巴中市調(diào)查報告一、巴中概況：巴中市位于四川省東北部，南接南充，西抵廣元，北接陜西漢中，東鄰達川。下轄（人口148.5萬）、（人口80萬）、（人口70萬）、（人口106萬）。全市森林面積44.2萬公頃，森林覆蓋率54%。系中國著名的“銀耳之鄉(xiāng)”、“南江黃羊之鄉(xiāng)”、“核桃之鄉(xiāng)”、“金銀花之鄉(xiāng)”。2011年全年實現(xiàn)GDP343.39億元,增長15.2%，增速繼去年增長14.7%后再創(chuàng)新高。其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別實現(xiàn)增加值86.31億元、138.99億元和118.09億元,分別增長4%、31.4%和9.2%。經(jīng)濟運行質(zhì)量提升,三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由上年的29.1:33.8:37.1變化為25.1:40.5:34.4，工業(yè)占比由上年的21.8%提升到25.6%，首次超過農(nóng)業(yè)占比。人均GDP突破萬元大關(guān)，達10433元。規(guī)模以上工業(yè)增加值81.24億元，增長23.7%，比全省平均增速快1.4個百分點。固定資產(chǎn)投資320.2億元，增長52.7%,增速連續(xù)8個月居全省市州第1位。社會消費品零售總額135.4億元，增長18.5%。實現(xiàn)稅收收入20.37億元，同比增長43.6%。其中：國稅稅收6.61億元，增長26.2%；地稅稅收13.75億元，增長53.8%。財政一般預(yù)算收入突破10億元，達到12.74億元，增長63%，地稅稅收收入和財政一般預(yù)算收入增速均位居全省市州第1位。12月末，金融機構(gòu)存款余額468.16億元,同比增加102.83億元，增長31.9%，其中：城鄉(xiāng)居民儲蓄存款312.52億元,增加71.06億元，增長29.4%。金融機構(gòu)貸款余額158.18億元，增加32.97億元，增長26.3%。金融機構(gòu)存款和貸款增速均居全省市州第1位。2011年簽約項目153個，總投資854.8億元，已履約項目128個，到位資金63.3億元，同比增長1.86倍，增速居全省市州第1位。農(nóng)民人均純收入4667元，比上年增加820元，增長21.3%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14609元，比上年增加2196元，增長15.8%。在交通建設(shè)方面形成巴廣高速（巴中市至廣元市，已通車）、巴南高速（巴中市-南充市南部縣，2010年開始施工建設(shè)，工期三年）、巴達高速（巴中市-達州市，2010年開始施工建設(shè)，工期三年）、巴漢高速（巴中市-陜西省漢中市，2009年12月23日開工）、樂巴鐵路（廣元市普濟鎮(zhèn)-巴中市樂壩鎮(zhèn)-巴中市，已完工）、巴達鐵路（巴中市-達州市，2009年9月28日開工，工期三年）等六條高速交通路網(wǎng)。具體交通網(wǎng)絡(luò)圖如下：二、主要專業(yè)市場調(diào)查：第一部分：東方鑫村家居商貿(mào)物流園區(qū)地址:巴中市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商貿(mào)園商業(yè)體量：6萬方左右項目定位：建設(shè)倉儲、物流、配送、經(jīng)銷、貿(mào)易、加工、信息、運輸和貨運代理等功能為一體物流園。詳細說明：東方鑫村項目，開發(fā)商03年拿地，占地面積為138畝，分A、B、C、D四個區(qū)開發(fā)，目前A、C兩區(qū)已經(jīng)建成，B、D區(qū)正在建設(shè)，目前A區(qū)負一樓有1000㎡目前出租給冷鏈物流（因有市領(lǐng)導(dǎo)介入租金為6元/㎡，開發(fā)商當(dāng)時的目標價是10元/㎡）;C區(qū)目前出租給家具賣場，負一樓租金為23元/㎡，一、二樓整體出租價格為30元/㎡左右；未來B區(qū)的租賃價格每平方米將貴10元左右，一樓初步定價在40元/㎡，二樓在30元/㎡，租賃合同的遞增幅度為10%-12%，租賃時間為6年一簽。