公寓市場(chǎng)資料沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)概覽2013年前兩季度的地區(qū)生產(chǎn)總值較去年增長(zhǎng)9.0%，達(dá)3523億元（271.9億美元），增速較去年同期下降1%（表一）。工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，前七個(gè)月實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值2062.9億元（334.9億美元），同比增長(zhǎng)11.8%，增速同比提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。2013年前七個(gè)月，固定資產(chǎn)投資總額4078.8億元（662.1億美元），同比增長(zhǎng)19.7%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1265.4億元（205.4億美元），同比增長(zhǎng)18.1%。1-7月本地實(shí)際利用外資達(dá)到31.2億美元，同比下降8.4%。上半年居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，前兩季度城市居民人均可支配收入同比增長(zhǎng)9.6%至14323元（2325.2美元），增幅較去年回落4.4%。物價(jià)漲幅保持穩(wěn)定，消費(fèi)物價(jià)指數(shù)較去年同期回落0.3%，通脹壓力得到進(jìn)一步緩解。資料來(lái)源：沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局沈陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)資料來(lái)源：精圖企劃2013年前3季度沈陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總存量達(dá)到460700平方米（表二），空置率16.18%，月租金167.30元/平方米。北站區(qū)域由于中匯廣場(chǎng)B座入市，帶來(lái)43000平方米供應(yīng)量，導(dǎo)致空置率大幅上升，租金受此影響，小幅下降。此外，金融業(yè)與貿(mào)易行業(yè)在此區(qū)域表現(xiàn)活躍，不同程度上彌補(bǔ)了此前日本企業(yè)在甲級(jí)寫(xiě)字樓縮減的態(tài)勢(shì)。中山廣場(chǎng)和平大街區(qū)域傳承商務(wù)老區(qū)的特點(diǎn)，保持強(qiáng)勁的勢(shì)頭，入住率領(lǐng)跑全市，租金價(jià)格穩(wěn)定。五里河區(qū)域吸引大量的醫(yī)藥、石油化工和食品行業(yè)入駐，存量得到快速消化，空置率穩(wěn)定在14%左右，僅次于中山廣場(chǎng)和平大街區(qū)域，好于北站和中街區(qū)域。前三季度五里河區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓租金穩(wěn)定在每月每平方米199.4元（32.37美元）高居全市之首。中街區(qū)域商務(wù)氛圍尚未成熟，企業(yè)仍對(duì)租用該區(qū)域大面積寫(xiě)字樓持謹(jǐn)慎態(tài)度。2013年沈陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于較為平穩(wěn)的整固期，呈現(xiàn)去庫(kù)存趨勢(shì)。沈陽(yáng)商鋪市場(chǎng)資料來(lái)源：精圖企劃

中國(guó)的消費(fèi)品零售總額前兩季度增長(zhǎng)了12.7%，受惠于強(qiáng)勁的銷售者信心，沈陽(yáng)2013年前兩季度的社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增加13.0%，達(dá)到1499.5億元（243.4億美元）其中以珠寶類奢飾品的銷售額同比增長(zhǎng)幅度最大，為41.81%。沈陽(yáng)商鋪市場(chǎng)前三季度表現(xiàn)可以說(shuō)喜憂各半，星摩爾、恒隆廣場(chǎng)、沈陽(yáng)天地、奧體萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、沈陽(yáng)金融中心購(gòu)物中心等一大批商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)，伊勢(shì)丹和新瑪特（花季店）的閉店也隨之到來(lái)，可見(jiàn)沈陽(yáng)商鋪市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)非同一般，雖然閉店的兩家在經(jīng)營(yíng)方式上存在問(wèn)題，但沈陽(yáng)商鋪同質(zhì)化也是很重要的一個(gè)誘因，這也說(shuō)明隨著城市的擴(kuò)大，從前單一的城市商業(yè)中心，逐漸的被區(qū)域商業(yè)所取代。金廊沿線恒隆廣場(chǎng)、沈陽(yáng)天地、沈陽(yáng)金融中心購(gòu)物中心和陽(yáng)光百貨的開(kāi)業(yè)，更加加劇了金廊沿線的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。2013年沈陽(yáng)商鋪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同質(zhì)化嚴(yán)重，但區(qū)域商圈逐漸形成，以質(zhì)取勝成為關(guān)鍵。沈陽(yáng)公寓市場(chǎng)

沈陽(yáng)公寓分布主要存在城市中心（中街、太原街）、區(qū)域中心（北行、鐵西十字金廊）、金廊沿線（北站、五里河）以及新興區(qū)域（沈北、渾南），目前沈陽(yáng)累計(jì)公寓項(xiàng)目82個(gè)，在售52個(gè)，主要以沈河、和平和鐵西相對(duì)集中。沈陽(yáng)市公寓市場(chǎng)截止目前庫(kù)存量183萬(wàn)平，根據(jù)近兩年的區(qū)劃速度估算，目前庫(kù)存需要約去化48.8個(gè)月。公寓市場(chǎng)的年銷量正在以年均約45%的幅度在增長(zhǎng)，在緊張的調(diào)控背景下與住宅的投資風(fēng)險(xiǎn)有所提升的情況下，公寓產(chǎn)品將成為投資首選。目前公寓庫(kù)存中60平以下的產(chǎn)品所占比例最大約為51.4%，其次為60-80平產(chǎn)品，約為20.5%，80平以下的小面積產(chǎn)品占到了整體庫(kù)存的71.9%。

截止2013年11月沈陽(yáng)公寓市場(chǎng)存在較大的供應(yīng)量，市場(chǎng)成交平穩(wěn)，短期內(nèi)看供大于求，但長(zhǎng)期著眼具有一定的發(fā)展?jié)摿?。資料來(lái)源：精圖企劃區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)研判：隨著開(kāi)盤或加推項(xiàng)目的增多，新增供應(yīng)量加大，預(yù)計(jì)未來(lái)成交量存在平穩(wěn)增長(zhǎng)的可能性商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)研判公寓產(chǎn)品受投資客戶青睞寫(xiě)字樓、商鋪的需求量逐漸增大公寓面積小、總價(jià)低等特點(diǎn)受投資者關(guān)注。沈陽(yáng)市公寓客群大多為投資型客戶。且住宅限購(gòu)令對(duì)于公寓市場(chǎng)有一定優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)公寓市場(chǎng)需求進(jìn)一步增加。隨沈陽(yáng)城市的發(fā)展，區(qū)域商業(yè)和中小企業(yè)數(shù)量逐漸增加，對(duì)于沈陽(yáng)區(qū)域商業(yè)和寫(xiě)字間產(chǎn)品需求呈現(xiàn)出逐年上升的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)需求量逐漸增大。12政策分析1住宅“限購(gòu)令”政策。已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，在二環(huán)內(nèi)限購(gòu)1套住房；擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停在二環(huán)內(nèi)購(gòu)房。2沈陽(yáng)“限貸”政策。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于65%，；外地購(gòu)房需提供2年以上相關(guān)證明。沈陽(yáng)政策分析2014年沈陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)：預(yù)計(jì)未來(lái)一年，沈陽(yáng)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新項(xiàng)目將集中在2014年末入市，供應(yīng)將主要集中在北站和五里河地區(qū)。商鋪市場(chǎng)：預(yù)計(jì)將有大量購(gòu)物中心入市，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)加速商業(yè)市場(chǎng)調(diào)整，商業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象會(huì)日益明顯。

