報(bào)告人：王智中深圳市尺度市場(chǎng)策略顧問(wèn)有限公司百仕達(dá)花園三期調(diào)研報(bào)告1執(zhí)行說(shuō)明目標(biāo)方法理論執(zhí)行文本結(jié)構(gòu)2計(jì)劃書(shū)約定的調(diào)研目標(biāo)百仕達(dá)花園三期是否對(duì)布心路以北片區(qū)居民有一定的吸引力是否需要針對(duì)布心北片區(qū)的現(xiàn)有居民進(jìn)行獨(dú)立的促銷(xiāo)活動(dòng)

如果有必要對(duì)布心北片區(qū)現(xiàn)有居民展開(kāi)獨(dú)立的促銷(xiāo)活動(dòng)，那么開(kāi)展促銷(xiāo)活動(dòng)的營(yíng)銷(xiāo)策略是什么

3采取的調(diào)研方法為了解決以上的調(diào)研目標(biāo)，經(jīng)與貴公司有關(guān)人員的協(xié)商，本公司采用了以定量調(diào)查為主，為定性調(diào)查為輔的調(diào)研方法

定量調(diào)查主要是為了測(cè)定布心片區(qū)的市場(chǎng)容量、居民價(jià)格承受力、品牌價(jià)值等量化指標(biāo)，定性調(diào)查（焦點(diǎn)座談會(huì)）主要是為了解決如何開(kāi)展促銷(xiāo)活動(dòng)等操作性問(wèn)題

為了提高量化指標(biāo)測(cè)定的科學(xué)性，本次調(diào)查采用了等距隨機(jī)不重復(fù)抽樣，從調(diào)查技術(shù)上滿(mǎn)足了推論總體的需要針對(duì)第五個(gè)調(diào)研目標(biāo)本公司4調(diào)研理論體系對(duì)某市場(chǎng)結(jié)構(gòu)比較清楚的情況下，按特定細(xì)分變量細(xì)分市場(chǎng)，然后分別測(cè)量各細(xì)分市場(chǎng)的容量，相加便是總的容量5調(diào)研理論體系對(duì)某市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不了解的情況下，我們只能把這個(gè)市場(chǎng)看作一個(gè)整體，通過(guò)特殊的方法測(cè)量其容量，在現(xiàn)實(shí)生活中，我們經(jīng)常是采用這種方法來(lái)測(cè)量。6調(diào)研理論體系本次調(diào)查便是采用等距隨機(jī)不重復(fù)抽樣的方法從總體中隨機(jī)抽取300個(gè)樣本，從理論是講，樣本的結(jié)構(gòu)與總體的結(jié)構(gòu)完全吻合，可以通過(guò)分析樣本的情況（包括購(gòu)買(mǎi)情況）去推論總體。7調(diào)研理論體系由于通過(guò)調(diào)查我們對(duì)樣本的結(jié)構(gòu)有足夠的了解，那么我們?nèi)允强梢愿鶕?jù)需要選擇細(xì)分變量對(duì)樣本進(jìn)行細(xì)分；根據(jù)需要，我們選擇了兩組細(xì)分變量，從而產(chǎn)生了兩種推測(cè)方法。第一組變量：購(gòu)買(mǎi)百仕達(dá)花園三期的意向、購(gòu)買(mǎi)能力第二組變量：布心片區(qū)置業(yè)的意向、購(gòu)買(mǎi)面積100平方米以下、購(gòu)買(mǎi)能力8調(diào)研理論體系通過(guò)細(xì)分以后，我們便可以找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群以及市場(chǎng)容量特別提出的是，在以上的細(xì)分變量中，發(fā)展商可以控制的變量是售價(jià)（對(duì)應(yīng)著居民的購(gòu)買(mǎi)力），不同的售價(jià)將產(chǎn)生不同的市場(chǎng)規(guī)模，從而影響目標(biāo)客戶(hù)的群體特征，也影響我們營(yíng)銷(xiāo)態(tài)度和營(yíng)銷(xiāo)方式的改變。在以下的目標(biāo)客戶(hù)定位以及營(yíng)銷(xiāo)建議都是在6500元單價(jià)的前提下制定的。9調(diào)查執(zhí)行情況本次調(diào)查自2月28日以來(lái)，歷時(shí)25天，經(jīng)過(guò)貴公司的大力支持以及本公司項(xiàng)目小組成員的努力，至3月25日，所有工作已經(jīng)全部結(jié)束

300個(gè)有效入戶(hù)訪(fǎng)問(wèn)四場(chǎng)座談會(huì)，分別為當(dāng)?shù)鼐用?、福利房業(yè)主、商品房業(yè)主、租房者各類(lèi)數(shù)據(jù)的分析以及報(bào)告撰寫(xiě)完成了合同要求的數(shù)量指標(biāo)。10已經(jīng)提提交的的調(diào)研研文本本報(bào)告告總體分分析報(bào)報(bào)告定性報(bào)報(bào)告定量報(bào)報(bào)告執(zhí)行報(bào)報(bào)告數(shù)據(jù)報(bào)報(bào)告其它附附件11本次匯匯報(bào)的的主要要內(nèi)容容主要研研究結(jié)結(jié)論定量調(diào)調(diào)查部部分定性調(diào)調(diào)查部部分總體分分析報(bào)報(bào)告部部分市場(chǎng)容容量預(yù)預(yù)測(cè)價(jià)格彈彈性以以及需需求函函數(shù)目標(biāo)客客戶(hù)定定位及及特征征品牌價(jià)價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)建建議促銷(xiāo)建建議布心片片區(qū)外外流者者特征征及流流向、、流動(dòng)動(dòng)力12主要研研究結(jié)結(jié)論-定量消費(fèi)體體驗(yàn)平均居居住面面積為為71平方方米現(xiàn)居住住戶(hù)型型以二二房為為主四成人人居住住所有有權(quán)性性質(zhì)是是租賃賃近半數(shù)數(shù)商品品房、、福利利房是是非業(yè)業(yè)主本本人居居住所有房房子的的平均均購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)年數(shù)數(shù)7.9年（多為為8年年前購(gòu)購(gòu)買(mǎi)））商品房房購