目前該項目住房銷售價在4200-4500元/㎡之間，住房容積率在6以上，一樓鋪面目前開發(fā)商持有為主，目前該地段的地價在1000萬/畝以上。其他背景:該項目07年開始建設(shè)，08年由于手續(xù)問題停工了一年，09年復(fù)工，商業(yè)部分于09年年底建成；現(xiàn)在引進家具賣場6家，全友最大，為第一家進入該區(qū)域的家具賣場，租賃面積為6000㎡；開發(fā)商與商家協(xié)商：實際在租賃合同上體現(xiàn)的優(yōu)惠時間為3個月，而對政府方面口徑一致為優(yōu)惠了2年，目的是爭取到政府的其他優(yōu)惠政策。市場整體感覺比較形成規(guī)模，格局也比較明朗大氣，路面交通正在完善過程，市場經(jīng)營情況巴中項目投資政策可以歸納為：一個產(chǎn)業(yè)，一個政策，一個項目，一個政策，投資的強度，直接決定了有多少的優(yōu)惠政策。第二部分：巴中市南池市場地址：四川省巴中市巴州區(qū)南池市場巴中市南池市場簡介：巴中市南池市場始建于1992年1月，1993年10月竣工投入使用，是川東北規(guī)模較大的日用工業(yè)消費品集散市場，共二層，建筑面積23000㎡，門市545個，攤位160個，資產(chǎn)達7000余萬元，貨物、人員較為集中，是全省62個重點市場之一，被譽為川東北地區(qū)最大的工業(yè)品批發(fā)市場。主營商品：日用工業(yè)消費品我們選擇了南池服裝批發(fā)市場和南池建材市場作為調(diào)查對象.1、南池服裝批發(fā)市場項目地址：四川省巴中市市轄區(qū)四川省巴中市市轄區(qū)經(jīng)營面積：6000m2經(jīng)營范圍：服裝、鞋帽、箱包批發(fā),以低端產(chǎn)品為主。門面大?。?-30m2其他：服裝市場共分為上下兩層，二層多為搭建，目前該市場運營情況良好，該地段為比較成熟商業(yè)口岸，也是巴中唯一的一個最大的服裝批發(fā)市場，人氣較為旺盛，目前租金范圍180-250元/㎡·月,市場內(nèi)鋪面布局緊湊，過道狹窄，經(jīng)營環(huán)境差，經(jīng)銷商品檔次較低，存在消防隱患,布局混亂沒有形成科學(xué)統(tǒng)一的管理。2、南池建材批發(fā)市場項目地址：四川省巴中市市轄區(qū)四川省巴中市市轄區(qū)經(jīng)營面積：4000m2經(jīng)營范圍：五金建材、家具家居、裝飾材料.門面大?。?0-200m2租金：市場臨街外圍鋪面租金在100-200元/㎡·月,市場內(nèi)街部分在60-85元/㎡·月.其他：該市場具備一定的規(guī)模，有一部分知名商家入住，市場內(nèi)格局較為清晰，商家目前經(jīng)營情況一般。第三部分：巴中電腦城項目地址：巴中市巴州區(qū)概況：該市場最早設(shè)計為建材市場，但停車及不方便，后又逐步演變?yōu)榧译娛袌?，電腦城經(jīng)營面積規(guī)模由之前的800平方，增加到1200平方，同時有800平的家電市場，后家電市場經(jīng)營狀況不好，也被迫拆出，納入電腦城。目前整個賣場營業(yè)面積2000平方，租金在80-140元/㎡·月.賣場人氣一般，據(jù)商家透露目前經(jīng)營狀況普遍都不是很好。第四部分：千禾谷大市場項目地址：

巴中市巴州草壩概況：該市場整體建筑面積為

18710.93㎡，為上下兩層商業(yè)結(jié)構(gòu)。市場后街之前為巴中有名的草藥一條街，后政府統(tǒng)一整治規(guī)劃，形成目前的專業(yè)服裝市場，現(xiàn)一樓的底商租金在150-200元/㎡·月，目前有1/5鋪面經(jīng)營狀況不好，出現(xiàn)空置或轉(zhuǎn)租，二樓4000㎡整體空置，現(xiàn)在統(tǒng)一對外出租，只租給百貨賣場，招商中心統(tǒng)一報價為130元/㎡·月三：綜合篇