公寓市場(chǎng)：預(yù)計(jì)未來(lái)一年新增供應(yīng)量較小，庫(kù)存仍然保持高位，隨著房產(chǎn)調(diào)控，客戶需求將有所提升，但整體價(jià)格水平將不會(huì)有所變化。宏觀市場(chǎng)部分競(jìng)爭(zhēng)格局：競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域在售項(xiàng)目7個(gè)，潛在項(xiàng)目8個(gè)，多以綜合體形式出現(xiàn)，產(chǎn)品屬性略有不同競(jìng)品項(xiàng)目分布界定理由分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)研究區(qū)域內(nèi)以青年大街為主線，根據(jù)產(chǎn)品屬性選取本案公寓產(chǎn)品的競(jìng)品；金廊沿線在售公寓項(xiàng)目較多，為知名品牌開(kāi)發(fā)商，未來(lái)在售公寓項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力大；區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目中霍爾寓所和佳兆業(yè)中心為住宅項(xiàng)目，但因其戶型面積較小，與公寓市場(chǎng)形成競(jìng)爭(zhēng)，因此界定為競(jìng)品；選取競(jìng)品項(xiàng)目：新華天璽、華府新天地、盛華公館、茂業(yè)金廊壹號(hào)、世茂五里河、霍爾寓所（住宅）、佳兆業(yè)中心（住宅）潛在項(xiàng)目:裕景中心、萬(wàn)科春河里、嘉里中心、京城中心、夏宮城市廣場(chǎng)、新世界、寶能全球金融中心、華強(qiáng)KING競(jìng)品基本信息：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多以城市綜合體形式呈現(xiàn)，以精裝修入市，面積區(qū)間以30-90㎡為主銷售情況項(xiàng)目名稱占地/建面（萬(wàn)平）容積率產(chǎn)品屬性面積區(qū)間（平）均價(jià)（元/平）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/平）開(kāi)盤時(shí)間在售項(xiàng)目華府新天地11.2/1608.64公寓30-90135001500/20002010.10.10新華天璽2.7/309.3公寓45-135170003000-50002010.6.26盛華公館0.93/11.412公寓31-75930025002012.10.20世茂五里河18/1605.14公寓66-2011600025002012年茂業(yè)金廊壹號(hào)10/404公寓58-440清水:10000精裝:14000020002012.9.8霍爾寓所1.4/10.56住宅43-791050002012.7.22佳兆業(yè)2.1/3010住宅43-1041300020002012.9.22夏宮城市廣場(chǎng)3.3/327.5公寓70-3851500040002013.5.10潛在項(xiàng)目裕景中心8.4/12512公寓60-220未定————萬(wàn)科春河里8.1/43.25.3公寓55-75未定————京城中心2.4/155.6公寓38-918500————KING未知未知公寓50-11017000————寶能全球金融中心建面13-15未知公寓未定未定——預(yù)2014年5月嘉里中心17.3/1727.4公寓未定未定————資料來(lái)源：精圖企劃區(qū)域內(nèi)公寓寓產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)量大，其其中集中供供應(yīng)在60㎡以下戶型型產(chǎn)品，60㎡銷售量最最大，競(jìng)品品項(xiàng)目中霍霍爾寓所銷銷售率最高高，為住宅宅立項(xiàng)，公公寓產(chǎn)品世世茂五里河河及盛華公公館去化率率相對(duì)較高高。各面積段供供求關(guān)系對(duì)對(duì)比分析競(jìng)品項(xiàng)目供供求關(guān)系分分析資料來(lái)源：：精圖企劃劃價(jià)格分析：：區(qū)域內(nèi)競(jìng)競(jìng)品公寓價(jià)價(jià)格集中在在10000-13000元/㎡，除霍爾爾寓所項(xiàng)目目為清水入入市外，其其余均為精精裝修，裝裝修標(biāo)準(zhǔn)為為2000-4000元/㎡競(jìng)品項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格與裝修修標(biāo)準(zhǔn)分析析競(jìng)品項(xiàng)目多多為精裝修修入市區(qū)域內(nèi)新華華天璽公寓寓價(jià)格最高高；競(jìng)品項(xiàng)目多多為精裝修修入市，裝裝修標(biāo)準(zhǔn)為為2000-4000元/㎡；盛華公館為為現(xiàn)房，銷銷售情況較較好；世茂五里河河后期將推推出大量公公寓產(chǎn)品，，因其價(jià)格格策略，產(chǎn)產(chǎn)品性價(jià)比比較高資料來(lái)源：：精圖企劃劃購(gòu)買公寓產(chǎn)產(chǎn)品的客戶戶最為關(guān)注注項(xiàng)目的地地理位置，，其次是升升值潛力，，部分客戶戶也注重投投資回報(bào)率率及周邊生生活配套位置配套優(yōu)勢(shì)升值潛力投資回報(bào)率率由于投資客客占很大的的比重，投投資回報(bào)率率的多少，，投資回收收期的長(zhǎng)短短都在某種種程度上對(duì)對(duì)投資客的的購(gòu)買欲望望產(chǎn)生影響響。位于城市主主干道的項(xiàng)項(xiàng)目受歡迎迎程度相對(duì)對(duì)較高，如如太原街中中華路沿線線，臨近商商圈繁華區(qū)區(qū)域更易被被接受，是是目前公寓寓項(xiàng)目主要要集中商圈圈的重要原原因；完善的生活活配套對(duì)于于促進(jìn)銷售售的作用十十分明顯，，如沈陽(yáng)天天地、中海海寰宇天下下項(xiàng)目、都都是由于周周邊具備完完善的生活活配套，吸吸引了眾多多客戶及投投資者的目目光。沈陽(yáng)市的公公寓分布仍仍主要集中中在二環(huán)內(nèi)內(nèi)，城市核核心區(qū)。隨隨著沈陽(yáng)市市住宅限購(gòu)購(gòu)令的實(shí)施施，投資者者對(duì)于未來(lái)來(lái)公寓市場(chǎng)場(chǎng)前景更為為看好，更更愿意購(gòu)買買市中心的的小戶型公公寓產(chǎn)品。。位置公寓客戶主主要來(lái)源以以市內(nèi)客戶戶為主，部部分外地來(lái)來(lái)沈人士，，客群以經(jīng)經(jīng)商人士為為主，其購(gòu)購(gòu)房目的主主要是投資資主要來(lái)源客群分析客戶年齡職業(yè)特征購(gòu)房目的公寓客戶大大多來(lái)源于于市內(nèi)，以以沈河區(qū)、、和平區(qū)及及皇姑區(qū)為為主；以沈陽(yáng)本土土居民為主主，輔以部部分外地客客群購(gòu)買公寓客客戶大多年年齡在35-50歲之間；部分小面積積公寓產(chǎn)品品，由于總總價(jià)較低，，部分客戶戶較為年輕輕購(gòu)房者大多多作為投資資產(chǎn)品，小小面積產(chǎn)品品總價(jià)低，，，精裝修修成為目前前市場(chǎng)上的的主流產(chǎn)品品；部分客戶選選擇學(xué)區(qū)房房，其目的的為子女上上學(xué)或投資資由于公寓自自身特征性性質(zhì)導(dǎo)致，，公寓客戶戶以經(jīng)商人人士為主；；部分私企業(yè)業(yè)主、企業(yè)業(yè)中高層管管理人員、、小型公司司員工競(jìng)爭(zhēng)壓力：：2013年中旬后，，金廊沿線線公寓供應(yīng)應(yīng)量將持續(xù)續(xù)增加，未未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)供應(yīng)量量約在108萬(wàn)平，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)較為激烈烈基于本案入入市時(shí)間為為2014年中旬之后后，預(yù)計(jì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)內(nèi)公寓項(xiàng)目目未來(lái)供應(yīng)應(yīng)體量約290萬(wàn)平,未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓壓力主要來(lái)來(lái)自金廊沿沿線青年大大街兩側(cè)項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目庫(kù)庫(kù)存量及預(yù)預(yù)計(jì)銷售周周期

