第一章項(xiàng)目概況建設(shè)單位本項(xiàng)目的開發(fā)商為上海xx置業(yè)有限公司。項(xiàng)目位置處江寧路、康定路交界處。主入口在江寧路上。項(xiàng)目規(guī)模1271011－262721900平方米。主要建筑技術(shù)指標(biāo)1－11－1主要建筑指標(biāo)表序號1指標(biāo)名稱基地面積單位平方米指標(biāo)值2總建筑面積平方米21900其中：地下部分建筑面積平方米1900地上裙房部分建筑面積平方米5500地上其他部分建筑面積地上其他部分建筑面積平方米145003總戶數(shù)（非裙房部分）戶88項(xiàng)目現(xiàn)狀200013000第二章市場研究為了明確接盤的可行性和項(xiàng)目定位的合理性，特對本案周邊物業(yè)進(jìn)行調(diào)研。調(diào)研區(qū)域說明本調(diào)研區(qū)域?yàn)榘策h(yuǎn)路以南，新閘路以北，常德路以東，昌化路以西的閉合區(qū)域。辦公樓物業(yè)行情經(jīng)調(diào)研，本區(qū)域的辦公樓基本上以租為主，租金水平為2－3元/天·平方米，詳見表2－1“本區(qū)域辦公樓個案匯總表”。表2－1本區(qū)域辦公樓個案匯總表序號個案名稱 所處位置租金（元/天·平方米）包物業(yè)管理費(fèi)與否1藝海大廈 江寧路、康定路3不包2時美大廈 江寧路、康定路2包3和一大廈 江寧路、昌平路2.3－2.5包44新城大廈江寧路、新閘路3包住宅物業(yè)行情靜安區(qū)是上海典型的城市中心區(qū)，也是上海房價最高的區(qū)域，該區(qū)域住宅的平均售價為8000－10000元/平方米，詳見表2－2“本區(qū)域住宅個案匯總表”。表2－2本區(qū)域住宅個案匯總表序個案名稱所處位置個案類別售價（元/平方交房狀號1康寧雅庭江寧路、康定路高層住宅米）7500－11000態(tài)毛坯2新格公寓江寧路、康定路酒店式公寓11000－14000全裝修3靜安楓景常德路、新閘路高層住宅10000－12300全裝修42.4靜安晶華定位建議安遠(yuǎn)路、陜西北路高層住宅酒店式公寓7000－10000未定毛坯全裝修場特點(diǎn)，建議將本案定位為商住樓，即裙房以上部分為酒店式公寓，經(jīng)改建包裝后推向市場。第三章租售計(jì)劃銷售定價“銷售定價”針對裙房部分而言。的定價。裙房：均價0元平方米（不含設(shè)備報價，可售建筑面積按0平方米計(jì)，銷售收入為44000000元。租金定價“租金定價”針對酒店式公寓部分而言。實(shí)際年租金收入（實(shí)際年租金收入（/年（按入住率5％計(jì)）1201200實(shí)際年租金收入（合：人民幣年（按匯率3計(jì)）9969960表3－1酒店式公寓價格定位表房型面積（平方米）數(shù)量（套）單價（USD/月）理論年租金（USD/年）兩房130441500792000三房1804420001056000小計(jì)881848000車位：600/月/40288000元。租售進(jìn)度及租售收入租售進(jìn)度假定接盤日為2003年4月1日，租售起始日為2003年7月1日，裙房的銷售期為1.5年8個月，于4年2月1日銷售完畢。租售收入詳見表3－2“租售收入預(yù)測表”。表3－2租售收入預(yù)測表（單位：萬元）銷售部序號收入名稱/年·月2003年2004年小計(jì)分1-67-121-67-121裙房銷售收入－1467146714664400年度小計(jì)146729334400租賃部分序號1收入名稱/年酒店式公寓租金收入小計(jì)9972車位租金收入29年度小計(jì)1026第四章投資估算投資估算的依據(jù)和說明本投資估算的測算期為二次開發(fā)商接盤日至本案銷售完畢日，假定接盤日為2003年4月1日，裙房銷售完畢日為2004年12月31日。本投資估算的編制依據(jù)為項(xiàng)目示意圖，非竣工圖。本投資估算暫不考慮裙房部分的設(shè)備安裝及屋頂花園的裝飾費(fèi)用。投資估算購置成本本案的整體轉(zhuǎn)讓價格為13000萬元，即二次開發(fā)商的購置成本，其中包括土地成本、建造成本、一次開發(fā)期間的間接費(fèi)用及原始開發(fā)商利潤。