巴中市中心城區(qū)目前較為成熟的兩大商圈，分別是老城區(qū)的街心花園商圈和新城區(qū)的巴人廣場商圈。街心花園商圈包括中城街、南泉寺街、鐘鼓樓街、新市街、東城街、文廟街等區(qū)域，多年來一直保持旺盛的人氣。該商圈的大型商業(yè)網(wǎng)點主要包括百信購物中心（大型超市）、三家百貨店（新惠裕商場、永吉購物廣場、金島商城）、兩家電器專業(yè)店（迎春家電超市、大信電器），以及其他的專業(yè)店和專賣店等。該商圈商品種類較為齊全，但業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不盡合理，經(jīng)營檔次也參差不齊，部分網(wǎng)點經(jīng)營環(huán)境較差。受巴人廣場新興商圈的影響，其商業(yè)地位近年來有所下降。巴人廣場商圈位于江北新區(qū)，號稱巴中的“春熙路”。該商圈的大型商業(yè)網(wǎng)點主要包括盛華堂百貨、人民商場云風(fēng)購物中心、九州商業(yè)城等，國美電器、北山超市等品牌商家均已進駐該區(qū)域，沃爾瑪也進駐其中。相比街心花園商圈，巴人廣場商圈的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量較少一些，但新興業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，加之巴人廣場作為集文化、休閑、觀光、商務(wù)、立體交通于一體的城市中心廣場，具有良好的聚客能力，該商圈的發(fā)展前景十分看好。商業(yè)零售網(wǎng)點現(xiàn)狀：巴中市零售網(wǎng)點的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不夠完整，還缺乏購物中心等業(yè)態(tài)，國際國內(nèi)知名品牌的百貨、大賣場、家居建材商店等業(yè)態(tài)基本還是空白，這些市場空白有待填補。購物中心：巴中市目前還缺乏真正意義上的購物中心，雖然人民商場云風(fēng)購物中心和百信購物中心都打出了“購物中心”的牌子，但從其業(yè)態(tài)設(shè)置等來看，還算不上真正的“購物中心”；而九州商業(yè)城從其項目規(guī)劃、業(yè)態(tài)設(shè)置等來看，則初步具備了購物中心的部分特征。百貨：巴中市的百貨賣場以盛華堂百貨最為典型，其它百貨店還包括新惠裕商場、永吉購物廣場、金島商城等。除盛華堂百貨外，其它百貨店的規(guī)模普遍偏小。超市：巴中市目前擁有一些大型超市和中小型超市，包括北山超市、百信超市、云風(fēng)超市、天一鑫超市、中天超市等，除沃爾瑪簽約集洲房產(chǎn)外，像家樂福、大潤發(fā)、人人樂等知名品牌的超市，都還未進駐巴中市。此外，巴中的超市還有您來福、樂惠、百盛等。專業(yè)店：巴中市目前擁有國美電器、大信電器等電器專業(yè)店，家具家居類專業(yè)店有全友家私、雙虎家私、掌上明珠家居生活館、南方家私、三葉家私等。餐飲、休閑、娛樂業(yè)概況巴中市餐飲、休閑、娛樂業(yè)主要分布在巴河兩岸，尤其以巴河3號橋至1號橋之間最為集中。此外，江北大道西段及其延線也分布著一些餐飲，臨大佛寺橋區(qū)域的風(fēng)味餐飲、野味點殺憑借其經(jīng)營特色也具有一定的吸引力。從巴中市的市場發(fā)展空間來看，餐飲方面，西式快餐、中高檔餐飲、特色餐飲等還具備一定的市場空間，休閑娛樂業(yè)態(tài)的健身休閑、高檔娛樂會所、專業(yè)的KTV、演藝性質(zhì)的酒吧等都還具備較強的操作空間。從餐飲、休閑、娛樂業(yè)的布局空間來看，江北新城的發(fā)展前景更好，這主要是由江北新城的經(jīng)營物業(yè)條件好、江北新城的交通相對較為便捷、到達目的地消費時停車較為方便等原因決定的。