銷售情況項(xiàng)目名稱庫(kù)存量（萬(wàn)平）月均去化量（平/月）預(yù)計(jì)銷售周期20132014201520162017……在售項(xiàng)目佳兆業(yè)中心（住宅）202466

世茂五里河3.9630

新華天璽6.9224

華府新天地12549

霍爾寓所（住宅）3.73353

盛華公館63531

茂業(yè)金廊壹號(hào)6.8290潛在項(xiàng)目沈陽(yáng)裕景中心12——

夏宮城市廣場(chǎng)5.3——

萬(wàn)科春河里10——

嘉里中心15——京城中心6——合計(jì)107.6

資料來(lái)源：：精圖企劃劃客群定位：：以沈陽(yáng)市核核心區(qū)域客客群為主，，購(gòu)房目的的以投資為為主，客群群職業(yè)多為為私企業(yè)主主、企業(yè)中中高層管理理者核心區(qū)域客客戶為主，，部分外地地客戶，省省外等客戶戶占小部分分投資客戶為為主，部分分自住客戶戶，更加注注重投資回回報(bào)率及居居住舒適度度以30-50歲為中青年年客群為主主，私營(yíng)業(yè)主為為主，少部部分白領(lǐng)，，企事業(yè)中中高管人士士，其次為為教師、學(xué)學(xué)生以及自自由職業(yè)者者分布區(qū)域置業(yè)目的年齡職業(yè)物業(yè)類別合理回報(bào)投資臨界點(diǎn)超高回報(bào)率臨公寓8%-12%>8%15%以上關(guān)注因素投資客戶：：價(jià)格、投投資回報(bào)率率、位置等等自住客戶：：價(jià)格、位位置、周邊邊配套、學(xué)學(xué)區(qū)等公寓定位——客群定位公寓市場(chǎng)小小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域品品牌發(fā)展商商高端項(xiàng)目目云集，以以城市綜合合體形式出出現(xiàn)，公寓寓產(chǎn)品均為為高層及超超高層建筑筑；競(jìng)品各面積積段供應(yīng)量量集中在60㎡以下，銷銷售率最高高為霍爾寓寓所項(xiàng)目，，公寓產(chǎn)品品中世茂五五里河及盛盛華公館去去化率較高高；金廊沿線未未來(lái)公寓產(chǎn)產(chǎn)品潛在供供應(yīng)量較大大，公寓目目前銷售價(jià)價(jià)格在10000元/㎡以上，且多多為精裝修修交房，裝裝修標(biāo)準(zhǔn)也也越來(lái)越高高；對(duì)比其他區(qū)區(qū)域，本案案所在區(qū)域域交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯，配配套齊全，，為公寓產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)應(yīng)聚集區(qū)，，是多數(shù)投投資客戶的的首選區(qū)域域項(xiàng)目名稱推廣語(yǔ)項(xiàng)目賣點(diǎn)華潤(rùn)·悅府世界頂級(jí)城市生活系統(tǒng)的中國(guó)實(shí)踐品牌、萬(wàn)象城、產(chǎn)品品質(zhì)、智能化物業(yè)系統(tǒng)夏宮城市廣場(chǎng)五里河中央富豪區(qū)統(tǒng)納沈陽(yáng)精英之最老印象、產(chǎn)品規(guī)劃、地段京城中心生活從心開(kāi)始生活佳兆業(yè)中心佳兆業(yè)中心·心享世界先地段、品牌、產(chǎn)品、價(jià)位茂業(yè)中心中心即傳奇，一席贏世界地實(shí)體商場(chǎng)、價(jià)位世貿(mào)五里河不合體才是綜合體產(chǎn)品、地段、品牌華強(qiáng)商業(yè)金融中心世界級(jí)產(chǎn)品環(huán)球同座產(chǎn)品、實(shí)力酒店的引進(jìn)、建筑規(guī)模、地段項(xiàng)目名稱產(chǎn)品線世茂五里河購(gòu)物中心、國(guó)際五A級(jí)寫(xiě)字樓、豪華公寓、高檔住宅佳兆業(yè)中心寫(xiě)字間、酒店式住宅、商業(yè)廣場(chǎng)嘉里中心五星級(jí)香格里拉酒店、商業(yè)、酒店式公寓、寫(xiě)字樓裕景中心五星級(jí)酒店、超五A級(jí)寫(xiě)字間，大型購(gòu)物中心，下沉式景觀廣場(chǎng)，住宅和商政SOHO公館茂業(yè)中心大型購(gòu)物廣場(chǎng)、超五星級(jí)酒店、國(guó)際五A級(jí)寫(xiě)字樓、公寓及住宅華潤(rùn)大廈寫(xiě)字間夏宮城市廣場(chǎng)寫(xiě)字樓、商業(yè)、五星級(jí)酒店式公寓、住宅華強(qiáng)商業(yè)金融中心五星級(jí)酒店、商業(yè)中心、高端總部寫(xiě)字樓、服務(wù)型公寓佳兆業(yè)中心心——外圍圍擋06.17至今佳兆業(yè)業(yè)圍擋06.17至今佳兆業(yè)臨近近青年大街街樓裙佳兆業(yè)中心心城市中心，，智趣私府府。39-112㎡精裝品質(zhì)質(zhì)，開(kāi)啟人人居典范。。夏宮城市廣廣場(chǎng)——外圍圍擋佳兆業(yè)中心心——網(wǎng)絡(luò)2013.6.24新浪房產(chǎn)2013.6.24搜房網(wǎng)夏宮城市廣廣場(chǎng)——網(wǎng)絡(luò)推廣夏宮城市廣廣場(chǎng)70平涉外服務(wù)務(wù)式公寓月月租8000，投資即見(jiàn)見(jiàn)回報(bào)，金金廊龍眼，，中央涉外外區(qū)聚合巔巔峰價(jià)值。。2013.6.24新浪房產(chǎn)夏宮城市廣廣場(chǎng)——網(wǎng)絡(luò)2013.6.24騰訊房產(chǎn)一方盛華公公館——華商晨報(bào)2013.6.20華商晨報(bào)2013.6.10沈城樓市公寓市場(chǎng)資資料沈陽(yáng)寫(xiě)字樓樓分布比較較分散，沒(méi)沒(méi)有完全形形成寫(xiě)字樓樓密集區(qū)域域；根據(jù)寫(xiě)寫(xiě)字樓所處處區(qū)位及客客戶的類似似性，可以以將沈陽(yáng)寫(xiě)寫(xiě)字樓分成成三個(gè)相對(duì)對(duì)集中的區(qū)區(qū)域。沈陽(yáng)寫(xiě)字樓樓主要分布布在北站、、市府商務(wù)務(wù)區(qū)、太原原街和三好好街、五里里河區(qū)域。。具體分布布如右圖：：北站商圈：：含北站以以南至市府府廣場(chǎng)周邊邊區(qū)域；為為政府規(guī)劃劃的金融商商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)。太原街商圈圈：含中華華路兩側(cè)的的南京街和和和平大街街區(qū)域；聚聚集有較多多國(guó)際知名名制造類公公司以及商商貿(mào)物流公公司。五里河商圈圈：含彩電電塔以南至至渾河區(qū)域域，包含三三好街；是是沈陽(yáng)重要要的IT和高科技企企業(yè)聚集區(qū)區(qū)。其他區(qū)域：：除上述區(qū)區(qū)域?qū)懽謽菢窍鄬?duì)集中中以外，鐵鐵西、皇姑姑和中街等等區(qū)域也分分布有少量量寫(xiě)字樓和和商務(wù)公寓寓。但由于于這些區(qū)域域供應(yīng)量小小，分布極極分散，檔檔次普遍不不高。渾南區(qū)域雖雖然是沈陽(yáng)陽(yáng)未來(lái)發(fā)展展的重點(diǎn)，，但由于目目前處于發(fā)發(fā)展初期，，缺乏商務(wù)務(wù)氛圍，配配套不成熟熟，短期難難以發(fā)展成成成熟的商商圈。太原街五里河北站沈陽(yáng)寫(xiě)字樓樓區(qū)域劃分分?甲級(jí)寫(xiě)字樓樓供應(yīng)較少少；?乙級(jí)寫(xiě)字樓樓占比約47％，但乙級(jí)級(jí)寫(xiě)字樓存存在部分年年代較早，，配套設(shè)施施落后且老老化，品質(zhì)質(zhì)不高等問(wèn)問(wèn)題；?商住型寫(xiě)字字樓比例較高，其其中大部分分早期設(shè)計(jì)計(jì)為居住功功能，根據(jù)據(jù)后期市場(chǎng)場(chǎng)選擇轉(zhuǎn)變變?yōu)橐赞k公公為主的商商務(wù)樓。