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)年數(shù)數(shù)比福福利房房的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)年年數(shù)少少3年年商品房房的均均價(jià)大大于福福利房房的均均價(jià)多多2500元左左右福利房房、商商品房房業(yè)對(duì)對(duì)住宅宅不滿(mǎn)滿(mǎn)意主主要表表現(xiàn)在在“社社會(huì)治治安””和和“生生活配配套””、““綠化化環(huán)境境”等等13主要研研究結(jié)結(jié)論-定量量消費(fèi)費(fèi)體體驗(yàn)驗(yàn)單套套月月租租多多平平均均為為990元元四成成人人認(rèn)認(rèn)為為在在布布心心片片區(qū)區(qū)租租房房的的原原因因是是““離離工工作作地地點(diǎn)點(diǎn)近近””其次次是是““生生活活環(huán)環(huán)境境””相相對(duì)對(duì)不不錯(cuò)錯(cuò)，，幾幾乎乎沒(méi)沒(méi)有有提提到到““自自然然環(huán)環(huán)境境相相對(duì)對(duì)不不錯(cuò)錯(cuò)””14主要要研研究究結(jié)結(jié)論論-定量量置業(yè)業(yè)計(jì)計(jì)劃劃平均均值值為為98平平方方米米，，70-90平平方方米米的的人人占占一一半半近六六成成的的人人需需要要三三房房單單位位15主要要研研究究結(jié)結(jié)論論-定量量置業(yè)業(yè)計(jì)計(jì)劃劃小三三房房和和大大二二房房是是需需求求方方向向單價(jià)價(jià)主主要要位位于于3000-5000元元之之間間，，平均均為為3784元元16主要要研研究究結(jié)結(jié)論論-定量量置業(yè)業(yè)計(jì)計(jì)劃劃購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)戶(hù)戶(hù)型型越越大大的的人人計(jì)計(jì)劃劃支支付付的的單單價(jià)價(jià)越越高高商品品房房業(yè)業(yè)主主二二次次置置業(yè)業(yè)計(jì)計(jì)劃劃支支付付單單價(jià)價(jià)最最高高17主要要研研究究結(jié)結(jié)論論-定量量置業(yè)業(yè)計(jì)計(jì)劃劃居民民最最重重視視的的小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)部部配配套套是是教教育育場(chǎng)場(chǎng)所所和和小小超超市市居民民最最關(guān)關(guān)心心的的小小區(qū)區(qū)外外因因素素是是““社社會(huì)會(huì)治治安安””和和““周周邊邊自自然然景景觀(guān)觀(guān)””18主要要研研究究結(jié)結(jié)論論-定量量置業(yè)業(yè)計(jì)計(jì)劃劃：：布布心心是是被被訪(fǎng)訪(fǎng)者者最最可可能能選選擇擇的的區(qū)區(qū)域域購(gòu)房片區(qū)提及頻次提及比例（%）布心9230.8福田區(qū)6622水庫(kù)、東湖新村278.8翠竹237.6羅湖其它7826南山區(qū)144.819主要要研研究究結(jié)結(jié)論論-定量量置業(yè)業(yè)計(jì)計(jì)劃劃租房房者者更更有有可可能能選選擇擇布布心心置置業(yè)業(yè)首期期三三成成得得到到大大多多數(shù)數(shù)置置業(yè)業(yè)者者認(rèn)認(rèn)同同，，平平均均成成數(shù)數(shù)為為3.720主要要研研究究結(jié)結(jié)論論-定量量品牌牌測(cè)測(cè)試試:發(fā)展展商商品品牌牌對(duì)對(duì)布布心心片片區(qū)區(qū)居居民民影影響響很很大大觀(guān)點(diǎn)列舉頻次比例雖然多花了一些錢(qián)，但買(mǎi)得安心，值得8127.0名牌發(fā)展商開(kāi)發(fā)的房子可以貴一點(diǎn)，但不能貴得太多7023.4買(mǎi)房盡可能選名牌發(fā)展商的，但錢(qián)最好一樣多9331.1買(mǎi)誰(shuí)開(kāi)發(fā)的房子都一樣，關(guān)鍵是價(jià)格便宜5116.8名牌開(kāi)發(fā)商也會(huì)制造次品，價(jià)格又偏高，我不會(huì)買(mǎi)51.621主要要研研究究結(jié)結(jié)論論-定量量品牌牌測(cè)測(cè)試試品牌牌可可增增值值565元元品牌牌對(duì)對(duì)商商品品房房業(yè)業(yè)主主影影響響最最大大22主要要研研究究結(jié)結(jié)論論-定量量品牌牌測(cè)測(cè)試試百仕仕達(dá)達(dá)地地產(chǎn)產(chǎn)品品牌牌在在布布心心居居住住者者中中知知名名度度最最高高百仕達(dá)花花園的知知名度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于百百仕達(dá)地地產(chǎn)23主要研究究結(jié)論-定量品牌測(cè)試試百仕達(dá)地地產(chǎn)的美美譽(yù)度是是“比較較滿(mǎn)意””百仕達(dá)花花園提升升布心片片區(qū)形象象作用比比較大24主要研究究結(jié)論-定量項(xiàng)目測(cè)試試建筑類(lèi)型型以小高高層為主主以中小戶(hù)戶(hù)型為主主25主要研究究結(jié)論-定量項(xiàng)目測(cè)試試不考慮價(jià)價(jià)格因素素，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)三期可可能性很很大不購(gòu)買(mǎi)的的主要原原因是對(duì)對(duì)這個(gè)地地方不感感興趣26主要研究究結(jié)論-定量項(xiàng)目測(cè)試試可接受的的價(jià)格主主要集中中在4000-5000元這這個(gè)區(qū)間間潛在消費(fèi)費(fèi)者估價(jià)價(jià)已經(jīng)考考慮了品品牌價(jià)值值27主要研究究結(jié)論-定量項(xiàng)目測(cè)試試購(gòu)買(mǎi)的上上限集中中在5000-6000元這這個(gè)區(qū)間間