D、推盤策略略在此，我們借借兵家之言———“以正和和，以奇勝””作為本案推推廣策略的主主導(dǎo)方式。所謂“正”，，即認(rèn)真分析析市場(chǎng)，深入入挖掘本案之之“勢(shì)”，一一切從實(shí)際出出發(fā)。將本項(xiàng)項(xiàng)目的賣點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行綜合，分分階段、有側(cè)側(cè)重的進(jìn)行推推廣；并且把把拓展客戶的的渠道延展開(kāi)開(kāi)來(lái)，最大限限度的利用資資源。這樣就就保證了一個(gè)個(gè)強(qiáng)有力的推推廣基礎(chǔ)?！捌妗?，是指指在“正”的的基礎(chǔ)上，將將某些“點(diǎn)””進(jìn)行發(fā)散，，出“奇”不不意，增大穿穿透、擴(kuò)大殺殺傷。正篇1地段篇：“借借力打力，反反客為主”——故善戰(zhàn)人人之勢(shì)，如轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)圓石于千仞仞之山者，勢(shì)勢(shì)也。直面本案之勢(shì)勢(shì)，區(qū)別與傳傳統(tǒng)地段，區(qū)區(qū)別與傳統(tǒng)居居住辦公產(chǎn)品品。然而只有有在這樣的地地段才最具有有投資價(jià)值，，才是最好的的身份象征，，才能獲得最最大程度上的的便捷。推廣語(yǔ)—全世世界的焦點(diǎn)??！升值篇：“以以逸待勞”——凡先處戰(zhàn)戰(zhàn)地而待敵者者佚，后處戰(zhàn)戰(zhàn)地而趨戰(zhàn)者者勞。故善戰(zhàn)戰(zhàn)者，致人而而不致于人。。出其所必趨趨，趨其所不不意。后發(fā)而而先至。如果說(shuō)說(shuō)投資資具有有時(shí)段段性，，過(guò)氣氣的選選擇不不能支支持明明天的的需要要。那那么，，在港港區(qū)，，升值值沒(méi)有有盡頭頭。從從某種種意義義上講講，交交通支支撐著著區(qū)域域經(jīng)濟(jì)濟(jì)命脈脈，國(guó)國(guó)家經(jīng)經(jīng)濟(jì)命命脈。。從世世界發(fā)發(fā)展史史我們們可以以看出出，交交通只只有擴(kuò)擴(kuò)張，，沒(méi)有有萎縮縮。從從港區(qū)區(qū)發(fā)展展史我我們可可以看看出，，港區(qū)區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)及及規(guī)模模只有有擴(kuò)張張，沒(méi)沒(méi)有萎萎縮。。推廣語(yǔ)語(yǔ)—在在這里里，升升值永永無(wú)止止境?。‘a(chǎn)品篇篇：拋拋磚引引玉——類類以誘誘之，，擊蒙蒙也煤暖雙雙氣、、5+12中空空玻璃璃、300米地地下深深井水水、無(wú)無(wú)盲區(qū)區(qū)社區(qū)區(qū)監(jiān)控控、建建筑外外墻磚磚；精精品多多層，，聯(lián)排排別墅墅，任任何一一點(diǎn)、、一面面都是是對(duì)整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的的升華華。在在此感感謝華華亨置置業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)部部，此此類產(chǎn)產(chǎn)品的的問(wèn)世世，升升級(jí)了了當(dāng)?shù)氐亻_(kāi)發(fā)發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)。推廣語(yǔ)語(yǔ)—登登峰造造極，，藝術(shù)術(shù)盛宴宴！整合篇篇：環(huán)環(huán)環(huán)相相生——相相輔相相成，，聚小小謀大大。將所有有項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)整合合，包包括市市場(chǎng)前前景，，產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)、景景觀綠綠化、、物業(yè)業(yè)配套套，成成為多多兵種種聯(lián)合合的全全能型型部隊(duì)隊(duì)。（（主要要用于于前期期整體體形象象宣傳傳）推廣語(yǔ)語(yǔ)—看看似相相同的的背后后往往往有大大不同同！奇篇篇2服務(wù)篇篇：美美人計(jì)計(jì)——兵兵強(qiáng)者者，攻攻其將將；將將強(qiáng)者者，伐伐其情情?？紤]到到項(xiàng)目目產(chǎn)品品形式式及受受重人人群，，前期期成立立專業(yè)業(yè)化的的物管管公司司并釋釋放信信息。。加深深項(xiàng)目目?jī)r(jià)值值，最最大程程度上上與居居住人人群、、企業(yè)業(yè)的心心理靠靠攏。。增值值服務(wù)務(wù)的提提出在在一定定程度度上借借鑒酒酒店式式公寓寓的服服務(wù)特特點(diǎn),提供供社區(qū)區(qū)班車車,代代辦機(jī)機(jī)票,火車車票等等人性性化服服務(wù)類類型,提倡倡細(xì)致致入微微，認(rèn)認(rèn)真負(fù)負(fù)責(zé)。。推廣語(yǔ)語(yǔ)—當(dāng)當(dāng)服務(wù)務(wù)成為為真摯摯的溝溝通！！