隨隨著辦公市市場(chǎng)發(fā)展，，商住型寫(xiě)寫(xiě)字樓很難難滿足發(fā)展展壯大公司司的需求。。主要商圈各各類寫(xiě)字樓樓比例沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)寫(xiě)字樓少，，絕大部分分是商住型型或老舊的的寫(xiě)字樓沈陽(yáng)主要商商圈寫(xiě)字樓樓供應(yīng)趨勢(shì)勢(shì)各商圈寫(xiě)字字樓供應(yīng)量量相差不大大，無(wú)占絕絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的的商圈?從供應(yīng)量分分布上看，，北站區(qū)域域?qū)懽謽枪┕?yīng)量最大大，其次是是太原街。。相對(duì)而言言，五里河河區(qū)域供應(yīng)應(yīng)量稍微小小一些。?從區(qū)區(qū)域域集集中中度度看看，，北北站站商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓相相對(duì)對(duì)集集中中，，主主要要集集中中在在惠惠工工廣廣場(chǎng)場(chǎng)及及市市府府廣廣場(chǎng)場(chǎng)周周邊邊；；相相對(duì)對(duì)而而言言，，太太原原街街商商圈圈分分布布分分散散，，集集中中在在和和平平大大街街、、南南京京街街和和中中華華路路兩兩側(cè)側(cè)區(qū)區(qū)域域。。沈陽(yáng)陽(yáng)辦辦公公市市場(chǎng)場(chǎng)區(qū)區(qū)域域劃劃分分北站、市府太原街三好街、五里河政府府機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)集集中中區(qū)區(qū)域域CBD重重點(diǎn)點(diǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)存量量約約158萬(wàn)萬(wàn)方方平均均租租金金125.62元元/㎡/月未來(lái)來(lái)甲甲級(jí)級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓供供應(yīng)應(yīng)較較大大租戶戶：：金金融融、、制制造造業(yè)業(yè)、、服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)為為主主。。傳統(tǒng)統(tǒng)商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)商務(wù)務(wù)氛氛圍圍形形成成較較早早存量量約約149萬(wàn)萬(wàn)方方平均均租租金金108.15元元/㎡/月未來(lái)來(lái)供供應(yīng)應(yīng)以以乙乙級(jí)級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓為為主主租戶戶：：金金融融、、制制造造業(yè)業(yè)、、服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)為為主主穩(wěn)步步發(fā)發(fā)展展區(qū)區(qū)域域商務(wù)務(wù)氛氛圍圍已已形形成成存量量約約130萬(wàn)萬(wàn)方方平均均租租金金131元/㎡㎡/月月未來(lái)來(lái)供供應(yīng)應(yīng)較較少少租戶戶：：IT、、科科技技、、房地地產(chǎn)產(chǎn)沈陽(yáng)陽(yáng)辦辦公公市市場(chǎng)場(chǎng)區(qū)區(qū)域域劃劃分分項(xiàng)目名稱位置級(jí)別狀態(tài)入住時(shí)間建筑面積入住率許兄弟大廈北京街21號(hào)乙級(jí)在租19991016885％新港澳大廈北站路51號(hào)乙級(jí)在租20012700090％金廈廣場(chǎng)大西路187號(hào)甲級(jí)在租20027400092％方圓大廈悅賓街1號(hào)甲級(jí)在租20034800095％中韓大廈惠工街124號(hào)甲級(jí)售罄200440000100％光達(dá)大廈北站路與友好大街交匯商務(wù)公寓售罄2005120000100％嘉興國(guó)際寫(xiě)字樓北站路146號(hào)乙級(jí)售罄200520000100%奉天銀座友好街19號(hào)商務(wù)公寓售罄200525776100％財(cái)富中心E座北站路55-59號(hào)甲級(jí)售罄200645000100％財(cái)富中心CD座北站路55-59號(hào)乙級(jí)售罄200690000100％匯寶大廈B座中山路395號(hào)乙級(jí)售罄20074064385％卓越大廈沈河惠工街10號(hào)甲級(jí)在租20097679090％平均均租租金金1250元/㎡㎡/年年，，平平均均入入住住率率：：94.75%?北站站商商圈圈位位于于沈沈陽(yáng)陽(yáng)的的北北部部，，包包含含惠惠工工廣廣場(chǎng)場(chǎng)周周邊邊和和市市府府廣廣場(chǎng)場(chǎng)周周邊邊。。?區(qū)域域?yàn)闉槭惺姓畽C(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)集集中中區(qū)區(qū)域域，，以以市市政政府府和和大大型型國(guó)國(guó)有有企企業(yè)業(yè)為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，區(qū)區(qū)域域逐逐漸漸形形成成商商務(wù)務(wù)辦辦公公集集中中區(qū)區(qū)。。?目前前區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)共共有有辦辦公公物物業(yè)業(yè)66.2萬(wàn)平平米米，，總總供供應(yīng)應(yīng)量量雖雖然然不不小小，，但但目目前前由由于于缺缺乏乏缺缺乏乏高高檔檔酒酒店店等等商商務(wù)務(wù)配配套套，，凱凱萊萊酒酒店店和和格格林林酒酒店店物物業(yè)業(yè)老老化化，，難難以以滿滿足足高高端端商商務(wù)務(wù)客客戶戶的的需需求求；；同同時(shí)時(shí)區(qū)區(qū)域域形形成成的的商商業(yè)業(yè)主主要要以以滿滿足足北北站站旅旅客客需需求求，，不不符符合合辦辦公公人人群群的的需需求求。。整整體體而而言言，，目目前前區(qū)區(qū)域域的的商商務(wù)務(wù)配配套套缺缺乏乏。。入入住住企企業(yè)業(yè)主主要要為為國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)企企業(yè)業(yè)。。?區(qū)域域客客群群主主要要以以金金融融、、制制造造業(yè)業(yè)、、服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)為為主主。。?區(qū)域域內(nèi)內(nèi)辦辦公公物物業(yè)業(yè)相相對(duì)對(duì)集集中中，，路路網(wǎng)網(wǎng)較較完完善善發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)，，辦辦公公環(huán)環(huán)境境相相對(duì)對(duì)較較好好。。區(qū)域域作作為為政政府府規(guī)規(guī)劃劃的的金金融融商商貿(mào)貿(mào)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)，，未未來(lái)來(lái)入入伙伙面面積積多多集集中中此此地地區(qū)區(qū)，，加加之之政政府府的的大大力力推推動(dòng)動(dòng)，，區(qū)區(qū)域域的的影影響響力力在在逐逐漸漸上上升升。。