28主要研究究結(jié)論-定性百仕達(dá)花花園三期期的潛在在購(gòu)買(mǎi)者者主要有有現(xiàn)居住住在出租租房中的的工薪族族；目前前有住房房但對(duì)現(xiàn)現(xiàn)居住環(huán)環(huán)境不滿(mǎn)滿(mǎn)意的業(yè)業(yè)主；布布心片區(qū)區(qū)部分當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用衩窦安糠址窒愀廴巳瞬夹钠瑓^(qū)區(qū)樓盤(pán)最最佳定位位的戶(hù)型型及檔次次是二房房二廳面面積在50—80平米米，三房房二廳面面積在100平平米左右右，中等等檔次能夠接受受的合適適價(jià)格在在4000—5000元/平平米之間間，最高高接受價(jià)價(jià)在6000-7000元/平米對(duì)布心片片區(qū)的總總體看法法較好，，認(rèn)為交交通、購(gòu)購(gòu)物、配配套設(shè)施施等較為為齊全，，主要缺缺點(diǎn)是治治安不好好，房屋屋設(shè)計(jì)、、結(jié)構(gòu)過(guò)過(guò)時(shí)；對(duì)對(duì)項(xiàng)目所所在地塊塊認(rèn)識(shí)主主要是周周?chē)h(huán)境境不好29主要研究究結(jié)論-定性報(bào)紙、雜雜志、電電視仍是是置業(yè)者者主要接接觸的宣宣傳方式式，派發(fā)發(fā)禮品，，郵寄宣宣傳資料料和將宣宣傳資料料放在郵郵筒里，，拉橫幅幅和聯(lián)誼誼會(huì)等非非大眾傳傳播方式式也有一一定的效效果，但但二次置置業(yè)者更更注重到到實(shí)地看看房最受歡迎迎的促銷(xiāo)銷(xiāo)方式是是打折、、返還現(xiàn)現(xiàn)金、送送物業(yè)管管理費(fèi)和和送相關(guān)關(guān)手續(xù)費(fèi)費(fèi)，送家家電、家家俬、裝裝修和送送消費(fèi)券券也有一一定的吸吸引力百仕達(dá)花花園三期期的被推推薦率較較高，但但被推薦薦內(nèi)容主主要集中中在百仕仕達(dá)實(shí)業(yè)業(yè)公司的的品牌上上，其次次是戶(hù)型型和價(jià)格格30主要研究究結(jié)論-定性環(huán)境、配配套和價(jià)價(jià)格是影影響購(gòu)房房的重要要因素，，女性更更注重治治安狀況況的好壞壞首次置業(yè)業(yè)者選擇擇購(gòu)房的的區(qū)域主主要是羅羅湖、福福田；二二次置業(yè)業(yè)者選擇擇購(gòu)房的的區(qū)域主主要是福福田、羅羅湖，也也有部分分二次置置業(yè)者選選擇南山山、布吉吉和鹽田田對(duì)百仕達(dá)達(dá)花園的的知曉度度較高；；但對(duì)百百仕達(dá)花花園的了了解多來(lái)來(lái)源于外外觀(guān)和聽(tīng)聽(tīng)聞；對(duì)對(duì)百仕達(dá)達(dá)花園的的開(kāi)發(fā)商商知曉度度不高對(duì)小區(qū)內(nèi)內(nèi)配套設(shè)設(shè)施的基基本需求求主要有有帶菜市市場(chǎng)的超超市、泳泳池、學(xué)學(xué)校、銀銀行、茶茶座等生生活配套套設(shè)施和和市政設(shè)設(shè)施31分析報(bào)告告--市場(chǎng)容量量預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)說(shuō)明明最保守預(yù)預(yù)測(cè)結(jié)果果的目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)群群都是以以“合適適的價(jià)格格”購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)百仕達(dá)達(dá)花園三三期，也也即購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)時(shí)沒(méi)有有什么壓壓力，價(jià)價(jià)格是在在計(jì)劃內(nèi)內(nèi)的；最最樂(lè)觀(guān)的的預(yù)測(cè)結(jié)結(jié)果的目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群都是是以“能能夠承受受的上限限”來(lái)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)百仕仕達(dá)花園園三期，，也即百百仕達(dá)花花園有足足夠的吸吸引力讓讓潛在消消費(fèi)者花花最大努努力去購(gòu)購(gòu)買(mǎi)它。。本預(yù)測(cè)前前提：布布心片區(qū)區(qū)每戶(hù)至至少有一一個(gè)25-55歲的居居民、每每套房間間按一戶(hù)戶(hù)計(jì)算（（即未考考慮合租租一套房房間者可可能購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)幾套住住宅，也也未考慮慮到現(xiàn)居居住在布布心不同同住宅內(nèi)內(nèi)的男女女結(jié)為夫夫妻后可可以只購(gòu)購(gòu)買(mǎi)一套套住宅））以下有關(guān)市場(chǎng)場(chǎng)容量的預(yù)測(cè)測(cè)是根據(jù)單價(jià)價(jià)7000元元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算算的32分析報(bào)告--市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)測(cè)預(yù)測(cè)結(jié)果一：：市場(chǎng)容量在在28—361套間，，平均194套預(yù)測(cè)變量布心片區(qū)居民民總戶(hù)數(shù)（16500戶(hù)戶(hù)）居民未來(lái)兩年年有購(gòu)房意向向的比例（45%）可能購(gòu)買(mǎi)百仕仕達(dá)花園三期期的比例（62%）可能能購(gòu)買(mǎi)百仕達(dá)達(dá)花園三期的的比例（62%）合適的單價(jià)在在7000元元以上和支付付上限在7000元以上上的比例（1.1%和14.3%））購(gòu)買(mǎi)百仕達(dá)花花園