專業(yè)市場現(xiàn)狀南池批發(fā)市場：位于老城區(qū)，是巴中最大的服裝及日用百貨批發(fā)市場，經(jīng)營環(huán)境差，經(jīng)銷商品檔次較低，存在消防隱患。建材家具市場：主要包括老城區(qū)的南池南路家裝材料一條街、通佛路家裝材料一條街，以及江北新城江北大道東段的老江北家裝材料一條街、中楊干道建材家具市場。經(jīng)營業(yè)態(tài)包括五金建材、家具家居，經(jīng)營形態(tài)大都表現(xiàn)為臨街商鋪，只有南池裝飾材料市場和鴻福建材超市以賣場形態(tài)呈現(xiàn)，南池裝飾材料市場知名品牌較多，商家經(jīng)營情況好；鴻福建材超市由于缺乏科學(xué)管理，布局較為混亂，經(jīng)營情況較差。蓮花街汽配市場：該市場位于江北新區(qū)蓮花街，以汽車零配件為主，兼營汽修?；径际欠植荚谧≌^(qū)的底商，既影響了居民生活，又給城市形象帶來負面影響，將面臨外遷。調(diào)查發(fā)現(xiàn)的部分優(yōu)勢：1、巴中市城區(qū)巴州區(qū)下轄范圍雖無相關(guān)工業(yè)經(jīng)濟，但其商業(yè)較為繁榮，且其周邊的縣城農(nóng)業(yè)和工業(yè)經(jīng)濟較發(fā)達，經(jīng)濟條件較好，區(qū)縣的購買力(據(jù)統(tǒng)計有60%購房群體來源于外出勞務(wù)人士)相對較強于市區(qū)購買群體；2、房地產(chǎn)交易市場行為不規(guī)范，欲購買商品房時，購房的相關(guān)信息和房屋銷售情況大都由售樓人員口頭告知，幾乎大部分的售房部無銷控表一欄，這為房屋的銷售策略提供了很大的可操控空間；3、市政府對房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠，部分在建項目在房屋建設(shè)初期就接受期房預(yù)定，且預(yù)定金額大小不一，這對開發(fā)商快速回籠資金，減少項目開發(fā)風(fēng)險有及其利好關(guān)系。4、巴州區(qū)房價與其下轄的通江縣城、南江縣城和平昌縣城相比較高，雖其房價與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟不是成正比關(guān)系，但巴州區(qū)政府打造的宜居城市，相對價格都被市場所接受；再則市場供應(yīng)量出現(xiàn)較不足的現(xiàn)象，需求量還比較大，從而導(dǎo)致房屋市場價格將還有很大的一個發(fā)展空間；5、巴中市高速發(fā)展交通事業(yè)力度，在未來幾年即將建成的高速路和鐵路網(wǎng)絡(luò)，必將增強該地與其周邊城市的經(jīng)濟聯(lián)系，促使工業(yè)、商業(yè)的發(fā)展，從而能夠帶動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟進入一個新的高速發(fā)展期；四、目前巴中房地產(chǎn)劣勢1、整個巴中市市區(qū)幾乎無大型的高品質(zhì)社區(qū)，根據(jù)當(dāng)?shù)氐馁徺I力來分析發(fā)現(xiàn)，整個巴中市和其下轄縣城的購買能力較強，很多中小型項目都出現(xiàn)分很多期開發(fā)的現(xiàn)象，項目時間跨度較長，且每期的市場供應(yīng)量也是相當(dāng)有限，從而導(dǎo)致市場供應(yīng)量出現(xiàn)不足，出現(xiàn)供小于求的現(xiàn)象；2、沿河一帶的較高品質(zhì)社區(qū)環(huán)境較好，但市政交通配套嚴重不足，與其打造的社區(qū)標準不相匹配；再則市內(nèi)交通出現(xiàn)比較嚴重的凌亂現(xiàn)象，從而為樓盤品質(zhì)的提高設(shè)置了一道無法逾越的屏障；3、開發(fā)商與相關(guān)住戶和拆遷住戶的糾紛較多，使樓盤的口碑受到一定程度的影響；4、房地產(chǎn)相關(guān)政策執(zhí)行難度較大，因開發(fā)商資金緊缺等相關(guān)因素導(dǎo)致很多購房群體無法享受