沈陽(yáng)陽(yáng)辦辦公公市市場(chǎng)場(chǎng)區(qū)區(qū)域域劃劃分分———北站站、、市市府府商商圈圈項(xiàng)目名稱位置級(jí)別狀態(tài)入住時(shí)間建筑面積入住率物產(chǎn)科貿(mào)大廈三好街54號(hào)乙級(jí)售罄199942000100%華新國(guó)際大廈青年大街219號(hào)甲級(jí)在售20003300095%信息產(chǎn)業(yè)大廈三好街乙級(jí)-20003960090%奉天硅谷大廈三好街商務(wù)公寓在租20031600092%百腦匯科技大廈三好街乙級(jí)售罄200352000100%金科大廈文化路19號(hào)乙級(jí)在租20033130093%地王國(guó)際大廈文藝路春河巷16號(hào)乙級(jí)售罄200419000100%中潤(rùn)·國(guó)際三好街18號(hào)乙級(jí)售罄200430000100%五里河城五里河體育場(chǎng)北側(cè)乙級(jí)售罄200550000100%艾特國(guó)際公寓三好街30號(hào)商務(wù)公寓-200511000085%昌鑫置地廣場(chǎng)青年大街西320號(hào)乙級(jí)售罄200646000100%北方國(guó)際傳媒大廈青年大街165號(hào)甲級(jí)在租20074000085%皇朝萬(wàn)鑫青年大街390號(hào)甲級(jí)售罄200950000100%華潤(rùn)中心青年大街390號(hào)甲級(jí)狀態(tài)200950000100%?五里里河河三三好好街街商商圈圈位位于于城城市市的的南南部部，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓供供應(yīng)應(yīng)約約55.8萬(wàn)方方，，主主要要分分布布在在彩彩電電塔塔以以南南的的青青年年大大街街沿沿線線和和三三好好街街內(nèi)內(nèi)。。?三好好街街作作為為東東北北區(qū)區(qū)域域最最大大的的IT數(shù)碼碼產(chǎn)產(chǎn)品品集集散散地地，，數(shù)數(shù)碼碼商商場(chǎng)場(chǎng)較較多多。。眾眾多多的的數(shù)數(shù)碼碼代代理理商商帶帶動(dòng)動(dòng)了了區(qū)區(qū)域域的的辦辦公公需需求求。。?同時(shí)，由由于距離離魯美、、音樂(lè)學(xué)學(xué)院、東東北大學(xué)學(xué)近，以以及IT公司多，，區(qū)域也也成為IT相關(guān)科技技公司、、創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)辦公公的首選選之地。。?IT及相關(guān)科科技企業(yè)業(yè)成為區(qū)區(qū)域的主主要辦公公需求，，但大部部分企業(yè)業(yè)為中小小型公司司，需求求面積小小，可承承受的租租金水平平低，選選擇在三三好街的的乙級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓和和商務(wù)公公寓內(nèi)；；?少部分國(guó)國(guó)際化、、大品牌牌制造商商品牌代代理、傳傳媒廣告告、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)、化工工、金融融等企業(yè)業(yè)則集中中在五里里河區(qū)域域以皇朝朝萬(wàn)鑫為為核心的的寫(xiě)字樓樓內(nèi).平均租金金1300元/㎡/年，平平均入住住率：95.38%沈陽(yáng)辦公公市場(chǎng)區(qū)區(qū)域劃分分——三好街、、五里河河商圈項(xiàng)目名稱位置級(jí)別狀態(tài)入住時(shí)間建筑面積入住率鴻源大廈南京南街乙級(jí)在租19951500092%鴻運(yùn)大廈和平北大街乙級(jí)在租19951400095%聯(lián)營(yíng)物業(yè)大廈南京南街1甲乙級(jí)在租19964000085%亞貿(mào)中心中山路111號(hào)乙級(jí)在租19965352780%東宇大廈和平南大街2號(hào)乙級(jí)在租19994000092%城市廣場(chǎng)南京北街206號(hào)甲級(jí)售罄199932826100%總統(tǒng)大廈和平北大街69號(hào)甲級(jí)在租20047700095%海悅城市廣場(chǎng)城市廣場(chǎng)后面甲級(jí)售罄200720000100%海潤(rùn)·國(guó)際南京南街270號(hào)商務(wù)公寓售罄20041800093%商貿(mào)國(guó)際太原南街88號(hào)商務(wù)公寓售罄200460000100%新華大廈中山路70號(hào)商務(wù)公寓售罄200530000100%騰龍商務(wù)公寓同澤北街25號(hào)商務(wù)公寓在租20051600094%年華國(guó)際大廈市府大路55號(hào)商務(wù)公寓在售200648748100%SOHO新天地中華路121號(hào)商務(wù)公寓售罄20063400080%中興商業(yè)大廈中華路乙級(jí)在租20002200095%華利大廈和平北大街28號(hào)乙級(jí)在租20034400090%萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)太原南街乙級(jí)在售20078773394%?太原街商商圈憑借借歷史悠悠久的商商業(yè)核心心，區(qū)域域內(nèi)寫(xiě)字字樓供應(yīng)應(yīng)約65萬(wàn)方,主要分布布在和平平北大街街、南京京北大街街和中華華路兩側(cè)側(cè)區(qū)域，，是沈陽(yáng)陽(yáng)重要的的寫(xiě)字樓樓供應(yīng)區(qū)區(qū)域。?區(qū)域內(nèi)商商業(yè)氛圍圍濃郁，，車流擁?yè)頂D，甲甲級(jí)辦公公物業(yè)出出現(xiàn)時(shí)期期較早，，發(fā)展空空間不足足，后期期出現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品多以以商住公公寓為主主。?較多企業(yè)業(yè)選擇在在此區(qū)域域辦公，，是由于于區(qū)域濃濃厚的商商務(wù)氛圍圍，已聚聚集有較較多類似似企業(yè)，，有利于于促進(jìn)業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展展；同時(shí)時(shí)區(qū)域處處于城市市中心區(qū)區(qū)，周邊邊配套豐豐富，出出行成本本低。?區(qū)域內(nèi)甲甲級(jí)寫(xiě)字字樓以總總統(tǒng)大廈廈為代表表，入住住公司除除了服務(wù)務(wù)于沈陽(yáng)陽(yáng)工業(yè)企企業(yè)的機(jī)機(jī)電等制制造企業(yè)業(yè)外，還還有較大大比例的的IT通訊、品品牌代理理、傳媒媒廣告、、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、、化工、、金融等等企業(yè)。。乙級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓聚聚集企業(yè)業(yè)多是針針對(duì)個(gè)人人的品牌牌代理、、產(chǎn)品直直銷、教教育留學(xué)學(xué)咨詢、、旅游、、廣告等等類別公公司。這這部分企企業(yè)看重重的是接接近于產(chǎn)產(chǎn)品的銷銷售終端端以及區(qū)區(qū)域內(nèi)聚聚集的眾眾多消費(fèi)費(fèi)人群。。平均租金金1200元/㎡/年，平平均入住住率：93.5%沈陽(yáng)辦公公市場(chǎng)區(qū)區(qū)域劃分分——太原街商商圈2009-2012供需關(guān)系系2009—2012沈陽(yáng)市寫(xiě)寫(xiě)字間供供銷統(tǒng)計(jì)計(jì)信息年份