三期可能能性大小（55%）保守預(yù)測(cè)結(jié)果果=16500*45%*62%*55%*1.1%=28套樂(lè)觀(guān)預(yù)測(cè)結(jié)果果=16500*45%62%55%*14.3%=361套33預(yù)測(cè)結(jié)果二：：市場(chǎng)容量在在30—238套之間間，平均為134套預(yù)測(cè)變量布心片區(qū)居民民總戶(hù)數(shù)（16500戶(hù)戶(hù)）居民未來(lái)兩年年有購(gòu)房意向向的比例（45%）未來(lái)兩年有意意在布心片區(qū)區(qū)購(gòu)房的比例例（30.8%）計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)面積積在100平平方米以下的的比例（77.9%）合適的單價(jià)在在7000元元以上和支付付上限在7000元以上上的比例（1.7%和13.4%））品牌變量、建建筑類(lèi)型變量量等缺失（百百仕達(dá)品牌促促進(jìn)銷(xiāo)售，高高層住宅則會(huì)會(huì)過(guò)濾掉一部部分客分，兩兩者作用力相相反）保守預(yù)測(cè)結(jié)果果=16500*45%*30.8%*77.9%*1.7%=30套樂(lè)觀(guān)預(yù)測(cè)結(jié)果果=16500*45%*30.8%*77.9%*13.4%=238套分析報(bào)告--市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)測(cè)34分析報(bào)告--市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)測(cè)預(yù)測(cè)結(jié)果：平平均為165套兩種預(yù)測(cè)方法法的比較：第一種預(yù)測(cè)受受非抽樣誤差差影響較大，，被訪(fǎng)者在回回答“是否有有可能購(gòu)買(mǎi)百百仕達(dá)花園三三期”時(shí)主觀(guān)觀(guān)意識(shí)很強(qiáng)而而沒(méi)有考慮到到自己的實(shí)際際需求和購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)能力第二種預(yù)測(cè)相相對(duì)比較客觀(guān)觀(guān)，是以消費(fèi)費(fèi)者購(gòu)房計(jì)劃劃為線(xiàn)索推算算的，但它忽忽略了客戶(hù)在在購(gòu)買(mǎi)住宅時(shí)時(shí)所表現(xiàn)出來(lái)來(lái)的“沖動(dòng)””，也即非理理性為了平衡客觀(guān)觀(guān)因素與主觀(guān)觀(guān)因素在購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)決策中的偏偏差，采用平平均值來(lái)推算算市場(chǎng)容量35分析報(bào)告--價(jià)格彈性與需需求函數(shù)簡(jiǎn)要說(shuō)明：價(jià)格彈性是指指因價(jià)格的變變化引起需求求量變化的幅幅度。因?yàn)閮r(jià)格彈性性主要測(cè)量因因價(jià)格變動(dòng)引引起的需求變變化，一般購(gòu)購(gòu)買(mǎi)上限價(jià)位位最為敏感的的，所以以下下兩種測(cè)量方方式均以?xún)r(jià)格格上限為自變變量36分析報(bào)告--價(jià)格彈性與需需求函數(shù)按第一種方式式價(jià)格需求彈性性系數(shù)為0.104價(jià)格需求彈性性曲線(xiàn)是：Y=10.4%X即每降價(jià)500元將相應(yīng)增增加10.4%的銷(xiāo)量37分析報(bào)告--價(jià)格彈性與需需求函數(shù)局部?jī)r(jià)格彈性性最大位于5500-6000元這這個(gè)區(qū)間38分析報(bào)告--價(jià)格彈性與需需求函數(shù)按第二種方式式價(jià)格需求彈性性系數(shù)為0.082價(jià)格需求彈性性曲線(xiàn)是：Y=8.2%X即每降價(jià)500元將相應(yīng)增增加8.2%的銷(xiāo)量局部?jī)r(jià)格彈性性與第一種情情況相似價(jià)格需求彈性性系數(shù)平均為為0.09339分析報(bào)告--價(jià)格彈性與需需求函數(shù)樂(lè)觀(guān)市場(chǎng)容量量函數(shù)1是：：Y1=2532*14.3%+10.4%X1，X1=(7000-單價(jià))/500=>Y1=4049-0.527Z1(Z1售價(jià))40分析報(bào)告--價(jià)格彈性與需需求函數(shù)樂(lè)觀(guān)市場(chǎng)容量量函數(shù)2是：：Y2=978*(21.6%+8.2%X2),X2=(7000-單價(jià))/500=>Y2=2284-0.292Z2(Z2表示售價(jià))41分析報(bào)告--價(jià)格彈性與需需求函數(shù)綜合市場(chǎng)容量量函數(shù)是：Y=Y=Y1+Y2=3166-0.41Z(Z表示售價(jià))42根據(jù)綜合函數(shù)數(shù)，單價(jià)7800元是布布心片區(qū)居住住者購(gòu)買(mǎi)百仕仕達(dá)花園三期期的最高價(jià)，，在這個(gè)價(jià)位位以上的需求求量趨近于零零；在6200元的價(jià)位位布心片區(qū)將將能消化百仕仕達(dá)花園三期期總戶(hù)數(shù)的一一半；在還未未到5000元的時(shí)候已已經(jīng)銷(xiāo)售一空空特別提出的是是：以上所有有市場(chǎng)需求函函數(shù)僅考慮價(jià)價(jià)格這一因變變量，在實(shí)際際銷(xiāo)售過(guò)程中中，市場(chǎng)需求求量受諸多因因素的影響，，比如市場(chǎng)供供應(yīng)量的變化化、居民收入入的改變、居居民消費(fèi)心理理的改變等，，甚至售樓員員的態(tài)度也會(huì)會(huì)影響實(shí)際成成交量分析報(bào)告--價(jià)格彈性與需需求函數(shù)43分析報(bào)告--目標(biāo)客戶(hù)定位位及特征（內(nèi)內(nèi)銷(xiāo)）目