人文價(jià)價(jià)值已已成為為業(yè)主主置業(yè)業(yè)當(dāng)中中考慮慮的重重要因因素，，居住住在一一個(gè)什什么樣樣的區(qū)區(qū)域，，在現(xiàn)現(xiàn)代化化的信信息時(shí)時(shí)代十十分重重要。。高品品質(zhì)的的項(xiàng)目目吸引引高品品質(zhì)的的人群群，高高品質(zhì)質(zhì)的人人群塑塑造高高品質(zhì)質(zhì)的環(huán)環(huán)境。。人文篇篇：李李代桃桃僵——戰(zhàn)戰(zhàn)爭(zhēng)之之事，，難得得全勝勝，而而勝負(fù)負(fù)之訣訣，即即在長(zhǎng)長(zhǎng)短之之相較較，乃乃有以以短勝勝長(zhǎng)之之秘訣訣。推廣語(yǔ)語(yǔ)—在在這里里，有有真正正的貴貴族。?？腿浩呵芮苜\擒擒王——摧摧其堅(jiān)堅(jiān)，奪奪其魁魁，以以解其其體。。龍戰(zhàn)戰(zhàn)于野野，其其道窮窮也。。在銷售售過(guò)程程中，，外聯(lián)聯(lián)部應(yīng)應(yīng)做好好大人人物（（如港港區(qū)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)及其其他港港區(qū)辦辦公企企業(yè)））的公公關(guān)工工作，，通過(guò)過(guò)他們們使其其下更更多員員工或或部門門參與與到項(xiàng)項(xiàng)目的的認(rèn)知知和購(gòu)購(gòu)買隊(duì)隊(duì)伍中中?！放婆七\(yùn)運(yùn)作作思思路路，，品品牌牌策策略略項(xiàng)目目推推廣廣項(xiàng)目目落落地地品牌牌升升級(jí)級(jí)品牌牌形形成成TextinhereTextinhere項(xiàng)目目品品牌牌帶帶動(dòng)動(dòng)公公司司品品牌牌營(yíng)銷銷推推廣廣帶帶動(dòng)動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目目品品牌牌運(yùn)籌籌帷帷幄幄，，謀謀定定而而動(dòng)動(dòng)。。是是時(shí)時(shí)勢(shì)勢(shì)造造英英雄雄？？還還是是英英雄雄創(chuàng)創(chuàng)世世紀(jì)紀(jì)？？展露鋒芒推廣廣實(shí)實(shí)施施，，項(xiàng)項(xiàng)目目公公開(kāi)開(kāi)。。營(yíng)營(yíng)銷銷執(zhí)執(zhí)行行成成為為焦焦點(diǎn)點(diǎn)。。推廣廣計(jì)計(jì)劃劃各節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)推推廣廣實(shí)實(shí)施施推廣廣計(jì)計(jì)劃劃維系客戶，持續(xù)銷售開(kāi)盤強(qiáng)銷內(nèi)部認(rèn)籌形象導(dǎo)入推廣籌備各節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)推推廣廣實(shí)實(shí)施施第一一階階段段：：推推廣廣籌籌備備期期（（7天天））1、、銷銷講講詞詞的的統(tǒng)統(tǒng)一一及及完完善善2、、銷銷售售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)（（體體驗(yàn)驗(yàn)中中心心&展展示示中中心心））物物資資配配置置與與準(zhǔn)準(zhǔn)備備3、、銷銷售售部部【【市市區(qū)區(qū)分分案案場(chǎng)場(chǎng)】】的的前前期期外外聯(lián)聯(lián)及及包包裝裝4、、客資資部部主要要工工作作內(nèi)內(nèi)容容5、、信信息息部部的的建建立立及及功功能能說(shuō)說(shuō)明明6、、售售樓樓部部包包裝裝第二二階階段段：：形形象象導(dǎo)導(dǎo)入入期期（（40天天））30天天：：純純形形象象廣廣告告階階段段，，軟軟文文配配合合““華華亨亨置置業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)軍軍房房地地產(chǎn)產(chǎn)第第一一站站””10天天：：以以形形象象宣宣傳傳為為主主，，配配合合項(xiàng)項(xiàng)目目賣賣點(diǎn)點(diǎn)（（地地段段優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)、、升升值值前前景景））宣宣傳傳；；同時(shí)時(shí)由由銷銷售售部部門門統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)廣廣告告宣宣傳傳效效果果，，為為下下一一階階段段媒媒體體宣宣傳傳提提供供可可靠靠信信息息。。階段段主主要要工工作作主題題：：形象象宣宣傳傳一一個(gè)個(gè)月月的的純純形形象象階階段段，，主主要要為為項(xiàng)項(xiàng)目目的的整整體體宣宣傳傳；；始始終終將將““它它沒(méi)沒(méi)有有最最昂昂貴貴的的價(jià)價(jià)格格，，卻卻擁?yè)碛凶钭罡吒呱猩械牡膬r(jià)價(jià)值值””貫貫穿穿其其間間，，突突出出