總供應(yīng)

新增供應(yīng)

銷售

套數(shù)

面積(萬(wàn)㎡)

套數(shù)

面積(萬(wàn)㎡)

套數(shù)

面積(萬(wàn)㎡)

2012629311017534264110201157119472323117126201065229444311153424200981491101059172070261、近四年年來(lái)寫(xiě)字字間每年年總供應(yīng)應(yīng)量居高高不下，，均在90萬(wàn)平以上上，2012年更是突突破110萬(wàn)平，比比2010年增長(zhǎng)了了26%。2、其中2012新增供應(yīng)應(yīng)量高達(dá)達(dá)42萬(wàn)平，創(chuàng)創(chuàng)歷年新新高，比比2011年增長(zhǎng)了了82%。3、但是2012年銷售量量，卻比比2011年下降了了62%。4、這說(shuō)明明在2012年之后的的沈陽(yáng)市市寫(xiě)字間間市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更更加激烈烈。寫(xiě)字間銷銷售——2009-2012供需關(guān)系系2012年1月1日至今沈沈陽(yáng)市寫(xiě)寫(xiě)字間產(chǎn)產(chǎn)品供需需分析戶型面積新增供應(yīng)量累計(jì)可售量已售面積（㎡)面積比套數(shù)套數(shù)比面積（㎡)面積比套數(shù)套數(shù)比面積（㎡)面積比套數(shù)套數(shù)比60㎡以下6040.14%120.68%666846.93%135724.96%78677.92%15023.40%60-90㎡186624.42%24113.75%569275.92%74213.65%35163.54%457.02%90-120㎡6831316.17%68238.90%11868112.34%115921.32%45624.60%436.71%120-144㎡186424.41%1448.21%542735.64%4157.63%1392214.02%10816.85%144-180㎡278286.59%1759.98%710767.39%4478.22%2142821.59%13921.68%180㎡以上28844768.27%49928.47%59440261.79%131724.22%4797548.33%15624.34%合計(jì)422496100.00%1753100.00%962043100.00%5437100.00%99270100.00%641100.00%1、2012年新增供供應(yīng)量中中，180㎡㎡以上大面面積寫(xiě)字字間新增增供應(yīng)量量約為28.8萬(wàn)平，占占總新增增供應(yīng)量量的68%，說(shuō)明大大面寫(xiě)字字間市場(chǎng)場(chǎng)嚴(yán)峻。。2、180㎡面積段段寫(xiě)字間間庫(kù)存量量為59萬(wàn)平，占占總庫(kù)存存61%，說(shuō)明大大面積段段競(jìng)爭(zhēng)更更加激烈烈。寫(xiě)字間銷銷售——2012年供需關(guān)關(guān)系年份在售項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)市場(chǎng)均價(jià)銷售面積年均銷售面積2007年銀河國(guó)際74006500-700050006000東森總部商貿(mào)大廈590070002008年銀河國(guó)際79008500-900030002500-3000財(cái)富中心84003500華府天地79002800商會(huì)總部大廈109002500皇朝萬(wàn)鑫大廈129002000東森總部商貿(mào)大廈740035002009年銀河國(guó)際89008500-900048006000-6500財(cái)富中心95007000商會(huì)總部大廈129004000匯寶國(guó)際大廈75008000東森總部商貿(mào)大廈790070002010年銀河國(guó)際990010000-1050042004300-4500商會(huì)總部大廈129003500皇朝萬(wàn)鑫大廈129004000匯寶國(guó)際大廈75006000東森總部商貿(mào)大廈990045002011年銀河國(guó)際1090010500-1100038004000-4200商會(huì)總部大廈149003000匯寶國(guó)際大廈76005800東森總部商貿(mào)大廈119004000當(dāng)各項(xiàng)目目的銷售售均價(jià)在在8500-9000元/平時(shí)，銷銷售速度度最快。。沈陽(yáng)寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)的價(jià)格格敏感性性很大，，進(jìn)入2009年后，新新增銷售售的寫(xiě)字字樓項(xiàng)目目逐漸減減少；銷銷售價(jià)格格急劇走走高的同同時(shí)，各各項(xiàng)目年年均銷售售面積出出現(xiàn)下滑滑。寫(xiě)字樓銷銷售商圈項(xiàng)目級(jí)別狀態(tài)層數(shù)層高梯戶數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積戶型范圍供應(yīng)套數(shù)售價(jià)租金開(kāi)盤時(shí)間入住率北站新港澳國(guó)際大廈乙級(jí)在租232.84梯8戶1000平30平-1000平184850元/年/平2001.890%方圓大廈甲級(jí)在租2238梯2-9戶2000平100平-400平301300元/年/平2003.695%卓越大廈甲級(jí)在租32--2200平100平-2000平-1600元/年/平2009.690%財(cái)富中心CD座乙級(jí)售罄353.32梯4戶1000平150平-470平14015000元/平2004.9100%財(cái)富中心E座甲級(jí)售罄353.36梯10戶1555平90平-140平35016000元/平2004.9100%三好街華新國(guó)際大廈甲級(jí)售罄2035梯1600平85平-300平-7800元/平2008.1295%皇朝萬(wàn)鑫A座甲級(jí)在租523.354梯1600平1600平（可切割）-1800元/年/平2009.1280%皇朝萬(wàn)鑫C座甲級(jí)售罄374.55梯7戶1300平100平-400平25918000元/平2008.12100%地王國(guó)際大廈乙級(jí)售罄12-4梯12戶2000平130平-250平14411000元/平800元/年/平2004.5100%太原街總統(tǒng)大廈甲級(jí)在租22-8梯-56平-776平-1550元/年/平2002.795%華利大廈乙級(jí)在租3234部10戶1360平35-95平320900元/年/平2004.290%沈陽(yáng)甲級(jí)級(jí)寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)多多以出租租為主，，層高大大約在3米-4.5米間，甲甲級(jí)寫(xiě)字字樓電梯梯數(shù)在4部以上，，標(biāo)準(zhǔn)層層面積均均在1000平以上。。售價(jià)及及租金由由于寫(xiě)字字樓品質(zhì)質(zhì)不同有有所差別別。由于于近兩年年寫(xiě)字樓樓供應(yīng)量量減少，，導(dǎo)致現(xiàn)現(xiàn)寫(xiě)字樓樓入住率率較高。。三大商圈圈寫(xiě)字樓樓具體信信息沈陽(yáng)寫(xiě)字字樓租賃賃市場(chǎng)：：沈陽(yáng)寫(xiě)字字樓銷售售市場(chǎng)：：寫(xiě)字樓客客戶分析析