標(biāo)客戶(hù)定位位按置業(yè)狀態(tài)：：以租住在布布心片區(qū)的首首次置業(yè)者為為主，以福利利房、商品房房、當(dāng)?shù)鼐用衩竦榷沃脴I(yè)業(yè)者為輔按置業(yè)目的：：以自己居住住為主，以投投資為輔定位理由由百仕達(dá)花園園三期中小戶(hù)戶(hù)型決定了由布心片區(qū)福福利房、商品品房業(yè)主的置置業(yè)狀態(tài)決定定了由購(gòu)買(mǎi)目的決決定了由周邊投資價(jià)價(jià)值決定了44分析報(bào)告--目標(biāo)客戶(hù)定位位及特征（內(nèi)內(nèi)銷(xiāo)）租住位置：以租住在布心心村的首次置置業(yè)者居多，，以租住在東東樂(lè)花園、松松泉山莊、布布心花園的為為輔現(xiàn)居住戶(hù)型：：現(xiàn)居住戶(hù)型以以二房為主，，一房、三房房為輔，四房房以上單位極極少現(xiàn)居住面積：平均面積為65平方米，，最大的也不不過(guò)100平平方米月租金：月均支付近650元的房房租，大多數(shù)數(shù)是自己或家家庭單獨(dú)租一一套，很少與與他人合租45分析報(bào)告--目標(biāo)客戶(hù)定位位及特征（內(nèi)內(nèi)銷(xiāo)）收入水平較高高：家庭年收入8-10萬(wàn)，，個(gè)人月收入入在5000-6000元戶(hù)籍：以廣東非深圳圳戶(hù)籍的人居居多，其次是是非廣東戶(hù)籍籍，深圳戶(hù)籍籍人士較少年齡：以25-30的青年人居居多，30歲歲以上的中年年人不到三成成家庭結(jié)構(gòu)：以核心家庭、、四口之家為為主，以單身身家庭和兩人人家庭為輔46分析報(bào)告--目標(biāo)客戶(hù)定位位及特征（內(nèi)內(nèi)銷(xiāo)）學(xué)歷偏低：以中專(zhuān)及以下下學(xué)歷為主，，本科及以上上學(xué)歷不多交通工具：主要是公共汽汽車(chē)，私人轎轎車(chē)擁有量很很少工作地點(diǎn)：大多數(shù)不在布布心片區(qū)內(nèi)工工作，但在附附近上班乘車(chē)時(shí)間：20分鐘內(nèi)是是可以接受的的乘車(chē)時(shí)間乘乘車(chē)時(shí)間：20分鐘內(nèi)是是可以接受的的乘車(chē)時(shí)間47分析報(bào)告—品牌價(jià)值三成居民是因因百仕達(dá)品牌牌改變了置業(yè)業(yè)區(qū)域正如上文所述述，只有30.8%的布布心片區(qū)居住住者原計(jì)劃選選擇布心片區(qū)區(qū)置業(yè)；但對(duì)對(duì)于百仕達(dá)花花園卻有62%的居民產(chǎn)產(chǎn)生了興趣，，這說(shuō)明有三三成以上的居居民是因?yàn)榘侔偈诉_(dá)花園的的品牌改變了了他們的置業(yè)業(yè)區(qū)域48分析報(bào)告—品牌價(jià)值目標(biāo)客戶(hù)中““品牌導(dǎo)向型型”和“品牌牌引導(dǎo)型”比比例均比被訪(fǎng)訪(fǎng)總體多，合合計(jì)多15%49分析報(bào)告—品牌價(jià)值目標(biāo)客戶(hù)認(rèn)為為品牌價(jià)值為為700元左左右與布心片區(qū)居居住者關(guān)于品品牌價(jià)格的估估算相比，目目標(biāo)客戶(hù)更認(rèn)認(rèn)同百仕達(dá)花花園品牌，平平均估價(jià)為700元，比比前者多135元特別指出的是是，由于上文文關(guān)于市場(chǎng)容容量的測(cè)量是是根據(jù)購(gòu)買(mǎi)上限推算的，其中中已包含了品品牌價(jià)值，發(fā)發(fā)展商在制定定價(jià)格不宜重重復(fù)計(jì)價(jià)50分析報(bào)告—品牌價(jià)值百仕達(dá)花園的的品牌形象處處于第一象限限美譽(yù)度4★百仕達(dá)花園2024知名度度百仕達(dá)花園在在布心片區(qū)居居住者的心目目中的形象處處于高知名度度、高美譽(yù)度度的第一象限限，這是許多多品牌追求的的境界當(dāng)務(wù)之急是維維護(hù)自己的品品牌51分析報(bào)告—品牌價(jià)值百仕達(dá)花園的的品牌形象處處于第四象限限4美譽(yù)度★百仕達(dá)地產(chǎn)2知名度–4-20第四象限對(duì)于于任何進(jìn)行品品牌戰(zhàn)略的發(fā)發(fā)展商來(lái)說(shuō)都都是一件令人人遺憾的事，，有較高的美美譽(yù)度，但卻卻擁有很低的的知名度當(dāng)務(wù)之急是提提升品牌知名名度，美譽(yù)度度便會(huì)隨之上上升52分析報(bào)告—品牌價(jià)值對(duì)于百仁達(dá)地地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，導(dǎo)導(dǎo)致產(chǎn)品品牌牌與企業(yè)品牌牌脫節(jié)的原因因在于樓盤(pán)名名與企業(yè)名重重復(fù)正是由于這種種嫁接技術(shù)導(dǎo)導(dǎo)致無(wú)論企業(yè)業(yè)是做產(chǎn)品宣宣傳還是企業(yè)業(yè)宣傳，受眾眾都把它認(rèn)為為是產(chǎn)品宣傳傳，從而引起起企業(yè)品牌的的知名度下降降雖然百仕達(dá)地地產(chǎn)的知名度度在整個(gè)深圳圳房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的知名度位位居10位以以后，但在布布心片區(qū)居住住者心目中卻卻是第一品牌牌，知名度高高達(dá)31.2%（百仁達(dá)達(dá)花園的知名名度為91.3%），比比深圳房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)第一品品牌萬(wàn)科還高高出7個(gè)百分分點(diǎn)，這說(shuō)明明了百仁達(dá)企企業(yè)品牌在區(qū)區(qū)域市場(chǎng)上的的運(yùn)作還是成成功的53分析報(bào)告—品牌價(jià)值百仁達(dá)花園系系列命名建議議作出建議的前前提取決于百百仕達(dá)集團(tuán)有有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略看看法對(duì)