二次建造成本由于以下原因，產(chǎn)生了二次建造成本：局將有所變動；改建為住宅項(xiàng)目，將增補(bǔ)公用部位裝飾、小區(qū)裝飾和智能化建設(shè)；本案已空置兩年余，部分建材有所損毀或不適應(yīng)當(dāng)前的市場要求，須修補(bǔ)或調(diào)換。本案裙房部分外立面裝飾未完成。因定位為酒店式公寓，所以將新增酒店式公寓的裝修及配置費(fèi)用。4－1部位內(nèi)容內(nèi)容明細(xì)金額 （萬指標(biāo)（元/平元）方米）主設(shè)計(jì)費(fèi)內(nèi)部房型及窗體結(jié)構(gòu)變動104.6部位內(nèi)容內(nèi)容明細(xì)金額 （萬指標(biāo)（元/平元）方米）主設(shè)計(jì)費(fèi)內(nèi)部房型及窗體結(jié)構(gòu)變動104.6樓部公用部位裝飾（電梯廳、大堂墻、10045.7分地、門套－大理石）建5－10104.6預(yù)備費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按上述費(fèi)用的20％計(jì)提727332安 費(fèi) 內(nèi)墻板面滿批膩?zhàn)臃鬯?09.1換窗(鑿除，新開)230105進(jìn)戶門（88樘）及五金52.3樓梯地磚，木扶手，防滑條52.3智能化（紅外報警、樓宇對講、電視監(jiān)控、寬帶）5022.8衛(wèi)星電視104.6小區(qū)圍墻、門頭、綠化209分戶門內(nèi)裝修配置24201105小計(jì)128801315裙房部分建安費(fèi)外立面裝飾750342小計(jì)2750342地下車庫建安費(fèi)停車管理系統(tǒng)（人工）31小計(jì)331小計(jì)4727332總計(jì)43601990間接費(fèi)用管理費(fèi)用：按“二次開發(fā)建造成本”的3％計(jì)提。2%計(jì)提。20％為自有資金，80％為銀行貸款。因租金收入非一次性收入，具體財(cái)務(wù)費(fèi)用的金額及發(fā)生時機(jī)詳見表5－14－2表4－2間接費(fèi)用明細(xì)表費(fèi)用名稱金額（萬元）指標(biāo)（元/平方米）管理費(fèi)用13160銷售費(fèi)用329150財(cái)務(wù)費(fèi)用見“表5－1”見“表5－1”總計(jì)460210總投資4－34－3總投資明細(xì)表名稱金額（萬元）指標(biāo)（元/平方米）購置成本130005936二次建造成本43601990間接費(fèi)用460210總投資178208136如上表所示，本項(xiàng)目的總投資為17820萬元。第五章財(cái)務(wù)效益分析分析依據(jù)及說明本財(cái)務(wù)分析根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度進(jìn)行。本財(cái)務(wù)分析測算起始日為2003年4月1日。本財(cái)務(wù)分析中不考慮租金遞增因素。收入詳見表3－2“租售收入預(yù)測表”。支出成本支出本項(xiàng)目的總投資為17820萬元。稅金支出稅金分租賃稅金和銷售稅金兩部分，按5％計(jì)提。財(cái)務(wù)費(fèi)用5.3125－1投資回收期5－15－1投資回收期計(jì)算表（單位：萬元第*年租金收收入售房收小計(jì)成本支稅金支出財(cái)務(wù)費(fèi)小計(jì)凈現(xiàn)金流量（1）－（2）累計(jì)凈現(xiàn)金量入入（1）出用（2）114671467178207375718650-17183-1718321026293339591987349323027-1415631026102651562613413-1374341026102651541592434-1330951026102651517568458-1285161026102651493544482-1236971026102651468519507-1186281026102651441492534-1132891026102651412463563-10765101026