行業(yè)類型客戶類型需求面積租賃市場(chǎng)以金融、保險(xiǎn)、貿(mào)易及地產(chǎn)等行業(yè)為主。上市公司以及外資合資企業(yè)為主，還有部分私營(yíng)企業(yè)。300-500㎡的面積需求為主，其次是300㎡以下的需求，500㎡以上需求相對(duì)較少。銷售市場(chǎng)以服務(wù)業(yè)、商貿(mào)物流、電子、建筑裝飾等行業(yè)為主。中小型企業(yè)及私營(yíng)企業(yè)為主，還有一部分投資客戶。300㎡以下的小面積需求為主，500㎡以上的大面積需求較少。寫(xiě)字樓客客戶分析析中資企業(yè)業(yè)對(duì)寫(xiě)字字間需求求特征分分析：第一要素素是，對(duì)對(duì)區(qū)域要要求。對(duì)對(duì)于區(qū)域域要求主主要考慮慮以下幾幾要素：：優(yōu)惠的區(qū)區(qū)域行業(yè)業(yè)政策。。目標(biāo)客戶戶集中區(qū)區(qū)域，方方便隨時(shí)時(shí)往來(lái)。。距離需要要處理業(yè)業(yè)務(wù)來(lái)往往較多的的政府及及辦理機(jī)機(jī)構(gòu)近。。區(qū)域商業(yè)業(yè)配套完完善，交交通便利利。地鐵，公公交線路路發(fā)達(dá)，，便于上上下班出出行。地鐵，車車站等與與項(xiàng)目之之直接距距離或換換乘的便便利程度度。第二要素素是，中中資企業(yè)業(yè)對(duì)寫(xiě)字字間的選選擇絕對(duì)對(duì)要素是是價(jià)格。。價(jià)格要素素列為僅僅次于區(qū)區(qū)域要求求的第二二重要的的位置上上。因?yàn)闉楣舅诘膮^(qū)區(qū)域是由由于其公公司經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)態(tài)所所決定的的，一般般具有一一定的規(guī)規(guī)律性不不容易輕輕易改變變。特別別是對(duì)于于國(guó)內(nèi)正正在發(fā)展展中的中中小型企企業(yè)來(lái)說(shuō)說(shuō)，企業(yè)業(yè)的發(fā)展展正處在在爬坡或或者是不不穩(wěn)定階階段，因因此成本本的控制制對(duì)于大大型企業(yè)業(yè)來(lái)說(shuō)是是更為嚴(yán)嚴(yán)格的。。在對(duì)一一區(qū)域內(nèi)內(nèi)，優(yōu)惠惠的價(jià)格格是吸引引這類發(fā)發(fā)展型企企業(yè)入住住項(xiàng)目的的最重要要因素。。寫(xiě)字樓客客戶需求求分析多數(shù)中資資國(guó)內(nèi)企企業(yè)在選選擇寫(xiě)字字間時(shí)會(huì)會(huì)優(yōu)先考考慮實(shí)際際需要與與預(yù)算要要求，在在符合接接受能力力的范圍圍內(nèi)，最最大限度度實(shí)現(xiàn)自自己的實(shí)實(shí)際需要要，并爭(zhēng)爭(zhēng)取更多多的附加加價(jià)值。。而外資企企業(yè)將會(huì)會(huì)對(duì)整個(gè)個(gè)項(xiàng)目作作評(píng)估分分析，包包括每個(gè)個(gè)硬件和和軟件細(xì)細(xì)節(jié)，而而其財(cái)務(wù)務(wù)預(yù)算只只占其中中一小部部分，而而相對(duì)于于外資企企業(yè)，中中資國(guó)內(nèi)內(nèi)企業(yè)將將更加側(cè)側(cè)重價(jià)格格，而相相對(duì)忽略略硬件設(shè)設(shè)施。中資國(guó)內(nèi)內(nèi)企業(yè)需需求小結(jié)結(jié)地點(diǎn)樓宇總面積（平）上市時(shí)間發(fā)展商北站—市府廣場(chǎng)沈陽(yáng)新地中心3369332012-2014世貿(mào)廣場(chǎng)（沈陽(yáng)）置業(yè)有限公司北站—市府廣場(chǎng)環(huán)球國(guó)際大廈810002012-2014遼寧太平洋實(shí)業(yè)有限公司北站—市府廣場(chǎng)東北世貿(mào)大廈77,0002013-2014北京新恒基北站—市府廣場(chǎng)沈陽(yáng)天地42,0002012-2014香港瑞安北站—市府廣場(chǎng)華府天地二期90,0002012-2014香港上海置業(yè)沈陽(yáng)華銳集團(tuán)北站—市府廣場(chǎng)恒隆城市廣場(chǎng)100,0002012-2013香港恒隆集團(tuán)五里河茂業(yè)項(xiàng)目450002012-2013茂業(yè)集團(tuán)太原街朗勤泰元中心784372012-2013沈陽(yáng)朗勤置業(yè)有限公司太原街金港大廈110,0002012-2014香港建設(shè)HKC房地產(chǎn)五里河世茂項(xiàng)目45,0002013-2014世茂集團(tuán)北站—市府廣場(chǎng)新華國(guó)際金融中心80,0002013-2015新華集團(tuán)五里河新世界會(huì)展中心100,0002013-2015新世界集團(tuán)渾南新區(qū)奧體中心保利達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)80,0002013-2015香港保利達(dá)北站—市府廣場(chǎng)裕景中心80,0002013-2015菲律賓裕景集團(tuán)北站—市府廣場(chǎng)恒基IFC100,0002013-2015恒基兆業(yè)集團(tuán)五里河嘉里中心100,0002013-2015香港嘉里集團(tuán)合計(jì)：約155萬(wàn)平在2012-2015年間還將將規(guī)劃建建設(shè)超過(guò)過(guò)115萬(wàn)平的寫(xiě)寫(xiě)字間供供應(yīng)量。。如下表表所示：：寫(xiě)字樓未未來(lái)供應(yīng)應(yīng)（2012）新地中心北站區(qū)域（2013）市府恒隆廣場(chǎng)北站市府廣場(chǎng)（2014）國(guó)際金融中心北站區(qū)域（2015）嘉里中心五里河主要潛在在供應(yīng)舉舉例新地中心心寫(xiě)字樓未未來(lái)供應(yīng)應(yīng)?從未來(lái)供供應(yīng)看，，未來(lái)供供應(yīng)主要要集中在在北站商商務(wù)區(qū)和和五里河河商圈。。?從新增項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)看，交交通和可可視性好好，較多多項(xiàng)目力力爭(zhēng)建成成地標(biāo)性性建筑，，預(yù)計(jì)其其寫(xiě)字樓樓品質(zhì)較較高，將將超越現(xiàn)現(xiàn)有寫(xiě)字字樓品質(zhì)質(zhì)；但同同時(shí)多個(gè)個(gè)高品質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)，也將將加劇高高端寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)的激烈烈競(jìng)爭(zhēng)。。?眾多高品品質(zhì)寫(xiě)字字樓的建建設(shè)，一一方面將將提升沈沈陽(yáng)寫(xiě)字字樓的整整體品質(zhì)質(zhì)，另一一方面也也將提高高投資機(jī)機(jī)構(gòu)對(duì)沈沈陽(yáng)市場(chǎng)場(chǎng)的關(guān)注注。北站片片區(qū)含含北站站以南南惠工工廣場(chǎng)場(chǎng)周邊邊區(qū)域域，為為政府府規(guī)劃劃的金金融商商貿(mào)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)。