于地產(chǎn)品牌牌來(lái)說(shuō)，必須須要有一定數(shù)數(shù)量成功項(xiàng)目目作支持才能能建立，沒(méi)有有產(chǎn)品供應(yīng)作作支持的品牌牌很快被人們們所拋棄針對(duì)百仕達(dá)花花園多次以同同樣的名稱(chēng)面面市這一行為為，在消費(fèi)者者看來(lái)它本身身就是一個(gè)產(chǎn)產(chǎn)品如果百仕達(dá)集集團(tuán)認(rèn)為每一一個(gè)樓盤(pán)運(yùn)作作的成功標(biāo)志志在于完全銷(xiāo)銷(xiāo)售并獲得既既定利潤(rùn)，那那么后二期均均可以百仕達(dá)達(dá)花園三期、、百仕達(dá)花園園四期命名如果百仕達(dá)集集團(tuán)打算實(shí)行行地產(chǎn)品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略，并打算算進(jìn)軍其它區(qū)區(qū)域市場(chǎng)，那那么樓盤(pán)運(yùn)作作的成功標(biāo)志志并不只在于于近期獲利，，而在于為企企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展展打好基礎(chǔ)，，那么第三、、四期將在名名稱(chēng)上應(yīng)作適適當(dāng)調(diào)整54分析報(bào)告—營(yíng)銷(xiāo)建議（內(nèi)銷(xiāo)））價(jià)格定位：均均價(jià)6500元根據(jù)市場(chǎng)需求求函數(shù)，上述述定價(jià)內(nèi)銷(xiāo)份份額將有可能能達(dá)到35%以上，從而而減小外銷(xiāo)的的壓力從周邊競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)來(lái)看百仕達(dá)花園三三期的戶(hù)型特特點(diǎn)決定了價(jià)價(jià)格不能定得得太高，過(guò)過(guò)高的單價(jià)則則會(huì)導(dǎo)致“斷斷碼”現(xiàn)象以上價(jià)格定位位已經(jīng)充分考考慮到了百仕仕達(dá)花園的品品牌價(jià)值付款方式提供多種付款款方式滿(mǎn)足不不同置業(yè)者的的需要，對(duì)于于接揭付款來(lái)來(lái)說(shuō)，發(fā)展商商盡可能降低低置業(yè)門(mén)檻，，并增加供樓樓年數(shù)55分析報(bào)告—營(yíng)銷(xiāo)建議（內(nèi)銷(xiāo)））媒體選擇報(bào)紙是目標(biāo)客客戶(hù)收集樓盤(pán)盤(pán)信息的主要要來(lái)源，所以以建議報(bào)紙仍仍作為主要投投放對(duì)象報(bào)紙種類(lèi)應(yīng)多多元化多采用路牌廣廣告、候車(chē)亭亭廣告、車(chē)箱箱廣告互聯(lián)網(wǎng)也是一一種經(jīng)濟(jì)的、、有效的傳播播渠道56分析報(bào)告—營(yíng)銷(xiāo)建議（內(nèi)銷(xiāo)））廣告投放方式式廣告類(lèi)型以硬硬性廣告為主主，兼顧軟性性炒作廣告投放時(shí)間間不必過(guò)分集集中在星期五五，星期四是是分流廣告費(fèi)費(fèi)的主要渠道道，特別是對(duì)對(duì)于軟性廣告告來(lái)說(shuō)，留一一天時(shí)間進(jìn)行行消化是必要要的建議每次投入入采用大篇幅幅以顯示實(shí)力力，特別是強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)期投入版面形式式應(yīng)新穎以引引起注意，適適當(dāng)采用小全全版、豎版、、跨版等57分析報(bào)告—其它促銷(xiāo)建議議特別指出：是否進(jìn)行專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)的前提取決決于細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)容量的大小小促銷(xiāo)活動(dòng)方式提及次數(shù)提及率（%）邀請(qǐng)居民參加聯(lián)誼活動(dòng)5025把宣傳資料放置在郵箱內(nèi)3719派發(fā)紀(jì)念品2714通過(guò)郵局直郵資料2613在主要路口設(shè)置咨詢(xún)臺(tái)2412在主要路口拉橫幅158在宣傳欄內(nèi)張貼宣傳畫(huà)137其它42在主要路口發(fā)宣傳單2158分析報(bào)告—其它促銷(xiāo)建議議如果均價(jià)定于于7000元元，則布心片片區(qū)市場(chǎng)容量量保守估計(jì)為為165套，，即使是最樂(lè)樂(lè)觀(guān)估計(jì)也只只有296套套，占三期總總量的23%，本公司認(rèn)認(rèn)為則沒(méi)有必必要進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)促銷(xiāo)活動(dòng)如果均價(jià)定定于6500元，布布心片區(qū)將將可能消化化掉三分之之一的住宅宅，針對(duì)這這個(gè)比較大大的潛在市市場(chǎng)，除了了利用大眾眾媒體進(jìn)行行宣傳以外外，有必要要針對(duì)布心心片區(qū)進(jìn)行行專(zhuān)項(xiàng)促銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)59分析報(bào)告——其它促銷(xiāo)建建議邀請(qǐng)居民參參加聯(lián)誼活活動(dòng)邀請(qǐng)居民參參加聯(lián)誼活活動(dòng)應(yīng)選擇擇在節(jié)假日日，特別是是有紀(jì)念意意義的日子子，例如開(kāi)開(kāi)盤(pán)日、國(guó)國(guó)家法定節(jié)節(jié)日等考慮到目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)群的的特點(diǎn)，聯(lián)聯(lián)誼節(jié)目應(yīng)應(yīng)具有趣味味性、參與與性，不宜宜搞高檔次次的交響樂(lè)樂(lè)、芭蕾舞舞、雞尾酒酒會(huì)等邀請(qǐng)方式可可采用直郵郵帶有相關(guān)關(guān)廣告內(nèi)容容的報(bào)紙60分析報(bào)告——其它促銷(xiāo)建建議派發(fā)紀(jì)念品品派發(fā)紀(jì)念品品最好和其其他活動(dòng)結(jié)結(jié)合在一起起，例如居居民聯(lián)誼會(huì)會(huì)、房地產(chǎn)產(chǎn)交易會(huì)等等考慮到目目標(biāo)客戶(hù)群群的特點(diǎn)，，聯(lián)誼節(jié)目目應(yīng)具有趣趣味性、參參與性，不不宜搞高檔檔次的交響響樂(lè)、芭蕾蕾舞、雞尾尾酒會(huì)等派發(fā)的紀(jì)念念品除印有有公司標(biāo)志志外，還應(yīng)應(yīng)有象征意意義，不要要讓接受者者感覺(jué)到商商業(yè)味太濃濃派發(fā)的紀(jì)念念品要么具具有審美價(jià)價(jià)值，要么么具有使有有價(jià)值，那那些既不好好看、也不不實(shí)用的物物品最好不不要做成紀(jì)紀(jì)念品61分析報(bào)告——其它促銷(xiāo)建建議把資料直接接放在郵籍籍內(nèi)優(yōu)勢(shì)：這是一種最最經(jīng)濟(jì)的促促銷(xiāo)方式，，只需要花花少量的勞勞力便可以以完成可以滿(mǎn)足一一些不便于于或沒(méi)有時(shí)時(shí)間外出收收集樓盤(pán)信信息者的需需要，例如如老年人和和一些大忙忙人宣傳內(nèi)容豐豐富，可以以詳細(xì)地介介紹樓盤(pán)和和企業(yè)信息息劣勢(shì)：受各類(lèi)小報(bào)報(bào)的影響，，可信度比比較低有些單元是是封閉式，，在實(shí)際操操作過(guò)程中中有困難建議：62分析報(bào)告——布心片區(qū)外外流者分析析布心片區(qū)居居住者外流流置業(yè)比例例高達(dá)70%三成左右的的布心片區(qū)區(qū)居住者選選擇在羅湖湖區(qū)外置業(yè)業(yè)，這部分分人外流動(dòng)動(dòng)機(jī)是對(duì)這這個(gè)地方不不感興趣，，百仕達(dá)花花園三期爭(zhēng)爭(zhēng)取的機(jī)會(huì)會(huì)比較小另外兩成選選擇在布心心片區(qū)周邊邊的東湖、、翠竹購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)住宅，這這部分人是是百仕達(dá)花花園三期必必須爭(zhēng)取的的客戶(hù)另有二成選選擇羅湖其其它片區(qū)置置業(yè)，這部部分人置業(yè)業(yè)動(dòng)機(jī)比較較復(fù)雜，不不作為百仕仕達(dá)花園三三期特別爭(zhēng)爭(zhēng)取的對(duì)象象63分析報(bào)告——布心片區(qū)外外流者分析析外流者主要要?jiǎng)訖C(jī)在于于不滿(mǎn)意布布心片區(qū)的的自然環(huán)境境和社會(huì)治治安環(huán)境，，另外有些些人唯一理理由是“換換換環(huán)境””外流者以二二次置業(yè)者者為主，首首次置業(yè)者者主輔，當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用竦牡耐饬骺赡苣苄宰钚?duì)于福利房房、微利房房業(yè)主來(lái)說(shuō)說(shuō)，公房上上市交易對(duì)對(duì)購(gòu)買(mǎi)幾乎乎沒(méi)有什么么促進(jìn)作用用外流者年較較偏大，家家庭人口較較多外流者現(xiàn)成成居住戶(hù)型型以二房為為主，面積積在75平平方米左右右64通過(guò)辛勤勤的工作作獲得財(cái)財(cái)富才是是人生的的大快事事。一個(gè)人一一生可能能愛(ài)上很很多人，，等你獲獲得真正正屬于你你的幸福福后，你你就會(huì)明明白以前前的傷痛痛其實(shí)是是一種財(cái)財(cái)富，它它讓你學(xué)學(xué)會(huì)更好好地去把把握和珍珍惜你愛(ài)愛(ài)的人。。1月-2323:0523:05:39人只有為為自己同同時(shí)代人人的完善善，為他他們的幸幸福而工工作，他他才能達(dá)達(dá)到自身身的完善善。每項(xiàng)事業(yè)業(yè)成功都都離不開(kāi)開(kāi)選擇，，而只有有不同尋尋常的選選擇才會(huì)會(huì)獲取不不同尋常常的成功功。23:05:3923:051月-23論命運(yùn)如如何，人人生來(lái)就就不是野野蠻人，，也不是是乞討者者。人的的四周充充滿(mǎn)真正正而高貴貴的財(cái)富富—身體與心心靈的財(cái)財(cái)富。人生沒(méi)有有彩排，，每一個(gè)個(gè)細(xì)節(jié)都都是現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)直播。。對(duì)產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量來(lái)說(shuō)說(shuō)，不是是100分就是0分。成功的經(jīng)經(jīng)理人員員在確定定組織和和個(gè)人的的目標(biāo)時(shí)時(shí)，一般般是現(xiàn)實(shí)實(shí)主義的的。他們們不是害害怕提出出高目標(biāo)標(biāo)，而是是不讓目目標(biāo)超出出他們的的能力。。管理就是決決策。23:0523:05:391月-23經(jīng)營(yíng)管理，，成本分析析，要追根根究底，分分析到最后后一點(diǎn)。再實(shí)踐。2023/1/523:05:39世上并沒(méi)有有用來(lái)鼓勵(lì)勵(lì)工作努力力的賞賜，，所有的賞賞賜都只是是被用來(lái)獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)工作成成果的。除了心存感感激還不夠夠，還必須須雙手合十十，以拜佛佛般的虔誠(chéng)誠(chéng)之心來(lái)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)員工。。2023/1/523:0523:05:39預(yù)防是解決決危機(jī)的最最好方法。。我們不一定定知道正確確的道路在在哪里，但但卻不要在在錯(cuò)誤的道道路上走得得太遠(yuǎn)。