屬屬于傳傳統(tǒng)的的商務(wù)務(wù)區(qū)，，中高高端寫(xiě)寫(xiě)字間間較為為集中中，未未來(lái)將將發(fā)展展為東東北地地區(qū)金金融中中心；；區(qū)域域內(nèi)中中高端端寫(xiě)字字樓項(xiàng)項(xiàng)目較較多，，早期期的方方圓大大廈、、新港港澳大大廈、、嘉興興國(guó)際際、奉奉天銀銀座等等項(xiàng)目目目前前已成成為中中小企企業(yè)的的主要要聚集集處，，后期期建設(shè)設(shè)的財(cái)財(cái)富中中心、、華府府天地地等綜綜合體體項(xiàng)目目均建建有5A級(jí)寫(xiě)字字樓，，并成成為吸吸引區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)企業(yè)業(yè)成長(zhǎng)長(zhǎng)升級(jí)級(jí)的新新的辦辦公地地點(diǎn)。。該板板塊寫(xiě)寫(xiě)字樓樓目前前各項(xiàng)項(xiàng)目均均已入入住，，個(gè)別別在售售項(xiàng)目目已進(jìn)進(jìn)入尾尾盤銷銷售階階段；；該板塊塊內(nèi)主主流寫(xiě)寫(xiě)字樓樓售價(jià)價(jià)為12500-13700元/平，租租金為為1000-1600元/平.年；目前北北站板板塊寫(xiě)寫(xiě)字樓樓存量量為13.2萬(wàn)平，，空置置率為為13.67%，但兩兩極分分化情情況嚴(yán)嚴(yán)重。。例如如財(cái)富富中心心E座等高高端寫(xiě)寫(xiě)字樓樓目前前供不不應(yīng)求求，空空置率率低；；而奉奉天銀銀座等等中端端寫(xiě)字字樓項(xiàng)項(xiàng)目，，由于于硬件件配置置低無(wú)無(wú)法吸吸引大大中型型企業(yè)業(yè)進(jìn)駐駐，空空置率率接近近50%。北站板板塊——傳統(tǒng)商商務(wù)區(qū)區(qū)，寫(xiě)寫(xiě)字樓樓租售售““兩級(jí)級(jí)分化化”嚴(yán)嚴(yán)重依托太太原街街商圈圈及交交通樞樞紐地地沈陽(yáng)陽(yáng)站形形成。。辦公公市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展較早早，較較為成成熟，，是和和平區(qū)區(qū)辦公公的主主要場(chǎng)場(chǎng)所；；辦公公物業(yè)業(yè)主要要分布布于中中華路路——和平大大街——南京街街區(qū)域域；和和平大大街區(qū)區(qū)域?qū)憣?xiě)字樓樓總體體檔次次偏高高，5A級(jí)辦公公條件件要求求；中中華路路區(qū)域域總體體檔次次偏低低。區(qū)域內(nèi)內(nèi)代表表商務(wù)務(wù)辦公公項(xiàng)目目以出出租為為主；；部分分高端端項(xiàng)目目聘請(qǐng)請(qǐng)戴德德梁行行、仲仲量聯(lián)聯(lián)行等等世界界五大大行進(jìn)進(jìn)行物物業(yè)管管理或或提供供顧問(wèn)問(wèn)；商商廈入入住率率較高高，市市場(chǎng)較較為認(rèn)認(rèn)可，，表現(xiàn)現(xiàn)良好好。后后續(xù)新新項(xiàng)目目高端端項(xiàng)目目不多多。和平大大街太太原街街板塊塊——中低端端為主主的寫(xiě)寫(xiě)字樓樓板塊塊金廊中中段寫(xiě)寫(xiě)字間間是指指青年年大街街市委委至文文化路路立交交橋段段，該該區(qū)域域?qū)懽肿謽菑膹?009年以后后興起起，早早期項(xiàng)項(xiàng)目多多為中中低檔檔項(xiàng)目目，領(lǐng)領(lǐng)先國(guó)國(guó)際成成為該該區(qū)域域第一一個(gè)帶帶寫(xiě)字字樓的的綜合合體項(xiàng)項(xiàng)目。。整個(gè)個(gè)區(qū)域域現(xiàn)有有甲級(jí)級(jí)寫(xiě)字字間較較少，，在建建和即即將入入市的的5A級(jí)寫(xiě)字字間共共有4座。其其中2012年開(kāi)始始入住住的華華潤(rùn)大大廈，，寫(xiě)字字間的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)基本本達(dá)到到國(guó)際際級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字間間水平平。未未來(lái)金金廊沿沿線的的高端端寫(xiě)字字間均均將達(dá)達(dá)到國(guó)國(guó)際級(jí)級(jí)水平平。整個(gè)金金廊沿沿線區(qū)區(qū)域?qū)憣?xiě)字間間主要要是以以出租租為主主出租價(jià)價(jià)格：：1200-2100元/平方米米年之之間間出售價(jià)價(jià)格：：12000-15000元/平方米米之之間金廊沿沿線寫(xiě)寫(xiě)字樓樓客戶戶主要要是世世界500強(qiáng)企業(yè)業(yè)和全全國(guó)大大型企企業(yè)金廊中中段——正在興興起的的板塊塊連接接帶五里河河板塊塊由于于區(qū)域域認(rèn)知知度高高，加加之萬(wàn)萬(wàn)豪等等五星星級(jí)酒酒店坐坐落于于此，，因此此成為為沈陽(yáng)陽(yáng)最早早被外外籍人人士的的認(rèn)可可及聚聚集區(qū)區(qū)域；；沈陽(yáng)陽(yáng)早期期建設(shè)設(shè)的純純寫(xiě)字字樓項(xiàng)項(xiàng)目華華新國(guó)國(guó)際大大廈目目前已已成為為中端端寫(xiě)字字樓項(xiàng)項(xiàng)目。。隨著著北方方傳媒媒中心心、皇皇朝萬(wàn)萬(wàn)鑫大大廈、、茂業(yè)業(yè)中心心、佳佳兆業(yè)業(yè)中心心、新新夏宮宮、華華豐嘉嘉德廣廣場(chǎng)的的建設(shè)設(shè)，該該板塊塊已成成為高高端寫(xiě)寫(xiě)字樓樓聚集集區(qū)。。該板塊塊目前前主流流寫(xiě)字字樓售售價(jià)為為14000元/平，租租金為為1600-1750元/平.年，略略高于于北站站片區(qū)區(qū)。目前片片區(qū)內(nèi)內(nèi)寫(xiě)字字樓存存量為為10.07萬(wàn)平，，空置置率約約為16.67%。五里河河片區(qū)區(qū)空置置情況況依然然呈現(xiàn)現(xiàn)兩極極分化化情況況，高端寫(xiě)寫(xiě)字間間項(xiàng)目目空置置率低低，中中低端端寫(xiě)字字間空空置率率高；；五里河河板塊塊——中高端端寫(xiě)字字樓匯匯聚區(qū)區(qū)，未來(lái)寫(xiě)寫(xiě)字樓樓供應(yīng)應(yīng)集中中版塊塊之一一市場(chǎng)總總結(jié)1、沈陽(yáng)陽(yáng)寫(xiě)字字樓市市場(chǎng)處處于高高速發(fā)發(fā)展期期從各大大核心心區(qū)塊塊來(lái)看看，寫(xiě)寫(xiě)字樓樓進(jìn)入入了集集中供供應(yīng)期期，類類型也也多種種多樣樣，未未來(lái)一一段時(shí)時(shí)間，，寫(xiě)字字樓的的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將進(jìn)進(jìn)一步步加劇劇。2、高端端寫(xiě)字字樓市市場(chǎng)較較好，，價(jià)格格高、、租金金高、、入住住率也也較高高隨著沈沈陽(yáng)城城市的的發(fā)展展，大大型企企業(yè)進(jìn)進(jìn)駐增增加，，沈陽(yáng)陽(yáng)的高高端寫(xiě)寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)受到到青睞睞。配配置越越高、、地段段越好好，受受到的的認(rèn)可可度也也越高高。3、金廊廊沿線線是市市場(chǎng)接接受度度最高高的核核心區(qū)區(qū)域金廊沿線寫(xiě)寫(xiě)字間的形形象較好、、地標(biāo)屬性性強(qiáng)、配置置較高，受受青睞程度度高。4、寫(xiě)字樓的的硬件配置置越高，企企業(yè)的規(guī)模模、級(jí)別也也越高縱觀整個(gè)市市場(chǎng)看，高高配置的寫(xiě)寫(xiě)字間、高高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)務(wù)的寫(xiě)字間間，入駐的的大型企業(yè)業(yè)越多，企企業(yè)級(jí)別也