不要把所有有的雞蛋放放在同一個(gè)個(gè)籃子里。。用他，就要要信任他;不信任他，，就不要用用他。溝通通再再溝溝通通。。05一一月月2023多掙掙錢(qián)錢(qián)的的方方法法只只有有兩兩個(gè)個(gè)：：不不是是多多賣(mài)賣(mài)，，就就是是降降低低管管理理費(fèi)費(fèi)。。我所所做做的的，，就就是是創(chuàng)創(chuàng)辦辦一一家家由由我我管管理理業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)并并把把我我們們的的錢(qián)錢(qián)放放在在一一起起的的合合伙伙人人企企業(yè)業(yè)。。我我將將保保證證你你們們有有5%的回回報(bào)報(bào)，，并并在在此此后后我我將將抽抽取取所所有有利利潤(rùn)潤(rùn)的的50%。請(qǐng)示示問(wèn)問(wèn)題題不不要要帶帶著著問(wèn)問(wèn)題題請(qǐng)請(qǐng)示示，，要要帶帶著著方方案案請(qǐng)請(qǐng)示示。。匯匯報(bào)報(bào)工工作作不不要要評(píng)評(píng)論論性性地地匯匯報(bào)報(bào)，，而而要要陳陳述述性性的的匯匯報(bào)報(bào)。。2023年年1月月5日日在漫漫長(zhǎng)長(zhǎng)的的人人生生旅旅途途中中，，有有時(shí)時(shí)要要苦苦苦苦撐撐持持暗暗無(wú)無(wú)天天日日的的境境遇遇；；有有時(shí)時(shí)卻卻風(fēng)風(fēng)光光絕絕項(xiàng)項(xiàng)，，無(wú)無(wú)人人能能比比。。溝通是管理的的濃縮。1月-2323:05:3923:05員工培訓(xùn)是企企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最小小，收益最大大的戰(zhàn)略性投投資。人類(lèi)被賦予了了一種工作，，那就是精神神的成長(zhǎng)。企業(yè)發(fā)展需要要的是機(jī)會(huì)，，而機(jī)會(huì)對(duì)于于有眼光的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)人來(lái)說(shuō)，，一次也就夠夠了。1月-231月-23發(fā)展和維護(hù)他他們的家;至于女子呢?則是努力維護(hù)護(hù)家庭的秩序序，家庭的安安適和家庭的的可愛(ài)。猶豫不決固然然可以免去一一些做錯(cuò)事的的可能，但也也失去了成功功的機(jī)會(huì)。管理是是一種種嚴(yán)肅肅的愛(ài)愛(ài)。1月-2323:051月-23選擇?選擇這這個(gè)詞詞對(duì)我我來(lái)說(shuō)說(shuō)太奢奢侈了了。沒(méi)有商商品這這樣的的東西西。顧顧客真真正購(gòu)購(gòu)買(mǎi)的的不是是商品品，而而是解解決問(wèn)問(wèn)題的的辦法法。一個(gè)人人被工工作弄弄得神神魂顛顛倒直直至生生命的的最后后一息息，這這的確確是幸幸運(yùn)。。從管理理的角角度來(lái)來(lái)講，，兩點(diǎn)點(diǎn)之間間最短短的距距離不不一定定是一一條直直線(xiàn)，，而是是一條條障礙礙最小小的曲曲線(xiàn)。。23:051月-2323:05:39自覺(jué)心是是進(jìn)步之之母，自自賤心是是墮落之之源，故故自覺(jué)心心不可無(wú)無(wú)，自賤賤心不可可有。05-1月-231月-231月-23切實(shí)執(zhí)行行你的夢(mèng)夢(mèng)想，以以便發(fā)揮揮它的價(jià)價(jià)值，不不管夢(mèng)想想有多好好，除非非真正身身體力行行，否則則，永遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有收收獲。一個(gè)有堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)心志志的人，，財(cái)產(chǎn)可可以被人人掠奪，，勇氣卻卻不會(huì)被被人剝奪奪的。時(shí)間和結(jié)構(gòu)。。23:051月-231月-23南懷瑾說(shuō)：：“心中不不應(yīng)該被蓬蓬茅堵住，，而應(yīng)海闊闊天空，空空曠得纖塵塵不染。道道家講‘清清虛’，佛佛家講空，，空到極點(diǎn)點(diǎn)，清虛到到極點(diǎn)，這這時(shí)候的智智慧自然高高遠(yuǎn)，反應(yīng)應(yīng)也就靈敏敏?！?3:0523:05:391月-2323:05你不能衡量量它，就不不能管理它它。拖延延將將不不斷斷滋滋養(yǎng)養(yǎng)恐恐懼懼。。2023/1/523:05:3923:0523:05:39想法法)，而而是是你你是是不不是是愿愿意意為為此此付付出出一一切切代代價(jià)價(jià)，，全全力力以以赴赴地地去去做做它它一一直直證證明明它它是是對(duì)對(duì)的的。。2023/1/523:05:391月月-23謝謝謝各各位位！9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。23:05:3923:05:3923:051/5/202311:05:39PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。1月-2323:05:3923:05Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。23:05:3923:05:3923:05Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問(wèn)問(wèn)年。。1月-231月-2323:05:3923:05:39January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。05一一月月202311:05:39下下午午23:05:391月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2311:05下下午1月-2323:05January5,202316、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/